前期物业管理内容

前期物业管理内容（共8篇）

前期物业管理内容 篇1

1、前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，且其内容包含在建设单位与物业买受人签订的买卖合同中。关于前期物业服务合同的期限，法律规定建设单位与物业服务企业可以约定合同期限；但是，在约定的期限届满前，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同就已经生效的，前期物业服务合同终止

2、前期物业服务企业由建设单位选聘。为增加前期物业管理的透明度，法律规定了前期物业管理的招投标制度。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

3、建设单位可以制定临时管理规约。管理规约本应由业主大会制定，但在前期物业管理中业主大会尚未成立，由业主大会制定管理规约是不可能的，而物业管理活动仍需进行，业主的权益也需维护，因此规约的效力是临时的。

4、前期物业管理的内容与通常所说的物业管理有所不同。

5、明确了建设单位在前期物业管理中的责任。（1）配置物业管理用房（2）物业的保修责任。“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”房屋的有些质量问题在竣工验收时可能无法发现，而是在使用中逐步暴露出来，如屋顶渗水、墙皮脱落、管道漏水、堵塞等，根据本条规定，物业在交付使用后一定期限内发现质量问题，应由建设单位承担保修责任。开发商在交付住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》承担相应的保修责任，但如果是住户违反了《住宅使用说明书》的要求而使用不当或私自改变住宅结构等造成的质量问题，开发商不承担责任。《建设工程质量管理条例》第40条规定了建设单位承担保修责任的期限，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的 1

该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

下面说一下一些详细的工作细节:

1、房屋交接验收。房屋交接验收是开发商委托物业公司承办的一项重要工作，是物管公司实施前期物业管理的一项重要内容。

2、装修管理。装修管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起房屋质量投诉的重要环节，弄不好就发生推诿扯皮。在业主装修之前要制定周密的管理计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行。一些高档住宅小区对装修的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可组织统一装卸，以免分散装卸时，碰坏墙壁、楼梯等公用部位和设施。其次要抓好装修方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的方案要及时发现纠正，做好说服解释。三是要不断巡查装修施工现场，及时制止违规装修现象。在巡查装修施工过程中，重点是巡查水电安装，敲墙打洞阶段，俗称瓦工、水电工阶段，业主擅自更改装修方案，拆改房屋墙体也就在这一阶段，这一阶段如果没有发生问题，一般情况下这一户的装修就不会发生问题。

3、卫生保洁工作。前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染。其次是加强宣传和督查力度，严禁装修施工人员随地大小便和从楼上向下抛杂物的行为。三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象。四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。

4、抓好小区秩序维护。

5、协调各种矛盾。前期物业管理各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房

合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、卫生保洁问题、小区安全秩序问题等，甚至因装饰装修引起的邻里纠纷亦首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解实情真相和解决处理的程序。同时积极协调，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间解决业主反映的问题。

消防安全的一些知识：

1．切莫乱扔烟头和火种。

2．室内装修装饰不宜采用易燃可燃材料。

3．消火栓关系公共安全，切勿损坏、圈占或埋压。

4．爱护消防器材，掌握常用消防器材的使用方法。

5．在任何情况下都要保持疏散通道畅通。

6．任何人发现危及公共消防安全的行为，都可向公安消防部门或值勤公安人员举报。

7．了解火场情况的人，应及时将火场内被围人员及易燃易爆物品情况告诉消防人员。

8．火灾袭来时要迅速疏散逃生，不要贪恋财物。

9．必须穿过浓烟逃生时，应尽量用浸湿的衣物被裹身体，捂住口鼻，贴近地面。

10．身上着火，可就地打滚，或用厚重衣物覆盖压灭火苗。

11．大火封门无法逃生时，可用浸湿的被褥、衣物等堵塞门缝、泼水降温，呼救待援。灭火常识：

1、发现火灾迅速拨打火警电话119。报警时要讲清详细地址、起火部位、着火物质、火势大小、报警人姓名及电话号码，并派人到路口迎候消防车。

2、燃气罐着火，要用浸湿的被褥、衣物等捂盖灭火，并迅速关闭阀门。

3、家用电器或线路着火，要先切断电源，再用干粉或气体灭火器灭火，不可直接泼水灭火，以防触电或电器爆炸伤人。

前期物业管理内容 篇2

一动画前期设计在课程体系中的教学困境

动画前期设计是动画专业的主干课程, 主要开设在动画专业的二年级下学期或者三年级上学期。学生在进行动画创作之前, 需要在这一课程内完成由静态到动态的创作理念的过渡。在课堂教学过程中, 动画前期设计在课程体系中的教学困境主要有以下两个方面:

1. 课程开设的时间

动画前期设计开设的时间一直以来是困扰每一个教学团队的难题, 在进行本课程的学习之前, 学生应该具备一定的动画基础, 动画基础又分为专业基础与软件基础, 如果学生将所有涉及的基础课程学习完成, 至少需要花费两年半以上的学习时间, 动画前期设计只能开设在四年级, 这显然是不现实的。现有的情况是, 为了尽快让学生进行动画片创作, 在学习完成角色造型与场景设计等平面静态课程后, 即安排了动画前期设计的课程, 由此带来的后果是虽然学生设计出一个个优秀的卡通角色, 却无法立即进行动画片的创作, 教学成效大打折扣。

