客服人员日常行为规范

客服人员日常行为规范（精选8篇）

客服人员日常行为规范 篇1

一：电话接听注意事项和基本礼仪

通话前的准备：

1.电话机旁放好笔，电话记录本，所需文件，资料等。

2熟悉公司近期工作，掌握产品的必备知识，业务知识。

3.真诚面对每一个顾客，不管什么样的类型顾客，客服专员都要良好的心态对客户提出合理化建议时由衷的表示感谢。

通话中:

4．电话铃响三声以内必须接听。电话接听后礼貌问候，报出部门名称及自己名字，“你好“,”请讲”，“请问”，“请稍等”，“请问您找谁”，等规范用语，对顾客忌用“不知道”，“你找谁”，“你是谁”等负面用语，通话结束要用“再见”等结束用

语，或者适当说出祝福语气。

不要拿起电话就说“喂，哪位”，如果接电话迟了应该致歉，并说声“抱歉，让您久等了”，接听电话时吐字要清晰，用语要文

明礼貌，要仔细倾听对方讲话，一般不要在对方没有讲完打断对方讲话，如果实在有必要说声“不好意思，打断一下”，通话时

如有其他人过来不要目中无人，应向来人点头致意，如果需要和来人讲话需要和顾客说声“请稍等”然后捂住话筒和来人小声

交谈，接听电话一定要记好记录，顾客反映的问题，联系方式，姓名，地址等等，最后要将记录的重点内容告诉顾客，确认无误

后方可结束通话，结束通话要轻放电话，并在对方挂断电话后轻放话筒。

5.客服专员日常用语：

（1）、问候语：你好！早晨（早上）好！

（2）、祝贺语：节日好！节日快乐！恭喜发财！

祝您好运！万事胜意！一路顺风！

（3）、欢迎语：欢迎！欢迎光临！欢迎指导！

（4）、见面语：请进！请用茶！

（5）、致谦语：对不起！请原谅！请谅解！

（6）、祈请语：请关照！请指正！请稍候！请稍等！请留步！

（7）、致谢语：谢谢！多谢关照！多谢指正！

(8)、辞别语：再见!Bye-bye!晚安！

6.接电话时姿势端正，左手持机，右手持笔。

7.通话时保持严肃不要和周围人谈笑，不能再接电话时做其他事情，要专心接电话不能使用免提。

8.不准在接电话时吃东西，语言要精练，口齿清晰，语速适当，语气亲切，不要生硬，用普通话。

9.谈话重点内容必须记下，必要时请对方重复一遍，新顾客或不是自己区域的顾客要询问对方姓名，地址，电话，在通话即将结

束时再次核对客服信息，方便以后联系或是转告相关内容。记下内容并告诉顾客，您的情况我会马上通知有关部门并及时给您回

复的。

10.电话要轻拿轻放，不小心挂断电话要立即给对方重拨。尽量不要挂断电话，等客户挂或待客户讲完后在用手轻轻按下电话，不要重扣话筒。

遇到客户不满或难以应对：

1.对方表示不满抱怨时，要先诚恳的倾听，不能在电话中和客户争吵，遇到客户投诉，无论是不是自己的责任，要先留心倾听对

方的意见，弄清对方投诉的问题和真实意图，不断暗示对方你在听他讲，要讲究策略，听完对方的所有问题后再作答复，客服人

员必须相信我们的产品，绝对接受产品，找到任何产品的独特买点。处理客服问题就是处理客户的情绪问题，是一个安抚的过程

。在接客户电话的时候，认真的倾听客户诉说的每一个细节，把细微的用法不当扩大话，使客户合情合理的明白是自己的问题，而不是产品的问题小问题让步，大原则坚守，站在对方立场说话，权限内不能处理的问题要报告客户我会给公司相应部门主管反

应，不要轻易告诉客户上级的电话，要先及时上报主管或经理，保证公司有相应对策的准备。

2.对客户提出的问题不太了解或者难以应付的电话，不可在电话里含糊其辞，顾客要询问问题自己答不上来，把问题记录下来。

捂住电话。向客户说“请稍等”，问同事或是上级询问，然后立即回答客户，如当时打答出应告诉顾客会在半小时给他致电回馈，半小时不能解决的，也要告诉客户进展情况，难以应付的电话，分情况交由部门主管或是经理来协助处理，并跟踪结果及时回

馈电话.3.针对第一次拨打售后电话的客户，态度一定热情，但是不能失去专家的口气。详细询问客户的问题，针对性的解决问题，并做

好记录。针对当下不能解决的问题，记录并约好回复的时间，挂了电话后及时的解决并准时回复客户。

4.针对再次拨打售后电话的客户，首先要称呼客户的姓名，让客户感觉亲切，并且详细的查询客户的问题，做到心里有数。针对

这种客户，首先是关心，然后再了解最近使用的情况，要让客户尽情的倾诉，然后再进行处理.5.针对多次拨打电话的客户，拿到电话的时候不能马上回电，就是电话转接也要说自己很忙，稍后回电。先详细查询客户的电话

记录，看看是老问题还是新问题，想到了解决方法之后再回电话。回电话的时候一定要注意，要掌控电话的过程，把他引导到对

自己有利的方面，切记，一定要有耐心，让客户感到你对她永远是真诚的，用心的，让客户自己不好意思再打电话来。

打出电话：

对于打出的电话，要先报出单位和姓名，要做到在打电话之前把要说的内容想好，尽可能一次在电话沟通中解决问题，语言简练，结束时要说“谢谢”，“再见”，不要因为一件小事给顾客多次打电话，电话的前准备工作很重要。

二：提高工作效率

1.每日上午工作前五分钟写当天工作重点，每日合理安排工作时间，把每项工作放在不同的时间段来处理。下班前五分钟写下当

天未完成的工作记录，学会管理自己的时间。

2.保持良好的工作态度，以积极的心态对待工作，工作中不要抱怨。

3.好记性不如烂笔头，每天的基础工作要做好日志记录汇总，区域内的工作信息汇总要定期记录及更新。

销售人员日常行为规范 篇2

为加强公司销售人员的日常管理，提升公司形象，提高销售人员业务水平和职业操守，更好的开展销售业务，特制定此行为规范。

一、个人仪表礼仪

1、工作时间，着装端庄、整洁、得体；重要活动时，如对着装有要求，需按公司要求统一着装。

2、待人接物要注意礼节，讲究礼貌，不卑不亢，对来访者要热情接待，提倡使用普通话，讲究语言文明，树立良好形象。

二、工作纪律

1、严格遵守公司的各项规章制度，不玩忽职守、徇私舞弊、假公济私，未经公司许可不得在公司或利用公司资源做私人事务，非因职务需要不得私自动用公司公物或支用公款，不得将公司资料、设备用作私用。

2、所有员工应避免工作之外与业务单位的经营往来。不得利用职务便利在业务关联单位接受劳务、技术服务或获取其他利益，如确实无法避免，应事先向公司领导请示。

3、准时上下班，不迟到，不早退。上班后，迅速进入工作状态，做好各项工作准备。上班时间有私事外出需按规定向领导请假。下班离开办公室，清理收拾好文件和办公用品。

4、工作时间，不大声喧哗，不做妨碍他人工作的事情，不做与工作无关的私人事情，不长时间占用电话，不因私事使用办公电话，不用手机、电脑娱乐。

5、用餐：本着勤俭节约原则，适量打餐避免浪费。餐后餐具放到指定位置。如果因业务原因不能回公司用餐须电话或微信通知销售内勤做好记录。

6、中午休息时间，要保持办公区域的安静，不得大声喧哗，如聚众打牌、下棋或进行其他娱乐活动，应选在僻静场所，以免打扰他人休息。

三、清洁安全

1、保证办公室内卫生，做到办公桌椅、文件柜、电脑、饮水设备等用品清洁卫生。个人办公桌上的文件、资料、书籍等摆放整齐，办公桌下无杂物，保持好办公区域、公共场所的清洁卫生，养成良好卫生习惯，不乱丢烟头、纸屑、果皮、果壳等。不准随地吐痰、倒垃圾，吸烟应到指定区域。

2、提高绿色环保意识，崇尚节约型工作方式与生活方式。节约用水、用电、用纸，长时间离开办公室应关闭电灯、空调、电脑、打印机、饮水机等耗能设备。使用水龙头后，应随手关闭。出入卫生间，应随手开关照明。

3、下班离开办公室，应检查门窗是否关好。

四、团队意识

1、公司倡导部门、员工之间跨领域无边界协作，提倡有效沟通，快速行动，鼓励员工提出合理化观点和建议。

2、要树立全局意识，顾全公司整体利益。当个人利益与集体利益、公司利益发生冲突时，应以集体利益、公司利益为重，个人利益和部门利益服从公司整体利益。

3、领导交办的事情要迅速处理，并及时汇报处理结果。遇突发事件或遇到较大困难时应及时报告请示领导，妥善处理。工作中要服从领导安排，如对领导指令和工作有不同见解时，应委婉相告。

4、所有通知，书面材料等一经正式印发，应立即遵照执行，不得有抵触情绪。如认为公司制度有明显不适用，应及时向上级领导或制定该制度的部门反映。在该制度修订或修改之前，必须严格按照原制度执行。如遇特殊情况须经公司领导同意后方可特殊执行。

