商品房买卖合同新版（精选7篇）
商品房买卖合同新版 篇1
第十五条 保修责任
买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
第十六条 除附件二所列本幢计入分摊面积的公共部位外，以下其他公共部位和小区内公共场所的所有权属全体业主：
____________________________________________________________________________ .法律、法规另有规定的除外。
第十七条 买受人购买的该商品房仅作______________用途使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗(含天窗)的隔热、保温结构和用途。买受人擅自改变的，相应法律后果由买受人承担。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房关联的公共部位和设施，并承担相应义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
第十八条 前期物业服务约定
本商品房项目由出卖人依法以【招标】【协议】方式选聘
___________________________________公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。
专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币_______拾____________万____________千____________百____________拾____________元整，于____________年____________月____________日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。
监管银行：_______________________________________________________________
监管帐户：_______________________________________________________________
第十九条 买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约。
第二十条 文书送达
本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。
第二十一条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的，按下述第_______种方式解决：
1.提交_______仲裁委员会仲裁;
2.依法向人民法院起诉。
第二十二条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件六)，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。
双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件__________________：_________________________________________________________________________.
第二十三条 本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第二十四条 本合同连同附件共_______页，一式份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：
出卖人份(其中房屋权属登记机构办理预售合同登记备案时存档壹份)，买受人____________份(原件不少于一份)，D_____________D_____________________份。
第二十五条 本合同自双方签订之日起生效。本合同签订之日起____________日内，由【买受人】【出卖人】向房屋权属登记机构____________________________________申请预告登记。
第二十六条 商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向_________________________办理合同登记备案。
出卖人(签章)______________ 买受人(签章)______________
【法定代表人】：______________ 【法定代表人】：______________
【委托代理人】：______________ 【委托代理人】：______________
______________________(签章) ______________________(签章)
__________年_______月_______日 __________年_______月_______日
签于__________________________ 签于__________________________
附件一：房屋分层平面图
附件二：公共部位共有分摊建筑面积构成说明
附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准
1.房屋节能措施、围护结构保温隔热性能指标
屋顶：采取___________________________节能措施，
传热系数k：__________________________w/(O?k);
外墙：采取___________________________节能措施，
传热系数k：__________________________w/(O?k);
外窗(含天窗)采取_________________节能措施，
传热系数k：__________________________w/(O?k);
遮阳系数sc：___________________________________
气密性：________m3/(m?h)且________m3/(O?h)
2.外墙：
3.内墙：
4.室内分隔部位：
5.顶棚：
6.楼(地)面：
7.门窗：
8.厨房：
9.卫生间：
10.阳台：
11.电话：
12.有线电视：
13.互联网络：
14.电梯：
15.楼梯：
16.其他：
附件四：前期物业服务合同
附件五：临时管理规约
附件六：合同补充协议
商品房买卖合同说明
1.本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款中专业用词理解不一致的，可向当地房地产行政管理部门咨询。
2.当事人在签订合同时应认真核对，以确保各份合同内容一致。建议在律师指导下签订本合同。