2. 课程需要多少课时

刨除商业动画的考虑因素, 就动画教学而言, 在前期设计课程中, 重点需要完成的工作有文字剧本写作、角色设计、场景设计、分镜稿绘制四大部分。其中, 文字剧本写作、角色设计、场景设计三部分属于基础课程, 教师在此阶段需要对学生的作品分别给予指导。分镜稿绘制是将文字以图像的形式具体化的过程, 在这一过程中, 除了需要学生较强的分析能力与绘图能力, 还需要具备一定的镜头语言知识, 而镜头语言的知识又是一个庞大的教学内容体系, 仅能让学生在本课程内略有涉及。由此可看出, 学生需要在本课程内完成创作——理论学习——再创作的过程, 所涉及的内容过于繁杂, 目前64学时 (每周4学时, 一学期按16周计算) 是远远不够的。

二动画前期设计的教学改革措施

1. 前期课程的铺垫与配合

要想在规定的时间内完成本课程的教学任务, 首要的一点就是要提高教学效率, 减少重复创作的时间。在近两个学年的教学改革实践中, 尝试在角色造型设计与场景设计这两门课程中添加部分动画前期设计的授课内容, 要求学生设计的角色与场景必须是依托一定的故事内容进行创作。不管学生是按照故事内容创作角色, 还是依据角色特性来编写故事, 都会不断地完善与丰富一个剧本的内容。同时, 学生依托剧本完成的原创动画形象, 会在后续课程中反复加工与修改, 让角色变得更加简练、更加富有生命力。场景设计中的概念场景绘制同样要与故事结合, 部分的场景设计稿还可以直接用于后续的动画创作。

通过相关课程的铺垫与配合, 可以极大地提高教学效率, 通过教学改革实践的验证, 几个课程配合到位, 至少可以为动画前期设计空置出30%以上的时间, 从而保证其他教学内容的授课进度。

2. 动画制作课程应以项目为驱动, 以学期为单位进行创作

目前普通高校普遍采用以学期为单位, 每周2节或4节的授课方式, 这样的授课方式的优势在于可以在一个学期内安排足够多的课程, 学生可以快速地完成通识性的知识积累。但是在教学实践的课程中, 这样的授课方式很难保证教学进度。因为, 以实际项目为驱动的教学实践活动, 其本质与正常的项目制作没有任何区别, 工作内容都是分阶段完成。还是以动画制作为例, 其项目立项、剧本写作、概念设计、分镜剧本绘制等工作是不可能同时完成的, 只能采用分阶段、设定单位时间内工作目标的工作形式。

动画前期设计是动画制作必须完成的阶段性任务, 完成了这一部分的内容才能开展后续的工作, 如果我们把动画前期设计的课程内容纳入以学期为单位的动画项目, 学生会真正从心态上发生转变, 即并不是为了完成作业而学习, 而是为了完成一个实际的动画作品而学习。站的高度高了, 看待具体课程的眼光也就不一样了。学生在实际动画项目的前期设计中, 会脚踏实地地结合自身的能力、现有的技术手段思索每一个细节, 反复推敲预期能达到的效果, 实现理论——实践的转换。

综上所述, 动画前期设计是一门综合类的应用课程, 也是动画制作的一个必然阶段。现有的教学困境有着多方面的客观原因, 教学改革不能只从本课程入手, 而应该全面地审视本系列课程的教学方式与内容。因此, 授课教师在设计教学内容时, 不能将其割裂为一个独立的课程, 应该从实际动画创作的角度出发, 结合学生的基础, 深入浅出地设计教学内容;又要因材施教, 针对学生的不同作品分别给予不同的指导意见;同时, 教师还应该了解现有的技术手段和设备对预期表现效果的影响。只有这样, 才能满足学生的学习需求, 为学生在校期间制作出精致的动画影片打下坚实的基础。

摘要：本文分析了动画前期设计课程的教学现状与困境, 有针对性地提出了两点教学改革意见, 一是将课程内容分割, 部分内容穿插进其他相关课程;二是将课程纳入动画实际项目的创作当中, 结合学生基础、能力、技术手段等多方面的因素来设计教学内容。

房产开发前期设计管理内容探究 篇3

论文摘要：房产开发是一项复杂的系统工程。开发前期工作是公司建设项目的策划及各项前期准备工作，包括编制项目建议书、项目可行性研究报告。开展设计招投标、组织设计单位进行规划设计方案并组织进行扩初及施工图设计、协调政府各个部门并按规定申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》直至《建设工程施工许可证》等。本小文仅就涉及前期工作中的重点：设计管理、规划设计和物业定位等内容做一个初步的探讨。

Real estate development prophase design management content inquiry

ChenMingYi zhengzhou university

The paper keywords： design management planning and design property orientation

Abstract： real estate development is a complicated system engineering. The development is the company of construction project planning and the preparation work， including prepare the project proposal， project feasibility study report. To carry out the design bidding， organizational design units for planning and design scheme and organization at the beginning of the expansion and the construction drawing design， the coordination of government departments and the prescribed for the "construction land planning permit"， "construction project planning permit until the construction engineering construction permit" and so on. The only xiaowen involving the prophase work of the key： design management， planning and design and property orientation content to do a preliminary study.

