拆迁协议

拆迁协议（通用11篇）

拆迁协议 篇1

甲方：齐齐哈尔名都房地产开发有限责任公司

乙方：孙成喜、孙国雷

甲方因建设需要，须拆除乙方的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。

一、项目名称、地点

建设项目名称：名都花园小区，位于富区向阳委。

二、房屋基本状况

乙方在拆迁范围内有房屋两处，分别为坏男孩酒吧和宝洁浴池，建筑面积分别为：坏男孩酒吧：建筑面积488.69平方米（姓名王墨产权证号00103077，约50平方米无照部分，已出售给孙成喜。乙方保证该房与王墨的经济关系已结清，与王墨的相关事宜由乙方负全责）。宝洁浴池 ： 811.29平方米（姓名 孙成喜 产权证号00237445 建筑面积78.48平方米；姓名孙成喜产权证号00113932 建筑109.58平方米；姓名孙成喜产权证号00200386 建筑面积623.23平方米。以产权证为准。约200平方米无照部分）。

三、拆迁安置与拆迁补偿的总体原则：

坏男孩酒吧采用货币安置，宝洁浴池采用等面积回迁安置（价格找差）。甲方安置乙方宝洁浴池回迁总面积约为：860平方米，以实际安置面积为准。

四、拆迁安置与补偿

1、宝洁浴池采用等面积回迁安置。

甲方安置乙方的房屋，位于名都小区3号楼1、2层，回迁按同等面积补足差价，回迁面积约为 800平方米。其中首层回迁价格为3500元/平方米，二层回迁价格为3000元/平方米(超出部分面积执行该价格)，首层与二层立体分割。按照房屋评估价格及动迁办按规定计算的应补偿金额后（以动迁办最终认定结果为准），不足部分由乙方另行投资补足该款项。回迁面积按最终房产部门核定的面积为准，多退少补。

2、坏男孩酒吧采用货币安置，安置金额按照拆迁办规定的计算结果执行（以动迁办最终认定结果为准）。

3、除以上补偿外，甲方对两处房产另行补偿，补偿金额由以下部分组成，分别为：

1）两处房屋装修部分另行增加其它补偿 80万元。

2）洗浴装修的锅炉、水箱、多余的暖气片（应留够4平方米/片暖气片）归乙方

3）酒吧装修归甲方。

五、付款方法及交房时间：

合同签订后，甲乙双方共同到银行办理解除两处房产抵押手续，费用由甲方先行替乙方交付(乙方出具收条)。解除抵押后房照由甲方保管（给乙方出具手续）。同时甲方付给乙方总补偿款的50%，乙方搬家完成后，甲方付清乙方的全部补偿款，同时乙方交付房屋给甲方。

交房时间为：宝洁洗浴为签完合同后7天内。酒吧搬迁时间为2010年3月15日之前，在此期间属于甲方借用给乙方使用。如延期交付，乙方每天付给甲方总拆迁价款的1%作为租金。同时甲方有权利随时拆扒，造成损失由乙方负责；直至将安置宝洁浴池的房屋收回。

六、乙方家庭同意甲方付给乙方的各项费用，一律由乙方代表人孙国雷领取，回迁房屋名称

更名为孙国雷（更名事宜甲方给予配合）。甲方对乙方家庭成员中以及与原房主之间发生与拆迁房屋有关的经济纠纷等，一律不负责任。乙方与房照所有人王墨的经济关系与甲方无关，由乙方自行处理。

七、违约责任

甲方如不按协议规定的日期向乙方交付各种费用，逾期一日，应按所欠款额向乙方偿付违约金；甲方如不按协议规定的地点和面积、层次给乙方安置住房，应向乙方偿付违约金，乙方可以向有管辖权的法院起诉，要求甲方按协议履行义务。

乙方如经甲方按协议规定后，仍不搬迁的，由甲方对乙方限期搬出，如逾期仍不搬迁的，每逾期一日，应向甲方偿付违约金，甲方并可向有管辖权的人民法院起诉。乙方如遇阴雨天或其它不可抗力原因不能按时搬迁，时间顺延，但必须告知甲方情况。

八、保密

双方保证对协议内容予以保密。未经同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。

九、不可抗力

如因不可抗力事件的发生导致协议无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，提供事故详情及协议不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止协议或暂时延迟协议的履行。

十、争议的处理

（一）本协议受法律管辖并按其进行解释。

（二）本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，依法向人民法院起诉。

十一、解释

本协议的理解与解释应依据协议目的和文本原义进行，本协议的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本协议的解释。

十二、补充与附件

本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

十三、协议效力

本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。合同执行完毕失效。

甲方（盖章）：_____________乙方（盖章）：___________

代表（签字）：_________代表（签字）：

拆迁协议 篇2

一、权利保障机制

城中村改造本是一项民生工程、惠民工程,但是,必须建立在保障被征收人权利的基础上,才能取得被征收人的认可与支持。临清市人民政府从以下几个方面保障被征收人的权利。

1.获得公平补偿权。街道办通过深入细致的摸底调查,了解到被征收户对按宅基地面积70%的补偿标准总体上还是认可的,所以,征收方案规定按回迁安置和货币两种方式进行补偿,由被征收户自主选择。在回迁安置补偿方面,按各户实占宅基地面积的70%确定应安置面积,确保被征收户不花钱或少花钱即可住上新楼房;在货币补偿方面,住宅户按应安置面积每平方米2600元补偿,沿街户按应安置沿街面积每平方米3700元补偿。

2.保障被征收人的参与权。凡制定改造规划、补偿标准、安置办法等重大事项,都及时召开村民代表会议或全体村民会议,充分倾听群众意见,在征得绝大多数被征收户同意后实施,有效避免了“强迫命令”、“强行征收”现象发生。比如,在制定征收补偿安置方案时,进行为期30天的公示,广泛征求群众意见;还通过接收被征收人口头或书面意见建议,召开座谈会、听证会和群众代表参与的社会稳定风险评估论证会,听取群众的意见,及时回复被征收人的意见建议,在拆迁过程中保障被征收人的参与权,确保房屋征收符合群众利益。

