土地流转的案例（精选8篇）
土地流转的案例 篇1
一、背景与政策
土地流转出现前，农村土地由于政策的原因，导致土地价格被长期低估，不允许被投资，体现不出土地的真实价值，某些地方的地价租金甚至令人难以置信。
十七届三中全会明确指出：稳定和完善农村基本经营制度,赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，土地流转形式可以多样化：允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转的根本要求是：不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途以及不得损害农民土地承包权益。农村土地制度的完善与否，土地流转机制是否适应现代经济的市场化发展，将对国民经济的发展产生深远的影响。
因此，中央对农村土地承包经营权流转问题一直高度重视，不断地改进，完善相关政策，从政策的演变中我们可以看出，农民的利益越来越被重视，成为了制定政策所考虑的核心因素。土地流转逐渐成为投资新热点，全国不少专业农民、投资者、大学毕业生已经投身土地流转事业中去，通过把农村土地资源合理整合分配，获取非常丰厚的收益，走上农业现代化的道路。
二、成功案例分析：
在外打拼了19年的博爱县金城乡南庄村村民孙永利回到了家乡。投入120多万元成立了博爱县金城农机合作社，购进30多部大马力、最先进的拖拉机，玉米、小麦收获机等农机具，引来人们羡慕的目光。投入100多万元一次性流转全村土地1160亩。
1）.整村土地流转的平稳实现
南庄村有200多户农民900多口人，土地1400多亩。没有整村流转土地前，长年在外打工的劳力有100多人，其中有20多户长年在外打工农民的近100亩土地撂荒。
孙永利提出金城农机合作社要流转全村土地的时候，那些长年在外打工或半在外打工的农民积极响应。金城农机合作社采用了目前我市土地流转最高的标准对农民进行补偿。一是农民把土地转包给该合作社后，每年可以得到每亩800元的补偿金，国家给农民的各种补贴仍归农民所有；二是农民按每年每亩800元的酬金付给该合作社，由合作社代为种地，农民不用动手每年可得到每亩500公斤小麦、500公斤玉米的收益。这种“800元土地转包”和“双千斤土地托管”的土地流转形式，最大限度地保证了农民利益。
该合作社除了给农民在补偿上“送大礼”外，还开给农民另一个“大支票”：全部负责安置土地流转后没有能力找工作的农民就业。面对丰厚回报的“诱惑”，在不到一个星期的时间内，全村90%的农户与金城农机合作社签订了510亩土地转包合同和650亩土地托管合同，共计1160亩，占全村土地的近90%。
2).规模流转土地的高效经营
坚信“土地生金”的孙永利说，一家一户进行土地种植，机械化程度低，投入少，加上种植思路狭隘、科技程度低，使得土地产出高效的路子狭窄。他进行土地流转，就是要用经商的理念来经营土地，让“土地生金”成为现实。
整村土地流转为金城农机合作社成片经营土地奠定了基础，而该合作社拥有的宽裕资金又为实现高效农业提供了保障。该合作社聘请省农业厅农业专家郑怀俭为种植顾问，每月前来给合作社的社员上课，规划了高效农业种植园区。该合作社的小麦品种全部来自省农科院，与过去农民种植的小麦相比，科学种植保证了今年小麦在气温低、病虫害多等特殊情况下没
有受到任何影响。
该合作社土地流转的第一年，经初步测算上半年该合作社将有100万元的净收入。如今，经营土地的新理念正在该合作社进一步扩散。据悉，该合作社已经规划了“开心农业种植园”和“观光农业园”。“开心农业种植园”就是拿出少量土地分割成一个个小方块，让市民前来种植，体验农业生产；“观光农业园”就是集蔬菜、果树、养殖、餐饮、住宿为一体，进行休闲、旅游农业开发。
3).流转土地农民的有效转移
该村900多人中劳力占300多人，其中强壮劳力200多人，100多人为年龄偏大的半劳力。没有整村流转土地前，长年在外打工的劳力有100多人，剩下的200多个劳力在家务农。整村土地流转后，该村又输出打工人员100多人，剩下的100多个半劳力在金城农机合作社打工。
对于一个个农民家庭来讲，得到的是实实在在的实惠。对于金城农机合作社来讲，他们则利用该村的剩余劳动力，积极进行多种经营，在给该村劳动力提供就业平台的同时，也增加了合作社的收入。其中多种经营的年净收入为100多万元。加上农业方面的200万元收入，合作社全年共有300多万元的净收入。
三、整村流转土地的深层启示 问题一：在目前就业岗位有限、农民就业技术不高等情况下，农民要实现再就业并不是一件容易的事。土地流转后农村劳动力如何转移？
启示一：实现土地流转与劳动力转移的有效结合。土地流转的目的之一在于实现农村劳动力转移，为实现城乡统筹、缩小城乡差距创造条件。金城农机合作社真正为流转土地的农民解除后顾之忧的举措值得深思。同时，该合作社利用从土地上解放出来的劳动力不仅进行土地生产，又就地进行多种经营，扩大了合作社的经营范围，增加了收入，实现了多赢。
问题二：如何消除农民顾虑，最大限度保证农民利益？
启示二：金城农机合作社这种“双千斤土地托管”和“800元土地转包”的土地流转形式，最早由该县喜耕田农机合作社采用，并已证明在最大限度地保证农民利益的同时，承租方也通过增加土地产出等渠道得到了较大收益，可谓一举两得。喜耕田农机合作社的这种做法经新华社、中央电视台等媒体报道后已经得到认可和推广，金城农机合作社则在此基础上更进一步，就是想方设法提高农民的收入，为农民谋福祉。
问题三：如何高效规模化经营土地？
启示三：从种地、耕地到规模化高效经营土地。多年来，农民以种地谋生，很少说到经营土地，金城农机合作社能够把种地、耕地转为经营土地，用商业理念来发展高效农业、管理高效农业，可谓是现代职业农民的榜样。
问题四：如何保障高效农业？
土地流转的案例 篇2
农地城市流转是指在城市发展过程中,随着城市规模的扩大,城市土地需求量增大,城市土地需求者通过经济的手段或者行政的手段将城市附近农村土地转变为城市土地,以满足城市土地需求的过程(张安录,1999)。然而,由于我国现行的土地管理制度、土地征收制度及农地非农化机制还存在许多不健全的方面,使得农地城市流转中存在着机会不公平和结果不公平(1),主要表现在:现行土地征收制度对农民参与其中的排斥、“涨价归公”的补偿机制、现行补偿标准的非公平性、各权利主体之间的征地补偿分配不公,等等。
农地城市流转中的公平问题引起了国内众多学者的关注。许多学者(温铁军,1996;曲福田,2001;罗丹,2004;金兆杯,2006;诸培新,2006;高进云,2010等)实证研究了农地城市流转后各权利主体的利益分配比例,普遍认为现实的分配比例并未体现社会公平(地方政府获利过大,农民和集体经济组织分得的收益很少,即便在农民集体内部,集体组织以土地所有者的身份也获得了较大的比例)。何清涟(1998)认为是由于现行农地非农化制度设计上的缺陷,导致了大量的腐败行为,使国家和农民土地收益大量流失,个别利益集团却通过权力和制度漏洞完成了个人财富积累,加剧了社会财富分配不公。为此,杜新波(2003)指出:在土地资产效益日益显化的今天,不同主体投资土地的目的已开始从利用土地服务本身转向以实现土地的保值增值为目标,土地的增值利益分配必须在不同主体之间得到公平分配,才能充分发挥土地资产效应,提高土地的集约利用水平。罗丹(2004)认为农地城市流转必须遵循的利益分配标准是社会稳定标准和社会公平标准,而这两个标准又是息息相关的,因为只有满足了社会公平标准,才能达到社会稳定。严金明(2007)认为土地转用增值部分应由国家、地方政府、农民集体、农民个人来分享,即由社会共享(2)。土地使用权流转收益分配制度的设计一开始就应建立在公平、合理的基础上,并按市场规则运行(李延荣,2008)。聂鑫,汪晗等(2010)对武汉、仙桃、宜昌、荆门四个市失地农民进行调查,运用还原法、替代法和CVM法测算出农地城市流转过程中失地农民福利的公平补偿价值。
综上所述,现有的相关文献都普遍认为我国的农地城市流转存在着土地增值收益在各权利主体中的分配不公平现象,但研究基本处于定性的分析阶段,相关的定量分析尚很鲜见,因此,本文在借鉴传统收入分配不公平的度量方法的基础上,构建了农地城市流转中各权利主体收益分配不公平的度量方法。并以武汉市2007-2010年农地城市流转中各权利主体的征地收益分配的数据为依据进行了实证分析。
1 收入分配不公平的度量方法
收入分配是经济学研究的重要领域之一,收入分配的不平等状况可以有实证和规范两种方法分析。在国际学术界通用的用来反映收入分配不平等的度量主要有以下几种方法:
1.1 实证方法实证方法描述收入分配中分散程度的实际模式,并用一种统计量(值)来概括,包含:
(1)排队法(Parade of Dwarfs);
(2)相对均值偏离(Relative Mean Deviation);
(3)频数图及对数频数图;
(4)对数方差;
(5)基尼系数法和洛伦兹曲线;
(6)帕累托分布(Pareto Distribution)和对数正态分布(Logarithmic Normal Distribution);
(7)泰尔指数(Theil Index)。
1.2 规范方法规范法建立在一种价值判断之上,用社会福利函数度量不平等的程度,包含:
(8)社会福利函数(Social Welfare Function);
(9)阿特金森指数(Atkinson Index)。
上述每种度量方法都有其适用范围和优缺点,且有些方法之间是相容的,如阿特金森和洛伦兹证实了社会福利函数和阿特金森指数与洛伦兹占优强相容。本研究中要用到的是社会福利函数法和阿特金森指数法。
2 农地城市流转中土地增值收益分配不公平的度量
2.1 农地城市流转中土地收益分配的洛伦兹曲线
我们运用表1中的实证数据来进行土地收益分配不公平的度量分析。
资料来源:华中农业大学土地转化问题课题组调研及测算数据.