5、代表公司参加有关会议或社会活动，应将会议精神或活动内容及时向领导汇报，如有必要由公司统一组织全体员工传达、学习。做好会议材料的备案工作。

五.提高工作意识避免损害公司利益

(一)严禁做以下损害公司利益的事情

1、制造、传播、散布有损公司形象和声誉的谣言，致他人或公司蒙受重大不利。

2、从事、参与、支持、纵容对公司有现实或潜在的危害行为。

3、滥用公司资源和影响力，损害公司利益和声誉的行为。

4、不顾及公司整体利益，而以个人主义，、小团体主义及部门本位主义为重，致使公司蒙受损失。

5、发现危险公司利益的行为，不管不问，拖延上报或隐瞒。

6、因利益关系，对业务单位或个人的合同、账簿、费用凭证等有关资料疏于审查，为他人侵占公司利益变相提供便利。

7、违反规定使用公款、公物，或将公款、公物借给他人。

8、由于个人未能妥善保管公司文件、证件、印章、票据、账簿、合同等其他资料，造成公司机密或信息泄露给公司造成损害。

9、未经批准，随意销毁公司文档、凭证、档案。

10、未经批准，以公司名义进行担保、证明（盖章）。

11、未经批准，擅自对外部相关部门或个人提报数据信息。

12、滥用职权或工作便利，违反政策、法令，违反财务纪律，挥霍浪费公司物质，损公肥私，使公司蒙受经济损失。如与经销商、供应商、服务商、串通勾结谋取个人私利等。

13、不遵守公司保密制度，向其他公司、个人公开或透露公司的商业机密，致公司

蒙受重大损失。

(二)严禁消极怠工

1、违反公司管理流程，如签字替代流程，拉小单子，流程外操作等。

2、对工作中的问题，自身无法解决但不暴露，不积极寻求解决方案，而是采取回避态度导致造成公司损失。

3、不遵守公司规章制度和工作流程，超越职责范围，滥用职权在工作中发现问题后，不通过正常途径反馈并寻求解决方案，或者故意欺上瞒下。

4、对不明事项的审批，不经落实就盲目确认、签字，造成公司损失。

5、当员工出现违规或者犯错行为，关联、知情人员通过各种方式进行隐瞒、掩盖或包庇。

6、不开机、不接、不回办公工作电话，对工作造成的负面影响。

7、下属出现问题后，主管简单的以罚代管或推卸责任给他人。

8、工作中各自为战，对部门、同事间协作采取消极或不合作态度。

六、保密意识

1、保守公司的商业机密是每一位员工的职业道德，公司机密关系着公司利益。这就要求员工要有高度的保密意识。对所掌握的有关公司的信息，资料和成果等严格保密。不得向其他任何公司或不相关的个人公开或透露。

2、每位员工要专注于本岗位的工作与职责，对于非本人工作职权范围内的机密，做到不打听，不猜测，不参与小道消息的传播等。

3、在日常工作中，员工应能随时保存好相关的机密文件，防止劳动成果被其他公司或个人窃取。

4、薪酬福利属于个人隐私，为了尊重他人与被他人尊重，希望员工不要公开或私下询问、议论自己或他人的薪酬信息，同时掌握此信息的员工也不能向他人透露。

销售部销售人员行为规范

一、总则

1、遵守和维护国家各项法律、法规和政策。关心企业，热爱本职工作。

2、工作主动热情，文明服务，努力维护企业声誉，对客户态度可蔼，尊重客户。不卑不亢。

3、努力学习，不断提高业务水平和服务技能，严格遵守公司一切规章制度，勤俭节约，爱护公物。

二、服从领导

1、领导安排的工作应认真完成。对领导的安排有不同的意见时，可以提出，在安排未作改变前必须严格遵照完成，同时可向上一级领导申诉。不服从安排者，可对其停岗1—3天，情节严重者直至开除的处罚。

2、完成工作时若遇特殊情况或克服不了的困难，应立即向领导汇报。因隐瞒事实造成的损失，由当事人全部承担。

三、现场管理规范

1、遵守作息时间，不迟到，不早退，上岗之前做好准备工作。销售现场作息时间：

8：00（刊出广告当日提前半小时上班）—18：00（留值班人员值班，值班人员下班时间根据项目具体情况决定，值班人员第二天可9：00上班），特殊情况以临时安排为准。公司销售经理对现场销售人员进行电话或现场考勤，凡迟到、早退者除按公司规定进行处罚外，公司销售经理还将在每周例会上点名批评并对其进行20—80元不等的罚款。其罚款标准是：迟到、早退1—30分钟扣款20元，以此类推。迟到、早退超过2小时，以旷工处罚，除按公司规定进行处罚外，公司还将对其进行停岗3天（工资和误餐补助停发），并按每旷工一天罚款的标准处罚。包庇者照此标准进行同样的处罚。

2、现场销售主管根据工作情况安排轮休，并将轮休安排上报公司销售经理，原则为每周休息一天，周六、周日不安排休息，如有特殊情况，现场销售主管和销售经理有权随时中止轮休，销售人员一律不存假、补假。病假须有区级以上医院证明，事假必须提前申请并经领导同意后方可执行，事假一天以内由现场销售主管审批，三天以内由公司销售经理审批，三天以上由总经理审批。

3、爱护公司及项目现场的一切设施设备，造成损失照价赔偿。

4、坚守工作岗位，认真做好本职工作，工作时精神饱满，不玩忽职守，不得进入与自身工作无关的区域。现场销售主管有权对工作热情不高、精神不佳及离岗者处以停岗一天处罚。

5、工作时间内不聚堆、闲聊，不嘻笑打闹，不经批准不准会客。违反者可处以停岗一天处罚。

6、工作时间不吃东西，不听放收录音机，不谈私事，不饮洒，不做与工作无关的一切事情。上班时间不准在售房处睡觉。违反一次，罚款50元。

7、上班时间不得在售房处吸烟。违反一次，罚款20元。

四、仪表、仪容

1、工作时只能穿工作装，工作装每天保持平整。

2、工作时只能穿不露趾皮鞋，皮鞋保持清洁光亮。

3、勤洗头洗澡，保持个人清洁卫生。

4、一律短发，男员工头发不盖耳，女员工的不过肩，不得染发。

5、除结婚戒指以外不佩戴一切装饰物品。

6、勤剪指甲，不得涂有色指甲油。

7、男员工工作时间必须打领带。

公司销售经理和公司领导有权对现场销售员的仪表进行督导，如发现仪表不符合规定的，令其立即改正，所耽误时间以事假计算，并处以每次20元罚款。

五、环境卫生

1、现场销销售主管负责安排每天的清洁值日。

2、维护售房处地面、墙面、门窗及售房处通道的清洁。

3、售房处内部物品码放整齐，桌面不得堆放报纸、书籍、包等与工作无关的东西，保持桌面清爽、整洁。

4、保持桌凳摆放整齐，客户走后立即恢复原状。

5、不随地吐痰、不乱丢废弃物。

现场销售主管可随时对每个现场进行检查，不合格者，对现场责任人处以50—100元的罚款。

六、工作牌

1、员工当班时必须佩戴工作牌，发现没佩戴工作牌一律罚款20元。

2、工作牌如有遗失，应立即向办公室报告，否则，按未佩戴工作牌处理，补办新工作牌须向公司财务部交工本费人民币10元。

3、员工调动工作或调离时应将有关物品和证件交回办公室，否则不予办理相关的手续。

七、电话礼节

1、电话铃声一响，必须在两声以内接听。违反一次，对现场销售主管处以20元罚款。

2、拿起话机首先用普通话问侯：“您好，（项目名称）”。接听电话一律用普通话。违反一次对当事人处以10元罚款。

3、认真听清对方讲话，电话机旁应常备记事本、笔，作好客户电话记录，如对方要找的人不在，必须问明是否需要留言。

4、挂断电话时，务必等对方挂断后，自已再轻轻放下话筒。

5、工作时间非紧急情况不准打私人电话，打私人电话及接听私人电话每次不得超过两分钟，打私人电话每天不得超过三次。违反一次，对当事人罚款20元。

八、团结协作

1、同事间应相应尊重、相互帮助、相互理解。

2、不可背后对上司、客户、同事评头论足，或散布流言蜚语，滋生事端。

3、经常进行业务切磋。

4、主动为接待客户的销售员做好协调工作，如倒茶、送资料、补充解释等。

5、一个销售员在接待客户时，未接待客户的销售员必须认真听取该销售员的介绍，待客户离开后互相讨论，吸取经验，指出不足，提出改正意见。

九、接待礼节

1、客户来访必须起身迎接。

2、待客户先入座自已再入座。

3、入座后必须为客户送茶。

4、接待过程中，坐姿端正，不可背靠座背。

5、微笑服务，上班前调整好自已的情绪，不能将个人不良情绪带入工作中。

6、接待客户耐心、热情，不可露出不耐烦的态度。

7、对客人的批评、建议虚心倾听，作好记录，不能处理的及时向上反映，并跟踪针对此意见的改进措施的落实，将结果告知客户。

8、陪同客户参观工地必须给予客户必要的照顾。

9、必须严格按照销售口径向客户解说，不向客户许下不能完成的诺言。

10、违反者销售经理及现场销售主管有权中止其对客户的接待，可对其处以停岗1—3天处罚。

十、学习规范

1、平时必须重视本行业的动态，观注每日的相关文章及广告。

2、熟悉企业各方面情况，熟悉所销售开发项目简况、房屋的方位、布局、各房间面积、功能、装修标准、朝向以及建筑过程和现行售价等相关内容。

3、定期进行市场调查，随时了解成都市房市动态变化，上交调查报告。

4、每月写一则自已的典型售房案例的详细经过并加以评述。

5、参加销售部业务学习。

6、每日一篇销售日记，记录并分析当天的工作状况。

对违反者处以下岗及停职学习处罚。

十一、接待规范

1、每个项目排定销售员接待次序，按次序接待客户。

2、按次序应接待的销售员不在场时（不论何种原因），由下一位销售员接待，未经主管同意，不得中途更换销售员。

3、由老客户带来的新客户，由老客户指定的销售员接待。

4、原则上确定客户归属以客户第一次接触的销售员为准，如客户第二次以上来访，而第一次接待的销售员不在，客户也未提及曾经来访，第二次以上的接待的销售员完成销售，销售奖金按一人一半计算。

十二、职业道德

1、销售人员必须严守公司销售策略、销售进度、企划、公司重大决策、管理办法等重大机密。

2、维护公司利益，维护销售管理中心集体形象，不得以达到个人目的直接或间接牺牲公司利益，严禁将客户介绍到其他公司。

3、销售过程中讲解做到全面、准确、实事求是，不得恶意隐瞒对客户不利因素夸大有利因素达到销售目的，杜绝任何欺骗行为，克尽职守。

4、销售人员严禁合同一签订、佣金一提取就事不关已的思想，应坚持售前售后一个样。

对违反第一、二条员工，处以下岗，情节严重者予以辞退，并赔偿因泄密而造成的经济损失，将追究经济及法律责任。

对违反其他条款者，唯利是图者，合同纠纷多，客户投诉多，人际关系恶劣者，外以下岗。

罚款统一上缴公司财务部，作为公司销售业务费用列支。

机关工作人员日常行为规范 篇3

第一节语言文明待人礼貌

第一条提倡见面时互致问候，工作中使用普通话和文明用语。倡导来有迎声，去有送声，帮有谢声，咨询请教有说明声，未能解决有抱歉声。如“请”、“您好”、“请进”、“请坐”、“请用茶”、“谢谢”、“请原谅”、“对不起”、“没关系”、“再见”、“走好”等。