3.本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
4.本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
5.对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。在中选择内容，以划√方式选定，未选择的打×;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
6.出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买受人协商的条款，应当符合《中华人民共和国合同法》有关格式条款的规定。
7.未经福建省建设厅和福建省工商行政管理局批准，任何单位和个人不得擅自印制、出售本合同文本。
商品房买卖合同新版 篇2
近期笔者在广州某个商品房售楼厅准备签署一份商品房买卖合同, 经浏览发现合同内容是统一的格式版本, 由广州市国土资源和房屋管理局制定的, 但是从合同附件七开始就是一些补充协议, 协议内容是对合同正文所做出的大量删除、修改, 将买卖合同修改的是面目全非。在修改的条款中都是有利于开发商, 而损害了消费者的权利, 合同补充协议中主体不平等、显失公平, 笔者对合同补充协议提出异议, 得到的回答是不得修改、添加合同任何内容, 否则无效。当前我国商品房交易的安全性决定了社会秩序的稳定性, 其交易采用的主要是格式条款形式的格式合同, 由于在商品房买卖中存在买卖双方谈判能力失衡、供求关系失衡的问题, 这就生成了大肆侵犯购房者权益的格式条款。
二、商品房买卖合同中存在问题的表现形式
商品房买卖合同中存在的问题诸多, 现仅从以下两个方面说明:
一是开发商通过任意增删、修改条款损害购房者利益。有的开发商用自身优势地位增删、修改合同中的文字, 对于增删、修改过的条款内容购房者需要特别留意审查, 针对一些霸王条款损害购房者权益的, 购房者可以拒绝, 或者在专业人士的指导下增删、修改合同内容, 清除一些霸王条款给自身造成的不利影响。
二是开发商通过《商品房买卖合同》中的补充协议、空白条款来设置霸王条款内容。对于合同里难以约定、约定不详的内容, 及买卖中会有一些新情况、新问题, 可以通过补充协议、空白条款进行约定。补充协议、空白条款同为商品房买卖合同中的重要组成部分, 签订后与主合同具有相同的法律效力。显而易见, 商品房买卖有其专业性、复杂性, 所以根据实际情况对合同中没有约定、约定不详的内容进行补充完善, 有其合理性。但在实践中, 却总有一些开发商会钻法律空子, 用补充协议强调自身利益的保护, 造成交易双方权利、义务失衡, 违反公平、自由等基本原则, 引起一些法律纠纷问题。
三、商品房买卖合同中存在的问题
在广州进行商品房买卖过程中, 开发商都会使用广州市工商行政管理局、广州市城市综合开发管理办公室一同监制的《广州市商品房买卖合同》文本, 为了尊重买卖双方的意愿, 此合同文本对于很多方面问题都加设了空白附件, 让买卖双方自行约定。但是在实践操作中, 因在合同法、房地产等专业知识因素上, 双方掌握的信息并不对等, 有的开发商就单方面制定《商品房买卖合同》, 增加了部分霸王条款。
(一) 开发商用自制的协议损害购房者权益
预订协议在商品房买卖中有其积极意义, 在交易机会、房源保留方面给予保障, 只要是双方自愿的法律允许的均可。预订的本意就是预约之意, 如果在正式合同的重要条款上双方无法达成一致的话, 允许退还定金解除预约。为了保障买卖双方的平等权益, 广州市工商局和市开发办印制了《商品房认购书》统一文本, 但在实践操作时, 开发商出于自身利益考虑, 自行拟定预订协议, 想方设法诱导购房者赶紧交定金、签署正式合同。此协议大致规定:购房者需要预交部分定金, 预订协议签署之日起在规定的期限内需要签署商品房买卖正式合同, 否则不予退还定金。因协议中约定的期限比较短, 对于正式合同的内容购房者还没有完全领会, 就直接签署了由开发商制定的不平等的合同文本, 使得自己处于不利境地。
(二) 商品房买卖合同违反公平交易和诚实守信等原则, 交易秩序被破坏
即便购房者知道合同内容的不公平、不诚信, 在许多情况下购房者也无法拒绝交易。主要原因是:一是对于购房者来说不能拒绝消费;二是没有为购房者提供选择余地的市场, 不管是在自由竞争与垄断并存的市场中, 还是在自由竞争的市场中、完全垄断的市场中, 往往购房者没有选择的空间, 因为在商品房交易中使用的都在格式合同, 对于商品房来说在产品、服务方面都具备独占性, 行业内使用的都是相似的格式合同。合同应该是建立在双方自愿的基础上, 并要得到尊重, 但在实际买卖中采用的是格式合同, 并带有一些霸王条款的存在, 显失公平的情况在商品房买卖合同中频发, 在权利义务上使得双方失衡, 这就给合同带来了不稳定性、不可预见性。从另一个角度来看, 开发商一直处在优势地位上, 一些霸王条款从很大程度上损害了购房者的权益, 既在物质上使得购房者的利益受到损失, 也在精神上打击了购房者的买房欲望。
四、完善商品房买卖合同采取的措施
(一) 对商品房买卖合同严格监管
首先, 建立合同备案制, 根据《广州市合同格式条款监督办法》中的相关规定, 督促开发商在销售中使用规范化的《广州市商品房买卖合同》文本, 对相关格式条款进行自制变更的, 需要报备工商部门审核。日常检查中, 一旦发现违反法律法规、未经备案的合同格式条款, 必须责令企业立即整改。
其次, 加强舆论监督, 对于购房者反映强烈、投诉较多、存在严重问题的开发商, 坚决予以查处, 并通过新闻媒体向社会曝光, 有效发挥监督的作用, 增加违法经营的成本。
最后, 强化各部门间的合作, 房地产行业有其复杂性, 它涉及到建筑、规划、国土资源等部门, 工商部门需要与以上部门加强联系, 时刻掌握管辖范围内的项目开发情况, 进行信息流通, 明确监管重点。
(二) 要规避合同中霸王条款对购房者的损害
针对商品房买卖合同中的一些霸王条款, 需要通过制定一些法律法规来规范。同时购房者可以凭借司法、立法、行政力量的公权力介入, 并且要提高购房者自身的法律意识, 这样才能有效保障购房者的合法权益。
五、结论
总之, 房地产作为国民经济的支柱产业, 为国民经济和人民生活水平提高做出了重大贡献, 但现阶段商品房买卖合同中还存在着一些损害购房者利益的问题, 这就需要我们采取必要的措施, 以便保障商品房买卖市场的可持续发展。
摘要：近些年伴随我国经济发展城镇居民的生活水平在逐渐提高, 以及不断深化的住房制度改革, 使得居民购买商品房的需求欲望与日俱增, 但因相关法律法规的局限性, 产生商品房买卖合同问题就无法避免。本文详细阐述了商品房买卖中的具体问题, 并提出相应的解决措施。
关键词：买卖合同,商品房,表现形式
参考文献
[1]金鹰.商品房买卖合同操作指南[M].杭州:浙江大学出版社, 2008.