3.保障被征收人民主选择评估公司。2013年9月19日,临清市房屋征收与补偿管理办公室发布《关于临清市曙光路中段暨南门杨桥片区房屋征收项目选定评估机构公告》,就曙光路中段暨南门杨桥片区房屋征收项目房地产价格评估机构选定的有关事项进行公告,告诉被征收人在一定期限内协商确定一家房地产评估机构;如果没有协商出评估机构,被征收人在一定期限内, 从三家评估机构中投票选定一家房地产价格评估机构。最后,超过半数以上的被征收人,经自主投票选定山东某房地产评估造价咨询有限公司。临清市房屋征收与补偿管理办公室及时对选定评估机构的结果予以公告。

二、公开公平公正机制

公开是取信于民的金钥匙,也是保障公民知情权的必然要求,公平公正是顺利实施征收拆迁的捷径。街道办制作了《曙光片区征收与补偿手册》,并且对每个手册进行编号,发放给每户居民;同时,还在片区醒目位置设立宣传栏,刊登征收安置补偿方案的全部内容。对征收的每一个步骤都以通知、公告、广播等形式提前告知被征收户,对每一户的丈量情况、安置情况、补助项目、补偿金额等都及时进行张榜公示,确保全过程阳光操作、公开透明。彻底杜绝了“先签协议的被征收人少得、后签协议的被征收人多占”的现象。丈量评估工作是落实公平公正原则的关键。他们的丈量评估工作甚至细化到太阳能迁移补偿都要分管式、盒式、自制三类,分别进行评估测算。面对复杂的居民群体,街道办严格做到普通百姓与厅级干部一个标准。对来自各方面的“说情风”、“关照风”和一切不正当要求,合理解释、绝不松口,真正做到“一把尺子量到底、一个标准执行到底”。

三、奖励保底对比机制

《征收补偿安置方案》规定:“依法作出征收决定的,对被征收房屋和安置楼房进行双向评估结算差价,不享受任何优惠。”这就是符合法律规定保底条款。但为了鼓励被征收户在政府作出征收决定之前尽快签订补偿安置协议,分三个阶段分别给予2万元、1.5万元和1万元奖励,超出规定期限的没有奖励,真正实现了“先走吃糖,晚走吃亏”的承诺。同时,坚持先搬迁验收先挑选楼号的原则,极大地调动了群众早签约、早搬迁的积极性,出现了“几千人排队签协议”、“数百人排队验房屋”的感人场景。

四、未经登记房屋认定处理宽严对比机制

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。”但是,如果严格按照该条款规定执行,就会出现执行难的困局。为了实现通过违法建筑处理带动合法房屋征收拆迁,《征收补偿安置方案》设置了未经登记房屋认定处理宽严对比机制,即规定超出应安置面积以外部分的建筑物证件不齐全或者无证件的,不予补偿。但是,一揽子签订协议的,按照每平方米80至480元6个等级进行货币补偿,具体等级由工作组认定;如果没有一揽子签订协议,作出征收决定后,不予补偿。这样,通过激励机制和压力机制共同促进征收拆迁进程和违法建筑的消化。

五、全方位动员群众支持机制

宣传引导是房屋征收的一项基础工作。街道办坚持把争取群众支持摆在突出位置,按照“广泛、深入、耐心、细致”的原则,多措并举,全面动员,积极引导,营造声势,把项目实施的意义和各种政策宣传到户到人,做到以情动人、以诚感人、以理服人,使群众由“要我拆”变为“我要拆”,形成了广大群众积极参与的良好局面。

1.召开会议层层动员。街道办按照市委关于加快城中村改造步伐的要求,及时召开党委班子会议进行研究,对曙光路中段暨南门杨桥片区改造进行统一安排部署,动员办事处全体干部职工积极投入到片区改造中,集中力量打好房屋征收攻坚战。改造片区涉及的居委会都召开了居民代表会、居民小组会议、全体居民大会,反复动员,给群众算清经济账、长远账,使广大居民充分认识房屋征收带来的长远利益,赢得了群众的支持。

2.专业宣传队广泛宣传。街道办出动宣传车,在大街小巷流动宣传,并且发放宣传资料,大力宣传房屋征收的目的意义、补偿标准,让群众明明白白、家喻户晓,使群众充分认识到这是一项惠民工程。临清市每天都有该片区征收工作的电视新闻。由于造就了强大的舆论声势,激发了群众建设新居的热情。

3.全力做好被征收户的思想动员工作。对部分思想有顾虑的居民,工作组上门入户不少于20次,一遍一遍地讲解,耐心细致地做好宣传引导工作,有效化解了居民的抵触情绪。

4.营造争先恐后签订协议的氛围。该片区征收工作从9月12日开始启动,按说从启动之日就可以签订协议,但街道办领导将签订协议时间有意延至9月23日,利用这10天时间进行大规模的深入广泛宣传,形成蓄势待发的局面。在9月23日这一天,就形成了几百人连夜排队要求签订协议的动人场面。该情景经媒体报道以后,带动了许多犹豫观望的人加入了排队签协议的长蛇阵中。

六、强力借力机制

征收拆迁需要许多单位在职权范围内履行职责,街道办积极主动与相关部门沟通,争取他们的支持和配合。例如,在街道办努力下,临清市第十七届人民代表大会第二次会议作了《关于将曙光路中段暨南门杨桥片区旧城改造列入全市人民代表大会工作计划的说明》,市发展和改革局作了《关于曙光路中段暨南门杨桥片区旧城改造符合临清市国民经济和社会发展规划的说明》,市国土资源局作了《关于曙光路中段暨南门杨桥片区旧城改造符合临清市土地利用总体规划的说明》,市城市规划局作了《关于曙光路中段暨南门杨桥片区旧城改造符合临清市城市建设总体规划的说明》,市公安机关及时打击了征收拆迁过程中违反《治安管理处罚法》的违法行为,市纪委书记、市委组织部长、分管城建的副市长,对涉及征收的公务员所在单位负责人进行动员并提出明确要求,增强他们的表率意识,提倡他们在房屋征收中发挥模范带头作用。对涉及市域以外单位的被征收户,积极与其单位进行沟通。比如,有一个被征收户,无论怎样讲解,都拒不签订补偿安置协议。经多方了解,终于找到了突破口,就是他的儿子在部队当兵。随后街道办负责同志驱车1000余里,专程到该部队拜访,把有关政策进行了详细说明,得到了部队和他儿子的支持。通过他儿子做工作,该户很快签订了征收补偿安置协议。