1探讨的主要内容

1.1、项目前期工作重点

a项目的设计管理；b项目规划和设计；c项目物业定位。

1.2、项目前期工作重点

项目前期工作涉及的专业多、协调的部门多、要求的技术水平高。因此要求结合具体项目，抓住项目前期工作的重点。所以，项目的设计管理、项目规划和设计、项目物业（住宅等）定位是项目前期工作的重点。

1.2.1、设计管理

依据国内外研究资料，规划设计对工程造价的影响可达70～90％。事实是，规划设计的优劣对工程的投资、进度和质量有着重要的影响，同时环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大因此设计管理是整个项目开发的龙头。

（1）要充分认识到住宅设计的真正内涵。现代房产开发意义上的产品，主要由三个层面构成：核心产品即由产品的基本功能因素构成；有形产品即由产品质量、品牌、款式、包装、特色等构成；附加产品即由各种服务构成。住宅建筑当然属于有形产品，所具备的各项要素指标关键取决于住宅的核心内容：居住水平。住宅建筑是折射社会、经济、文化的复合体，所以住宅设计从原则上说是对客户居住生活的一种全面整合。

（2）其次在项目设计上，开发商应该将设计单位的专业性与自身对市场的调研结果结合起来，切忌自以为是。

（3）应当协调好专业协作设计单位和政府相关审批部门的关系。一方面要求专业协作设计单位及时准确的了解新的各项管理条例和法规、把握城市规划主管部门对项目的布局、立面等的更深层次要求、掌握城市周边发展大的规划内容和要求；另一方面力求使政府相关审批部门准确了解专业设计人员的意图，尽量减少设计上的返工和经济上的损失。

1.2.2、项目规划和设计

没有规矩，不成方圆。开发商在组织前期工作中主要是从修建性详细规划展开的（简称详规）。可以说，详规是楼盘整体规划设计方案的基础，也是核心骨干部分。根据經验，详规的关键问题说到底其实就是定位问题。也只有规划设计切合实际，符合项目本土化地段特色和目标客户需求的层次，项目本身才有科学性、合理性、超前性可言。

（1）主要物业建筑群体组合

就是指根据选址意见书确定的各项用地经济技术指标，以及由地块现状、尺度、定位等因素拟定建筑物业个数、层数、布局、朝向、间距、风格，反映总体平面布局、立面处理、竖向安排及其他涉及建筑物外形和组合的一些内容。它基本确立了小区的内在构成（含主要建筑物和附属设施）及各部分相互之间的关系。共有三个原则：

a功能原则：指符合日照、通风、密度、朝向、间距等基本功能要求，使居住生活方便和宁静。

b经济原则：指拟定合理的各项经济技术指标，适宜地利用每一处土地和空间。

c美观原则：指运用美学原理，体现地方本土特性并反应建筑风格个性。

前期物业管理内容 篇4

1.方案设计阶段的前期介入工作： 2.设备房设计： 3.中控室

4.中控室和消防控制室合二为一。5.具备自然采光和通风。

6.位置宜设置在小区相对居中位置。

7.大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。

8.地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。

9.配电室、发电机室、大型空调机房

1.配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。2.不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。

3.其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。4.商业配电室，冷冻站设置独市值班室。

5.通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。6.配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。7.强、弱电水井采用通开钥匙。

8.除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。

9.底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。10.设备房墙地面

1.地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。2.设备房地面均采用普通防滑地砖。

3.有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。4.出入口数量确定

1.出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。

2.根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。3.车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。

4.商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。

5.形成收水口的组团大门等应设置截水沟。6.生活、建筑垃圾收集点确定

1.与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。2.臭气排放不影响住宅和商业。

3.露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。4.根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。5.设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。

6.一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。7.围墙方式的确定

1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

2.高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。

3.铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。4.实体闱端面层不使用浅色材料。5.不采用强度较低的围网、栅栏等。6.人车交通流线的确定

1.宜采用人车分流。

2.车行宜直接进入车库。

3.楼栋与车库设置相连通道。

4.配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等 1.项目相对集中位置。

2.独立管理，出入口单独向小区外。3.面向小区外、水电气单独计量。4.会所宜办理独立产权，商业性质。

5.物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定

1.管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室。

2.工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。

3.保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。

4.过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。5.预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。6.保洁间、公共卫牛间、确定 1)公用卫生间：

1.高层公寓楼在-层设置。2.每组团设置。

3.社区商业根据服务半径考虑。

4.商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）5.出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。6.集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。7.保洁间：

1.高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。2.花园洋房每个组团设置。3.别墅每组团设置。

4.商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。5.社区商业根据服务半径考虑。

6.面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。7.施工图设计阶段：

(一)土建部分（只针对清水房）： 1)车库图纸设计部分建议 1.出入口车道

a)长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。

b)木坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。

2.车库排水沟

c)排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。3.管沟防返水

d)与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。4.车库雨污井、提排

e)车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）f)提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）。g)深度大于1.2米的必须设计爬梯。

