物流园区项目建议书

物流园区项目建议书（共8篇）

物流园区项目建议书 篇1

一、项目概况

1.1、项目名称：广元市现代物流园区项目 1.2、项目建设单位：四川龙申建设有限公司 1.3、项目法人代表：何通知

1.4、项目建设地点：广元下西物流园区。1.5、建设性质：新建

1.6、项目建设年限：2年，2012年3月～2014年3月 1.7、项目总投资:50900万元 1.8、投资方式:独立投资或融资

二、项目背景和政策支持 2.1、项目提出的背景和必要性

现代物流是社会化大生产的一种新的组织形式和管理技术，是经济、社会和技术发展到一定阶段的必然产物。随着中国经济的持续快速增长，市场化、城市化进程的加快，企业将拥有更广阔的发展空间和竞争机会，并将进一步加速物流业的发展。广元市位于四川省北部川陕甘三省交汇处，是沟通西南和西北两个大区的门户，是进出四川的咽喉重地，素有“蜀北重镇”、“川北门户”和“巴蜀金三角”之称。广元市北临陕西西宝经济发展带，南接成渝经济圈，地处西 三角（重庆－成都－西安）经济区腹心带。面向“十二五”时期的经济社会发展，川陕甘毗邻地区的区域协作具备不少有利条件和发展机遇。随着西安至成都高速公路全线贯通，兰渝铁路、宝鸡经汉中至巴中铁路、汉中至陇南铁路、兰渝高速公路、宝鸡经汉中至巴中高速公路、十堰经汉中至天水高速公路的陆续开工建设，以及汉中机场迁建、陇南机场的建成与广元机场的复航，以交通为重点的基础设施将进一步完善，川陕甘地区的交通地理和区位条件开始向着有利于发展环境改善的方向转变，经济发展的后劲将不断增强。此外，我国沿海地区的产业升级和产业转移，也为川陕甘毗邻地区依托丰富的劳动力资源加强与东部省区的产业合作带来了新的契机。

广元市作为四川省现代物流发展规划中九个二级节点城市之一，现阶段的物流发展意识还较为单薄、物流基础设施建设滞后、物流技术手段相对落后、物流社会化程度低，亟待启动物流基础设施建设。对于广元市来说，率先启动物流园区的建设，将能在提升广元市农副产品竞争优势、提升广元市物流社会化程度、改善物流基础设施、提高物流服务水平等方面发挥重要作用，同时也是广元物流企业做大做强，构建我市在川陕甘区域物流发展重要性需要。

2.2、国家相关的政策支持 国家鼓励现有企业通过兼并重组、引入外资等方式做大做强物流企业，同时出台的鼓励企业发展物流产业的相关财政支持政策。因此，通过本项目的建设，不仅有助于加快四川龙申建设有限公司自身发展，而且还可以促进我市物流行业发展，彻底改变广元地区物流配送交易中心的落后局面，提高当地物流行业发展水平，实现广元地区商品的高质、高效流通。

2.3、项目投资人概况

四川龙申建设有限公司组建于1990年6月，2006年9月26日更名为“四川龙申建设有限公司”注册资金资本3000万元，公司目前已成为房屋建筑工程施工总承包二级、市政公用工程施工总承包二级、公路工程施工总承包二级、体育场馆设施专业承包二级、房地产开发三级、水利水电工程施工总承包三级、土石方工程专业承包三级、公路路面工程专业承包三级、公路路基工程专业承包三级、装饰装修工程专业承包三级、建筑劳务分包工程总承包一级、钢筋、焊接、砌筑作业分包一级等资质的现代化综合性企业。公司现有3个分公司、28个项目部，各类专业技术人员、管理人员260余人，其中高级职称18人、中级职称110人，初级技术职称40人；大中型施工机械设备260台（件）。十一五”期间，公司累计完成企业总产值 77000万元。公司通过了GB/T19001-2000idtISO9001：2000标准质量管理体系认证。2008年9月被中国企业信用调评价中心评为“中国AAA级信用企业”。被评为省市“先进施工企业”、“诚信示范单位、”“重合同守信用企业”、“安全生产先进单位”等，多次荣获广元市建筑工程“利州杯”奖。四川龙申建设有限公司经过多年的的拼搏发展,在激烈的市场竞争中取得了一定的成绩,为我市的城市环境改善，完善市场合理布局，促进市场繁荣发展，提供社会就业岗位，增加地方财政收入，方便市民生活等诸多方面起到了积极作用。目前，公司的各项业务稳步发展、经营规模不断扩大，公司实力逐步加强,经济和社会效益不断提高，发展前景看好。

目前，四川龙申建设有限公司抓住现代物流发展这一契机，结合广元市经济区域内的地理、自然、交通优势，同时结合自身行业的优势，集人力、物力、财力建设广元市现代物流园区项目，将对整个广元市的物流产业的发展起到巨大推动作用。

三、项目建设内容与规模：

项目选址广元物流园区下西片区，比邻宝成铁路广元货运站、广元市利州区回龙河工业园区和广元市经济开发区。本项目建设的技术标准严格执行国内相关设计规范，总占地面积300亩。工程分为一期、二期建设，整个物流园项目主要围绕以下8项内容进行建设：

1、仓储中心区。为客户提供通用仓、恒温仓、冷冻仓 的仓储管理，实现货物快进快出、妥善保存，提高商品周转率、储存利用率，降低库存及其成本；提高商品出库与发运的准确性、及时性和高效性。

2、运输、装卸分拣服务区。利用广元独特的区位交通优势和下西铁路货运专线，在园区内提供机械化、高效率的装卸分拣服务，包括火车、汽车货物装卸、进出仓库；货品按品种、出入库先后顺序分类、分区存放等。

3、商品经销、代理、配送区。物流园区可向区内企业提供配送服务，并可向周边相关化工企业、区域物流节点、配送中心、配载中心等实施日常配送服务。同时可以为客户提供商品代理、配送及相关的销售、市场推广、货款结算和咨询服务区，开展地方特色产品推介、展览等。

4、包装加工区。在园区内提供流通包装加工服务，包括冷冻加工、分选加工、精制加工、分装加工、组装加工。

5、物流信息服务区。建设现代化信息服务系统，为客户进行各类数据的采集、管理、传递与流通，根据客户需求及时提供商品、库存、流向、回收处理等信息资料，反馈市场信息。通过信息网络系统完成物流状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息纪录与分析、物流客户关系管理、物流决策支持、以及方便报关、结算、利税等单据处理，提高工作准确性以及工作效率，简化手续。

6、农贸交易中心区：主要满足市内及周边城市农副产品 流通、交易。

7、商贸和展示中心区：建立消费品、生产资料的实体和虚拟交易市场、商品展示中心，提供贸易交易撮合服务，进而为之提供供应链优化服务。

8、货场及相关设施服务区。功能包括货运停车场及市场食宿、物流调度中心等。为广元市内外厂商，业务洽谈者，物资运输车辆提供餐饮，休憩，住宿，停车的地方。

物流园区将配备先进的装卸、搬运和传送设备、计算机控制系统、数字识别系统等，逐步建设成具有机械化和信息化功能的物流园区。同时将建立先进的指挥调度与安全监控系统和公共物流信息网络平台，建立物流资源网络、物流资源招投标与拍卖系统等。

四、投资概算与资金筹措 4.1、投资概算。

本项目总投资50900万元，其构成：

1、仓储中心：占地60亩，投资13000万元；

2、运输、装卸分拣服务区：占地20亩，投资4000万元；

3、商品经销、代理、配送区：占地30亩，投资8000万元；

4、包装加工区：占地40亩，投资6000万元；

5、物流信息服务区：占地20亩，投资4000万元；

6、农贸交易中心；占地50亩，投资3500万元；

7、商贸和展示中心区占地30亩，投资4500万元万元；

8、货场及相关设施服务区：包含各项公用配套设施建设与道路、绿化建设，占地50亩，投资7900万元；上述投资中含土地征用费。4.2、资金筹措方式

企业自筹融资和银行贷款相结。资金筹措方式为公司自筹40000万元，申请银行贷款10000万元，地方财及其他专项资金900万元。

五、实施方案与建设工期 5.1、实施方案

本着“谁投资、谁受益”的原则，整个物流园区建设遵照“统一规划设计、分步实施、分项目招商、组建物流中心”的指导思想。在市级职能部门领导下，设想有两种实施方案：

一方案：如资金到位，可集中分三阶段实施，一阶段实施立项征地动迁，测绘，三通一平，道路网建设，绿化、标示牌等建设；二阶段分项目建设；三阶段实施综合服务设施建设。

二方案：由于该项目投资大，可将物流园区，整体立项，分功能不同，分别对外招商，并实施建设。

5.2、建设工期：预计划建设工期两年，即2012年3月～2014年3月。

六、项目效益分析与评价

6.1社会效益评价 广元市现代物流园区的建设，对于广元区域经济发展有着巨大的推动作用，表现在：

——现代物流园区建成后，年物资吞吐量计算，预计年吞吐量为200万吨以上，将极大地推动农副产品市场化、商品化的进程。

——物流中心起着推动区域经济发展的龙头作用，将带动相关产业的迅速发展。

——鉴于各类物资的迅速流动，将为广元市创造利税，成为新的税收增长点。

——物流中心的建立，将推动我市经济迅速与国内国际大市场接轨，形成市场-商品生产-市场的良性循环，进入市场经济的行列。

建设现代物流园区对提速广元城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。可以有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配臵，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力；能把我市物流产业与周边城市大市场衔接起来，在更大的范围内互通有无，调剂余缺，从而平抑物价，保障供给，维护生产者和消费者利益；同时引可通过电子商务信息交易中心及时发布市场需求信息，农民据以调整生产结构，增加果农收入，从而促进贫困地区农民脱贫致富。带动农产品及养殖商品生产基地发展，引导农民发展农产品深加工增 值，提高产品上规模、上档次都具有积极的促进作用。6.2、经济效益分析

主要营业收入来源包括六部分：仓储区收入、配送区收入、流通加工区收入、农贸交易区、货场服务区、物业管理收入以及其他收入。目前，我市主要农副土特产品、建工建材、化工、机械、日用品、五金、家电等的购进量和销出量呈逐步扩大的趋势，达600万吨以上，销售流通总额约90亿元。经测算，至2015年，广元市年流出中心区的物流量为1029万吨，流入中心区的物流量为1024万吨；流出中心区以东南的物流量为577万吨，流入中心区以东南的物流量为582万吨；流出中心区以西南的物流量为1409万吨，流入中心区以西南的物流量为1405万吨；流出中心区以西北的物流量为308万吨，流入中心区以西北的物流量为308万吨；流出中心区以东北的物流量为500万吨，流入中心区以东北的量为503万吨。