商品房买卖合同新版 篇3
同时，泰安市自主研发的住房信息系统已于2016年6月1日上线运行，以商品房预售许可为入口，逐步完善房地产市场监管流程，修正监管措施。新系统目前已编制房屋唯一编码、实现房产GIS落地、集成新版商品房买卖合同示范文本。针对预售商品房签约后不及时备案的情况，制定了签约后30日预警机制。即该小区商品房网上签约后，超过 30日不备案的，冻结该小区剩余商品房的网上签约权限，以此严格规范开发企业依法经营，保障购房人权益。新版的商品房买卖合同充分考虑了合法合规、公平公正等因素，对于控制直至杜绝虚假广告、一房多售、面积缩水、延期交房等不良现象具有重要作用。
目前，新系统已实现了预售许可、签约备案、预售资金监管、预告登记、预抵押等环节平稳运行。随着系统的研发和调试，争取半年内逐步打通房地产市场监管的其他环节。法规信息科负责对预售商品房信息和二手房办证情况进行网上公示，群众可以凭有效证件和受理单号在网站上自助查询商品房合同签约备案情况和二手房办证情况。
商品房买卖合同新版 篇4
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卖方（下称甲方）：
身 份 证 ：
买方（下称乙方）：
身 份 证 ：
乙方向甲方购买坐落于 房屋壹套，双 方已签订《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），合同编号：
号，现经甲、乙双方协商，达成协议如下：《-----------（合同和房屋的标明）
一、甲、乙双方自愿解除上述房屋的买卖合同。《-----------（合同解除）
二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争
议全部解决。甲方收回出售给乙方的上述房屋，该房屋的产权即与乙方无关。
《-----------（声明房屋与乙方无关）
三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见，具体如下：《-----------（合同 中关于款项的处理）
1、乙方已缴付楼款/元（不包含交予中介 定金）。
2、乙方已缴款项自动转为甲方借款，以双方商定利息从借款之日起计 息，不计复利。
3、甲方还款事宜另行约定。
四、乙方应于本协议生效后的三个工作日内提交办理解除按揭贷款协议、解 除买卖合同、注销抵押登记等事宜所需要的全部资料，并配合甲方办妥上述事宜，若乙方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，甲方 有权暂缓推还乙方所有款项。《-----------（关于合同已进行部分的退回处理）
五、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决。任
何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。
《-----------（再次声明签订合同无效，双方不再对合同提出主张权利）
六、本协议自双方签字之日起生效、本协议为一式叁份，甲方执 贰 份，乙 方执 壹 份，均具同等法律效力。《-----------（声明该协议签订份数，声明法律 效力）
甲方：
乙方：
身 份 证 ：
身 份 证 ：
商品房买卖合同新版 篇5
房屋买卖合同。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同。
它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人。买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征。也有其自身固有的特征。这主要表现为：出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人。买受人支付相应的价款；房屋买卖合同是诺成。双务。有偿合同；房屋买卖合同的标的物为不动产。其所有权转移必须办理登记手续；房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。房屋买卖合同是一方转移
房屋所有权于另一方。
另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方。支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
中文名,房屋买卖合同。合同形式,书面形式。条件,当事人须符合主体资格未违反政策。属性,一种特殊的买卖合同。
合同形式。房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同。
故法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让。应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售。当事人双方应当签订书面合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定。房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：正式房屋买卖合同正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型。