5.进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。

6.出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）。

7.关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）。

8.车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。9.设备房平而布置

1.方便维修及日常保养。2.配电房位置不影响住宅。

3.重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右。4.管井及楼层设备间

1.管井及设备间的检修通道应设在公共区域。

2.管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）。3.建筑强电部分：

1)光源选择及控制回路： 1.光源选择及控制见附件。

2.楼道灯具安装距地面应低于3米；

3.公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；

4.红外感应开关（延时时间60～180s可调，感应距离>3米，感应角度115度）5.发电机电源供电范围： 1.发电机：

h)保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。

i)主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。

2.UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用。3.应急灯盒：设备房设应急灯。

4.发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。5.集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。6.建筑弱电部分： 7.户内对讲门机：

1.主干线IP到单元／单元进户为总线。2.信息发布功能。

3.各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。

4.对讲话机断线、短路＼断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。5.蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时。6.信号分支器具有隔离保护功能。

7.对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。8.系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。9.户内报警：

1.软件即时（延时≤2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。2.报警时弹出户内相关信息。

3.户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。

4.软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。5.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。6.监控设备：

1.摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天。2.能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。3.报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。

4.主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。5.软件支持按时间、通道查询录像信息。6.硬盘录像机宜支持全Dl录像格式。

7.支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。8.支持各类报警、实时及录像信息上传。

9.在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。

10.围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。11.中控室监视器选择专业纯平监视器。12.周界报警：

1.报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。

2.围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米。

3.软件即时（延时≤2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。4.报警时弹出电子地图信息。

5.软件布＼撤防、旁路防区，软件并有记录。

6.软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。7.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。8.给排水部分 1)保洁取水点设置

1.高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。2.SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。3.写字楼每层设置。

4.花园洋房每单元首层（或负一层）设置。5.别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）。

6.车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2米×1.2米的瓷砖（100米以内居中设置，大于100米的车库间距60～80米设置，管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用）。

7.水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁取水点。

8.绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议

1.供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右。

2.给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。

3.采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式。4.景观部分

1)水体数量及体量设置

1.水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。

2.水容量大于25立方米应采用循环系统。大于3 0 0M3，设置水泵房、净化设备；回水管应设阀门。

3.大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4.水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。5.泵坑不设在水体内。

6.采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。7.景观给水设计

1.供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63。2.给水管分级控制。

3.采用成品快速取水点，每50米靠路边设置；高边坡地带应采用喷灌方式；北方地区均采用自动喷灌。

4.园区排水设计

1.单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放。

2.车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采用盲沟或地漏形式排放。

3.道路两边的花池必须做防水和组织排水。4.游泳池及配套用房布置

1.对外有经营条件，宜与会所集中设置；周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木植物。2.深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔。

3.游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4.泳池四周设置痰槽。5.采用系统吸污。

6.更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。7.工程建设阶段：

(一)土建部分（只针对清水房）： 1)商业及住宅烟道

1.竖向烟道不能直角转弯。

2.烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米。3.顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。

4.经过住宅卧室、客厅等功能房间时，应具有隔热、防漏烟功能。

5.商业烟道不宜设置在共墙上；宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向截面大的烟道汇集排放。

6.洋房、别墅均设置排烟道。7.空调机安装位置

1.空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。

2.装饰百叶正投影间距宜不低于lOcm。（采用其他形式百叶要利于室外机散热排风）

3.空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬夏季排放的冷凝水），空调机位设置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。4.空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽。

5.空调机位设计时应考虑在自有使用权范围内出入安装。（增加的侧回风百叶设置为可开启的活动门，方便安装和维修）

6.上海地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2米设置。

7.分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足空调外机墙面安装的强度。

8.连接内外机的冷媒管长度控制在3米内，最大不得超过4米；（杭州地区必须控制在3米内）9.户式中央空调：

a)室外主机宜选择顶排风式的机型，避免侧排风对植物和相邻住户的影响；结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋。b)室外机位必须设置排水接口。c)预留主机安装时的运输通道。

d)交付标准安装到位的空调系统，控制器安装在室内。10.建筑强电部分：

1)维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量

1.维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220V 16A五孔检修插座；主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为380V 10~30kw。

2.公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内；围墙照明线缆敷设及转线井不宜设置在围墙外。

3.公用电缆井不能面向商铺内开门。

4.计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。5.建筑光彩照明

1.l、光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议 2.2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。3.建筑弱电部分：

1)安保人员巡更系统安装：

1.软件实时显示巡更计划执行情况，正常、未到巡更记录（在线巡更）。2.巡更计划（巡更路线、巡更点、时间可灵活组合）编辑。

3.软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正常信号语音或声光提示，并自动调出非正常信息。

4.软件支持在线巡更点在线检测（巡更点故障软件即时文字、语音提示）。5.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。6.车管系统安装：

1.软件实时显示车辆进出信息及图片。

2.住宅临时卡由人工收／发卡，出场时固定卡自动开闸，临时卡确认后手动开闸。

3.商业车库设集中收费亭及收费电脑，带司机进出场图像抓拍功能，进口自动取卡、出口自动吞卡。

4.系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功能。5.道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统。6.出入口有防砸车装置。