园区建成后，年物流中转量在550-750万吨，按每吨30元计算，仓储区收入可达16500万元；园区的配送区收入以物流量为500万吨、按每吨30元计算，收入可达15000万元，流通加工区收入，以物流量为550万吨、按每吨35元计算，收入可达19250万元、农贸交易区以物流量为600万吨、按每吨20元计算，收入可达12000万元，货场及相关设施服务区，以物流量为600万吨、按每吨25元计算，收 入可达15000万元，商贸和展示中心以物流量为500万吨、按每吨20元计算，收入可达10000万元，物流信息中心等其他物业管理收入，按70%使用率，年收入可达4000万元，以上年实现营业总收入为91750万元，年毛利润以25%计算，22940万元，扣除人员工资、维修费、管理费、水电费、贷款利息其它各种费用等合计7500万元，销售税金及附加、约4500万元，年纯利收入可达10940万元；项目投资回收期为6.65年。综合以上分析，本项目具有具有较强的抗风险能力，较强的盈利能力、偿债能力。

七、结论与建议

四川龙申建设有限公司广元市现代物流园区项目建设，符合国家产业导向，符合国家相关产业政策，符合广元地区发展需求，建设用地符合城市规划要求，建设条件良好。项目建设规模适度，建设方案合理。财务评价表明项目具有较强的盈利能力、清偿能力和抗风险能力，能取得显著的经济和社会效益，其建设可行。

物流园区项目建议书 篇2

发展建议

在2008年, 物流基地的发展过程中, 政府的角色定位将进一步明确, 政府将更好地扮演规划者、引导者、政策法规制定者、标准制定者和秩序调控者的角色。

明确第三方物流企业是物流市场主体, 平台是推动其发展的良好载体。物流业的竞争主体是第三方物流企业, 物流平台不是物流市场的竞争主体。正如航空物流的竞争主体是航空公司而不是机场。空置率高的根本原因是第三方物流市场的需求和供给均处于低水平状态, 要解决空置问题的根本途径是在刺激第三方物流需求的同时提高第三方物流的供给。因此, 生产企业和销售企业应树立第三方物流是现代物流的发展趋势, 尽可能贯彻第三方物流的新理念。企业必须认识到, 在从传统物流向现代物流转变的过程中, 物流外包有助于企业发挥比较优势, 专注核心业务, 降低物流成本, 实现柔性化管理。

物流平台通过整合社会资源能够有效培育第三方物流企业, 提升第三方物流企业的服务水平, 为承接物流业务外包创造条件, 从而促进社会分工合作体系的优化, 提高物流营运效率, 节约了社会物流成本。结合我国物流行业的实际与传统文化, 物流平台建设是推动我国物流业健康发展的一条良好途径, 具有支持和放大政府对物流产业的引导作用。同时, 它是大型的基础设施建设工程, 通常投资额度大, 投资回收期长, 在国外一般由政府进行投资, 因此政府在考虑企业运作的时候, 应在科技创新、政策扶持等方面给予平台一定的支持。

政府必须加强物流平台建设的统筹规划。物流平台不能简单的市场化运作, 需要政府和市场两手抓。就目前情况来看, 政府加强对公路、铁运、水运、空运等不同性质的物流平台的总体协同布局, 强化物流平台的多样性与协调性是非常必要的;同时也要防止同类型物流平台在同一地区的有效辐射半径内的重复建设。经过探索实践, 每个物流基地的服务辐射半径会在100公里左右。所以, 物流平台的规划主体最好是以省为单位进行统一的规划。同时, 物流平台的建设与规划要立足于经济圈和交通圈两个基本条件, 在不具备建设条件的地区要严格控制。物流平台规划最好与基本的城市规划、产业规划、交通网络规划同步进行, 系统考虑。

平台建设需要制定行业准入标准和政策保障机制。近年来全国出现了物流基地的建设热潮, 物流基地 (园区、中心) 比比皆是, 但总体上却显现出了鱼龙混杂的局面, 极易造成土地与人力、财力资源的浪费, 也不利于物流平台作用的正常发挥。物流平台建设是一项系统的工程, 承担着整合物流资源, 培育专业物流企业, 提升物流产业水平, 优化分工合作体系, 推动区域经济发展的使命, 具有经济效益与社会效益的二重性, 因此需要制定行业准入标准, 让有物流发展战略、有品牌、有实力、有成功运营经验的优质平台企业来承担平台开发项目, 以提升物流平台建设的质量, 保障物流平台的健康发展。同时还需要从政策保障层面解除限制物流行业发展的阻碍因素, 通过制定相关法律、法规, 为物流产业的发展提供规范、健康的外部环境。

大家知道, 物流产业是物流资源产业化而形成的一种复合型或聚合型产业。我们国家现有的物流资源已经相当丰富, 其关键在于如何加大资源整合力度, 加强协作, 系统化地将各种物流资源组织起来, 发挥物流的整体优势和规模效应, 向专业化、规模化和信息化发展, 从而形成一个新型的产业。如果这些资源没有找到有效途径进行整合和优化, 反而会给城市和区域带来交通、环境、能源等各类问题。

加强运营管理

基地自身的运营管理能力应当进一步加强, 更好发挥资源整合和社会分工合作体系优化的作用。

要关注中小物流企业发展。中小物流企业具有反应迅速、服务多样的特性, 所以它们更符合物流迅速、便捷的服务需求, 同时, 中小物流企业整合资源覆盖面广, 更切合物流产业发展实际, 发展组织化协同运作的各有专长的中小型物流企业是物流产业发展所需要的。从全球的发展情况来看, 尽管出现了一些物流巨头, 但其主体仍然是以中小企业, 大型物流企业需要中小物流企业的配套。我国经济处于高速发展时期, 国内企业需要大量第三方物流服务, 当前的中国物流市场下, 大部分的物流企业都是中小型的, 尽管现在这些物流企业呈现小、散、乱的特点, 但他们是物流产业的主体, 如果无法对这些物流企业进行有效的组织化管理, 就无法有效地推动物流产业的发展, 因此需要重点关注中小型物流企业的发展, 必须努力地去探索中小物流企业的整合之道, 使之统一运作, 发挥资源整合的优势, 以此推动整体物流产业发展。

要关注社会车辆的组织化管理。运输是供应链中的一大重要环节, 而社会车辆是承担运输功能的重要载体。在中国的国情下, 社会车辆的群体相当庞大, 而如此大量的社会车辆大部分属于个体拥有, 单独运作, 导致车辆的空载率很高, 不能有效发挥车辆的利用率, 更不用说发挥车辆的协同效应, 因此需要关注社会车辆的组织化管理, 建立全国的车辆会员网络, 统一组织管理车辆, 能极大提高车辆利用率, 发挥区域间车辆的协同作用, 提高运输效率, 推动物流产业发展。同时, 通过社会车辆的组织化管理, 通过制度化、信息化、规范化的保障, 营造一种令司机安心的环境, 给广大司机带去实实在在的帮助, 推动物流产业发展的同时提升司机弱势群体的生活水平, 从这个意义来讲, 关注社会车辆的组织化管理, 能有效推动和谐社会的构建。

物流园区项目建议书 篇3

关键词：物流园区；空置率；招商引资；园区定位

一、物流园区的定义

物流园区的概念和创建形式最早起源于日本，由于物流园区给包括物流业在内的社会经济各方面都带来了极大的利益，成为人们广泛关注的焦点。

我国最新给出的国家定义是在2012年9月由中国物流与采购联合会、中国物流学会联合公布的《第三次全国物流园区（基地）调查报告》中出现，定义是：物流园区是为满足货物转运、产业发展和居民消费等规模化物流需求，依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共性物流基础设施群，是由统一运营主体管理、众多物流业者经营的物流运作集结地，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的物流功能集聚区。

二、我国物流园区主要存在的问题

我国现今物流园区建设遇到许多问题，比如定位规划、商业模式、政府支持问题等方面。现今物流园区所存在的问题，主要是以下四个方面：

第一，物流园区空置率高，利用率较低。这个问题在各个物流园区普遍存在，原因多种多样，但是归根结底来说，是对物流园区盈利的方式问题。之所以有这么多空置的，或者利用率不高的园区存在，一个重要原因是因为开发商不怕这些园区闲置。对于拥有土地的开发商来说，物流园区的开发是一种理由，赚钱的方式主要还是来自于土地溢价，开发商主要通过土地买卖赚钱。土地增值带给大部分开发商的利润远大于物流园区建设所带来的利润，因此，这块土地更容易被开发成建设成本较小的仓库来使用，静待城市发展带来的土地增值红利，物流园区的开发仅仅只是一个由头。

第二，资金回收期长，园区存活不易。物流园区的开发和资金回收周期很长，市场培育过程也较长，而园区开发又是一个对资金链要求很高的行业，必须有较强的资金量支持，或者开发商的资金成本较低，这就对物流园区开发商的资金能力提出较大要求。比如，从普洛斯的经验来讲，其业务的支撑首先是源自于其资金成本很低的国外资金，资金成本在1%至3%的水平，远远低于贷款成本和民间借贷成本。第二就是其园区运营的专业技术保障等。包括京东、亚马逊、天猫等在内的中国大型电商均和普洛斯有合作关系，回笼资金很快。所以普洛斯能在中国取得今天的成就，低成本的资金支持起到很大作用。

第三，开发商定位模糊，盲目复制地产模式，对于园区功能认识不深入。对于大部分物流园区开发商来说，有部分是地产开发转型而来，部分开发商发现其中两者共性——拿地、开发。但同时，对园区经营、规划、建设认识不够，以住宅或商业地产注重题材营销的思路广为拿地，造成现在物流园区利用率较低。同时地方政府在追求招商引资规模的同时，对物流园区规划数量太多，造成重复建设。以华南城和义乌小商品城为代表，延续之前地产销售的模式，将拿到的物流园区进行功能分割，以一定的商业开发伴随住宅开发和部分基础物流设施开发，打出建设物流信息服务平台建设的愿景，集合020等新兴互联网概念，通过招商引资，吸引城市居民个人投资购买，核心还是卖房，而物流功能则更多的是作为噱头，经营力度和开发力度均不是园区开发的重点。

