工商银行房贷

工商银行房贷（精选11篇）

工商银行房贷 篇1

个人薪金收入证明

中国工商银行股份有限公司漳州分行：

兹 证 明 ___________（先 生 / 女 士），证 件 名 称 及 号 码 ： _________________________________，系本单位（1.正式工、2.合约工、3.临时 工），已连续在本单位工作______年，目前在本单位担任_____________职务，目 前该职工的最高学历为_____，近一年内该职工的平均月收入（税后、大写）_______________________元人民币，（小写）_______________元人民币。本单位承诺提供的以上情况真实，如因上述情况与事实不符而导致贵行经济 损失，愿承担相应责任。单位地址：_________________________ 联系人：_______________ 联系电话：____________________ 单位公章或有权部门章：

单位或部门负责人签名：

工商银行房贷 篇2

宏观调控将成为2008年房市下跌的导火索, 现在有些地区楼市已经出现了有价无市的局面, 预计未来一到两年内我国房地产市场将陆续进入调整期。作为房地产市场主要的资金供应者, 银行与地产有关的资产价格将会受到影响, 地产业蕴藏了大量金融风险。

一、影响房地产价格主要因素

房地产作为一种商品是由供求决定的, 影响楼市市场价格需求方面的因素主要是满足自住需要和投机需求, 供给方面则源于开发商的开发成本和交易成本。目前的房价已含有很大的虚高成分, 投机炒房、开发商囤地、捂盘是导致供求矛盾的主要原因之一。当前我国的房地产市场, 特别是北京、上海、深圳这样的大城市房地产投资中, 投机之风非常盛行。2007年12月, 央行副行长刘士余曾指出, 我国房地产市场问题除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外, 居民投资和炒房也是重要因素。部分居民在拥有自住房后, 将住宅作为投资选择, 从而产生较为普遍的投资与炒房行为, 加剧了供需矛盾, 推动房价上涨。

数据来源:Wind资讯

2007年完成土地开发面积占购置土地面积比重呈现明显下降的趋势, 该比重从2007年2月份为107%下降到12月份的66.17%, 12月份同比下降8.5%。房地产租赁价格指数比较能够反映出真实的住房需求。如果住房需求旺盛, 在房地产销售价格大幅度上涨的同时, 作为替代产品的房地产租赁价格也会随之上涨。但市场显示并非如此, 与土地交易价格指数相比, 房地产租赁价格指数走势十分平缓, 并无大起大落的现象。这说明主要是投资需求和投机需求助推地产价格快速上涨。而且土地交易成本也是房地产价格的主要组成部分, 经计算土地交易价格指数与房地产销售价格指数相关系数为0.68。

二、房地产开发投资资金来源

房地产投资的主要资金来源是国内贷款、自筹资金、企事业单位自有资金以及定金及预付款, 近七年来占总资金来源的平均比重分别为:22.8%、31.8%、17.6%、33.51%。2007年出现较明显的变化是利用外资这一项出现较大幅度增长, 较上年增速为73.85%, 表明房地产企业利用外资增势强劲, 2007年上半年, 房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%, 比2006年全年比重提高近11个百分点。受宏观调控的影响, 国内贷款2007年增幅有所下降, 但来自定金及预付款这一项的资金同期增幅较快, 二者增速呈反向变动态势。

房地产开发企业对银行贷款依赖性很强, 定金及预付款中大部分来自于个人住房消费贷款, 间接来自于银行, 因此, 房地产开发投资资金约45%左右来自于银行贷款。如果包括建筑企业流动性贷款和土地储备贷款在内, 实际数据可能要在50%以上。而银行的信贷资产也约有一半与房地产价格有关。

三、2008年房地产市场将进入调整期

由于房价虚高, 房地产市场2007年底就出现了有价无市的局面, 成交量萎缩, “金九银十”这一传统销售旺季并没有出现。去年10月份, 上海、深圳和广州的房价都出现了下降的拐点, 这种下跌的趋势一直持续到去年12月份。而且据相关数据显示, 2008年第一周, 全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象, 另有资料显示, 北京房价在2007年的最后四周中只有一周在上涨, 其他三周都出现了不同程度的下跌。

2008年中国的房地产市场会遭遇银行信贷总量控制、季度审核、利率上调三方面的宏观调控。银行会总体上收紧个人和开发商的贷款发放总量, 提高贷款利率的标准。

上海银监局发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》显示, 房地产开发贷款增长明显趋缓, 住房开发贷款出现大幅萎缩。至2007年底, 上海中资银行房地产开发贷款余额为2009.72亿元, 比年初增加36.94亿元, 同比减少390.07亿元;房地产开发贷款余额同比增速为6.8%, 下滑22.6个百分点。自2007年4月以来, 住房开发贷款连续9个月出现负增长现象;自2006年6月888.97亿元高点之后至2007年底的657.39亿元, 住房开发贷款累计减少231.58亿元, 下降幅度为26.1%。

外资投入这一来源也十分的不稳定。受益于多年来经济高速增长、人民币升值, 国际资本以各种形式流入我国, 导致国内资产大幅升值, 房地产市场也包括在内。但是资本和金融项下并非有进无出。在经历了近两年的价值重估后, 部分资本有十分强烈的获利回流的倾向, 在资产价格接近投资者的心理预期时, 资本流出将会更加频繁。国内用于房地产投资或投机的资本也会获利回吐, 转移他处。“完善住房保障制度, 增加保障性住房供给, 调整住房供应结构, 抑制投资性需求”的房地产调控思路也会影响人们对楼市价格的心理预期。

银行收紧银根、上调利率, 中央严厉的宏观调控, 部分投资或投机资本转移这三点将会使2008年的房地产市场更加底气不足, 进入调整期将成为必然。

四、警惕银行房贷风险

房地产企业的融资方式使得市场风险和信贷风险主要集中在银行。一旦房地产市场遭遇寒流, 银行将首当其冲。我国的商业银行一直都将个人放贷视为优质资产, 个人贷款业务增长迅速。我国商业银行房贷占个贷比重一般都在90%左右, 截至2007年11月末, 14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8000亿元, 较2006年增长近4倍。但是房贷并不总是安全的, 2007年美国的这一领域发生了次贷危机, 商业银行诸如花旗、高盛等国际巨头均损失惨重。

