两书”《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

两书”《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（通用10篇）

两书”《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 篇1

2、开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

3、如果合同约定提供《竣工验收备案表》是交房条件的话，应要求开发商提供；如果没有这样约定的话，就要求开发商出示与约定交房条件相应的文件资料。购房者需要仔细查看合同中关于交房条件的约定，如果合同约定提供竣工验收备案表是交房条件的话，应要求开发商提供；如果没有这样约定的话，就要求开发商出示与约定交房条件相应的文件资料。如果没有约定《竣工验收备案表》为交付条件，一般认为有勘察、设计、施工、建设、监理五方单位出具的《竣工验收报告》即视为符合交付条件。作为买受人，如果合同没有约定备案表为交付条件，有权要求开发商出具《竣工验收报告》，开发商未能出具的，买受人可以

两书”《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 篇2

东莞市住房和城乡建设局：

我司开发位于*******项目，项目总规模是****平方米，总投资是****万元。在开发中，我司严格按照东莞市规划和建设主管部门的相关要求和规定办理本项目的报批报建手续。目前，*****（项目进展及办证情况）。

我司在开发房地产项目时将严格按市房地产要求，认真执行《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，在销售商品房和钥匙交付业主过程中做好《两书》领取、说明、登记和发放工作。“两书”的总体执行情况报告如下：

1、我司在商品房交付使用前，根据法律法规，准确、详尽的 将会制定《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。明确商品住宅的保修范围与保修期限、保修办法、保修处理等相关办法。在《商品住宅使用说明书》内容中，详细说明商品房的住宅概况、建筑物结构类型、住宅设施、小区配套设施、住宅节能措施。

2、我司在商品房交付使用前，将向商品房买受人及委托的物业 公司提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》各一份。

3、我司积极按照《商品住宅质量保证书》中的约定，将由委托的物业公司对售出的商品房中出现的质量问题及时进行登记、维修，保证商品房买受人的权益，提高客户满意度。

4、在商品房交付后，我公司及委托的物业公司将向买受人书面及口头告知“两书”内容，让商品房的买受人按有关规定和要求正确的使用各类设施、设备，确保建筑结构、设施的使用安全，维护全体业主的共同利益并在住宅交付使用时，质量保证书均已作为商品房卖买合同附件，并告知住户权利与义务。

5、商品房使用过程中，我公司及物业公司共同协作、监督商品 房买受人在使用和装修过程中不出现自行添置或擅自改变、移动、改装、损毁房屋结构、设施等行为，并对出现的违规行为进行及时制止，避免了给其他买受人造成损失。

我们在项目启动施工过程中，工程没有质量情况投诉和重大事故发生，我司定将住宅质量视为生命大事，严把质量关，在开发建设中，做到防微杜渐，防患于未然。我司严守承诺，按《两书》要求去做，让百姓住安心房，放心房。

****有限公司

两书”《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 篇3

保证书和使用说明书试行办法》的通知

（鲁建发［１９９８］３０号）

各市地建委：

近来，随着住房制度改革的深入，商品住宅将逐步成为新的消费热点，住宅质量和售后服务，成为社会广泛关注的大事。为了保护住房消费者的合法权益，完善商品住宅售后服务制度，促进住房消费市场的健康发展，根据国家和省有关法律法规和政策规定，决定在全省实行《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》制度，现将《山东省商品住宅质量保证书和使用说明书试行办法》印发给你们，并就有关事项通知如下：

一、各地开发建设主管部门要认真督促当地房地产开发企业，按本通知要求如期实行《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，要规范房地产开发企业销售行为，加强商品房质量管理，采取有效措施，切实提高商品住宅质量。

二、各房地产开发企业要结合《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》的实行，进一步强化质量意识，建立、健全质量保证体系，加强对商品住宅的质量管理，并明确与勘测、设计、施工、监理、材料及部、配件供应等各相关单位的质量责任。

三、自一九九八年七月一日起，没有质量保证书和使用说明书的商品住宅，不得进入市场，有关部门不颁发《商品房预售许可证》，不办理交易手续。《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》由房地产开发企业自行设计、印制。

附件：山东省商品住宅质量保证书和使用说明书试行办法

一九九八年三月二十六日山东省商品住宅质量保证书和使用说明书试行办法

第一条 为规范房地产开发企业的销售行为，强化商品住宅售后服务，维护住房消费者的合法权益，促进住房消费市场的健康发展，根据国家、省有关法律法规和政策规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于取得工商部门的营业执照和省建委核发开发资质证书的房地产开发企业。

第三条 本办法所称商品住宅包括别墅、高档公寓等高档住宅、普通商品住宅、微利房（经济适用房）、安居工程住房等。

第四条 房地产开发企业在向用户销售（含预售）新建商品住宅时，必须提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。