7.道闸起杆到启杆完毕≤2S，刷卡到启杆完毕≤4S。8.一卡一车，防重入功能。9.终端机支持信息处理功能。

10.商业采用IC卡，住宅卡片采用EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配1张／户，别墅2张／户。

11.门禁系统安装： 1.车管门禁一卡通。

2.软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息。

3.对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人的相关资料。4.卡片采用IC、EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配2张／户，别墅3张／户（可采用10CM近距离卡）。5.背景音乐系统安装：

1.能播放CD、MP3等格式的音乐。

2.调节各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不吵人。3.给排水部分

1)消防末端试水装置、阀门位置

1.消防末端放水阀应设在公区有排水的位置。

2.信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域。3.下沉式花园的排水方式建议 1.设置有组织排水。

2.采用提排排水时，提排井应设在公共区域，设置超高水位报警信号到中控室。3.暖通部分

1)户式中央空调室外机安装位置

1.安装基座与住宅结构分离，避免共振。2.应选择在隐蔽区域，避免安装在阳台。3.天然气管网安装及预留预埋

1.餐饮商铺天然气调压箱至商铺内的管道安装完成。

2.住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主私家花园内。3.保安宿舍、游泳池、会所设置天燃气表，并配置燃气锅炉。4.管道保温材料

1.空调风管及吊顶内的排烟管采用离心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温。2.屋面上的冷却水管采用橡塑保温，同时用镀锌板做外防护。

3.柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采用复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温后用镀锌板做外防护。4.景观部分

1)景观围墙样式（高度及防攀爬）

1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。

铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低丁3mm，顶部有矛尖。实体围墙面层不使用浅色材料。康体娱乐设施

独立设置的网球、篮球等有安全风险的运动项目，须有效安全防护措施。设施于景观中的健身娱乐设施，按每200米半径范围内设置一组且不影响景观和业主的私密性；地面设置安全地胶，与园区的通道之间用丁步石连接；安装牢固且入土埋设的构件应做防腐处理；应设置器材使用须知告示牌。3.硬景铺装

1.石材选择：耐脏、防滑

2.花台等外表面材料：不宜采用涂料或浅色涂料

3.车道及露天停车场：宜采用沥青路面，如采用砖铺贴，砖厚度不低于5CM。4.软景内有人员经过的位置：设汀步石。5.公区设施设备

1.位置要求：非业主使用的设备设施（如公区水表、车库通风井、天然气调压箱、配电箱等）或室外消防栓不能安装在业主产权范围内。2.项目检查及验收阶段：

(一)土建部分验收（只针对清水房）： 1)房间几何尺寸检查

1.天棚是否平整，误差是否在规范要求内。

2.墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头。3.地面水平度检查是否符合规范要求。4.墙面空鼓裂纹检查

1.墙面空鼓情况检查，并进行修补。

2.裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行修补。3.门窗安装及成品保护情况检查

1.检查门窗安装情况，开闭是否平顺，及时调节。

2.门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，如果超过规范，需进行更换。3.门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需及时进行返厂。4.强电安装部分验收

1)强电配电箱安装情况检查

1.配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路情况。2.配电箱开关排布是否美观，整齐。3.各房间强电安装检查

1.各房间强电是否贯通，强电穿墙和穿管情况是否规范。2.插座是否安装美观，电路是否通畅。3.弱电安装部分验收 1)弱电配电箱情况检查

1.弱电配电箱安装位置是否合适，安装是否稳固，有无破损。2.弱电项目是否齐全，电话、网络、电视等有无漏接。3.户内对讲和安防设备情况检查

1.户内对讲设备是否安装到位，包括位置是否合适，工作是否正常，有无破损。2.红外感测探头（如有）安装位置是否合适，工作是否正常。3.紧急报警按钮是否配置到位。4.给排水部分验收 1)蓄水试验及防水测试

1.卫生间15天以上蓄水试验，保证卫生间无渗漏。2.厨房、阳台等部分局部防水是否处理到位。

3.外端防水测试，重点关注窗框等是否有渗水情况。4.给水管道安装情况

1.给水管道安装是否整齐、美观，管道位置有无挡住其他功能设备。

2.3.4.5.1.2.2.3.4.1.2.3.4.1)1.2.3.1.2.3.1)1.2.3.1.2.3.4.1.2.3.4.1.2.管道接头是否整齐，有无渗漏。