美国的次级债危机虽然对我国经济的直接影响十分有限, 但不能天真地认为我们国家不会出现类似情况。前车之鉴, 后车之师。我国房地产市场景气与否直接影响到银行信贷资金的安全。银行房贷风险主要来源于三方面。

一是2008年宏观经济形势十分严峻, 物价又可能由结构性上涨演变为全面通胀, 2月份CPI同比上涨8.7%。为抑制通胀, 利率仍然存在上调的空间。贷款利率提高会加重购房者的还款负担, 导致信用状况恶化, 房贷的不良贷款比率上升。上海银监局的数据显示, 截至2007年2月末上海中资银行房贷不良率已达到0.95%, 2004年只有0.1%左右, 三年间增长了约10倍, 近期这一指标还会上升, 值得警惕。

二是银行收缩信贷, 房地产企业面临资金链断裂的风险。中国的房地产企业采取的是“滚动开发”的模式, 在信贷开发过程中, 信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程。2008年地产将面临更加严厉的宏观调控, 银行收缩信贷, 后期投入资金减少, 导致有些工程可能无以为继, 这会直接影响前期的房地产开发贷款的偿还率。

外资银行杀入房贷市场 篇3

4月中旬，花旗、汇丰、渣打和东亚等四家外资银行正式拥有中国企业法人地位。自此，这几家银行可以从事境内人民币零售业务等各项金融业务，展开了与中资银行的正面竞争。

随后，四家外资银行纷纷推出了自己的房贷业务。房贷市场在中国已经相对成熟，各大中资银行早已占据了大部分市场份额，初来乍到的外资银行短时间内如何吸引顾客？对外资银行“情有独钟”的高端人群是否会买账？《新财经》记者带着问题，分别采访了花旗银行、菲律宾首都银行、加拿大帝国商业银行等几家外资银行。

资信审查遭遇信用瓶颈

在我国房贷市场，一些人为获得贷款，会采取制造虚假收入证明的手段，这对银行来说蕴涵着很大风险。外资银行为规避风险，大多要求申请者提供连续三个月的个人银行对账单，并要求申请者有连续三个月以上、超过月供两倍的入账记录。在贷款门槛和还款方式上，外资银行对抵押方资产房龄的要求相对较高，贷款人所抵押房产的房龄必须在8年以内，贷款年限最短5年，最长30年。这样的防范手段在一定程度上控制了银行风险，将风险降到了较低水平。

但是，对于那些一处房产多处抵押的欺诈行为，外资银行也没有什么更好的办法。如果一个国家的信用体系不健全，一切防范手段都会显得无力。菲律宾首都银行首席代表魏琦向记者表示，“信用体系不健全是中国面临的最大难题。在国外，信用体系建立得比较早，银行、海关、税务等部门都是联网的，贷款人的所有信用记录都是透明的，甚至一次小小的交通违规都会被记录在案。”

信用体系不健全给银行审核贷款人信用级别带来很大困难。高端人群大都拥有一定的社会地位，有些还有自己的公司。对这些人，国内银行一般就是核实一下他的房产，查阅一下他们公司的资产负债表。但是，很多中国企业的资产负债表不是国际公认的会计师事务所审核的，这就让造假者钻了空子。在国外，高端人群提供的企业资产负债表大都通过国际公认的会计师事务所审核，一旦发现账面造假，贷款人要承担法律责任。

外资银行对中国的信用体系并不“感冒”，但他们的服务对象同样对外资银行心存疑虑。

在得知外资银行可以开展房贷业务后，一位中国企业家表示，“国内的所谓成功人士比较了解国内银行的做法，他们大部分会选择中资银行申请房贷。我也了解过，外资银行不会因为谁是知名人士而放宽贷款条件，除非贷款人是富豪排行榜上榜人物，或者贷款人的财务报表是德勤等几大会计师事务所审计的，否则外资银行根本不会认你。”外资银行的“铁面无私”无形中提高了它的门槛。

记者随后又采访了几位企业家，他们对这个消息并不是很关心。做纺织生意的李总告诉记者，“外资银行的高质量服务有所耳闻，但外资银行的业务对于我来讲还是个盲区，我暂时没打算花时间去了解这方面的情况。”对于中国的高端人群来讲，既然可以从中资银行申请到房贷，何必去接受外资银行的审查，受这份“洋”罪呢？

竞争优势受制于网点布局

外资银行在国外拥有比较丰富的房贷业务经验，其先进的管理理念、领先的技术手段、较低的融资成本、精巧的本外币理财产品，无疑是吸引高端客户的重要因素。但进入门槛如果太高，势必将太多数人挡在门外。

“在房贷市场，外资银行怎么跟中资银行竞争？说句实在话，真正想竞争起来，保守点讲怎么也得十年以后。外资银行的房贷业务能有3％的市场份额就不错了，不会对现有市场格局产生太大影响。”身在外资银行的魏琦认为，“外资银行做房贷业务只是想先占上这块地方，把营业执照拿下来而已。在遇到信用危机的时候，中资银行还有一些相应的措施和补救办法，但对外资银行来讲就比较被动。”魏琦所说的措施和补救办法，就是中资银行在遇到贷款人无法还贷的时候，可以收回其所抵押的房产。对于外资银行来讲，虽然同样可以这样做，但房子是在中国的土地上，操作风险要比本土银行大得多。

在网点数量方面外资银行同样没有优势。据了解，汇丰银行在内地拥有35个网点，东亚银行32个，渣打银行23个，花旗银行相对较少，只有16个。这四家银行的网点加在一起仅有100多个，数量不及上海规模最小的国有商业银行网点的一半。但是，魏琦对此持乐观态度，“别看几大外资银行的网点加起来不过100多家，但这只是短短十年时间发展的结果。现在中国的金融市场完全放开了，我相信，像汇丰、渣打这样的老牌外资银行发展会很快。”