第五条 《商品住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的依据，房地产开发企业应当按《商品住宅质量保证书》的约定和承诺，承担保修责任。《商品住宅质量保证书》应当作为商品房购销合同的附件。

第六条 《商品住宅质量保证书》应当包括以下内容：

一、工程质量监督部门验定的工程质量等级；

二、住宅结构按设计寿命终身保证使用；

三、正常使用情况下各部位保修内容与期限：

１．屋面防水工程不短于３年；

２．土建工程不短于１年，具体包括：墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏；墙面、顶棚抹灰层脱落；地面空鼓开裂、大面积起砂；门窗翘裂、五金件损坏；

３．卫生洁具，不短于１年；

４．电气管线、上下水管线安装工程不短于６个月；

５．管道堵塞，不短于２个月；

６．供冷、供热系统和设备为１个采暖期及供冷期；

７．其他（由房地产开发企业与用户自行约定）；

四、开发企业将商品住宅交付使用的具体时间；

五、用户报修的单位以及答复和处理的时限；

六、因质量原因退房的条件；

七、因质量保修引起纠纷的解决办法。

第七条 开发企业预售的商品住宅，在竣工验收交付使用之前，应当接受用户对其建设过程中的监督检查。

第八条 房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有一周的时间由用户验收。在验收期间，房地产开发企业对设备、设施运行的质量问题应及时予以解决。

第九条 《商品住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

１．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

２．结构类型；

３．装饰、装修注意事项；

４．上水、下水、电、燃气、热力、通讯闭路电视等设施配置的说明；

５．有关设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

６．门、窗类型，使用注意事项；

７．配电负荷；

８．其他需说明的问题。

第十条 住宅中配置的设备、设施另有使用说明书的，应附于《商品住宅使用说明书》中。第十一条 《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。

第十二条 《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》以套、幢发放，每套、幢住宅均应附有各自的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。

第十三条 住宅保修期从开发企业将住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本办法第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。

第十四条 房地产开发企业在《商品住宅使用说明书》中对住户合理使用、保养和维护住宅应有提示，因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

第十五条 经省级以上有资格的鉴定、检测部门的鉴定，住宅结构质量不合格且无法修复的住宅应予以退房。

第十六条 其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本办法执行。

第十七条 本办法由省建委负责解释。

第十八条 本办法从１９９８年７月１日起施行。

发布部门：山东省其他机构 发布日期：1998年03月26日

1日(地方法规)

住宅质量保证书及使用说明书 篇4

为了加强商品住宅的质量管理和售后服务，维护商品住宅消费的合法权益，本公司对售出的“四季·豪廷”商品住宅做出如下的质量保证承诺：

一、该工程符合国家、行业住宅建筑设计标准。

二、该工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位五方竣工验收，质量达到合格标准。

三、该住宅交付使用时，主体结构和各部位、部件、设备、设施完好，设备、设施运行正常，水通、电通，燃气、有线电视线路、电话线路、网络具备开通条件。

四、自该住宅交付之日起，正常使用情况下的保修范围与保修期限如下：

（一）地基基础和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面、外墙面、有防水要求的卫生间、厨房防渗漏：5年；

（三）电气管线、给排水管道及设备安装工程：2年；

（四）门窗、装饰工程：2年；

上述部位、部件在保修期间、正常使用条件下由本公司免费承担维修责任。

五、因业主不遵照《住宅使用说明书》，或使用不当或擅自改动结构、设备位置和管线位置或装修、装饰等造成的质量问题，以及不可抗力造成的质量问题，本公司不承担保修责任；业主在验收后自行添置、改动的设施、设备，由业主自行承担维修责任。

六、经有关专业主管部门鉴定，属质量不合格且不能通过维修使其符合质量标准的商品住宅，本公司将予以退还或协商调换。

七、房屋交付使用后，有关质量的来信、来访、投诉，本公司将委托物业管理公司及时给予答复，并进行妥善处理，维修完成时间，根据工程量大小协商确定。

保证单位：成都天之府实业有限公司

年 月 日

住宅使用说明书

为了加强商品住宅的质量管理和售后服务水平，使业主明确合理地使用我公司开发的商品住宅，维护物业买受人的合法权益，本公司对销售的“四季·豪廷”商品住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、标准等做出如下说明，并提出使用注意事项。