第二条与人谈话时，语言表达要得体，谈吐文雅，不能夸夸其谈，粗门大嗓，禁止说粗话、脏话。对别人讲话不赞成时，可发表个人看法，不能讥笑讽刺对方。

第三条接听电话时，态度积极、友善。要及时接听电话，不宜让对方等候。拿起话筒，应先问候“你好”或说“请讲”，再报本单位名称或姓名。通话中要态度谦和，语音适中，通话内容要简明扼要，节省时间。上班时间不得长时间打私人电话。

第四条进入他人办公室要先敲门。无事不得打扰他人。

第二节着装整洁仪表大方

第五条工作人员衣着要整洁得体、端庄大方，遇有重要活动提倡男同志穿西服，女同志着职业装。

第六条在办公区内，不能袒胸露背，不能光脚或穿拖鞋。男同志不得穿短裤、背心；女同志不得穿吊带服装、超短裙。

第七条男同志不准留胡须和长发、不剃光头；女同志不得浓妆艳抹、染指甲、留长指甲。

第八条在办公室坐姿要端正，不能将腿脚搭在桌椅上；站立时不要身倚墙壁、柱子等；工作时间不得在办公室躺卧。

第九条在办公室与他人在一起或参加公务活动时，不要抠鼻孔，掏耳朵，修指甲，脱鞋袜等。

第三节优质服务工作有序

第十条对到机关办事的人员，要周到服务。对所办事宜，要迅速办理；答复问题要全面、具体、明确使办事人员明确规定，熟悉程序，清楚内容。

第十一条对基层反映的问题和要求，要坚持“马上就办”，不推诿、不扯皮、不刁难、不贻误；对不合理要求和一时不能办理的，要做好解释工作。

第十二条非工休、午休时间不得长时间进行文体活动，如遇有电话或紧急公务，应停止活动及时办理。

第十三条干部职工原则上不能携带家属子女进入办公区，确因家庭困难需接送子女上学、上幼儿园需要进入办公区的，要管好自己的子女，不得干扰其他工作人员的正常办公。

第四节遵守时间维护纪律

第十四条按时上下班，不迟到，不早退。

第十五条不能擅离职守、随意串岗或无事去别的科室逗留。

第十六条不得在办公时间和办公区内长时间拉家常。

第十七条参加会议或活动，应严格遵守时间，自觉关闭通讯工具。参加重要会议，为保密起见，不得携带通讯工具入场。

第十八条参加会议时不得趴在桌上或打瞌睡，不得脱鞋，不得交头接耳，随意走动或频繁出人会场。如有急事须离开会场，应放轻脚步，轻声开门关门。

第五节维护公德遵纪守法

第十九条认真学习党纪、政纪和国家的法律法规，做到知法、懂法、守法，严格遵守各项规章制度，坚决同以权谋私、贪污腐化、行贿受贿等腐败现象和违法行为作斗争。

第二十条严禁在办公场所进行扑克、麻将等娱乐活动；严禁到不健康的场所娱乐、消费；严禁购买、传看渲染色情、暴力、迷信和低级庸俗的书刊和音像制品；严禁传看黄色信息；严禁酗酒、赌博和打架斗殴。

第二十一条严禁参加“法轮功”等邪教组织和其他非法组织；严禁参与封建迷信活动；严禁组织、纵容和参与集体上访。

第二十二条敬老爱幼，家庭和睦，建立科学、健康、文明的生活方式。第二十三条同事之间要真诚相待，互相关心，互相爱护，互相帮助，互相支持，团结友爱。

第二十四条在办公区内，不得大声喧哗，嬉笑打闹。在公共场所和其他禁止吸烟的场所不得吸烟。

第二十五条外出时，必须遵守公共秩序和交通规则。乘坐公共交通工具时，要按先后次序和先下后上的秩序上下车。要主动给老人、幼童、孕妇和伤、病、残人员让座。严禁携带违禁物品。在运动、购物、餐饮、娱乐等场所，要自觉遵守有关规定，积极维护良好秩序。

第二十六条爱护公共财物，做到不侵占、不损坏。当发现他人有侵害行为

时，要及时制止或检举揭发。当公共财产遭受自然灾害时，要挺身而出积极抢救。

第二十七条遇到人民群众生命财产安全受到严重威胁时，必须见义勇为，积极救助。

第六节安全管理上岗规范

第二十八条对公共财物要妥善保管，落实安全防范措施。个人现金、有价证券及贵重物品不要存放在办公室内。上班时间办公室无人时必须关门上锁，下班时必须关好、锁好办公室的门窗、抽屉、文件柜等。

第二十九条值班人员要尽职尽责，严禁擅离职守，认真履行交接班手续。值班时，要认真搞好来电、来文的记录和接收。对陌生人要进行详细询问，遇有紧急情况要妥善处置，并迅速向领导和有关部门报告。

第三十条禁止在办公室内乱拉、乱接电源线；不准私自改变房间内的线路布局；使用的电器严禁超负荷；下班时，必须将各类电器关闭。

第三十一条爱护公共消防器材和设施，严禁将易燃易爆等危险品带入办公区；严禁在防火通道、楼道内堆放物品和焚烧废纸、废物。

第三十二条汽车、摩托车、自行车等各类车辆均应在指定地点整齐停放，并注意上锁，以防丢失。严禁无证驾车、酒后开车和超速行车等违章行为。

第三十三条自觉遵守各项保密规定，严守保密纪律。

第三十四条机关工作人员要佩带工作证上岗，以示本人身份。证件严禁转借、复制、伪造和涂改，丢失要及时补办。

第三十五条到外单位办事，要自觉遵守所到单位有关规定，需要登记或出示证件时，要主动配合。

第七节讲究卫生保护环境

第三十六条积极参加绿化、净化、美化环境的有益活动；自觉爱护花草、树木和各种公益设施，做到不攀折，不践踏，不乱砍乱伐，不乱刻、乱涂、乱画。

第三十七条禁止随地吐痰和便溺；不乱扔果皮、纸屑、烟蒂等废弃物；不乱搭乱建，乱堆垃圾；不随意排放污物等。

第三十八条积极参加环境卫生扫除活动。经常清扫办公区、宿舍区、楼道等公共场所。办公室内要保持卫生清洁，办公物品摆放要整齐有序。

第三十九条积极参加全民健身活动，提倡坚持做工间操，采取多种方式加强体育锻炼。

第四十条严格执行卫生防疫的有关规定。办公室、会议室、宿舍区要定期搞好消毒，经常开窗通风，减少细菌、病毒的传播途径。

第四十一条养成良好的卫生习惯，预防各种疾病。如发现传染病疫情，必须迅速报告防疫部门和医疗机构，及早隔离治疗。第八节外事交流热情友好第四

十二条积极学习掌握外事礼仪，自觉遵守外事活动中的国际法和有关国际惯例。

第四十三条遵循平等互利的原则，尊重各国国家元首、国旗、国徽等，尊重各国、各地区的风俗习惯，坚决杜绝一切破坏与他国友好关系的行为发生。

第四十四条自觉维护各国外交使节的各项权利，不以任何方式强制他国接受自己的意志，不以任何借口干涉他国内部事务。

第四十五条积极通过各种正当、有效渠道加强同各国、各地区的交流与合作，吸引各国、各地友人为吕梁经济和社会各项事业发展贡献一份力量。

第四十六条在外事活动中，要仪表整洁，举止端庄，稳重自持，尊重对方，不卑不亢，落落大方，表现出中国人的气质和风度。

办公室工作人员日常行为规范 篇4

为了进一步加强公司作风建设，营造现代、健康、文明的工作氛围，促进公司办事效率和工作水平的提高，树立办公室人员的良好形象，根据公司领导要求，制定本规范。

第一条仪容仪表

1、头发：头发需保持干净整齐、无异味、无头屑；头发不宜过短，不准剃光头，不准漂染或留怪异的发型。女同志头发长于肩部者应束发或者结发髻；男同志鬓角不宜长于耳部、发尾长度不触及上衣领口。

2、指甲：指甲应经常修剪，保持清洁。女同志涂指甲油要求颜色与皮肤颜色相同或相近。

3、胡须：男同志不得蓄须。

4、口腔：随时保持口气清洁，工作期间不准食用有异味的食物。

5、化妆：女同志化妆应淡雅洁净，切忌浓妆艳抹，不宜用香味浓烈的香水或同时使用2种以上的香水。

第二条着装

6、上班时着装应整洁大方。男同志不得穿背心、短裤，女同志不得穿吊带装、漏脐装和超短裙。

7、鞋袜：鞋面应保持清洁，不得穿带钉子的鞋，不得穿使脚部过于暴露的鞋子，如拖鞋、鞋拖等。女同志着裙装时鞋跟以半高跟为宜。

第三条行为

8、立姿：男同志应双脚平行，大致与肩同宽，身体正直，双肩稍向后展，头部抬起，双臂自然下垂，站立过久时，可以稍息，但双腿不可叉开过大或交换过于频繁。女同志应挺胸收颌目视前方，双手自然下垂，叠放或相握于腹前或双手交叉放于背后，双腿基本并拢不宜叉开；禁忌的立姿有：随意扶、拉、倚、靠、趴、蹬、跨等姿势，双腿叉开过大或双脚随意乱动。

9、坐姿：应保持上身挺直，把双腿平行放好，不得傲慢的把腿向前伸或后伸；正式场合或有尊者在座时，不应该坐满座位，大体占据三分之二的位置即可；交谈时，不可身靠座位背部；要移动椅子时应把椅子放回原来的位置，并摆放整齐。

10、上下楼梯应遵循右侧通行的原则，不得跑步上下楼梯，人多时不得拥挤。

11、在通道、走廊行走时要放轻脚步，走右侧的中间位置。

12、公司内与同事相遇时应相互问候或点头行礼表示致意，与领导相遇应停止进行，行问候或点头行礼。

13、出入他人房间无论房门是否关闭，要先轻轻敲门，听到应答在进入房间。进入后，需要回手关门，不能大力、粗暴。进入房间后，如对方正在谈话，要稍等静候，不要中途插话，如有急事要打断时，要把握机会，而且说：“对不起，打扰一下”。

14、在公司任何场所谈话以使对方听清楚并且不影响他人工作为宜，不得大声谈笑、唱歌或打口哨。

第四条用餐

15、按时用餐并排队领用餐具和食品。

16、节约用餐，不得浪费。

17、用餐时注意保持地面和餐台卫生。

第五条 办公室

18、桌面和墙壁不得做任何标记，不得粘贴或悬挂任何与工作无关的物品。

19、桌面只可以摆放电话、电脑设备、笔筒、水杯等物品；待处理文件和已处理文件不能散放于桌面，要及时存放在文件架内，所有桌面用品要摆放有序，整齐美观。长时间离开办公室，桌面不得有书籍、稿纸和文件等。