不可否认，花旗、汇丰、渣打和东亚这四家外资银行都具有丰富的市场经验。当初进入香港市场的时候，它们也遇到过各种问题，如今，它们在香港的零售业务却开展得非常好。从另一个角度看，香港房地产市场长期以来都很繁荣，香港与内地的文化又非常贴近，所以，它们在啃内地这块市场时，已经具有了相当丰富的经验。

对外资银行进军境内房贷市场，中资银行并未产生多大反应，好像对此“早有准备”。为了应对外资银行进入房贷市场，早在2006年，中资银行就已采取了实际行动。大多中资银行不断推出房贷新产品，先后进行了产品创新。不过，值得担忧的是，中资银行除产品创新等方面有所进步，更多的是效仿外资银行的各项收费方法，而服务等基础工作并没有多大改进。

或许正如某位业内人士所言，“中资银行很清楚，外资银行再怎么发展，也没我发展得快，一时也追不上我的网点数量。”如果中资银行真是这种心态，真是需要小心了。近日，多家外资银行表示，它们2007年的网点扩张指标将翻番。

房贷市场充满诱惑力

虽然此次获批房贷业务的外资银行只有汇丰、花旗、东亚、渣打四家，但是，众多外资银行大都看好中国的房贷市场。加拿大帝国商业银行首席代表郭仲华表示，“我们银行暂时没有做房贷业务，因为我们还没有得到审批。否则，这么诱人的一块市场，我们没有理由不参与。”

魏琦则表示，“菲律宾首都银行在北京只是一个代表处，在该地区还没有开展房贷业务，但首都银行在上海有一家分行，有做房贷业务的打算。由于我们现在还没有申请转制，所以，暂时只能做针对外籍人士的房贷业务。假如我们能像那四家外资银行一样申请转制成功，肯定要做本地房贷业务。”

外资银行进行房贷业务需要银监会等监管部门核准。据郭仲华介绍，“外资银行做房贷业务的规模，与它的注册资本金和贷款比例都有一定关联。”

注册资本金是考量一个外资银行资质的重要指标，比如，外资银行在内地注册需要10亿元人民币以上的规模，这本身就是一种制约。

光大银行房贷利率规则 篇4

作者：金投网

光大银行房贷利率规则：

1、对于新政出台前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，借款人可提交书面利率调整申请，是否享受优惠利率，视不同情况而定。对此前执行基准利率或下浮利率（基准利率优惠15%）的贷款，若借款人未提出调低利率申请或审批未通过的，只要符合相应条件，会将执行利率调整为基准利率的0.82倍（即优惠18%）。所有已发放的商业性个人住房贷款，调整后利率均从2009年1月1日起执行。

工商银行房贷 篇5

2015年即将过去，作为建行的普通员工，我深感到这一年是紧张忙碌而充实的。下面我对自己一年的工作表现作一下总结，既是对过去的自我评价，也为来年作一个良好的开端。

一年的工作中，我不断加强思想道德方面的自我学习与教育，树立了正确的世界观、人生观和价值观。在领导的指引下，在同事的帮助下，我进一步增强工作责任心、改进工作作风、提高工作效率，充分贯彻科学发展观和创新精神，理论联系实际积极投身到建行的各项工作中去。

一年来，在领导的关心帮助下，在同事们真诚密切的配合中，我的工作得以顺利展开。我的岗位是房贷经理，主要考核个人类贷款的新增。这就要求我不断地营销开拓新客户。在平时的客户营销及业务拓展中，我注重开拓思路，创新求变。在一手房市场，针我积极跟进作好项目的个人按揭服务工作。了解他们的新楼盘、新项目，财务人员、销售经理作朋友、多沟通。此外我行的存款客户也会有个人信贷方面的需求，我在工作中将客户的需求一一记下，适时为他们提供合适的金融产品和服务。既得到了客户的好评又拓展了多项建行业务。

近一年来，房地产经济的形式相当复杂，一方面楼市销售火爆，一方面国家房贷新政频出，贷款办理应接不暇，政策也多有转变。我放弃了休息天和节假日，跑楼盘，跑中介公司，认真办好每一笔贷款。由于宏观调控的增多，很多政策的出台对个人资产业务的拓展影响很大。我也迷茫过、急躁过，但是我认定客户经理必须站在市场的最前沿，也必须承担市场所带来责任与风险。在工作中我注意领会政策精神，积极与客户沟通，坚持做到拓展业务的同时，严格把控政策。截止2015年11月末，共签约个人住房贷款1036笔，35602万元，发放

万元。个人贷款业务的发展也带来了良好的产品覆盖率，相应办理了电子银行、贷记卡、中德省息贷等业务。

在工作中，我努力完成各项任务，力求尽善尽美。很感谢领导的支持和同事门的配合，使我能够很好的开展繁忙的房贷工作。在今后，我需要进一步做好各项工作的平衡，确保各项业务更全面的开展。我要把个人贷款作为营销工具，在做好个人贷款的同时，积极展开全方位的营销拓展。我认定一个优秀的客户经理必然是全能综合营销的高手，这也是我努力的目标。

工商银行房贷 篇6

(一) 拆分重组型。

一是制造假离婚。夫妻暂时性办理离婚手续, 在法律上形成两个家庭, 并在离婚协议中将所有房产划归其中一方, 再以无房的另一方名义购房, 获取银行贷款后复婚。二是修改户口簿。通过公安部门等关系网络, 修改户口薄等身份信息, 制造单身无房假象。三是以子女名义购房。已拥有房产的父母以刚成年、但尚未参加工作的子女名义登记, 此时房主没有收入来源, 房贷实际还款来源仍为购买多套房的父母。四是以无房亲友名义购房。假借无房亲友名义登记, 享受首套房信贷优惠, 私下签订书面合同或公证, 由已拥有多套房产的实际出资人支付首付款和按揭还贷资金, 房产归实际出资人所有。

(二) 制假造假型。

一是交易双方及房产中介串通伪造购房合同, 虚假抬高二手房交易价格, 在相同贷款成数下, 可以获得更多银行信贷资金, 从而变相减少首付款。如, 实价50万元住房, 按5成首付, 最多只能获得25万元贷款;而经过中介操作, 扰乱评估价值, 将价格标高至70万元, 则可能获得35万元贷款。二是购房者将多套房产交易笼统归集至一份购房合同中, 以期银行在审批时, 仍以单套、首次购房情况办理优惠贷款。

