二手房按揭贷款须知

二手房按揭贷款须知（精选8篇）

二手房按揭贷款须知 篇1

一、定义

二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以所购买的房产作为抵押，向银行申请的贷款。

二、借款人条件

1、年龄在18-60周岁的具有完全民事行为能力的自然人

2、本人及配偶社会记录和信用状况良好，个人信用记录等级（如符合调整标准的，按调整后的等级）不为禁入类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。

3、从事合法职业，收入来源稳定。个体工商户、私营企业主等自雇人士应连续正常经营 1年（含 1年）以上。

4.具备偿还贷款本息的能力。本次贷款收入还贷比控制在50%（含 50%）以下，总体收入还贷比控制在 55％（含 55％）以下。

三、抵押房屋条件

1、坐落于太原市6城区内

2、房龄在25年以内的全产权房产调查人员应到现场查看，确认不存在影响正常使用的重大缺陷

3、未抵押、查封、冻结，不在拆迁公告、旧城改造和危房范围内

四、贷款额度

1、首套住房贷款：最高不超过所购房屋的成交价或评估价（以较低者为准）*70%

2、二套住房贷款：最高不超过所购房屋的成交价或评估价（以较低者为准）*40%

3、全款转按揭贷款：最高不超过所购房屋的成交价或评估价（以较低者为准）*60%

五、贷款年限

1、最长不超过30年，且不超过房屋剩余使用年限

2、贷款期限与借款人年龄之和不超过 65年。共同借款的，借款人年龄原则上以年龄较大的申请人为准，但如果年龄较小的申请人属于优质单位职工，可以其年龄为准。

3.贷款期限与抵押房产房龄之和不超过 45年。

六、贷款利率

1、首套住房贷款：按有关政策利率最高可下浮5-15%,优质客户可执行下浮15%。

2、二套住房贷款：按有关政策利率上浮10%

3、全款转按揭贷款：按有关政策利率最高可下浮5%

七、所需提交资料

买方需向银行提供资料：

1.买方夫妻双方的身份证、户口本（首页及本人页）、结婚证复印件，单身客户提供民政局开具无婚姻登记证明（至少2份）；

2.银行固定格式收入证明（盖单位公章或人事劳资章），职业证明、工资账户流水、家庭存款明细、最高学历证明、资格证明的复印件；

3.若夫妻双方均为外地户口各提供1年以上个税纳税证明或社保缴纳证明。如一方为本地户口一方为外地需提供外地户口人1年以上个税纳税证明或社保缴纳证明。

卖方需向银行提供资料：

1.卖方夫妻双方的身份证、户口本（首页及本人页）、结婚证、房产证复印件；

2.若卖方为离异的，提供离婚证、民政局开具的无婚姻登记证明、法院判决书或财产分割协议。以上证件类资料均用A4纸复印

3.业主是委托公证书的需提供原业主银行折复印件，放款时必须放入原业主名下再转如受托人名下。

八、相关费用及收费标准

担保费 贷款额*5%+1000元

评估费 评估价*5‰

公证费 400元/笔

抵押登记费 贷款额*2‰+5元（登记印花税）

核档费：400元/单

九、优质单位职工是指同时满足下列条件的自然人：

（一）年龄在 22周岁（含 22周岁）至 55周岁（含 55周岁）之间、具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。

（二）信用状况良好，个人信用记录等级为正常类或瑕疵类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。

（三）当地国家行政事业单位、国有大中型企业、全球五百强企业独资或控股企业、优质上市公司（国内外证券交易所上市，且至少保持近三个连续良好盈利状况）的正式在职员工，收入来源稳定，且具有以下资历之一：

1.在现单位工作 5年（含 5年）以上。

2.本科（含本科）以上学历，在现单位工作 2年（含 2年）以上。

3.研究生（含研究生）以上学历。

4.在现单位任部门经理（含部门经理）以上或同等职位。

5.具有注册会计师、审计师、造价师、资产评估师、建筑师、结构工程师、土木工程师、咨询工程师、房地产评估师、律师、注册

二手房按揭贷款须知 篇2

一、商业银行在二手房贷方面存在的主要风险

1. 中介公司存在的信用风险。

因目前二手房贷款的客户资源大多为中介所掌握, 所以造成很多银行在推出新业务品种时过度依赖中介, 将中介作为业务扩张的主要营销力量, 甚至给予某些中介一定的授信额度, 从而为中介公司占压客户资金、欺骗客户提供了方便, 而各银行间的恶性竞争也使得中介弄虚作假帮助客户骗贷有恃无恐。

中介公司对二手房贷款业务的介入对于银行而言, 一方面, 扩大了业务;另一方面, 加大了风险。房地产中介以及贷款中介相对而言属门槛较低的行业, 而其占用的借款人首付款和贷款金额往往超过注册资本的数十倍, 从理论上说, 这是一个较为危险的数字, 一旦发生挪用资金现象, 必给市场造成恐慌和社会的不安定。