洛伦兹曲线的研究对象是相同权力主体内部的收入分配,而本文的研究对象是不同权利主体之间的分配问题。为能将洛伦兹曲线的研究方法与本研究相结合,假设:农地城市流转中涉及到的权利主体———中央政府、地方政府、集体经济组织和农民是同一均质主体(4)。
根据洛伦兹曲线的定义,将表1中四个权利主体的征地收益由低往高排,得到的排序是:集体、农民个人、中央政府、地方政府,用水平边标记累计权利主体,垂直边标记累积的收入比,连接起来分别得到四条洛伦兹曲线。用对角线OB和洛伦兹曲线围成的面积与对角线以下的三角形OBA的面积相比则得到基尼系数。
从图1可以看到,由于四条洛伦兹曲线有较大程度的重合,说明武汉市2004-2007年四年的征地收益在各权利主体间的分配不平等程度大致相同。
为了更清楚地比较各年间收益分配不平等程度的变化,要进一步用到不平等指数(包括基尼系数和阿特金森指数)和社会福利函数。
2.2 农地城市流转的不平等指数及社会福利指数
经济学中构造融入人们价值判断(ethical)的不平等指数的基本思想如下:先指定一个单调增加函数W作为社会福利函数,对任何收入分配x,求出满足W(ξ(x)e)=W(x)的所谓平等收入等价量ξ(x),其中e是分量全为1的向量,然后取作为不平等指数,因为W(ξ(x)e)=W(x)意味着全社会只需总收入nξ(x)即可达到总收入为nx的福利,因此是不平等导致的收入“浪费”的总量,从而是总收入中浪费掉的份额,可见是利用社会福利函数将分配x与某种完全平等的收入分配进行比较来构造不平等指数的。
英国经济学家阿特金森(Atkinson,1970)认为:社会福利与收入分配均衡情况相联系,当全社会收入总量一定时,收入分配越均衡社会福利往往越大。因此在设计度量收入分配均衡程度的指标时,可以联系社会福利状况,让指标在一定程度上反映人们对收入分配不均衡状况的主观感受。
阿特金森考虑了选取作为社会福利函数,这时选择适当的严格增加的凹函数U(t),可使W(x)是单调增加的S—凹的位似函数,他得到的不平等指数为(王祖祥,2001):
其中c可以解释为决策者为边际效用U′(t)的弹性。容易看出I(x)满足人口倍增不变性(5)。正是由于基尼系数与阿特金森不平等指数的人口倍增不变性,即使每年的农村集体经济组织和农户人口是变动的,仍可以用它们进行各年间的收入不平等程度的比较。
取,其中f是单调增函数。由W(ξ(x)e)=W(x)可得出
记记即得不平等指数:
这实际上即著名的基尼系数。
设社会中任何人的收入都在区间[0,M]之内这时对收入量为t的成员,他与获得收入量属于[t,M]的任何成员比较时“比上不足”,也获得收入量属于[0,t]的成员比较时“比下有余”。可见可以定义所谓相对剥夺函数。
用来表示收入为t的成员与收入为z的成员相比较时感到被剥夺的数量,收入为t的成员感到被剥夺的总量用平均值来表示,用S(t)=x軃-D(t)表示收入为t的成员感到的相对满足,则全社会的相对满足可用平均值来表示,于是得到了表示社会福利的公式表示的是收入分配的平等程度,x軃反映的是社会的产出效率,因此可以理解w(x)是综合了效率与平等的指数。
2.3 不平等指数及社会福利指数的修正值
我们知道,并非中央、政府、集体经济组织和农户的收益分配比例等于1:1:1:1时就达到了土地增值收益的最合理分配。因此,表2中的计算结果并不能反映真正的不平等状况,还需要进行修正。
假设x为土地流转后的增值收b酆d酆c酆a当中央、政府、集体和农户的收益分配比例为a∶b∶c∶d时(b酆d酆c酆a,此时仍然是政府的获利最大,其次是农民,再次是集体和国家),达到了最平等分配水平。
注:阿特金森指数在c=4时比c=2时大是因为c值越大表示决策者的平等倾向越强,越倾向于放大不平等的严重程度.
将x和a、b、c、d分别代入到(1)和(2)式进行计算,分别得到最平等分配水平下的基尼系数、阿特金森指数和社会福利指数(6):
如果将这四个值分别与表2中的数据进行比较,可以肯定的是:G′、I′(2)和I′(4)(G′酆0,I′(2)酆0,I′(4)酆0)的值均要分别小于表3中前三列的数据,W′(x)而要大于表中第四列的数据。将它们与表2中的数据相减,可得到修正后的不平等指数与社会福利指数。
3 结论与讨论
3.1 结论
3.1.1 从上述分析我们知道:不平等指数越大表明不平等程度越高,社会福利指数越大表明社会福利状况越好。表3的结果显示:2007年-2008年征地收益分配的不平等程度有好转,2008-2009年有恶化,2009-2010年不平等程度又有所减缓。最后一列的福利指数说明,如果综合效率与公平两方面来考虑,这四年的社会福利却在逐年减少。尤其是2007年的社会福利指数有较大程度的减少,主要原因在于各权利主体所获收益虽均有较大幅度的提升,收入的平均值变大,但效率的提高难以弥补分配不公带来的社会福利损失。
3.1.2 当c=4时,2010年的阿特金森指数相对2009年的值却有所变大,与基尼系数、当c=2时的阿特金森指数及社会福利指数的变化不一致,说明仅一种指数不能够全面反映收入分配不平等程度和社会福利状况。在计算过程中发现,2010年阿特金森指数(c=4)变大主要是因为集体所得收益相对均值的偏离过大(各权利主体平均收益是集体所得收益的3.15倍),选取更大的c值则意味着要将这个不平等倍数放大来考察,这将导致整体不平等程度的增加。
3.2 讨论
3.2.1 洛伦兹曲线、基尼系数和阿特金森指数被广泛应用于同一权利主体间收入分配平等程度的度量。本研究将农地城市流转中的各参与主体视为统一性质的主体,虽有修正,仍与现实存在偏差,但研究的目的不是为了衡量分配不平等程度的绝对值,而是为了考察不平等程度的相对变化(表2中数据的绝对值并不能说明任何问题,需要比较的是表3中各年间数字的相对变化)。这个尝试是一种大胆的创新,不足之处还有待在后期研究中进一步修正。
3.2.2 由于资料来源的限制,本研究只测算了武汉市2007-2010年四个年度土地收益分配的不平等指数和社会福利指数,还不足以看出整体变化规律。而且现实中,土地收益分配受到补偿政策、税费、土地出让金的影响较大,不同地域、不同征地项目间的差异也较大,具体情况还需要具体分析。
3.2.3 在我国现实的土地征收中,确实存在着机会不公、分配不公的问题,造成了社会福利的损失。引起这一现象的原因是多方面的,但最主要原因是我国土地市场发育不健全,土地价格过多地受到政府干预,不能反映出农地的真正价值,导致农地过度流转严重,既降低了农地资源配置配置的效率,也导致了社会福利分配的不公平。必须找出减少这些原因的方法或途径,才能消除失灵,实现资源配置效率和收益分配公平的统一及社会福利的最大化。
摘要：研究目的:探讨农地城市流转中各权利主体间土地增值收益分配不公平的度量方法。研究方法:运用阿特金森指数和社会福利指数对武汉市2007-2010年土地征收中收益分配的数据进行实证分析。研究结果:2007-2008年武汉市征地收益分配的不平等程度有好转,2008-2009年有恶化,2009-2010年不平等程度又有所减缓,但最后一列的福利指数说明,如果综合效率与公平两方面来考虑,这四年的社会福利却在逐年减少。研究结论:在我国现实的土地征收中,确实存在着机会不公、分配不公的问题,这将造成社会福利的损失。必须找出减少这些原因的方法或途径,才能消除政府失灵和市场失灵,实现资源配置效率和收益分配公平的统一及社会福利的最大化。
土地流转的案例 篇3
关键词：土地流转；村民理事会；社会资本
中图分类号：F323.89 文献标志码：A 文章编号：1008-2697（2014）04-0004-04
农地流转是实施农业产业化经营的重要一环，政府从解决“三农问题”的高度给予政策支持，鼓励农地的规模化、集约化经营。非农就业率的提高和农村人口的迁移在理论上为农地流转创造了条件，但现实中并没有改变分散经营现状，经济欠发达地区尤其明显。
从产权视角来说，家庭承包的土地经营制度确立了农户是产权转让主体，把农地流转给种养大户、农业企业等有机会获得财产性与工资性双重收入，分享农地产出增值收益，为什么农户却不乐意流转出所承包农地使用权呢？已有研究发现，农地流转后的产权收益保障问题是决定农户选择的重要因素[1]，中介组织对于农地流转交易的嵌入程度影响着农地流转契约形式。发展农地流转服务组织，寻找适用于农地流转双方的组织形式是走出困境、提升农地流转效率的重要突破路径。