(三) 折扣首付型。

一是开发商向购房者返回部分首付。对欲购第二套及以上房屋但首付款不足的购房者, 少数开发商出具首付资金到位凭证后, 再将部分资金返回购房者, 允许购房者一定期限后 (一般是交房时) 补足返回资金。二是部分购房者欲将现有房产卖出后再购第二套, 但感觉现有房产还有升值潜力, 不想仓促出手, 于是将已在银行办理按揭贷款的第一套住房抵押给开发商或小额贷款公司, 贷款支付第二套房的首付资金。

(四) 绕道贷款型。

一是假借消费贷款购房。在多套房、大面积房贷款全面收紧的情况下, 拟购房人可能绕道个人消费贷款。目前商业银行开通的消费贷款品种繁多, 包括旅游、婚嫁、教育、汽车及其他大额耐用消费品等。借款人以各种消费用途名义获取贷款后, 再通过直接受款的消费品出售商家, 将款项曲折转回房地产市场, 作为购房时的自有资金。二是通过住房公积金贷款。目前商业银行基本均已执行房贷新政, 但住房公积金贷款对第二套住房仍实行三成首付政策, 部分购房者绕道商业银行, 利用住房公积金贷款享受低首付低利息优惠。目前全国部分地市住房公积金管理中心在贷款政策方面仍执行原有政策, 暂未根据房贷新政作出及时调整。住房公积金贷款不论贷款申请人是否已有住房或是否已在银行贷款买房, 只要未在住房公积金管理中心贷款, 即可定为“首贷”。贷款利率和首付比例也低于银行。为此, 部分投资、投机购房者在商业性贷款受阻后, 出现转借住房公积金贷款规避二套及以上购房政策限制的现象。

二、房贷新政执行中遇到的主要问题

(一) 家庭住房套数认定难。

一是目前绝大多数金融机构对个人住房套数的认定是以个人征信系统的住房信贷记录为标准。只有当个人使用贷款购房时才会记录贷款人的贷款购房信息。如果个人未申请贷款购房或贷款全部偿还后, 其购买住房的行为就不会记录在征信系统中, 系统也就无法反映个人全部的房产交易信息。二是地方民政部门信息系统与央行征信系统尚未达成信息共享, 家庭成员关系确认存在难度。目前家庭成员关系只有地方民政部门掌握, 而且地方民政部门信息系统与央行征信系统是平行操作, 未形成系统联网信息共享。在一个家庭以多个成员名义购买住房时, 央行征信系统中根本无法征集相关信息。三是改善型住房标准界定尤为困难。在房贷新规中, 明确了二套房、三套房的贷款政策, 而对“改善型住房”政策标准没有做出规定。

(二) 规避房贷新政限制难。

实际操作中会出现一些贷款人规避房贷新政的行为。一是贷款人的户口是集体户口, 购买第二套或者第三套住房时无法被发现。二是贷款人采用假离婚等手段规避二套房贷的高额利息。三是商业银行执行三套房政策空间过大。新政策明确了部分房价过高地区可暂停第三套房贷。这一政策给银行留出的空间过大, 其象征意义大于实际意义。就是说银行可以对三套房停贷, 但也可以不执行。在低利率的前提下, 首套房贷优惠反而成为银行最不“赚钱”的业务, 在首套、二套和三套房贷对银行利润的贡献度中, 后两者的地位远比首套房高。可以预见, “风头”过后, 三套房贷仍然会进入银行的视野。

(三) 降低存量贷款风险难。

有资料显示, 一季度全国房地产贷款继续增长, 其中, 个人购房贷款新增5227亿元, 季末余额同比增长53.4%, 比上年末上升10.3个百分点。管理层一连串的房贷“收紧令”在打击投资购房的同时, 也让商业银行可能面临地产商、炒房者无力还款的风险, 存量房贷风险凸现。随着信贷门槛的提高, 一旦住房销售回笼放慢, 或者外部环境收紧, 部分同价同地、高价拿地、过度依赖杠杆的风险型资金链面临着严峻的考验。从而给商业银行原有的房地产开发存量贷款的安全性带来严峻考验。此外, 人为降低首套房贷准入门槛。由于首套房贷政策规定的是底线, 并非一刀切, 政策出台后, 银行的收益一定会受到影响, 加之二套、三套房贷刹车, 银行出于利润考虑不排除简化贷前核查, 放宽首套住房贷款条件等做法, 从而使房产新政流于形式, 增加银行信贷资金风险。

(四) 住房公积金贷款监控难。

各地 (市) 住房公积金工作主要由省建设厅住房公积金监管办、当地人民政府以及所属财政、审计部门和住房公积金管委会监督。从近年情况看, 主要偏重于监督住房公积金归集、提取和使用情况, 而对住房公积金贷款审批、发放、投向及落实国家宏观政策情况监督约束较少, 削弱了房贷新政的执行力度。一是部分地市住房公积金管理中心委托银行直接将贷款资金转入借款人账户, 而不是转入开发商账户, 存在资金改变用途或被挪用风险。二是某些地区由公积金中心“直接”办理个人住房贷款的现象, 致使受托银行不能掌握借款人实际贷款用途, 也难以履行受托人职责。三是可能使部分公积金中心发展成为游离于监管之外的吸收住房公积金存款、“直接”发放公积金贷款的准银行业机构, 潜在较大风险。