20、办公室人员打扫各自卫生区要周密细致。

21、重要文件、资料要随时存放，注意保密工作。

22、合理设置空调温度，办公室、会议室等办公区域，空调温度不得低于26摄氏度，无人时不开空调、开空调时不开门窗；下班离开办公室后应注意随手关闭电灯、复印机、电脑、空调等设备，杜绝长明灯。对办公室电源、插座等电气设备要定期进行除尘，杜绝消防隐患。

23、办公室工作人员根据情况，就近负责走廊、大厅电灯的开关，发现走廊、洗手间等公共场所卫生，公共设施运行出现问题时要及时通知公司物业部。

24、值班人员应严格遵守有关值班制度，防火防盗，按时开、落锁；夜间值班室卫生由当日值班人员打扫，做到干净整洁。

第六条电话

25、电话来时，听到响铃，至少在第三声铃响前取下话筒。

26、接听外线电话，首先以“您好，新象城”来问候，接听内线电话以“您好，××部”来问候。电话结束时礼貌道别，待对方切断电话，自己再放话筒。

27、通话简明扼要，不得在电话中聊天。

28、对不知名的电话，自己不能处理时，可坦白告诉对方，并马上将电话交给能够处理的人。在转交前，应先把对方所谈内容简明扼要告诉接听人。

29、工作时间原则上不能接打私人电话，必要时应使手机，并且时间不超过三分钟为限。

30、通话声音以保证对方听清楚而不影响周围人办公为宜。

31、通话时有电话要接听，需征得对方同意，用最简洁明快的方式结束谈话。

32、办公区域应避免走动中接打电话，需要接打时应就近在不影响他人行走或办公的地方接打。

33、个人通讯工具应24小时开机，时刻保持畅通。

第七条社会交际礼仪

34、在约定时间内接待客人，避免迟到，有事不能按时赴约时应提前通知对方。

35、不得在楼外、通道等非接待区域与客人长时间交谈。应引导客人进入接待区域，端上茶水，并在落座后开始接谈。

36、客人来访而需接待的人不在时，应礼貌地接待对方，能解决的问题应主动为其解决。

37、无论是接待机关内部同事还是接待外来客人都应主动、热情、大方，微笑服务。

38、根据具体情况来决定恰当的送行方式。一般客人以送至门口为宜，重要客人应送至办公楼以外。

39、陪同领导或年长者，礼让领导或年长者在前或在中间；

40、出入门、上下车、乘电梯主动礼让；

41、接待重要客人或开会

A、初次见面，要自我介绍；集体会面，为首的应主动自我介绍，之后应把其他同事介绍给客人。

B、介绍时，应按职务级别或年龄大小顺序介绍；直接见面介绍的场合下，应先把地位低者介绍给他位高者。若难以判断，可把年轻的介绍给年长的。

C、在自己公司和其他公司的关系上，可把本公司的人介绍给别的公司的人。

D、把一个人介绍给很多人时，应先介绍其中地位最高的或酌情而定。

E、男女间的介绍，应先把男性介绍给女性。男女地位、年龄有很大差别的，若女性年

轻，可先把女性介绍给男性。

42、见面应问好，对方问好，要相应回答；

43、握手时职务高或年长者先伸手，互相之间避免交叉握手。握手时用普通站姿，并目视对方眼睛，握手时背要挺直，不弯腰低头，要大方热情，不卑不亢。伸手时同性间应先向地位低者或的年纪轻的，异性间应先向男方伸手。

44、名片的接受和保管：

A、名片应先递给长辈或上级。

B、把自己的名片递出时，应把文字向着对方，双手送出，一边递交一边清楚说出自己的姓名。

C、接对方的名片时，应双手去接，拿到手后，要马上看，正确记住对方姓名后，将名片收起。如遇对方姓名有难认的文字，马上询问。对收到的名片妥善保管，以便检索。

第八条办公用品

45、按规定申领办公用品。所有部门从办公室申领的用品均为集体财物，要妥善保管、正确使用，不能占为己有，离职时须交还。

46、对于可以重复利用的用品，必须重复利用，节约每一张纸、每一支笔、每一滴水、每一度电。

47、正确使用办公用品，如因个人使用不当而造成浪费者，需按规定赔偿。

第九条值班制度

48、交接班要准时，交接情况要全面准确，尤其是一些未办或正在办理的事项，保持信息传递及时、完整、无误。

49、实行节假日公司领导值班制度。值班人员所处理的急难事务要向值班经理及时汇报。

50、在值班期间，遇到投诉问题或客人拜访领导的时候，应及时根据相关制度进行处理。

第十条会议制度

51、按时参会不迟到，有事及时请假。

52、参加会议应将电话置于振动模式或关闭，确实需要接听时，应走出会议室接听。

53、认真做好会议记录，严禁交头接耳。

第十一条出席宴会

54、应早于客人抵达。正式宴请要按桌次和席位就坐；

55、领导、主人、主宾讲话或敬酒时，要暂停进餐，停止交谈，注意倾听，不喧宾夺主，不酗酒。

56、退席时，应礼让主宾和客人先行离开；

57、遇事早退应表示道歉。

第十二条 禁止行为

58、在工作时间睡觉、聊天、吃零食、化妆或吵闹。

59、语言粗俗，带有攻击或侮辱性质。

60、擅自毁坏和动用单位消防器材和防火设施。

61、损坏花木。

62、衣帽不整。

63、满身酒气。

64、工作期间打扑克、打麻将、玩游戏等。

区委办公室工作人员日常行为规范 篇5

2．严守工作纪律，遵守作息时间，上班提前20分钟到，自觉做好各包干区的卫生。不迟到，不早退，有病有事要请假。参加活动守时，不能参加事先请假。不在上班时间到食堂吃饭，不串岗，不玩游戏，不做与工作无关的事情。

3．尊敬领导，尊重同志，待人真诚，见面主动问好，使用文明用语。进领导办公室先敲门，经允许再进入，不随意翻动办公室领导和同事的物品。接待来人站起相迎,接听电话礼貌问候.4．关爱集体，爱护公物。积极参加集体活动，认真完成集体交给的任务，维护集体荣誉和形象。

5．同事之间友好相处，平等待人，虚心学习他人的长处和优点，互相团结，互相帮助。经常与主任、同事交流工作、学习、思想等情况，尊重他人合理化建议和意见。

6．刻苦学习，勤奋工作，主动承担任务，创新工作方法，甘于吃苦，自觉奉献。

7．诚实守信，言行一致，不说谎，不弄虚作假，知错就改。做到“今日事、今日毕”，“当日情、当日报”。

8．自尊自爱，自信自强，正确对待困难和挫折，失败不灰心，不气馁，不嫉妒，不偏激，保持心理健康。坚持锻炼身体，积极参加有益的文体活动，遵守活动的要求和规定。

9．自觉保持办公环境的整洁有序。不大声喧哗、不在走廊上奔跑，吐痰入盂、废纸入篓、烟头入缸、剩茶入茶叶篓，文明使用卫生设施。

监控值班人员日常工作规范要求 篇6

1.严格遵守值机制度，做好交接班工作，确保网络安全，保证通信网络畅通。

2.应及时对机房各类通信设备和配套设备进行巡视，发现问题及时排除和处理，并通知相关部门人员和向上级领导汇报。

3.熟悉业务和掌握机房内各类故障的应急操作步骤。

4.按时完成日常各项维护作业计划。

5.负责填写好值班日志。对系统工作及机房温、湿度等进行详细、正确的记录。保持机房内操作维护手册、图纸资料和原始记录的完好，不随便带出机房和毁坏。

6.负责保证日常的机房内设备和环境清洁。

7.认真完成各种临时工作，如工程拨测、网元备份等等。

8.负责机房安全、保密工作，严格保证信息安全。

客服日常工作制度 篇7

客服日常工作制度

一、上班时间：（白班晚班轮换）

白班08:00-17:00

两人

（张莉娟、曾涛玲）

晚班17:00-01:00

两人

（鄢彩娇、曾婷婷）

常班09:00-18:00

两人

（段琪、王春）

每月四天休息，休息时间由当月排班表执行，晚班客服下班时间原则上以01点为准（值班除外），如还有客户在咨询，接待客服工作自动延长。

二、每位客服三本记录本。

1.问题登记本：在工作过程中，每遇到一个问题或想法马上记录下来，并且每周将本子交给负责人汇总处理。

2.服务统计本：在工作中要学会记录，记录自己服务的客户数量，成交的客户数量计算转化率，学会做事，学会思考，才会有进步。

3.交接记录本：白班晚班交接时，登记好移交客户的情况，哪些事情是要赶紧处理的，哪些潜在客户是需要去联系的。

三、新产品上线前，由客服组长负责给客服上课，介绍新产品，客服必须在新产品上架前掌握产品属性。新的客服有权利要求客服组长介绍自己想了解的产品，也有义务去认识所有产品。

四、接待好来咨询的每一位顾客，文明用语，礼貌待客，不得影响公司形象，如果一个月内因服务原因收到买家投诉，根据具体情况进行处理分析给予相应的措施与处罚。

五、每销售完一笔订单，都要到交易订单里面备注自己的工号，插上小红旗，以抓取订单计算提成，如没备注，少算的提成自己承担损失。

六、上班时间不得迟到，有事离岗需向主管请示且请假条需主管签字方成效，如需请假，事先联系部门主管，参考员工薪资管理制度。

七、上班时间不得做与工作无关的事情，非QQ客服，除阿里旺旺外，一律不准上QQ、私人的旺旺、看视频和玩游戏，严禁私自下载安装软件。发现第一次违规罚款10元，第二次30元，第三次开除。

八、保持桌面整洁，保持办公室卫生，每天上班前要清洁自己办公桌，禁止放一些杂物

九、公司新员工入职后，由部门主管安排新员工进行上机操作培训工作，一人带一个，上手最快的，可以提前转正。

十、严格恪守公司秘密，不得将同事联系方式、客户资料等随意透露给他人，违者按公司相关条例处罚，情节严重交由国家行政部门处理。

十一、没顾客上门的时候，多巡视巡视网店后台、看看自己家店铺有没有什么问题漏洞、宝贝描述的各项数据有没有出错、也可以经常逛逛同行的店铺，了解同行们的客服是怎么工作的。也可以上一些时装网站，了解当下一些主流趋势、以便自己推荐的时候言之有物。并将学习到的东西记录到本子上。每发现一个宝贝数据类的错误奖励X元，每提供一项好的建议被采纳奖励X元。

