聊城市物业管理办法

聊城市物业管理办法（通用8篇）

聊城市物业管理办法 篇1

《聊城市物业管理办法》已经2013年2月5日市政府第18次常务会议通过，现予发布，自2013年4月1日起施行。

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，提高城市管理水平，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条 本办法适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理等活动。

第四条 物业管理应当按照开发建设与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、社会化管理。

第五条 市住房和城乡建设委员会是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县（市、区）人民政府住房城乡建设部门或房地产管理部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

行政执法、财政、民政、物价、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

第六条 各级人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导和协调，建立并完善物业管理部门联席会议制度。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理有关的工作。

第七条 各级人民政府应当积极制定扶持政策，采取措施，引导推动旧住宅区、商业区、工矿区以及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业管理，促进物业服务行业发展。

第二章 前期物业管理

第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照以下原则来进行：

（一）同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域；但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；

（二）物业项目内有规划市政道路或自然河流穿越的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；

（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

第九条 建设单位申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用证明、建设 2 项目规划设计方案和地名核准文件等资料向物业所在地县（市、区）物业主管部门提出划分物业管理区域的申请。

物业主管部门应当自受理之日起20日内，在征求物业所在地街道办事处或乡（镇）人民政府的意见后进行划分登记备案并书面告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域在商品房买卖合同中向物业买受人明示。

第十条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请，由街道办事处或乡（镇）人民政府会同县（市、区）物业主管部门进行审查，确需调整的，应于5个工作日内予以确认并在物业管理区域内进行公告。

第十一条 在物业管理区域内，建设单位应当按照不低于建设工程项目总建筑面积千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物业服务用房。物业服务用房要求具备水、电、采光、通风等正常使用功能，且满足客户接待、档案保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等服务功能。

第十二条 建设单位在报批规划时，应在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并将物业服务用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。

规划行政主管部门应在《建设工程规划许可证》中注明物业服务用房的性质和面积。

房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，不得将经过规划确定、前期物业管理备案的物业服务用房纳入可销售商品房屋许可范围。

建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房一并申请登记。房产登记机关在房屋登记簿上应对物业服务用房予以记载，登记产权人为物业管理区域内的全体业主。

第十三条 物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房以及按规划要求配套建设的中小学校、会所、幼儿园、车库、车位等，应当严格按照国家、3 省有关规定进行配套建设，由所有权人申请办理房产登记手续，且不得擅自改变其规划用途。

第十四条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第十五条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于三个或者物业项目建筑面积低于三万平方米的，经县（市、区）物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第十六条 建设单位在物业销售前，应当制定临时管理规约，并在物业项目的销售场所进行公示。

临时管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等依法作出约定；有关约定不得侵害物业买受人的合法权益。

第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属声明文件等资料报县（市、区）物业主管部门备案，并在商品房预售时将上述资料作为商品房买卖合同的附件。

第十八条 建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第十九条 建设单位在物业交付使用15日前，应当与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）取得规划、消防、环保等主管部门出具的核实认可或者准许使用文件，建设工程竣工验收合格，并经过建设行政主管部门备案；

（二）供水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、宽带数据传输等市政公用设施设备，经综合验收后移交给相关专业经营单位；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求完成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐备；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第二十条 物业承接查验应按照下列程序进行：

（一）确定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料；

（三）查验共用部位、共用设施设备；

（四）解决查验发现的问题；

（五）确认现场查验结果；

（六）签订物业承接查验协议；

（七）办理物业交接手续。

第二十一条 建设单位应当在与前期物业服务企业办理承接查验20日前，向前期物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）承接查验所必需的其他文件。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第二十二条 建设单位应当依法移交给专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备。上述专业经营设施设备不作为物业服务企业现场查验和验收的内容。

第二十三条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。

第二十四条 物业服务企业应当自物业交接验收后30日内，持下列文件向县（市、区）物业主管部门办理物业承接验收备案手续：

（一）物业承接查验协议；

（二）建设单位移交资料清单；

（三）查验与交接记录；

（四）其他与承接查验有关的文件。

第二十五条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第二十六条 业主对物业管理区域内共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方式；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业提供服务；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。

第二十七条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则或者物业管理区域内的全体业主共同决定。

第二十八条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他应急处理事项的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府指导协助业主共同决定。

第二十九条 物业管理区域内业主已交付入住面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者入住户数所占比例达到百分之五十以上的，建设单位可以推荐业主代表作为临时召集人；临时召集人应当召集占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主向街道办事处、乡（镇）人民政府提出书面申请成立业主大会。

占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府提出书面申请成立业主大会。

第三十条 街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到申请之日起30内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由业主和建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的一半。

筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

第三十一条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内，向筹备组提供以下资料：

（一）物业管理区域划分备案证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房备案证明。

首次业主大会会议筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

第三十二条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下资料向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府备案：

（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单；

（五）法律法规要求的其他资料。

材料齐全的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当当场予以备案，并在备案后5个工作日内将备案资料抄送县（市、区）物业主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更的，应当及时办理备案变更手续。

第三十三条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者丧失民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第三十四条 物业管理活动中业主权利、义务及业主大会、业主委员会的其他职责，按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的有关规定执行。

第四章 物业管理服务

第三十五条 市物业行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案信息系统，对全市物业服务企业实行统一的资质信用动态考核管理。

第三十六条 业主委员会经过业主大会授权，可以通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。

属于前期物业管理阶段的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效前，与前期物业服务企业和新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清缴等事项进行协商约定。

业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。前期物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。

第三十七条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理和使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

第三十八条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起10日内，将物业服务合同报县（市、区）物业主管部门和物价主管部门备案。县（市、区）物业主管部门应当在备案完成后3个工作日内，将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡（镇）人民政府。

第三十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，还应当遵守以下规定：

（一）严格执行国家和省规定的物业服务技术标准、服务规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）确保消防等公共安全设施完好有效；

（四）建立各种突发事件的应急处理机制和工作预案；

（五）按照有关规定，将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示；

（六）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主关于改进和完善服务的意见和建议；

（七）配合社区居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

县（市、区）物业主管部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入该企业信用档案。

第四十条 物业服务合同期满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。双方同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同。

解除或终止物业服务合同的，双方应依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应提前60日通知。合同解除或终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行交接义务。

物业服务企业未履行通知义务以及办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

业主大会或者物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。

第四十一条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前3个月在物业管理区域内书面告知业主。

第四十二条 物业服务企业应当在物业服务合同终止后60日内，与业主委员会完成移交工作，也可以在业主委员会的监督下，直接向新物业服务企业办理移交。物业服务企业应当履行以下交接义务，并按约定撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第二十一条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）依法或依物业服务合同约定交接的其他事项。

未成立业主委员会的，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府申请办理交接代管，待新物业服务企业确定后，由街道办事处、乡（镇）人民政府将其代为保管的该物业项目移交资金、物品和资料转交给新物业服务企业。

第四十三条 实行物业管理项目经理执业信用备案制度。市物业行政主管部门负责建立统一的物业管理项目经理名册。

物业服务企业应向受托管理服务的物业项目委派指定项目经理作为负责人。除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职注册。

物业服务企业指定或者更换项目负责人的，应当及时告知业主并报县（市、区）物业主管部门备案。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第四十四条 物业服务收费区分不同物业类型分别实行政府指导价和市场调节价。推广物业服务分项分等级的“菜单式”收费机制，尊重业主的自主选择权。

普通商品住宅的前期物业服务费实行政府指导价，由市、县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由建设单位与选聘的前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定，并列入购房合同中。

已成立业主委员会的住宅小区及其他物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会或者业主、物业使用人与物业服务企业约定。

第四十五条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

第四十六条 物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业依约履行合同义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。对于无正当理由拒不交纳物业服务费的业主，业主委员会可以在物业管理区域内显著位置以公告形式进行催交。

第四十七条 物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉；引导物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和行业监督作用，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度。

物业服务行业协会可以根据物业服务项目类型、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

第五章 物业的使用与维护

第四十八条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照有关规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼宇显著位置公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并有权依照管理规约或装饰装修服务协议的有关约定，阻止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第四十九条 建设单位出售物业管理区域内的车库、车位的，应当在出售前办理车库、车位预售许可或者销售备案手续。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本物业管理区域业主需要后，建设单位可以 13 将车库、车位出租给本物业管理区域业主以外的其他人，租期不得超过6个月。车库、车位租赁费的标准按照价格主管部门会同物业主管部门制定的政府指导价格确定。

车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第五十条 占用物业管理区域内道路或者其他场地停放车辆的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主共同决定。车位场地使用费属于全体业主所有，主要用于停车场地的管理、维护以及补充业主大会和业主委员会的活动经费。

第五十一条 利用物业管理区域内共用部分设置户外广告或者从事租赁经营活动产生的收益，其分配应当由业主共同决定。未作出决定前，可以用于补充专项维修资金或者用作业主大会和业主委员会的活动经费。

第五十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当与业主签订服务合同，并服务到最终用户，保障服务质量。