内容一般包括房屋买卖合同的基
本条款。如房屋位置。结构。建筑面积。价款及其支付期限。交房期限。质量标准。产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本。但在办理产权转移登记时。房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本。否则。不予办理备案。登记。但是。并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中。商品房买卖时。要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。
但在正式合同文本签订之前。多由开发商提供认购书。预订协议等预约合同文本要求买受人签署。其中有的预约合同已经具备本约性质。相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求。买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同。经双方签字。盖章生效。并据此履行。在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。具备特定条件的预约合同
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购。
订购。预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人已经按照约定收受购房款的。该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点。商品房认购。订购。预订等协议是在开发商取得立项。规划。报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同。为保障交易安全。保护业主权益。促进签约。规定具备合同实际履行条件的预约合同。应当认定为本约合同。笔者认为。司法解释的本条规定。用意虽好。
但效果一般。极易造成误导。首先。《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项。而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同。同时具备该13项内容的可能性很少。买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次。认定合同
性质的依据为合同内容。而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容。理应认定为商品房买卖合同。不再具有预约性质。第三。“出卖人已经按照约定收受购房款”。
表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。只要标的物明确。价款确定。完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定。就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立。而依据该条司法解释则不能认定合同成立。房屋买卖合同的其他书面形式。《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书。信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。
”根据《电子签名法》第3条第3款的规定。“涉及土地。房屋等不动产权益转让的”的文书。不适用“电子签名。数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为
商品房买卖合同 篇6
买方：________(简称乙方)身份证号码：____________________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区_________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)
第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。
第三条付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关___________公证处公证。
第九条本合同一式份。甲方产权人______份，甲方委托代理人______份，乙方一份，_______市房地产交易中心______份、________公证处各一份。
第十条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条双方约定的其他事项：__________________________________________。
甲方(签字/盖章)：______________________乙方(签字/盖章)：______________________
商品房买卖合同新版 篇7
1.1 情势变更的概念