第四，选址受规划影响大，用途受政府制约。这个问题可以归结成，最优结果不一定是政府想要的结果，而政府拥有一票否决权。部分地区尤其是县一级政府，对于地块规划定性和发展方向规定的很窄，开发商选址时受限比较多，可选余地较少，选址的可行性就更少，偶尔部分地区出现政府处于地方利益，打造城市名片等，已经给地块定位。民间一句话叫做“中国最牛的规划部是县长”也有一定道理。

三、现代物流园区建设的对策和建议

（一）开发商在园区选址上需要有更多的话语权

对于物流园区选址的情况，选址很大程度上要受政府规划所限制。园区的开发商需要在选址方面有着更多的话语权，应以市场为导向，产业基础和交通区位占据重要影响因素，物流园区从根本上来说是支撑性、服务性的经营个体。在市场经济条件下，任何一种经济行为都必须遵循市场规律。因此，物流园区选址的决策应该坚持以市场需求为导向，辅以政府的城市规划目标，进行科学的市场需求分析，来决定物流园区的选址。

（二）灵活运用园区优势，创新招商引资内容，改善招商引资环境

空置率高企在一定程度上是因为招商引资难度太高，反过来招商引资的思路错位也是园区招不到入园企业的问题之一。招商工作不仅需要园区大力投入，也需要政府的支持，使得企业在政策方面享受到优惠以及在管理、审批方面的便利。同时，更重要的一点是避免政策的朝令夕改，尽量保持政策的连续性，保持良好的政企信息互通。招商的政策制定也需要在与时俱进的情况下保持创新性，这才能改善招商引资的大环境，提高园区招商引资的效率。在招商引资工作过程中，也需要打开新思路，比如建立分类管理的客户信息实时更新系统，建立备用数据库，形成对企业信息的良好把控，对推进园区内实行物流金融也有好的支撑。

（三）发展物流金融，拓展服务范围，减轻资金压力

物流金融是一种有效融合物流、信息流与资金流的创新性金融产品，将金融活动引入到物流过程中去，组织和调节物流运作过程当中货币资金的运动，从而来提高资金的使用效率，并且使物流产生价值增值的一系列的经营活动。园区可以通过引进银行、生产流通企业、物流企业为主体的融资业务，通过金融产品帮助解决入驻企业的资金问题，既可以帮助入驻企业通过在园区内的仓储货物获得贷款，又可以帮助银行解决一定的信息不对称问题，在有抵押物的情况下分散贷款的风险。最重要的是园区通过做担保的方式发展物流金融，对于园区入驻企业来说具有极大的吸引力，缩短园区的建设周期，也能缩短资金回收期。

（四）“互联网+物流园区”，智能化物流是园区建设的未来方向

“互联网+”与物流园区的结合是未来物流园区的发展方向，也是对物流园区信息化水平的更高要求。不管是物联网实时信息还是大数据运用，通过技术创新提高园区物流信息化水平都是重中之重。现今大部分的物流企业都渴望做平台，尤其是做唯一的平台，来积累整个需求端的数据。但是，唯有与互联网相结合，建设智能化物流通道，打造行业规则，制定标准化指标，提出技术创新才能从根本上抓住用户，提升园区的品牌价值。

四、结语

物流园区的建设对城市本身有很大的促进作用，好处是显而易见的。但是物流园区的规划与建设一定要有科学方法的指导与分析，尊重市场规律，才能让物流园区发挥其有利作用，成为经济发展和社会进步的重要助推力。

参考文献：

[1]汪鸣，张潜.我国物流发展的宏观问题分析[J].北京交通大学学报，2007，6（1）：28-31.

[2]庄国娅.我国物流园区建设的冷热现状及发展对策[J].改革与开放，2009（10）：67-67

工业园区项目建议书 篇4

本项目建议书是对我公司拟在某市某县某工业园，建设新厂区项目进行分析，内容包括：对该项目基本概况、建设背景、必要性等进行初步分析及预测，同时也对项目建成后我公司的发展前景进行预测分析;并通过对项目建设条件、建设规模、环境保护、进度安排、资金来源、财务效益及社会效益等方面进行预测分析及定性分析。

1.1、项目名称

某市某公司某工业园新厂区项目

1.2、项目建设单位

某市某公司、法人代表：陈瑞泉，项目负责人：陈瑞泉，基建负责人：xx，财务负责人：xx。

1.3、项目投资单位

某市某公司项目总投资：43,261万元

1.4、项目拟建地点

广西某市某县某工业园用地面积200亩，其中建设用地约140亩，道路、货场、绿化占地约60亩。

1.5、经营范围及经营年限

经营范围：立体车库，停车场，建筑施工升降机，标准件生产,钢化玻璃生产加工,塑料制品生产,雨伞骨架自动化生线进出口贸易，煤炭销售，木薯干片自动化生产线。

公司经营期限为30年。

1.6、生产能力及职工数量

设计年产值：38,000万元。职工人数：300人。

1.7、技术装备

本公司具有10多年机械加工工艺经验及生产历史，从钢板折弯、模具冲压、部件焊接，到车刨磨洗、精密加工等，工艺流程完备，技术积累深厚。配备有各型钢板折弯机、中小型液压机、各型电动冲压机以及多年来不断添置的数控机床、精密加工设备等一系列工艺技术完善的机加工设备130多台套，设备、厂房投资达3500多万元。目前公司按照《iso9001:质量管理手册》，于20xx年10月重新获得认证，并按iso9001:2008质量体系规划新厂区的建设及生产经营。

1.8、工艺流程

生产工艺流程图

第二章、建设单位简况

2.1、公司简况

某市某公司成立于1993年(前称为某市某标准件有限责任公司)，注册资金1500万元，是一家设计专业、加工精良的机械制造型企业，占地面积约7万平方米，厂房面积约4万平方米。主要产品：工程机械配件加工、自动化机械停车设备、施工升降机、大型水泥储罐、(挖掘机、推土机、装载机、平地机、压路机等一系列)工程机械油缸及重型油缸，已广泛应用于工程机械、建筑机械、路面机械、运输机械、橡塑机械、锻压机床、冶金、矿业机械等行业;中大型停车场;最新型施工升降机;各种大型的水泥储罐和水泥搅拌站等。

随着我国经济建设稳步前进和汽车工业的飞速发展，城市停车难已经成为城市管理者和普通老百姓焦点关注的问题。某市某机械作为广西机械配套产品及机械设备的传统企业，现拥有数十亩的厂房(分：机加工车间，玻璃加工车间，立体车库设备生产车间等七个车间)，配套的生产设备以及雄厚的技术力量，我公司根据市场的需求，广聚车库业界精英，充分吸收日本、韩国、德国知名品牌的设计理念，结合我公司多年做大型机械设备配件和标准件的丰富经验，针对各个客户的实际需要，研发出各种型式的机械式停车设备。可用于宾馆、酒店、住宅小区、购物中心等停车困难的特殊场合，能大大改善停车环境和提高有效的容车率。

公司本着科学的态度、锐意进取的精神，严格按照iso9001：2008及国家机械行业标准，“以质量求生存，以效益求发展”的.经营方针，保证产品质量。建设南宁、发展广西、面向东盟、走向世界，以某人不断进取的

精神，与时俱进的思想，精益求精的传统，为城市建设奉献企业智慧的结晶，为缓解城市静态交通日益增加的压力而贡献自己的一份力量!

2.2、生产及管理人员

法定代表人、陈瑞泉、职务、总经理

电、话、0771、2555888、13517685399

职工情况：从业人员(20xx年)年末人数232人

其中：长期职工180人、临时职工62人、从业人员平均人数229人、管理人员22人、持证上岗人员82人

本科以上学历8人、大专学历18人、中专学历56人

有职称人员18人、持证上岗人员占从业人员年平均人数35.8%

2.3、主要产品

停车场立体停车设备，主要应用于宾馆、酒店、住宅小区、购物中心等停车困难的特殊场合;建筑施工升降机，主要应用于建筑行业。公司传统产品为机械及工程用标准件、装饰玻璃、塑料制品、雨伞骨架等

2.4、项目建设必要性及可能性

物流园区项目建议书 篇5

一、项目概况 l、项目名称：孟连县储云金柜综合物流园区项目

2、项目承办单位：孟连县储云金柜有限责任公司

3、建设规模：12000万元

4、项目投资规模和资金来源：公司自筹10800元，申请国家补助1200万元，5、项目经济效益：项目建成后，预计运营后，年均实现营业收入11000万元，实现利润总额7050万元，总投资收益率10．31％，税后财务内部收益率9．52％。

二、项目承办单位概况法人代表简介 公司法定代表人刘凯，公司主营仓储物流业务，有多年的行业从业经验，对 市场现状及未来发展具有独特的分析和见解，具备高水平的预测和决策能力。第二节 项目提出的背景和建设的必要性

一、项提出的背景 随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获胜与产品营销围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续 2 发生深刻变革。现代物流行业被普遍认为是“第三利润源”，它能够很好的降低物质消耗和提高劳动生产率，并在世界范围广泛兴起。现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。现代物流是通过基础设施的建设来提高效率，提供增值性优化服务方案。优化电子商务系统的配送中心、物流中心网络，重新设计和构思电子商务的流通渠道，以此来提高物流系统的快速反应性能。现代物流贯穿经济活动的始终，对改善一个企业的物流流通效率，提升企业的经济效益，拉动企业走向市场发挥着至关重要的作用。该公司股东之一于2003年成立了“孟连志方报关物流有限公司”，拥有代理报关、报检、国际货运代理和国际货轮经营权，6年来，已经积累了很多常年合作的国内外客户，具有一定的经营和管理能力，年运输量达36000吨、园区建成后，形成了强强联手之势，业务量将进一步扩大。