物业服务企业应积极协助业主与相关专业经营单位签订专业经营服务合同。物业服务企业接受专业经营单位代收专业经营服务费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，且不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以业主欠交物业服务费为由限制或者变相限制专业经营单位提供服务。

第五十三条 本办法实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由市人民政府另行制定。

对列入市、县（市、区）旧住宅区改造范围的，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

第五十四条 建设单位应当就房屋买卖合同约定的保修期限、范围，承担所销售物业的保修责任；合同没有约定或约定不明确的按照国家、省有关规定执行。

在保修期间，建设单位未按规定履行保修义务的，业主、业主委员会、社区居民委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

第五十五条 物业保修期满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时修复，相邻业主应当提供便利。

第五十六条 物业保修期满后，物业管理区域内共用部分及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。维修费用经业主共同决定后，在专项维修资金中列支。

本办法实施前未交纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集额百分之三十的，业主委员会或者社区居民委员会应当通知相关业主补交或者续筹。补交或者续筹的比例和方式由业主共同决定。

第五十七条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备发生以下情形时：

（一）屋面防水渗漏严重危及人身财产安全；

（二）电梯因故障停运危及人身安全；

（三）高层楼宇二次供水设备故障导致供水中断；

（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（五）消防系统出现功能障碍。

经过房屋安全鉴定机构鉴定确认后，应立即进行维修或者更新。物业服务企业或者相关业主在征得业主委员会或者社区居民委员会同意后，可以直接组织实施维修或更新。维修工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应持经过审计的工程决算书和工程验收合格证明到物业主管部门办理划转维修资金手续。15 物业服务企业或相关业主未按规定及时实施维修或更新的，物业主管部门可以组织代修，维修费用在物业管理区域内公示后，从相关业主专项维修资金中列支。

第五十八条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、有关专业经营单位结清服务费用。

物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分账户中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第六章 社区物业管理

第五十九条 社区物业管理工作，应按照“县（市、区）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，物业主管部门指导，以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。

第六十条 县（市、区）政府、街道办事处（乡镇政府）、社区应把物业管理工作纳入社区建设。对暂时不具备实行专业化物业管理的住宅小区（楼），应组织安排专职人员进行保洁、秩序维护和公共设施维修；无主管单位的由辖区办事处组织落实，发生的费用由业主承担。对居住分散的住宅楼，应进行划片整合管理。

第六十一条 建立市、县（市、区)、街道（乡镇）三级物业管理工作考核机制。县（市、区）政府、街道办事处（乡镇政府）应细化目标责任，将物业管理纳入政府部门绩效考核体系，物业管理涉及的政府部门、相关专业经营单位及其主管部门，是物业管理工作考核的主要责任人。

第六十二条 物业管理、行政执法、公安消防、城乡规划、环境保护等部门应建立相关违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内公布投诉联系电话，对举报的违法行为应及时作出处理。

第六十三条 实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议制度由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

第六十四条 物业管理联席会议主要协调下列事项：

（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

（二）物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题；

（三）物业管理区域内发生的突发事件；

（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；

（五）需要协调的其他物业管理事项。

第六十五条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

第六十六条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

第七章 法律责任

第六十七条 违反本办法规定的行为，有关法律、法规已设定处罚的，按照其规定执行。

第六十八条 违反本办法有关规定，物业服务企业未按照规定报送物业服务合同、信用档案信息、统计报表等相关资料的，由物业主管部门责令限期改正； 17 逾期不改正的，可依据《山东省物业管理条例》处以三千元以上一万元以下的罚款。

第六十九条 违反本办法第二十一条，建设单位不履行交接义务的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可依据《物业管理条例》处一万元以上十万元以下罚款。

第七十条 物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的；

（二）未按照本办法规定对住宅小区综合验收进行监管的；

（三）未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（四）挪用物业质量保修金和专项维修资金的；

（五）未按照本办法规定召集或者参加物业管理联席会议的；

（六）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；

（七）其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。第八章 附则

第七十一条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

本办法所称业主大会，是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

本办法所称业主委员会，是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

本办法所称全体业主，在成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设，且建筑区划内住宅物业建筑面积占物业项目总建筑面积不低于百分之五十的居住区或居住组团。

本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

第七十二条 前期物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由市物业行政主管部门制订。

聊城市物业管理办法 篇2

伴随着城市化的进一步推进, 我国房地产市场飞速发展。住宅管理专业化进一步普及的今天, 我国物业管理也迎来空前规模。截止到2014 年底, 我国物业服务企业10. 5万家、管理规模164. 5 亿平方米、从业人员711 万、年营业收入3500 亿元, 百强企业虽仅占行业企业总量的0. 2% , 但年营业总收入850 亿元, 占全国物业服务企业年总营收的24.3% ; 管理面积32. 18 亿平方米, 占全国物业管理总面积的19. 5% 。①然而, 不容忽视的是, 我国物业管理中也存在着大量的问题。物业管理相关法律法规不健全, 业主大会法律地位不明确, 物业管理范围界限模糊, 物业管理行为不规范, 导致物业管理服务纠纷层出不穷, 严重影响社区稳定。

二、我国物业管理的立法现状

我国目前并没有一部调整城市物业管理法律规范的专门性法律, 有关物业管理的规则多散见于行政法规、部门规章、地方性法规以及地方政府规章, 物权法中也有所提及。2003 年6 月8 号国务院颁布了《物业管理条例》, 该《条例》的颁布标志着我国的物业管理正式进入了法制化和规范化发展的新阶段。[1]为了提高城市物业管理服务水平, 规范物业服务市场秩序, 2004 年3 月17 日建设部颁布《物业管理企业资质管理办法》, 并于2007 年11 月26 日更名为《物业服务企业资质管理办法》。2007 年3 月16 日上午通过的《物权法》, 也对物业管理的相关内容做了明确规定。经国务院重新修订的《物业管理条例》已于2007 年10 月1 日正式实施, 新《条例》对规范城市物业管理和维护业主合法权益做了进一步的完善。

三、我国物业管理中存在的主要问题

( 一) 物业管理立法方面的不足

《物权法》是一部基本法, 对调整物业管理法律关系具有较高效力。但其对物业管理法律关系大多是原则性的规定, 缺乏可操作的规范, 这使得对物业管理的规范更多的依赖于行政法规、部门规章。为了配合国家相关法律的实施, 各地方也积极制定地方法规和地方政府规章。由于我国幅员辽阔, 各地区物业管理水平发展不一, 再加上各地学者对物业管理的理解不同, 导致我国地方物业管理规范千差万别, 参差不齐。对物业管理模式的界定上, 《物业管理条例》与《物权法》就出现了不一致。《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该条对物业管理模式做了明确规定。即业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。可见, 物权法至少规定了三种物业管理方式: 业主自我管理方式业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。[2]而《物业管理条例》第二条, 在对物业管理定义时, 直接认定了业主委托物业管理企业是物业管理的唯一模式。该条说明, 《物业管理条例》只适用于调整业主委托物管企业这一单一管理模式, 而无法调整《物权法》规定的另外两种管理模式。虽然, 企业主导下的物业管理模式更具专业性和效率, 但在城乡结合地区, 业主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍。《物业管理条例》的这一立法缺陷导致其他模式物业管理中的纠纷难以解决。

( 二) 物业服务与政府公共服务边界不清

《物权法》第七十三条建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、物业服务用房和公用设施, 属于业主共有。该条对小区物业服务和公共场所、公用设施的产权进行了界定。物权法的这些规定, 也都是原则性的规定, 遇到实际操作时根本无法实施。从物业管理的实际状况看, 对公共场所、公用设施边界的界定十分模糊。例如小区的水电供给设备是否为业主共有? 水电设备的维修与维护到底由谁承担? 现实是在现有物业管理模式下, 城市物业服务中包含了大量的本应由政府提供的公共服务内容, 有关政府部门以建筑区划“红线”为借口, 规避了应当承担的公共服务责任。物业管理的核心价值是保证保证建筑物及其设施的使用安全, 延长建筑物及其设施的其使用寿命, 确保物业增值保值。因此, 物业服务企业的重心应放在物业公用设施的维修和维护上, 而不是过多的承担本应由政府承担的水电供给, 消防等政府垄断的公共服务内容。现实是物业企业成了万金油式的管家, 掩盖了政府公共服务的缺失。

( 三) 业主自治制度不完善

物业管理条例规定, 业主大会由全体业主组成。业主大会作为权力机构, 对关系业主利益的事项进行决议。然而, 对于业主大会的行为能力问题, 条例未做相应规定。业主大会不能以大会的名义对外实施法律行为, 不能成为诉讼参与主体, 其民事法律地位得不到认可, 成为一个有名无实的权利机关。

