地产项目合作开发合同

地产项目合作开发合同（精选8篇）

地产项目合作开发合同 篇1

甲方：亚丹青源文化传媒发展有限公司（以下简称甲方）合同签订地：海口市合同编号：20100812 乙方：海南嘉源房地产开发有限公司（以下简称乙方）签订日期：根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“三亚海螺农场丹青源”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。

一、项目概况

本项目位于三亚市海螺农场丹青源地块，项目以世界艺术家联合总会、人民日报海外版炎黄东（三亚）文化传媒发展有限公司、中国反腐网、廉政书画院、世界艺术家网、共同创办，名称为“丹青源养生创作基地”。项目用地面积23亩，规划用地性质为农业用地（合作后要变为商业用地）。项目总建筑面积30000平方米。具体位置、面积以及项目规划经济指标按今后文件批复，双方约定严格按照文件规定的规划进行建设，不得单方面擅自更改。

二、合作形式

甲方负责办理项目前期的土地证，（规划设计、规划审批、直至施工许可证等相关手续，项目实施过程中甲乙双方共同负责办理，乙方承担相关费用）。工程前期的相关手续包括但不限于下列事项：

1、建设项目的立项和可行性研究报告

2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案；

3、规划方案设计和规划方案的报批；

4、申领《土地证》；

5、协助乙方签订《建筑设计合同》；

6、设计方案和施工图的审批；

7、申领《建设工程规划许可证》；

8、委托质检工作；

9、申办《施工许可证》；

10、办理规划验线。

甲方在本协议生效后的半年内负责拿到本项目的土地证及相关文件。

三、合作期限

自本合同签订之日起至本协议约定的丹青源所有房屋全部分配完毕之日止。

1、乙方作为项目经营方，在该项目中负责项目的工程设计、工程建设、房屋销售，并代表甲方对第三方享有项目开发商的全部权利。

2、甲方确保对本协议约定的项目拥有完整的产权，以及对该项目建设的合法性。

3、乙方对合作开发项目的工程建设享有完全自主的经营管理权，包括对外签约、建筑施工方选定、人事任免以及财务支出等，甲方不得无故干涉。

四、分配比例

双方约定本协议范围的工程项目建成竣工后，按以下分配比例及分配方式进行分配：其中房产的所有权属于甲方的占建筑总面积的28%，其中房产的所有权属于乙方的占建筑总面积的72%，无法进行整体分割的，住宅房屋按照建筑面积每平方米人民币8000元的估价，商铺、商场按照建筑面积每平方米人民币15000元的估价进行分割，要房的一方须向另一方支付房款,甲方不应以任何理由自行销售，但由甲方负责的免费房或赠送房可以在不涉及整体销售的情况下由甲方自行决定。

五、销售

本项目的销售由甲方负责组成销售队伍统一对外销售或委托第三方进行销售，其销售所得款首先用于支付乙方对本项目的垫付、借付款，其余的部份在工程完成竣工验收后按本协议约定的分配比例进行分配。

六、甲方权利与义务

1、甲方负责提供本项目开发所需的所有合法证件、资料。

2、甲方负责办理项目前期的土地证，及相关文件。

3、甲方应在本协议签订之日起五个工作日内，与乙方共同到公证处对本协议进行公证，公证所产生的费用由双方各自负责。

4、在项目建设过程中，甲方应负责施工现场周边关系的协调、处理，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰，保证乙方开发建设工作的顺利进行。

5、甲方代表除乙方外的其他股东与乙方合作，若其他股东有异议的，由甲方负全责。

6、甲方用乐东养植的土地作为担保，乙方借款500万元给甲方。

七、乙方权利与义务

1、乙方负责筹措建造丹青源。本协议范围的工程所需的全部工程款资金。

2、为保证项目开发工作的顺利进行，乙方定员派出一名工作人员协助甲方的规划报批、规划设计以及申请施工许可证等相关工作的办理和预售证、产权证、土地证等业务的办理。

3、乙方承担本项目在工程建设期间所发生的与本工程建造有关的债权债务。

4、乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政手续。

5、乙方应在甲方提交乐东养植相关的所有资料、证件原件后，给甲方500万元。该笔款项在甲方所占有的本项目的28%股份所应得的销售房款中扣还。

八、项目实施方式

1、自甲方取得本项目的土地证，及相关文件后十个工作日内由甲方负责清理、拆除项目地块上的己建构筑物、建筑物直至可以交付乙方动工建设。

2、甲方清理完成地块上的所有己建构筑物、建筑物后的1个月以内，乙方负责组织工程建设队伍进场建设，且在24个月内建设完成，工程建设期间所需的相关资料、证件由甲方负责在施工单位进场前提供，由于甲方或政府原因造成的延误的，工期顺延。

3、自本项目1/3的工程量完成结构封顶之日起30天内，甲方负责办理完成《商品房预售许可证》并提交原件给乙方。乙方在甲方办理预售许可证的过程中负责及时提供工程相关资料。

九、项目相关资料手续的移交

1、甲方应在本协议签订生效之日起在6个月内办理完成土地证，及相关文件，并向乙方移交本项目前期相关的全部资料原件，包括项目的相关批文、经审核的图纸的原件等（含电子版本），以备相关职能部门及乙方工程项目部随时检查、调用。

2、甲方向乙方移交的相关行政手续包括：丹青源的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、法人章、协议（合同）专用章、财务专用章、所有开设的银行帐户。甲方所提供的一切行政手续由乙方派专人保管，乙方保证所有行政手续均只局限于本合作项目的正常使用，直至项目最后完成后由甲方负责收回。