三、落实房贷新政的对策

(一) 落实房贷新政, 强化对公业务。

一是严格贯彻房地产开发贷款准入标准, 把好新增投向关:进一步优选支持综合实力强、现金流较充裕、品牌和知名度高、市场占有率大的房地产开发企业, 以及第一还款来源足额、贷款用途合规、可抵押的经营性项目;进一步加大对保障性住房开发贷款的支持力度, 优选具有较强实力、经营财务状况良好、贷款合规性手续齐备、具有政府背景的开发企业, 优先支持以省、直辖市和计划单列城市政府财力回购的项目, 对保障性住房贷款优先安排提用款。二是加强对存量授信客户的重新审核, 加大减退力度。参照新政要求, 对存量房地产开发企业进行重新审视, 对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业和存在土地闲置及炒地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产企业一律不新增审批房地产开发贷款, 对已发放的贷款立即予以减退。三是强化土地储备贷款管理。将土地储备贷款视同为地方融资平台类贷款严格管控, 合理控制授信额度, 严格控制土地储备贷款总量。对于前期房地产价格上涨过快以及近期土地市场流拍较多的城市, 审慎发放用于商业用地储备的土储贷款。四是审慎评估抵押物价值, 实施更为严格的抵押率标准。对新增房地产开发贷款落实抵押, 且抵押物应为对应项目在建工程以及土地使用权, 抵押率不超过在建工程及土地抵押价值的50%。对存量房地产开发贷款进行逐笔排查, 对仅以土地使用权抵押的贷款须追加在建工程抵押, 已发放的信用、保证类贷款尽快追加有效抵押。五是加强动态风险排查, 及时控制和化解潜在风险。进一步完善对房地产开发企业现金流封闭运行的管理措施, 确保项目销售收入优先偿还交行贷款, 在销售达80%时全额归还贷款本息, 动态调整减退名单并逐户落实减退计划, 确保如期实现减退目标;进一步加强对土地储备中心经营情况的动态监控, 密切关注土地市场价格走势, 跟踪贷款对应土地的出让情况, 确保土地收益优先用于偿付交行贷款。

(二) 落实房贷新政, 强化个人业务。

一是严格执行首付款比例标准:对购买首套自住房且套型建筑面积≤90平方米的家庭, 贷款首付款比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积>90平方米的家庭, 贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于50%;原则上不对购买第三套及以上住房发放贷款, 对于确属真实自住需求的, 可予发放贷款, 但首付款比例不得低于60%。对于投资、投机型购房行为, 不得发放贷款。二是贷款利率执行标准。对于购买首套自住房的家庭, 按客户分层进行风险定价, 贷款利率最低为基准利率的0.7倍;对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭, 贷款利率不得低于基准利率的1.15倍。三是严格落实面谈面签及实贷实付要求, 确保贷款用途真实。高度重视个人住房贷款的贷款三查工作。要求营销人员必须与借款人及相关人员面签合同、借据等信贷文本, 确保签字的真实性;要求贷款调查人员运用现场调查、电话查问、面谈面签、居访照相及其他信息咨询等手段, 充分落实贷前调查要求, 严把风险管控关口;贯彻落实银监会出台的《个人贷款管理暂行办法》“实贷实付”原则、受托支付要求及贷款全流程管理等相关规定, 开发个人贷款贷后管理系统, 及时全面监控贷款资金流向。

(三) 落实房贷新政, 强化贷前调查。

一是严格核查申请人婚姻状况, 鉴别真假单身。对申请人离异情况审查, 认真核实离婚证等凭证。若为刚离婚不久, 则要向相关知情人进行核实, 确保客户情况真实;对离婚购房客户、特别是新政出台后离婚的客户, 在办理业务中区别夫妻协议离婚与法院判决离婚两种不同情况, 分别采用不同方式进行确认, 对协议离婚客户的离婚原因, 以及财产、债权债务进行反复询问和仔细分析, 判断离婚实情。此外, 银行应从三方面调查, 一看手续办理时间是否为三个月以内, 二看个人征信报告中婚姻情况, 三看客户经理上门调查结果, 主要是家庭访问或工作单位走访调查。二是仔细辨别刚成年房主状态, 追加还款来源。对客户用刚成年但还未参加工作的子女作为借款人申请贷款的情况, 要求追加父母为共同借款人, 并明确其所购房仍然适用二套房标准。三是严格审查首付资金来去向, 避免虚假首付。一方面, 加强对购房者首付资金来源的调查。如商业银行受理房贷前要求购房者必须对首付资金来源作出说明, 对可疑来源进行重点核实。另一方面, 对开发商首付资金去向实行严密监控, 要求首付资金必须入交行专用账户, 对该账户资金去向进行严密监控, 防止开发商向购房者返回首付款。四是审慎评估拟购房合理价值, 严防套取贷款。对新建住房合同价明显高于市场均价的贷款申请, 商业银行基本予以否决。针对二手房价格不如新建住房公开透明、易受买卖双方及中介机构操纵的弊端, 银行在受理二手房按揭贷款时要审慎操作。

(四) 落实房贷新政, 强化流程管理。

政策颁布后, 商业银行纷纷对房贷提高门槛甚至禁入。一是严格执行个贷制度规定。商业银行按照银监会《个人贷款管理暂行办法》要求, 加强贷款用途管理, 防范借款人资金挪用。二是重点监控个人消费贷款。对大额耐用消费品贷款、房屋装修消费贷款、旅游消费贷款等个人综合消费贷款实行严格控制。三是密切关注经营贷款资金。如商业银行要求经营性贷款申请须出具承诺书, 一旦信贷资金流入楼市、股市, 该行即收回贷款并予处罚, 并要求按月度对经营性贷款借款人开展贷款检查。此外, 建议制定统一的住房套数的认定标准和方法。目前各商业银行对于住房套数的认定标准和认定方法存在不同认识, 这对国家宏观调控政策的执行效果有一定影响, 且不利于房贷市场的公平竞争和有序发展。统一制定住房套数的认定标准和认定方法, 并为银行提供获取居民住房套数数据的查询系统;建议制定统一的房地产开发相关抵押业务执行标准。如国内各城市房地产相关抵押登记机构及手续不一致, 有的城市土地和房产抵押登记分属国土和房产部门管理, 有的城市土地和房产登记在同一部门办理, 有的城市规定取得预售证时须释放土地抵押, 这不利于银行房地产信贷的风险控制。国内部分城市不支持办理在建工程抵押, 导致无法落实在建工程抵押, 部分城市规定, 办理在建工程抵押需释放土地使用权抵押。这些标准不统一, 导致银行难以控制风险。