云浮市是广东省欠发达地区的农业大市，农村人口占60%以上。随着工业化、城镇化的发展，农村人才、资金外流，农村普遍出现“空心化”。2010年被广东省政府设立为农村改革发展试验区，2011年又被国家农业部批准为全国农村改革试验区。本文经过深入调研云浮市以发展村民理事会作为重点，增强农地流转交易契约的稳定性，为农业的产业化经营探索出一个新的路径。
一、土地流转的困境
集体土地使用中的监管问题，一方面建设用地侵占农业用地，另一方面农业用地撂荒，却不愿流转；整体表现土地使用率低，急需产权制度创新，盘活资产价值。流转中的不确定性导致交易成本高，降低不确定性在不改变集体所有的产权性质下需要创新交易管理组织，改变分散主体之间的交易形式，给交易双方降低交易成本。
（一）集体用地大量闲置，使用率低
一直以来，农村集体用地缺乏统一规划，住宅及附属建筑物分布散乱，村庄道路等基础设施不完善，居民生产生活条件差。由于农村集体用地长期以来无偿使用，新建住宅不断向村外扩张，一户多房、旧房闲置现象突出，不仅侵占了耕地面积，而且村庄内部逐渐空心化。外出务工以及人口向外迁移加大了住宅的闲置率，需要拆迁的面积大、费用高，强制拆迁容易引发村民矛盾，给村庄改造增加了障碍，集体用地浪费严重，亟需给予合理布局和节约用地、保护耕地，优化村庄用地结构。
（二）耕地分散经营，产出率低
人均耕地少是我国基本国情，山区农村比平原地区更为紧张。近年来农业的经营性收入占农户总收入比例逐年下降，工资性收入成为农户收入的主要方式，不少耕地被弃用，农户之所以仍然不愿意流转在于“土地的社会保障性功能突出、财产性收入功能还未能实现”。尤其是农村的老人，其劳动能力下降，同时需要支出生活、医疗等必须费用，在缺乏社会保障来源的约束下就会产生是否流转出去农地的顾虑。农村普遍的现象是兼业农户大量存在，把土地产出作为副业，农业投入少，影响着农业的技术应用与产出效率。
（三）土地流转交易成本高
巴泽尔认为交易成本就是产权转让、保护以及获取交易收益的成本[2]。通过土地经营权的转让，转让交易主体期望获得有保障性的稳定收益，使得其资产价值最大化。土地流转交易相关信息的收集及谈判涉及到众多的产权主体，交易中的不确定性程度高；农地产权主体的法律意识淡薄，法律制度建设滞后，农村维权难度大，必然影响到土地流转签约之后的契约执行保障；土地流转期限较长，契约执行期间土地资产价值的变化可能引起交易双方之间增值收益的再协商，缺乏交易组织的介入，再协商的谈判成本及信息成本无疑都将很大。
实际上土地流转交易本身属于集体行动，即使存在获利机会，但“搭便车”的机会主义行为阻碍着集体行动的顺利进行。怎样组织集体行动成本最小呢？自觉的村民行动形式其成本最小；谁能够作为第一推动者？与行政村基层自治组织相比，传统文化基础上的乡贤团体与村民之间信息不对称度小，自然村落已有的社会规范使得宗族、亲缘、地缘等熟人社会特殊关系的润滑剂发挥作用，减少土地流转交易中的摩擦力，因此更能有效扮演村民集体行动的监管人与推动者角色。
二、村民理事会：土地流转的有效组织
村民理事会是以自然村为基础，把农村老党员、老教师、老模范、老干部、复退军人、经济文化能人等乡贤，以及热心本地经济社会建设服务的其他人士吸纳到理事会的组织，协助党委、政府开展农村公益事业建设，协同参与农村建设与管理，增强农村自我组织、自我管理能力，在社区建设、产业发展、环境改善等方面发挥突出的作用。下文以土地流转为例解释其作用机理。
（一）宅基地流转
始于“以奖代补”的政策背景下，外出能人、留守老人、退休的村籍有识人士组成的“议事”非正式机构，出于公益性目的，以智力、财力支持村建设和发展，调动整个自然村的人力、物力美化村庄，如河涌治理、街道硬化及照明，基本医疗、再教育服务等村庄的可持续美化，村民收入的可靠性保障必须思考农地的有效利用。外出务工人员的农地闲置问题，留守老人的养老保障、农户增产难增收问题，思考农地怎么种、种什么？宅基地该怎么合理规划使用？最大的难题当属利益协调，达成有保障的契约协议。
在成功组织人力、物力、财力完成道路硬化、河涌治理、人畜分离等公共基础设施的“以奖代补”之后，赢得村民的信任，传统文化的动员能力、凝聚力得以显现，接下来就是一部分住宿条件不足的旧房拆迁改造与宅基地的再利用，涉及到规划、利益协商，规划完成之后就是最难啃的硬骨头即利益协商。如果处置不当，将可能激发新的农村矛盾。理事会并非行政性代理机构，而是公益性、互助性的服务组织，理事人员并不从议事中谋利，依据公平、公正、公开的原则开展工作。首先拆迁之后的产权人去往何处？住在何处？新房建设成本是否在产权人可承受范围？原来的宅基地价值的评估？议事会从全村大局出发，在村中心位置新建的综合性楼房用来安置被拆迁户，以建设成本价格售给拆迁户，并且为其从银行贷款提供抵押或者信用担保（这里成功也有由云浮市推进信用村建设的因素）。将原来的宅基地进行绿化，既美化环境又可以作为以后的集体备用土地。一家一户就这样在拆迁的利益协商中完成。
nlc202309051220
投入建设来源，理事会人员动员外出乡贤等以捐资或者自筹形式建立了启动基金，投入到建设村里综合性大楼，理事会人员的集资投入可视为一种专用性投资，为村民们的合作行为充当着“抵押品”功能。“三议三公开”规则降低理事会与村民之间的信息不对称，使村民能够观察、监督，理事会的一举一动都在村民的视野中有序进行。
基于信誉的合作才能够造就更大的合作。在xx村，其宅基地流转力度更大，全村380户，外出务工近300人，留守劳力很少，基本上属于“386199”人员，很多旧房闲置。除了建设亲水公园、环村路、农用工具房、文化中心等之外，该村规划了四幢住宅楼，全村绝大多数可以搬迁进驻，村集体可用来规划使用的集体用地大大增加，该村的规划更像城市“社区”，提升了土地集约化和再开发利用的空间。
（二）耕地流转
云浮市人均耕地少，精耕细作一要投入劳动力、农机具等专用性资产，二是产出的市场价格波动使其收入不稳定，青壮年劳动力普遍外出打工，留守老人与育龄妇女作为维持生计之举。少数留下来的种养大户扩大种养规模无地可增，农业龙头企业具有管理、种苗培育技术等优势，缺少劳动雇工与耕地生产要素，以往的“公司+农户”组织模式主要缺陷就是双向的违约行为难以治理，农户一旦转让手中耕地，与公司谈判处于弱势地位，维权难，公司被迫需要与众多的农户处理利益上的矛盾，其交易成本高。
农户组织难，农业规模化、集约化经营进步缓慢，集体经济难以提效，农业竞争力不足。谁来推动农地流转？关键是要从公正、公平的立场来处理这种公司、农户之间的契约不稳定问题。已有的地方以合作社作为中介组织，事实证明完全的经济性组织充当中介存在着自身组织利益的障碍，并不能获得公司与农户双向的信任和认同。这需要一个非直接利益的第三方来“仲裁”与协商，村民理事会恰好是能够满足这样条件的社会性服务组织，其特殊的职责与理事人员的素质、文化、视野使其能够中立于农户与公司之间，虽然不具有法院的仲裁权力，但却有胜于诉讼之处。具体表现在：（1）免费服务；（2）容易被双方信任（声誉）；（3）以大局为重，无私人之利益夹杂其中。理事会能够动之以情、晓之以理，提升公司与农户的合作关系质量。
其实，诚信比争利在长期的合作中更为重要，正如信用比金钱更为珍贵和长久，往往一些契约谈判中的利益之争在诚信和信用的培养、重视视角下变得微不足道，但却有时成为了最为关键的合作障碍。正是这一件一件、事无巨细的协商行动中增强着相互理解、宽容与支持的内在精神动力，形成社会中最为持久、重要的资产——社会资本。它虽然无形却无处不在，支撑着社会中每个人的努力和行为激励；它自我强化，在每个人的心中犹如不灭的明灯，温暖着自身也照亮着他人，重信用、讲文明就可能成为每个人自我约束的行为规范，云浮市推进的信用村、生态村建设等集体行动才具有村民组织的基石。村民理事会正是扮演者集体行动的第一行动力量，在公司与农户之间扮演着“维稳”与“桥梁”角色，增强公司与农户合作的稳定性，降低农地流转的交易成本，提升农地流转效率。依托村民理事会平台，云浮市创新出“公司+理事会+农户”的新型农业经营机制。至目前已累计协助解决公司与农户土地租赁、承包、置换4.54万亩，占家庭承包总面积的13.9%；流转农户1.94万亩，占家庭承包总户数的7.1%。
三、研究结论与启示