从实际业务操作中发现, 中介公司的交易行为不仅仅对银行所发放贷款的安全性构成威胁, 甚至对整个货币政策构成威胁。部分贷款资金游离出银行的控制, 未及时流向借款人或卖房人, 而在中介公司体内循环扩张, 创造了货币, 一定程度上干扰了国家的货币政策, 一旦中介投资失败导致资金链断裂, 中介无力支付客户资金, 必将引发风波。而银行是现金的净流出方, 承担着最终的信用风险。

2. 贷款主体及交易行为真实性风险。

银行开办二手房贷款业务的目的不仅是为了以金融工具方便居民, 更是为了完成一单合法的贷款发放, 从借款人日后的还本付息过程中, 为银行创造利润。因此, 银行必须确保贷款资金最终流向真实的借款人、用于实现贷款申请书上所列明的支付功能, 并且借款人提供了没有瑕疵的抵押物作为担保。

近来, 银行在个人住房贷款业务中出现了贷款欺诈案例, 而正是由于银行在审查借款人、贷款事项以及抵押物真实性方面出现了失误, 从而导致欺诈案件的发生。具体表现为以下几种形式:

(1) 借款人身份及资质虚假。比如借款人提供的身份证经公安部身份查询系统核查, 姓名和身份证号不一致;借款人提供的户口本经户籍所在地派出所鉴定系伪造等等。这些问题如不认真审核, 往往很难发现, 而一旦借款人提供了虚假的身份证明, 将直接导致骗贷事件的发生。

(2) 收入证明不真实。收入证明决定着借款人的偿债能力。银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下 (含50%) , 月所有债务支出与收入比控制在55%以下 (含55%) ”。但此规定成为个别银行信贷人员辅导客户填写收入证明的数字依据, 在实际工作中, 发现了大量收入证明不实的案例, 具体表现为以下几种形式: (1) 借款人并非在提供收入证明的工作单位工作; (2) 收入证明出具单位经工商核查早已注销或吊销; (3) 借款人私自挪用单位公章加盖收入证明; (4) 收入证明上加盖的公章系伪造; (5) 借款人的实际收入水平与收入证明存在较大差距等等。这些问题都将为贷款留下严重的信用风险隐患。

(3) 贷款用途虚假。由于个人消费贷款期限长、利率低, 因此很多借款人编造购房、购车、装修等用途证明文件以骗取银行消费信贷, 而其真实贷款目的是用于企业生产经营或其他消费。

(4) 关联交易。通过自己人之间的关联交易来达到获取银行贷款的目的, 如配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋买卖。这种交易除了产权的过户外, 没有居住人的变更, 也不存在首期付款, 贷到的资金根本不是用于支付房款, 而是用于其他方面, 甚至是归还赌债, 目前逾期的贷款中这种情况很多。

3. 抵押物瑕疵。

无论是二手房按揭还是抵押业务, 银行都是以该房屋作为还款保证的, 但由于二手房相比于新房, 其所处的物理状况劣势、经济价值贬值决定了银行所持有的抵押房屋物权财产权面临较大的风险, 比如物理状况、物权瑕疵、价格风险、拆迁规划等等。在对抵押物的实地征信中, 发现了诸多问题, 比如抵押物坐落位置偏僻、房龄较长、评估价格偏高、出租使用等等。特别是出租问题, 《担保法》中明确规定“抵押人将已出租的财产抵押的, 抵押权实现后, 租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。因此, 如不能及时发现这些问题, 采取相应防范措施, 将直接影响抵押物的处置变现能力。

4. 操作风险。

目前, 大多数银行在二手房贷款业务中采取见“他项权证”放款的原则, 但也有个别银行为吸揽中介业务, 采取见“房管局办理抵押登记收件凭证”放款, 此举风险很大。而且, 多数银行由于人力有限, 委托中介或借款人提取他项权证, 一旦有人借机伪造他项权证, 将给银行造成不实抵押。某银行就已经出现了一起抵押物并不存在, 而巨额贷款已经发放的案例。

二、商业银行规避风险的措施

鉴于个人住房贷款尤其是目前二手房按揭及抵押贷款存在的问题, 建议商业银行采取如下措施规避风险:

1. 针对中介信用风险。

(1) 客户交易资金实行代收代付。加强对代收代付资金的监管, 严格控制中介扣划客户贷款资金。

(2) 对银行合作中介进行全面评级, 详细了解其经营模式、资金流向、资金缺口、涉及客户数量, 监管机构可以根据评级结果对与银行合作的房屋中介的准入做出相关规定, 以防范金融风险。

2. 针对贷款主体及交易行为真实性风险。

全面落实银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求, 在二手房贷款业务中引入第三方专业征信机构对借款人的身份真实性、收入真实性、贷款事项真实性以及抵押物真实性进行实地核查, 以防止客户骗贷风险。

3. 针对操作性风险。

严格控制放款环节, 坚持“见他权证放款”, 坚持贷款划至卖房人账户后不能由中介扣划。另外, 为了防止贷款人伪造权证, 银行应委派专人负责到房管局提取他项权证, 以堵塞放款漏洞, 保证真实抵押。