七、内外监督机制

街道办自觉接受市纪委、市征收办和各类新闻媒体的监督,将各个敏感环节及时进行视频录像、资料存档、社会公示,对涉及征收群众的各项调查数据、评估结果、补偿情况、安置结果等资料,都建立了“一户一档”备查,大大提升了社会公信力和群众信任度。街道办建立了内部监督机构,比如复核组,对每一份补偿安置合同进行审核。群众代表还自由选择了专业律师团,对房屋征收工作进行全程法律监督。街道办的整个征收工作都经受住了内外监督机制的考验。

八、多途径强制机制

协议拆迁,是指征收办与被征收人在自愿、平等、协商的基础上,通过签订征收安置补偿协议实现的非强制的房屋拆迁。但是不实行强制手段,并不等于没有强制手段。政府将这些强制手段告诉被征收人也是为了对其负责,避免被征收人存在当“钉子户”会有好处的幻想,而错过奖励期。因此,《征收补偿安置方案》明确规定,为确保安置楼房按计划开工建设,对逾期不签订补偿安置协议的,根据不同情况分别或者同时采取下列方法处理:(1)市人民政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定,作出征收决定;(2)市国土部门按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定,依法作出责令交出土地决定;(3)村民小组根据最高人民法院 [2006]民立他字第23号规定,向法院提起民事诉讼;(4)市住建部门根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,作出责令限期拆除处罚决定;(5)市纪委、监察局或者检察院对公职身份的被征收人加大职务犯罪预防及财产核查力度;(6)市公安部门对被征收企业抽逃注册资金的行为加大打击力度;对被征收人非法经营的行为加大打击力度;对被征收人伪造证件的行为加大打击力度;(7)市税务部门对被征收企业和经营者加大税收监管和稽查力度;(8)市工商、质检、教育、卫生和环保等部门在职权范围内对被征收人加大打击违法的力度;(9)其他合法有效方法。《征收补偿安置方案》还规定,对于拒不执行人民法院判决、裁定的,依法采取下列强制方法:(1)人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第111条规定,对其司法拘留;(2)根据最高人民法院有关裁执分离司法解释规定,市人民政府组织公安等部门和街道办实施强制拆除,强制拆除的,被执行人承担执行费和实际执行支出;(3)情节严重的,根据《中华人民共和国刑事诉讼法》规定,由公安机关依法追究其刑事责任。实践证明,将强制的法律风险告诉被征收人,有利于引导被征收人积极签约。

九、齐心协力的团队运作机制

《征收补偿安置方案》再科学合理,也需要强有力的团队贯彻执行,街道办就是一支精诚团结、恪尽职守、敢打硬仗、不做到最好决不罢休的“铁军”团队。街道办共成立了核算、协议、协调等9个职能科室和9个入户征收工作组,配备139名工作人员,由街道办主任带队,副书记、纪委书记、分管副主任参加,全部入住片区改造指挥部一线办公,靠前工作,为工作快速开展提供了坚强保障。这个团队具有以下特点。

1.具有责任意识。各征收工作组在指挥部统一领导下,认真细致做好入户动员、房屋丈量、补偿评估等各个环节工作,切实做到瞪起眼来、较起真来,做到宅基丈量一厘不差、补偿登记一件不落,将属于群众合理合法的利益全部落实到位。同时,通过建立房屋征收评比台等措施,每天公布工作进度,排出先后名次,切实鼓舞了士气、激发了干劲,形成了“每组一把号、共谱一个调”的良好局面。

2.具有攻坚意识。所有工作人员不分周末节假日,不论白天黑夜,全部盯在工作一线。特别是在宣传发动初期,部分群众受个别人指使,悬挂黑条幅,张贴抵制性标语,甚至对工作人员进行人身威胁,这些都没有使工作组后退一步,而是顶住压力开展正面宣传,挨家挨户反复做思想工作,最终将矛盾隐患妥善化解。在排队验房阶段,街道办100余名工作人员从10月1日早上7点开始整理资料,下午5点搭建验收排队场地,稳定理顺排队群众,按顺序发放验收号码,一直工作到2日凌晨5点;随后早7点又开始按顺序进行房屋验收,直到晚上8点全部验收完毕,连续作战36个小时。正是靠着这样一支步调高度一致、面对困难勇往直前、无私奉献的优秀团队,才攻克了一道道难关,推动了片区改造的快速实施。

3.具有服务意识。工作人员坚持深入到每一户、服务到每一家,充分了解群众所需所困,帮助居民搬家、联系租房的事例随处可见,真正做到不离不弃、周到服务。在居民排队领取验收房屋顺序号过程中,街道办工作人员及时为群众发放面包、牛奶等食品,全程搞好外围服务,以真诚举措感动了群众,为片区改造项目顺利实施赢得了主动。

4.具有纪律意识。街道办工作人员统一佩戴工作牌,坚持一天两次点名,严格做到“工作期间不饮酒、作息时间看任务”,杜绝任何迟到早退、工作期间串岗等现象,人均工作强度达到每天12个小时以上。在开展入户宣传、丈量评估等工作过程中,严禁发生接受群众宴请、以权谋私等现象。特别是全体干部职工上下同心,严格按照各项部署要求步调一致地开展工作,没有任何杂音和怨言,做到了有令必行、令行禁止,使团队精神发挥到极致,形成了强大的凝聚力和战斗力,极大地激发了工作快速推进的正能量。

拆迁协议 篇3

一、房屋征收搬迁类型与协议搬迁的定义

《宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

土地的所有权与使用权分离，使用者只享有土地使用权，这是我国土地制度的基本特征。对于国有土地上的房屋征收，《征收条例》作了明确的规定，而集体土地上房屋搬迁目前没有专门的法律规定，只是土地管理方面的法律规定了属于集体土地征地过程中涉及房屋及地上附着物的补偿。