一、开发建设单位：成都天之府实业有限公司

设计单位：深圳市同济人建筑设计有限公司 监理单位：四川成化工程项目管理公司 施工单位：四川省第四建筑工程公司

二、该商品住宅工程竣工验收后交物业管理公司管理，各业主入住后需及时办理入住手续，按时缴纳物业管理费。

三、结构及荷载

（一）本项目住宅结构形式为现浇剪力墙结构，按照GB50223-2008标准七度第三组抗震设防，钢筋混凝土现浇楼地面，填充墙体为页岩空心砖（砼加汽块）；

（二）该工程可变活荷载标准值如下： 1.客厅、饭厅、卧室、厨房：2.0kN/㎡； 2.卫生间：2.0kN/㎡； 3.楼梯：3.5kN/㎡； 4.阳台：2.5kN/㎡； 5.上人屋面：2.0kN/㎡； 6.不上人屋面：0.5kN/㎡。7.入户花园：2.0 kN/㎡

（三）业主在装修、装饰时，请勿擅自改动结构，请勿擅自改动和损坏预留预埋管线，严禁在墙上凿槽或重锤敲击，顶层装修时不得使用电动工具冲击屋面。

四、保温

本项目建筑符合国家和四川省现行建筑节能设计标准，屋面设保温层、外墙设内保温，门窗采用节能门窗。

五、给排水

（一）本项目生活用水为城市自来水管网供给；

（二）每户设独立水表计量；

（三）户内给水管暗敷；户内给水管采用PPR管，户内排水管采用UPVC管；

（四）房屋交付时，给、排水管已铺设至各用水点，系统已进行水压及闭水实验并合格，请勿随意更改管路；

（五）业主装修时不得封闭或阻挡排水立管上的维修检查口；在使用过程中严禁将纸张、砂石、水泥及其他装修垃圾丢入下水管道。

六、供电

（一）每户的配电负荷为6-8KW（根据具体户型确定），业主不得超负荷使用，业主在使用中自觉遵守国家、行业、成都市有关居民用电安全的各项法律、法规；

（二）每户设独立电表计量，按供电部门的规定收费，电表集中设置的户表工程，远程集中抄表由物管公司统一管理及抄表；

（三）户内管线暗敷，每户设开关箱一个，内设照明、普通插座、厨卫插座、空调插座回路，业主装修时不得随意更改或增加回路；

（四）每户户内预留等电位盒，由业主二装时连接到位。

七、弱电系统

（一）本小区每户设有可视对讲系统，管线及设备已安装到位，业主不得更改管线及设备；

（二）每户一对电话线进户，由业主自行申请开通；每户设一个网络端口；每户设1个电视端口。

八、供气

（一）小区内采用城市供气管网供应燃气；业主入住后不得自行改装或封闭煤气管道或隐蔽用气计量表，如需改动，须经燃气公司同意并派专人施工；

（二）业主须安装强排式热水器。

九、消防

（一）小区内所有消防设施，若无火警，切勿随意动用；

（二）消防通道内严禁堆放各种杂物，防火门随时保证畅通。

十、门窗及空调外机

（一）住宅安装的彩铝门窗，在遇大雨、大风时应关严，以防风力过大吹坏门窗而坠落伤人；

（二）业主不得改变入户门及窗户原设计风格及样式，门窗护栏不得拆除；

（三）空调外机应安装在预留位置，业主安装空调外机时应加冷凝水托盘，并将冷水接入对应的排水管内。

十一、屋面、露台、阳台

（一）屋顶、露台不可随意覆土，不可放置大型花槽、水池或假山；

（二）为保护屋面保温隔热层和防水层不受损坏，屋顶、露台不可钻孔和使用膨胀螺栓；

（三）不得破坏露台上铺设的刚性层或保护层，由此造成的屋面渗漏由业主负责；

（四）阳台上不得加砌砖墙。

十二、其他

（一）厨房、卫生间、生活阳台及屋面均设有防水层，业主接房后请勿破坏防水层；

（二）业主在进行室内装修前，须在物业管理公司办理相关手续并提交装修方案进行审核后，方可施工；

（三）业主在装修时的外加荷载不得超过设计荷载；如因业主在装修时未按物业管理公司的审核意见办理，由业主自行承担擅自加大楼面荷载而造成安全隐患的一切责任及后果；

（四）物业管理公司负责公共设施、设备、道路及绿化的维护，各业主不得擅自占用或改变其用途，否则由违反规定的业主承担有关责任。

十三、用户未遵照《住宅使用说明书》造成的质量问题，我公司不承担保修及相关责任；因用户使用不当或擅自改动，造成房屋质量受损或其它用户损失，由用户自行承担相应责任。

成都天之府实业有限公司

年 月 日

四季豪廷二期安装部分在结算时，由于漏报了热缩式电缆头。经省建四公司与成都天之府实业有限公司协商，同意用签证单的形式将热缩式电缆头上报甲方。数量如下： 2#楼：热缩式电缆头，五芯，（240mm²：8个；185mm²：4个；120mm²：6个；70mm²：4个；50mm²：28个；35mm²：6个；25mm²：20个；16mm²：12个 3#楼：热缩式电缆头，五芯，（185mm²：2个；120mm²：2个；95mm²：6个；50mm²：8个；35mm²：2个；25mm²：4个；16mm²：2个）