入户总阀安装情况检查管道压力测试，有无渗漏等。落水管道安装情况

地漏安装是否到位，落水是否通畅，重点检查有无建筑垃圾。

落水管道安装位置是否合理，尤其是厨房落水管道安装位置是否合适。空调预留冷凝水管安装是否合适。暖通部分验收

天然气管道安装情况

天然气管道安装密闭情况是否到位，有无泄漏，是否有必要的保护措施。

燃气表安装位置是否合适，安装是否规范，是否运转正常，燃气表原始读数记录。采暖设备安装情况（如有）

暖气安装情况，是否有漏水情况，水路是否通畅。地采暖安装情况，有无渗漏，保护措施是否到位。景观部分验收 硬景部分验收

小区道路铺装路面是否平整，道路排水施工是否完整。

石材部分安装情况检查，石材挂接，拼缝是否符合规范，有无做防水。软景部分验收

植物种植有无遮挡户内光线。植物保活措施是否到位。绿植搭配和优化建议。景观水体部分验收

水体循环泵安装情况检查，能否正常工作。水体防水施工是否到位，有无渗水情况。水体有无返碱情况。导示系统检查

前期工作内容 篇5

1,发改委：立项批准,可研批复.开工计划。

2,规划委,：选址意见,规划设计条件，设计方案，建筑规划许可证。规划监督（验线，验收），用地规划许可证，设计招投标，市政协调会。

3，建委：配套办意见，施工招投标，开工证，竣工备案。4，供电局：供电报装，供电方案设计。

5，自来水集团及排水：自来水，雨污水方案咨询，报装，设计。6，煤气公司（燃气集团）：方案咨询，报装，设计。7，环保局：环评报告批复。

8，节能办:节能设计申报。

9，园林局：绿化方案报批。

10，地震局：抗震设计报批。

11，人防办：设计要点，条件，施工图审批。

12，土地局:征地相关事宜。

13，交通委：交通组织方案审批。

14，交管局：交通组织，停车方案审批.15,消防局：建筑消防图纸审批。

16,热力公司：供热方案咨询，设计。

17，气象局：防雷设计审查。

18，测绘院：建设用地钉桩，放线成果单。

港口建设前期工作内容 篇6

一、编制项目建议书（一般情况可以免）

二、测图

1、建设地平面地形图1：500；

2、建设地河段地形图1：2000。

三、立项、申请岸线使用权 同时或交叉进行下列工作：

1、编制港口岸线使用方案（作申请岸线资料）；

2、编制工程可行性研究报告；

由水运工程设计单位完成，由交通主管部门作行业审查（作申请岸线资料），报发改委审批（企业为核准）；

3、获得海事、航道部门许可（作申请岸线资料）；

4、申请岸线使用权（交通部门）；

5、进行地质初勘（专业工程地质勘察单位完成）；

6、取得用地、水土保持、环保、行洪许可等；

7、设计招标（设计费达到招标规模）。

四、进行地质详勘（专业工程地质勘察单位完成）

五、编制工程初步设计 由水运工程设计单位完成，由不低于设计单位资质同专业设计单位进行技术审查咨询，再报交通主管部门作行业审。（1000吨级以上泊位设计资质为甲级）

六、编制工程施工图设计 程序同初步设计

七、工程施工招标（施工单位、监理单位）

八、开工许可 附：测图要求

有资质的测绘部门近期实测

一、建设地平面地形图：

（1）测图比例：1:500或1:1000或1:2000；

（2）测图范围：应包括《重庆市港口管理条例》第三十三条规定的港口岸线范围，上下游各外延不小于100米；

（3）测图坐标：北京54坐标系（附控制点的WGS84坐标），附参考航道里程； 作岸线申请资料须满足以下（4）（5）（6）（7）要求：

（4）图纸要求：由有水上、水下测图资质的单位进行测图，分别在设计最高、最低通航水位对应的等高线附近，确定的岸线上、下游的岸线控制点，在图纸上画出并标明所申请岸线的上、下游坐标点位置、陆域和水域范围控制坐标，测绘审图人员签字，测图单位盖鲜章；（5）在所测地形图上标明申请段岸线与上、下游影响区范围内已存在的建筑物、构筑物、设施设备情况；

（6）电子图制成电子版地形图（AUTOCAD格式）光盘；（7）纸质图纸须折叠A4纸大小。

二、建设地河段地形图

如何做好施工前期的管理 篇7

关键词：施工前期 管理制度 工程质量

1、建立完善的管理制度

⑴建立设计图纸会审制度。在工程开工前和不同专业工程开工前（结构、安装、装饰），由有关技术管理人员熟悉施工图纸，进行图纸会审。

⑵建立质量"三检制"制度。应将工程质量管理纳入到各施工组织设计中，严格按照设计图纸及验收规范进行每一分项工程的质量检查评定工作。

⑶严格把好建材构配件及有关物资的质量关，严格按照有关规定对建材及有关物资进行检验，对证件不齐全，检验不合格的有关材料严禁使用。

⑷竣工资料的管理。由相关部门指定专人进行工程质量检查验收和隐蔽工程验收资料的收集、整理，以备工程竣工查验。

⑸质量施工日记制度。施工日记要求内容要齐全，施工部位填写完整，质量情况如实记录。

（6）应组织有关部门指导做好质量管理，并充分发挥监督作用，根据施工的实际情况不定期地参加工程例会，检查工地的质量管理情况和工程质量控制方案，指导做好質量控制工作。

（7）组织工程项目的分部工程验收、总验收及工程质量等级初评，对于工程验收中存在的质量问题签发整改通知书，并严格监督整改。保证施工工程达到优良标准。

2、材料的选用

对于一个建设项目工程从建筑、结构、装饰装修、水电、采暖通风施工等特点来看，主要就是工程所需用的材料品种繁多。而且随着房屋的技术含量的提高、功能增多，所用的新材料也不同程度的在工程中运用。