从实践来看，房屋征收搬迁主要有三种类型：一是政府依法组织实施国有土地上房屋征收。在《征收条例》出台前，适用《城市房屋拆迁管理条例》（简称《拆迁条例》），在对房地产权利人进行补偿安置后实施房屋拆迁。2011年《征收条例》施行后，拆迁为征收所取代，对于因公共利益需要征收房屋的，由市县级人民政府作出征收决定实施征收，对房屋所有权人进行补偿和安置，土地使用权同时收回。二是集体土地征地过程中，按照法律规定对使用集体所有土地的集体经济组织成员和建设用地使用人的房地产实施评估补偿。三是国有土地上非征收项目和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物搬迁。本文所指主要是第三种情形。因此，协议搬迁方式可定义为：为了项目建设需要，对国有土地上的非征收项目的房屋和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物，根据民事自治的原则，通过协商签订补偿安置协议，给予房地产所有权人合理补偿和安置，实现房屋搬迁的方式。协议搬迁方式所涉及土地权属转移需依法办理相关手续。

二、当前房屋征收搬迁现状与原因分析

我国的房屋征收拆迁制度经历了政府拆迁-市场化拆迁-政府征收的转变过程。由于拆迁制度目的是为项目建设需要，与《宪法》和《物权法》为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的精神相悖，所以出台了《征收条例》。《征收条例》已经施行4年多时间，对市县级人民政府组织实施的国有土地上房屋征收行政行为作了许多程序性规定，其实施要比拆迁规范严格得多。但由于《征收条例》限定征收的范围须是为了公共利益需要，比过去缩小很多，而城乡建设、经济社会发展（包括项目建设、城中村改造等）对土地的需求并没有减少，因而出现了以民事的方式解决困局而打“擦边球”的现象。

据笔者调查，《征收条例》实施后征收拆迁的主要特点呈现为：房屋征收项目少，一般城市由政府作出征收决定的项目只占三分之一左右，有些小城市和县城城区甚至没有征收项目。以盐城市区为例，今年以来实施征收项目（含上年结转）30个，占征收搬迁项目总数的26%。11个县（市、区）有7个没有新的征收项目。协商搬迁比例大，一般城市征地拆迁和协商搬迁占三分之二以上，甚至更多。盐城市区今年前三个季度实施114个征收搬迁项目，其中协商搬迁项目84个、占74%，完成面积占58.6%。搬迁项目矛盾多。《征收条例》实施后征地拆迁引发的信访矛盾总体呈现下降趋势，但是因过去拆迁遗留问题和协议搬迁纠纷引发的信访呈上升势头。有些已经拆迁5年、10年，甚至更长时间的遗留问题，仍在不断信访和诉讼之中。协议搬迁项目一般没有统一的政策标准和规范，信息公开不够，尺度把握上区域之间差异较大，导致被搬迁人诉讼和信访比较多。分析出现当前现状的原因主要有两个方面：

一是经济发展的需求与集约节约用地、建设用地规模从严控制的矛盾。城市要扩张、项目要实施，受制于老城区存量国有土地开发成本高，新征集体土地指标紧、难度大、周期长等，基础设施、项目建设、城中村改造等“边用边征”“先用后征”“先租后征”等现象比较普遍。由于土地性质所限无法实施房屋征收，征地手续难到位难以实施征地拆迁，只能采取协议搬迁的方法解决问题。

二是城市扩张的需求与法定征收程序要求严、法律规范不完善的矛盾。城市扩张和更新改造必然要实施旧城区和城中村改造，历史原因形成了国有土地和集体土地混杂交错的状况，按照房屋征收的程序难以进行，采用协议搬迁方法处理比较简单。城乡结合部、各类园区建设、城市新区建设土地性质一般仍为集体，国家层面的《集体土地上房屋征收与补偿条例》尚未出台，现行征地过程中对于农民宅基地上的房屋和集体建设用地上的房屋补偿没有顶层的法律规定，在征地过程中一般也不作处理，而是留给用地过程中参照征收处理。最高法2005年曾经有答复，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。这也是造成协议搬迁比例大的原因。

三、协议搬迁房屋涉及的法律问题与思考

协议搬迁方式从法理上分析应当属于民事行为。根据民法意思自治的原则，签订协议只要体现当事人的真实意图在法律上就应当予以支持。协议搬迁房屋涉及以下几个法律问题需要研究。

一是政府和基层组织在协议搬迁过程中的角色问题。在实际操作中，协议搬迁方式离不开基层组织的推进，项目建设同样为政府行为，这就导致被搬迁人对将协议搬迁定义为民事行为的不认可。笔者认为，协议搬迁方案以村集体经济组织或其他经济组织为实施主体，更能体现民事的性质。政府或者基层组织可以作为组织者和推动者的角色，这样可以规避行政复议和行政诉讼的风险。

二是搬迁协议的属性定位和形式要求。利用民法的意思自治原则破解用地和项目建设难题应当把握好协议的过程和形式。协议搬迁方案应当广泛征求意见，协议的过程应当充分协商，不应违背当事人的意愿。《行政诉讼法》修订后，对于房屋征收补偿协议所涉及的诉讼是作为行政案件处理的，协议搬迁既然定位为民事行为，就应避免政府和基层组织的直接介入；搬迁协议的内容和格式也不宜采用征收协议格式，这样能够真正体现其民事性质。

三是被搬迁人的财产等权益保障问题。保障被搬迁对象的实体利益是协议搬迁的核心所在。对于国有土地上的非征收项目协议搬迁，补偿安置应当与当地的房屋征收政策和标准一致，既不能压低也不能抬高，压低了当事人利益受损，抬高了会影响其他征收项目的实施。对于办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物的协议搬迁，其补偿标准亦应参照国有土地上的征收标准。根据最高人民法院2011年8月7日发布的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（法释〔2011〕20号）规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行补偿安置，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。办理征地手续的应当这样处理，在办理征地手续前的协议搬迁更应这样处理，以保证集体土地使用人利益不受损害。按照《物权法》第四十二条规定，协议搬迁过程中，要给予宅基地使用人合理的安置，确保其居住条件不降低；办理征地过程中，失地农民的其他利益也应当得到有效保障。

房屋拆迁协议 篇4

甲方: 村村民委员会 乙方:（户）丙方：xxx人民政府

经甲、乙、丙三方协商,就其拆除补偿达成如下协议:

一、补偿方式

遵照“科学评估、据实补偿”的原则，按评估机构评估出的补偿金额给予货币补偿。

二、房屋位置及建筑面积

该处房屋位置:东临，西临，南临 ,北临，总建筑面积为平方米。

三、补偿金额(一)房屋(厂房)部分

此处房屋经测量、核实,并有乙方签字认可,总建筑面平方米，按照补偿标准(评估结果)进行补偿，补偿金额 元。

(二)附属物及其它部分

此处房屋附属物及其它部分经测量、核实,并有乙方签字认可,按照补偿标准(评估结果)进行补偿，补偿金额 元。

以上补偿共计 元(大写：)（详单见评估报告：）

四、拆迁期限及付款方式

自协议签订之日起乙方要在7日内将应拆房屋全部腾空，逾期无故不腾空或腾空不彻底的，甲方将对其视作无主进行处置。乙方腾空完成后，甲方将拆迁补偿款 元一次性付清，乙方领取拆迁补偿款后，房屋及附属物与乙方无任何关系，由甲方负责组织拆除。

五、双方职责

甲方要按时支付补偿金,乙方要在规定时间内将房屋全部腾空，不得拖延。协议订立后,乙方或乙方房屋承租人在拆迁期限内拒绝腾空的的,甲方可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

六、此协议自签订之日起实施,不尽事宜,依据有关文件解决。

七、本协议一式六份,甲方持两份,乙方持一份，丙方持三份。

甲方（签字): 年 月 日

乙方（签字): 年 月 日

拆迁协议 篇5

甲方：华中技工学校（下称甲方）

乙方：煤球厂（下称乙方）

经双方多次协商，就煤球厂拆迁一事达成以下协议。双方共同遵守。

一、双方最终确定陆万伍仟元整。作为甲方对乙方的拆迁补偿。

二、围墙及煤球机棚子由乙方自行拆走。鉴于煤球厂地面积煤较多，拆迁时乙方掘地伍公分，把土拉走。仅限于有煤的地方。

三、本协议签定后，甲方付给乙方伍仟元。待乙方拆迁完毕，甲方支付剩余款项。

四、拆迁截止日期为2010年11月20日。逾期甲方酌情扣减补偿费。

五、本协议乙方必须绝对保密，如因乙方泄露补偿费，甲方有权追究乙方的责任。为安全考虑，把乙方电费押金（1500元）作为保证金，自拆迁结束之日起半年还清。可由第三方担保。

六、本协议一式两份，双方签字即时生效。

拆迁协议 篇6

甲方：

法定代表人：

地址：

乙方：

法定代表人：

地址：

鉴于：

1、甲方决定对坐落于的违章建筑进行拆除；

2、乙方为一家具有拆迁资质的专业拆迁、搬家公司。

据此：

为明确甲、乙双方的权利、义务，保证拆迁工作的顺利进行，经甲、乙双方充分协商，特订立本协议，以供双方遵守执行。

一、拆迁范围

甲方违章建筑全部交给乙方予以拆除。

二、拆迁要求

2.1

乙方负责办理与本次拆迁的相关一切手续，费用由乙方承担，拆迁工作完成三月内，甲方一次性付清拆迁款

元。

2.2

乙方应将拆迁范围内的房屋拆除至与地面高度一致。

三、拆迁期限

乙方应于2020年8月12日之前将甲方用地范围内的房屋全部拆除，并将场地清理完毕。

四、其他约定

4.1

乙方在拆迁过程中应文明施工、安全施工。

4.2

在拆迁过程中，乙方使用的拆迁方法及拆迁工具应符合相应规范要求。

五、违约责任

甲、乙双方均应按协议约定履行义务，如一方违反协议约定，应向另一方承担违约责任，赔偿全部损失。

六、本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。

如本协议有未尽事宜，双方应协商签订补充协议。

七、本协议自甲、乙双方签字、盖章之日起生效。

甲方：

乙方：

拆迁协议 篇7

城市房屋拆迁,是根据城镇建设规划和国家专项工程的建设计划及当地政府的用地文件,拆除建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。城市房屋拆迁涉及到当地政府、房地产开发商(拆迁人)、被拆迁人三方的利益。就“被拆迁人”而言,在三方利益角逐中,处被动地位,属于弱势,其合法权利容易被忽视或剥夺,从而引发一系列社会问题。那么,在城市房屋拆迁中需要注意保护的哪些基本权利呢?

(一)生命健康权。

生命健康权是公民最基本的权利。然而很多地方的强制拆迁出现了暴力违法的影子,夜深人静私闯住宅,敲门砸玻璃殴打被拆迁人。这种现象在倡导建设和谐社会理念下发生是不应当的和应予以避免的,我国倡导和谐社会和以人为本,依法维护三者权益,维护正常拆迁秩序和城市建设城市改造规划按计划进行,文明依法拆迁,保障公民人身权利是十分重要的。

(二)财产权。

《宪法》以及新颁布的《物权法》都有明确规定,公民合法的私有财产不容侵犯,未经所有人允许,不受任何权力以及任何形式的侵害。然而,许多居民倾其毕生积蓄买了住房,拆迁公告下来,说拆就拆,除按照预先制定的补偿标准进行补偿外,对补偿款数额能否再次回迁购置新房,以及由此带来的一系列生产生活问题,缺乏系统考虑,使被拆迁人利益受到损害。

(三)劳动保障权。

从湖南嘉禾事件中,可以看到行政命令被拆迁户的家属停止本职工作去劝说搬迁,直到搬迁结束才能上班。如果在职职工是拆迁当事人又不顺利搬迁的话,轻者被调离,重者则被开除公职的做法,严重影响了党和政府在广大人民群众心中的形象。

(四)知情权。

房屋拆迁公告贴出来的同时公布拆迁评估补偿数额,补偿依据什么标准评估、什么公司进行评估、拆迁法律程序以及如何进行法律救济的途径要同时告之,如果不是这样,被拆迁人很少被告知,被拆迁户就有着强烈的被欺骗感的感觉,埋下了拆迁纠纷隐患。