《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会负责执行业主大会的决定事项”。该条实际上界定了业主委员会是执行机构。业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业管理合同, 依据《合同法》业主委员会成为合同一方当事人, 独立承担法律责任。目前司法操作实践看, 对于业主委员会是否存在诉讼主体资格的问题仍有较大争议。最高法的司法解释以及地方高院司法解释基本上明确了业委会作为原告的诉讼主体资格, 但是, 由于业委会难以单独承担责任, 对于业委会能否作为被告的问题, 各地规定不一[3]。由于业委会没有独立的财产, 所以它不能成为民事责任的主体, 最终的责任有业主承担。这就导致业委会享有民事权利却不需要承担民事义务, 在一定程度上有可能使权利被滥用, 损害业主的利益。

四、完善我国物业管理的对策建议

( 一) 完善相关立法

1. 依据《物权法》修改《物业管理条例》

物权法第八十一条规定: “对建设单位聘请的物业管理企业或者其他管理人, 业主有权依法更换”。该条款说明业主可以选择自主管理, 可以选择专门的物业企业管理, 也可以选择其他公司管理。对我国物业管理模式应是多样化的, 而不是《物业管理条例规定》的由物管公司管理的单一管理模式。由于我国各地区物业发展水平不一, 在城市化比较高的城镇中心区, 物管企业管理更具专业性, 也更有效率。而在那些物业发展水平相对缓慢的城乡结合地区, 自主管理更具优势。这类地区大多数居民是农村转城镇户口, 部分业主还没有适应“购买服务”的消费模式, 致使不交、拖交物业管理费的现象十分普遍。明确自主管理的合法性, 对那些专业性不强的环卫、绿化允许居民自主管理, 可以很好解决物管企业与业主的纠纷。因此, 重构我国物业管理模式, 修改《物业管理条例》显得尤为重要。

2. 尽快出台《物业管理法》

目前, 我国调整物业管理法律关系的规范立法层次都相对较低, 相关规范散见于部门规章和行政法规。在物业管理发展迅速的背景下, 出台专门的物业管理法尤为必要。应以现有的立法为基础, 吸收今年来从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定, 使其具有操作性[4]。以立法的形式, 固定业主的权利与义务, 明确业主大会和业委会的法律地位, 物管公司的责任和义务的等内容。明确界定物业管理的范围, 应当将是否由政府行政权垄断作为判断是否属于物业管理范围的主要依据。这样一部专门调整物业管理的法律, 不仅提高了物业管理的立法层次, 而且使物管活动有法可依, 解决之前立法的相关冲突。

( 二) 明确业主大会和业委会的法律地位

由于业主组织缺乏合法的民事主体地位, 业主无法充分行使权利, 承担责任, 自身的利益无法维护, 物业管理服务水平也无法得到提升。有关业委会能否成为诉讼参与主体各地方争论不一。最高人民法院在2003 年8 月20 日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体请求一案的复函》中明确解释: 根据《民事诉讼法》第49 条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40 条之规定, 金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件, 可以自己的名义提起诉讼[5]。最高人民法院通过司法解释形式规定业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织”, 即可以自己的名义提起诉讼。缺乏明确民事法律主体资格的业主委员会无法独立、有效的行使法律赋予其的权利, 行使权利受阻时, 缺乏有效的司法救济。另外, 因缺乏主体资格而不能成为被告, 业主对业委会违法的决议, 也难以通过诉讼方式撤销。

另一方面, 应设立业主共有资金。依据《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房, 属于业主共有”。在明确了业委会的法律地位后, 可以将业主共有的财产登记在业委会的名下, 公用部分的维护费用由业委会财产支付, 公用部分的收益也归属于业委会, 由全体业主共有。设立业主共有资金, 可以进一步理清在物业管理服务中各方的法律地位, 保障业主对物业共用部分的收益权, 实现业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权, 也便于业委会过错而需承担法律责任进行支付。

( 三) 建立物业管理纠纷解决的调解机制

近年来, 随着我区城市化建设的不断推进, 物业纠纷数量逐年递增。物业纠纷呈现出发生频率高、发生量较大、案件标的小、问题琐碎纠缠、持续时间长、容易引发群体性对抗等特征。物业纠纷如果全部依靠司法途径解决, 法院负担大, 程序复杂, 造成司法资源的浪费. 在构建社会主义和谐社会的倡导下, 以调解为主的人性化纠纷解决方式显得很有必要。我国部分地区也在积极探索人民调解物业纠纷工作机制, 力争将矛盾化解在初发之时。新疆自治区司法厅已起草了《自治区关于加强物业管理纠纷调解工作的意见 ( 讨论稿) 》, 在乌鲁木齐市、昌吉回族自治州、克拉玛依市三个地州市开展物业纠纷调解试点工作。物业纠纷调解机制成为解决民事纠纷、防止矛盾激化的‘第一道防线’。引入第三方调解物业纠纷, 将极大地减轻了当事人的负担, 解放了审判资源, 促进了问题解决, 维护了社会和谐, 一举多得, 效果明显。

( 四) 建立物业管理“黑名单”制度

业主与物业服务企业的矛盾由来已久, 从物业投诉的情况看, 业主与物业公司矛盾的焦点在服务质量上。我国目前已在政府采购, 食品安全等多领域建立了企业失信“黑名单”制度, 物业服务行业也亟待建立“黑名单”制度。将物业管理系统纳入诚信评价体系, 针对投诉多、投诉之后整改效果不明显的物业服务企业, 物业管理处将其拉入物业管理系统“黑名单”, 取消其从事物业管理服务的资质。物业管理“黑名单”制度有效震慑不合规的物业服务企业, 让失信者寸步难行, 对提高物业服务企业的服务质量有很大帮助。

参考文献

[1]文宇.城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策[J].城市问题, 2013 (9) :78-81.

[2]张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题, 2012 (5) :2-14.

[4]董磊.论我国物业管理制度存在的问题及完善对策[D].东北财经大学硕士学位论文, 2006.

聊城市物业管理办法 篇3

关键词：社区管理；物业管理；业主自治能力

DOI：10.19354/j.cnki.42-1616/f.2016.17.42

一、基本概念介绍

社区管理是在政府的指导下，社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。社区业主自治是全体业主通过协商合作等方式实现对共有产权资源的有效治理。社区业主自治的本质是全体业主通过集体参与来实现社区公共事务的治理。物业管理有狭义和广义之分，本文中的物业管理指的是狭义的物业管理。物业管理是物业公司接受业主委托，对社区公共环境和公共资源进行管理，对业主提供服务的行为。

社区管理与物业管理的比较：

二、社区建设现存问题

（1）缺乏有效的业主自治组织。首先，在于业主自治组织的设立上，政府扮演的角色不当，是该组织无法成立的重要原因；其次，在于居民自治管理的意识不强，参与度低，只关注自身利益而忽略了社区的整体发展，这样的意识不利于社区自治组织发挥其功效；再次，业主自治组织相关主体，包括业主委员会等，权责不明晰，地位上没有相关法律做保障，因此运行起来举步维艰。（2）物业管理的合同化性质制约了社区的自我发展。有上述内容可知，物业管理是基于物业公司与社区居民的合同条款之下所作出的管理，其条款是客观的，无法变动的，合同的签订既保障了居民业主的合法权益，同时规范了双方的行为，但是，合同无法规定生活中所有的细节，因此隐藏了很多可能出现的矛盾。（3）社区管理与物业管理的相互独立，降低了社区建设的效率。经过对社区管理和物业管理的比较，二者在运行时是相互独立的，不存在联动促进作用机制，但是，二者的权责分工确实不明确的，这就导致了很多事情发生时，即牵扯到物业管理范畴又与社区管理相关，二者不一致的处理方式会影响到社区的稳定发展，对于有的事情，二者又相互推脱，不积极解决，挫伤了业主对社区管理的信心，降低了参与自治的积极性，同时降低了社区解决问题的效率。

三、物业管理现存问题

（1）业主委员会过分强调维权，忽视对业主责任与义务的教育。小区物业管理未真正纳入社区建设，政府有关部门对社区管理未进行有效整合，有些工作也未到位。（2）开发商遗留问题转嫁给物业管理企业，个别物业管理企业也未按要求提供相应服务。

四、建立有效整合机制的探究

（1）打破社区管理与物业管理想独立运行的格局。社区管理与物业管理行为所代表的利益是不一致的，因此很多情况下作出的决策也是相矛盾的，矛盾产生就会影响社区整体的和谐为稳定发展，因此，必须探究有效机制，建立起社区管理和物业管理相联动的作用机制，首先，完善相关法律法规，明确界定双方权限范围，分工明确，提升办事效率；其次，试图寻求介于二者双方的第三管理组织，与社区管理相比更加规范，而与物业管理相比则更加灵活。（2）在社区内加强宣传，提升业主积极参与自治的意识。由于当前社会的快节奏，人们无暇顾及自身利益之外的事情，对于公共资源和公共环境的管理，没有认识到其重要性，因而参与度不高。为了给社区注入活力，使社区充满生机，应该在社区内多多宣传，宣传业主参与自治的必要性和重要性，提升业主的积极性。（3）积极开办相关教育和培训，提升业主自治能力。现在的业主自治组织多数流于形式，没有发挥其真正的作用，因此，必须定时对业主委员会或其它组织成员进行定期培训，提升法律意识，提升办事能力和办事效率。（4）社区管理和物业管理多交流沟通，寻求共同发展机制。社区管理与物业管理并不是相互对立的，其行为宗旨都是为业主服务的，把握好这一点，就可以在二者的差异上下功夫，多举办交流会，互通有无，分享见解，减少中间环节，提升运行效率。建立一个双方共赢的机制，在机制内部明确分工，创立和谐社区。