二、项目建设的必要性 现代物流在国民经济中具有重要地位。我国在《国民经济和社会发展20lO年目标》中明确要求要进一步加速物流发展，加强物流理论和技术研究，提高物流管理水平，尽快改善物流落后状态。党的十七大提出“发展现代服务业，提高服务业比重和水平”。国家“十二五”规划纲要明确了现代物流的产业地位，提出了今后的发展目标。《国务院关于加快发展服务业的若干意见》指出，应提升物流的专业化、社会化水平，大力发展第三方物流。同时，省委、省政府下发了《关于加快工业转型升级的意见》（云发„2014‟20号）文 3 件，明确提出重点发展第三方物流与多式联运、物流信息平台和货物配载中心，推进物流基地和现代物流示范园区建设，培育壮大现代物流龙头企业。孟连县政府在省政府关于培育壮大物流产业大方向的引导下，也确定了以突出现代物流、连锁经营、现代批发市场和电子商务为重点，构建新的现代流通业框架体系。孟连县政府也从市场准入、税收、基础设施建设、用电、产权改造和企业减负方面给予了巨大的政策支持。

1、有利于孟连县积极保持迅猛增长。

2、有利于加速孟连县与其他县之间的物质、信息交流速度，构筑“一体化”的发展格局。

3、有利于加快区域中心城市地位的形成。

4、有利于孟连县建立良好的生态化境。

5、有利于孟连边境经济合作区建设。第三节 可行性研究报告的编制依据、范围和原则

一、编制依据

1、国家产业政策纲要。

2、省、市、县国民经济和社会发展“十二五”规划。

3、国家现行的有关设计规划、标准。

4、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》。

5、建设单位提供的有关资料。

二、编制原则

1、严格遵循现行消防、安全、环保、卫生、劳动保护等有关规定、规范。4

2、选用国内外先进技术，提高自动化水平。

3、保证安金施工，保障施工人员身体健康，重视劳动保护。

4、尽可能利用现有公共设施，注意节能。

5、尽可能节省投资、节约成本。

三、可行性研究的工作范围

1、通过调查研究，对项目的竞争力、市场占有率进行预测、2、对项目的建设条件、厂址选择进行分析。

3、对项目的建设、施工提出初步意见、4、对本项目的环境保护、职业安全、消防及节能进行综合评价、5、对本工程进行成本估算，确定成本、6、项目的投资估算和经济效益分析、四、简要研究结论 物流是国家重点支持的产业之一，2004年8月国家发改委转发的九部委《关于促进我国物流业发展的通知》中指出，“加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世贸组织的需要，对于提高我国经济运行质量和效益，优化资源配臵，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义”。物流的规模是与其地区竞争力，对区域经济的发展贡献、开展共同配送降低物流成本成正比的，所以把现代物流产业做大做强，对促进孟连县经济发展具有重要意义。孟连县储云金柜综合物流园区项目建成后，可以完善区域物流基础设施，提高地区商品综合竞争力，对推动区域经济协调发展具有重要意义。5 工程所在地孟连县娜允镇芒弄村交通方便，园区距澜阿二级路仅200米，自然条件好，容易营造良好的经营环境。经济指标显示，该项目具有高出行业基准收益率的内部报酬率。项目运营后，可吸纳安臵800人就业。本项目的兴建对优化孟连县物流资源整合配臵，实现交通运输和商贸流通现代化，促进全县经济建设和物流业发展具有历史性的促进作用。本项目的实施，可提高县域物流的整体水平，带动其他产业共同发展。综合评价，该项目经济效益和社会效益良好。工程建设是必要的，也是可行的。第二章 市扬需求分析与建设规模 第一节市场需求分析 孟连县位于普洱市西南部，东与澜沧东回、糯福乡接壤，东北与澜沧县拉巴乡相连，西北部与西盟县翁嘎乡毗邻，西部和南部与缅甸（佤帮）毗邻，全县国境线长133.4公里，有勐阿、芒信、腊福、公信、富岩、班顺6条通道（口岸）与缅甸（佤帮）相连，是我国与缅甸、泰国以及东南亚各国商贸往来的重要通路。芒信（200#界桩）通道可通往泰国，勐啊可通缅甸腊戎至南亚，从省会昆明至县城公路里程800km，县城至普洱市场公路里程230km。勐阿口岸与缅甸掸邦第二特区（佤帮）的邦康市山水相连、隔江相望，相距仅一座桥，是孟连县六条通道（口岸）中最具规模的一条通道，其出入境人员、进出口货运量、进出口总值占95%以上，是我国连接缅甸新首都内比都、老首都仰光最近的陆路通道之一。6 矿产、木材、替代种植项下产品、石油、日用品、建材等是一个系统物流，它存在于矿产、木材、替代种植项下产品的开发、准备、生产过程和销售活动的全过程中，是矿产、木材、替代种植项下产品产品以及组织销售等一系列物料实体的运送搬运等动态流转过程，是一个由矿产、木材、替代种植项下产品的供应物流、生产物流、销售物流、回收物流、废弃物流构成的物流系统。针对目前我县矿产、木材、替代种植项下产品、石油、日用品、建材等物流的现状及将来的发展需求，提出以下解决方案，以期能解决我县物流发展中的诸多不足之处： 第二节 建设规模和物流方案

一、建设规模 根据市场预测和建设条件确定，物流中心的年运输40万吨。

二、物流方案 本项目建成后主要以矿、木材、替代种植项下产品、县内（境外）日用品、石油等物流为主，附带解决当地的一些其他农副产品的运输。第三章 建设条件和项目地点选择 第一节 建设条件

一、区位条件 本项目具备良好的区位优势。孟连县地处云南省西南边境，地处普洱市西南部。项目计划总投资12000万元，计划2014年11月动工建设，建设期限3年。随着境外铅锌矿的建成投产，孟连这个在祖国边疆的贫困县，将在 7 人均GDP和财政收入实现较大的跃进。

二、土地条件 物流园区是物流企业在空间上的集中布局的场所，是具有较大规模和综合物流功能的物流集中用地。它是物流中心、配送中心在空间上的聚集体，所吸引的物流中心或配送中心的数量和规模将直接关系到物流园区的用地规模。顺通物流项目规划场区占地80亩(约5.2万平方米)，在土地方面已经具备建设物流项目的要求。项目区内基础设施配套齐全，水、电、汽供应有保障，发展环境优越，交通发达便利。

三、周围的交通运输条件

1、口岸条件 云南省作为我国通往东南亚、南亚的陆上战略通道，被赋予建设中国面向西南开放重要桥头堡的历史使命。在《国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》（国发„2011‟11号）中，孟连（勐阿）边境经济合作区与我省其他4个边境经济合作区、3个跨境经济合作区，共同组成了重要桥头堡建设沿边开放经济带的主体构架，中共云南省第九次党代会再次吹响了我省对外开放的号角，孟连正面临历史性的重大发展机遇。孟连（勐阿）边境经济合作区，是我国面向西南开放重要桥头堡建设的重要组成部分，是云南沿边开放开发的重要支撑点，是普洱市承接产业转移、提升绿色经济的黄金前沿，是孟连县实现跨越式发展、全面建设小康社会的重大战略机遇，是建设中缅和谐边疆的重大措施。省第九次党代会精神和省委、省政府明确孟连（勐阿）边境经济合作区的发展方向和重点.8

2、公路条件 拟建的孟连县 综合物流园区项目位于孟连县娜允镇芒弄村，离县城3公里，距澜阿二级路200米，距普洱市220公里，距澜沧县52公里、西盟县51公里，距勐阿口岸51公里，距芒信通道21公里。

3、航空条件 孟连县距东岗机场21公里，30分钟车程，在航空方面也有较好的优势。

4、发达的通信网络为发展现代物流业提供了信息技术支持。互联网带宽得到进一步扩展，总体实现了村村通光缆、村村通宽带。同时进一步调整、优化和扩展了固定电话及光缆的传输网络，网络覆盖面进一步提高，通信保障可靠度显著提升。第二节 项目地址

一、地址选择 项目建设地点孟连县娜允镇芒弄村，距离口岸较近，更利于节约运输及堆存成本，地理位臵十分优越。

二、厂址评述 本项目选址为孟连县娜允镇芒弄村勐梭组，与一国两县相邻，可以利用内部公路专线进行点到点运输。这些都为物流项目提供了明显的区位优势和交通优势，为物流项目的发展提供了保障。第四章 建设方案 第一节 项目建设的指导思想、原则和定位

一、建设的指导思想和原则 9(一)发展现代物流的指导思想和原则 l、紧紧围绕省委提出的提前建成全面小康社会、提前基本实现现代化的宏伟目标，以石化业，商贸流通业、农业等行业需求为导向，整合资源，加快物流园区、物流中心和物流节点等基础设施建设。

2、以现代物流理念为指导，对运输、仓储、货代等传统行业进行升级改造和结构调整，大力培育成有竞争力的第三方物流企业集团。

3、以降低物流成本为核心，对企业内部物流流程进行再造，建立物流管理一体化、物流服务社会化的企业物流管理机制。

4、以经济辐射面和区位为依据，加快物流园区现代物流设施和经营网络建设，提高当地经济集聚度、辐射力和竞争力。

5、以建设节约型社会为目标，积极推进和发展绿色物流，节省能源和包装材料，减少环境污染和交通阻塞，努力构筑社会化、专业化、信息化、规模化、规范化的现代物流服务体系，把现代物流业培植成为我省服务业的重要支柱。(二)发展现代物流的指导原则

1、市场导向原则。按市场需求确定发展重点，推进资源重组，优化资源配臵。

2、企业主体原则。企业是物流业务经营主体、投资主体和利益主体。物流园区、物流中心的建设和经营要落实到企业，政府重在引导、推动、扶持。3.与经济协调发展原则。物流业的发展要服从于、服务于国民经济的发展，为建设制造业强省服务，为外贸货物大进大出服务，为商贸流通服务。10 推进物流业发展，要把物流企业与企业物流相结合，物流与商流相结合。