4#楼：热缩式电缆头，五芯，（240mm²：4个；120mm²：2个；95mm²：2个；50mm²：28个；25mm²：12个；16mm²：4个）

商品住宅质量保证书、说明书 篇5

尊敬的业主：

感谢您选择山东****有限公司开发建设的*******。在您乔迁新居之际，我们诚挚欢迎您的到来！

商品住宅质量保证书是本房地产开发企业对销售的商品住宅承担责任的依据。为确保住房消费者的合法权益，完善商品住宅售后服务制度，促进房地产市场的健康发展，特制定本质量保证书。

一、该工程保证为合格工程，工程质量等级最终以质监部门验收为准。

二、本住宅设计规范规定的合理使用年限为******年，住宅结构按设计使用年限保证使用。

三、按照国家有关规定，用户在正常使用情况下，本住宅各部位、部件保修期限及内容（以下所称“交房之日”指：业主在规定期限内办理完房屋交接手续的日期，因业主原因未办理交接手续的以开发商通知的交房期限为交房之日）：

（一）屋面防水自交房之日起5年内保修。

（二）供热系统及设备自交房之日起保修2个采暖期。

（三）电器管线、给排水管道、设备安装工程自交房之日起2年内保修。

（四）卫生洁具自交房之日起1年内保修。

（五）门窗翘裂、五金件损坏自交房之日起保修1年。

（五）电梯系统自交房之日起1年内保修。

四、用户在保修期内正常使用的情况下，房屋及其设施出现质量问题，须及时采取保护措施，并请及时拨打物业公司电话*******联系专业人员进行维修。

五、开发公司、物业公司、建筑公司与业主共同对商品住宅进行交接验收，并由业主对住宅的设施、设备的正常使用签字认可。住户验收后自行添置、改动的设施、设备由业主自行承担维修责任。

六、在保修期限内出现的质量问题，按国家、省有关标准规范的规定处理。

七、因住户擅自改动房屋结构、设备管线位置、不当装修和人为损坏等原因出现的质量问题，应由造成房屋质量受损及其他业主损失的责任人承担全部责任。

山东****有限公司

商品住宅使用说明书

为保证用户购房后，了解房屋及其设施，指导用户合理使用，本房地产开发企业制定本说明书。住户在进住和使用房屋及其设施前，应详细阅读本说明书，了解各设施使用功能和注意事项。

一、该住宅楼位置：*******

二、建设该住宅楼的有关单位：

开发单位：山东泰**********有限公司

设计单位：山东省********

三、本住宅楼结构形式为剪力墙结构。

四、本住宅楼各部位类型、使用材料、性能、标准及使用须知：

（一）基础：本住宅楼采用筏板基础。

（二）墙体：本住宅楼使用钢筋混凝土剪力墙，填充墙采用加气混凝土砌块。外墙用粘贴聚苯型保温板。剪力墙为承重墙，使用时请勿在墙上开洞，以免破坏结构。

（三）墙面：本住宅楼内墙面采用腻子装饰，顶棚采用腻子装饰，楼地面使用水泥砂浆抹面装饰，厨房、卫生间使用地面瓷砖，墙面瓷砖装饰。

（四）地面：本住宅楼内地面除卫生间、厨房及阳台有防水，其他房间均无防水，业主在装修时及使用过程中不得直接用水冲刷地面、不得在地面上直接堆放和搅拌含水量比较大的砂浆，以免渗漏影响其他业主的正常生活。

（五）门窗：本住宅楼单元门为不锈钢可视对讲单元门，分户门为美心门，窗户为：塑钢玻璃窗。门窗在使用时，请勿用力过大，请勿随意拆装，应轻开轻关，以免破坏零部件。

（六）楼面：本住宅采用现浇钢筋混凝土制作楼屋面，本住宅楼屋面设避雷网、管道孔。非承重屋面请勿养花草。屋面避免撞击以免破坏屋面防水，不得堆放物品，以免影响屋面排水。

禁止在不上人屋面安装任何设施；在上人屋面安装太阳能或其它设施时，严禁破坏屋面结构和防水层。严禁在屋面上堆放物品，以免破坏屋面防水层或影响屋面排水及造成屋面超载。注意保护落水管并经常清理屋面漏水斗，以免造成堵塞。