3、选择专业的设计、监理、施工单位

对房地产企业来说，一般建造的项目以住宅为主、公建为辅，所以必须选择专门设计住宅、监理住宅、施工住宅的企业来实施项目，因为此类住宅在设计、监理、施工等方面的特点和售后住户投诉的关键问题，选择它们更有利于提升工程的内在质量，创造出优秀的建筑产品。

4、质量要受投资、进度的制约

项目的施工质量受投资、进度的制约较大，如一般情况下，投资大、进度慢，质量就好；反之，质量则差。因此，项目在施工中，还必须正确处理质量、投资、进度三者之间的关系，使其达到对立的统一。

5、设计意图的体现

设计意图也就是业主方和设计者的综合意图，所以满足设计要求是生产优秀建筑产品的前提。

6、施工质量问题的处理

⑴对于监理和政府质监部门提出的整改意见，一般情况下，查出问题出现的原因，积极组织整改，复查合格。对重大质量问题或质量事故，进行整改或停工整改，复查合格。

⑵施工或发生质量事故，应按事故性质、严重程度做出快速的反应，有效的措施。

⑶对于多次说服教育无效，施工质量确实低劣的施工队伍，可勒令其停工整顿，作出经济制裁，直至取消其分包或施工资格。

7.工程安全管理

工程施工的前提条件是安全、健康的工作环境，为使工程施工能够安全有效地进行，防止违章作业，杜绝伤亡事故的发生，制定以下安全管理原则。

（1）遵守政府及有关部门颁布的安全法规、规范及标准。

（2）组织经培训合格、经验丰富的安全管理人员进行安全监督管理。

（3）加强员工安全意识教育，做好员工安全培训和监督。

（4）制定有效控制参与工程的各有关施工队伍的施工安全措施，确保施工机械、设施及作业场所施工安全，保证施工环境的安全与健康.

8.文明施工准则化规定

（1）施工现场应自觉遵守国家、地区及公司有关环境卫生的规定，将工地环境卫生措施纳入施工组织设计中，实行"条包块管"责任制，负责日常管理工作，每月组织进行检查考核。

（2）施工现场的环境卫生工作由专业人员全面负责，并将环境卫生保洁责任落实到各分包商和施工班组。

（3）建筑垃圾、工程渣土和生活垃圾应及时清运，防止因施工影响市容环境卫生。凡无法及时清运的，应在场地布置图中设定临时堆放点，并在施工中按图堆放。工程竣工后，应在一个月内将工地多余的建材和垃圾全部清运干净，做到工完场清。

9、地盘区域内办公、生活区的文明卫生管理

⑴施工现场内的办公、生活区应经常性地清扫，室内物品应放置整齐；工地茶水桶必须有盖加锁。

⑵施工现场的食堂管理。严格按照有关规定，做好保洁卫生工作。食堂工作人员应定期作身体检查，杜绝传染病源进入食堂。食堂的位置应远离厕所、垃圾堆场等污染源。

⑶施工现场必须设置职工用厕设施，并定期做好清运工作。

⑷施工现场应按照政府有关规定，落实各项除害措施；自觉做好蚊、蝇、鼠、蟑螂的灭杀和预防工作。凡委托专业部门承包除害任务的，应与之签订协议，明确双方职责和违约责任.

结束语

房地产业是我国国民经济的重要基础性、先导性、支柱产业，在我国国民经济中发挥着十分重要的作用。伴随着房地产业的快速发展，相应的问题也随之而来，其中工程质量问题尤其突出。由于关系到人民的切身利益，工程质量问题迅速成为社会的焦点问题之一。从目前我国房地产企业的总体情况来看，多数企业质量意识普遍不强，不能全面系统的运用项目管理、质量管理方面的先进理念、方法等，致使我国当前房地产项目的质量管理现状不容乐观。如何提高房地产项目质量管理水平成为迫切需要解决的问题。施工的前期准备与施工的顺利进行是密切相关的。我们必须进行统筹规划和合理的安排，使施工的过程能够有条不紊的进行，按时保质的完成我们的任务。

参考文献

[1]杨煊.工程项目的质量管理与安全[J].湘潭师范学院学报（自然科学版），2004（03）.

[2]郭生.对搞好工程质量问题的探究[J].山西水利科技，2004（03）.

前期物业管理内容 篇8

根据公司章程的有关规定，集团及成员企业“三会”定期会议一般在每年的4月份召开，前期集团企管部将根据集团公司有关会议精神，协调组织落实好各成员企业的“三会”召开时间；新设公司的设立“三会”及部分企业的临时会议，可根据公司的有关会议精神按实通知召开。

（一）基础材料准备

1.会议通知：一般要求提前15天下发通知给各参会人员，便于参会人员安排好时间参加；

会议议程及会议材料：议程及材料至少提前两天下发给各参会人员，便于参会人员了解会议内容，审阅会议材料，参会时可提出合理的意见和建议。

参会人员安排：股东（代表）、公司董监事、经营班子成员、公司各部门负责人、集团职能部门的负责人等。法人股东委托代表参会，应当出具法人股东的书面授权委托书；董监事因故不能出席的，需委托其他董监事代为表决的，同样需出具书面的授权委托书。