“情势”泛指作为法律行为形成的基础或环境的一切客观事实,强调动态的情况。“变更”即指情势在客观上发生了异常的变动,具体分为永久的变更、自然的变更、暂时的变更等。
我国对于“情势变更”原则的规定最早见于1982年《经济合同法》第27条:“由于不可抗力或一方当事人虽无过失但无法防止的原因,使经济合同无法履行,当事人可以变更或解除经济合同”。从该规定来看,其中“当事人虽无过失但无法防止的原因”即为所谓的情势变更原则,尽管在立法上并未形成该表述。
在1999年3月《合同法》立法过程中,由于意见相左,以及与相关概念之间难以区分诸因素,情势变更原则未予采纳,留下了立法的空白。从某种程度上说,情势变更的内涵确实较难界定。
然而,法律规范的变化源于实践之需。根据《民法通则》、《合同法》关于公平原则的规定,并参考《劳动合同法》的规定,在总结审判实践经验的基础上,最高人民法院于2009年通过的《合同法解释(二)》第26条规定了情势变更条款:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。这从司法规范上给予了情势变更原则明确的定义,弥补了制度的缺位(笔者认为,以司法解释来确立情势变更原则存在立法权限上的瑕疵。1999年3月15日正式颁布的《合同法》对此原则未作规定;而最高人民法院的司法解释只能对已有法律作出解释,而不能超越已有法律以“解释”之实,但司法解释越权与否不属于本文探析范畴,在此不赘)。且从该项规定不难看出,情势变更原则乃是民法的公平原则和诚实信用原则之具体化,体现了该两项原则的基本精神。
情势变更原则的意义在于通过司法权力的介入,强行改变合同已确定的条款或者撤销合同,在合同双方订约意志之外,重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险,实现合同正义。当合同原有的利益平衡因经济的激烈动荡而导致不公正结果时,施以法律的救济。
1.2 情势变更的构成要件
第一,存在情势变更的客观事实。情势变更的产生必然导致合同赖以成立的客观环境之变化,其表现形式可以是经济环境的调整如货币汇率变化,也可以是政策调整;可以是暂时、局部的变化,也可以是永久、全局的变化。而变化之结果将导致合同的目的无法实现或者对价关系无法形成,因而是根本性的,会造成不公平的结果。
第二,情势变更的时间应在合同成立并生效之后、履行终止之前。如果当事人对合同成立或生效以前发生的情势变更为已知,那么合同的签订就是在已存在的变更事实基础上进行的,再依情势变更原则来处理就显得不合理。
第三,情势变更具有不可预见性。如果在缔约时,当事人能预见或已预见客观情况,当事人仍然缔约则可视为其默认或是接受该风险的承担。如果仅一方未预料到情势变更并且该情事变更的事由本身是当事人不能预料的,那么未预料的这方应主张情势变更。判断情势是否为可预见则要视该情势之性质。如对于物价波动的预料只是一个基于经验的概括性预料,实际操作中如发生价格异常波动则仍应认为属于情势变更,在个案中该价格的上升有其特殊性。
第四,情势变更不可归责于双方当事人。当事人对情势变化的后果无法克服。换言之,当事人在情势变化后,不能替代履行,不能采取补救措施,或采取补救措施超出其负担能力。如果情势变更可归责于当事人,则当事人应为情势变更承担责任。那么,此情况不能适用情势变更原则,必须由过错方自身来承担由考虑不周产生的风险或违约产生的违约责任。
第五,维持合同原有效力明显不公或无法实现合同目的。即情势变更使得合同履行将对一方当事人显失公平,仅有情势变更的发生,并不必然适用情势变更规则,只有该变更达到一定的严重程度并足以导致合同双方利益失衡时,才有适用之必要,比如一般的价格上涨不会导致履约的困难,亦不会适用情势变更,而当价格的涨跌达一定幅度时则会产生根本的履约艰难,使当事人履约目的不达。具体判断时应以个案中是否导致合同基础丧失,是否致使合同目的落空,是否造成对价关系障碍,作为判断标准。
同时,笔者以为,适用情势变更还必须以当事人主张情势变更为前提。因为适用之目的在于消除合同履行过程中出现的当事人之间利益不平衡状态,对因情势变更而承受利益损失的当事人提供法律救济。当事人援用此项原则救济自身权利的方式,是按照一定的程序主张解除合同或变更合同。对当事人提出的主张法院是否采纳,世界各国法律不尽相同。学界普遍认为,情势变更只是合同变更或解除的酌定条件,亦即发生情势变更后是否变更或解除合同,应由法官依据诚实信用原则和公平原则自由裁量。
2 情势变更原则适用于商品房买卖合同纠纷的事实分析
2.1 情势变更原则适用的可能性
2.1.1 供求关系的变化
购房者对于商品房的需求量直接影响房市的供求关系。继而影响到房价、交易量,开发商也会运用各种炒房手段,直接干扰房价运行,使得订约前后的客观基础环境发生显著变化。最为重要的是,政府基于房市的供求关系变化、房价涨幅变化,以及房地产泡沫等经济现象,用“有形之手”来控制商品房交易行为,具体表现为一系列的调控政策和法规,这类政策和法规往往会导致商品房买卖合同赖以成立的客观情势之变化。
2.1.2 商品房买卖合同本身的价值性
作为合同标的的房产往往较之于一般的买卖合同标的物的价值要高得多,故一旦受到相关情势影响,如政策法规的影响,那么将对合同的实际履行产生实质性的艰难,对当事人的权利义务构成根本威胁,最终导致合同目的难以实现。
2.1.3 基于商品房买卖合同履行的长期性特征