参考文献：

城市综合体物业管理及其管理方案 篇4

鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。

一、城市综合体物业管理特点

1、综合体物业管理的任务

综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中、写字楼、公寓。

综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。

2.商业综合体物业基本的管理职能为： ——办公室（含前台、财务、采购、仓库）

——客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）；

——工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）；

——公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）； ——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。

基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。3.物业管理收费特点

由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 城市综合体物业管理收费标准

二、城市综合体物业管理公司的组织架构和团队建设

城市综合体物业管理组织架构

工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工（负责强电、消防设备维护等）。

由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。

三、综合体前期物业管理服务介入方案 综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。项目规划设计阶段

参与人员

前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理 主要工作内容

1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。

综合体前期物业管理服务介入方案：参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。

成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口 3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。4.参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。

6.参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。7.参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。8.物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。

施工图设计阶段的物业服务介入

.参与人员

前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。

二.在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议 1.土建

1）对屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择 2）门、窗的材质

3）屋面及管道井检修口的位置及尺寸 4）地区气候差异对房屋质量的特殊要求

5）空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集 6）烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置 7）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性 2.配套

1）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及2）给业主造成的影响 3）各种设备产生的噪音对业主的影响

4）各种设备总控制开关是否设在公共区域内 5）各种设备设施的能源消耗

6）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响 7）智能化设施的可靠性、适用性与经济性

施工阶段

（一）参与人员

前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。

（二）主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议 1.地产公司招标工作介入

1）供方门、窗质量及售后服务评价

2）公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定 2.施工介入

1）房屋质量控制

2）隐蔽工程检查验收记录 3）设计变更记录的收集

4）设施、设备的安装调试及操作培训 5）成品保护

6）综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量

三.综合体购物中心部分物业管理方案 购物中心是城市综合体最重要的部分之一，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施，例如，邀请专门导示系统公司设置好导示标志和临时标志；另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。购物中心物业管理任务一般包括 1.购物中心的前期介入 2.购物中心的装修管理

3.保安和录像监控系统 确保对购物顾客的无打扰服务 4.购物中心的清洁 5.机电设施维护

6.电脑系统结算整个购物中心物业管理相关费用

对于购物中心在前期介入方面，要重点开展中央空调系统的节能以及综合体物业管理成本预算

城市综合体物业管理预算

四.购物中心的装修管理

1、购物中心装修管理的流程与重点----以深圳华润万象城为例

安全第一,防火是装修管理的重点。方便商户装修,将商户装修手册等及时发放到商户手中。

城市综合体物业装修管理流程

2、购物中心内主力百货商场“二次装修”的要求和标准概述

百货商场的装修按内容和阶段不同可分为“一次装修”和“二次装修”。“一次装修”是指为其经营的各种业态提供基本的物业基础设施、基础条件、硬件环境。包括为满足业态经营的需要对基建工程的必要修整和装修，包括天棚、地面、柱体、墙面、楼梯、通道等；为经营需要提供的必要基础设施，包括水、电、空调、消防、安防、广播、通讯设备、网络工程、照明、电梯等；为满足商场营销需要而进行的设施、促销设施等。

“二次装修”是指以“一次装修”为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修。主要包括货架、柜台、壁柜、形象、陈列、灯光、色彩等。“二次装修”主要是由各品牌商家自己进行，因此制定好“二次装修”的要求和标准，对于实现商场整体装修的统一协调，达到二次装修的目的和效果具有重要意义。

组织好商场的“二次装修”工作要遵循以下原则：

一、彰显个性与整体协调统一的原则。“二次装修”既要体现商家品牌、商品的特性与独特的形象，又要与商场的整体定位、楼层、卖区的定位协调一致。

二、统一安排，独立执行的原则。“二次装修”要依商场的统一开业、调整计划统一安排，同时每个品牌又要独立设计、制作完成各自的装修。

三、效率与质量统一的原则。“二次装修”既要保证时间和工期的要求，又要保证装修质量，做到不忽视每一个细节，不浪费点滴时间。

四、安全第一，规范施工的原则。“二次装修”施工过程中各品牌商家的装修要按要求规范施工，把安全放在首位，严格执行消防、用电、安全制度按操作流程规范施工。

五、打造精品与厉行节约的原则。各品牌在“二次装修”中要注重设计精心制作，打造品牌形象，同时又要杜绝在材料使用和制作工程上的浪费现象。

“二次装修”工作要遵循和符合以下具体要求：

一、商场形象管理的要求。各品牌专柜是置身于商场整体之中的一员，因此各品牌专柜的装修风格、色彩、陈列等要符合商场的整体形象定位要求，其形象色彩其要与所在楼层、卖区及周边相邻品牌柜组协调一致。

二、商场装修工作计划和进度要求。各品牌、柜组“二次装修”要按照商场的“装修”整体工作计划和进度按时完成装修任务，以保证开业或调整计划的如期完成。

三、要遵循商场“二次装修”的施工管理要求。商场的“二次装修”同时有许多品牌柜组进行施工和安装，所以保持和维护良好的秩序、保证施工安全、财产和人生安全十分重要，因此各品牌柜组必须按照商场的“二次装修”施工管理要求组织施工。

四、遵守和执行商场的“二次装修管理”工作流程。为完成好“二次装修”工作商场制定了完善的商装工作流程包括装修方案审核、形象设计审核、图纸审核、材料审核、施工队伍审核以及施工管理、验收等工作流程，各品牌柜组要按照商场的“二次装修”工作流程与商场相关部门配合接受相关的管理和指导。

五、遵守和执行相关的安全、消防等标准和技术规范，保证施工和制作质量。各品牌柜组的“二次装修”还要遵照执行有关部门关于安全、消防、等管理规定和技术要求、材料、工艺要求等，使得装修结束后能够通过验收安全使用。

百货商场“二次装修”的标准，因商场的经营定位，具体的市场环境和物业条件会有所差别。各商场应根据商场的经营定位、市场环境、企业文化、物业特点制定好“二次装修”的标准，4 用以规范和指导各品牌柜组的“二次装修”。“二次装修”的标准大体分为以下几部分内容：

一、色彩使用标准。根据企业VI的要求以及商场的经营定位、业态形式、商品卖区特点等制定“二次装修”的色彩使用标准和规范。在标准中明确列出应当使用的色彩和禁止使用色彩。

二、品牌形象设计和展示柜、货架设计制作标准。明确规定出品牌形象墙的高度、货架、展示柜、试衣间的高度、规格尺寸要求和制作标准。

三、柜位设计、动线规划标准。标列出柜位的朝向，货架的摆放和朝向，及通道、动线和顾客的基本流向。

四、商品陈列标准。指出商品陈列的要求、原则和陈列方式。

五、装修材料使用标准。根据商场的经营定位和当地的装修材料市场情况，规定应当使用的装修材料和禁止使用的装修材料。

六、电力和灯光照明标准。限定可以使用的电力容量、应达到的灯光效果、可以使用和禁止使用的照明灯具。

七、消防和安保标准，列明在商装设计和施工中应执行的消防和安保标准。

做好“二次装修”工作，要注意解决好以下问题

1、做好“二次装修”的计划和组织工作。

2、设计和做好“二次装修”的工作流程。

3、为品牌和柜组提供准确的柜位图纸、详尽的卖场规划、企业文化、经营定位信息和明确的装修指导建议。

4、做好品牌装修方案、形象、图纸的审核指导工作。

5、及时的与品牌商家沟通，互通想法。

6、做好施工中的跟踪工作，发现问题及时解决。

7、加强管理和服务，做好品牌上的参谋。

“二次装修”工作是商场开业筹备和调整时的重要工作之一，因此必须明确“二次装修”的要求，制定好“二次装修”的标准和工作流程，做好管理和服务，把“二次装修”工作做好。

二次装修中商户应该向购物中心物业管理公司提交的资料:

1、租户提交的施工图纸应至少包括下列内容： 效果图平面布置图 天花布置图

立面图、剖面图（包括店面、橱窗、灯箱和招牌）地面铺装图

空调施工图（包括设计说明、水管图、风管图）

电气图（包括结线系统图、照明线路图、插座线路图）弱电系统施工图（含网络、电话、CCTV、音响等）

给、排水（污）施工图（租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计）

套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图（包括消防喷淋布置图、消防报警布置图、消防排烟布置图）