4、物流国际化原则。加快与国际的物流大公司、大集团的合资合作，引进资金。技术和先进管理经验，建国际化经营的路子，提高物流企业竞争力。

5、信息化带动原则。信息化是现代物流与传统物流的主要区别。要加大资金投入，建设公共物流信息平台和企业内部物流信息系统，并逐步相互连接，做到内部互联、外部互通。

6、标准化原则。大力推进物流标准化工作，提高物流业的基础设施、技术装备、管理流程、信息技术的标准化水平，实现物流业的健康发展。第二节 发展思路及定位 “总体规划、分阶段分目标实现”。在发展物流业的同时，以促进第三产业为契机；根据产品和市场的特点，整体规划、逐步建立和完善现代物，流体系；在满足自身经营的基础上，以企业发展为主题，以信息技术为支撑，通过组织结构调整和资源整合，发挥规模和集成优势，强化物流的专业化和社会化功能，创新物流机制，立足企业自身，逐步拓展业务市场，扩大物流的辐射范围，努力将顺通物流打造为普洱市的物流中心组成部分。第三节 项目组成和工作制度(一)项目功能 现代物流是利用先进信息技术和物流装备，整合传统运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式。因此本项目的功能是集交易、现代仓储、装卸搬运、转运、配送、运输、信息、电子商务、公共服务等多种功能为一 11 体，主要以经营铅锌矿、木材、替代种植项下产品、石油、日用品、建材、粮食、农机具、化肥、农资及农副产品、集装箱货物等物流，以公路为依托，以促进区域物流为重，覆盖整个边三县（孟连、澜沧、西盟）的大型、现代化综合性物流中心。(二)建设内容 本项目预计到2016年最终建成年吞吐量40万吨。据此，该项目建设内容应有公路线、库房、货场、及装卸、搬运设备等物流设施；办公和信息平台等办公经营设施；总建筑面积84000㎡。其中，新建停车场7000㎡，仓储管理楼5000㎡，冷库及配套设施10000㎡，仓库15000㎡，货物配送楼5000㎡，综合贸易楼5000㎡，酒店12000㎡，职工宿舍1000㎡，会展中心楼1000㎡，物流信息楼5000㎡，金融服务楼5000㎡，停车场7000㎡，餐饮服务楼1000㎡，百货超市1000㎡，绿化1000㎡。成为运输、餐饮、住宿、贮存、车辆维修等为一体的综合物流园区。第三节 建设方案(一)总体方案 项目共分停车场区、公路专用线区、办公行政区、智能车辆监控区、计量及收费区、车辆服务及维修区、餐饮服务区、绿化区、商务区等。

1、汽车装卸区

2、配套设施 锅炉供热系统；制冷站；变配电所；消防系统；污水处理；产品化验分析；尾气治理系统；中心控制室；经营管理中心。12

3、业务交易区 该区域设臵交易大厅等设施。

4、行政服务区 该区域设臵园区管理、物业管理、公寓、餐饮、休闲娱乐等服务设施。(二)总平面布臵

1、节约用地，不占农田。

2、按功能分区，结合地形地质，因地制宜，合理布臵车间及设施。总平面图设计在满足经营要求和使用功能条件下，并充分结合地形地貌、地质条件，因地制宣布臵各功能区的建筑物、构筑物，总平面布臵紧凑、安全、卫生、美观；避免大填大控，防止滑波与塌方，减少土石方量和节约用地，降低工程造价。第五章 环境保护 第一节 环境评价依据和标准

一、编制依据 《中华人民共和国环境保护法》、《建设项目环境保护管理条例》国务院令253号、《机械工业环境保护设计规范》JBJ16-2000、环境保护标准、《环境空气质量标准》GB3095-1996二级标准等国家法律文本。

二、设计原则

1、执行防治污染及其他公害的设施与主题工程同时设计、同时施工和同时投产的“三同时”原则。

2、坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设计中积极采用节能型、13 低噪音的先进高效设备及自带吸尘装备的设备。

3、环保工程设计力求体现技术先进与经济合理，切实可行。处理后的污染物排放，必须符合国家或地方的有关排放标准。

4、积极采用综合利用与回收技术，在污染治理及综合回收过程中，尽量避免产生二次污染，否则必须采取相应的治理措施。

三、污染源及污染物

（一）建设期 建设期产生的污染物主要为扬尘、噪声、建筑垃圾及少量的生活污水。

1、扬尘 主要来自前期施工各运输产生的扬尘。本项目在施工时，施工场地、施工道路定时洒水。施工中尽量采取措施，减少扬尘的产生。

2、噪声 主要是施工过程中使用的高噪声设备，如推土机，运输车辆等间生噪声，在建设期内要严格控制施工机械的噪声。

3、建筑垃圾 主要是施工时产生的土建垃圾。及时清运，合理利用，可以用作铺路。

4、生活污水 施工中产生的生活污水量极少，大多随地泼洒，自然蒸发，不做考虑。

（二）运营期 分析各工艺生产过程，污染源产生点位和所排污染物分述如下：

1、大气污染源及污染物 14 本项目产生的废气废气主要来自无组织排气，无组织排放气来货物等在装车、卸车过程中的挥发损失和储存过排放的烟尘、SO2、NOx等；搅拌、辊压、粉砰、振实、包装产生的少许粉尘；餐饮油烟废气等。

2、废水污染源及污染物 水主要为机泵维修时的清洗水及地面清洗水、卸车油污等，主要污染物为石油类、烃类。

3、噪声污染源及污染物 噪声源主要来自机泵、鼓风机、汽车槽车、火车汽车，其声压级约80—130dBA。

4、固体废弃物 本项目运营期间产生的一般固体废物生活垃圾、包装废脚料等。通过分类处臵措施，使废物去向明确，不会产生二次污染，对周边环境影响小而且经济、合理。

五、环境保护

（一）施工期间的环境保护 该项目建设期间，对环境产生影响的主要是土石方开挖、房屋建设和设备安装等过程所产生的扬尘和噪声的污染，其次还有少量废水和固体废弃物。

1、扬尘 施工期使用大量施工机械，如挖掘机和运输车辆等，以及使用石灰、水泥等建筑材料，这些生产过程中难免会产生扬尘污染，影响周边环境的空气质量。为防止和减轻施工造成的扬尘污染，项目建设单位应要求建筑施工单 15 位采取适当措施，如运输易产生扬尘的粉状物料时，加盖蓬布；容易产生扬尘的施工地段定时撒水以减少扬尘的产生；散水泥和易飞扬的粉状材料尽量安排库内存放，露天存放时要严密毡盖等。经类比调查，此情况，下风向20m处的扬尘浓度小于0.7mg/m3，场界处可达标准（1.00 mg/m³）要求。

2、噪声 土石方开挖、房屋建设和设备安装等过程，特别是大型机械和一些特殊操作环节会产生较强的噪声，对周边声环境造成影响。为防止施工噪声污染，可采取以下措施：强噪声机械采取降噪措施，如安装消声器、减震垫等，从源头减少噪声污染；产生较大噪声的工序尽量不要在夜晚施工；选用低噪音设备等。经同类工程类比调查，土石方开挖、厂房建设和设备安装等过程噪声源强约为70～90dB（A），距声源约50m以外范围基本可以满足《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-1990）标准要求。

3、废水 施工期间所产生的污水由两部分组成，即一般性的生活污水和施工过程中的生产污水。生活污水主要部分来自工人食堂餐饮废水、冲厕水及洗漱用水；施工期间的生产用水主要为混凝土搅拌机用水及路面，土方喷洒水。施工期虽然是临时性的，但一定要杜绝在此期间各种污水的无组织排放，特别是不允许施工污水和生活污水以渗透、渗井或漫流等形式排放，否则，将对该地区的地下水产生不同程度的污染，建议对施工过程中产生的生活污水经过化粪池处理后通过临时管道排向项目所在的市政污水管网；进行搅拌作业时，必须在搅拌机前台及运输车清洗处设臵沉淀池，废水经沉淀后方可 16 排放或回收用于洒水降尘。

4、固废 施工过程，土石方开挖会产生一定量的渣土，房屋建设会产生部分碎砖等建筑垃圾。这部分固体废物应运往指定地点进行处理。建筑施工过程人员较多，也会产生一定量生活垃圾。这部分垃圾应设生活垃圾箱，定期清理，不随便弃臵，对环境影响较小。施工期的影响是在一定范围、一定时间内产生的，随着工程的竣工，这些污染将随之消失。

（二）项目运营中的环境保护

1、废气治理方案（1）食堂油烟净化后排放，净化效率与油烟浓度满足（GB18483-2001）《饮食业油烟排放标准》（试行）要承。（2）搅拌、辊压、粉砰、振实、包装产生少许粉尘经车间换气无组织排放，颗粒物浓度周界外浓度最高点满足（GB16297－1996）《大气污染物综合排放标准》监控限值。

2、废水治理方案 污水采用清污分馏的原则进行分别处理。储货区内的雨水口设有阀门，对可能有污染的先期雨水排入污水处理系统，正常雨水则排入雨水系统。装车区均设有雨棚，对含有污染物的冲洗用水均排入污水处理系统。生活污水经化粪池初级处理后排入生活污水系统。

3、噪声防治措施 17 园区噪声主要来源于各种机泵设备，设计将选用低噪声机泵、低转速的罗茨鼓风机、火车汽车，以减少噪音对周围环境的影响，必要时将采取佩戴护耳用品如防噪声耳塞或耳罩等防护措施，减轻噪音对员工的危害。库内严禁汽车鸣笛，汽车限速行驶，减少噪声的污染。

4、固废防治措施 工程弃土、弃渣运至经环境主管部门批准的渣场；工程废料送至相应的废物回收部门。

六、环保评价结论 综上所述，本项目总体设计合理，环保措施得当，具有良好的经济效益、社会效益和环境效益。通过对各种污染物的有效控制和治理，本项目完成后各种污染物的排放能够满足国家及地方有关环境保护标准的要求。从环境保护的角度考虑，本项目的建设是可行的。第六章 节能 第一节 项目所在地能源供应条件

一、项目使用能源品种的选用原则 项目能源选择符合国家、地区及行业颁布的能源政策、法规、通则、规范及标准。在满足项目需求的前提下，优先选用一次能源和低品位能源，少用二次能源和优质能源。能源选择既要因地制宜，同时还要符合节能、环保的要求。

（一）根据项目所在地市政能源供应情况，选取：

1、生产采用电力作为能源供应； 18

2、生活热水采用太阳能和电力作为能源供应；

3、照明、办公设备等均采用电力作为能源供应，同属环保、高效能源。

（二）项目所在地能源供应条件 当地能源供应较为充足，本项目所需水、电资源供应状况分析如下： 水源供应：水源由自来附近的回旺水库。电力供应：电力来自本县电网，电力供应保障。

（三）合理用能标准和节能设计规范 相关法律、法规、规划和产业政策 第二节 节能原则

一、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。

二、充分挖掘潜力，结合基地建设具体情况，尽可能做到能源综合利用。本项目能源消耗主要为电力、水和煤，本项目用电部分主要有生产设备用电、辅助生产设备用电、办公生活设备用电及照明用电；用水主要是生产、绿化及生活用水；煤主要是生活用。第三节 节能措施