在农村建设与农业发展中，土地流转的困境是无法逾越的重要问题，云浮在农村综合改革试验中创新地以自然村为单位、以村民理事会为组织形式的集体行动之路取得了显著成效，实践证明它是一条有效的组织安排，是一个适用于我国乡土社会、熟人社会的有益探索。政府主导还需要村民的组织化和凝聚力，协同共治把乡村建设得更加美好、和谐与文明、生态。以土地流转为例，云浮市的几个创新做法具有启示意义。
（一）农村改革以自然村为单位凝聚村民力量，以传统文化为依托发挥社会规范等非正式制度的作用，有利于集体行动的实现。正式组织功能的发挥需要嵌入非正式组织的作用，二者互补促进管理效率，降低制度实施的交易成本。行政村的自治组织近年来功能弱化，农村改革成效不明显，云浮市推动以自然村为单位的村民理事会建设和发展却能够推动土地流转、社会保障等农村难题的解决，不仅契合了正式制度与非正式制度互补的要求，还为农村改革中的其他集体行动探索出一条有效的突破路径。
（二）政府以竞争机制配置公共资源，诱导各自治力量自发、自觉地致力于村庄改造与投入，优化资源配置效率。政府主导、从上至下的公共资源配置机制之所以屡屡失灵，关键在于行动主体即村民的参与积极性没有充分调动，村民话语权不足。云浮市政府行为从行为主导转变为利益诱导，村民则从消极参与转变为主动决策，在村民理事会的民主协商、民主决策、利益共享等组织原则下，自觉地献计献策，贡献人力、财力与物力，致力于美丽家园的建设，获得公共资源配置中的竞争力，改变以往的农村改革与建设中政府在公共资源配置的决定性地位，村民自身成为利益诱导下的最大受益者和最主要决策者。
（三）农村建设、公共服务供给、农业的转型与升级等需要政府、企业、农户等多方协同共治。其中选择一个恰当的组织形式十分关键，具有公益性、互助性、服务性的村民理事会就值得借鉴，其成功的一个重要标志就是培育和建设了相互信任、协商共治为特征的社会资本，它是社会管理创新中的重要支撑。从整个社会来讲，一个拥有丰富社会资本存量的社会意味着和谐稳定的秩序和良好的社会治理[3]。它通过推动社会协调与合作行动提高社会效率，促进物质资本、人力资本在社会经济发展中的贡献。
参考文献：
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民出版社，1997.
[3]燕继荣.投资社会资本：政治发展的一种新维度[M].北京：
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（责任编辑：吴 霞）
收稿日期：2014-04-02
基金项目：本文是广东省普通高校人文社科研究一般项目（2013WYXM0151）、广东省高等学校优秀青年教师培养计划资助项目
（Yq2013183）、广东省高校人文社科研究项目（10WYXM017）、广东省社科规划项目（2013CYJ11）的部分研究成果。
作者简介：孟召将（1975-），山东单县人，广东金融学院经济贸易系副教授，研究方向：农业经济管理；邵兵（1966-），安徽灵璧人，广东外语外贸大学政治与公共管理学院党委副书记，社会工作师，研究方向：社会管理。
土地流转致富成功案例 篇4
在北依大汶河的蒋集镇郑龙村，那里土质肥沃，水源充足，历史上一直保持种植蔬菜的习惯。在当地村民与泰安弘海食品有限公司签订200亩地的有机蔬菜生产合同时，村里成立了郑龙村有机蔬菜合作社，村民以入股形式进行土地流转，以合作社为平台聚集土地，通过合作形式进行生产经营。这种土地“股份+合作”流转模式的运作、管理、经营和分配机制主要有四大特点：首先，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。其次，合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。再次，合作社挂靠龙头企业进行生产经营。第四，合作社实行按土地保底和按效益分红的方式。年度分配时，先支付社员土地保底收益，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。他们的具体分配方式是：按当年盈余的10%提取公积公益金，10%提取风险金，80%按股分红。公积公益金用于扩大服务能力或弥补亏损、发展合作社事业和社员福利事业;风险金用于合作社生产、营销遭遇重大经济损失时的补贴。
郑龙村的土地流转做法很快得到了宁阳县委、县政府的充分肯定，并在全县推广。宁阳县在推进土地承包经营权流转中，依托农业龙头企业和农民专业合作社，延伸链条带动土地流转，搭建平台助推土地流转。引导农民以合作社为平台，以入股形式进行土地流转，通过土地合作进行生产经营，让农民更多地分享土地经营的收益。同时做了大劳务输出产业，拓宽就业渠道，促进土地流转。而且建立健全管理机制，科学运作保障土地流转。他们采用统一的流转合同，统一由乡村两级备案及鉴证。在土地流转前，当地村民主要种植小麦和玉米，由于种植粮食季节性强，人们的时间都用在种粮上。可是算下来，每亩地每年纯收入也不过500多元，日子过得很紧。但是在郑龙村有机蔬菜合作社成立后，农民将土地承包地作股份加入，仅底金收入、分红和在本村打工每年取得的纯收入就有8000多元。此外，通过土地流转，农民也从土地上解放出去，可以到外地打工。
土地流转的案例 篇5
张朝俊
加快推进农村土地承包经营权依法有序流转，实行适度规模经营是发展现代农业，建设社会主义新农村的客观要求，是稳定农村土地承包经营制度、发展农村经济、增加农民收入的重要举措，是摆在各级党委、政府面前的一项重要工作。农村改革开放以来，尤其是二轮土地承包制度改革后，定远县农村土地流转工作取得了一定的成效，对农业增产、农民增收、农村稳定起到了一定的积极促进作用。
一、土地流转的现状
据统计，截止2011年6月30日，全县土地流转总面积14.38万亩，其中：耕地流转9.2万亩，集体山场、林场流转1.57万亩，集体水面流转3.61万亩。分别占总耕地面积，总山（林）场面积和总水面面积的6.2%、1.57%和13.88%。在流转方式上，转包5.09万亩，转让0.99万亩，租赁3.5万亩，互换1.2万亩，入股0.05万亩，其他方式3.55万亩。在流转期限上，流转期限在1年以内的2.01万亩，2年以内的1.52万亩，3-5年的4.87万亩，6年以上的5.98万亩。
二、土地流转的形式
1、代耕代种型。劳力缺乏或者外出务工人员，以口头约定方式，将自己的承包土地交由他人耕种，耕种期限、费用等由双方口头约定，一般不签订书面流转合同书。这种流转方式简单、便捷，但也容易产生土地承包纠纷。
2、大户承包型。农村税费改革前后，尤其是2003年退耕还林期间，一些种田、养殖大户及科研单位租赁农户的承包土地，进行农业、林业生产。如南京苏森种业公司租赁连江镇美景村1000多亩土地进行植树造林，并与各农户签订土地租赁协议书，明确租赁期限等。西卅店镇杨兴干租赁农户承包土地460亩，从事粮食生产、黄牛养殖及植树造林等，与农户签订了土地租赁协议，明确相关权利及义务。
3、委托发包型。由村组牵头，在征得承包农户同意的情况下，与农户签订租赁协议书后，把承包农户弃耕土地集中连片后，对外发包。原严涧乡大单村将该村4个村民组（单东组、单西组、单北组、后家组）的农户抛荒地，进行调整连片后，集中发包给马场湖农场职工承包，产生了良好的经济和社会效益。
4、土地转让型。长期举家外出务工的农户及劳动力缺乏的农户，将自己的承包土地全部转给别人耕种，并将自己的土地承包经营权转让给别人，解除原承包关系，由受让方与发包方重新签订承包合同。
5、股份合作型。在承包期内，农民可以拿自己的承包土地的承包经营权作价入股，实行保底租金和年底租金相结合的办法。从事农业生产。如炉桥镇马元村、王西两村民组35户农民将近50亩承包土地作价入股加入荣飞农业种养殖专业合作社，每1亩田为一股，每股每年保底租金600元，到年底结算，按盈余情况实行二次分红，取得了良好的成效。
三、土地流转的做法
（一）抓宣传引导。在稳定农村土地承包关系长期不变的前提下，积极引导农村土地按照“依法、自愿、有偿”的原则，通过“转包、转让、租赁、互换、入股”等方式，促进农村土地有序流转，是摆在县委、县政府当前工作的重要大事。近年来，在县委、县政府的正确领导下，我委通过召开会议、组织培训、张贴标语、印发宣传资料等行之有效的形式，广泛宣传农村土地流转的有关法律、法规的规定和政策精神，让广大基层干部和农民知法、懂法，能依法、有序地进行土地流转。