十二、所有罚款作为部门活动经费，由财务统一收取并公布。

十三、其他未尽事项由部门经理决定。

附则：

客服电脑使用规则：

1.2.3.使用期间不得访问除淘宝、新浪、网易、腾讯等大门户站以外任何网站，如有工未经允许不得私自在电脑上使用U盘、MP3等任何移动存储介质。未经允许不得私自在电脑上安装任何程序、插件。

作需要，先请示负责人。

4.第二章 日常工作流程

每周对电脑进行一次全面杀毒，消除安全隐患。

进店前

熟悉掌握自家产品的知识，打字迅速，掌握客服标准用语。

咨询中

太极法：接——卸——打

接-不要反驳客户的观点，先认真倾听。

卸-借力打力，借用客人自己的观点佐证自己的观点。

打-取得主动权后，诱导顾客走进自己的思维。

根据情况标准回答，遇到突发情况随机应变，处理不了马上上报。

拍下后未付款

谁的顾客谁跟进询问催促，注意方式方法。自动拍下的顾客由当天的值班客服全程跟进。

成交后

付款成功第一时间制作出订单确认表，让客户确认订单详情，尽量避免退换货，客户确认无误之后，负责打单的客服立刻打印快递单并填写快递单号。

客户订单信息确认表

货号：

尺码：

颜色：

数量：

备注：

收货地址： 物流方式： 联系电话： 联系人： 离开

完成的交易有备注事项的务必记得备注。

红色：标准单

黄色：快递有特殊要求

绿色：需要延时发货

蓝色：有赠品、退款信息

紫色：其他备注信息。

标注顺序：1号客服、发顺丰快递、由于尺码未确认等确定了再发货（需先填写单号）、赠送小礼品并退还5元钱。

交易完成之后或者谈崩之后，记得欢送以及期待客人收藏、关注。

附则：

一、交接班流程

1.2.3.值班过程发生的问题，应在本班中积极想办法解决并报告相关领导。在交接过程交接班人员必须严肃认真，交接要详细、明确、并当面履行交接手续。接班人员要提前10-15分钟达到工作岗位，做好交接班准备。

中发生的问题，由交接人员负责处理告一段落后再进行交接。接班人员应积极协助，尽快处理完毕。

4.值班人员换班一定要事先征得相关人员同意后方可换班，若因换班造成脱班现象，双方均应承担责任。

二、退换货流程

服装、鞋帽、箱包等类所退换商品要求具备商品收到时完整的外包装、配件、吊牌等；购买物品被洗过、穿过、人为破坏或标牌拆卸的不提供退换；所有预定特殊尺码、代购商品等恕不退换。

换货流程

退货流程

第三章 客服标准用语

总原则：进来了咨询的顾客就不能这么轻易的放他走！

欢迎语：

1.客人进店

顾客：在吗？/你好！/直接震屏！回复：

欢迎光临名美服饰XX店，我是客服XX，很高兴为您效劳！

2.客人咨询



XX款你们有货吗？有XX颜色吗？

有

→ 您好，咱们这款有货，而且现在打XX折哦（报优惠活动过去）

→ 您眼光真不错，这款面料非常舒服，而且款式也是当下最流行的哦，我也非常喜欢这款。（基于事实基础赞美客服选的款）

没有→ 您眼光真好，这款是咱们的爆款，暂时脱销了

→→要不您看看这几个同类的款有您喜欢的吗？

库存问题  尺码问题

宝贝描述里的尺码表：

我身高XX体重XX 穿什么型号的？

收集C店和商城的评价数据，对购买过的顾客进行尺码回访，接受回访并提供数据的客户赠送5元消费券煽动二次消费。

我腰围XX臀围XX穿什么型号的？

根据尺码表对照，客户实际测量的数据+5

我平时穿28的，在你们家要穿什么码的？

亲，因为每个品牌的码数可能会有略微的不一样，咱家28对应的就是L码，建议您看下咱家L码的详细数据，对照下合适与否。



亲，咱家默认是发申通快递，如果申通到不了您那里，麻烦您告知我们使用何种快递。并根据实际情况补拍运费差价。

 实拍色差问题 物流问题

亲，咱家的产品都是100%实物拍摄，并且后期经过技术调色，色差是相对较小的。但由于每个人用的显示器不一样，色差是永远无法避免的。



亲，非质量问题在不影响二次销售的前提下（吊牌包装齐全、没有破损、没有弄脏、没有洗涤的），咱们商城是七天无理由退换货的哦，往返的邮费买家承担。当然你也可以花几毛钱购买退换货保险，如果一旦发生退换货那运费可以由保险公司承担。

（如有需要，可将详细的退换货流程发给顾客）

3.讨价还价

a.顾客：太贵了，第一次你给我便宜点，以后我还会来买的。以后我会介绍朋友过来买的。

回复：亲，非常感谢支持哦，您完成这笔交易之后您就是咱们店铺的VIP会员了，以后您这个旺旺来咱家购物就能享受相应的折扣的哦。

允诺型： 退换货问题

b.顾客：谁家的XXX才XX钱，你们家的太贵了。

回复：

第一段：亲，外观一样的东西也有档次区别的呀，汽车的最低配置和最高配置能相差几万块钱呢，结合咱家用的原料以及咱们的做工、售后服务来算的话，这条裤子价格还是非常划算的。

第二段：我也不否认您说的那个价格，但是毕竟一分钱一分货，您也可以多比较比较，其实我觉得，买东西的时候咱们更多的去在意价格，但是咱们使用的时候更在意的却是这个东西的质量，如果您能选择咱家，我们会在我们力所能及范围内给您最大的优惠和最优质的售前售后服务的。

c.顾客：少点我就付款了。/包邮我就付款了。

回复： 武断干脆型： 对比型： →提出的价格合理：

第一步：引导顾客走向多买多优惠的方向，提升客单价。

亲，单价产品我们恐怕很难那个价格，您可以考虑XX元买一个搭配套餐，这样算起来也不止优惠了这么多的哦。

第二步：实在不行就答应，引导顾客收藏下宝贝和店铺。

好吧，亲，我就自作主张给您包邮了，记得帮咱家收藏一下宝贝和店铺哦。

→提出的价格无理：亲，这个价格咱们真的非常遗憾，您可以再多考虑一下，相信价格也不是您考虑的唯一因素。你考虑好了随时M我哈。

d.顾客：我支付宝里钱不够了。/我支付宝里刚好就只有XX钱了。

回复：

→价格差不多：好吧亲~那您就按照您支付宝的余额来付款吧，咱少赚点，让您方便点，能尽快的穿上咱家的裤子，这也是我们乐意看到的。

→价格差很多：没关系的亲，您看您什么时候方便充值，我们尽量给您预留下这个款，您付款了就立即安排给您发货，当然，也别让我们等太久哦~ 借口型： 4.其他礼貌用语

需要客户暂时等待的：亲，您稍等，马上帮您查询，您可以先看看店里其他产品。

忙碌时：亲，不好意思哦，店里现在比较繁忙，让您久等了。

购买之后：亲，非常感谢您的信任，完成本次交易后您就是咱家店里的VIP会员了，您以后购物可以享受最低9.8折的优惠哦，您可以收藏下咱们店铺,方便您下次回来逛。

咨询未购买：亲，感谢您的光临，非常遗憾没能跟您完成这次交易，希望您可以收藏下咱家店铺，以后咱们每半个月都会陆续有新品上架，也会相应的有些促销活动，再次感谢光临~

发货物流：亲，我们会在1-3个工作日内给您发货，您大概3-7个工作日能收到货哦，具体收货时间要根据物流以及当地的派件情况确定。

物业客服日常案例分析 篇8

案例1：苦口婆心——业主存心为难物业公司怎么办？

某小区入伙不久，一户业主不顾物业管理分公司的劝阻，硬把空调的室外机装在了主面外墙上。督促其整改的责任，就落在了负责监管装修的物业管理人员崔为民身上。

第一次，崔主管到业主家交涉，给业主讲述了小区安装空调的有关规定，并指出空调应当安装在指定的位置，否则会破坏小区的整体外观，向他提出必须拆下来重新安装。可业主一点说话的余地都不给，就硬把崔师傅推出了门（搞物业管理的既要吃得起辛苦，又要受得了委屈。能够受得了委屈而又不打退堂鼓，是一个成熟的物业管理者的重要标志）。

第二次，崔主管又上门做业主的工作，这一次他不单是给业主讲述小区对空调安装的管理办法，还和业主天南海北地聊起了家常，力求缩短双方感情上的距离。业主显然没有上次那样生硬，但只是答应再考虑考虑（物业管理的工作经验往往就是这样从一次又一次的碰钉子中积累起来的）。

第三次，崔主管在一天后敲开了业主家门，和业主坐下来谈了很久。不仅给业主讲述了该物业管理服务的理念和特色，还诚恳地征求了业主对物业公司的意见和建议，并对业主提出的从入伙、装修到入住所遇到的种种问题，给予了有理有据地说明和解释。许久，业主笑着说：“老兄，你这股认真劲让我服了！我原来觉得你们这也管那也管，不舒服，总想“叫劲”。听你这么一讲，明白了你们还是为业主好、为小区好。你放心，我一会儿就叫人把空调改过来。” 至此，崔主管长出了一口气，问题终于圆满解决了。

【案例分析】：有些事情出了问题，可能原因并不在事情本身办得是否妥当。此 处不顺当，完全可以到彼此“鼓包”。要想很好地加以解决，关键是要找准症结所在。如果发烧都当感冒治，那是庸医的做法。

案例2：直接对话——外籍客户产生误解怎么办？

一天下午就要下班时，某小区服务中心来了两位女士，一位是韩国驻华大使馆的外交官夫人，一位是她的翻译。那位年轻一点的翻译小姐上来就发脾气：“你们通知8月中旬通煤气，怎么又说要推迟，中国人办事就是拖拖拉拉。”负责接待的工作人员笑着解释：“很对不起，我们原来接到煤气公司的通知是8月中旬通气，现在他们又发来了延期的通知。”翻译小姐仍一脸的不高兴，“这位可是外国朋友，耽误了她的时间简直太不象话！”在旁观察了一会的服务中心主管这时走过来，示意接待人员暂停解释，先对韩国女士点头致意，然后看着翻译小姐说：“小姐，您也是中国人吧？”（这句问话很有艺术性，不卑不亢、不轻不重，明是无心、实是有意）。翻译小姐脸腾地红了，低下头。主管接着说：“由于不可预见的因素而导致事情拖延的情况在中国有，在国外也有。现在的现实是管道煤气确实通不了，这肯定会给大家的生活带来不便。如果您需要用罐装液化石油气过度，我们物业公司会尽全力给您们提供帮助。”（不掩饰和回避问题，主动提出解决方案，表现了全心全意为客户服务的精神）。翻译小姐怔了一下，回头用朝鲜语对韩国妇女复述。韩国女士脸上的神情稍稍变得轻松一些，她和翻译交流时，朝鲜语中偶尔夹杂着几句英语。主管见机主动用英语与她对话，说：“十分抱歉给您带来不便，当您需要时，我们会尽可能地帮助您。”说着还将物业公司的联系电话写在纸条上递给她，“请您理解我们工作的难处，我想我们今后一定会在一起愉快地共处。”韩国女士惊讶中露出愉快的神情，也用英语回答：“很抱歉错怪你们，希望您理解我的心情。我担心我丈夫吃不上可口的饭菜，所以十分着急„„”说着大家都笑了起来。第二天上午，那位韩国女士又给服务中心打来一个致歉的电话，电话中双方谈论得非常愉快。此后，彼此成了朋友。