预售商品房在合同订立后仍处于建造阶段,距离完工交房仍有很长时间,而在这一段较长的合同订立后至交房即合同履行完毕期间,该合同所基于的情势很可能因国家政策的调整、市场的波动、金融危机的影响,而发生异常变化,最终导致合同难以履行,故符合情势变更渐进性的特性。
2.1.4 房市主要还受到国家政策的宏观调控
广大购房者对于商品房销售的有关信息如价格、税率、贷款优惠政策等重要信息的掌握呈现出不全面、不及时特点,表现为极度的信息不对称,造成其无法预见商品房买卖市场的政策走势变化。
可见,基于商品房买卖合同订立的外在环境特征和合同本身的履行特点,完全可以适用情势变更原则对当事人的权利义务关系进行调整,维护利益平衡。
2.2 情势变更原则适用的必要性
2.2.1 合同履行的结果
合同虽然是当事人之间的最高法律,必须履行,但若客观环境及基础条件变化导致合同履行已不存在实际可能了,那么再固守“契约严守”原则就会产生实质上的不公平现象,给予当事人不正当负担,破坏经济秩序稳定,不利于商品房交易安全和交易效率,造成履约成本过高,故而,极有必要引入情势变更原则对权利义务关系重新进行调整,恢复公平正义。
2.2.2 引入情势变更原则的效果
通过商品房买卖合同的变更和解除,使当事人恢复到订约前的经济状态,这在一定程度上符合国家政策调整的最终目的。一定的客观环境变化源于国家的政策调整,政策调整的目的是为了使得市场失灵的现象得以恢复,寻求资源的最佳配置。那些在政策出台前进行的不理性商品房买卖行为因为政策的影响(情势变更的适用)而得以解除以致失去其效力。从某种角度而言,政府调控市场的目的得以实现,房市的交易安全与稳定得以维护。
2.2.3 现存制度的不足难以解决商品房买卖合同纠纷的全部问题
其一,商业风险多适用于一般标的物买卖合同。强调当事人对于交易行为的亏损所应当承担的风险责任,利益的损失是正常现象。而商品房买卖合同不同于一般标的物买卖合同,其所含之风险不能一概归入商业风险,其中有很大一部分属于无法预见、无法避免、无法克服的异常变更,对于此种变化要求当事人自行承担风险,无疑极为不公,不符合诚实信用原则和公平正义原则,因而有必要引入情势变更制度,重新调整合同双方的法律关系,通过双方对于风险的共担,实现利益的协调、平衡。
其二,不可抗力虽也通过对于合同的重新调整达到平衡双方利益、分担风险的目的,但其适用之于商品房买卖合同也有不足。首先,达到不可抗力的标准要求很高,必须是客观情况的变化使得合同永久、绝对无法履行才符合条件,一般的履行艰难则不行,而商品房买卖合同中的合同基础变更不一定会产生合同无法履行的结果,往往只是合同履行对于一方当事人而言比较艰难,需要一定程度的调整,因而无法适用不可抗力。故引入情势变更原则对于履行艰难但未达到根本无法履行的商品房买卖合同给予一定的法律调整,以便实现双方利益的再度平衡。其次,适用不可抗力只会产生解除合同的法律效果,没有其他调整的方法,不利于商品房买卖合同利益的协调,因客观基础的变更而出现履约艰难,并不意味着已无法履行,在履行仍有意义的情况下,对于合同的变更调整仍然是首选的法律救济手段;情势变更作为一种类似于撤销权的实体权利,可以产生变更合同的法律效果,而非一味地依靠解除合同来解决纠纷,这样的纠纷处理方式会大大破坏合同的稳定性,而通过情势变更制度多样化的调整手段可以选择适合于个案的最佳调整方式,兼顾交易的稳定与实质的正义公平。最后,不可抗力没有程序的合理性,仅仅依靠当事人单方的行为就可达到预期效果,情势变更原则的适用给予当事人之间以协商平衡利益的空间,同时也赋予法院以决定权、裁量权,避免当事人单方权利的滥用,使得房屋买卖合同基于客观环境变化而作的利益协调更富有程序上的合理性。
基于上述原因分析,在商品房买卖合同纠纷中引入情势变更原则对合同双方权利义务关系进行再度的调整是确有必要的。
2.3 情势变更原则适用的基本类型
第一,国家法律的修改。商品房预售合同具有很强的国家干预性。在履行期间,如国家规制对商品房预售领域的法律法规做出调整,则应当认定为双方签订商品房预售合同签订之初的法律环境发生变更,也即情势变更。
第二,国家商品房预售的法律政策调整。政策性调整是我国商品房交易市场中重要的调控手段,在订约之后政府出台相关调控政策,从而致使合同履行有失公平的,应当认定为情势变更。
第三,经济环境的巨变。主要是指衡量经济指标的各项要素如价格、税率、利率等的异常变化。此处应当区分情势变更中的经济环境剧变与商业风险,此二者主要从可预见性、变更程度、实质后果、继续履约是否显失公平等角度予以分析,比如适度的通货膨胀是商业风险,但物价飞涨则应认定为情势变更。
3 房地产新政之下情势变更原则适用的具体问题探讨
3.1 国家“房地产新政”关于商品房买卖合同的简要内容
第一,自2010年4月14日起,贷款首付比例提升。例如,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于50%。
第二,自2010年4月17日起,商业银行对第三套住房和异地购房者住房贷款暂停发放。
第三,2011年初,各级地方政府进一步推出了第三套房的限购政策,许多本打算一次性付款购买第三套房的购房者再次受到影响。
首付款比例提高和贷款不能致使买房人丧失履约能力。造成购房者无法按原计划获得所需的银行贷款,而此前其与开发商之间的购房合同已订,定金已付,当无法获得所需贷款时,则意味着购房者无法按已签购房合同来履行买方义务,依约得承担定金罚则或者合同强制履行责任。诚然,这对购房者而言是显失公平的。