4. 针对抵押物瑕疵。

(1) 严格地说, 要保证一单贷款交易的安全, 仅做到了见“他项证权”放款还是不够的。银行要保证贷款业务所涉及抵押物的安全, 还需要收集抵押房屋的全面信息。审查房屋是否附着有足以导致产权人对房屋的处理权不完整的租约;调查是否存在共有产权问题, 动迁安置房、职工房改房等, 个人只有房产证而无土地证, 属于部分产权房;以“标准价”出售给个人的住房, 个人只享有部分产权, 单位应属于共有人。产权共有甚至会直接导致抵押无效。即便物权下的所有权利完整移交, 原产权人若不办理户口迁出也会导致新产权人无法享受到该房屋所附着的制度利益。

(2) 除了物权瑕疵会干扰二手房贷款中的债权保障体系, 作为抵押物的房产, 其本身的物理状况也会影响到债权的安全。银行应掌握二手房入市前的装饰程度及其试图掩盖的房屋物理状况所存在的瑕疵。

(3) 在抵押物产权上和物理上都没有瑕疵的情况下, 银行还要防范房屋价格的高估风险。这种高估有可能是评估机构的失误, 但更多的是主观恶意所导致的。选择声誉良好的评估事务所能够降低这类风险, 如果房价上涨不多或不涨, 借款人几乎不会还贷, 银行将成为价格风险的最终承担人。

综上所述, 二手房贷款由于牵涉面广, 包括买房人、卖房人、房屋交易中介、房屋价格评估事务所、律师、保险公司、可能的房屋租赁人、可能的房屋共有人、可能的担保公司, 银行与上述各方之间都存在着严重的信息不对称, 其中的任何一个环节出现问题, 将直接削弱贷款人还款能力和还款意愿。抵押物所潜在的各类瑕疵则决定了抵押物的变现能力、变现速度。因此, 全流程进行贷款风险控制, 全面掌握真实贷款人的资信相关信息、掌握抵押物的物理状况、物权项下各项权利的完整性, 才能精确计量贷款风险, 实现安全的信贷交易。

企业在网络会计中存在的风险浅议

段淑哲

所谓网络会计, 是指在互联网环境下对各种交易和事项进行确认、计量和披露的会计活动。它是建立在网络环境基础上的会计信息系统, 是电子商务的重要组成部分。它将帮助企业实现财务与业务的协同远程报表、报账、查账、审计等远程处理, 事中动态会计核算与在线财务管理, 支持电子单据与电子货币, 改变财务信息的获取与利用方式。

一、网络会计存在的风险

如今网络会计已被广泛应用于企业、金融、电子税收等各个领域。网络会计拥有许多优越性, 它可使企业会计信息提供更及时, 会计信息披露更全面, 信息的获取更具针对性, 实现计算机资源的软、硬件共享。但是随着日益扩大的网络环境, 对会计信息系统本身及其安全又将产生很大的影响, 不仅影响传统的会计业务处理及信息的披露方式, 而且大量无序信息和网络垃圾占据了宝贵的网络资源, 加重了网络的负担, 影响了网络会计信息的传输效率, 严重时诱发网络广播风暴。这些信息污染如同工业污染一样存在着巨大的风险。

企业会计信息所面对的网络环境包括企业的外部和内部的网络环境。会计信息失真, 这个在传统会计信息系统中本难解决的问题在网络条件下将变得更加复杂。网络会计实现了实时跟踪的功能, 可以动态地跟踪企业的每一项业务变动, 给予必要的揭露, 有效地扩大了会计报表及附注的信息容量, 实现了资源共享, 提高了企业资源的使用效率和经济效益, 但同时也带来了极大的财务风险:

1.会计信息传输的完整性和真实性。尽管信息传递的无纸化可以有效避免一些由于人为原因而导致会计失真的现象, 但仍不能排除电子凭证、电子账簿可能被随意修改而不留痕迹的行为。会计信息在网络传输的过程中若被干扰、破坏、截取或篡改, 就会使会计信息的需求者可能得不到完整、真实的会计信息, 从而导致财务管理的失败。另外, 传统的依靠鉴章确保凭证有效性和明确经济责任的手段不复存在。由于缺乏有效的确认标识, 信息接受方会怀疑所获取财务数据的真实性;同样, 作为信息发送方, 也有类似的担心, 即传递的信息能否被接受方正确识别并下载。

2.会计数据的安全性。网络会计主要依靠数据的自动处理功能, 客观或人为的差错都将造成严重的后果, 严重时会导致网络瘫痪, 威胁传输的信息的完整性, 甚至使信息丢失, 造成不可估量的损失。如人为因素导致磁盘、光盘等磁介质载体档案保管不善, 造成数据信息的丢失和泄漏。

北京二手房购买须知 篇3

来自伟业我爱我家的统计数据显示，2010年北京二手房住宅网签总量196574套，整体交易均价21179元/平方米，同比2009年大幅上涨53.68%。成交量与2009年的26.69万套相比，下跌26.35%，剔除网签与过户间可能存在的错误率，估算二手房实际过户总数可达17.2万套。

受政策影响，二手经济适用房转商品房交易占二手房交易比重较2009年的4.21%大幅上涨了8.91%。户型方面呈现两极分化，小户型和大户型的交易比重增幅明显，60～90平方米的中等户型交易比重下降，但仍占有半壁江山。首次置业和改善型的自住购房需求成为市场交易的主力军。