十、违约责任

1、任何一方因违反本协议第一条规定擅自更改建设规划的，导致销售价格下跌或者无法销售的，视为违约，应向另一方赔偿损失。

2、甲方因本协议第三条第二款约定的产权有暇疵或者违法导致本协议约定项目无法顺利完工的，视为甲方违约，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失及违约金人民币壹仟万元。

3、如乙方于本协议第八条第一款、第三款约定的期限无法完成的，视为乙方违约，逾期六十日的，甲方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失及违约金人民币壹仟万元。

4、甲方无法完成本协议第六条第一款、第叁款、第四款、第伍款、第六款规定的，视为甲方违约，乙方有权选择：①、解除合同，并要求甲方赔偿损失及违约金人民币壹仟万元；②、由乙方接手继续完成应由甲方完成而甲方未完成的事务、手续的办理，其相关费用在甲方所占有的本项目的30%的股份中扣除，并要求甲方赔偿相关损失。

5、乙方无法完成本协议第八条第二款规定的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失。

6、如甲方无故要求终止合同或有其他违约行为的，应向乙方赔偿损失及违约金人民币壹仟万元。

7、任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿本协议范围工程总造价的5%违约金。

十一、适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，无法协商的，双方同意提交有管辖权的仲裁委员会仲裁或向法院起诉。

十二、其他约定

1、工程建设完成标准：

●内墙：混合砂浆抹平。

●地面：水泥砂浆抹平（公共部份完成铺砖）。

●天棚：混合砂浆抹平（公共部份完成吊顶及括白）。

●门、窗：外立面相关的按设计图纸完成，内立面预留门、窗洞。●厨房、卫生间：供水管到位，预留接水口，排水管安装到位。●外墙：外立面相关的按设计图纸完成。

●供电系统：通电至户内，公共部份完成照明。

●排水系统：按小区设计要求完成。

●园林绿化：完成小区园林绿化、装饰小品。

2、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。

3、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

4、其它：

甲方：乙方：海南嘉源房地产开发有限公司

签字：法人或委托代表签字：

地址：地址：

联系电话：联系电话：

地产项目合作开发合同 篇2

关键词：房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制

一、引言

房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之

间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。

二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析

(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。

基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:

(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。

(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。

有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。

公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。

(二) 房地产项目的风险评价。

在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。

三、房地产开发项目的风险控制策略

(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。

在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。

(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。

房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。

(三) 建立科学有效的决策机制。

企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。

参考文献

[1]、周勇. 房地产项目开发风险与防范[J]. 合作经济与科技, 2010, (03) :49-50

[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.

[3]、刘畅, 刘国斌. 房地产开发项目风险控制及管理浅析[J]. 环渤海经济瞭望, 2008, (02) :89-90.

合作开发房地产合同若干问题探讨 篇3

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》在主体资格问题上规定：不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。笔者对此有不同的认识。建设行政主管部门核发房地产开发资质，主要是审查有关企业开发房地产的经济能力和技术能力。如果房地产开发经营者的经营行为是在不具备经济和技术能力的情形下进行的，那么房地产经营活动如工程进度、质量又与经济实力和技术水平有关，所以在经营者主体资格不合格导致如工程质量低劣等情形的，即使经营者后来取得开发经营资格也无法改变以前工程质量低劣的事实。经营者属违法经营，未受到法律追究，反而可通过补办资格而合法化，这样势必存在负面作用，导致不公平的结果，故笔者认为，合同各方在签订合同时即应具备相应的资质。

二、合资与合作开发经营房地产的区别

根据《城市房地产管理法》第27条的规定，土地使用权作价入股可以合资、合作开发经营房地产。通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金。各方的投入以股份的形式计算，组建共同经营、共负盈亏的合资企业，由该企业开发经营作价入股的土地。企业的经营成果依照各方在企业中的股份进行分配。这种合资企业通常以项目公司形式组建。组建合资企业，其形式是有限责任公司或者股份有限公司的，应当依照《公司法》的规定成立。非公司形式的企业，依照有关法律、行政法规的规定执行。

通过土地使用权的作价入股，以合作方式开发经营房地产，同合资形式一样，也是一方提供土地，另外一方或几方提供资金，但是合作开发与合资开发最大的区别在于合作方式是合同型的，合资开发则是股权式的。在合作方式下，各方在开发经营活动中的权利与义务完全由合作开发合同约定，在合作开发合同中特别要约定，提供土地方的责任与提供资金方的责任，各方的收益分配比例，这个比例完全由各方商定，而可以不论其投入的多少。合作开发的经营，可以双方组建项目合作机构，也可以由一方负责项目的开发建设。如果是与外国投资组建中外合作经营企业合作开发，还应当遵守《中外合作经营企业法》的有关规定。

三、合作开发房地产合同中对合作行为的界定

由于现行立法没有对合作行为作出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，多数观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。笔者认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作的条件。当事人可以在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，也不承担亏损和风险。

四、供地方以土地使用权为条件合建房屋，是否视为土地使用权转让

关于这个问题，在我国的理论和实践中，多认为供地方以土地使用权与他人合建房屋，是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用权转让的性质。笔者对此持不同看法。这是因为：第一，在合建合同中，供地方之所以以土地使用权作为条件与他人合建房屋，主要原因是因开发资金不足所致。而建筑方之所以要与土地使用权人合建房屋则主要是因为没有土地使用权。所以，房屋合建合同主要是在一方有地而无钱，另一方有钱而无地的情况下产生的。根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得的土地使用权，在转让时，属于房屋建筑工程的，应完成开发投资总额的25％以上。因此，如果将用于合建房屋的土地使用权视为转让，则必须要完成开发投资总额的25％以上。而要达到这一法定条件，土地使用权人也就没有与他人合建房屋的必要了，他完全可以通过预售房屋形式筹集资金。如此，合作合同也就失去了存在的基础。第二，《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以作价入股，合作开发房地产。这里并没有将用于合建房屋的土地使用权视为转让。尽管最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，但这只是对《城市房地产管理法》颁布以前的房屋合建合同发生效力，而对该法颁布之后的房屋合建合同并无意义。