2、餐饮类租户另须增加以下图纸 厨房排油烟施工图 给、排水（污）施工图

燃气管道及报警装置布置图（政府指定专业施工单位出具）

北京朝阳大悦城餐饮商户

3.名品购物中心与百货装饰设计管理规定

1．1 品牌商指定的装饰设计公司应提供经国家主管部委认可的有效资质证书及营业执照、装饰业绩等。

1．2 通过商场审核的公司应在规定时间内提供A4 及以上幅面的装饰现场平面图、立面图、效 果图、施工图、天花灯位图、电气图，图纸应详尽标注材质品牌型号、尺寸，电气图应详细标注单灯功率、分项功率、总功率。图纸通过审批后，办理施工手续。1．3 出图周期应严格遵守我方规定的时间进行设计。1．4 柜体高度未作特殊要求的应遵守以下原则： 服装类、鞋类低柜高度 1350mm以下。

珠宝、饰品、化妆品类低柜高度 950mm，炮台展柜高 1350mm以下。1．5 高柜长度严格按照“T”字墙的限位制作。

1．6 模特地台高 150mm,深 800mm橱窗玻璃高度应到顶，镶嵌不锈钢、烤漆木饰面、烤漆铝合金边框，2F以上商铺不能制作模特底台及橱窗玻璃。

1．7 柜体面层应选用烤漆或高档防火板（机器无缝折边）、严禁选用波音软片及大芯板外刮腻子面层。

1．8 柜体必须加装易擦洗踢脚板。1．9 消防栓请按国家最新消防要求采用不燃材质进行装饰处理。容易燃烧的材料和电焊作业区必须分隔3米以上。

1.10 1F商铺化妆品区吊楣尺寸为 250mm厚 400mm高，2F3F门楣尺寸详见商场规划图。商铺入口不小于 2米，2F、3F门楣统一为嵌入式门楣。门楣材质请选用烤漆玻璃、金属、石材等不易变形、开裂材质。

1.11 地面铺装材料必须与通道地面保持一平，与通道地面衔接处用 5mm宽不锈钢条收口

1.12 地面找平层不得直接使用水泥砂浆，应使用水泥压力板或塑料基膜进行间隔，再进行地面铺设。

1.13 试衣间设计严格按照商场要求进行设计，通顶设计请考虑空调消防问题。1.14 装饰材料应使用符合消防要求的绿色环保产品；玻璃均应为夹胶、钢化等安全玻璃。1.15 围挡应严格按照商场要求进行制作，围挡画面请设计精美、简单，以品牌LOGO底纹为准。

1.16 天花石膏板请选用12mm国优防水石膏板。

五.城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用 1.首先，管理者必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，对于商务办公楼，必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位，创造良好的商务空间和商务环境。

购物中心的服务措施购物中心是城市综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局 布置、环境氛围营造、内部动线与外部交通呼应、导购与导示系统等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施；

另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。一般建议在商家的背面设置货运通道,运货部分与人流通道不冲突。

2.其次，整个综合体各个部分服务功能的相互关系必须达到高度和谐和共生的状态。

城市综合体是一个完整的有机系统。在这个系统中，每个部分的服务功能要求是不同的，例如，在公寓、写字楼和酒店，就需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要热烈的商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。

例如，在商圈内的综合体项目,以购物中心作为中心,购物中心与人们的日常生活最为密切，满足人们购物、娱乐和休闲，能够充分满足各类阶层的消费需求，是综合体中的核心部分；

[quote]在CBD内,写字楼是综合体的核心部分。写字楼需要公寓和酒店作为周围重要的配套，其自身则是城市综合体的主要功能，操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体的地位和功能。[/quote]

六.综合体五星级酒店物业管理方案

五星级酒店的物业管理纳入酒店管理的一个组成部分，具体包括清洁卫生、保安和设施维护。空调等设备维护可以统一由综合体物业公司下属的工程与设备部维护,电梯设备检修等联络专业电梯公司负责检修。

五星级酒店可以设立专门的物业管理处，负责平时日常工作。五星酒店物业管理也可以交给酒店管理公司配套的物业管理公司.例如,花园酒店由珠江物业酒店公司管理.目前市场有大型专业化酒店物业管理公司,例如,广州花园酒店由广州珠江物业酒店管理有限公司管理, 经过20年的努力，珠江管理已发展成具有酒店管理、物业管理、房地产代理、物业清洁保养、管理人才培训、工程机电维修、饮食娱乐等多元经营的公司,其组织架构如下:

广州珠江酒店物业管理有限公司城市综合组织管理架构

五星酒店物业管理措施

五星酒店要求中央空调和电梯设备完好率较高,因此,必须有专业空调和电梯维修工程师驻扎现场,对设备即将到期检修,提前做好预案,保证设备的较高完好率,此外,对设备的使用寿命需要在交接中明确,正确按照中央空调的规程操作,合理使用,避免出现牺牲设备寿命,造成较大损失。

一般采取如下措施: 1.业主和酒店管理委托合同中明确设备使用寿命。

2.业主或者酒店管理公司和物业管理公司明确设备使用寿命,做好设备档案移交和设备检查工作。

七.写字楼和公寓物业管理方案

写字楼服务重点保证可靠性，供电和网络系统可靠性纳入重点工作。楼宇自动化系统管理和维护实现网络化和知识化服务，降低物业管理成本。远程维护服务，与机电设备供应商专家保持良好的网络关系，及时得到远程视频指导。

写字楼的出租管理是整个物业管理的重点,要根据物业的档次和定位,选择最适合的租户群体,以高档5A写字楼为例,100米以上需要以大企业总部作为主要租赁对象,一般整个楼层租赁。100米一下楼层可以分散租赁,但是50米以上每层尽量安排两家租户。

深圳京基100城市综合体的超高层写字楼

写字楼租户布局原则写字楼出租管理需要充分考虑行业特征,5A,4A级别写字楼物业,如果以金融保险为主,金融类服务公司可以放在较高楼层,保险类公司尽量安排在较低楼层,原则是访客最多的租赁单位放在较低楼层。

华润大厦是深圳高端写字楼的典范，国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，以金融机构及国 内外大型企业为主要目标客户.超高层写字楼的消防管理是重点之一,由于超高层火灾害难以救援,必须将火险消灭在萌芽状态。

沈阳皇朝万鑫国际大厦坐落于沈阳最繁华的青年大街黄金地段上，A、B、C三座超高层塔楼呈“品”字形排列，底部以裙楼共享大厅连接，设有五星级酒店、5A级写字楼和高级公寓等，A座主要为豪华五星级酒店和部分写字楼，顶尖高度为219米，B座主要为公寓，精装修，高度为152米。该项目总投资近30亿元人民币。

超高层的监控系统需要考虑监控内部的同时,还要能够监控外立面,消防系统要能够对外墙起火有灭火措施。超高层的电梯管理也是难点,容易引起客户投诉,因此,需要培训专业电梯工程师或者是电梯维护公司派出工程师和维修技工驻扎。

失火后的沈阳皇朝万鑫国际大厦

酒店式公寓服务可以参考五星酒店物业管理服务,酒店式服务引进公寓中，提供洗衣服和送餐服务.酒店式公寓尽量租赁给知识分子群体,便于管理,建立有效的管理秩序。

300米高度电梯分区方案

八.停车场管理

停车场管理是物业管理的重要组成部分。以长春国际金融中心为例，酒店和公寓停车位专用，写字楼和购物中心建议部分停车位通用，具体为购物中心设置100个停车位，可以混合使用写字楼200个停车位。大型综合体可能有多种停车方式,包括空中停车和立体停车。以青岛 JUSCO 为例是地面停车和空中停车结合。

兰州市城市住宅小区物业管理办法 篇5

甘肃省人民代表大会常务委员会关于批准《兰州市城市住宅小区物业管理办法》的决定（2001年9月 28日省丸届人大常委会第二十四次会议通过）

甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议审查了兰州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议审议通过的《兰州市城市住宅小区物业管理办法》，决定予以批准。由兰州市人民代表大会常务委员会按照本次会议审查意见修改后公布施行。

兰州市城市住宅小区物业管理办法

2001年7月26日兰州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过

2001年9月28日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准 第一章 总则

第一条 为规范城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋及公共配套设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建文明、安全、整洁、方便的居住环境，根据本市实际，制定本办法。

第二条 本市城区内的住宅小区物业管理适用本办法。

第三条 本办法所称住宅个区，是指本市城区内以住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋、建筑及附属设施、设备和相关场地。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主自治管理组织委托，根据物业管理委托合同，对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进行有偿服务的行为。

第四条 兰州市房地产行政主管部门负责本市城市住宅小区物业管理工作，其主要职责是：

（一）贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章；

（二）检查、指导和监督全市物业管理工作；

（三）审查物业管理企业的资质；

（四）审查批准物业管理中房屋共用部位、共用设施设备维修基金的使用。

规划、建设、工商、公安、环保、物价等部门，以及市政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等单位按其职责分工，做好物业管理和服务工作。