(五) 落实房贷新政, 加强公积金监管。

一是强化住房公积金贷款监管。建议

对贷款实行封闭管理, 借鉴银行住房按揭贷款管理办法, 完善合同约定, 由受托银行直接将资金划转至开发商账户, 确保贷款资金真正用于购房, 防止资金挪用;建议各省建设厅住房公积金监管办、地方政府组织房贷新政落实情况全面调查, 尽快修订出台配套措施, 明确二套房认定标准, 实行差别化贷款政策。二是改革和完善住房公积金管理体制。可参考几种模式进行设计:参照新加坡中央公积金制度, 将住房公积金制度功能由住房保障延伸到养老、医疗和失业等保障领域, 整合现有住房、养老、医疗和失业社会保障制度, 建立综合公积金制度;探索住房公积金贷款金融监管体制, 公积金的征管工作由政府相关部门负责, 公积金中心接受政府委托, 负责公积金的运营工作, 并由金融监管部门通过要求其建立风险资本和准备金制度、风险分类制度和实行从业人员资格认证制度等, 逐步规范其贷款审批、发放、投向等运营管理, 使其通过政策性住房信贷机构的模式发挥住房金融保障职能。

(六) 落实房贷新政, 强化部门联动。

银行在界定客户拥有住房套数时, 应以住建部门及其分支机构的登记系统出具的证明为主。对于“改善型住房”的资金支持可考虑在其已拥有的住房出售后, 持有关证明到金融机构申请新住房的贷款。一是建立地方民政部门信息系统与央行个人征信系统信息共享机制, 通过明确的家庭成员关系, 确定住房套数。二是建立银行与房产管理部门的联动机制。对贷款人是集体户口的, 在购买第二套或者第三套住房时房产部门应提供产权情况查询服务。三是建立银行与财政公积金管理部门的的联动机制, 在银行贷款买过住房的客户, 不能再利用公积金贷款买房。四是监管部门要加强对商业银行的政策指导, 同时加大对商业银行执行房贷政策的监督管理力度, 加强对房贷业务的现场检查, 切实提高房贷新政的执行力。

(作者单位:中国银监会阳泉监管

银行调整房贷利率为何不同？ 篇7

最近王女士心情很不好，对银行意见很大。王女士2005年9月从中国银行贷款50万，在北京买了一套住房。目前，为了刺激消费，人民银行下调了人民币贷款基准利率。

这对于贷款买房的王女士来说应该是好消息，但王女士却高兴不起来，原来王女士贷款的中国银行有规定，王女士贷款的利率要到第二年的9月才能进行调整，这对于期盼降息的王女士来说，近在眼前的降息一下变成了镜中花，水中月，多少让人觉得有点沮丧。

不同的降息方式

目前，买房贷款的人都有同样的困惑，如果国家出台新的利率调整政策，那么他们的房贷还款究竟会受多大影响?

为了能清晰地了解各银行处理房贷利率调整的方式，《小康·财智》记者走访中国银行、交通银行、北京农村商业银行后发现，除中国银行采取等年等月等日调整房贷利率的方式外，其余几家银行均采取次年1月1日调整房贷利率的方式。

等年等月等日的方式是指如果银行利率调整，贷款人的利率调整方式为：从贷款人贷款日起算至次年贷款日为止算一年，次年贷款日才能进行利率调整。次年1月1日调整的方式是指不管贷款人是哪一天贷款，次年1月1日开始利率都会按照规定自动进行调整。

中国银行的相关工作人员对记者说，2005年3月以后的住房贷款合同，他们均采用等年等月等日的方式调整利率，3月之前采用的是次年1月1日调整的方式。当记者问到购房者还贷会“吃亏”的问题时，中国银行方面称，所有的贷款人和银行都签有合同，合同中怎么约定，银行就会怎么执行。

至于记者提到的别的银行都采取次年1月1日调息的方式，中国银行说，每家银行都有不同的操作方式，别的银行采用次年1月1日调整方式，肯定也是有合同方面的约定。

北京农村商业银行的工作人员告诉记者，一直以来他们都是按照次年1月1日的规定来执行利率调整，他们认为，次年1月1日进行调整好像是行业的规则，但是国家究竟有没有这方面的规定，工作人员称并不清楚。但是，中国银行的工作人员说，国家在这方面没有明确的政策约束。

不同源自银行竞争

中国人民银行在2008年已经四次降低银行贷款利息，贷款利率调整如下表所示：

举例来说，假设牛先生2008年5月份从银行贷款50万，期限10年，不管是等年等月等日调整还是次年1月1日调整，牛先生贷款的利率都是7.83，现在利率已经调整到6.12，降幅达1.71。

如果次年1月1日调整，牛先生就可以马上享受降幅达1.71的新利率，如果是等年等月等日调整，牛先生要到2009年5月才能享受新利率，记者大概估算了一下，这五个月牛先生要多支付利息约590多元。

银行个人房贷提前还款申请书 篇8

客户姓名

客户编号

贷款账号 贷款种类

借款合同编号 借款期限(月)

贷款到期日 还款方式

提前还款原因：

注释：通常表述如下，本人因日前获年底分红10万元，为减轻房贷月供压力，特此向银行提出提前还款申请。(还款额最好以万元为基数)

提前还款类型：提前部分还本提前结清

提前还本金额：(大写)(小写)元

提前还款后的还款约定：

调整分期还款额

不调整分期还款额

调整还款期限

不调整还款期限

变更还款方式

等额本息还款法

等额本金还款法

等额累进还款法(等额递增/等额递减)

(等比递增/等比递减)

本人在此确认：

1.经银行审查不符合规定条件不予调整分期还款额、还款期限、变更还款方式时，没有异议；

2.承认此申请书作为向银行申请提前还款的依据；

3.保证按《借款合同》和银行规定偿还借款，不发生任何违约事项。借款人签字：

深圳银行7折利率抢房贷 转按揭 篇9

央行个人住房贷款新政已出台多日，尽管多数银行尚未下发明确的房贷细则，但是深圳地区不少银行对第一套房均采取利率下浮30%的规定，有的银行甚至称即使是个人名下的第二套房亦能享受利率下浮30%的优惠。另外，银行间为了争夺存量客户，以前严令禁止的转按揭业务也开始“公开”登陆深圳。