（七）室内地面及其阳台活荷载：本住宅楼室内地面活荷载 200千克/㎡；前阳台活荷载250千克/㎡；后阳台活荷载250千克/㎡。

（八）电梯：

1.本建筑选用日立客用电梯，梯速为1.5m/s。

2.安全细则

（1）遵守电梯准乘“人数/载重”，有礼貌进出。

（2）电梯到站确认电梯位置后再进出电梯。

（3）电梯运行时请勿打开电梯门。

（4）电梯内严禁吸烟、玩耍及打闹。

（5）小孩乘梯须有大人陪同。

（6）不要离电梯门太近，以免衣服和手指被夹住。

（7）遇到紧急情况时，请乘客保持镇静并按呼叫按钮。

3．因业主不当使用、蓄意等人为造成的污染、损害或无法正常使用的情况，由相关责任人赔偿所有损失。

（九）小院或露台（仅限附带小院或露台之住宅）：

（1）院内井盖或地漏等不得覆盖及改动。

（2）小院内埋设有各种管线，为避免破坏管线网络，请勿私自开挖取土。

（3）小院及露台在使用时应遵守物业公司的管理，不得改变其外立面造型及在小院及露台之上搭建固定构筑物；在使用时应避免影响其他居民的正常生活。

五、本住宅楼室内主要设施类型、使用材料、性能、标准及使用须知：

（一）室内给水：本住宅楼室内采用直径为25毫米，PPR材料的上水管，厨房、卫生间、阳台设有水嘴。

水嘴宜轻放、轻关，达到不滴水即可，请节约用水。

（二）室内排水：本住宅楼室内采用直径为75、110毫米，U-PVC-U材料的排水管。

排水管应防止外力打击或撞击；排水口及坐便器不得投放或倾倒成团易堵物及其他易堵物，排水口的污物应定期清除，以免造成损坏或堵塞，影响本住户或其他住户的正常使用。

（三）室内供电：本住宅楼室内采用单路供电，线路采用铜线暗敷设计，垂直线路暗敷墙里，水平线路暗敷楼地面，进户照明线路为16平方毫米线，其余为2.5、4平方毫米线，每户进户线最大负荷为6千瓦，如用户用电负荷超过配置负荷量，用户须到电业部门办理增容手续。住户要做到安全用电，不要超过线路及户表的最大允许负荷量。为保证您及家人的安全，请不乱动电表及室内线路，以免造成线路和电器设备的损坏，影响正常使用。

室内装修时，请注意各线路保护，以免漏电造成墙体或楼地面带电。

（四）室内取暖：本住宅楼采用地暖辐射采暖方式，装修时切勿在地面上切

割、射钉和钻孔，以免造成损坏。供暖管路及其设施不得随意拆卸和安装。

（五）燃气：使用时请详细阅读相关使用说明书。燃气管道不得私自改装移位；计量表、阀门不得任意拆卸、挪动，以免漏气，影响您及家人的安全；请不要自行更换燃气的连接软管。用户装修时，应按煤气公司的有关规定，不准将燃气管道阀门及燃气表封装。

（六）室内其他设施：

本住宅设有有线电视、电话接口

六、注意事项：

（一）本住宅仅供居住使用，使用时请勿存放易燃易爆等危险用品。

（二）请勿随意改变房屋的内外结构、破坏原有承重结构拆、改原承重墙以及在结构上随意剔凿、开洞。室内装修时，因墙内埋有管道线路，应避免在墙面上射钉、剔凿及钻孔以免造成线路损坏。因厨卫及阳台地面做有防水，为避免破坏地面防水层，不能随意在地面上剔凿、射钉、钻孔等，否则会导致地面渗漏，影响周围业主的正常生活。若因人为原因致使发生渗漏情况，其责任由相关业主承担。

（三）避免乱拉、乱改水电气暖通讯等线路及配置。

（四）装饰装修材料及设计须严格按照防火安全要求。

（五）铺设地板和吊顶装修时，不得擅自破坏地板及顶棚，以免破坏电气、通讯线路、地暖管路，影响其他业主正常生活，避免产生不必要的纠纷。

（六）房屋装饰装修应注意文明施工并严格遵守作息时间，以免影响其他业主的正常生活，避免产生不必要的纠纷。

（七）设在公共场所的电气、阀门、管道、线路、饰物不得随意损坏、改造、开闭、接线，以免影响他人使用。不能破坏消防设施，以免阻碍消防通道或遮掩消防设施，非消防用途不要动用消防设施，如非正常原因造成消防栓启动、消防用水泄露的一切损失和责任由责任人承担。

（八）业主应当确保亲属、访客、承租人及雇佣人员在使用房屋之前已详细阅读《住宅使用说明书》所述各项内容并愿意遵守。因业主亲属、访客、承租人及雇佣人员的不正当行为导致房屋或其他业主利益受到损害的，业主应当承担连带赔偿责任。

《住宅使用说明书(范本)》 篇6

一、工程概况

1、**********座落于北京市东城区××街××号。建设单位：******** 设计单位：******** 施工单位：******** 监理单位：******** 物业管理单位：****