（二）抓试点示范。为积极稳妥地推进我县农村土地转进，2009年县政府选择张桥、永康、桑涧三乡镇为我县农村土地流转试点乡镇，县政府成立了农村土地承包经营权流转试点工作领导小组，印发了农村土地流转试点方案（试行），制订了农村土地承包经营权流转实施办法（试行）。试点乡镇也成立了相应的组织，建立了农村土地流转服务中心，从有关部门抽调专人，在专门办公场所办公，制定了相应的办公制度。其主要职责是宣传农村土地承包经营权流转的有关法律、法规和有关政策精神，收集、发布农村土地流转信息，规范农村土地流转行为，以大户承包经营或土地股份合作社的形式，逐步将农民的土地相对集中，实行适度规模种植、集约化生产。
（三）抓经验推广。在取得试点经验的基础上，2010年县政府对全县印发了《定远县促进农村土地承包经营权流转发展农业适度规模经营实施方案》和《定远县农村土地承包经营权流转实施细则》，明确了全县土地流转的总体目标，基本规则、流转类型、流转程序及加强土地流转的组织领导等。永康镇自被列为全县三个土地流转试点乡镇后，针对该镇山东陈村塘下，西谷村民组人多地少、外出务工人员较多的特点，深入村、组、户，广泛宣传土地流转的方式、方法、步骤及重要意义，在征得农户同意的基础上，将农户512承包土地集中连片后，由农户与该村种粮大户签订土地租赁协议，用于农业生产，取得了良好的成效。
（四）抓调处仲裁。为及时有效地调处土地流转纠纷，加快土流转步伐，维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的有关规定，县政府成立了农村土地承包经营纠纷调解仲裁委员会，印发了《定远县农村土地承包经营纠纷调解仲裁实施方案》，明确仲裁指导思想、基本规则、工作任务、仲裁程序及工作措施等，并制定了各项管理制度，制作了相关的仲裁文本，聘请了33名仲裁员，目前前期各项准备工作基本完成，为有效解决农村土地承包经营纠纷提供了法律保障。
四、土地流转的制约因素
1、思想认识不高。部分乡村干部由于对土地流转重要性、必要性认识不高，在日常工作中常常处于被动应付状态，加之对土地流转相关政策及法律、法规了解不够，不能积极主动的宣传、引导农村土地依法有序地流转。
2、宣传引导不够。农村实行家庭联产承包责任制后，党中央先后出台了一系列有关农村土地承包及土地流转的政策、法律和法规，由于宣传引导力度不够，使得广大乡村干部、群众对土地流转的相关知识不了解，影响了土地流转的进程。
3、理念更新不够。我们发现大多数农户恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，也不愿将土地流转出去。特别是国家取消农业税实行种粮补贴后，一些私下转出土地的农户，又开始收回原有承包地自己耕种；乡村在引导和服务方面工作滞后，部分农民对土地流转政策存在误解，怕转出土地后，政策一变失去土地承包权。
4、流转行为不规范。根据进村入户调查，我们了解到多数土地流转行为只是口头约定，不签订合同，即使签有书面合同，也存在不规范、不完善的问题，合同条款内容简单，对双方权利义务及违约责任，流转土地地上附着物处置、有关赔偿措施等缺乏明确具体的规定，从而造成土地承包关系混乱，土地流转纠纷隐患增多。另外，由于二三产业不发达，农民务工经商收入不稳定，农民仍把土地作为经营风险的退路，所以大部分采取短期转包或代耕代种的形式流转土地，流转期限过短，造成转入户在生产上的短期行为和掠夺式经营。
五、土地流转的对策建议
为进一步加快农业结构调整步代，构筑新的农业生产格局，营造市场竞争优势，实现农业产业化经营新突破，必须在土地流转，适度规模经营上大做文章，合理配置土地资源，促进农村经济发展，增加农民收入。
1、提高对土地流转的认识。各地要充分认识到土地流转是现代农业和新农村建设的重要环节和必经途径，要把此项工作列为当前工作重中之重抓好落实。
2、加强对土地流转的引导。要让基层干部群众认识到，促进土地合理流转是增加收入的有效手段。尽可能利用电视媒体、发放宣传材料等形式，宣传有关土地流转的法律法规，让农民了解政策，消除误解，放心流转。
3、坚持因地制宜分类指导。充分发挥城郊乡镇的地理优势，引导农民集中土地资源，积极发展生态农业和高效农业，依据区域产业特色，引导农户向龙头企业、种养大户有偿转让土地经营权，壮大特色产业规模，推进土地适度规模经营；积极鼓励外出务工又不愿放弃土地的农民，采取各种形式把承包地流转到种养大户手中。同时，积极引导农户以互换形式加快土地连片集中，改变目前土地布局过小、过散的问题，切实提高耕种效率。
4、切实规范土地流转行为。各乡镇要按照“流转形式多样化、实施程序合法化、流转合同规范化、运作方式市场化”的要求，按照县政府的统一要求，积极推动农村土地流转。一是规范土地流转程序。承包土地流转必须签订规范的流转合同，实行登记制度，由村委会备案。二是强化管理服务。乡镇土地流转服务大厅应及时向农户提供规范的土地流转合同文本，建立土地流转台帐，妥善处理土地流转纠纷。乡镇土地流转服务大厅要开展土地流转供求登记、信息发布、政策咨询等服务工作，使土地流转进入有序的市场化轨道。
5、加快农村劳动力向非农产业转移。一要大力发展农村二、三产业的发展，拓宽农村劳动力的就业渠道，以产业的集聚带动人口的集聚，促进农村劳动力向非农产业、向城镇转移。二要加大对农村劳动力的培训力度，大力培育农村劳动力市场，提高农村劳动力非农就业技能，拓宽就业门路。三要继续深化城市户籍管理制度改革，打破农民身份的限制，改变农民的“恋地”观念，鼓励农民离土离乡，进入城镇安家入户，减少农民对土地的直接依赖。四要加快建立健全适合农村特点的社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，形成有利于人口和产业向城镇集聚的政策环境，消除农民离土的后顾之忧。
6、制定土地流转的优惠政策。进一步明确土地权属，允许农户对土地依法自主流转，保障农民权益。要大力发展农民专业合作组织，支持种养大户发展种养殖业，推动农业产业化经营。对进城务工创业和采取土地流转方式集中进行规模经营的种养大户，给予补助和奖励，从而促进土地流转向规模化、集约型方向发展。
7、稳妥调解仲裁土地经营权纠纷。各乡镇要按照县政府的统一布置积极开展土地承包经营权纠纷的调解工作。今后，凡对发生在本行政区域内的承包土地纠纷，各乡镇要积极主动地进行调解，调解成功的制作调解书，调解不成的，由乡镇农村土地承包经营纠纷调解委员会出面报告县土地承包经营纠纷调解仲裁委员会。县土地承包经营纠纷调解仲裁委员会，按《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的有关规定进行审理，符合受理条件的，及时仲裁，以维护农村社会秩序的稳定。
农村土地流转现状的调查 篇6
——以永济市为例
加快农村土地流转是壮大农村经济的根本出路，是三中全会提出走中国特色农业现代化的必然趋势。作为典型的农业县，近年来，积极探索农村土地流转，取得了一定成效，为进一步推进农村土地流转奠定了良好的基础。
一、土地流转现状
全县共有10个乡镇，耕地面积37.3万亩，农业人口44.039 万人，占全县人口的85.2％。截止2007年底，全县农村实行家庭承包经营133256户，承包耕地361545亩；流转土地51118亩，涉及农户27686户，分别占承包面积的14.13％和承包农户的20.77％。
一是流转形式不断丰富。目前全县土地流转呈多样化态势，归纳起来有七种形式，即：转包、转让、互换、入股、出租、代耕和托管等，其中以代耕、转让和出租为主。
二是流转范围不断拓宽。土地流转由最初的撂荒地扩展到林地、旱地、渔塘等整个农用地；由农户相互间的自发转向组织化、有序化流转；由原来的本村内进行，扩展到村外、外乡，甚至县外；经营内容从种粮转向发展优质高效农业，如一业主在永兴租赁土地300亩，发展无公害大棚蔬菜和养殖业，较好地解决了农户闲散土地，粗放耕种效益低的问题。
三是流转动机发生变化。前几年，是为了避免耕地撂荒，把土地无偿甚至“倒贴”转包给别人，这样土地效益低；随着产业结构的调整，特别是强农惠农政策的落实，如取消农业税、良种补贴等，农民对土地的重视程度提高了，无论是村社集体引导规模流转，还是农户自主流转，其目的都是增加收入。因此，土地流转由被动变为主动。
四是流转取向市场化。随着党中央系列强农惠农政策的出台，农民对土地承包经营权更为重视和珍惜，由过去无偿或像征性收取一定收益的转包和转让费，转向按市场发展确立土地承包收益。