交易量将略降房价稳中稍升

为避免房地产市场资产泡沫化和平抑房价，政府短时期内不会放松目前已出的各项地产调控手段，再加上潜在的加息需求，2011年的房地产市场仍将面临政策考验。

考虑到调控政策将延续，以及2010年约有1.3万套经济适用房因年中政策调整变化而进入到市场交易属异动现象，2011年的北京二手房市场实际交易总量或将有所下降，约在15.5万套，与2010年的过户交易总量相比或减少一成。

目前国内依然严峻的通胀并未得到实质性缓解，大量有投资避险倾向的购房者仍将目光集中到房地产上，通过持有房产来释放通胀带来的货币贬值压力。2011上半年的二手房价有可能呈现小幅惯性上涨态势。同时考虑到保障性住房的供应量加大和年中新房的大量入市，2011年的北京二手房价或将稳中稍升。

政策从紧也使得投机客大量撤出楼市，二手房价再度出现大幅上涨的现象很难再现。带有保值避险倾向的自住购房群体，包括婚房等首次置业和改善购房需求等仍将是2011年二手房市场上的购房主体。随着远郊区县交通、医疗、教育、购物、娱乐等各类市政设施的逐步完善，二手房市场也将快速成熟，成为新的交易热点。

自住莫观望

不管是二手房业主还是购房者，普遍认为2011年的楼市调控将更加严格，这种心理预期，使得买卖双方对新一年的楼市前景感到非常迷茫。二手房业主想趁着房价仍处高位尽早出手回款；买房者则恐慌春节后尤其是两会后政府会出台对更加严格的新政。这直接促成了春节前房屋成交的火热，伟业我爱我家预计，新一轮楼市调控政策的影响尚待进一步观察，房价上涨势头短期内难以得到有效遏制。

那么，在充满了诸多未知数的2011年，是否该出手买房？又该如何买？

首次置业者：该买就买

新年伊始，伴随着存款准备金率的上调，银行将取消首套房房贷优惠的传闻遍布各大媒体，但经过与京城多家银行有紧密合作关系的伟业我爱我家证实，京城绝大多数银行并无此打算，这意味着首次置业者购房仍将能享受到房贷等优惠政策。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，打击投资投机，保障首次置业者以及合理的住房需求，是政府多次系列宏观调控始终贯穿的精神，2011年房价的涨幅也将缩小，首次购房者要充分利用这些优惠政策，该买房就买，不要跟风观望。

改善型购房者：用好公积金贷款

20世纪90年代初买房置业的一批人，现在大都已经进入置业升级的阶段。2010年改善性客群总体交易比重达到55.2%，比2009年同比上涨了9.81%。2011年置业升级的购房人群仍将是购房主力。随着契税、二套房首付和利率的提高，改善升级的成本越来越高，利好消息是公积金贷款购房对二套房的认定做了修改，由认房又认贷转为只认房，只要购房者把现有房产卖出，再买房就可以享受到首套房的购房优惠。虽然公积金贷款审批较为麻烦，贷款上限只有80万元，但可以省下很大一笔费用，建议尽可能选择公积金贷款。

初入职场者：转变传统置业观念

二手房购房须知 篇4

1、买卖双方（卖方如果结了婚，必须夫妻双方都到）持买卖协议、双方《身份证》（卖方夫妻双方都要，还要户口本）、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续；并申报交易价格；

2、房地产交易管理部门根据需要（实际上是必须，因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的），要求对交易的房地产进行价格评估；

3、由买方到财政部门缴纳契税，卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税（根据情况有优惠政策），任任何买卖双方（也可以在合同或协议中约定一方）到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费；

4、等待领《房屋所有权证》

5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，工本费，领取新的《土地使用权证》。

二、更名费等如何计算？ 经济适用房: 满五年: 补交土地出让金:成交价*1%(卖方缴纳)营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)（不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半）印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米）证件工本费:80元

商品房: 满五年: 交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)（不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半）印花税:成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米）证件工本费:80元

个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20% 未满五年: 营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)（不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半）印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米）证件工本费:80元

个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20% 注明：120平米（地方政府可以上浮20%，得到144平方米）已购公房: 1,成本价房: 土地出让金:成交价建筑面积*1%(买方缴纳)其他税费同商品房 2,标准价（优惠价）房: 补齐成本价:成交价*1%(买方缴纳)另外和原单位按产权比例分成转 移 登 记 •

因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

一、申请办理转移登记材料

（一）房屋所有权转移登记申请书（网上打印的原件）

（二）申请人身份证明：

1、单位申请人：

（1）经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明；

（2）法人代表人或负责人身份证明（验原件留复印件，委托办理的无需核验原件)（3）委托办理的，还需提交授权委托书(原件)及受托人身份证明（验原件留复印件）

2、个人申请人：

（1）身份证明（验原件留复印件，委托办理的无需核验原件）

（2）委托办理，还需提交授权委托书及受托人身份证明（验原件留复印件）(原件)