2、本工程为高层多户型住宅楼，总建筑面积29109平方米，高度74.9米，层高为2.90米，结构类型为全现浇砼剪力墙，箱形基础；地上二十五层为住宅，地下两层为设备用房、自行车库和人防工程，首层设有值班室。

二、建筑特点及户型平面图

1、本工程使用年限为70年，一类建筑，耐火等级为一级，抗震设防烈度为八度，人防设防为五级，防化等级为丙级。

地上每层为一个防火分区，设有防火门，两个疏散口，垂直交通设三部电梯。步行梯两趟，设正压送风。

2、外墙：为250mm厚现浇钢筋混凝土墙，内设60mm厚石膏聚苯复合保温板。

内墙：承重墙为200 mm厚现浇钢筋混凝土墙，非承重墙为100 mm厚陶粒混凝土板，局部加厚。

3、电梯前室及楼层走廊、一层大堂做精装修。一层大堂、电梯前室地面：高级石材。墙面：高级石材、玻璃、木材。顶棚：轻钢龙骨石膏板乳胶漆； 标准层电梯前室、走廊地面：高级地砖。墙面：高级面砖、涂料。顶棚：轻钢龙骨石膏板乳胶漆。

4、户内装修：

（1）户门：高级多功能安全门。

（2）地面：水泥沙浆找平，卫生间地面设有聚氨脂涂膜防水层。（3）内墙：水泥沙浆找平见白。

（4）厨房、卫生间：预留上下水接口，常用电源接口及各种管道。（5）窗、阳台：高级铝合金窗框，镀膜单反中空玻璃，封闭式阳台。（6）户型图另行发放。

三、使用说明及注意事项

1、装修、装饰注意事项

（1）用户对房屋进行装修时，不能破坏原有承重结构，不能拆改原承重墙，不能在结构上随意剔凿、开洞。

（2）用户对非承重隔墙进行改动，须经过物业部门、设计部门同意批准，因为隔墙内设有预埋电线管。

（3）用户不能破坏卫生间地面，不能随意在地面上剔凿、射钉、钻孔等，以免破坏地面防水层，导致地面渗漏，影响下层用户。若发生

上述情况，其责任由用户承担。

（4）外墙内衬保温板，用户不得将其拆除，也不能随意在其上开洞，以免影响外墙保温效果。

（5）用户不能使用冲击力很大的冲击钻在保温板、隔墙板上钻洞、打孔，否则墙面会出现裂缝。

（6）楼面荷载问题：用户装修楼面时，荷载不得超过100公斤/平方米，室内只允许做木质或铝质等轻质隔断。

2、门窗使用注意事项

（1）各种门窗使用时不能重力撞击、磕碰，滑轨、门槛的杂物要清理干净，合页边不能挤垫杂物，以免合页变形。安全门的户门锁应定期加润滑油，以确保开关灵活。

（2）室内无人时，要将门窗关好，避免刮风将门窗撞坏。

3、用电及户内电器（1）用电注意事项：

为每户提供电容量为：A、C、D、J、O跃、O底、Q、R为6KW，卡式电表10（40）A；B、I、M、N为8KW，卡式电表20（80）A；E、F、G、H、K、L、E1、F1跃、F1底、W跃、W底、T跃、T底、P跃、P底、S为10KW，卡式电表20（80）A。（2）户内电器使用说明及注意事项：

① 户内设有配电箱一个，箱体暗装于墙上，配电箱电源电压为220V，采用10mm2导线穿管从本楼层电表箱引来。

配电箱内根据不同户型分不同支路控制，主要有照明、空调、厨卫插

座和其它插座。

② 户内所有插座全部采用普通型。

③ 室内线路完全为暗敷设，分别敷设在地板、墙体、顶板内，住户装修时，不要随意打洞，以免打断线路。

④ 公共区域照明采用声光控制形式，当光线不足时请用声音控制。（3）弱电设备及注意事项：

① 每户至少设有两个电视终端盒，每个终端盒只能连接一台电视机，可接驳有线电视宽带网。

② 每户至少设有IDD电话插座口两个，可接驳中国电信的宽带网。请不要在一条电话线上挂多部电话。③ 每户设有可视对讲电话接口一个。

④ 大堂设有门禁系统，其使用请参照产品说明。⑤ 地下车库IC卡使用方法请参照产品说明。

4、厨卫设备及用具：（1）燃器的使用注意事项： ① 燃气为市政天然气。

② 发现厨房内有异味，请不要使用明火，勿开动电源开关，要先打开窗户通风，并立即通知物业人员。③ 请不要自行更换燃气的连接软管。④ 家中长时间无人，请关闭燃气的总阀门。