二、土地流转成效
一是推动了产业结构调整。通过土地流转，发展规模特色产业，农业主导产业的区域布局逐步趋于合理，板块特色已显现，效益比重递增。2007年，仅蔬菜产业实现产值3.5亿元，占全县农业总产值3.26％。同时，涌现出了一批产业结构调整带头人，如普安万亩无公害蔬菜基地、回龙的粉葛生产基地，为发展一村一品，或一乡一业奠定了基础。
二是提高了土地利用价值。土地经营权合理流转后，土地逐步向大户和能人集中，经营者实现了市场化、规模化生产，改变了农村经济长期分散经营、落后管理、小打小闹的局面，使土地的潜能得到大幅度的释放，加速了自给自足的小农经济的瓦解，打破了传统农业“小而全”的经营模式，促进了集约化的大农业市场形成。以蔬菜产业为例，2007年，菜农的收入较以前分散种植亩增加收入2000元以上。
三是培植出了产业大户。随着土地流转的推进，实现了生产要素的优化配置，使农村集约化生产得以实现，提高了农业生产的效益，培育了一批产业大户，推动了农村经济发展。通过一系列的产业扶持政策，特别是今年对蔬菜产业进一步加大了扶持政策，吸引了县内外26家业主承包土地2200亩，规模种植蔬菜，其中建大棚1050亩，带动设施栽培面积达到5000亩。全县以蔬菜、油橄榄、畜牧为主的三大农业主导产业稳步健康发展，涌现出了一批产业大户和龙头企业，有力地推动了农业资源流转。
三、存在的问题
一是思想观念落后。部分农户小农意识根深蒂固，视土地为“命根子”，担心土地流转后，一旦政策变化会失去承包权。
二是地区差异较大。在土地流转过程中，出现“坝区俏，山区无人要”的状况。坝区条件好，一般土地租金在600——1000元/亩左右；部分山区条件差，比较效益低，一些农户因外出务工等原因，免租金也无人耕种。
三是流转不够规范。即：存在行为不规范和经营不规范，部分农户流转的土地没有书面协议，即使有协议，条款也不规范；，部分承包者擅自改变用地性质。
四是成片流转难。土地承包后，都是一家一户分散经营，成片流转，必须要所有承包户同意，增加了流转的难度。如2005年任市镇花朝门村5社李云泽为扩大种植业规模，需租赁连片耕地，因一家农户坚决不同意而被迫放弃。
五是流转机制不完善。缺少中介组织，没有形成土地流转和租赁市场。土地供求信息不能及时有效发布，影响了土地的有效、快速流转。
四、对策及建议
针对上述因素，必须加强宣传引导，健全土地流转机构，实施政策激励，激发农民土地流转热情和参入程度，从而加快土地流转，实现三中全会提出的奋斗目标。
一是加强土地流转的政策宣传和引导，推动土地流转。积极宣传土地流转政策、相关法律、法规和成功典型，帮助农户分析土地流转后的好处和算好经济帐，消除农民的顾虑，充分调动广大农民的积极性，使他们充分认识到土地流转是“双赢”，形成良好的土地流转氛围。二是建立完善社会中介服务体系，确保规范有序流转。以县农业主管部门为依托，建立土地流转服务中心，承担土地流转指导、服务和政策咨询、纠纷调处和仲裁等协调服务职责，做好流转土地资源普查，供求信息收集发布、建档备案，流转土地等级评估定价，提供统一合同范本，组织供需双方谈判，代办土地流转手续，指导签订合同等工作，为供需双方搭建流转桥梁。以农村专业协会（合作社）为主体，积极探索建立土地流转市场中介机构，政府负责引导、监管和服务。通过培育土地流转市场，引导土地要素合理流动。
三是积极探索流转方式，确保发挥土地最大效益。①出租——农户直接或委托集体与承包方协调签订租赁合同；②代租——农户委托村组或中介组织，将土地经营权统一流转给种植大户或龙头企业；③转租——第二承包人在征得第一承包人同意后将土地租给第三承包人；④转包——从事非农产业又不愿意放弃土地的农户在村或组内有偿流转；⑤托管——农户为了不荒废土地，采取将土地无偿或倒帖肥料等生产费用的方式临时转让给其他农户种植；⑥入股——农户之间自愿联合将土地经营权入股，从事农业合作生产，农户也可采取土地经营权入股的方式与承包者合作经营；⑦置换——同一村组内的农户为了土地集中经营的需要，将承包土地进行互换，大户或龙头企业需要连片开发而部分农户要求保留土地承包经营权的，由本村组集体组织出面协
调，在农户自愿的基础上，用本村组内其它农户的承包土地或本村组的机动土地与其置换；⑧返包——即集体承租返包，由有实力的产业化经营者或龙头企业成片租赁土地并实施改造，然后按统一布局、规范种植的要求返租给农户、经营者或龙头企业承担全部收购责任；⑨转让——农户将部分或全部土地承包经营权转让给村组内或者以外的农户和其他农业生产经营者。转让须经发包方同意，转让后农户与发包方的土地承包关系即行停止，农户不再享有土地承包经营权；⑩代耕——农户因临时或季节性外出打工，而将其承包土地委托亲属或近邻代为耕种。
四是加大农村土地流转扶持力度，增强流转实力。加大农业招商引资力度，以项目和龙头企业带动土地规模经营。增加对农业基础设施建设的投入，整合农业项目资金，重点向生产大户倾斜,改善生产条件，降低流转经营风险，提高效益；金融部门简化生产资金贷款手续,积极支持和帮助种养大户发展生产;对承包土地全部流转出去且进城从事二、三产业的农民，应享受城镇居民同等待遇，消除后顾之忧。
论土地流转与农民土地权益的保护 篇7
关键词：土地流转,流转方式,权益,保障
一、土地流转深入发展的必要性
党的十一届三中全会后, 我国农村开始恢复和拓展农业生产责任制。此举极大地解放了农村生产力, 为解决中国农民温饱问题发挥了巨大作用。但随着改革开放和市场经济的深入发展, 发展现代农业的经济形势必然要求农地依法、合理、有序地流转并向深入发展, 继而实现农村经济的再次飞跃。
1.农民土地财产权实现的应然要求
公民的私人财产权既包括公民个人财产的所有权, 也包括公民个人合法取得的公共财产 (如土地等) 的使用权。就制度安排与设计而言, 公民财产权的确立与保护是法治的基石, 财产权也是公民自由发展的基础。“一言以蔽之, 财产权是宪政的基石、人权的屏障、市场经济的核心、社会繁荣的枢纽, 是人类谋求生存与发展的基本权利, 也是维系人类自由与尊严的根基, 堪称孕育人类物质文明、精神文明和政治文明的温床。我们必须善待财产权, 充分保护财产权。”[1]
依法处分是权利的应有之义。处分权指所有人依法处置物的权利。通过这种处分权能的行使, 当事人实现其特定的目的。事实上, 不仅仅是所有权, 包括农地承包经营权在内各种财产权都内含了处分、转让的权能。
2.发展现代农业的需要
随着科技的发展, 社会需求的多元化, 须要发展规模集约化经营的现代农业。要发展现代农业, 需要主客观条件的满足, 而土地流转则是关键条件。因一些地区人均占有耕地非常少, 一家一户不适宜规模经营。因此, 这些地方只有搞土地流转, 才能促进农业生产的大发展。
3.农村发展的现实要求
从我国现实看, 土地流转是在现行政策框架下, 补充、协调、稳定土地承包政策的要求。一是中国农村改革步伐加快, 特别是农业税的免除和粮食等农产品价格大幅攀升, 农民种地收入成倍增长, 由此导致了土地占用的严重不平衡, 并由此造成村民社会保障难、济困扶贫难等许多新问题, 加剧了农村利益群体的对立, 严重影响了农村的稳定。土地合理流转可在一定程度上缓解不同农户之间土地占用不均的问题。二是实现无地农民问题有限解决的可能性。土地流转在一定程度上缓解了部分农户对土地的渴望, 减少了无地人口家庭与其它农户土地占有的差距。
二、土地流转的现行法律根据
土地流转深入发展具有充分的法律和政策依据。随着1982~1986年“五个中央一号文件”的出台并实施, 在我国农村初步构建了“土地集体所有、家庭承包经营、长期稳定承包经营权、鼓励合法流转”的土地制度框架。[2]1988年的《宪法》修正案规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1993年的宪法修正案写入“家庭承包经营”, 使其成为我国的一项基本经济制度。《关于当前农业和农村经济发展的若干政策措施》 (中发[1993]11号文件) 提出, “在原定耕地承包到期之后, 再延长30年不变。开垦荒地、营造林地、治沙改土等从事开发性生产的, 承包期可以更长。”随后, 开始第二轮土地承包试点工作。《农村土地承包法》 (2003年) 、《农村土地承包经营权流转管理办法》 (2005) 等一系列法规政策颁布实施, 标志着“农村集体所有、家庭承包经营、长期稳定承包经营权、鼓励合法流转”的新型土地制度正式确立。随着市场经济深入发展, 土地征用、承包经营权流转及其引发的纠纷成为普遍现象。2006年的中央一号文件要求进一步探索征地制度改革经验, 同时“健全在依法、自愿、有偿基础上的土地承包经营权流转机制, 有条件的地方可发展多种形式的适度规模经营。”