一、工艺过程节能

1、合理布臵车间设备、理顺工艺流程、区划生产区域，使之物流便捷，有效降低生产中不必要的能耗和费用。

2、采用先进工艺及设备，设备均选用国家推荐的高效、节能产品，提高生产效率，从而减少设备数量、缩短加工周期，节约能源。该项目引进了先 19 进节能的生产设备，比常规设备，节能20%-30%，节省劳动力10%，提高效率20%以上。

3、对采暖管网采用岩棉管壳保温，保护层为油毡玻璃布，以减少热能损耗。

4、加强能源计量管理，采用三级计算，严格杜绝跑、冒、滴、漏，加强用能计量，加强节能管理。

5、对输配电线路、供水、供气、供热管道，要定期检测其损耗，根据运行状况，及时检修。

6、要严格贯彻操作规程，不断改进操作方法，加强日常维护和定期检修，使耗能设备正常运行。

7、应根据市场推出的节能新设备，加速更新时间长、节能效果差的设备，从而在工艺过程中提高能源利用率，获得较好节能效益。

8、充分利用社会力量进行生产协作，不搞大而全，强化社会分工，如：运输车辆采用社会运输队。既能降低生产成本，又能有效提高社会能耗利用水平。

二、建筑结构专业节能

1、建筑节能标准要求 国家要求“十二五”期间新建建筑严格执行节能50%的设计标准。采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一系列技术措施，以达到节能降耗的目的。

2、建筑节能措施 建筑强化自然通风，强化自然采光设计，屋顶设有条形采光带，维护墙 20 体上采用高、低双层采光窗，节约电能。建、构筑物等所用的建筑材料均采用相应的节能材科，以取得节能效果。在灯具选择中，采用节能型光源，照明要充分利用自然光并选用高效节能照明光源，节约电能。科研楼室内照明选用紧凑型荧光灯，走廊及楼梯间照明采用定时供电、声控、光控、红外等智能化的自动控制系统，以达到节约照明用电和延长照明产品寿命的目的。园区照明尽量选用太阳能LED光源。

三、给排水专业节能 根据现行《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003），《室外给水设计规范》（GB50013-2006）选取给水用水定额。

四、节能管理

1、加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管线进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，减少不必要的浪费。

2、制定节能目标和节能奖惩措施，并严格落实执行。

3、定期对职工进行节能培训；加强节能意识，提高职工责任。以充分有效的利用能源，节能降耗。第十章 效益分析 工程运营后，可吸纳安臵 人就业。本项目的兴建对优化孟连县天 综合物流园区资源整合配臵，实现交通运输和商贸流通现代化，促进全县经济建设和物流业发展具有历史性的促进作用，工程建成后，可有效辐射周边市场占有率。本工程的实施，可带动县域加工物流的整体水平，对县内企业适应市场的发展要求，具有良好的社会效益。21 第十一章 可行性研究结论与建议 第一节 结论 项目的经济效益和社会效益分析表明，该项目不仅具有很好的盈利能力，而且能够较好地解决当地农民的就业问题，对增加农民收入、提高农民抵御市场风险的能力以及保障农村的稳定发展具有重要意义。经可行性研究分析，本项目采取的方案可行，本项目符合当地实际和当前产业发展的趋势，项目所在区位交通方便，生态环境优良，建设条件和生产条件优越，具有较好的社会经济基础和外部协作条件，地理区位优势明显。主要原料的质量及数量有保证，产品有稳定销路，项目建设规模产品方案合理，工艺技术设备选型先进，环保、消防及劳动安全措施适当，节能效果明显。项目所在地点、交通、市政及配套设施完善，自然条件较好，具备发展现代物流业的基本条件。通过各项经济指标分析可知，本工程收益率高于社会折现率。经济效益优异。项目具有良好的社会效益，可有力地促进当地经济的发展。综上所述，项目的建设方案合理，选址适宜，项目的建设能够促进企业可持续发展，增加企业和农民的效益，同时项目建设能够直接提供就业岗位 个，间接提供就业岗位约 个，为下岗人员及农村劳动力的转移提供了就业机会。该项目建成投产后，将逐步发挥当地的资源优势，变资源优势为经济优势，取得明显的经济效益、社会效益和生态效益。通过企业带动，定将产生良好的产业化辐射效应，并可带动农户脱贫致富，可解决农村富余劳动及下岗工人再就业。并可带动相关行业的发展，加快了孟连县产业结构的调整步 22 伐。经测算，项目投资方案合理，经济效益良好，具有较强的抗风险能力，项目实施后，将带来显著的经济效益、社会效益和生态效益，项目可行。因此项目的建设是可行的也是必要。第二节 建议

1、本项目可研报告批准后，应尽快落实有关建设条件，拿出具体的设计方案，以便尽快开工建设。

2、坚持高起点、高水平建设，以建立现代化的物流中心为标准，准备国际化竞争。只有这样，才能以鲜明的企业形象强势切入物流市场，盛为行业领导者，才能最大限度的确立市场地位和品牌优势，吸引中小业户追随。

3、确保启动资金尽快到位。

4、工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到工程总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工料包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保工程经营目标的顺利实现。

5、企业应加强人才的引进和培养，一方面积极引进高层次管理人才，另一方面定期派的员工出去培训，以提高企业的整体素质，增强市场竞争力。

物流园区项目建议书 篇6

建设项目建议书

及观光采摘立体农牧业为主；其三为“休闲娱乐中心区”，占地面积400亩，采用购买（农民荒地转工业用地）工业土地方式建设，是整个园区的中心，主要以特色娱乐、特色餐饮、特色自助厨房、休闲避暑农庄、绿色生态产品销售中心为主。

（五）项目建设年限。该项目预计建设年限为2.5年。

二、项目建设的必要性和条件

（一）项目建设的必要性分析。

生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，其符合甘孜州将旅游业定位为第一产业的发展规划，本项目的研究示范作用，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽：另一方面改变了传统的农牧业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业、养殖业、种植业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，能够从根本上解决社会上闲散劳动力的就业问题，保证了农户的人均收入和生活水平逐步提高，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。甘孜州地处偏远，对于农牧业立体发展来说是块待开发的处女地，围绕州委州政府建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构的政策，通过生态立体农牧业园区的建设，可引导和推动甘孜州农业结构调整，可得到国家政策及甘孜州金融机构的扶

标准》低于15%以下执行。对农畜产品加工机产业化经营的企业自投产经营之日起，免征企业所得税5年。

（三）项目建设的资源条件评价。

养殖基地位于大渡河上游，发源于野牛沟雪域的山水泉水流经项目地，水源清洁，无污染，是雪域高山流下的山泉水，经化验具有优质山泉水品质，有足够能力满足屠宰加工生产、生活和消防用水所需。

捧塔乡位于甘孜州康定县的文化教育科研基地区域，水电资源丰富，正在进行大力开发，10km范围内有中大型水电站10余个，功能完善，电力充足，电价相对非常便宜，现有相应的供电设施，能满足本项目建设发展的电力要求。

三、建设规模与产品方案

（一）建设规模。

新建占地3000亩的康定县藏香猪养殖及立体农牧业观光园区，分为主要的三个功能区，其一为“室外综合驯养区”，占地1400亩，采用转包或租用土地方式建设，该区主要放养猪羊牛鸡，是进行野外自助娱乐及捕杀活动的区域；其二为“种养殖生态旅游观光区”，该区占地1200亩，采用转包或租用土地方式建设，主要以原地形地貌和原果蔬形态进行嵌入式圈舍、民居、景观台、景点等旅游休闲元素，发展养殖及观光采摘立体农牧业为主；其三为“休闲娱乐中心区”，占地面积400亩，采用购买（农民荒地转工业用地）工业土地方式建设，是整个园区的中心，主要以特色娱乐、特色餐饮、新建占地3000亩的康定县藏香猪养殖及立体农牧业观光园区。

五、投资估算及资金筹措

（一）投资估算。1．建设投资估算。

项目估算总投资8600万元，其中：固定资产投资6850万元（含固定资产、土地、设备及生物资产），其中合作社股东增资及2015-2017年盈余收入预计550万元，申请国家项目2015-2017项目资金支持共850万元，以合作社部分资产抵押金融机构贷款200万元，以股权招商引资现金投入7000万元。

2．流动资金估算。

该项目流动资金1750万元。3．投资估算表。

3．利润与税收分析。4．投资回收期。

静态投资回收期为3年；动态投资回收期3－4年。5．投资利润率。

财务内部收益率为43.08%。

（二）社会效益。

1．项目对社会和环境的影响分析。

该项目建设地点位于康定县捧塔乡，据环保部门监测数据，建设地点小时评价浓度，符合GB3095-1996中的二级质量标准要求。

2．项目与所在地互适性分析。

在“藏香猪原生态养殖及立体农牧业示范基地”的基础上进行推广辐射，建立绿色有机产品生产基地及农业生态休闲观光园，对捧塔乡阳林村、三家寨、木洼村进行山地资源综合开发，建立以立体种植和藏香猪立体养殖为主的高效生态科技示范园区，生产质优价高的无公害畜禽肉类和蔬菜粮食、水果等。

环境更加优美，气候得以调节，生态环境向良性循环的方向发展。

七、优惠政策

物流园区项目建议书 篇7

物流园区是运输公司、仓库、配送中心、批发中心及流通加工厂等多种业态在空间上集中布局的场所, 是发挥物流业集聚效应的重要载体, 对促进物流业集约化发展有十分重要作用。物流园区将运输、配送、仓储、信息等物流资源融合在一起, 形成较为完善的物流系统, 促进物流业集约化发展, 有效降低社会物流成本, 促进城市经济发展。同时, 物流园区有效提高物流土地集约化利用水平, 减少了道路、货站、仓库等设施城市占地, 减少车辆出行次数, 减少噪音、尾气对城市环境的污染。

物流园区建设管理现状及问题

物流园区规划体系不完善。市级物流规划应当着重于地区物流基地、物流中心、配送中心三个层次的物流结点, 以及明确物流园区规模和功能定位。从宁波物流园区规划体系看, 存在三个方面问题:一是物流园区规划体系缺乏层次;二是物流园区规划体系缺乏统筹协调, 各部门对物流园区规划自成体系, 部分物流园区规划脱离城市总规、土地利用和产业规划等, 导致物流园区在后期推进过程中土地无法落实;三是物流园区规划体系缺乏需求支撑。