（三）转移登记分别应提交的证明文件

1、新建商品房买卖（首次）

登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证（有偿用地）。

（1）房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的合同）；2005年3月15日以后签订商品房预售合同的，提交网上签订的预售合同；2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同；

（2）签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书（原件）；

（3）房屋登记表、分户平面图二份（原件）；

（4）专项维修资金专用收据（1999年1月1日以后签订购房合同的）；

（5）契税完税或减免税凭证；（6）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；

（7）外国驻华使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准购房文件。

2、新建经济适用住房买卖登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证（划拨用地）；

（1）房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的合同）；2005年3月15日以后签订商品房预售合同的，提交网 上签订的预售合同；2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同；

（2）经济适用住房购房资格审核表（2001年5月1日以后签订购房合同的）；

（3）房屋登记表、分户平面图二份（原件）；

（4）契税完税或减免税凭证；

（5）专项维修资金专用收据（1999年1月1日以后签订购房合同的）；

（6）超标部分补交综合地价款的收据（土地部门收取）；

（7）签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积、房价结算的确认书（原件）。

3、已购公有住房买卖

（1）原房屋所有权证（原件）；

（2）房屋买卖合同（原件）；

（3）原公房购房合同；

（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权证中没有附图、表的，可不提交）；

（5）契税完税或减免税凭证；

（6）补交土地出让金的证明；

（7）已购央产房出售的，提交央产房上市出售确认表；物业费、供暖费交清证明；

（8）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再出售的，不再提交；

（9）“Ｏ二六”单位的房屋，提交“Ｏ二六”单位的批准出售证明。

4、已购经济适用住房买卖（含按经济适用住房管理的房屋）

（1）原房屋所有权证（原件）；

（2）房屋买卖合同（原件）；

（3）契税完税或减免税凭证；

（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白）；

（5）补交综合地价款证明；按经济适用住房管理的房屋，补交土地出让金证明；

（6）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再出售的，不再提交；

（7）已购经济适用住房购房不足五年出售的，还需提交买房人的经济适用房购房资格审核表；超标部分补交综合地价款证明（买房人购买的经济适用房面积超标的）。

5、存量房屋买卖

（1）原房屋所有权证（原件）；

（2）房屋买卖合同（原件）；

（3）契税完税或减免税凭证；

（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白）；

（5）国有土地使用证（整宗房地产或已发土地证的房屋）；

（6）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）；

（7）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再出售的，不再提交；

（8）外国驻华大使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准文件。

6、房屋继承、遗赠申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。

（1）原房屋所有权证（原件）；

（2）继承权公证书或接受遗赠公证书或法院判决书；（3）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；

（4）契税完税或减免税凭证(遗赠)。

7、房屋赠与

（1）原房屋所有权证（原件）；

（2）赠与（受赠）公证书（原件）；

（3）契税完税或减免税凭证；

（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权中没有

附图、表的，可不提交）；

（5）已购成本价公有住房赠与的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明；其中已购成本价央产房赠与 的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费结清证明；

（6）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织受赠房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已

经批复的房屋再次赠与的，不再提交；

（7）国有土地使用证（整宗房地产）；

（8）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）。

8、房屋交换

（1）换入方的原房屋所有权证（原件）、换出方的房屋所有权证；

（2）房屋交换合同（原件）；

（3）契税完税或减免税凭证；

（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权中没有

附图、表的，可不提交）；

（5）已购成本价公有住房交换的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明；其中央产已购成本价公有住房

交换的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费交清证明；

（6）双方的国有土地使用证（整宗房地产）；

（7）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）；

（8）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织交换房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已

经批复的房屋再交换的，不再提交。

9、企业改制、作价出资、合并、分立、注销

（1）原房屋所有权证（原件）；

（2）国有土地使用证；

（3）改制出资、合并、分立的文件、合同；

（4）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；

（5）契税完税或减免税凭证；

（6）准许继续使用原划拨用地的批准文件（划拨土地）；

（7）企业注销的，提交清算组的清算报告。

10、房屋调拨（机关、有隶属关系的全民所有制单位）（1）原房屋所有权证（原件）；

（2）国有土地使用证；

（3）房屋调拨文件、调拨双方的房屋产权移交协议（原件）；（4）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；

（5）契税完税或减免税凭证；

（6）划拨土地转让批准文件（划拨土地）。

11、房屋拍卖

（1）原房屋所有权证（原件）；不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记；（2）房屋转让合同（原件，法院判决的除外）；