三、土地流转中存在的问题
虽然农村土地流转取得了一定成效, 但由于土地流转还处于探索阶段, 受思想观念以及流转环境的影响, 农村土地流转中还存在许多问题。
1.政府和部分村干部不当干预造成承包土地流转不能正常进行
部分乡镇政府和干部, 为了己之私利, 缺乏行政指导意识, 对承包户自主经营权干涉较多, 通常是采用行政强制方式更改承包合同, 合同期未到, 强行收回或另行发包。假借少数服从多数之名强迫农户放弃、变更土地承包经营权, 用行政命令强迫农民进行经营, 甚至改变土地用途, 造成农户土地承包经营权在合同的订立和履行中受到侵害, 成为纠纷产生的重要因素。另外, 我国法律对农村承包合同的重要事项都规定了民主议定原则, 将农村土地发包给集体经济组织以外的人承包要经过三分之二村民同意, 即要通过一定的民主程序决定。但是, 部分村干部却根据个人好恶、亲疏擅自进行发包。从近年来审理的承包合同案件情况看, 因违反民主规定原则造成解除合同的案件占相当的比例, 造成土地流转困难。
2.土地流转行为不规范
目前, 土地流转大多是农户间自发进行的, 部分农民法律意识淡薄, 采取口头协议进行土地流转的仍然占很大比例。而经过乡镇农业承包合同管理机关登记、备案或签证及公证机关公证后流转的土地很少。在一些地方即便双方签订了书面协议, 但也存在手续不规范、条款不完备等问题。“对双方的权利义务及违约责任没有明确的规定, 一旦出现纠纷无法追究责任且大多数流转地没有登记并进行公证, 也缺少土地承包经营权流转价格评估机构, 而且对于农村流转地价的评定缺乏科学合理的标准, 导致农地转让的随意性和无序性。”[3]另外, 虽然各地都强调要在农民自愿的前提下进行土地流转, 但这一原则很难完全贯彻。在实际操作中, 有的乡村集体经济组织没有经过农户的同意, 将土地流转第三方经营;部分村组干部不尊重农民意愿, 直接充当土地流转主体;个别乡村组织甚至越俎代庖, 随意改变土地承包关系, 搞强制性的土地流转。这些不规范的土地流转行为, 既导致承包关系混乱, 也容易引起土地矛盾和纠纷。
3.土地流转中农民利益缺乏保障
一是强制流转现象违背了农民意愿。个别地区没有认识到土地流转的主体是农民, 在工作中还存在“错位、越位”的现象。在土地流转问题上, 采取“一刀切”的简单化操作方式, 出现强制性流转现象, 严重损害了农民的利益。二是土地流转缺乏对农民利益的保护机制。在土地流转前, 缺乏对种植大户和企业业主农业经营能力的资格审查和评估, 更没有让承租方交纳经营风险保证金;在土地流转后, 流转业主一旦经营上出现失误, 无法履约, 常常给参与流转的农户造成巨大的经济损失。造成损失后, 又没有有效的补偿办法, 风险由农民承担。三是农民的流转收益缺乏增长机制。在流转合同的约定上, 农民土地流转收益一般是一旦确定基本不作改变, 流转期间不再调整租金, 流转收益没有随经济的不断发展得到相应增长。此外, 某些地区还存在着土地“二次流转”现象, 致使农地资源长期闲置和原出租方利益受损。
4.土地流转市场机制及社会化服务体系不完善
土地流转与土地市场二者相辅相成、互相促进, 土地流转可以促进土地市场的发育与完善, 健全的土地市场能为土地流转提供规范的交易场所, 使土地流转更趋合理化。但当前农村土地流转市场化运作机制没有建立, 政府干预多, 没有形成统一规范的土地流转市场, 严重制约农村土地流转的有序进行。一方面, 大部分地区尚未形成统一规范的土地流转市场, 流转中介组织较少, 流转信息传播渠道不畅, 土地流转的对象和范围选择余地小, 往往出现农户有转让土地意向却找不到合适的受让方, 而需要土地的人又找不到出让者的现象。即使实现了土地流转, 也往往局限于村内或亲朋之间, 使土地效益得不到最大限度发挥, 在一定程度上影响了土地流转的程度、规模和效益, 限制了土地流转的区域范围。另一方面, 目前很多地方在土地流转方面还没有完善的资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构及土地保险机构等, 致使土地承包经营权流转不能健康有序进行, 从而严重制约了土地交易市场的发育。需求的规范化与土地交易的零散性之间的矛盾突出, 土地很难以较为合理的价格在市场中流转。
5.部分承包方不履行合同义务造成合同解除, 土地流转受阻
在实践中, 分为几种情况:一是有的农户以低价承包, 又以高价转包, 从中渔利。二是故意拖欠承包费, 村组也不进行催收。三是承包户擅自改变土地用途, 对承包的土地改变使用方式或者进行破坏性、掠夺性生产经营, 破坏了土地和林业资源, 损害了集体的利益。
在土地流转中上述问题的存在, 给农民的正当权益造成很大损害。一是农民的知情权得不到尊重。部分村干部在进行集体建设用地流转时封闭信息, 私下操作, 财务不公开, 村民缺乏表达意见和意愿的机会, 无法发挥监督作用, 难以得到财产处置时的收益。二是由于现行法律对“国有”和“集体”土地采取区别对待的政策, 致使集体土地的流转不能按照市场规律运作, 流转收益往往低于可比区位的国有土地。三是收益分配机制不完善。一方面, 政府暗中参与土地流转收益的分配, 往往收取较多的流转服务费。其实, 政府的职责是管理流转市场, 维护公平竞争, 使相关权利人的相关权益得到保障, 无权直接参与收益分配。另一方面, 农村集体组织内部分配制度不明确, 村组干部再分配集体土地流转收益时往往践踏民主, 独享收益分配决定权, 决定流转收益的分配方式、分配金额, 严重侵吞部分农民的应得收益。四是妇女的土地承包经营权没有得到合理保护。往往表现在剥夺出嫁女、离婚女和丧偶妇女的合法经营权, 这一部分人中, 在原居所或新居所未取得新的土地承包权, 原土地承包合同尚未到期, 由发包方单方解除合同, 收回承包的土地, 从而使她们丧失了对土地的承包经营权, 剥夺了其承包土地的合法权益。
四、规范土地流转, 保护农民土地权益的建议
由于农村土地流转在农业现代化进程中的地位和作用, 且对农民权益影响重大, 决不能对其放任自流, 必须予以规范。为此, 需要从政策法规、限制行政强制、强化村民自治、优化管理服务等方面努力。
1.修改完善相关政策法规
一是2004年通过的《中华人民共和国宪法》修正案第10条规定:“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这里的土地使用权并未区分国有和集体。《物权法》39条规定:“所有权人对自己的不动产或动产, 依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”而2004年修订的《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农建设;但是, 符合土地利用总体规划并依法取得建设用的企业, 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”这说明法律规定直接存在冲突, 需对限制农地的内容进行修改, 以促进土地流转的发展。二是进一步明确土地承包经营权的法律地位。进一步明确土地承包经营权“用益物权”的地位, 允许借助转包、出租、抵押、折资入股等形式实现不同农地不同主体间的合理流动。三是完善土地承包政策。出台促进规模经营的政策措施, 有针对性解决规模化流转困难问题。
在完善相关法律的同时, 应大力宣传《农村土地承包法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》以及与农村土地承包经营权相配套的法律、法规, 让农民了解更多法律知识, 增强承包农户的法律意识和法制观念, 自觉守法、护法, 正确行使权利, 有效防止各种矛盾的发生。
2.减少非法干预, 强化政府机构和村组干部的指导作用