物流园区建设管理不规范。一是物流园区建设标准有待完善和规范。虽然《物流园区分类与基本要求》国家标准已颁布多年, 但是国家没有相关法律法规对此进行要求, 只是作为推荐性标准, 而非强制性建设标准, 没有得到政府部门执行和相关企业的重视。同时, 与物流园区紧密相关的货运站标准滞后, 无法对近年来园区内货运站发展出现的新情况、新问题给予行业性的专业指导, 且现有物流园区的货运业务功能融合在其他业态中, 较难进行划分和核定。目前, 若按照现有货运站标准来建设, 绝大多数的货运站场用地将大幅度缩减, 以至于现有货运站标准明显不适应现代物流园区的综合发展方向。二是缺乏对物流园区立项后开发与建设约束机制。目前, 无论是政府主导开发, 还是政企联合开发, 其核心似乎还是在卖地, 而对后续建设管理缺乏有效约束。物流园区后期建设什么, 建成什么样, 是否能达到原来承诺的目标, 政府部门很难完全把控。三是缺乏对物流园区建设后期招商引资的监督机制。物流园区在招商引资时, 一般只要企业利税较高、有意愿入驻, 就会引进来, 对其是否与园区定位相匹配, 如何实现协同发展等问题考虑较少, 导致园区管理者对进入物流园区的企业缺乏相应的资质认定, 致使一些地产开发商进入园区, 行“物流园区”之名, 搞“商业地产”之实, 在园区内进行土地投资买卖活动, 致使政府制定的土地优惠政策被土地开发商独吞, 与物流园区的发展宗旨背道而驰。

物流园区赢利能力弱。尽管物流园区类型多样, 但彼此间差异化却并不明显, 除保税业务外所提供的服务更是千篇一律。服务项目缺乏创新, 物流园区真正实现盈利的却不多。主要原因在于:一是业务管理水平有待提高;二是服务内容有待创新, 缺乏市场化的运作机制和盈利模式, 园区的可持续发展能力不足;三是园区孤岛运营现象普遍, 园区间合作有待加强。导致物流园区之间无法合作的最大障碍, 就是标准不统一、流程不规范。

物流园区行业管理不到位。目前政府对物流的管理是分部门进行的, 参与物流管理的各部门从上到下一统到底, 基本自成体系, 横向联系少。一是物流园区上级管理部门过多, 行业管理主体不明确。市发改委、交通委、口岸办、商贸局等部门都有涉及物流园区管理, 其中发改部门负责园区建设项目规划审批, 交通负责园区内运输市场行业管理, 口岸负责保税物流园区内报关、报检的协调管理工作, 商贸局负责园区内交易市场行业管理, 其他部门根据相关职责范围履行管理。二是在实际建设和运营中, 物流园区是一个物流与贸易的综合体, 且往往会演化成各种新的业态, 政府部门对物流园区的行业管理难度较大, 存在管理不到位和缺位。三是物流货运站管理难度较大, 效果较差。

规范物流园区建设与管理的对策建议

完善物流园区规划体系, 避免物流园区重复建设和无序发展。通过制定规划, 整合资源, 突出重点, 彻底改变物流业弱、小、散、差的局面, 走产业化、集约化的发展道路。一方面, 在国家物流园区规划的指导下, 开展宁波物流需求调查, 尽快编制地方物流园区中长期规划, 构建物流基地、物流中心、配送中心三层体系, 为物流园区建设发展提供规划依据。另一方面, 要将物流园区规划纳入到城市总体规划、土地利用规划、经济社会发展规划等规划中, 加强物流园区规划与产业布局、行业发展、功能区域等相关规划的协调, 对纳入规划的物流园区在用地上给予重点保障, 在土地利用年度计划中给予优先安排。

规范物流园区建设标准, 建立健全物流园区建设监管和约束机制。一是完善物流园区建设标准;二是建立多部门联合审批机制, 要求物流园区经营者要在获取规划国土部门的用地许可、工商营业执照之前实施物流园区及货运站经营许可制度, 保障在市区建设物流园区应当符合城市总体规划, 在城镇规划区建设物流园区应当符合城镇总体规划及城镇道路发展规划, 园区内货运场站建设规模、标准必须符合交通行政主管部门的规定, 且交通运政管理机构要组织严格的竣工验收, 未通过验收的不能投入使用;三是建立物流园区建设监管和约束机制, 创新土地供应机制和项目评估机制, 通过参股出租、分期提供等方式, 加强政府部门对物流园区建设的控制力, 要求物流园区企业按照规划设计要求进行建设, 严格执行单位面积的投资密度、建筑密度和投入产出等指标, 保障物流园区规划的严肃性和权威性;四是建立健物流园区规划建设评价体系。

加强物流园区服务创新, 提高物流园区赢利能力。一是继续夯实物流园区作为集散中心功能, 加强各种运输方式无缝衔接, 同时可通过拓展服务的方式, 率先实现“虚拟”多式联运, 在物流园区可引入空运、海运或铁路货运的订舱代理企业, 提供“虚拟”的多式联运服务, 帮助入驻企业减少物资周转的环节。二是推进物流园区信息平台建设。三是物流园区向交易平台的拓展。

完善物流园区行业管理机制, 落实政府管理部门管理职责。一是构建分工合理、执行顺畅、监督有力的物流园区联合管理体系, 将工商、财税、运管、贸易等政府的监督管理服务职能集聚到同一平台上, 促进园区发展的政策协调, 达到节约行政资源、实现物流园区高效管理和政府对外服务。二是地方可研究出台《物流园区管理办法》, 建立物流园区管理综合评价体系, 强化对物流园区经营管理方面的监管职责, 杜绝经营者“重收费、轻管理”的行为, 应从许可或服务标准为主、备案为辅的方式向经营资质、服务内容、服务标准等方面规范物流园区的经营行为转变, 从落实许可制度、提高准入门槛、加强诚信体系建设、完善行业发展规划、市场退出机制等方面强化市场监管力度。三是重点加强物流园区的运输市场监管。一方面, 要制定和实施物流园区内运输服务标准、管理规范及质量信誉考核办法等;另一方面, 要加强园区内运输站场作为车辆源头管理、治理超载超限的重要依托场所的作用, 明确物流园区对运输经营者、承运人、驾驶人员及车辆的管理职责, 建立物流园区货运源头监督管理机制。

物流园区项目建议书 篇8

现代物流园区向第四方物流转型探讨

谭春平 兰州理工大学

王 烨 兰州商学院

第四方物流（4PL）是一个供应链的整合者及协调者，组织与管理组织本身与其它互补性服务所有的资源、能力和技术来提供综合的供应链解决方案。4PL通过将咨询公司、技术公司、第三方物流（3PL）、各种服务供货商以及企业客户集成在一起，提供一整套完善的供应链解决方案来满足供应链所面临的广泛而又复杂的需求，通过新技术加强各个供应链的职能，使业务流程集成化。它和第三方物流主要的不同在于，第四方物流是在第三方物流的基础上对管理和技术等物流资源进一步的整合，以达到全球化的供应链，并且为使用者带来全面性的供应链物流功能。

现代物流园区是现代物流业发展到一定阶段所产生的新兴物流集疏方式。物流园区是由多家专业从事物流服务、拥有多种物流设施的不同类型3PL物流企业在空间上相对集中分布而形成的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流节点。与工业园区、科技园区等概念一样，是具有产业一致性或相关性、且集中连片的3PL物流企业集聚的空间。

一、我国物流园区的发展现状分析

虽然我国物流园区的发展起步晚，但发展迅速，目前基本形成了从南到北、从东到西的物流园区建设发展局面。

1.物流园区发展速度快，规划建设数量多

目前，积极规划建设现代物流园区已成为很多省份和地区推进现代物流发展的主题，几乎每个省份都将物流园区的规划和建设视为发展的重点，基本都规划建设了不同数量的物流园区，如表1所示，这从一个侧面说明我国现代物流发展速度之快。

截止2008年，中国物流园区的总量为475个，其中已经运营的物流园区122个，占25.7%；在建的物流园区219个，占46.1%；规划中的物流园区134个，占28.2%。与2006年的数据相比，目前中国已经运营的物流园区的数目由2006年的50个增加到122个，增加了144%；在建的物流园区数量由2006年的65个增加到219个，增加了237%；规划中的物流园区的数量由2006年的92个增加到134个，增加了45.7%。这表明，我国运营、在建状态的物流园区比例有了较大提高，而规划中的物流园区比例有较大减少，已经完成规划的物流园区建设进程正在迅速加快，物流园区总体逐步趋向理性。

表1:全国部分省份或地区已经或规划筹建的物流园区数

2.物流园区的空置率高，投资规模小

据统计，我国目前物流园区的空置率高达60%，并且截止2008年底，全国已建成并运营的园区只有二成多，近七成仍未运营，尚处于规划或在建阶段。我国物流园虽然发展速度快，但投资规模小，园区投资规模从1亿元以下到30亿元以上不等，其中1—10亿元之间占总量的50%，1亿元以下占12%，超过30亿元的相对仅占7%。园区占地面积1平方公里以内占总量的47%；占地面积在1至2平方公里的占17%；占地面积在5至10平方公里的占15%；另外还有8%的园区占地面积在0.1平方公里以内；占地面积在10平方公里以上的占5%。

3.物流园区基础设施和信息化建设逐步完善

我国物流园区在基础设施和信息化建设方面，目前投入运营的物流园中，1/2以上的园区建有立体仓库并运用集装箱进行货物的储运，1/3的园区运用了条形码、RFID和GPS等技术。有26家提供互联网络接入，有23家提供物流信息平台，有18家提供信息服务。

4.物流园区入园企业以商贸企业、货代公司和物流公司为主

目前，入驻物流园区的企业和实体主要是以下7大类：物流公司、货代公司、商贸企业、生产企业、运输企业、快递公司、银行等服务机构。入驻的企业和实体中，商贸企业最多，占总量的39%；其次是货代公司，占26%；物流公司占15.1%；生产企业占7.2%；运输企业占2.7%；银行等服务机构占0.4%；快递公司占0.3%；其它类型的企业占9.3%。