房地产合作开发合同 篇4

立本协议当事人： 甲方： 乙方：

目 录 第一章、总则 第二章、机构的设置 第三章、合作期限 第四章、费用的分担 第五章、会计财务管理 第六章、房屋的分配

第七章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式 第八章、土地情况 第九章、工程前期 第十章、工程营造 第十一章、房屋销售

第十二章、竣工验收和竣工材料报批 第十三章工程保修 第十四章物业管理

第十五章、本协议的变更和终止 第十六章、违约责任 第十七章、合同管理 第十八章、其他约定事项

第一章 总则

1.1经本协议当事人充分协商，双方约定联合参加伊川县 号地块的开发。

1.2 项目部是本协议项下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。

1.3 土地使用权获得、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。

1.4本协议甲乙双方根据约定的比例进行房屋销售利润及剩余固定资产的分配。

1.5合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。

1.6根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关税费。第二章 机构的设置

2.1 为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议甲乙双方共同设立“ ”项目部（以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理等一切事宜，是合作项目的最高权力机构。项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。

2.2 项目部的组成, 其中甲方派协调人员一名，财务监管人员一名，其他人员由乙方派驻。第三章 合作期限

双方约定该项目三年内开发完成，则自本合同签订之日起至 年 月 日止，合同到期双方清算利润和资产，根据约定划分。合同到期如项目未完成则该期限顺延一年。第四章 费用的分担

4.1 合作项目的配套费用，由乙方负责筹措支付。

本项的配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有的建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。4.2合作项目工程款由乙方负责筹措支付。本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费。

4.3 项目在取得土地证前所发生的相关费用，由甲方负责筹措支付。4.4 项目部及下设各部专职人员的工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用，由乙方筹措支付。4.5 售楼处的建造费用和代理销售费用，由乙方筹措支付。4.6 本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由派出方负担。

4.7 项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用, 由乙方筹措支付。

第五章 会计财务管理

5.1 合作项目所涉的会计、税务统一进帐处理，所需资金实行统一管理、统一支出的原则。

5.2 合作项目主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，甲乙双方当事人须在项目部设立独立帐户。5.3 合作项目成本核算范围：

5.3.1土地征用及拆迁补偿费，因本项目开发而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费，以及地面附属物的拆迁补偿费。5.3.2前期工程费：项目开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、土地平整等费用。

5.3.3基础设施费：项目开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施，以及道路等基础设施费用。5.3.4建筑安装工程费：项目在开发过程中施工所发生的各项建筑安装工程和设备费。

5.3.5配套设施费：项目内发生的可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用的支出。

5.3.6开发间接费：项目内部独立核算单位及开发现场为开发地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

5.4 合作项目利润分配比例：项目工程完成后，销售所得利润按本协议分配，甲方分得_________，乙方分得_________。支付方式由乙方分四期支付给甲方在项目部的独立账户，完成销售总额50%时支付全额的20%；完成销售总额70%时支付至全额40%；完成销售总额90%时支付至全额的70%；工程竣工清算后乙方结清甲方全部收益。5.5实行账务公开，每半年召开股东会向股东公示账务信息。财务部应定期以书面的方式公布销售进度情况。

5.6通过银行贷款解决合作项目建设资金的，不论以本协议当事人任

何一方的名义申请贷款，本协议其他当事人应为此提供有效担保。第六章 房屋的分配

6.1 本合作项目物业产权归属确认，项目工程完成后，所余厂房、培训中心等固定资产，按本协议分配，甲方分得_________，乙方分得_________，产权随分得物业各方所有，产权办理税费各方自理。6.2 按法律及政策规定，乙方分得物业时，相应分摊的国有土地应办理土地使用权变更登记手续，即将该片国有土地使用权人变更为乙方的手续。此项手续由甲方负责协调办理。

第七章 合作项目所需资金和其他费用的支付方式

7.1工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由甲方协调乙方支付，该项计入成本。

7.2合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定统一缴纳，计入成本。

7.3根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期。

7.4根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期。

7.5根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期。

7.6其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。第八章 土地情况

8.1项目名称：______ ___ 8.2地块的基本情况和规划设计主要指标

8.2.1 地块位置: 8.2.2 地块总面积: 8.2.3 土地用途： 8.2.4 土地面积: 8.2.5 容积率： 8.2.6 建筑密度： 8.2.7 绿地率： 8.2.8 规划建筑面积： 第九章 工程前期

9.1 合作项目的前期，甲方须承担协调政府关系及相关税费减免等优惠政策的落实，工程前期工作由项目部统一管理和决策，工程前期部具体负责经办,本协议当事人甲方应予以积极协助。9.2 工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项： 9.2.1 报批建设项目的立项和可行性研究报告； 9.2.2 建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案；

9.2.3 规划设计单位招标（或确定规划设计单位），签订《规划设计合同》；

9.2.4 规划方案设计和规划方案的报批； 9.2.5 申领《建设用地规划许可证》；

9.2.6 建筑设计单位招标（或确定建筑设计单位），签订《建筑设计合同》；

9.2.7 方案设计和施工图的审批； 9.2.8 申领《建设工程规划许可证》；

9.2.9 施工单位招标（或确定施工单位），签订《建设工程施工合同》； 9.2.10 监理单位招标（或确定监理单位），签订《工程监理合同》； 9.2.11 委托质检工作；