【案例分析】：物业管理的服务对象既有中国人也有外国人，既有本地人也有外地人。一种双方都熟悉的语言，往往就能轻而易举地搭起了沟通和友谊的桥梁。看来物业管理工作者真的需要练练语言功夫，多学几手，争取“见什么人说什么话”。

案例3：有难必帮——客户遇到特殊困难怎么办？

一天下午刚上班，某公寓A座14层刚刚入住的业主找到某物业管理公司，询问关于电话过户的事情。业主是一位六十多岁的朝鲜族老太太，儿女在国外工作，普通话说得不太好。客户服务中心的工作人员请老人先坐下，倒了一杯水，请她不要着急慢慢讲（问好、请坐、再敬茶，标准的接待程序）。老人说了好一阵儿，才把事情说清楚：她家的电话是入伙时从开发商那买来的，所以牵扯到过户问题，但不知道过户手续怎样办，还有到哪儿去办。工作人员明白了老人的意思后，耐心地做出解答，并告诉她：“过户需要户主的身份证原件和105元钱的过户手续费，在北辰购物中心斜对面的电信局办理。”（物业管理人员应当熟悉与客户日常生活密切相关的事务的办理部门以及办理程序，这样才能当好他们的管家和顾问）听完后，老人面露难色。老人瘦弱的身体和语言上的不便，自己去办理确实会有一定的困难。想到这点，工作人员用征询的口吻跟老人说：“您把身份证给我，我帮您办怎么样？”老人听到后非常高兴，放心的把证件留了下来。第二天中午休息时间，这位工作人员帮助老人办理了过户手续。当将过户证明文件和发票送到业主家时（受客户之托代为办理涉及财物的事情，要注意交接清楚，以免过后引起不必要的纠纷），业主十分感激地说：“太谢谢你们了物业公司了，不然我真不知什么时间能办成，太感谢了。”工作人员笑答：“不用谢，您以后有什么困难事，就跟我们说，我们会竭尽所能帮助您。”老人非常满意地笑了。【案例分析】：“有难必帮”是一种服务追求，但不是一种管理责任。因为物业公司的管理服务范围是有明确界定，不可能也没有义务包办一切。那些属于份内、那些属于份外，我们自己应当清楚，同时也应当让客户明白。这样，有能力做份外事时，客户就会领情；无能力做份外事时，客户也不会怪罪。

案例4：胜似亲人——遇到走失的老人怎么办？

秋天某日中午时分，某小区物业管理公司办公室工作人员都正要准备吃饭，只见护卫二班副班长王波，领着一位老人走进办公室，大家忙起身上前询问。不料老人说了一大堆莫名其妙的话，搞得工作人员一头雾水，只好转而问起了王波。原来王某例行巡逻时，在1号楼的三层发现这位老人在不停地敲击着电表箱的门，觉得很蹊跷，便上前询问老人有什么事情需要帮忙的。不曾想老人忽然漫无边际地说了一句：“这楼梯的门怎么打不开了，我怎么回家呀？”王某更觉得奇怪，猜想这位老人可能在精神上有毛病，出门后找不到回家的路，走错了房间。他脑海中快速闪动，忽然想起老人是住在1609室的，平常自己根本就不出家门，只有在家人陪伴下才会出来散散步（所有物业管理人员都应当熟悉小区客户的基本情况，这样遇到一些意想不到问题，处理起来能够避免不必要的周折）。于是，王某亲切地对老人说：“您家不在这儿，我带您回家吧！”他搀扶老人来到1609室，按了很长时间门铃，然而里面始终无人应答。没办法，只好将老人领到办公室。弄清事情原委后，分公司经理连忙吩咐工作人员把业主档案拿出来，找业主的电话号码给业主打电话。与业主取得联系后，工作人员仍顾不得吃饭，给老人倒水，与老人聊家常（无论长幼尊卑，善待所有客户，体现了良好的职业修养和服务意识）。虽然老人的话，东一榔头西一棒子，根本听不懂，但大家还是很耐心地微笑着陪伴着他。过了一刻多钟，业主来到办公室，看到因迷路走失的父亲安然无恙，和在场的所有工作人员一个一个紧紧握手，不停地说着感激的话：“多亏你们这么负责，照顾我父亲，他有点老年痴呆症，脑子胡涂，如果真的走失了，可就麻烦大了。”

【案例分析】：人口老龄化引发的一系列问题，日益得到社会的普遍关注。在住宅区物业管理中，如何关爱老人，已经成为物业公司面临的一个重要课题。解决得好，不仅能够提高自己的管理服务水平，而且还可以创造新的商机。

案例5：物业管理也要反腐败

（一）笔者所认识的C公司总经理即将迁往新址办公，在共进午餐时谈起了新址办公楼的一些情况。在洽谈租赁合同时并不十分顺利，但还算正常，当时其租务部向 C公司推荐装修公司，C公司反问如果另行指定装修单位是否可以时，得到了肯定答复，只是被告知空调系统以及消防控制喷淋系统需要由大厦指定单位来做。可是到了C公司委托的装修单位前来与物业管理部门接洽时，该部门提出了一系列难以达到的要求和条件，极尽刁难之能事，最后迫使C公司不得不委托大厦推荐的Z公司负责其租区的装修工作。以后的事实证明，Z公司不是一个好的装修公司。首先，该公司的设计能力较低，设计人员缺乏足够的经验和创意能力以及对客户意图的领悟能力；其次，该公司现场管理混乱，各工种工序无人协调，竟然还要求客户派人到现场监督；再次，工程质量非常一般，工期延误了很长一段。这样一个资质水平的装修公司怎么有资格成为一幢高级涉外写字楼的唯一指定装修单位呢？实在太让人生疑了。

（二）E公司董事会就写字楼选择问题费了不少精力，看过不少楼盘，最后选择了一家地处某涉外商圈的著名大厦，高高兴兴地与该大厦签订了租赁合同，开始安排装修工程时，不高兴的事就来了。原来这个大厦虽然没有像前面提到的那个大厦那样指定装修商，但有一个“怪癖”，就是所有进驻单位必须采用大厦提供的窗帘，而且必须由大厦负责安装。殊不知窗帘也是整个装修设计的一个有机组成部分，怎么可以分开呢？E公司的领导人们为此苦恼不已，但最后还是拗不过对方而被迫就范。

【案例分析】：物业管理作为第三产业的组成部分，其服务性的特征是十分明显的。对于从事这一行业的企业或个人来说，牢固树立客户至上的理念是一个基本要求。本人非常同情案例其中的C公司和案例二中的E公司，同时也非常为那些“同行”们的所作所为而汗颜。在各类物业项目中，其客户经常会有一些专业性的服务工作需要委托承包商去做，按照行业惯例和一般条件下物业管理公约或租赁合同的要求，物业管理部门应对这些承包商给予正确的指导和严格的管理，监督各承包商遵守相关的规定，确保物业项目内的正常管理秩序得到维护，最终使各方面权益得到有效保障。在有些项目中，物业管理部门做出指定承包商的规定可能有其特定或合理的原因，但正常情况下也应该不是一家（这不包括涉及楼宇自动控制系统、消防控制及喷淋系统和其他个别有必要由大厦直接安排的项目）。个别物业管理机构或其有关负责人搞强行指定或变相强行指定承包商的做法，有违行业的职业道德，在一定程度上侵害了租户或使用单位的合法权益，应予纠正。案例6： 警惕“问题公司”

（一）数年前，北京某综合性物业项目当时的市场部经理谈到正在洽商租赁写字楼适宜的W公司时，曾对笔者说：这家公司可能有问题，我们不打算让它进来。可是大约在一个月之后，这个W公司已经在安排办公区域的装修事务了，足见其神通广大。W公司的办公室装修得很豪华，并大量采用了昂贵的木制装饰；该公司的职员们的风格也于写字楼内的众多国际商务机构中的外企职员不同，颇有“另类”的感觉，但薪金待遇绝不输给他们。后来，有该公司总裁在五星级酒店与港商对摔XO，最后港商服输称臣的故事；还有这个总裁喜欢歌星名模，某最傲慢的名模被他用两万美金摆平了的传闻。还是这个总裁，曾异常恐惧地在自己豪华的办公室里向物业管理人员诉说：有人要杀我，我好害怕。这位总裁最后确实被杀了，是被活活殴打致死的。被打死后，曾经是他的追随者的凶手们把尸体装入特大的旅行袋运出了他所住的高级公寓，并弃尸于外地某公路边的农田里。这是一个在全国有重大影响的特大金融诈骗案，它导致了二三十个涉案银行行长受审被捕，也成了电视剧的创作素材。前不久某电视台还拨出过根据这一案件改编的电视剧情节。

（二）一九九九年的某一天，A公司经营的写字楼来了一群不速之客。这是Y公司老板带领其下属来洽谈写字楼租赁问题。租赁意向基本达成了，Y公司老板又把北京市市政府某委员会抬出来招摇了一番，还提出建议：干脆我们把整个大楼买下来怎么样？Y公司入驻后，业务十分忙碌，人员来来往往，老板进出乘坐豪华奔驰，一派款像。后来听说业务不顺利，开始欠租，并且绝口不再提购买整幢大楼的事。作为业主的A公司便向Y公司发出了数道催款通知，其后又发出了最后通牒，Y公司仍没有反应，只是不再经常有人来上班。A公司就立即对Y公司租区采取了封门加锁的极端措施。Y公司老板这时已不知去向，甚至连他的大多数雇员们也不知道。最后Y公司神秘地补交了部分欠租后悄然离去。Y公司走了，公安局来了。原来，Y公司在租房时所使用的营业执照文件是伪造的，Y公司老板涉嫌诈骗千万余元人民币。数月之后，在深圳警方的一次针对当地某诈骗集团的搜捕行动中，意外地捕获了这位“老板”。