第五条 住宅小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。第二章 业主自治管理组织与物业管理企业

第六条 住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设、售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会。业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成。业主较多的可按一定比例推选代表，组成业主代表大会。

第七条 业主大会或业主代表大会一般每年召开一次，经百分之二十以上业主提议也可以临时召开。

业主大会或业主代表大会应当邀请住宅小区所在地居委会代表列席。第八条 业主大会或业主代表大会的主要职权是：

（一）选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会），增补、罢免管委会组成人员；

（二）审议批准管委会章程和业主公约；

（三）决定关系业主利益或与物业管理有关的重大事项；

（四）监督管委会的工作，听取管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定；

（五）其他需由业主大会或业主代表大会决定的事项。

第九条 管委会设主任一名，副主任一至二名，委员若干名。管委会每届任期三年，组成人员可以连选连任。

管委会选举结果或变更情况，应在三十日内报物业管理行政主管部门备案。

第十条 管委会是住宅小区业主自治管理物业的群众组织，向业主大会或业主代表大会负责并报告工作。管委会的权利：

（一）起草、修改管委会章程和业主公约；

（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理企业；

（三）审议物业管理企业的计划和住宅小区管理服务的重大事项；

（四）监督、检查物业管理企业各项管理制度的实施和物业管理委托合同的执行，协调处理物业管理纠纷； 管委会的义务：

（一）支持和帮助物业管理企业实施各项管理工作；

（二）接受业主和使用人的监督；

（三）接受物业管理行政主管部门、各有关行政管理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

第十一条 物业管理企业是具有独立法人资格的经济实体。物业管理企业的职责：

（一）根据物业管理委托合同，制定管理、服务方案，对住宅小区实施管理，提供服务；

（二）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；

（三）依照物价管理部门批准的收费标准，收取管理费用；

（四）法律、法规、规章规定及业主大会或业主代表大会授予的其他权利。物业管理企业的义务：

（一）依法经营，履行物业管理委托合同；

（二）接受物业管理行政主管部门、管委会、业主和使用人的监督；

（三）服务收费应当明码标价，亮证收取，并定期公布收支情况；

（四）法律、法规、规章规定的其他义务。

第十二条 物业管理企业实行资质认证和年检制度。

物业管理企业资质标准及资质管理按国家和省有关规定执行。

第十三条 物业管理企业持《营业执照》和《物业管理企业资质证书》，方可接受物业管理委托。

第十四条 从事物业管理的工作人员，须取得物业管理行政主管部门核发的《物业管理人员上岗证》，方可上岗。

第十五条 物业管理企业接受物业管理委托，必须与管委会签订书面物业管理委托合同。物业管理委托合同使用建设部的示范文本，可根据实际增减有关内容。

物业管理委托合同自订立之日起，三十日内由物业管理企业报物业管理行政主管部门备案。第三章 物业管理权的移交与物业维护管理

第十六条 开发建设、售房单位应自管委会选举产生之日起，三十日内向管委会移交物业管理权。应当无偿、完好地移交住宅小区内的共用设施设备、相关场地和维修基金，以及住宅小区地下管网、单体建筑、附属设施设备的技术资料。

第十七条 开发建设、售房单位在移交物业管理权的同时，必须按住宅小区房屋总建筑面积千分之一的比例（最低不少于二十平方米）无偿提供物业管理用房。未留有物业管理用房的，由开发建设、售房单位，提供相应的物业管理用房资金。

第十八条 住宅小区物业管理移交前，其物业管理由开发建设单位和其委托的物业管理企业负责；公有房屋售房比例达不到物业管理移交条件的，由原产权单位管理。

第十九条 住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的维护，由管委会委托物业管理企业统一实施专业管理。

本条所称房屋的共用部位和共用设施设备，是指整幢房屋或整个单元业主共同使用的屋顶、基础、承重构件和墙壁、走道、楼梯、电梯、垃圾道以及供水、供热、供电、供气、排污、消防设施，道路、绿地等。

第二十条 住宅小区内房屋自用部位和自用设备由业主管理，也可以由业主委托物业管理企业管理。

业主对房屋自用部分和自用设备的管理和使用，不得危害物业或公共安全。不得损害他人利益。

第二十一条 住宅小区内物业在保修期限内的维修。按照国家有关规定执行。

住宅小区内供水、排污、供电、供热、供气、捅识．有线电视等设施的维修养护和故障排除，由有关部门和物业管理企业按其职责范围负责。属于有关部门负责的，物业管理企业应及时联系解决。

第二十二条 住宅小区内的业主和使用人、物业管理企业均应遵守下列规定：

（一）不得擅自改变房屋承重结构和破坏房屋外貌；

（二）不得占用、损坏房屋共用部分、共用设施设备或者移装共用设施设备；

（三）不得在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物；

（四）不得从事污染环境的生产、经营活动和法律、法规和规章规定禁止的其他行为。第四章 物业管理费用的筹集、管理与使用 第二十三条 住宅小区物业管理经费包括：

（一）房屋共用部位、共用设施设备维修基金；

（二）物业管理服务费；

（三）特约服务费；

（四）其他合法收入。

第二十四条 凡商品住房和公有住房出售都应当建立房屋共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

商品住房的维修基金由开发建设单位按照省物业管理行政主管部门确定的比例缴纳；公有住房出售后的维修基金由售房单位按多层住宅不低于售房款的百分之二十，高层住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；购房个人按购房款百分之一的比例缴纳。

开发建设单位缴纳的维修基金属全体业主所有；售房单位提取的维修基金属售房单位所有；购房个人缴纳的维修基金属全体业主所有。

第二十五条 房屋共用部位、共用设施设备维修基金由市物业管理行政主管部门，以住宅小区为单位设立专户管理，专款专用，管委会申请使用，并接受财政部门的监督。

第二十六条 业主转让房屋时，其房屋共用部位、共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；房屋建筑由于拆除等原因灭失的，其共用部位、共用设施设备维修基金余额退还原售房单位和产权人。

第二十七条 住宅小区物业管理服务费的收费标准，根据物业管理行政主管部门核定的住宅小区的规模、档次、管理内容、服务水平以及房屋类别，由物业管理企业报物价部门审批。收费标准以外的特约服务费，由当事人双方商定。

物业管理服务费和特约服务费由物业管理企业管理，自主使用。第五章 法律责任 第二十八条 开发建设、售房单位违反本办法的规定，不按期移交物业管理权的，由物业管理行政主管部门责令（其限期移交，移交前发生的物业管理费用，由开发建设、售房单位全额承担。

第二十九条 物业管理企业有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门给予处罚：

（一）未取得物业管理资质证书，擅自接受物业管理委托的，责令其停止业务活动，给予警告，没收全部非法所得，并处2000元至10000元的罚款。

（二）年检不合格的，责令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年检的，按管理权限吊销资质证书。

物业管理企业因违反合同，造成业主损失的，应负赔偿责任。

第三十条 业主、使用人、物业管理企业或者其他单位、个人违反本办法第二十二条，按下列规定处罚：

（一）擅自改变房屋承重结构、破坏房屋外貌，占用、移装、损坏共用部位、共用设施设备，在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物的，由物业管理行政部门责令限期改正，恢复原状或者赔偿损失，可以并处500元以上5000元以下的罚款；

（二）从事生产、经营活动污染环境和法律、法规和规章规定禁止的其他行为，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规和规章的规定处罚。

第三十一条 物业管理企业不遵守国家规定或合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准的，由物价管理部门依法予以处罚。

第三十二条 业主不按期缴纳或拒缴物业管理费的，由物业管理企业督促限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可向仲裁机关申请仲裁或向人民法院诉讼。第三十三条 业主或使用人对房屋自用部分和自用设备管理使用不当，危害物业或公共安全、损害他人利益的，物业管理企业应予制止；造成物业损坏的，由责任人负责修复；造成损失的应当赔偿。

第三十四条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、彻私舞弊的，由其管理机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议，或者提起诉讼。第六章 附则

聊城市物业管理办法 篇6

第一条为规范城市住宅物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。

第二条本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第四条物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循公平、公开及与物业产权人、使用人的随能力相适应的原则。

国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

第五条物业管理单位开展物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政策定价、政府指导价和经营者定价。

为物业产权人使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费实行政府定价或政府指导价。

实行政府定坐或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。

凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准以外，服务收费实行经营者定价。

第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会(业主管理委员会)或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

第七条物价部门在核定收费标准，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会(业主管理委员)或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容，服务质量、服务深度核定。