9.2.12 申办开工计划和《施工许可证》； 9.2.13 办理规划验线，开发项目开工。第十章 工程营造

10.1 合作项目工程施工单位的选择，由项目部通过招标或与本协议乙方以协商的方式确定。

10.2 合作项目工程的监理单位的选择，由项目部通过招标或与本协议乙方协商的方式确定。

10.3 工程款的拨付日期由项目部决定，由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划，待项目部批准后，由财务部执行。

10.4 工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。

10.5 工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。

10.6乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任。第十一章 房屋销售

11.1 根据本协议当事人办理《商品房预售许可证》后，由乙方负责销售。

11.2收取的购房款进入合作项目设立的独立帐户，实行阶段结算在扣除成本后按比例分成。

11.3 售楼处房屋建设费用、营销费用、购置办公家具和代理销售费用。待工程竣工测绘后，按确权的建筑面积计入成本据实决算。本条约定的售楼处房屋建设费用是指建设售楼处发生的土建和安装及装修费用。

本条约定的营销费用是指为销售房屋通过媒体进行广告宣传所发生的费用。

11.4 房屋的销售采用房管部门统一的《商品房买卖合同》文本。《商品房买卖合同》文本的补充条款由双方聘任的法律顾问负责起草。第十二章 竣工验收和竣工材料的报批

12.1 工程的竣工验收工作,由项目部负责统一组织,其他各部予以积极配合。

12.2工程的竣工材料报批工作，由项目部负责统一组织,其他各部予以积极配合。第十三章 工程保修

13.1 房屋交付后,其保修单位的确定由项目部确定。

13.2 房屋的保修金按工程结算值的 %计算，每方按实际分得的房屋面积予以分摊。除工程出现严重质量问题时，保修单位不得再要求追加保修费用。

13.3 保修合同由本协议当事人共同与保修单位签订。13.4 工程保修金在工程保修合同签订时一次付清。

13.5 保修期限内，如因保修单位的原因造成业主损失的，由保修单位承担赔偿责任。如有当事人其中一方承担了责任，其有权向保修单位予以追偿。

第十四章 物业管理

14.1 房屋交付后,实行统一的物业管理。

14.2 物业管理单位的确定，由项目部确定，并与之签订物业管理合同。

第十五章 本协议的变更和终止

15.1 经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。

15.2未经本协议当事人的一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。

15.3 因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止。第十六章 违约责任

16.1 因甲方提供土地瑕疵造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿乙方。

16.2 因乙方资金不到位或其他乙方原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿甲方损失。第十七章 合同管理

17.1 合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。为保证合作项目的依法、规范开发，由本协议当事人共同聘请法律顾问。

17.2 合同的洽谈根据合同所涉内容，由项目部牵头，所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的审查均由聘请的法律顾问负责。合同的批准权由项目部行使。17.3 本项目所涉合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先，签订在后的现象发生。

17.4 洽谈部门在合同签订前，应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况；验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格；审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性；审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。

17.5 各洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、往来函件等。

17.6 合同履行过程中发生的纠纷，各部应及时上报项目部，所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因，提出解决办法。必要时应咨询法律顾问，共同提出解决办法，及时与对方协商解决。协商不成的，根据合同的规定，在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

17.7 各类合同统一由专人负责管理,应对收集、整理的各类合同进行归档管理。

17.8 土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归档保存。第十八章 其他约定事项

18.1 合作项目完成后，项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的，通过变卖的方式处理，变卖所得的资金按比例分配。

18.2 本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。

18.3 本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。

18.4 履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。18.5 本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。

18.6 本协议书一式 份，其中正本 份、副本 份。正本本协议当事人各方各执 份，副本各方各执 份。每份协议书均具有同等法律效力。

18.7本协议自签订之日起至项目竣工清算结束，本合作项目开发终止。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：

委托代理人： 委托代理人：

联系电话： 联系电话：

签约地点：

房地产开发项目转让合同 篇5

转让方(简称甲方)：

地址：联系电话：

法定代表人：

受让方(简称乙方)：

地址：

法定代表人：

甲乙双方就房地产开发项目达成如下协议：

1.甲方在××市(地块编号：)拥有房地产开发项目（名称：土地面积㎡；建筑面积㎡；现已完成工程行象进度为。现有偿转让，转让方式为

(1)出售

(2)交换

2.乙方自愿从甲方受让上述房地产开发项目的土地使用权及其房屋建设权。

3.甲乙双方对上述房地产开发项目转让数量、面积核对无误，同意上述房地产转让价格为人民币，单价元／㎡，总金额为元。

付款方式为分次，第一次付款时间为年月日，付款额为元；第二次付款时间为年月日，付款额为元；第三次付款时间为年月日，付款额为元；并于年月日前全部交完。

4.甲方的责任

（1）向乙方提供本项目的土地、规划、建设等批件（详见附件1.项目批件明细表）。

（2）向乙方提供本项目的技术文件（详见附件2.项目批件明细表）。

（3）于年月日向乙方办理资料与场地移交。

5.乙方的责任

（1）依据甲方提供本项目的土地、规划、建设等批件，按时向土地、规划、建设部门办理审批和备案手续，并自行承担相关费用。

（2）于年月日会同甲方办理资料与场地接收事宜。

（3）自本项目移交之日始，所发生的一切费用乙方自行承担。

6.土地使用年期为年，自年月日起至年月日止。

7.乙方继续履行原《土地使用权出让合同》中载明的权利与义务的有关规定。

8.乙方从年开始，缴纳土地使用费，在此以前的土地使用费全部由甲方负责。

9.房地产项目转让中所发生的税费由负责缴纳。

10．转让合同由双方签字盖章，经市公证处公证，并到政府主管部门办理变更登记手续后，经市房地产开发建设管理办公室批准乙方正式取得土地、开发、建设经营权。

11.本合同正本一式份，甲乙双方、房地产开发建设主管部门权、公证处各份。

转让方：(盖章)受让方：(盖章)