⑤ 用户装修时，应按煤气公司的有关规定，不准将燃气管道阀门及燃气表封装。

（2）用水注意事项

① 每户24小时提供冷、热水。② 自来水表采用IC卡智能水表。

③ 家中长时间无人，请通知物业人员关闭您房中的冷、热水阀门。（3）地漏

① 主要用来清理地面积水的装置。

② 使用时请勿取下地漏上面的箅子，不能把杂物流入地漏中，应及时清理地漏水封内的杂物，防止堵塞。

③ 本楼的排水流是污、废水合流制，二层以上经管道自流排至室外管网，首层及二层污水单独排出。

④ 装修时，请将排水立管上的检查口外露。

5、户内采暖器的类型、使用及注意事项：

（1）采暖器主要包括采暖散热器和暖气管道。厨房及卫生间采用钢制板式散热器，其它房间采用风机盘管热风供暖，制冷采用分体壁挂空调。

（2）注意事项：

① 室内装修时，应避免将暖气罩住，否则会影响散热效果。② 即使加装暖气罩，也要在散热器上下左右各留最小10cm的调距，以便维修。

③ 请勿随意踩踏、拆改暖气管道及散热器。④ 暖气上不要放置硬器，以防暖气被划伤。⑤ 发现暖气漏水，请立即通知物业管理人员。

⑥ 空调冷凝水管插入室外冷凝水立管中，切勿乱拔。

6、电梯使用及注意事项：

（1）本楼内设置3部日立电梯，均可兼作消防电梯，消防梯到地下二层，两部客梯分别到首层及地下一层。

（2）呼叫电梯时，如需要上行只按“ ”键，需要下行只按“ ”键，以免增加电梯停靠次数，延长运行时间。

（3）每部电梯一次限乘15人，重量为1000KG，一旦人多超重请您自觉等候。

（4）若使用电梯运送装修材料时，需提前与物业管理公司联系，由物业管理公司统一安排运送，不得私自使用电梯运送装修材料。（5）用电梯运送装修材料时，细料（沙、石、水泥等）需另外包装不得遗漏，长料不得超过2米，宽料不得超过1.5米，且两头需使用软包装，以防划伤电梯。

（6）请不要用电梯运送已开封的涂料、油漆及玻璃瓶装等易燃物品，所有运送的物料不要直接接触电梯内地面与轿箱板面。（7）带宠物乘坐电梯，必须由主人陪乘，以防伤人。

（8）乘坐电梯中途发生停车时，请不要扒门，请按电梯内的紧急按扭，及时与物业人员联系解困。

（9）乘坐电梯时发现异常情况，请通知物业管理人员。（10）电梯内禁止吸烟、吐痰、丢废物。

（11）当电梯口立有检修指示时，说明电梯正在检修，请换乘其它电梯。

7、消防栓的使用：

（1）消防栓是用来灭火的一种装置，每层设有四个消防栓。（2）遇火警使用消防栓时，请先按报警器报警，随后打开消防栓箱门，然后按好消防水龙带和消防栓的子母扣，水龙带另一端安上水枪，拉到着火处，开启消防门栓，用水枪对着着火点喷水灭火。（3）消防器材严禁移动或挪作他用。

8、重点部位使用及注意事项：

（1）屋顶面防水：不能在屋面上堆放杂物，如非必要，不能随便上人。

（2）跃层屋面：不能剔凿、破坏屋面防水层，以免屋面渗漏。（3）阳台栏杆使用时不能拆除、改动，不能用重力推压、撞击以免发生意外。

（4）通风道：为防止烟气倒灌，用户不能将其拆除、改动、钻孔、打洞，否则会影响整栋楼的通风效果，如发生此种情况，后果用户自负。

（5）下列事项应予禁止： ① 随意移动暖气、风机盘管位置。② 随意改变电源插座位置。③ 随意改变灯具位置。④ 改变门窗口的尺寸。⑤ 改变水表，煤气管位置。⑥ 降低插座、台面及地面高度。

（6）装修时，禁止使用超过1cm厚的大理石、花岗岩，禁止使用耐火砖。

四、其他说明事项

1、为保障全楼住户的正常使用，物业公司将统一审批装修改造工程，并负责日常监督和管理，敬请全体住户协助。

2、小区内室外设施、设备及环境是您和大家的生活空间，请自觉维护。

3、设在公共场所的电气、阀门、管道、线路、饰物不得随意损坏、改造、开闭、接线，以免影响他人使用。

4、为保证全体业主的共同利益，管理者根据楼宇设备设施的安全运行，进行必要的巡视、检查或进行维修。在11：30—13：30、17：30—19：30期间，有权进入相关业主的物业内，必要时可不事先征得相关业主的许可。相关业主不得拒绝管理者进入其物业内进行必要的巡检维护。