（3）委托拍卖合同、拍卖成交确认书；

（4）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；

（5）国有土地使用证（整宗房地产）；

（6）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）；

（7）生效的法院判决书（调解书）、裁定书；

（8）单方申请的，提交法院协助执行通知书（原件）；

（9）契税完税或减免税凭证。

12、法院判决、仲裁机关裁决房屋转移

（1）原房屋所有权证（原件）；不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记；

（2）生效的法院判决书（调解书）、裁定书、仲裁裁决书；

（3）单方申请登记的提交协助执行通知书（原件）；

（4）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；

（5）契税完税或减免税凭证；

（6）国有土地使用证（整宗房地产）；

（7）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）。

13、夫妻离婚涉及房屋转移

（1）原房屋所有权证；

（2）离婚证；

（3）离婚财产归属协议（协议离婚）或生效的法院判决书（法院判决离婚；权利人一方申请的）或经公证的离

婚财产归属协议（权利人一方申请的）；

（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权中没有

附图、表的，可不提交）；

（5）契税完税或减免税凭证。注 意 事 项

★申请人应当对所提交材料的真实性负责 ★ 所有复印件需用A4纸复印，同时加盖单位公章

二、转移登记时限

符合房屋所有权转移登记条件的，应当自受理之日起20个工作日内完成登记工作。登记部门认为需要公告的，公告时间除外。

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三、房屋所有权转移登记申请书及相关表格

1、房屋所有权转移登记申请书 及 填写说明

2、授权委托书

3、房屋状况附表 及 填写说明

如何认定购房合同中“不可抗力”

问：购房合同中标明的“不可抗力”应如何正确理解？

答：作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要符合法律明确规定。在现行的房地产交易中，发展商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：

1.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；

2.市政配套的批准与安装的延误。

其实，发展商所述的这两种情况，依据法律的规定都不具备不可抗力的三个必备条件。简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋前就可预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险。同样，市政配套的批准与安装具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。

休市两个月的二手房跳蚤市场明日将恢复交易，如何让买卖省心、安全———

二手房自由交易这样办

二手房自由交易向导

自由交易与中介交易各有优缺点

目前，近六成的市民是通过中介公司交易。优点就是安全、省心。中介公司对房地产经纪业务的办理十分专业，能为买卖双方省去好多的麻烦。更重要的是，中介公司所起的居间作用，能为买卖双方的交易安全起着十分重要的保证作用，保证双方的利益不受损害。缺点是目前中介公司众多，良莠不齐。如果委托不正规的中介公司很可能使委托方受到损失。

二手房自由交易最大的优点就是省钱，不需要缴纳中介费，而且自己亲自办理，让人放心。但是由于大部分买卖双方对房地产了解得不多，很容易忽略一些细节，结果产生一系列的纠纷，甚至是经济损失。本来是让自己放心的，结果由于对房地产业务的不了解反而变得不放心了。

另外，需要牵扯太多的时间，而且交易过程中的付款安全性得不到有效的保障。如果买方是按揭贷款，手续较为繁杂，因此，建议买卖双方，为避免许多麻烦及不必要的风险，买卖双方自己达成交易的，可以委托一些中介机构办理权属过户和按揭贷款手续。

二手房自由交易流程

一次性全款交易流程：

1.发布或查找信息2.接触洽谈3.确定意向4.签署合同（下定金）5.办理过户登记6.领取权证7.交割房款8.房屋交付

买方申请贷款无阶段性担保交易流程：

1.发布或查找信息2.接触洽谈3.确定意向4.签署合同（下定金）5.办理贷款审批手续6.办理过户登记7.领取权证8.交割首付款9.办理抵押登记手续10.领取抵押权证11.银行放款给卖方12.房屋交付

买方申请贷款有阶段性担保交易流程：

1.发布或查找信息2.接触洽谈3.确定意向4.签署合同（下定金）5.办理贷款审批、担保等手续6.办理过户登记手续7.交割全部房款8.房屋交付

自由交易有四注意

辨识房屋性质：目前二手房交易市场上市交易的房屋性质多种多样，有的房屋是单位发的权属证书，有的是尚未办理房屋权属证书的合同房，有的是经济适用房或者房改房的再上市交易，有的只有使用权而无产权的房屋，还有的是国家尚未许可流通的集体土地上建造的房屋等等各种情况。

面对上述各种不同性质的房屋，购买者应了解拟购买房屋的性质，对尚未取得国家颁发的房屋权属证书的房产谨慎购买，从源头上保护自己的合法权益。

1.确认卖方身份：一般情况下，房屋的出售人和房主是一致的，但是也有出售人为非房主本人的情况，有的是委托子女或代理人代为出售。在自由交易市场核实卖方身份，确认出售人为房主本人将十分重要，它可以减少纠纷、减少经济损失、规避风险。

2.仔细查验房屋：二手房非商品房，房屋的现状各不相同，有的装修很高档，有的是已经有几十年历史的老房子，在房屋的现状上可谓千差万别。

因此，自由交易过程中不仅要仔细听房主对房屋现状的介绍，更要仔细查验房屋，从而避免在交付以后才发现房屋缺陷问题。

3.考察买方支付能力：目前很多购买者都需要通过银行贷款来解决自己购房资金的不足，但是每个人的经济收入以及在银行的信用情况都不相同，买方的贷款申请能否被银行批准都会决定交易能否顺利完成。

在现实的案例中，很多都是因为买方的支付能力不足导致交易的中止。因此，卖方通过与买方的接触了解买方的支付能力对顺利成交十分重要。

4.保证交易资金安全：二手房自由交易的买卖双方多互不相识，彼此的信任很难马上建立，涉及到交易中的重要环节资金交割条件时，往往难以达成一致意见。如何保证交易资金安全双方必须认真考虑，建议采用第三方与银行联合使用的资金监管服务，可确保交易资金的安全，减少交易纠纷，提高交易效率。