法定代表人：法定代表人：

年月日

地产项目合作开发合同 篇6

1、房地产合作开发合同的主要条款：

（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；

（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；

（3）项目现状；

A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；

B、项目动拆迁、开发现状。

（4）合作方式；

A、共同组建项目公司方式

需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；

B、合作建房协议方式；

需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。

（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；

（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；

（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；

（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；

（9）违约责任；

（10）解决争议的方法；

（11）合作当事人约定的其它事项。

2、房地产项目转让合同的主要条款

（1）转让当事人的名称、姓名、住所；

（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；

（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；

（4）项目现状；

A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；

B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；

C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；

（5）项目转让方式；

A、以开发项目转让方式；

需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；

B、以转让项目公司股权方式；

需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。

（6）项目转让价格、支付方法和期限；

（7）项目标的物转让、交割日期及方式；

（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；

（9）双方的权利义务；

（10）违约责任；

（11）解决争议的方法；

（12）转让当事人约定的其它事项。

三、制作房地产合作开发和项目转让合同应注意的问题

1、制作房地产合作开发合同应注意的问题

（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；

（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；

（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；

（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；

（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；

（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；

（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；

（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；

（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；

（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。

2、制作房地产项目转让合同应注意的问题

（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；

（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；

（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；

（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；

（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；

（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；

（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；

（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；

（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；

房地产开发项目成本控制 篇7

自2003年阿拉尔建市以来, 先后有10家房地产开发企业投资建设, 开发建设住宅小区6个, 商业区5个, 累计房地产开发建设总规模23.9万m2, 总投资2.3亿元。由于阿拉尔市的经济、人口等多方原因, 房地产市场不活跃, 再加上房地产开发企业经营管理滞后, 造成房地产开发成本高, 企业效益不佳。阿拉尔市宏远房地产开发公司开发的“幸福花园小区”位于阿拉尔市幸福南路, 一期项目于2004年5月开始建设, 2004年8月开始预售。一期项目占地28 391 m2, 建设住宅楼10栋, 住户380户, 总建筑面积30 902 m2, 总投资2 650余万元, 销售收入3 028万元, 利润率近15%。该公司在项目投资实施全过程中采取了有效的成本控制, 取得了较好的效益。

1 房地产开发项目成本控制的含义

房地产开发是开发企业根据城市建设的总体规划和经济、社会的发展要求, 通过运用土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套设施、劳动力、资金和专业人员的经验等诸方面要素组合, 而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。在这项活动中, 开发企业运用市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销等方面的知识, 进行经营利润最大化的行为。

2 投资决策阶段的成本控制分析

房地产开发投资是一项动态过程, 具有周期长、资金投入量大等特点。因此房地产开发企业在一开始就要对整个开发过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计。特别是阿拉尔市是新建城市, 经济单一、人口少、市场购买力不足、建材运距长、投资成本大等特点。这就要求房地产开发企业在投资决策阶段做好项目的可行性研究报告、策划书和投资估算, 此阶段的成本管理应着重做好以下几方面工作。

3 投资决策阶段的具体工作

项目的可行性研究以及产品的开发策划是一个系统的、专业性的协调工作, 在该项工作中, 房地产开发企业可委托专业机构或组织专业工作人员做好此项工作。笔者认为, 在新建城市注册的房地产开发企业因资质等级不高、专业队伍不强, 宜采取招标或选择社会信誉良好、专业队伍较强的中介机构进行可行性研究和策划, 完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算的全过程方案供企业决策。

4编制投资估算, 进行项目成本分析

4.1土地开发成本分析

一般来说, 土地成本支出约占项目总支出的20%~30%, 因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间, 其成本的确定应包含:

1) 土地出让金。因阿拉尔刚建市, 招商引资制定土地优惠政策为每1元/m2, 对于房地产开发企业在用地上大大降低了成本。随着国家土地制度的改革, 土地出让金以阿拉尔市的基准地价和标定地价为基础, 采取招标、拍卖、挂牌的形式出让[4], 这就增大了企业土地开发的成本。所以在新建城市办理出让手续还不是很规范的情况下, 土地价格既有机遇也存在风险。

2) 土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费。土地征用费、城市配套费 (总投资的3%) 这两项费用目前阿拉尔市还没有收取, 这对于新建城市的房地产开发企业的房地产投资降低投资成本也是一个机遇。

拆迁安置补偿费一般考虑被拆迁房屋的面积、结构、区位等因素, 可以采取协商或以房地产市场评估价格确定, 一般采用货币补偿。拆迁安置补偿费视用地上附着物的价值和用途而定, 开发的“幸福花园小区”原用地上的附着物较少, 所以也为宏远公司开发降低了成本。

(1) 前期工程费用估算。 (1) 前期开发费一般占项目总支出的3%左右, 但因各地实际收费差异也有很大差别; (2) “三通一平”和临时设施费应根据实际估算, 并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性, 从而相对降低开发成本; (3) 前期工程费用的其他费用较为繁多, 一般由物价管理部门审批确定, 费率弹性较大, 在实际操作中规定费率与实际收费有差异, 开发企业应注意同相关部门协调。同时, 随着政府职能的转变, 许多规费由硬性指标转变为市场调控, 开发企业应确保既符合政府政策要求, 又满足项目开发利益。