(五)公平交易权。

有些地方的强制拆迁干脆就是晚上进行,把当事人架进车里,推土机就开始工作。

(六)司法救济权。

房屋管理部门的行政裁决不需要法院审查和司法救济,只须经过申请法院强制执行。所以很多法院驳回被拆迁人的起诉,或者法院也被推向强制拆迁第一线(当然还有其他原因)也就不足为怪了。正是由于司法救济权的缺失,被拆迁户权利受损后,要么忍气吞声,要么层层上访,要么走向暴力抗争的悲剧。

二、城市房屋拆迁中被拆迁人权利被侵犯的根源

(一)观念陈旧,在法律法规认识上存在误区。有的当地政府观念陈旧,在城市拆迁及有关法律、法规认识上存在误区,导致党委、政府对城市房屋拆迁活动介入过宽,往往“公”、“私”不分,不能公平处理政府、房地产商、被拆迁户三者合法利益关系问题。

(二)城市房屋拆迁有关法律、法规的规定不完善,立法对被拆迁人权益保护需要适时进一步完善。2001年修改后的《条例》在立法上对城市建设效率给予了足够的重视,而对社会公平方面应继续补充有关条款。这一立法指导思想在一定程度上反映了加快城市化建设进程的客观要求,但与建设现代法制社会所倡导的厉行法治、保障人权、促进社会公平的要求相比,还需要不断地加以完善。

(三)拆迁人侵害被拆迁人的合法权益问题。根据《条例》规定,拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位,公民个人是不能成为拆迁人的。当前,拆迁人大部分是房地产开发商。房地产开发商实力雄厚,其所进行的房地产开发,在客观上顺应了当地政府实现城市发展规划的要求,与当地政府有着千丝万缕的联系。个别拆迁人往往自恃手中握有当地政府颁发的规划许可证、土地使用权批文、房屋拆迁许可证等合法手续,采用种种强制性的、违法的手段,逼迫被拆迁人与其签订“霸王条款”,甚至有的拆迁人不惜借助黑社会的势力,对被拆迁人进行恫吓或进行人身伤害,来迫使被拆迁人就范,这些都是与构建和谐社会和政治文明相违背。

(四)在房屋拆迁中,评估机构不中立,参照的评估标准偏低问题,使评估结果不公正。由于我国的房地产评估机构大多是由政府职能部门演化而来,它会在评估时偏向当地政府,加上房地产开发商是房屋评估机构的主要评估业务来源,其房屋评估业务交给哪个评估机构,就会使哪个评估机构获取收益,所以房地产开发商和评估机构的关系往往是很密切的。房地产评估机构往往会偏向拆迁人(房地产开发商),使其在房屋拆迁评估中难以保持中立。

(五)我国城市房屋拆迁立法存在的问题。最为突出的是《条例》规定的房屋拆迁行政裁决。在城市房屋拆迁中,如果被拆迁人不服裁决,可以向人民法院提起诉讼,但结果往往是成为败诉方,这里需要法院执法公正问题。因此各级人大监督法律实施时切实体现和谐社会要求,为今后不断完善法律适应城市建设需要积累一手资料。

三、城市房屋拆迁中被拆迁人权利保护的途径探讨

(一)建议尽快完善城市房屋拆迁立法,兼顾城市房屋拆迁活动中的效率与公平。设立《房屋拆迁管理法》应兼顾市房屋拆迁主体各方的利益,明确政府职责,切实规范各级政府在依法管理城市房屋拆迁活动中,既要保证城市规划建设实施的效率,又要坚持“立党为公,执政为民”的原则,切实维护被拆迁人的合法权益。

(二)规划和拆迁时遵照合理程序,强制拆迁方只能是政府。当前,房屋拆迁领域之所以出现问题,最重要的原因在于房地产开发商和被拆迁户直接对阵,所以野蛮拆迁的恶性案例时有发生,严重影响了政府形象。其实,这是因为在拆迁程序上出了极大的问题。开发商购买的是国有土地使用权,收回土地的一方应该是政府,应该由政府出钱来征地。同时,政府和开发商介入房屋拆迁的顺序绝对不能颠倒,不能够少的环节一定不能够少。其中应该强调的是,绝对要应该先妥善安置补偿,然后才能强制拆迁。

拆迁协议 篇8

取消行政自行强拆，申请司法强制执行

《条例》规定：被征收入在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

权威解读：中国政法大学法学院院长薛刚凌说：“过去往往是行政机关委托相关企业来搬迁。企业为了实现经济利益，过程很不规范，强制搬迁过程中会出现一些恶性事件。《条例》实施后，行政机关只能到法院申请强制执行，制度设计者希望通过司法程序的设置来保障群众合法权益，把风险降到最低。”

房屋征收应先补偿后搬迁，禁止暴力搬迁

《条例》规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收入给予补偿后，被征收入应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

据了解，《条例》草案的两次征求意见稿中，并没有明文提出“先补偿、后征收”的规定。而在正式出台的《条例》中增加此规定，把“先补偿、后征收”作为一个原则确定下来。

《条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

《条例》还规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收入搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。

权威解读：中国人民大学副校长王利明说：“《条例》明确了政府是征收补偿的主体，并禁止建设单位参与搬迁。要求房屋征收实施单位不得以营利为目的。这是制度设计者希望通过禁止性规定规范搬迁活动，强化对被征收入权益的保护。这些都有助于化解长期以来因建设单位作为搬迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。”暴力迫使被征收入搬迁可追究刑事责任!