物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。

第八条住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

3、绿化管理费；

4、清洁卫生费；

5、保安费；

6、办公费；

7、物业管理单位固定资产折旧费；

8、法定税费。

本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

第九条经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。

第十条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

第十一条物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

第十二条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和

向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调解。

第十四条物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项。

第十五条凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚。

(一)越权定价、擅自提高收费标准的；

(二)擅自设立收费项目，乱收费用的；

(三)不按规定实行明码标价的；

(四)提供服务质价不符的；

(五)只收费不服务或多收费少服务的；

(六)其他违反本办法的行为。

第十六条各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。

第十七条本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

第十八条本办法由国家计委负责解释。

聊城市物业管理办法 篇7

我国房地产开发投资的高速增长, 为物业管理提供了庞大的市场需求。作为一个新兴行业, 物业管理正在崛起并显示出广阔的发展前景。截至2012年年底, 我国物业管理面积约为145.3亿平方米, 物业服务企业约为71000余家, 其中一级资质物业服务企业有1168家, 物业管理从业人员约为612.3万人, 物业人才队伍建设初具规模, 物业管理法规日臻完备, 物业管理对经济的拉动作用不断增强, 在社会治理中的作用日益凸显。同时, 社区物业管理也存在一些突出矛盾和问题亟待解决, 如认识不到位、服务质量不高、管理体制不完善、地区发展不平衡、经费不足等。城市社区物业管理作为与社会主义市场经济相适应、与现代化生产方式相配套的一种综合性管理模式, 与社区居民生活息息相关。做好城市社区物业管理工作, 不仅有利于拓展物业管理产业链、扩大内需, 更好地发挥物业管理对经济增长的带动作用, 而且还有利于满足人们日益增长的个性化服务需求, 使社区居民有更高的满意度和更强的幸福感, 进而促进整个社会和谐发展。

二、城市社区物业管理的基本特征

城市社区物业管理具有以下四个基本特征。

(一) 社区物业管理是一种社会化活动

物业管理将一些分散的社会工作集中起来, 由物业公司统一承担, 不仅为业主提供了便利, 也提高了整个城市管理的社会化程度。如保洁、安保、消防、绿化、水电服务等直接与社区居民的生产生活密切相关, 将这些管理和服务内容交由物业管理公司经营, 业主只需按照相关标准按时支付管理费和服务费, 就能保障很多必需的日常服务供应。物业所有人委托专门机构对物业及周边环境和设施实施专业化、全方位管理, 并向业主或租户提供综合性服务的行为, 不仅简化了交易流程, 而且有利于社会治理能力的提高。

(二) 社区物业管理是一种专业化活动

随着生产力的不断发展和社会分工的日益细化, 社区物业管理的专业化水平也不断提高。这种专业化主要体现在:物业管理公司将物业的各项专业管理服务纳入自身的经营范围之中, 并通过专业的职能部门来从事运营管理和服务工作;物业管理公司将社区环境卫生、治安保卫、园林绿化、机电设备维修等专业性较强的业务委托给保洁公司、保安公司、绿化公司、专业设备维修公司等一些专业性服务公司来经营。社区物业专业化管理能力的提高也进一步促进了城市管理和服务的专业化。

(三) 社区物业管理是一种市场化活动

物业管理公司作为独立的法人, 按照现代企业制度组建和运作, 根据市场机制从事多种业务经营并依靠向业主和使用者收取服务费来维持自身的发展, 在提供物业服务的过程中遵循物业管理市场的运行规则, 依靠自身的运营能力、服务质量和经营绩效去参与市场竞争, 开拓市场空间。这种通过市场机制和商品经营为社区居民提供服务的行为, 使得政府部门在社区管理与服务中有所为、有所不为, 不仅有利于减轻政府部门及相关社会组织的经济压力, 也有利于激发市场内在活力, 提高社区管理与服务的质量和效益。

(四) 社区物业管理是一种规范化活动

物业管理是管理、服务、经营三位一体的活动, 其面临多重风险、涉及多方利益, 客观上要求物业管理公司必须按照国家规定的相关法规和程序设立和运营, 这不仅是市场经济的必然要求, 也是物业管理走向现代化、科学化的必然选择。一方面, 物业管理公司内部的岗位设置、职责划分、服务标准及工作流程等要设计规范, 确保各项物业管理工作协调有序开展, 力求以最低的市场成本提供最优质的服务;另一方面, 与业主签订合同的制式、内容、程序也要规范, 权责约定清晰明确, 最大限度地减少服务纠纷。

三、城市社区物业管理存在的问题

当前, 我国城市社区物业管理存在以下问题。

(一) 对物业管理认识不到位

一方面, 一些居民对自身在物业管理中所享有的权利和义务并不清楚, 而单纯地认为物业管理是政府部门或开发商的工作, 缺乏起码的物业管理常识, 部分业主权利义务对等及守约意识薄弱, 甚至不少居民把物业管理中的民事行为误认为行政行为, 希望物业公司为自身提供服务而又不愿承担相关费用等。另一方面, 部分物业从业人员对物业管理工作缺乏正确认识, 对物业服务工作重视程度不够, 服务观念滞后, 主动服务意识淡薄, 在物业管理中存在责任心不强、工作不规范、态度不好甚至是简单粗暴的现象。

(二) 物业管理服务质量不高

城市社区物业管理仍存在行政化的管制思维, 主动服务和积极合作的意识不强, 难以对社区物业有效管理。如不尊重业主权利, 不按合同约定提供服务, 多收费少服务, 收费不透明甚至乱收费, 强制提供超出市场价格的物业服务;私自设立收费名目, 任意变更收费项目和收费标准等现象, 在行业不同程度存在。不仅在社区物业管理中存在服务不到位的情况, 而且在财务核算、管理标准及学习使用先进的管理方法等方面也常不尽如人意, 加之物业管理专业人才匮乏, 使得物业管理服务质量不高, 物业管理纠纷和冲突时有发生。

(三) 物业管理体制不完善

当前物业管理方面的相关立法仍比较滞后, 物业管理法规制度不仅全面性、综合性不够, 也缺乏地区针对性。业主参与管理的积极性不足, 主管部门监督指导乏力, 部分物业管理公司不主动配合, 致使业主大会制度实施困难。社区物业管理制度不健全导致管理秩序混乱, 物业管理公司资质等级和所提供的服务不对称, 物业管理行业协会难以发挥督促协调作用, 社区、业主与工作站对物业管理公司的反馈和评价监督机制难以建立, 久而久之难免演变为物业管理纠纷甚至上升为社区矛盾冲突或群体性事件。

(四) 地区物业管理发展不均衡

从整体上来看, 我国沿海发达城市物业管理起步较早、发展较快、覆盖面较大, 而内地城市物业管理起步较晚、发展缓慢、覆盖面较小。据《2013年物业管理行业发展报告》显示, 我国东北与东中西部地区物业管理面积的占比分别为8%、51%、19%、22%, 从业人员占比分别为8%、48%、19%、25%, 物业服务企业数量占比分别为9%、46%、22%、23%。同时, 地区之间物业管理水平也悬殊较大, 有的社区能提供满足业主文化及情感层面的高端物业服务, 有的老、旧社区却仅停留在传统服务项目上, 甚至道路破损严, 设备设施也老化陈旧不堪。

(五) 物业管理经费存在困难

物业管理行业属于微利行业, 物业管理费低、收缴率低, 而成本偏高致使利润较低。有些物业管理公司依靠减少服务项目、降低服务质量来压缩成本保证足够的利润, 而物业服务质量的下降使业主不满而拒绝缴费, 收缴率的进一步下降引起利润不断下滑, 致使物业管理陷入经费困难的恶性循环。伴随着职工最低工资标准和社保福利政策的政策性刚性上调, 物业管理成本急剧上升, 物业服务企业经营风险也日益加剧。一些物业管理公司由于自我生存、自我发展的能力较弱而导致经济效益变差, 入不敷出, 经费困难。

四、改善城市社区物业管理的对策建议

针对城市社区物业管理存在的问题, 本文提出以下对策建议。

(一) 树立社区物业共同管理的主体意识

增强社区居民对物业管理的认同感是做好物业管理与服务工作的首要前提。要通过积极宣传, 增强社区业主的主体意识, 让业主从内心深处体会到他们是物业服务的消费者更是物业管理的主导者。在促使业主大会科学行使物业管理权力的基础上, 正确引导社区居民的物业消费观念, 加强他们在物业管理服务中的交流和互动, 增强人们对物业管理的认同感和归属感, 促进社区物业服务和谐发展。同时, 要加强物业管理工作人员的思想教育, 让他们树立乐于奉献、主动服务的意识, 通过职业教育和技能培训, 打造一支具有良好敬业精神、恪守职业道德、专业技能过硬的物业管理人才队伍, 为物业管理开创新局面奠定良好基础。

(二) 全面提升物业管理服务的质量和效益

提升物业管理从业人员的整体素质, 建立职业化管理队伍, 将物业管理工作人员技能培训日常化、多样化、制度化。建立健全物业管理激励机制和质量监督体制, 充分发挥物业管理工作人员的积极性、主动性和创造性。在保障传统物业管理服务的基础上, 针对业主的个性化、多样化需求, 因地制宜地提供多层次、多元化、人性化的物业服务, 积极开拓物业管理服务范围和领域。充分发挥市场机制在物业管理中的资源配置作用, 引导物业管理公司以质取胜、以服务求生存、以管理求发展, 以品牌服务保障质量, 不断提升物业管理服务的社会效益和经济效益。