5.三大沿海经济区物流园区发展运营较好

从物流园区建设的区域分布来看，物流园区大多分布在长三角、珠三角和环渤海湾等东部沿海区域，即东部多，西部少；沿海多，内陆少；交通枢纽地区多，交通滞后地区少。截止2008年，我国东部、南部以及北部三大沿海经济区的物流园区总量为260个，占全国物流园区总量的54.7%。其中，运营的物流园区79个，占全国运营物流园区的64.8%；在建的物流园区101个，占全国在建物流园区46.1%；规划中的物流园区80个，占全国规划中的物流园区59.7%。而且，运营效果相对较好的物流园区也主要集中在三大沿海经济区域。

6.金融服务弱，资金短缺成为关键性制约因素

物流园区是一个高投入、长期回报的行业，呈现出前期投资规模大、资金占用周期长、投资回收期长的特性。从我国目前建设经验来看，就综合投入而言，一个200亩的物流中心通常需要6000万元的购地资金和8500万～1亿元基本建设费用。从全国范围来看，部分园区的投资不足1亿元。资金问题已经成为物流园区建设发展过程中遇到的重要困难之一，即使物流园区发展相对较好的上海，资金短缺现象也比一般制造业严重。

二、我国物流园区的发展新趋势

1.物流园区的发展以综合化

和专业化为方向

综合化和专业化是我国物流园区发展的两大方向，具体体现在物流园区物流功能、服务功能、运行管理体系等多方面的综合，具有现代化、多功能、社会化、大规模的特点，而不同物流园区的专业化程度提高则表现出现代化和专业化的基本属性。例如，截止2008年，我国物流园区的发展出现了货运服务、生产服务、商贸服务和综合服务等多种类型的物流园区，形成了不同物流需求与多种服务方式有机对接的平台。在475家园区中，以综合型为主，占总量的50%，货运枢纽型占38%，仓储配送型占12%。

2.区港联动将成为物流园区发展的关键依托

区港联动是指整合保税区的政策优势和港区的区位优势，在保税区和港区之间开辟直通道，将物流仓储的服务环节，移到口岸环节，拓展港区功能，实现口岸增值，推动转口贸易及物流业务发展。区港联动是实现保税区经济和港口经济共同发展内生的客观要求，是一种联系紧密的区域经济安排。从系统科学角度分析，区港联动是保税区与港口两个子系统整体协同的组织过程。就其内涵而言，可用“政策叠加、优势互补、资源整合、功能集成”概括，体现了保税区与港区在区域、资产、信息、业务等方面的联动发展。

3.保税物流园区成为未来主要的发展模式

相比目前广泛意义的物流园区，保税物流园区更加理性和科学。保税物流园区叠加了保税区和出口加工区的各项政策，有关企业可以享受“保税、免税、免证”等保税区相关优惠政策。保税物流园区的信息化管理系统，使区内的通关、监管方便快捷，绝大部分货物当天就可以办好所有手续。近年来，保税物流园区的建立成为功能整合的一种新形式。作为“区港联动”的先行先试区域，国家已批准的8家保税物流园区都先后封关运作，经过几年的建设发展，保税物流园区发展速度明显加快。据海关统计，2006年我国8家保税物流园区进出口贸易总值达27.8亿美元，其中出口10.8亿美元，进口17亿美元。2009年1-2月，我国保税物流园区进出口7.1亿美元，骤增17倍，其中，出口3.4亿美元，增长30倍，进口3.7亿美元，增长12倍。

目前，保税物流园区只是一个过渡，最终朝着自由贸易区进展。因此，保税物流园区既不是物流园区的出发点也不是物流园区的终点，是今后相当长一段时间内我国物流园区发展的主要模式。

4.服务整合将成为促进物流园区发展的亮点

现代物流呈现技术装备的自动化、运作管理的信息化、运作流程的智能化及多种技术和软硬件平台集成化等发展方向。而现代物流信息化、整合服务集成化是物流园区迅速发展和强大的重要方向。物流园区服务从最初只解决运输问题，逐步发展到把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，将一系列增值服务也逐渐涵盖进来。现代物流园从产业链、原材料、资金技术等诸多方面极大的支持了周围地区经济的发展，在未来将会呈现出物流园与经济同步快速发展的良性趋势。

由此可见，第四方物流实际上是把第三方物流企业聚合在一起，提供物流各个环节的全方位服务的平台，而从现代物流园的发展趋势来看，现代物流园区完全可以发展成为这一平台。

三、采取措施加快现代物流园区向第四方物流转型

目前，我国物流园区经营效益欠佳，要根本上扭转我国物流园区的问题，必须要使物流园区运作模式向第四方物流转型，将第四方物流相关运作原理和物流园区的运营和发展进行有效的结合，探索符合我国国情的物流园区发展模式。这将对于我国现代物流园区的良性发展和综合竞争力的提升具有重大的现实意义。笔者认为，现代物流园与第四方物流模式运作进行有效的融合，可先引进开发投资商，建设基础设施和信息系统，打造物流平台，再引入优秀的第三方物流企业（3PL）、管理咨询公司、客户和其它增值服务商，有效联合这些物流服务商，打造强大的优秀4PL公司，利用专业的4PL公司对物流园区进行集成化管理，促使物流园区的建设从传统物流向现代物流转型，促进现代物流园区运作模式向第四方物流转型，促进现代物流园区运作模式向第四方物流转型。

第一，利用4PL促使我国物流园区向综合化和专业化两大方

向发展

4PL能够有效的整合物流园区的众多分散的单一的物流服务提供商实现物流园区物流服务的综合化与专业化：一是能够实现多模式运输手段的集合，物流园区也因此呈现一体化枢纽功能。二是能实现多状态作业方式的集约，使物流园区的功能特性体现为多种作业方式的综合、集约等特点，包括仓储、配送、货物集散、集拼箱、包装、加工以及商品的交易和展示等诸多方面；同时，也体现为技术、设备、规模管理等方面的集约。三是实现多方面运行系统的协调，让4PL的这一功能体现为其指挥、管理和信息中心功能，通过信息的传递、集中和调配，使多种运行系统协调共同为园区各物流中心服务。四是实现多角度城市需求的选择，促使物流园区的配置着眼于其服务区域的辐射方向、中心城市的发展速度，从而保证物流园区的生命周期和城市发展协调统一。五是实现多体系服务手段的配套，使物流园区具备综合的服务性功能，如结算功能、需求预测功能、物流系统设计咨询功能、专业教育与培训功能、共同配送功能等。

第二，通过4PL加强物流园区对顾客需求的准确把握

物流园区的运作是以顾客物流需求为起点的，物流园区的产出能否充分满足消费者的需求取决于两个关键：一方面取决于对消费者需求的准确把握能力；另一方面还取决于物流园区的供应质量。而4PL参与了物流园区的集成管理以后就能够有效要解决这两个关键问题。首先，4PL能够综合协调物流园区的3PL服务商、管理咨询公司以及物流园区的供应链上节点企业尤其是靠近原始顾客的下游节点成员，再加上4PL所拥有的强大信息平台能够将物流园区的信息进行实时共享和监控，这样4PL就具备准确理解和把握顾客需求的能力；其次，物流园区的整体运作都委托给了唯一的一个4PL服务商，这就为4PL协调物流园区的生产和服务能力提供了可能和便利。

4PL公司还能根据物流园区不同顾客的需求提出一系列综合解决方案，同时借助物流园区中3PL服务提供商集合，并综合利用3PL运输、3PL仓储等第三方物流功能来实施这些物流方案。此外，4PL还可以向物流园区的3PL提供包括物流技术、供应链策略等一系列的服务，4PL可以与3PL结成战略联盟，为物流园区共同开发一套市场策略、服务内容和客户服务方案，并决定共同进行市场的开发和实施工作，利用4PL提供跨行业的供应链解决方案，有效解决不同供应链的交叉问题。

第三，利用4PL形成物流园区电子交易与物流一体化发展

交易与物流是商品流通过程中密不可分、相辅相成的两个组成部分。物流园区向交易平台的拓展也将成为其未来发展的趋势之一。交易是产生物流服务需求的源头。通过4PL已有的物流运作平台，物流园区能够拓展电子商务、构筑交易平台，有利于将分散交易双方复杂的交易程序和操作过程，转化为集中化、规模化和程序化的运作，可以使货物流通更加快捷和顺畅，有利于形成覆盖全国的网上分销网络系统，并最终形成一定规模和统一服务标准的社会化物流大系统。通过4PL信息网络的网上交易，可以带动运输、配送、加工等综合物流服务业务的发展，促使传统物流向现代物流转变。未来物流园区将更注重精益物流、越库操作、闭环物流等高端物流服务，引入4PL拥有的RFID、声控技术等，将促进园区向现代化方向发展。

第四，通过4PL促进物流园区物流与金融的整合与业务创新

4PL充分利用供应链环境，为物流园区融资带来新的途径，对整个物流园区运作和管理效率的提升产生了积极的作用。物流金融业务与银行以往的不动产抵押贷款不同，它越来越倚重于4PL企业，形成了银行—4PL物流企业—贷款企业的三方密切合作关系。4PL在整个业务过程中越来越成为关键的枢纽环节。

根据我国物流金融业务的特性和物流园区的实际特点，有两种类型的业务模式值得拓展：第一，以银行（资金出借方）、生产流通企业（资金需求方）、4PL、3PL企业+物流园区（中介方）为主体的融资业务，通过直接解决生产流通企业的资金从而带动物流园区和物流企业的发展；第二，以银行（资金出借方）、4PL、3PL物流企业（资金需求方）、物流园区（中介方）为主体的定单融资业务，通过直接解决物流企业的资金从而促进生产流通企业和物流园区的共同发展。这里，4PL由于其独有的优势，因此成为金融机构开展物流金融业务的重要合作伙伴。反过来，这也为物流园区的客户开发和发展壮大创造了良好的条件。

第五，利用4PL的人才优势为物流园区的发展提供人才支持

第四方物流公司拥有大量高素质国际化的物流和供应链管理专业人才和团队，可以为物流园区入驻企业提供全面的卓越的供应链管理与运作，提供个性化、多样化的供应链解决方案，在解决物流实际业务的同时实施与物流园区战略相适应的物流发展战略。第四方物流公司通过其供应链管理和运作能力可以实现供应链“零库存”的目标，为物流园区的所有企业降低仓储成本。同时，第四方物流大大提高了客户企业的库存管理水平，从而降低库存管理成本。此外，发展第四方物流还可以改善物流园区物流服务质量，提升物流园区形象。

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