【案例分析】：“问题公司”是当前市场经济过程中不可回避的一道浊流。这些公司以诈骗、制售假货为生计，谋求赚取非法利益，并不时引发一些涉及刑事犯罪的案件。作为物业经营管理单位，有义务配合协助工商管理和公安部门对这类公司进行查处。在物业项目招租招商过程中，应建立核查程序以杜绝非法公司混入。对租户或项目内小业主有关人员的管理方面，也需建立必要的管理程序和管理制度。无论发生经济犯罪还是发生刑事案件，对物业项目来说都不是什么好消息，都可能对物业项目未来的经营带来负面影响。发生过凶杀的公寓即成为凶宅，没有人再愿意租住。

案例7：保安酒后殴打学生案件

2003年1月2日，某高校物业管理中心的两名保安，外出吃饭，由于喝酒过量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，强行要一名学生送俩人回宿舍，学生没有理会，俩人强行抓住学生，发生了纠缠，并且动起手来，俩人将该学生的眼睛打碎，伤及眼眉。该学生被送往医院救治，眉骨处缝合3针。事发后，其他学生报告给学校保卫处，校保卫处立即将两位保安人员送往派出所，经查属实，被拘留审查。物业管理中心知道此事后，立即由中心主任和主管副主任前往医院看望学生，并表示慰问。同时决定在学生住院期间，每天负责送饭给打伤的学生。在核实了事件发生的情况后，按照规定，对两位保安做出开除的决定，扣罚当月工资，罚款500元。学生家长得知此事后，由于同处一城，立即向学校提出要求，赔偿伤病和精神损失，还要物业管理中心做出检查，否则就要在报刊上予以曝光，还扬言与学校领导很熟，一句话就可以让后勤集团的领导下台等等。针对此情况，物业管理中心进行了分析，认为此事发生在保安下班后，个人喝酒过量所导致的，系个人行为，与物业管理中心无关，物业管理中心只是有教育不严的问题。为此，不予理会，仍然每天送饭到医院，并且为其熬制鸡汤等补养品，悉心照顾着学生，一直到其出院为止，并为其交付了住院费和医药费。在这期间，学生家长多次威胁，并四处找人，物业管理中心也没有对其要求做出大的反映，一直拖了近一个月。最后，学生家长提出了让学生补考的要求，不再提要物业管理中心检查等要求了，物业管理中心立即联系了学生处，做出了缓考的决定，解决了学生因伤没有参加期末考试的问题，此纠纷也得到了圆满解决。

【案例分析】：保安打人首先违反了《中华人民共和国治安管理处罚条例》第二十二条第一款“殴打他人，造成轻微伤害的。处以l天至1 5天的拘留。”由于殴打部位在脸部，’可能会造成他人留下疤痕，因此构成了伤残罪，依据《中华人民共和国刑法》第二编分则，第四章侵犯公民人身权利、民主权利罪第二百三十四条“故意伤害他人身体的除3年以下有期徒刑、拘役或者管制。”但是，保安系下岗后自己行为，与物业管理中心无关，物业管理中心不应该承担经济赔偿责任和法律责任，但应承担教育和管理职工的责任，并且物业管理中心在处理此事中一直以人道主义出发，坚持为被打学生送饭，还为其支付了医药费和住院费，做到了仁至义尽，并以冷处理的办法，最后解决了问题，可以值得借鉴。

案例8：枯枝掉落砸伤行人案

2003年5月30日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求，1、负责医疗费：

2、补偿精神损失费；

3、支付营养费等约3400元，并提出了附加条件，即爱人已怀孕，如保不住道理和应承担的责任，直至解决了纠纷，同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。

案例9：楼宇玻璃掉落砸坏小车案 2003年9月lO日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午l2时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。

【案例分析】：第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任。我们有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。《合同法》第374条规定： “保管期间，因保管人保管不善造成物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿。第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任。《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。

案例10：大风刮倒了危树，砸坏了私人的财物

北京的大风天容易发生刮倒大树的事件，今年6月10号中午12：30一场大风刮倒了居民区内的一棵粗大的加杨，砸在了再议。物业管理中心没有表示同意，也没有表示不同意，只是说先看病，我们请示领导后再说。期间，其爱人多次催促要求答复，物业管理中心在咨询律师后，了解到砸伤行人需要赔偿，但可以不赔偿精神损失费和保证怀孕的胎儿，因此经多次谈判，达成了共识，赔偿了医疗费1300多元，解决了纠纷。

【案例分析】：枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题，全部责任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无理要求，必须持慎重的态度。该物业管理中心的做法比较合适，不与其发生正面的冲突，先了解法律上的规定，明白了处理的程度后，再与受害人进行谈判，摆明二层住户的玻璃窗上，砸坏了窗户，砸碎了玻璃，幸好没有伤着人。原车辆工程学院实验室内的一棵大洋槐的一枯枝被风刮落，掉在一辆桑塔纳车上，砸坏了车的前挡风玻璃，幸而也未伤及人。为此，住户和车主均向物业公司提出索赔，原因是物业公司对树木养护不当，应赔偿一切损失。而物业公司认为树木的折断是外力的作用，不可预见。因而不应赔偿，但是物业公司还是迅速派人维修了住户的窗户，并将汽车送往修理厂修理。经过此事，物业公司绿化部立即对全校的树木进行了检查，发现了39棵危险的树木，立即以学校的名义向园林局打了紧急砍伐危树的申请报告，并获得了批准，消除了安全隐患。此事反映了绿化的养护管理上还有不细的问题，特别是枯枝砸车事件完全可以避免，因为枯枝可以见到，只要细加修整就可预防此事发生。案例11：楼上漏水维修费应由谁承担? 2002年某高校143单位8号的住户苏某发现厕所顶棚往下漏水，于是与楼上住户赵某交涉，要求将厕所的防水再做一遍，并且费用要由赵某承担，赵某以自家没有装修为由不予理会，苏某多次要求解决未果，因此将赵某告上了法庭，但在庭审中由于苏某的证据不足而败诉。于是苏某将自家的厕所顶棚重新更换。2003年1 1月某日，苏某家的厕所项棚的面积漏水，苏某又到赵某家查看原来暖气管的阀门被赵某弄坏，大量暖气水流到地面，造成大量向楼下渗漏。苏某又向赵某提出更换厕所地砖，重做防水的要求。由于以前的纠纷，上过法庭，赵某持意不肯。于是苏某找到物业管理中心，要求给予解决，物业管理中心了解情况后，又亲自到两家进行了调查，发现是由于管道多年未修，已经腐烂，需要更换，管道系学校售房给个人时承诺由学校维修的公共部位，因此，维修费应由学校支付。物业管理中心向学校上报了申请专款的报告，并经批准，再与两家协商后达成共识，将赵家的防水重做一次，并保证使用与原地砖颜色相近的材料，从而解决了两家的纠纷和矛盾。

【案例分析】：楼上漏水是造成邻里之间纠纷和矛盾的一个重要因素，及时解决漏水问题有利于维护业主之间和睦共处的关系。在《中华人民共和国民法通则》的第83条明确规定“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”因此，由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。过错责任原则以过错为要件，因当事人一方的过错造成的后果，就由过错者承担责任负担费用；没有过错就没有责任，那么费用的承担就适用公平原则，由双方公平分担。本纠纷由于是学校承诺的公共部位长久使用，管道损坏所致，所以应由承诺方学校支付维修费用。

案例12：施工现场摔伤学生要求赔付案

2002年5月，某大学校内的一个暖气井被施工的大车压坏，需要修建，由于白天行人较多，改在夜晚施工，白天只是将压坏的井进行了围挡，晚上九点多钟时，施工人员刚刚撤去围挡，放上了施工牌，但还未挂上指示红灯。一名学生骑着自行车直奔欲修理的暖气井而来，一头扑倒在地，磕破了手脚，磕掉了两颗门牙。施工人员立即将学生送往校医院，治疗了伤病。事后，该学生提出了索赔，要求我们物业公司赔偿他的医药费和精神损失费一万元，同时该学生所在系院的领导也找我们，学生和系院以施工单位没指示灯为理由，要求必须赔偿。物业公司也以该学生未看施工牌子理由，拒绝支付。经过反复协商，最后施工单位赔偿了学生的医药费和2000元的营养费。

【案例分析】：施工现场的管理要正规化，不能随意，在施工之前一定要有所提示，安装指示红灯，防止意外事故发生。此事件的原因是施工单位围挡不及时，未先安装指示红灯，才造成了学生不慎掉入井内，受到伤害，施工单位负有管理责任，但学生也有不看指示牌，快速骑车而掉入井内。根据《建筑法》第四十四条指出“建筑施工企业必须依法加强对建筑安全生产的管理，执行安全生产责任制，采取有效措施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生”，第四十五条指出“施工现场安全由建筑施工企业负责”。既然施工单位负有安全责任，因此，需要赔偿学生一定的损失。

案例13：妥善解决下水道堵塞问题

一层住户私自改动下水管道，造成二层污水外溢某大学教工宿舍28单元二层一住户家的下水往外流污水，住户将情况报告给物业公司后，维修人员迅速赶到现场。此楼虽然是过去建造的丙级楼，下水管道时有堵塞，以前只是一层冒污水，而从未发现二层也往外冒的现象。为此，检查了一层的住户，原来，一层住户是学校刚搬进来的住户，在装修中私自将自家的下水另外做了管线，通到了污水井，而将自家的原出水口堵塞住，因而形成了总管道堵塞后，污水从二层住户往外冒的现象。此问题是虽然一层住户不应该私自将下水道改线，但关键的原因还是管线太陈旧，不符合现代生活的要求。根本解决的办法还是要更换下水总管线。为此，物业管理公司经与学校协商从房屋公共维修基金中出资更换了总管线，解决了住户的下水堵塞问题。

【案例分析】：根据《物业管理条例》第五十条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途”。业主依法确需改变公共建筑和公用设施用途的，应当依法办理有关手续后告知物业管理企业。住户私自改变下水管道，并未按照程序报批，也没有告知物业管理公司，应由住户负责，但由于学校老楼的公用设施老化，造成一层经常堵塞，一层住户才将下水管道移位。学校也应负担一定的责任，整改管道才是解决问题的根本办法。案例14：供暖试压发生了异常的案例