利率普遍下浮30%

虽然多数银行的房贷新政策细则并没有出台，但记者了解到，深圳不少银行对于第一套房均采取利率下浮30%的规定，首付两成。但是对“第一套房”的概念则各有不同。有些银行为了抢夺客户资源，不仅模糊第二套房概念，甚至称即使是个人名下的第二套房亦能享受利率下浮30%的优惠。

有银行信贷部人士告诉记者，现在政策比去年松了，就算是客户个人名下的第二套房，并且客户名下第一套房是在该行贷的款，该行对于客户的第二套房仍可给予利率七折优惠。

而之前规定的?“90平方米”和“144平方米”这两个门槛，似乎已成为两个无关紧要的数字。记者调查发现，有些银行确实遵守了这两个门槛原则，但某些银行为了吸引更多客户，已经摒弃了这些条件限制。转按揭吸收存量客源

房贷转按揭已被叫停许久，但最近记者发现转按揭在深圳地区的银行又开始流行起来了。对于转按揭，银行并不忌讳，反而有高调趋势。记者发现深圳福田区某商业银行网点就为转按揭打起广告，称房贷转到该行，能享受更多的优惠。

昨日，记者以客户身份致电深圳地区多家银行，包括招商银行、中国银行、建设银行等，这些银行均表示银行可以为客户提供转按揭业务，并且能提供30%的利率优惠。

目前，不少银行存量客户一般享受的是利率下浮15%的优惠，但是通过转按揭到别的银行，就可以享受利率下浮30%的优惠。一商业银行个贷部人士告诉记者，存量客户一般都是银行的优质客户，争取这方面的资源对银行来说很重要。而对于这些客户而言，通过转按揭能少给利息，这些客户更倾向这种贷款方式。该个贷部人士告诉记者，他最近已经接了好些转按揭的客户，并且这些客户均来自同一家银行，因为这家银行并没有给予存量客户利率优惠。

对于银行间存量客户的抢夺，光大证券金融分析师金麟有这样的见解：一些想发展的小银行吸收新增贷款较为困难，但是如果大银行不给存量客户利率七折优惠的话，小银行就能轻取这些存量客户，银行的规模考核使得客户争夺成为一种趋势。?

银行选择“客户为王”

按揭利率的下调进一步缩小银行相关贷款的息差，对于银行利润无疑是较大打击。之前有分析师称，银行在利益损失下，不会愿意普遍为客户提供利率下浮30%的优惠。但目前大多数银行在竞争压力下，被迫接受。招商银行个贷部人士告诉记者，即使需要做转按揭的房子不是第一套房，转到该行还是能够享受30%的优惠。同时他告诉记者，利率下浮30%是个亏本的生意，并不是每个银行都愿意这么做，但是他认为在客户和亏本之间，先选择客户。

对于银行是否亏损的问题，金麟认为，银行的收益肯定比过去明显减少，但银行还是挣钱的，只是比过去少多了。

房贷利率7折:银行的画饼? 篇10

2009年，北京“房奴”张卫华的经济压力将会稍稍减轻。

自从去年初，31岁的张卫华从民生银行贷款35万元、分20年还清，买下位于北京南三环的一套二居室商品房后，每月他就不得不把一半多的工资——约2890元用于偿还房贷。不过，今年他的月供将降低到2150元左右，比之前省了近四分之一。

月供的减少缘于两项费用的降低。

2008年，由于中国人民银行的5次降息，张卫华今年的房贷利息已经从购房时的7.83%下调到5.94%，因此房贷月供减少了395元；1月7日上午，他又接到了民生银行客服人员的电话，得知从1月15日起，房贷利率将由原先的8.5折优惠，调低到7折，因此房贷每月又可少还345元。两项合计，张卫华2009年的房贷月供比上一年少了740元。

2008年10月27日，为扩大内需，提振楼市，中国人民银行出台了《扩大商业性个人住房贷款利率下调幅度、支持居民首次购买普通住房》的文件，宣布自当日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

此前，这一下限为0.85倍，也就是商业银行通常给予首套商品房购房者贷款利率8.5折优惠。但是否执行7折优惠利率，以及执行的对象的界定——新增房贷还是存量房贷——中国人民银行新闻发言人称，这些将取决于商业银行，并非强制性规定。

也就是说，并非所有贷款买房者，都能像张卫华这样，享受到房贷利率7折的优惠。

银行筑起优惠门槛

中国人民银行的文件公布之后，张卫华们就开始翘首以盼，等待银行给予房贷利率7折优惠。

然而，银行对此文件普遍采取了观望态势。直到2008年底，国有四大商业银行才基本敲定对首套房贷新贷款者7折利率优惠的基本政策，而存量房贷款能否享7折优惠的讨论则一直持续到2009年。

2009年1月初交通银行、杭州银行率先推出房贷利率7折优惠后，四大国有商业银行方才陆续跟进。而在门槛设置上，四大国有商业银行的审核标准也普遍高于股份制银行。

截至记者发稿时，国内四大国有商业银行中除中国工商银行外的中国建设银行、中国银行、中国农业银行，以及招商银行、光大银行、民生银行等绝大部分全国性股份制银行共计14家银行，均宣布2008年10月27日前发放的房贷——也就是存量房贷利率给予7折优惠。

除中国农业银行、光大银行、民生银行宣布，无须贷款人申请，银行将通过内部的计算机系统，将30万以上额度的贷款利率从8.5折优惠自动调整到7折优惠外，其他大部分商业银行均设置了不同程度的门槛，须贷款人提交申请，等待银行审核。

对于“存量房贷”利率的折扣评估，中国人民银行在其官方网站上做如下说明，“存量房利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。”

银行设置的门槛主要集中在对贷款总额及时间、房屋面积，以及贷款人资质认定上。

几乎所有银行都要求，所购房屋为第一套住房、贷款总额须30万以上，房屋面积在140平米以下的普通商品房。

《中国新闻周刊》致电华夏银行客服获知，该行规定申请房贷7折的房屋必须是首套自住房；总面积不超过140平方米；商业贷款额度在50万元以上。办理时还需出示工资证明、身份证等有效证件等。