政府机构和村组干部在协调、指导土地承包合同工作中, 要提高素质, 依法行政, 规范自身行为, 指导农户正确行使土地的流转权利。首先, 政府和村组应明确自己的角色和法律地位, 摆正和农民的关系。若时刻以农民利益为主, 处处维护农民利益, 就会更快促进土地流转发展。其次, 充分发展村民民主, 强化村民自治。村民自治就是广大农民直接行使民主权利, 依法办理自己的事情, 村民自治制度的基本内容和核心是“四个民主”, 即“民主选举、民主决策、民主管理、民主监督”。既然国家宪法和相关法律已明确规定了这些内容, 基层政府和村委会就应该负责落实, 引导农民自我依法决定涉及其切身利益的事情。目前, 农民不是不想行使这些权利, 而是没有行使权利的保障机制, 民主权利受到侵害救济渠道不畅。一旦村民实现自治, 就会在很大程度上限制行政强制, 土地才会在更大程度上按村民意愿流转, 村民才能享受实实在在的利益。
3.培育规范化的土地流转市场
推进土地流转, 就要积极培育土地流转市场, 建立严格而规范的配套制度和措施。一是建立农地流转交易所。通过交易所, 将农村闲置的建设用地通过招、拍、挂等方式, 进行多种方式流转, 使固化的土地资源动起来, 实现农户和业主的有效对接。二是建立农地流转信息网络, 使广大农户和有意投资农业的经营者能及时、准确获取可靠信息, 沟通供需双方的相互联系, 切实解决农地流转信息不畅、配置不佳的问题。三是建立科学的土地流转价格形成和指导机制。“因地制宜地建立多元化的流转价格体系, 通过土地流转价格来调节土地的利用结构。同时, 根据市场供求、宏观经济运行状况和土地受让方的投资变化, 在研究受让方承受能力的情况下, 适时进行流转价格的调整, 以便更好地反映土地的动态价值变化”, [4]从而建立健全农民土地流转收益增长机制, 保障农民收益能随经济的不断发展得到相应增长。
4.强化土地流转的规范化管理
政府要加强土地流转管理, 特别是要处理好土地流转促进农业综合开发与保护基本农田的关系, 处理好土地开发与保护群众权益的关系, 把各种流转方式纳入规范化管理, 确保交易双方权利和义务明晰。一是要切实做好农地确权、登记、颁证工作, 明确农户在农地转让中的主体地位, 禁止村级组织代替农户或超越农户对外签订流转合同, 依法保障农户对承包土地的占有、使用、收益等权利。二是强化基层组织的调解作用, 引导土地纠纷通过仲裁机构解决。三是正确认识承包者与发包者在土地流转中的行为。对因外部承包引起的纠纷, 建议在承包合同的订立中要程序合法、内容明确、具体等, 用招标方式订立承包合同的要遵守相关法律规定;对因内部承包引发的纠纷, 如单方解除合同、将承包地收回抵作公款或者是行政干预强迫、阻碍承包方进行土地承包权流转的行为, 建议要对症下药, 因事制宜, 由司法机关、乡镇政府、村组共同参与, 采取有效措施帮助农户解决实际困难, 切实保护妇女的土地承包权。但是, 对引起纷争诉之法院的, 要正确适用《农村土地承包法》的规定, 对侵害农户利益的, 侵权人应承担侵权责任, 由此发生的土地流转, 应一律宣布无效, 对土地流转中转包费、租金、转让费、非法截留和扣缴的个人或组织, 应当退还土地收益者。
5.完善收益分配机制
收益分配机制的确定有利于农民权益保护的明晰化, 重点应理顺政府、农村集体经济组织和农民三者之间的收益分配关系。农民是土地产权的主体, 分配比例应向其倾斜;农村集体经济组织可提取部分收益用于村内公用事业的发展;政府作为服务者、指导者, 可以税费的形式获得部分收入作为管理费用和支持特定事业的建设, 调节土地走向和保证土地利用符合国家总体规划, 但比例不宜过大。同时, 要健全可行的收益分配操作程序, 避免因收益分配过程中程序不明确而暗箱操作损害农民权益现象发生。
参考文献
(1) 刘武俊.私有财产神圣不可侵犯——解读对私有财产的“傲慢与偏见”[J].鹏程, 2003, (04) .
(2) 王景新.中国农村土地制度变迁30年:回眸与瞻望[J].中国集体经济, 2008, (08) .
(3) 刘启营.新形势下健全农村土地流转市场的路径分析[J].农业经济, 2009, (04) .
土地流转的案例 篇8
【关键词】 农村 土地流转 现状 问题 对策
1.农村土地流转的现状
伊通满族自治县位于吉林省中部,是吉林省粮食主产区。现有15个乡镇,37万农业人口,18万个农村劳动力。拥有耕地面积97749公顷,其中家庭承包地94956公顷,预留地3329公顷。伊通县在1997年末至1998年初完成了农村土地第二轮承包工作,签订延包合同99175份。到2009年初,全县共实现土地流转面积8328公顷,流转户数10531户。
伊通滿足自治县土地流转呈现如下特点:
1.1流转总量少 流转户数占全县总户数的1/10,流转面积仅占全县耕地总面积的8.5%。
1.2流转方式以转包为主 在全部土地流转中,转包方式流转的7234户、6803公顷,分别占流转总量的69%和82%;出租方式流转的1871户、1052公顷,占流转总量的17.8%和13%;互换方式流转的49户、52公顷,占流转总量的0.5%和0.5%;转让方式流转的293户、207公顷,占流转总量的2.7%和2.5%;其他方式流转的1084户、214公顷,占流转总量的10%和2%。
1.3流转期限以短期为主 流转期限为1年的2763户、2346公顷,占流转总量的26%和28%;流转期限为2～5年的5869户、4785公顷,占流转总量的56%和57%;流转期限为6～10年的661户、569公顷,占流转总量的6%和7%;流转期限为10年以上的1238户、628公顷,占流转总量的12%和8%。
1.4流转数量逐年增加 据统计,《中华人民共和国农村土地承包法》颁布实施以来全县土地流转数量是2003年1050户、1204公顷;2004年1600户、2512公顷;2005年4975户、2970公顷;2006年4480户、3881公顷;2007年4791户、4050公顷;2008年10531户、8328公顷。2008年流转户数是2003年的10倍,流转面积是2003年的6.9倍。
2.农村土地流转存在的问题
2.1市场服务体系不健全 表现为没有土地流转服务机构、供求信息不畅。土地流转基本处于自发状态,流转的对象基本为农户之间或亲戚、朋友。
2.2农户土地流转意愿薄弱 由于经济发展和收入来源的限制,农民对土地的依赖程度较高,在目前仍然缺乏有效生存保障的前提下,农民难以舍弃土地,不愿将土地流转出去;近年来,中央粮食直补等惠农政策的实施和粮食市场价格的上涨,很大程序上提高了经营土地的收益,土地更显珍贵;由于科技的进步和农业社会化服务的发展,经营土地的劳动时间大大减少,农户更容易实现对土地的家庭经营。
2.3缺少流转主体 目前全县农业产业化龙头企业、农民专业合作社及农业大户数量少、实力弱,对土地流转的牵动作用小,极大地限制了土地流转进程。
2.4劳动力转移困难 项目经济少、二三产业不发达和农村劳动力就业门路窄、不稳定等因素,使农村劳动力难以从农业生产中大量转移出去,客观上限制了土地的流转。
2.5流转程序不规范 近几年全县土地流转的形式主要是户间协商,土地流转的随意性较大。突出表现为流转合同内容不全面、手续不完备、没有通过村组同意或备案,甚至只有口头协议。从而使得土地流转纠纷的不断增加。
3.做好土地流转工作的对策
伴随农业产业化、规模化、专业化、区域化生产的推进,实现土地较大规模集中是未来现代农业发展的必然趋势和要求。综合分析全县土地流转现状、特点及存在的问题,政府部门和村委会应从以下几方面做好土地流转工作。
3.1做好土地流转的宣传和引导 在目前总体推进条件尚不成熟的情况下,全县的土地流转应采取渐进式的发展思路。当前最重要的是做好宣传和引导,让农民了解与土地流转和农民权益保护的相关法律法规及政策规定,促进农民由传统思想向现代思想转变,积极参与到土地流转中来。
3.2建立服务中心和信息库 以县、乡农经部门为依托建立农村土地承包经营权流转服务中心和信息库,为农民提供流转市场信息、咨询、预测和评估等各项服务,建立健全土地承包经营流转市场,促进农村土地流转和规模经营的快速发展。
3.3积极为土地流转创造条件尽可能的为农民提供进城务工定居服务;大力发展二、三产业,提高农村劳动力转移率和就业稳定性;教育农民,努力把传统农民改造成现代农民,为土地流转实行规模经营创造充分必备的条件。
3.4积极培育流转主体 加大对农机专业队和农机大户、农业产业化龙头企业、农民专业合作社、农村能人和返乡创业者的扶持力度,使其在土地流转中发挥突出作用。