(2) 建筑安装工程造价成本分析。 (1) 建筑安装工程造价一般占项目总支出的45%~55%, 因阿拉尔市建筑材料均从阿克苏拉运, 运距长、运费高, 增大了建筑安装工程造价, 一般占项目总支出的50%以上。 (2) 宏远房地产开发公司所属南口建筑安装总公司, 南口建筑安装公司在农一师阿拉尔市在经济实力和技术实力都较强, 且有较好的社会信誉, 由自己公司施工的开发项目, 对于加强工质量和降低工程造价都有便利的条件。 (3) 虽然有较好的条件, 还要调研近期类似项目造价指标, 了解市场人工、材料变动情况, 对影响造价的主要因素进行分析修正, 合理科学地确定本项目的建安成本指标。

(3) 开发小区管网、配套设施工程费分析。 (1) 小区管网费用一般为项目总支出的6%左右。在决策阶段, 成本控制的主要重点应是对市政配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析, 做好估算。阿拉尔市一类地段的市政配套设施基本完善, 可以满足小区的供给。 (2) 小区内配套应坚持在不影响产品品质定位及与其他竞争楼盘体现差异化 (独特性) 的前提下, 尽量做到精简配套, 同时考虑配套项目的可经营管理性, 为项目后期的物业经营运作打好基础;配套项目包括小区绿化、卫生设施、服务设施等, 提高小区的品味。为了节省投资, 阿拉尔开发的小区在配套设施上都做得不是很好。

(4) 绿化环境工程费分析。绿化环境一般为项目总支出的3%~5%, 阿拉尔市的用地绿化率在35%左右, 绿化植被单一, 政府强制措施不强, 也为开发企业降低成本提供了条件。

(5) 投资决策阶段的费税分析 (三费一税) 。 (1) 管理费:一般确定为销售收入2%~3%。 (2) 销售费用:一般确定在销售收入的2%~3%, 销售费用的控制应注意处理好广告策划、广告宣传、售楼处、样板房的设置方法及定位。 (3) 财务费用:投资决策阶段应对财务费用做好充分估计, 正确运用资本的杠杆, 以最少的财务费用满足项目所需资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。 (4) 税金:在决策阶段, 开发企业应根据政府有关规定估算, 并争取获得政府优惠政策减免部分税费。在新建城市, 税费的减免对于开发企业来说是至关重要的。

(6) 不可预见费及风险分析。 (1) 根据项目的复杂程度确定, 一般为除去土地开发费以外的直接成本的3%~5%。 (2) 开发企业在投资决策阶段应做好项目的土地变化成本、建造变化成本、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析, 基本保证风险成本小于项目净利润的5%~8% (3~4年开发期) 。

3 设计阶段的成本控制

设计阶段的成本控制是房地产开发项目工程造价控制的关键与重点, 其对工程造价的影响可达75%以上。由此可见, 设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短。合理科学的设计, 可降低工程造价10%[1]左右。例如:阿拉尔众力实业公司开发的绿洲小区, 在设计阶段直接委托外地的一家设计单位设计, 没有经过地质状况调查, 在建筑结构上按最大化系数设计, 房屋造价比本地同类房屋造价上涨了12%, 给开发企业造成了损失。笔者认为, 在设计阶段应该做好以下几方面的工作。

3.1 根据政策规定和产品定位、特点确定合理的容积率

项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本, 开发企业尽可能确定一个基本控制区间, 充分利用好土地资源, 并结合项目地形特点建造环境景观, 提高土地利用率。“幸福花园小区”的容积率在0.9, 提高了土地的利用率, 降低了用地成本。

3.2 实行设计招标, 择优选择设计单位

积极实行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法, 尽量将工程主体及配套设施放在一起进行招标, 采用多家竞投, 组织有关专家综合评审, 这样既可优选出好的设计单位, 又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新, 在降低工程造价上下功夫。

3.3 对设计方案和设计概算进行科学论证

组织专家进行评审, 杜绝设计单位和人员规避设计风险而人为保守扩大设计标准, 尤其在设计系数的取值上。在满足国家设计规范的基础上, 选择最佳设计方案。

3.4 对设计单位实行限额施工图设计

施工图设计在保证使用功能及设计规范的前提下, 按项目投资估算控制初步设计, 融施工图设计和施工图预算为一体, 把技术和经济有机结合起来。施工图限额设计指标有: (1) 每m2钢筋含量指标; (2) 每m2混凝土含量指标; (3) 单位施工图预算指标; (4) 设计变更费用限额指标。

3.5 采用合同措施, 明确奖惩办法, 有效控制造价

针对目前设计人员经济观念淡薄, 设计变更随心所欲, 笔者认为应在设计合同中, 增加设计变更及修改的费用额度限制条款。如设计变更费超出施工合同价的某一比例时, 则扣罚一定比例的设计费, 如节约给予一定的奖励。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种措施。

4 招投标与合同洽商阶段的成本控制

项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节, 很多相关法律文本均在此阶段完成, 许多隐患和难点也是在此阶段留下的, 这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此, 房地产开发企业在此阶段, 应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理, 使工程合同符合项目要求。

4.1 做好招投标工作的主要措施

4.1.1 有计划

根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划。

4.1.2 有准备

进行市场调查分析, 建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规信息库, 为招投标储备信息资源。

4.1.3 有原则

制订招标计划的同时, 应明确招标原则, 以便给招投标工作的具体实施以充足的时间差。招标原则应明确界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商所需条款。

4.1.4 有办法

选择正确的方法可使开发企业通过招投标这一手段达到控制造价的目的, 常用的方法有:

1) 单位工程方面:可采用总承包方式为主, 部分项目分包, 单位工程实行m2造价包干, 或总价包干方式, 对于有规模效益的分项工程, 如门、窗、楼梯栏杆等采用分包, 分包项目也实行单方造价包干。对单位工程也可采取工程量清单报价的方式进行公开招标, 选择最低合理报价中标, 这样可有效降低造价。