(三) 建立健全物业管理的监管机制

加强对物业管理公司的日常监管, 及时发现并制止其违规活动;建立物业管理行业管理机制和联动机制, 不断完善行业规范, 加强行业协会对物业管理公司的督促检查, 促进物业管理公司规范运作;多方选派代表共同建立定期联席会议制度, 对社区物业管理中遇到的异常问题做到提前预判和联动处理。畅通社区居民的利益诉求表达渠道, 加大全社会对物业管理的监管力度, 对问题突出的物业管理公司予以清理、曝光甚至吊销资质。整合政府主管部门、社区、街道相关资源, 加大对业主自治的指导, 不断规范物业管理行为。

(四) 探索物业管理良性发展的路径

不断完善物业管理各项规章制度、服务规范和考核标准。依托先进信息技术, 打造物业管理互动平台, 改变传统的物业管理运作模式, 使物业管理由劳动密集型向规模化、集约化、自动化、专业化、技术密集型、服务创新型的现代经营管理模式转变。将现代物业管理和政府行政管理紧密结合, 在优势互补的基础上积极营造有利于物业管理科学发展的政策环境和市场环境。在社区物业管理中理顺各利益主体的关系, 完善物业管理协调运行的综合治理机制, 依靠竞争机制、价格机制、供求机制, 不断提高社区物业管理的服务能力和水平。

(五) 建立物业管理的多渠道资金筹集机制

要不断拓展经营服务领域, 在清洁、绿化、治安维护、设施设备维修等基本服务基础上, 积极向房地产开发规划设计、咨询顾问、居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务、物流配送、文化健身等领域延伸, 通过规模经营不断降低管理和服务成本, 充分挖掘物业服务产品的附加值和边际效益, 不断开拓物业管理的创收渠道。此外, 要进一步完善社区物业管理的财政税收优惠政策, 通过实行低税率的倾斜政策, 减少税收支出, 为物业管理公司的成长和发展创造更多的有利条件。

参考文献

[1]王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略[J].兰州学刊, 2013 (02) .

[2]黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊, 2013 (01) .

[3]陈淑云, 艾建国.城市居住区物业管理与社区管理合作模式研究——以百步亭小区与中山巷社区为例[J].江汉论坛, 2010 (05) .

[4]寇晓燕, 张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索, 2013 (01) .

[5]丁振明.老旧社区物业管理存在的问题及其对策[J].辽宁医学院学报 (社会科学版) , 2012 (02) .

[6]张真.关于促进社区物业管理科学发展的思考[J].淮海工学院学报 (社会科学版) , 2011 (08) .

[7]颜禄蛟.推进社区物业管理的思考[J].求实, 2002 (S1) .

聊城市物业管理办法 篇8

目前最新的研究数据显示，现在财富主要集中在亚洲地区。在未来十年，全球亿万富豪人数将增加85%，其中亚洲的增长最大，将会上升119%。目前美国仍然是全球亿万富豪人数最多的国家，共有543位，到了2022年，预计将增加103%。至于中国亿万富豪人数，预计将会由154人增加到2022年的483人，上升214%。

值得注意的是，高资产净值人士在衡量城市重要性的四个最关键因素，分别为经济活动、政治、生活质素和知识及影响力。在全球城市研究中，伦敦和纽约对高资产净值人士的影响力依然最大，但在十年内，将会有越来越多亚洲城市跻身全球最佳城市的前列。而就高资产净值人士的研究显示，到了2023年，上海和北京将分别取代日内瓦和巴黎，进入前十名的行列。

海内外高端物业市场中国概念逞强

因此，有一点毋庸置疑，中国的高端物业市场投资前景依旧光芒四射。中国豪宅已跻身全球最高昂的房产之列，并仍有潜力为投资者带来庞大利润。中国豪宅物业价格的持续增幅远远超出其他环球物业投资城市，特别是上海、广州等中国城市。

然而，中国政府在主要城市实行楼市调控措施，使某些城市的房价增幅差异扩大。在严格实施楼控政策的北京，当地房地产市场的增长速度明显减缓，仅为2.3%。相比之下，上海和广州等其它一线城市的房地产市场仍呈现快速增长，分别达到百分之10.8%和12.5%，所以寻求快速资本回报的投资者应该考虑上海、广州以及其他国内主要的房产市场。

我们以邻近北京核心商业区的阳光上东豪宅区为例，其房价比去年增长3%；相同类型的上海豪宅区静安枫景苑则较去年增长10%。事实上，上海的豪宅物业如今已经跻身成为全球十大最高昂的房产，超越第十四位的东京和第十五位的洛杉矶；摩纳哥则高居榜首，香港紧随其后。

由此可预计，上海和广州的豪宅物业价格将会受到需求旺盛带动而持续攀升。由于这两座城市吸引中国其他城市的投资者，因此上海和广州楼市受制于其他城市的经济表现，但同时受惠于二、三线城市的城市化进程和财富增长。即使在经济不稳定的时期，高端住宅仍是大多数亚洲投资者和全球房产投资者主要的投资选择。

此外，中国买家对海外豪宅市场的影响也愈发显著，随着投资于中国主要城市的高资产净值人士愈来愈多，这些城市的高端房产价格持续走高，这类投资者主要把房产视为避险性投资。中国买家的影响力远至海外，带动东南亚、澳洲和新西兰的房价向上。随着资金从中国涌入，雅加达的豪宅价格在2012年上涨38%，而峇里岛和奥克兰则分别获得20%和12.7%的增长。即使限制外资购房的法例今年在香港生效，香港豪宅市场的价格增幅亦高达8.7%。伦敦和纽约等顶级房产市场继续成为全球投资者的避风港，其它豪宅市场也因为资金从亚洲和中东等新兴经济体流入而出现复苏迹象。

二三线城市地产投资回报潜力卓著

接下来投资者最关心的问题显然是，未来中国哪些高端地产升值潜力较大？

首先需要强调的是，近来商业物业引起中国个人投资者的青睐，这与全球整体投资趋势一致：全球个人投资者投向商业物业，使其投资组合变得多样化。2009年全球个人投资者在商业物业合共投资470亿美元，到了2012年，这个数字攀升至920亿美元。

世界各地实施调控政策也是推动这一趋势的关键因素。中国房价在2010至2011年高速增长，为了抑制房价升势，中国政府推出了严厉的楼市调控措施，许多中国投资者因而转向商业地产，希望继续在土地价格升值中获益。在北京，由于房产市场受到严厉的调控政策监控，当地的商业物业价格在2012年增值了23%，比上海同期高出20%。

由此，可以预期这些城市的商业物业在不久的将来仍然会持续升值，尤其是北京。今年上海将有大量的零售物业和写字楼等多用途发展项目落成，为市场注入庞大的供应量，预计当地的物业价格只会轻微增长；相比之下，北京的商业物业供应则较为平稳。

研究还显示，商业地产项目纷纷进驻二、三线城市，大大提高这些城市的升值潜力。随着地方政府建设基础设施和推动经济，未来将有不少多用途地产项目投入二、三线市场，使当地的商业物业供应及需求增加，有望形成极具投资回报潜力的商业地产市场。

北京商业地产市场的显著增长，只要住宅市场的调控政策不变，这种上升趋势就会持续下去。在二、三线城市，零售物业则是一个很好的投资选择，原因是当地消费者对于零售商品的需求旺盛，再者，这些城市较为专注发展制造业和工业，令写字楼和酒店物业的价值走低。

虽然国际市场持续增长，但增长幅度较中国市场保守。香港的零售物业市场受大量中国内地消费者的带动，呈现强劲的发展势头，预计2013年香港零售物业将增值10%至15%；吉隆坡零售物业的价值基于同样原因也预计有6%的增长。伦敦和纽约的零售物业和写字楼物业尤其赢得全球投资者的青睐。

艺术品消费增长去年最猛

研究高端人群的投资方式是最有价值的商业研究途径之一，除此以外，亚洲高端投资人士还有哪些新的投资模式？

最新研究显示， 亚洲19%的高资产净值人士去年在奢侈品方面的消费相比2011年有所增加。在全球金融危机之后，欧美高资产净值人士纷纷开始缩减投资，中国富豪却并未减缓投资速度，反而将茅台、太阳谷冰葡萄酒等中国奢侈品牌推到了世界前列。

中国投资者们加大了兴趣投资，将目光投向艺术品、高档葡萄酒、老爷车等此类独特诱人、具有收藏和投资双重价值的限量奢侈品。艺术品是去年消费量增长最大的项目，19%的受访者预计2012年客户在艺术品方面的支出将有所增加，13%的受访者预计该趋势将延续至2013年。

莱坊国际奢侈品投资指数基于以下九种收藏性资产的加权表现：艺术品、中国陶瓷、老爷车、钱币、家具、珠宝、邮票、手表和高档葡萄酒。

（注：本文部分内容为莱坊国际亚太区研究部董事Nicholas Holt的采访）