大部分银行对于贷款人的资格认定，主要强调综合信用方面。招商银行客服对《中国新闻周刊》称，对贷款人的考核综合信用度，除了信用卡、房屋贷款的还贷能力等的综合考察之外，部分城市可能会调取水电费、物业管理费等的缴纳情况。

此外，少数银行还将贷款人是否优质客户，与享受房贷利率7折相挂钩。

浦东发展银行要求，须贷款金额500万元及以上，且借款人家庭净资产达100万元及以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达1000万元及以上的，才可按照7折的最惠利率标准予以调整。

由于商业银行在房贷利率7折执行及判定上拥有自由裁量权，一些银行对客户抱持恩赐心态。“这次是我们行里给的优惠，不属于国家给的优惠政策。”北京银行阜成支行个人信贷部的一位工作人员在接受《中国新闻周刊》采访说。

优惠实属无奈

银行针对贷款者设置的房贷利率7折的种种门槛，其实是源于未来盈利的焦虑。

按照央行本次降息后的利率，对于当前5.94%的人民币5年以上贷款基准利率而言，最低0.7倍的优惠利率为4.158%，这个数字与5年期存款3.6%的基准利率相去不远。海通证券金融分析师范坤祥认为，存贷利差过窄将导致商业银行失去放贷动力。

个人房贷资产一度被视为国内商业银行的优质资产。国家统计局数据显示，截至2008年11月末，全国个人住房贷款余额为2.95万亿元，占同期金融机构人民币贷款总额的1成。

但由于2008年以来，全国房地产市场的低迷，银行对商业性房地产贷款增速明显放缓。由国家统计局编制的国房景气指数，截至2008年11月已经连续12个月下滑。

中国人民银行的数据显示，目前商业性房地产贷款增速明显放慢。2008年第三季度末，全国商业性房地产贷款余额(含个贷余额)为5.3万亿元，同比增长14.3%，比上年同期低15.3个百分点。其中，房地产开发贷款余额、购房贷款余额增速分别比上年同期回落了14.9个百分点和15.5个百分点。

中国银行、建设银行和工商银行的住房按揭贷款总额排在前三位，均在5000亿元以上，三家合计发放了全国70%以上的购房贷款，远超其他股份制银行。

海通证券金融分析师范坤祥对《中国新闻周刊》表示，如果将首套商品房贷款利率从8.5折调至7折，中国银行、工商银行和建设银行的利润损失均超过25亿元以上，而北京银行、南京银行、宁波银行的利润损失均在6000万以下。

此外，兴业银行、浦发银行、宁波银行、招商银行等股份制银行虽然在个人房贷规模上不及四大国有商业银行，但个人房贷在其贷款总额比例上要高，占比均超过10%，范坤祥称，房贷收入的变化对其影响较大。

中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇认为，2009年国内银行将面临较大业绩压力。郭田勇在接受《中国新闻周刊》采访时预测，今年银行将面临三大不利因素：一是经济增长持续减速；二是不良贷款率会有所反弹；三是央行未来可能降息，继续收窄利差。

郭田勇认为，国内银行仍然没有摆脱过度依赖存贷利息差的经营格局。

工商银行房贷 篇11

加息背景下怎样处理房贷

对于每个月要按时还房款的人来说，加息这件事儿至少从心理感受上说还是有压力的，何况业内人士分析了，未来几个月还可能加息1-2次。虽然，至明年1月份才会从还款金额上体现出来，但是合理的安排资金也能尽量避开加息带来的损失。

工商银行宁波市分行信贷管理部的蒋小连说：“目前来看，第一套住房贷款基本上没有优惠了，或者说很少，第三套是已经停掉放贷了。就工行来讲，也取消了固定利率房贷。对于已经买房的人来说，到明年1月份为止还有9个月的缓冲期。对于打算买或刚买房的人来说，应尽快跟银行签定《个人购房借款合同》。”

1小贴士房贷

考虑到未来还将加息，已经买房的贷款者，在9个月的缓冲期内，可考虑提前还款，只要是不影响生活质量的闲钱，还得越多，那么剩下来的房款利息就越少。

2小贴士房贷

刚买房或者是准备今年买房的人，要注意的是，银行一般在房屋封顶后才能办理按揭手续。不管怎样，今年的情况下，应尽快获取银行贷款。还无法贷款的，也要计算好跟开发商签订《购房合同》与银行《个人购房借款合同》的时间

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差。

紧缩背景下企业如何贷款

受货币政策影响较大的，还有企业贷款。

“虽然是以稳健的货币政策为今年的金融发展基调，但是由于通货膨胀、央行加息、外部环境等因素的影响，我们已经感觉到了紧缩的氛围。以往的惯例是，每年的第一季度都是银行贷款大量发放的时期，但是今年我们兴业银行总行已经下发了文件，对今年的信贷规模和节奏都要按季度执行，落实到分行的时候，更是按每月来计划贷款的，因为超出了额度总行是要惩罚的。第一季度较以往相比，明显放缓了信贷节奏。加息的目地是为了控制CPI增长，如果下半年CPI没有得到有效控制的话，我预计紧缩力度还会加大。”

“虽然企业贷款难度会增大，但是符合国家政策导向的，比如节能减排、新能源、高科技、成长性明显的小企业，我们银行在贷款额度上也会偏重考虑。”

兴业银行宁波分行小企业中心负责人陈东辉向记者介绍了今年在加息周期背景下，企业贷款难度有所加大，但是绿色金融所支持的节能减排、以及科技型小企业获得贷款的机会会大一些。

对企业来说，也要考虑转型升级，往国家政策未来几年扶持的绿色环保、节能减排、产业创新上发展总是没有错的，为符合政策前景的大中型企业配套也是不错的选择。

不要轻易更换申请贷款的银行，要知道在银行的考评体系里，信用良好的老客户总是比新客户能得到更大额度的贷款，以及更快的放款速度。银行对首次合作的客户，总是更加仔细和小心。而合作关系密切的企业，往往在利率、授信额度上能得到优惠。

对于资金相对充裕的企业来说，跟银行签半年期贷款比签一年期贷款利率更低，更划算。前提是资金周转没有问题。欢迎发表评论我要评论

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