3.2 房价的大幅涨跌是否属于情势变更
各地房价在2008年普遍下跌。在房价下跌前已签订购房合同的购房人,因同一楼盘的其他单元房价大幅下降,便认为自己相对多付了房款,于是纷纷以情势变更为由要求开发商退还差价或要求退房。此种情形是否属于情势变更呢?
3.2.1 该种情形的确属于商品房合同订立时的客观环境变化的范畴
前已提及,经济环境的变化也是商品房买卖合同纠纷中引发情势变更的原因之一,而房价的猛升猛降不仅在量上达到了要求,较之所谓“商业风险”,其变化程度有质的飞跃,超出了一般标准。
3.2.2 对于该价格的变化当事人能否预见
笔者认为应该分别予以考虑,首先考虑引起该价格变化的原因,如是因市场因素所致,那么由于市场本身调节的不确定性,一般的理性经济人可以根据通常积累的实践经验预见房价的增幅,属于可预见之范围。而像近年局部地区房价的猛涨或下跌,主要是因国家政策调整的原因所致。故而可以做一个区分。
第一,如果商品房买卖合同是在国家出台一系列针对房价的宏观调控政策之前订立的合同,那么,对于合同订立后的一系列房市调控政策,以及房价如此的下降幅度,自然是无法预见的。相对于市场的有形之手而言,国家的调控之手可谓是无形的,购房者无法预见它何时出现,且国家对于房价的调控达到的效果远比市场本身的调节为甚,增长降低的幅度也往往远超一个在市场中合理从事经济行为的理性人之预期,因此无法预见的“无形之手”调控带来的价格变动属于无法预见。
第二,如果商品房买卖合同的订立存在于国家调控房价的相关政策出台之后,那么,在此情况下,当事人就应当基于国家调控房市涨跌的政策力度及其后续影响,合理判断房价的增降趋势。在此基础上进行的商品房买卖行为,应当认为购房者已经认识到房价下降的风险,并自愿承担下降带来的损失后果,因而属于可预见范畴。
此外,合同中的相关条款也可印证当事人对于房价下降的风险的预见程度,如果在商品房买卖合同中已经订有关于房价波动产生纠纷的处理方法,那么可以认为当事人之间对于房价下降的风险已经有了合理预期,降低了情势变更原则适用的可能性。
3.2.3 房价的涨跌幅度本身,亦可作为一个衡量的客观标准
若房价变化超过一定幅度则可以认定为当事人无法预见。此为国外多采用的评判标准,如,英国法院判决认为,价格上涨20%~30%属于普通商业风险,假如上涨1倍以上就将导致合同落空(情势变更);还有《国际商事合同通则》将“艰难情势”注释为“如果履行能够以金钱方式准确计算,则履行费用或价值的改变达到或超过50%,很可能就构成根本性的改变”。
3.2.4 房价涨跌的时间性问题
一般而言,由于实践中当事人大多通过商品房预购的方式进行房屋买卖,故一般房价增降的时间均发生于买卖合同订立之后到商品房竣工交付之前,也即合同履行完毕权利义务归于终止之前,因而符合情势变更发生的时间要件。
3.2.5 对于维持原合同效力是否会引起显失公平之问题
这可从三方面来作考察:其一,商品房买卖合同是否可以继续履行?通常,房价虽有大幅涨跌,但对于购房者而言若其所负担的合同履行义务并未因此而增加,其支付标的额无变化,且其经济状况也未有改变,则由其继续履行原合同应该是可行的。其二,继续履行原合同是否会显失公平?如前所述,购房者缔约前后房价的大幅涨跌,并未造成购房者本身经济能力的下降,也无额外增加购房者负担,故不会造成购房者继续履约会显失公平的情况出现。其三,继续履约的话,合同目的能否实现?购房者签约的目的大多出于居住所需,故房价的涨跌并未导致原合同目的基础之丧失,当事人只要履行完毕原合同,其满足居住之目的当然可以实现。另一方面,少数购房者基于投资盈利之目的而购,这时房价的大幅涨跌确会导致其盈利目的落空,但情势变更的适用是为了保护当事人正当的合同利益,纠正显失公平现象,而不能盈利并未造成购房者履约后的权利义务显失公平,因而不属于情势变更保护的对象。
合同成立后虽然房价起伏不定,前后房价差异颇大,但从经济成本或履约成本角度观之,其履约成本仍然维持在合同订立时所应承担的范围之内,购房者更没有因此而发生经济亏损,仅仅是与合同履行时的市场价格相比较少获利而已(如果合同订立时就低于其购房价格或建房成本,则不属于情势变更原则要解决的问题)。故不能仅因前后价格之间的差异导致少获利即认定为显失公平,而适用情势变更。
3.2.6 当事人是否只要有所亏损就可以请求变更或解除合同
其一,购房者的纵向和横向比较:所谓纵向比较,是指当事人将签订合同时的交易价格或酬金与合同履行时的交易价格或酬金进行比较。所谓横向比较,是指当事人的交易价格或酬金与第三人同等条件的交易价格或酬金相比较。
在合同生效后,因市场价格涨跌等情形,合同约定的价款虽然与市场行情存在一定甚至较大的差距,但依约继续履行合同并未因此额外增加购房人的经济负担,即履约成本,仅仅是自己通过纵向和横向比较,与之后的购房人相比多付了房款,由此认为自己亏了。而且本质上讲,此种情形对购房人而言根本不属于情事变更问题。故而,此种情形事实上不存在是否显失公平的问题,也无需进行经济成本核算。如果遇房价上涨,购房人只需按合同约定价款付款就是,对此更不存在显失公平问题。
其二,如何认定显失公平。理论界存有误区,就是将签订合同时的交易价格或酬金与合同履行时的交易价格或酬金进行纵向和横向比较,仅仅凭前后价格或收益之差作为判定依据,并得出是否显失公平的结论。这种通过比较方式来认定显失公平显然不妥。如果将合同订立时的房价与合同履行时的房价进行比较,房价相差甚多,表面上看,合同继续履行对购房者明显不公平。但事实上,尽管合同订立时与合同履行时的价格相差较大,但另一方面,购房者在合同订立时支付的价格起码是物有所值。