二手房交易过程“七项注意”

注意事项一

避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价；另外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产（尚未过户）从事不法活动，业主仍然脱不了干系。

其二，当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在“霸王条款”，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。

其三，在交易过程中，大部分情况下，所有费用都须买方承担，但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。

注意事项二

房屋本身状况

用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；

房屋权属是否存有争议；

房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意；

房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；

房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；

是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；

交易房屋是否存有质量瑕疵。

注意事项三

维修基金余额的结算与更名

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。

因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

注意事项四

水、电、物业管理费等费用

这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。

注意事项五

房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收

一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。

注意事项六

户口问题

按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。

注意事项七

评估状况

二手房交易的重要一环是须对交易房屋进行评估，在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。

高了卖不出去，低了将遭受损失。

合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然无需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时，更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履行。

买二手房需注意流程和收费标准

买套二手房对手中存款不多的市民来说，是个不错的选择，但二手房买卖手续比较多，欲购房的市民需要注意这些流程和收费标准。

首先是收集二手房出售信息，然后与中介人员或房主预约看房，在找到满意的房子达成购买意向后，就要准备签订合同，然后是相关手续办理、支付房款，最后是房子交验。

对二手房交易来说，最重要的是过户办证。根据正规流程，办证要走以下程序：资料准备、产权转移登记申请(到市、区房产局)、领取购房人《房屋所有权证》、土地使用权转移登记申请(各区土地分局)、领取购房人《国有土地使用权证》。

办证过户时，买方需提交以下资料：购房人身份证复印件，如购房人非本市户口的，需提交户籍所在地出具的《流动人口婚育证明》。卖方需提交以下资料：卖方的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件，二手房交易评估报告，卖方及共有人(配偶)身份证、户口、婚姻证明复印件。

二手房交易需缴纳的相关税费有：

契税：交易价或评估价(取高值)的1%；

（说明：2006年3月1日起，个人购买二手房普通住宅契税税率调整为2％）

综合服务费：5元/平方米(房屋建筑面积)；

印花税：交易价或评估价(取高值)的0。05%；

产权登记费：85元/套；

土地登记费：35元/套；

交易评估费：评估价的0.3%；

土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。

买“二手房”如何办理公积金贷款?

汉口唐家墩的熊先生想贷款买一套“二手房”，他不愿通过中介办理手续，那么他自己该如何办理贷款呢？记者昨日就此采访了武汉市房改委资金管理中心相关人士。据了解，二手房贷款有两种方式，已经缴纳过公积金的职工，可办理公积金贷款；还可到银行办理商业贷款。

问：买 “二手房”办理公积金贷款，有哪些手续？

答：首先，“二手房”买卖双方持卖方名下的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》原件，到武汉市房改资金中心贷款管理处办理初审登记，领取申请表。

问：需要提供哪些资料？

答：经初审符合贷款条件的，房屋买卖双方应分别提供办理贷款的有关资料：

一、买房方（借款人）提供：

1、借款申请表格；

2、夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明的原件及复印件；

3、所购房屋评估报告书（由借款人找经“市房改资金中心”和产权部门认可的房地产评估机构进行评估）；

4、购房合同一式四本（到房屋交易部门购买）；

5、卖方出具的收到预交50%房款的收据。

二、卖房方提供：

1、夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明的原件及复印件；

2、卖方名下的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》的原件及复印件；

3、提供划入贷款资金的户名和账号。

问：办理“二手房”公积金贷款程序有哪些？

答：操作程序：

1、咨询→

2、受理申请→

3、“市房改资金中心”审批→

4、《国有土地使用证》及《房屋所有权证》的过户→

5、与贷款银行签订借款合同、抵押合同→

6、房产部门办理抵押登记→

7、办理房屋财产保险→

8、贷款资金转账至卖方账户→

9、借款人按月还款→

10、还清贷款，注销抵押登记。

二手房交易纳税须知 篇5

（一）《个人销售不动产享受税收优惠申请书》一份。

（二）如不是卖方本人前来办理需提供委托代理书，即卖方委托他人或中介公司代理的凭据，并提供被委托人的身份证复印件。

（三）买卖双方身份证原件和复印件。

（四）《房地产买卖合同》原件，如出售整栋房产需提供《土地估价报告》。

（五）所销售不动产的《房地产权证》或《房屋所有权证》原件和复印件；《国有土地使用证》原件和复印件，如无则需业主提供书面说明，写清原因。

（六）购置所销售不动产取得的发票原件和复印件，如无则需业主提供书面说明。

（七）如因以下情况导致房产证发证时间不足5年的，应在房产档案馆查档，用于界定居住时间：房改房、遗失补发新房产证、离婚析产后发新房产证、继承后发新房产证、受赠后发新房产证，再销售。

（八）买方购买普通住房属家庭唯一住房，需提供《房屋权属信息查询结果》(可在房管局档案馆查档)和《诚信纳税承诺书》，一并提供户口簿原件和复印件，已婚的提供结婚证原件和复印件，未婚的提供未婚证明原件和复印件，离婚的提供离婚证明原件和复印件。