2) 材料供应方面:对于涉及工程品质的材料如:外墙漆、装饰材料等, 宜采用开发企业统一供料, 一些大宗主要机电设备也应由开发企业自行采购。在资金允许的条件下, 因季节因素价格变动较大的某些材料如:水泥、钢材等, 也可充分发挥开发企业的规模效益进行供应。供应材料价格应通过竞标定价。开发企业供应的建材要确保比承包商有价格优势, 避免挫伤承包商积极性。

3) 小区内配套及环境绿化工程方面:宜采用清单报价形式招标, 同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。

4) 土石方工程方面:区内的土石方工程也是成本控制重点, 在招标时宜选择专业公司施工, 专业公司之间可采用单方报价竞争方式进行投标、竞标。

4.1.5 有监控

招投标工作环节多, 有力的监控将会避免决策失误、成本失控。监控主要从以下两方面加强。

1) 加强对投标单位的资格审查。应充分审查其社会信誉、经济状况、技术装备水平, 避免“鱼目混珠”扰乱投标环境, 给招标带来难度, 甚至做出错误的判断。

2) 加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。开发企业应建立复核机制, 避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。

4.2 合同管理体系中的成本控制

4.2.1 合同的严密性

合同条款除正常应明确的条款外, 还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约的处理方法及可能遇到的风险因素的处理方法等进行明确, 以便避免结算时产生分歧和矛盾。

4.2.2 合同的可操作性

合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。应避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款, 这些条款往往待合同签订后在执行的过程中遇到困难, 而承包方往往找业主推诿扯皮, 影响工程进度以及项目的各项计划的实施。

4.2.3 合同风险的转移

正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素, 对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。为了降低风险, 可采取工程保险和工程担保等风险控制措施, 使风险得到适当转移、有效分散和合理规避, 提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险, 是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。

5 施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段, 是招投标工作的延伸, 是合同的具体化。开发企业要想建造出优质的楼盘, 必须在这个阶段各个环节上建立严密而切实可行的管理措施。

5.1 加强设计变更、现场签证的监督和管理

在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价, 施工单位往往采取“低价中标, 设计变更和索赔赢利”的方式承揽工程。房地产开发企业要做到事前把关, 主动监控, 从操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等方面制定设计变更及签证管理控制体系。严格审核工程变更, 计算各项变更对总投资的影响, 从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更, 减少不必要的工程费用支出, 避免投资失控。

5.2 从管理模式上着手, 建立建设监理制

实施工程建设监理是降低工程造价、加快工程进度、提高工程质量、减少投资浪费的有效措施。监理人员接受业主的委托, 对项目的实施进行监督与管理, 要对业主负责, 监理的一切活动必须以监理合同和工程承包合同为依据, 以实现三个控制为目的。房地产开发企业处理好业主和监理之间的关系, 完善职责分工及有关制度, 落实责任。同时做好月度工程进度款审核, 避免投资失控。

5.3 加强设备、材料品质和价格的管理

由于建筑材料市场不规范, 品质、价格差异较大, 建立完善的设备、材料管理体系, 不仅可有效地控制项目的成本, 而且也是打造精品工程的必要条件, 开发企业可按以下方式操作:

5.3.1 自行采购

如大型机电设备 (电梯、空调等) 、外立面装饰材料 (外墙漆、饰面砖等) 等一些对项目品质影响较直接, 同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料, 可由开发企业自行采购。自行采购既起到成本控制作用又避免双方结算时产生分歧。

5.3.2 总承包单位自行采购

开发企业对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下, 可让承包单位自行采购, 这样可发挥承包商比开发企业更熟悉市场的优势, 从而相应调动其积极性。

5.3.3 业主限价承包单位采购

一些没有一次性包死的工程, 主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格, 结算时按限定价格结算, 限价时应明确价格时限及范围。

上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。

5.4 加强资金计划执行的监控, 使其成为工程管理的量化监控表

1) 资金计划是建立在项目的各项合同确定且总体施工进度计划确认合理的基础上, 这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调, 扎实地做好基础工作。

2) 施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的, 它应同施工进度计划相协调, 在这样一个总框架下监控项目, 可使工程管理更加清晰。当月实际发生额增减超过资金计划一定比例幅度时, 成本控制人员和工程管理人员应分别分析阐明原因, 甚至提出成本预警和工程进度预警。

3) 资金计划与成本的动态控制相结合, 可使开发企业更好的掌控项目的运行, 使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。

6 竣工结算阶段的成本控制

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规, 认真审核工程款。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽, 笔者认为应当建立以下管理机制。

6.1 开展结算的会审制

开发企业应组织施工阶段涉及到的单位及有关人员, 召开结算会议确定结算方案。内容如下: (1) 确认结算方法、人选、结算期限; (2) 确认除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。

6.2 建立二次复核、审计制

建立切实可行的二次复核、审计机制, 可使结算工作处于受监控状态。复核审计制的建立, 一方面加强内部制约, 另一方面减少工作失误。开发企业可聘请经验丰富的造价人员参与审核, 也可委托中介机构复审。

6.3 实行奖惩制度

结算完毕后, 应对照成本目标进行分析、整理, 并分别就设计单位的设计质量 (含本企业设计管理部门) 、监理单位的现场签证 (含本企业工程部) 的管理情况, 进行成本控制的程度分析, 视情况给予奖罚。

7 结束语

总之, 房地产开发企业的成本控制贯穿于项目开发的全过程, 其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。以阿拉尔为例, 在阿拉尔市开发项目的利润还不是很高的情况下, 在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段全过程控制, 以利于房地产开发企业资金的合理流动, 实现投资的良性循环。也只有这样, 才能使企业赢得最大的利润。[ID:001139]

摘要：随着阿拉尔市房地产开发市场由起步期步入成长期, 市场竞争也逐步规范化。房地产开发企业要想获得最大化经营利润, 除了必须提供适销对路的房源外, 还应该降低开发成本, 严格控制各项费用支出。要有效地控制项目的成本, 就要从房地产开发项目的前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、销售控制与管理、资金运作与财务管理、物业管理等各环节多方面采取措施, 挖掘潜力, 降低成本, 才能提高房地产开发项目的投资效益和社会效益。

关键词：房地产,开发项目,成本控制

参考文献

[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[M].北京:中国物价出版社, 2001.