市场价格时常发生波动,有涨有跌,并因此影响当事人的经济利益。合同履行时的价格或酬金高于或低于合同签订时的价格或酬金,或者比第三人的交易价格高或者低,虽然对一方当事人的收益有一定影响,甚至影响较大,但不能仅依此认定为显失公平并主张适用情势变更原则予以救济。若交易者都以此为由而主张适用情势变更原则,交易安全将无法得到保障,交易秩序、诚实信用原则将遭到严重破坏。故不能仅以卖多卖少、赚多赚少、收益多寡来衡量与评判是否构成显失公平。理论界和实务界正是由于仅此单纯地进行横向和纵向比较,以当事人赚多赚少、收益多少作为显失公平的评判标准,最终导致情势变更原则的适用范围和自由裁量空间无限扩大。如此实属对情势变更原则中显失公平的曲解,其结果必然有悖于诚实信用原则。
3.3 因新政出台而失去履约能力是否属于情势变更
如何处理跨越调控政策公布前后的商品房买卖法律行为是一个值得探讨的问题。为了抑制房价过快上涨,2010年4月14日国务院常务会议决定:购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30%,对于贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日国务院发出通知,重申该房贷调控政策,并要求商业银行可以根据风险状况,暂停第三套及以上住房的购房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。由于银行执行国家房贷调控政策,许多商品房买卖合同因为银行贷款全部或者部分停办而产生了纠纷,当事人希望通过情势变更原则保护自身的权益。
笔者认为,国家商品房贷款政策调控应该认定为情势变更。
其一,国家房贷政策的调整属于当事人订立合同后外界环境的变化。在发生时间上,结合具体案件,只要商品房买卖合同订立于国家房贷政策之前,约定的办妥贷款的终止日期在房贷政策调整之后的,就存在情势变更原则适用的空间。
其二,国家房贷政策调整造成了商品房买卖合同经济上的履行受阻。虽然购房人支付给售房人的价款数量没有变化,但房贷政策调整造成支付方式及支付时间的变化。分期支付还是一次性支付、贷款周转支付还是个人即时支付直接关系到当事人的即时支付能力。买卖合同的价款数量、支付方式、支付时间构成一个整体,共同转化为价款给付义务的经济价值,三者中任何一个变化都会造成价款给付的经济价值变化。如果仍然按照原来的合同履行给付房款的义务,必然提高当事人的即时支付能力,从而可能严重影响当事人其他经济生活方面的质量。
其三,国家房贷政策的调整是当事人不能预见的。如果将国家调控政策纳入普通购房者可预见之范围,是对购房者的苛求,超过了社会对普通购房者的期待可能性,是对自然正义的违反。
其四,国家贷款政策属于订立商品房买卖合同时信赖的基础。当事人在订立商品房买卖合同前,总是结合自己的即时支付能力及当时贷款政策的规定,判断自己可以即时支付多少比例的房款,剩余比例的房款通过银行贷款来周转,一个理性人不会超出自己的即时支付能力进行一项交易。房贷调控政策出台后,当事人无法取得贷款或者无法取得原定比例的贷款,需要提高即时支付的比例来弥补这部分差额,这种变化使得当事人订立合同时的基础动摇。
其五,国家房贷调控政策的出台是不能归责于当事人的。具体合同关系中的当事人不会导致对整个社会具有普遍约束力的房贷调控政策产生。房贷政策的直接影响是购房人不能取得贷款或不能取得原合同约定比例的贷款,间接影响使购房人对待给付的义务发生了变化。如果合同的对待给付因不可预测事件而失去平衡,则合同便失去了合理性,情势变更原则正好可以矫正房贷调控政策造成的给付义务失衡。
其六,将国家房贷政策调整认定为情势变更的合理性。将国家房贷政策调整认定为情势变更,不乏为少数预期房价下跌而退房的不诚信购房者提供了借口,不可否认有少部分人通过其他途径可以补齐房款,并且这种周转不会影响其生活质量,只是由于房价下跌,投资盈利的目的受阻才以房贷受阻为由变更或解除合同。但我们更应当看到中国的现实:购买商品房对于大部分人来说是一生中发生不了几次的大宗交易,做出这一决定前需要综合考虑多方面因素,特别是自己的即时支付能力及预期支付能力;通过其他途径来凑齐房款差额对大部分人来说是超过自己的即时支付能力的。
一方面,房贷政策通过提高购房首付和提高贷款利率来加大购房者的资金承受力,遏止购房需求,减少房屋成交,以稳定房价;另一方面,通过提高购房成本,减少购房需求来改变公众的房价预期,从而遏止房价过快上涨。如大量维持合同的效力,就会在无形中推动房价上涨。可以说,基于预期房价下跌而退房的不诚信是依情势变更原则处理商品房买卖纠纷很难避免的副作用,但其正作用则有效体现了房贷政策的导向,也实现了绝大多数情况下的合同正义,是功大于过的。
摘要：在一系列紧凑的房地产市场宏观调控新政之下,一些商品房买卖合同无法实际履行或者履行之后又起纷争。开发商、业主和政府该何去何从,不少人选择运用“情势变更”来维护自己的利益。那么,在现实中该原则是否能适用于商品房买卖合同,在什么情况下适用,会产生何种后果,文章欲从这些方面作出分析,为房地产交易市场的稳定寻求解决途径。
关键词：房地产新政,商品房买卖合同,情势变更,适用
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