明确补偿标准，应优先保障住房

《条例》规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。征收个人住宅，被征收入符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

权威解读：中国人民大学副校长王利明说：“这就意味着，如果被征收入符合住房保障条件，征收程序启动以后，被征收入可以优先享受住房保障，这也充分体现了《物权法》中征收个人住宅应当保障其居住条件的精神。”

被征收入不满意征收补偿方案，政府应组织听证会

《条例》规定：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收入认为征收补偿方案不符合本《条例》规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收入和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。征收补偿方案应征求公众意见：政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估：房屋征收决定涉及被征收入数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定：被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布：被征收入对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

权威解读：《条例》草案在征求意见的过程中，有人提出应当加大公众参与度，让程序更加公开透明。因此就有了“听证会”这个程序设计，并且政府要根据听证会情况修改方案。

明确公共利益范围，加强规划调控

《条例》规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定，必须以为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要为前提。对于公共利益，《条例》规定了6种情形：国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，由政府组织实施的科技、教育、文化。卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

权威解读：《条例》以列举的方式对公共利益进行了界定，排除了一些显然出于商业目的而与公共利益无关的用途。

征收范围确定后“违建”不补偿：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为：违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

房地产价格评估机构可由被征收入协商选定。协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

拆迁协议的签订 篇9

1房屋拆迁协议签订

签订房屋拆迁协议须具备的条件

住宅用房

（1）公有住宅使承租人应持租赁合同、租赁证、户口簿、身份证、私章；

（2）自住、闲置、出租私有住宅所有人应持房屋产权的合法凭证、户口簿、身份证、私章；房改房所有人还须持房改房审批表；

（3）租住私房的承租人应持户口簿、身份证、私章及1983年12月17日前租赁凭证；非住宅用房

按政府规定租金标准租赁的直管公有非住宅承租人应持租赁合同、工商营业执照等证件；被拆迁人自用的非住宅用房所有人应持房屋产权的合法凭证、工商营业执照，改变房屋用途的，另提供改变房屋用途批准文件；

按租赁双方协商议定租金标准出租非住宅用房应持房屋产权的合法凭证、经房产管理部门登记备案租赁合同、工商营业执照，租赁双方解除租赁关系协议，改变房屋用途的，另提供改变房屋用途批准文件。

办理程序

所有人（承租人）选择评估机构；

公有住宅承租人需购买房改房的，在拆迁协议签订前到江东区办证中心建设（房管）窗口办理房改房买卖手续；

房屋所有人或使用人持上述有关证件，根据拆迁通告公布的签订拆迁协议日期，至拆迁现场办公地点签订拆迁协议；

签订拆迁协议双方当事人对协议条款予以核对；

双方当事人签字、盖章。

承办部门：受建设单位委托的拆迁单位。

拆迁协议 篇10

春节前夕，北京市人大代表、门头沟区区长王洪钟在公开场合表示，作为全国首个农村集体资产信托化管理的试点，门头沟永定镇白庄子和东辛称村的8 0 0余名村民将拿到“拆迁款信托”的首笔分红。此外，2013年门头沟区计划将10个以上具备条件的村纳入信托化经营管理。

此消息一出，立刻引起众多网友的关注和争议，有的人对此做法表示认同，因为“很多人在拆迁后，往往将拆迁补偿款挥霍掉”；但也有人表示反对，理由是“钱在自己手里才踏实”，“把钱交给拆迁款信托，收益如何保证？”

年化收益10%能否保证？

记者查询得知，备受关注的“拆迁款信托”，是北京市政府和门头沟区政府对农民拆迁房屋及土地款管理的最新尝试，首批试点为永定镇的东辛称村和白庄子村。具体表现为2012年9月28日成立的“富民1号集合资金信托计划”，共募集资金人民币1.6亿元，签2份信托合同 ，期限为5年，年化收益率可达10%。

设计和发行“富民1号集合资金信托计划”的北京信托公司表示，该信托的投资门槛是100万元，据了解，该信托计划预期会推出系列产品，未来投资者除了拆迁农民，也有可能吸纳其他投资者。也就是说，目前并不排“除拆迁款信托”面向全社会的可能。

需要注意的是，2013年1月29日，门头沟区一位政府工作人员表示，原定1月30日向永定镇两个村子村民发放“拆迁款信托”分红的计划，已暂时取消。根据媒体报道，“拆迁款信托”的投资方向主要包括货币基金和定期存款、实业、未上市公司股权以及国企和基建类项目，不会涉及股票。虽然安全性较高，但毕竟还是有风险的，比如未上市公司的股权和实业。更为重要的是，目前政府缺少对于“拆迁款信托”投资、运作过程的有力监管，因此，“拆迁款信托”究竟能否准时按息兑付，应当成为关注的重点之一。

能解决拆迁暴富者返贫问题吗？

随着国家征地补偿政策的逐步完善，以及城镇化规模的不断扩大，城市中出现一些因征地而巨富的村民。这些原本过着普通生活的农民，如今腰缠万贯，身家数百上千万者亦不在少数。然而，原本普通的农民因拆迁暴富，对理财并没有清晰的概念，拿到巨额拆迁款后，许多人往往不知所措，于是在许多城市的街头，出现了许多开着新买来的车拉客的现象。更有甚者，短短几年内挥霍掉巨额财富后，重新回到甚至比以前更差的“赤贫”状态。

而门头沟区推出的“拆迁款信托”每年的预期收益率不低于10%，按照其总募资额1.6亿元来算，该信托每年收益不低于1600万元。根据各方协议，每年收益所得将按照70%分配给村民，30%留作村集体积累的方式进行分配。也就是说，村民每年总共可分得1120万元的收益。

对于“拆迁款信托”，有业内人士认为，“富民1号”解决了困扰各地的农民拆迁补偿款的管理难题，代表着一种全新的集体资产管理模式的探索。也有人认为，拆迁户既然缺乏理财意识，势必对信托的运作也不了解，因此，资产信托化管理是否是农民收益最大化的有效实现形式，还有待讨论。

“拆迁”题材信托早已有之

其实，“拆迁款信托”这个概念并不新鲜，早在2011年，就有一些信托公司推出了拆迁题材信托，产品预期年化收益可达到11%。

例如，中铁信托发行的“优债76期双林茗居A组团拆迁安置房项目集合资金信托计划”， 将信托资金用于受让西汇城建拥有的对郫县政府规模为1亿元的应收账款债权，然后以政府财政收入偿还信托本金和支付收益， 募集资金规模为1亿元，投资期限为18个月，预期年收益率为8.7%至10%。

业内人士分析，因为拆迁题材的信托产品通常由政府相关部门提供还款保证，所以信托产品到期后的本金收益兑付比较“靠谱”。根据中铁信托发布的最新公告，截至2012年12月31日，“优债76期双林茗居A组团拆迁安置房项目集合资金信托计划”收益累计实收金额已达1215万元。