2.盈余分配、增资扩股、股权转让、对外投资或担保、重大资产的购置或处置等事项应事先报集团公司前置审批，集团公司批复后方可实施。

3.审议议案

（1）一般公司定期会议议案包括：上年度工作总结及本年度工作思路（总经理报告）、上年度主要财务指标执行情况及本年度主要财务指标意见（财务报告）、盈余分配预案、增资扩股预案、股权转让预案、修改公司章程、董事会或监事会换届（董监事调整、委派董监事、选举职工监事）、监事会报告、人事调整（经营班子聘任）、制度修订（如，经济目标责任制考核办法、薪酬考核办法）以及其他需“三会”通过的重大审议事项（如，五年战略规划、成员企业相互担保、对外投资、机构调整、设立新公司）等。（2）新设公司会议议案内容包括：审议通过公司章程、内部组织机构设置、组成法人治理结构（董事会、监事会，选举董事长、监事会主席，选举职工监事，法人或自然人股东委派董事）、人事聘任（总经理、副总经理、总经理助理、财务经理）、审议通过各项公司制度等。

（3）非新设公司临时会议议案包括：如涉及重要岗位临时人事调整、股权转让以及其他需要三会审议通过的重大事项时，公司需召开“三会”临时会议，对相应事项作出决议并形成文字材料。

4.通报材料：一般，在“三会”定期会议召开期间，还应将上年度股东会、董事会、监事会决议内容执行情况进行通报。

（二）“三会”材料内容审查要点及注意事项

1.审议材料的报告对象：根据集团及成员企业公司章程的有关约定：

（1）总经理报告、财务报告、战略规划以及对外投资等涉及公司重大经营事项的报告对象为“各位股东（代表）、董事、监事”；

（2）盈余分配、股份转让、增资扩股、修改公司章程、成员企业之间银行融资互保等议案的报告对象为“各位股东（代表）、董事”；

（3）监事会工作报告的报告对象为“各位股东（代表）、监事”；（4）董事会或监事会人员调整等议案的报告对象为“各位股东（代表）”；

（5）选举董事长、聘任经营班子、组织机构调整以及审议相关制度等议案，其报告对象为“各位董事”；

（6）选举监事会主席议案的报告对象为“各位监事”。2.总经理报告、财务报告、监事会报告、盈余分配、增资扩股、股份转让等涉及财务或业务数据的议案，应关注本年度报告之间或本年度报告与上年度报告之间数据取数的一致性，涉及数据比例或趋势分析的，还应关注计算的准确性。在换届之时，总经理上年度工作报告和下年度工作思路应当分议案准备，由前后两届董事会分别审议，财务报告同样如此。3.董事、监事、经营班子调整，其议案、董事或监事委派函中应写明任命依据（如人事部任命通知、自然人股东推荐、全体职工选举、总经理提议等）。

4.股东会决议、董事会决议、监事会决议应写明会议召开的时间、地点、应到及实到人数，表明会议程序是否符合《公司法》的规定。根据浙江省工商行政管理局的最新规定：

（1）涉及增资扩股的，应在决议中写明公司原注册资本、本次扩股数额及扩股后注册资本，并列表说明各股东原持股数及持股比例、认缴新增股本、扩股后持股数及持股比例；

（2）涉及接纳新股东或股份转让的，应在决议中写明接纳新股东、新股东名称、转受让双方的名称及转让股份、转让价格；

（3）涉及修改公司章程的，可在决议中简述修改的项目，具体原条款及修改后条款内容可在《章程修正案》中详细表述并作为本决议的附件，需注意的是涉及股权转让的，应在章程修正案中写明具体转让时间；

（4）涉及董事会、监事会人员调整的，股东会决议、董事会决议、监事会决议、职工代表大会决议中应写明具体人员姓名及任期；公司新设的，还应写明董事、监事户口所在地住址。

5.签字：根据浙江省工商行政管理局的最新规定，股东会决议、董事会决议、监事会决议签字原则为“谁有权谁签字”。例如先增资后接纳新股东转让的，无论是股权转让决议还是增资扩股决议签字权均由老股东享有；先接纳新股东转让后增资的，股权转让决议的签字权由老股东享有，增资扩股决议的签字权由新、老股东共同享有。值得注意的是，股东会决议、董事会决议、监事会决议分别需由全体股东、全体董事、全体监事签字，持不同意见的可以在决议上写明，但各项决议需根据《公司法》的有关规定经三分之二或二分之一以上股东、董监事表决通过有效。

6.“三会”材料及决议中有关“三会”届次、召开和决议时间及决议编号等细节也属审查要点，容易疏忽。

（三）会后工作

1.会议记录。格式不再赘述，“三会”会议记录重点是各项议案审议过程中，领导的讲话、各股东（代表）、董监事及其他与会人员所表述的观点和见解（特别是不同的意见）记录下来。应当详细、准确，切不可主观臆测，如现场记录较为困难的，可借助录音笔等工具，先予录制，会后再行整理。最终定稿应经与会人员签字确认，与“三会”材料一起存档保管。