2002年10月3 l，某大学进行供暖试上压时，发现化工与材料学院的一实验室内出现了异常，暖气水从一个洗手盆往外冒，破坏了整个打压工作。物业公司的维修人员立即赶到现场，经检查发现，原来该实验室在装修时请校外施工队负责装修，校外施工队在施工过程中，私自将洗水池的下水接到了暖气管上，致使暖气上压后，出现往外冒的现象。维修人员立即截断了下水管，堵住了出水口，暂时解决了外冒的情况。此事引起了学校的重视，对此事做出了通报，批评并处罚了该院领导和实验室，并重申了所有施工必须经过物业公司审批，并由物业公司监督施工，以保证质量。

【案例分析】：此事反映了学校一部分老师和领导对装修问题的不重视，私自请无资质的施工单位施工，出现了不应该出现的问题。按照《建设工程质量管理条例》规定，应由施工方赔付，但由于实验室请的是无资质队伍，无法索赔，只能做行政上的处理，关键还应提高各级组织的质量意识和对《建筑法》知识的了解，依法办事，防止此类问题的出现。

案例15：家属小区绿地被业主种植香椿、葡萄等杂树怎么办? 某高校家属物业小区的绿地近年来，不断被一些业主种植上香椿和葡萄，绿地变成了杂树林，这些占地的业主得到了实惠，每年有所收获，但却占用了广大业主的绿化用地，颇有微词。物业管理中心起初进行了劝阻，但收效甚微，一些业主仍然我行我素，不听劝告，继续收获丰收的果实。物业管理中心感到有点失控，于是，贴出公告要求在五日内自行清除种植的香椿葡萄，逾期将强行解决，再统一恢复绿地。规定的期限到了，但仍有部分人未按规定清除杂树，为此，物业管理中心将此情况向城管部门作了汇报，并提出了恢复绿地的方案，征得城管部门同意后，物业管理中心自行动手开始对香椿等杂树进行了清除。清除刚刚开始，就有业主用电话向城管和园林局进行了举报，投诉物业管理中心私自砍伐树木。园林监察人员和城管部门的执法人员立即赶到现场，由于已与城管进行过沟通，他们得知是为恢复绿地，美化小区所采取的措施，立即向群众作了解释，首先肯定了物业管理中心规划绿地的做法是正确的，同时指出小区的绿地是全体业主共享的资源，还告诉业主重新规划绿地是得到有关部门同意的，从而得到广大群众的拥护，树立了物业管理中心的形象，也为不遵守小区物业管理的业主上了一堂教育课，使得重新规划绿地的方案得以实施。

【案例分析】：业主私自种植杂树的现象在高校的小区中普遍存在，特别是一层的校园内更是屡见不鲜，在改变居住环境的同时，还要建立居住文明的再造。小不管则成大乱，对违规的苗头一旦露头，就要坚决制止，否则会四处滋生，蔓延开来，造成被动的局面，再行解决就不容易了。物业管理部门一定要利用业主公约实行管理和服务，保障广大业主的利益，体现“三个代表”的思想，一切问题就会迎刃而解。

案例16：宽带网安装过程中的纠纷 2002年6月5日，某物业公司与北京市电信部门签订了安装宽带网协议，委托北京市电信部门对家属区内的居民住宅楼进行安装宽带网，在施工中不慎将103单元6号住户吴××家的电线打断，致使该户电路断电，事发后，施工单位进行了抢修，并接好了电线，但由于电工的疏忽接反了电线，而该住户又出差在外，长达一个星期未在此居住，等出差回来后发现冰箱未启动，存放里面的食品全部发臭，而且冰箱已无法除臭。为此，住户向物业公司提出了因施工损坏了他的冰箱为理由索赔要求物业公司赔他电冰箱的要求。物业公司以不是施工单位，并以找不到施工单位为理由拒绝赔付。住户也以不解决此问题不交物业管理费相对峙。

【案例分析】：此事虽是施工单位施工时造成的，但物业公司也负有监管的责任，应由施工单位负主要责任，物业公司负一定责任，应由两家共同出资购买同样冰箱，赔付住户吴××，才能解决此纠纷。案例21：谁来承担助动车被盗的责任？ 时间：2005年7月27日 地点：**小区**号楼 人物：601室业主 投诉方式：来电

投诉事由：助动车停在无人看管的车库内，进出小区大门需凭停车牌，但小区内仍发生多起助动车失窃事件，业主要求物业提供整改措施。小区管理部回复：

1、小区多次张贴告示，提醒居民加强自我防范，把车辆停入有人看管的收费车库。2、2004年10月管理部与居委会、业委会共同张贴过关于发放小区助动车进出凭证的告示，说明进出小区的助动车发牌是内部安全防范的一个措施，不承担保管与失窃赔偿责任。

3、管理部从2005年8月1日开始采取小区内中门晚12点关，早5点开的封闭管理措施。

4、管理部将进一步加强保安巡逻和安全防范的工作措施。

【案例分析】：

1、《上海市非机动车管理办法》第14条规定：居民住宅区应当设置非机动车停车场地，由物业管理单位实施管理；第15条规定：实行停车收费管理的非机动车停车场地，因管理不当造成非机动车丢失、损坏的，非机动车停车场地的设置单位依法承担赔偿责任。

2、我们需要根据合同的范畴来理定职责。物业管理公司对小区没有行政化的管理职能。物业管理合同的签约双方是平等民事主体，即物业管理公司与业主之间签订的合同，其性质应为服务，而非管理；物业管理合同属服务合同，管理只是服务的一种形式。对业主被盗是否承担赔偿责任，要视物业管理服务合同的具体约定进行分析。若物业管理合同中明确约定，物业管理公司对业主被盗承担一定的赔偿责任，则物业管理公司的义务相应加重，如果物业管理公司不履行服务合同的约定义务，是造成失窃事件发生的惟一原因，则物业管理公司应承担全部责任；若物业管理公司失职，与失窃事件的发生存在一定因果关系，但仅是原因之一，则应根据具体情况来确定物业管理公司的责任范围。

3、主要看业主与物业双方就停车方面达成的协议或约定，此案的业主是车辆没有停放在有人看管的车库造成车辆失盗，而有些业主车辆停放在有人看管的车库造成失盗，物业和业主的协议中如果注明收取的是停车费，既场地租用费，而不是看管费，物业公司一样不用承担责任的。

案例22：物业管理公司应如何对业主的装修进行监管？ 2005年，某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前提下，派员进入其尚在装修的房屋内，将业主自行安装的窗框拆除并拿走，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：小区管理部虽出具了书面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本的法律常识，同时要求小区管理部对在该事件中给业主造成的损失进行赔偿。

注：

1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；

2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》，但业主表示拒不整改。

【案例分析】：

（一）、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任？

（二）、作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。值得注意的是：在签订协议时，小区管理部应当告知业主在装修时的禁止行为。例如：不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房屋外部颜色；应考虑楼层楼板承载力；不影响毗邻房屋的安全使用；不影响其他业主的正常使用等等。其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，小区管理部应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

二、小区管理部是否应对业主的违约（违章）行为承担管理不善的责任？

物业管理公司作为受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，因此，物业管理公司是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。但是，如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时告知有关部门或业主委员会，物业管理公司就违背了物业管理合同的义务，此时应当承担相应的违约责任。综上可知，本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观，且没有履行对业主自身行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与支持。

案例23：如何解决“群租”问题？“群租”问题谁来管? 案例：某业主来电反映，﹡﹡小区﹡号﹡楼房屋出租给十几个人居住，承租人经常半夜大声喧哗，还在南阳台随地小便等，使左邻右舍的正常生活都受其影响，非常烦恼。曾向小区管理部反映多次，一直未得到解决，要求物业公司加强这方面的管理。

事件经过及处理： 小区管理部获此信息后，曾多次联系出租该房的业主，上门沟通并告知其房屋“群租”的危害性和对相邻业主带来的安全隐患，但收效甚微。为此，管理部针对小区类似情况，协同居委会、派出所、外来人口管理办公室对“群租”人员加强管理，情况有所好转，但无法根除“群租”现象。案例分析：

一、小区管理部对业主出租房屋有没有控制权？ 针对目前大规模蔓延并愈演愈烈的“群租”现象，褒贬俱有，我们究竟该如何认识这种现象？又该如何对待这种现象？物业管理公司有没有权力对业主房屋的出租进行控制？这些问题对物业管理公司来说也比较棘手，房屋公共设施的过度使用，保安、保洁工作人、财、物的投入增加，提高了物业公司的管理成本，却难逃“物业管理不够尽责”的舆论指责，物业公司怎么管？房东是业主，保安对进出人员询问，都是房客，怎么可以阻拦？目前对于“群租”没有相关的法律、法规可以适用，物业公司是无法可依、无权管理的。不仅物业公司，即便是相关职能部门也难有作为。而且物业公司是没有执法权力的，即便是有法律依据，也不是靠物业公司就可以禁止“群租”的。

根据《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的有关规定，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。而实际情况是，一套120平方米的小三房即便隔成10间出租，也符合这条规定。这就让想管的执法部门师出无名。此外，如果是二房东出租的，工商部门可以“非法经营”来干涉，但业主直接出租，则工商也无能为力。而外来人口登记、税收等方面的制度也只能规范房东和租客，并不能规范“群租”这一行为的本身。

二、业主自身怎样维权？

变了质的“群租”居住条件脏、乱、差，而“群租”的大规模蔓延又徒增民怨，更重要的问题还在于这些变了质的“群租”隐藏着众多的隐患，涉及不少的社会问题和社会公共安全，为此相邻业主忧患重重，怎样保护自身的利益不受侵害，靠谁来维权？我们建议：业主自身可以通过《业主公约》的形式对“群租”的行为作出规定。这个《业主公约》也不是绝对的禁止，而是自治的规范。经业主大会通过的《业主公约》效力等同于合同，如有业主违反，是可以向法院进行诉讼的。这样，业主就可以自律自管，保障业主的正当权利。

三、类似的案例并不鲜见，呼吁相关法律、法规的建立和健全 正是因为“群租”现象的产生有其合理性，才得以漫延，而产生的矛盾和纠纷又异常突出，且目前又缺少相应的法律、法规来调整，因此我们才呼吁早出台相应的地方法规来规范“群租”。只有法律作出了规定，有关部门才能依法行政，而“群租”的隐患才能降到最低。

但对于整个“群租”现象而言，一刀切的取缔恐怕并不合适，毕竟“群租”是租赁关系的其中一种。所谓“法无禁止皆可行”，正是由于缺乏法律、法规的明确定义和规范，对于目前市场上的“群租”就难以管理。