关于拆迁款那些令人哭笑不得的事儿

开着奥迪去拉客

北京大兴区的天宫院村，因为地铁大兴线（即4号线延长线）的修筑与开通，周围开始被林立的高楼包围，众多村民因为巨额的拆迁补偿款，一夜暴富。村里几乎一夜之间都买了私家车，而大多数皆为奥迪，于是，该村有了“奥迪村”的称号。很快，就出现了村民开着奥迪当“黑车”拉客的现象。

抠门老太花20万拆迁款庆生

武汉市洪山区一位居住于城中村的婆婆，在获得50万元补偿款前，家境比较贫困，平时的日子也过得比较紧。让周围人感到意外的是，婆婆在70岁生日时，竟宴请亲朋好友，到酒店就餐，时间长达一个月，花费约20万元。

拆到哪儿赌场跟到哪儿

有媒体报道称，在一些地区，拆迁拆到哪里，赌博公司跟到哪里，一般在一个村里可以进驻两个赌场。武汉额头湾一位40多岁姓陈的村民，几年前因赌博输光100多万元补偿款，还抵掉一套还建房。他因还不清高利贷，持枪上街抢劫，被判了七八年。家中3个小孩、重病的母亲，仅靠他老婆在加油站打工，生活无助。为

获拆迁好处 一天200人离婚

2010年的一天，南京江宁区民政局婚姻登记处，前来离婚的人全天达到了近200人，而里面不少是古稀老人。难道要世界末日了吗？非也非也，媒体调查后发现，原来是因为借假离婚，可以在拆迁补偿中获得更多的利益。

“拆二代”眼里的父母职业：打麻将！

论拆迁制度 篇11

一、城市拆迁制度的主要法律问题

由于现有制度建立时的特殊时代背景, 使得一开始很多法规的立法指导思想就有很大的问题。从整体而言, 首先是过分强调整体利益, 没有充分尊重个体的私权利。其次, 法律效力层级太低, 仅为行政法规和地方性法规、规章, 体系也很不完善。最后, 现有制度过分强调行政机关的主导性, 缺乏有效的司法救济手段。行政机关强势的传统, 使得城市拆迁过程中许多事项完全由政府掌控, 这样既缺乏有效监督, 不利于实现公平合理;也使得暗箱操作频频, 容易滋生腐败, 回顾一下近几年中国的腐败大案, 不难发现很多政府官员正是在城市拆迁重建过程中纷纷落水下马的;而缺乏有效的司法保护, 使得普通民众在发生争议时只能通过行政机关设置的程序寻求救济, 这显然很不公平。就《拆迁条例》的具体规定而言, 存在着两个主要问题:首先是对城市房屋拆迁项目的性质未做任何区分。同时, 市政、公益项目建设拆迁与开发经营项目拆迁在目的性上有根本的区别, 后者明显是营利性的, 但根据《拆迁条例》却同样能以“城市建设需要”进行拆迁, 还可以借助行政强制措施作为最后的保障, 这不仅在法理上违反了民事活动自愿公平, 等价有偿的基本精神, 而且在实际运作中, 也由于双方实力对比不平等, 而使得拆迁人——即开发商的利益得到更多的体现。其次, 在现有的房屋拆迁实践中, 由于现行法律中的空白, 一般对土地使用权都不予补偿。这是我国所奉行的地产分离的管理模式相适应的:房屋拆迁涉及的问题由房产法调整, 不涉及土地的问题, 土地问题则归于土地管理法的调控范围内;但根据《土地管理法》的立法原则, 如果受让他人正在使用的国有土地使用权, 也应支付地价款。

二、现有制度的立法改进建议

首先, 应当制定一部法律作为整个房屋拆迁制度的基础, 并要在其中明确公开、监督两大基本原则。其次, 应该将拆迁项目是否以盈利为目的严格予以区分, 对非盈利性的拆迁项目也要划分成:为特定人群服务的拆迁项目和为全体民众服务的拆迁项目, 对于不同性质的拆迁项目适用不同的程序和补偿标准。对于以全体民众为使用对象的非盈利性拆迁项目, 由于其服务主体广泛, 符合公益性的利益衡量标准, 因此, 其补偿标准应适用合理补偿, 具体数额由政府根据当地实际经济状况并结合拆迁地段的土地价格加以综合考虑确定。但是由于涉及到绝大多数市民的利益, 所以建设此类项目的程序也应当更加严格。对于以特定人为使用对象的非盈利性拆迁项目, 由于多为政府机关的办公场所用地, 为了限制政府占据有限、宝贵的城市土地资源, 应当实行公平补偿的原则, 即依市场价格进行补偿。因此, 应该利用市场交易中高昂的价格来抑制政府不合理的扩张行为, 当然这个补偿价格里面也必须包含土地使用权转让的价金。对于这一类项目的操作也需要依照严格的程序来进行, 应该同上一种项目基本相同。政府在整个谈判过程中只能扮演居中调解的角色, 但可以适当帮助被拆迁方协调统一他们的立场, 毕竟这一方人数众多, 利益关系也很复杂, 而且处于相对弱势的地位, 但是要尽量严守中立, 不得破坏双方平等这一基本的原则。对于权利救济制度, 应当尽量削弱政府在其中的影响, 而发挥司法机关或是仲裁机构的作用。对于非盈利性的拆迁项目行政强制命令不服的, 可首先申请行政复议, 或是直接去提起行政诉讼, 并且在复议以及诉讼阶段, 行政强制命令暂时中止执行。不以行政复议为前置程序而允许直接提起诉讼, 可以保证裁判的公正性和及时性, 可以有效的保障相对于政府而言弱势的一方的利益。至于盈利性的拆迁项目, 因为双方应当已经达成拆迁协议, 如果任何一方不服, 可就此提起民事诉讼, 由司法机关解决双方之间的争议;如果是待拆迁地区民众非善意不执行拆迁协议的话, 开发商可以去法院申请强制执行。虽然, 最后很有可能也是由政府职能部门来完成强制拆迁的任务, 但至少有司法审查这一步骤在前, 可以在很大程度上保证强行命令的公正性, 这也可以尽量克服现有制度下最不合理的地方, 防止由政府权力寻租导致的腐败。

三、结语