[2]周汉荣, 张元端, 王振宁.中国房地产业务大全[M].北京:中国物价出版社, 1993.

[3]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京:中国物价出版社, 2001.

支招房地产开发项目月报 篇8

了解变化 把握填报口径

统计口径是统计数据所采用的标准和要求，只有把握正确的填报口径，在填报报表时才能不走弯路、少出错误。根据国家统计局要求，2011年北京市统计局对房地产开发项目月报进行了修订，除去指标增减有细微变化之外，对投资指标的填报口径也做了调整：

一是土地购置费填报口径的变化：自2011年定报起，房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；待项目开工后，一次性填报与本项目有关的、已经支付的全部土地购置费用。

二是一二级联动项目投资的填报方法：如果企业开发的项目属于一二级联动的，即由同一家企业进行土地的“七通一平”和后续二级开发建设的，由于其“七通一平”投资额属于前期费用，应待项目开工后，再将已完成的“七通一平”投资一次性计入“自年初累计完成投资”和其中项“建筑工程投资”中。

多方取数 精确核心指标

X202表中的“自年初累计完成投资”是该表的核心指标，由“其中项”、“按构成分”、“按房屋用途及面积分”构成，由于涉及多个不同层面的分组信息，所以准确性至关重要。其含义是指从本年1月1日起至报告期末完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。它主要包括：“建筑工程”、“安装工程”、“设备工器具购置”和“其他费用”，以上四项之和即为“自年初累计完成投资”（见图1）。

这里有几点需要注意：1.“建筑工程”是项目兴工动料发生施工活动时才会产生的投资，而且必须以反映工程实际的形象进度为准。所以在填报时应该以监理月报上认定的工作量为准，但统计人员在填报时往往按照财务实际支付的工程款填报，这是错误的。主要原因在于，财务实际支付的工程款与工程形象进度一般不一致，会出现多报或漏报投资的情况。2.“安装工程”和“设备工器具购置”是配套指标，只有达到固定资产标准的设备和工器具在进场开始安装时才填报这两个指标，安装费用计入“安装工程”，设备价款计入“设备工器具购置”。3.“其他费用”指标应区别于财务上的“其他费用”，它是指项目在开发过程中发生的土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费等一系列费用，源于财务部门的开发成本明细账，为财务实际支付价款。注意要根据制度中指标解释逐笔分析成本账科目是否应计入“其他费用”，不要出现漏填的情况。

由此可以看出，“自年初累计完成投资”数据源于实际工程进度及项目全过程的财务实际费用支出，涉及到企业的工程、前期（成本核算）和财务等多个部门，所以在填报时统计人员不仅要理解指标含义，还要与内部各部门协调沟通、多方取数，才能保证填报口径正确、数出有据（见图2）。

不重不漏 巧填配套指标

X202及续表分别体现的是投资完成情况和施竣工销售面积情况，二者看似独立，其中有很多指标是需要成对甚至成套填报的，掌握了这些指标的填报方法，不仅能减轻统计人员一部分工作量，也能减少报表指标漏填的情况。

第一组指标是X202表中的“自年初累计完成投资”与续表中的“房屋施工面积”要同时填报。根据房地产开发制度要求，一般情况下，项目实际开工建设才视为有投资发生，所以：

“房屋施工面积”>0，则“自年初累计完成投资”>0。

只有单纯拆迁和土地一级开发项目或者房屋已于以前年度竣工，目前只进行预算内的后期装修工程时，“房屋施工面积”=0。

另一组是X202表“本年新增固定资产”与续表“房屋竣工面积”、“房屋竣工价值”要成套填报。当建设项目取得四方验收单或《竣工验收备案表》时，需要在续表中填报“房屋竣工面积”和“房屋竣工价值”及其中项，这时还要在X202表中填报“本年新增固定资产”指标。需要注意的是：1.“本年新增固定资产” 是指为社会提供的固定资产，不反映企业本身固定资产的增加；2. 要与“房屋竣工价值”相区别，“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值，包括建安工程投资、交付使用后的设备、工器具购置以及扣除土地出让金的其他费用。而“房屋竣工价值”仅为竣工房屋本身的建造价值，不包括购地等费用。所以：

“房屋竣工面积”>0，则“本年新增固定资产”≥“房屋竣工价值”>0。

加强沟通 关注易漏指标

通过月报审核，笔者发现X202及续表中有一些指标相对比较独立，通过平台上的逻辑审核公式很难发现其是否错误。所以在填报这些指标时统计人员需要格外注意，多与相关部门沟通，关注数据变动情况，以免出现错误或漏填的情况。

比如X202续表中“批准预售面积”和“批准预售套数”这组指标，它是指报告期内该项目新增的批准预售面积和住宅套数，以当年住建委颁发的商品房预售许可证为准，其中“批准预售面积”不仅包括住宅还包括商业、写字楼、车库等其他类型房屋面积。在填报这组指标时，统计人员应与销售部门核对项目当年获得批准预售的情况，或者直接登录“北京市房地产交易管理网”查看“预售项目公示”，本市所有房地产预售信息均会在此网站进行公示，后根据实际批准预售量进行填报（见图3）。