以上资料除《房地产买卖合同》外，其他原件审核后交还纳税人。

二、二手房交易纳税办理流程

纳税人按规定到二手房交易纳税窗口递交有关资料，税务机关受理纳税人纳税申报材料，确认纳税申报后，启用惠州市存量房交易价格评估系统对交易房产的价格进行评估，纳税人申报价格不低于计税价格的，即时按照申报价格完税；申报价格低于评估价格的，按以下两种情形处理：

1、对系统的计税价格无争议的，按计税价格发出《核定通知书》，即时办理并完税；

2、出现价格争议，税务机关将转入价格争议处理程序，按照惠州市地方税务局《关于存量房交易计税价格争议处理问题的公告》进行处理，争议解决后，按规定办理并完税。

未能即时完税的，税务机关将出具收件回执，纳税人接税务机关通知后凭回执到二手房交易纳税窗口完税。

三、二手房交易所涉及税费

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定：“在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的单位或个人，为营业税的纳税义务人。”因此，二手房交易以取得收入的销售方为营业税的纳税义务人。此外，销售方还应按规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、堤围防护费（部分县区）、印花税和土地增值税。同时，二手房交易的受让方按《中华人民共和国契税暂行条例》的规定缴纳契税。

四、个人销售不动产税率表

普通住房满5年但不是唯一生活用满5年免征营业税。

个人所得税（%）2堤围费（%）0.1

普通住房不满5年是唯一生活用房

营业税及附加（%）5.6个人所得税（%）2堤围费（%）0.1全额征收营业税..非普通住房满5年但不是唯一生活用房

营业税及附加（%）5.6个人所得税（%）2堤围费（部分县区）（%）0.1全额征收营业税

普通住房标准应同时满足三个条件

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下；

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。2010年12月2日以后签订合同的普通住房的价格标准城区、仲恺按建筑面积每平方米6425元（含6425）以下执行。

五、个人受让房屋契税税率表

民生银行二手房按揭贷款详细流程 篇6

递交材料

按照我行清单内所需材料及签好的个人征信查询授权书交至我行。工作人员会就材料做出初步审查。随后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估同时我行会派客户经理上门调查。评估（1个工作日）

根据约定时间，房地产评估机构及银行人员到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。（这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般1-2个工作日内即可完成，但在已有预评估报告的同时可进行后续面签步骤。）面签（1个工作日）

借款人与售房人带齐各自的证件原件来我行相关网点面签，同时签署借款合同及相关表格，开立我行结算账户。银行审批（1-2个工作日）

我行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，我行根据评估报告，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批，（资料真实齐全的情况下，审批过程一般在1-2个工作日左右）。

审批通过后，买方向卖方在我行开立的账户支付房屋首付款。然后买卖双方到房地产交易所，办理房屋产权过户。

办理过户，办房产抵押登记、保险手续。（具体时间长短视客户和房地局情况而定）

银行放贷（1-2个工作日）

二手房按揭贷款须知 篇7

一、个人二手房贷款是中国邮政储蓄银行渠县支行向单位职工、中小私营企业主、个体工商户等自然人发放的，用于购买二手住房或二手商用房的人民币担保贷款。服务特色贷款期限不受房龄限制，房龄20年、也可以最长贷款30年，资料齐全时最快2天审批。

二、贷款办理流程

1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额;

2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;

3、银行对贷款申请进行调查、审批;

4、购房人与银行签订借款及担保合同;

5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款;

6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);

7、银行向售房人账户发放贷款;

8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;

9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)

三、申请资料

(一)购房人提供：身份证、婚姻状况证明、户口本、经济收入与个人资产证明、职业证明、大专以上学历证明、房屋买卖合同、首付款备足证明、邮储个人结算账户(存折)

二手房按揭贷款须知 篇8

购买商品房变得越来越奢侈，尤其是刚刚参加工作的年轻人，二手房成为了同学们初次离家的独立面对未知社会的“梦工厂”，如何按揭贷款，需要准备哪些资料？淘钱宝在这里一一为你道来。

一、申请二手房按揭贷款条件

1、具有合法的身份证件，即具有合法的公民身份；

2、具有良好的个人信用，有偿还贷款本息的能力；

3、同意以自己所购买的房屋当作银行的抵押物；

4、所购买的房屋产权应该明晰，可进入房地产市场流通；

5、所购房屋不在拆迁公告范围内；

6、需要在建行开户，并存入足够的首期款；

7、申请贷款时没有任何不良信用记录；

当然，除了上述提到的几点外，申请人还需具备银行规定的其他事项所要求的条件，否则同样也可能遭拒绝。

二、办理二手房按揭贷款流程

1、确定按揭服务公司和贷款方案。借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。

2、查询公积金（若个人需公积金贷款）。与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。

3、签定房屋买卖合同。借款人与卖方必须签定房屋买卖合同。

4、准备贷款资料，审核贷款资质。按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。

5、签贷款协议，公证，保险。按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。

6、办理房屋过户和抵押手续。借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。

7、办理房产证和抵押证明。贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。、银行放款。这是最终想达到的目的，也是贷款成功的最后一步。银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。