《住宅使用说明书内容》 篇7

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

2．结构类型；

3．装修、装饰注意事项；

4．上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

5．有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

6．门、窗类型，使用注意事项；

7．配电负荷；

8．承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9．其他需要说明的问题。

住宅质量保证书 篇8

(一)取得建筑工程竣工验收备案表；(二)取得商品房面积实测技术报告书；

(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”

《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》不能少

“为什么开发商没有给我两书一表？”一些近期交接新房的消费者频频打来热线电话咨询：交接新房时，购房者应该查看哪些手续呢？没有看到“两书一表”就收房是否存在隐患？

没两书出问题难办

《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》这两份文件是《城市房地产开发经营管理条例》中规定的购房者收楼时，开发商必须提供的文件。如果没有这两份文件，购房者签字收楼后出现的各种问题，均难以得到法律支持。

从开发市场看，两书多为开发商自行印刷，但其内容必须按照法律规定进行约定。消费者在验收新房前一定要仔细查看，除了法律规定的内容，上面还应加盖开发、建设等责任单位的公章。

没一表产权证难拿

竣工验收备案表是房产部门办理房屋产权证的一个必备条件。消费者在验收新房时一定要注意了解开发商是否获得了竣工验收备案表，否则可能面临难以办理产权证的风险。

目前工程质量验收由开发商组织，参加单位包括施工、监理、勘察等，而工程质量监督部门负责的是对整个验收工作的监督，最终出具一个《工程质量监督报告》给负责备案的管理部门。

按照目前楼盘竣工验收的程序，开发商在各区行政审批大厅办理竣工备案后获取的《竣工验收备案表》才是管理部门准予备案的一个书面凭证。

收 房 要 点 及 注 意 事 项

一、收房日期和形式

我们建议，大家在接到开发商验房通知后（不论是否分批接到），请及时联系各楼栋的牵头 人，尽量分批集中统一前往，人多力量大嘛！

如果收（验）房通知单的寄达日期超过了契约的规定日期，应属延误了交房时间，大家看契约规定的赔偿条例是如何规定的，要向开发商提出。验房时，一定要先验收，检查过房屋没了问题，或所有的问题都已得到圆满解决后，再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单，办理了入住手续，那么开发商就会以“业主已经认可”为由，对质量问题拒绝赔偿。所以，在房屋交付时，邻居们弄清楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。前往验收房屋，并不意味着一定要最终签署房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行，首先要存在前提，即开发商交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外，该房屋的实际质量也应当符合规定。

切记!到时大家分批集体验收。人多、眼多、智慧多！如果开发商不同意，有问题找组织---临时业主委员会，联合起来抵制开发商、物业公司的各种侵权行为。临时业主委员会应该设验房专题，将验房中出现问题及时发布，提醒大家随时关注。

二、需要准备的验收工具

1、房验小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。

2、稍大一点的水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅。

3、卷尺：用来检查房屋净高等。

4、验电插头：用来检查插座有无脱线、不通。

5、网球：用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能的相机（带闪光灯），律师建议最好用光学相机—用于房屋有问题时留影取证。

正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：00去。有条件的可请专业人员帮你验房。

三、验收过程和具体步骤

要根据购房契约和补充协议验收房屋，下面提供验房的参考步骤，通过的项目可在后面打“√”，未通过的注上说明，最后汇总，请开发商代表签字确认。各位邻居有认为需要添加的其他验收内容，就自行添加或发到网上来，相互提醒相互帮助！

一：查验文件

业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件，必要时可以要求核对相应原件。只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单。只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住，也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。

分别有以下文件资料需要查验：

1、规划部门出具的《南京市建筑工程规划验收合格证》。

2、建设主管部门出具的《南京市建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。

3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。—必须具备。

4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得，要带走。

5、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。

6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门（如南京市规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：《南京市房屋建筑面积测绘报告》。—必须具备，否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。

7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。

8、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。

9、民防部门出具的《南京市民防工程竣工验收证书》。

10、质量技术监督部门出具的《南京市电梯（扶梯）验收结果通知单》。

11、环保部门出具的《南京市建设工程环保验收合格证》。

12、燃气主管部门出具的《南京市燃气工程验收证书》。

13、城建档案部门出具的《南京市工程验收档案认可书》。

14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。

二：核实面积，计算和落实房款得多退少补问题。

面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带上契约或副本，确认售楼契约附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同。契约面积是期房的销售面积，而在工程完工后，开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。测绘部门出示的面积实测表，就是开发商和我们要进行面积结算的依据（一般在入住后开发商才请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测）。记住：要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。我们的契约约定：面积误差按《江苏省城市房地产交易管理条例》执行。因此，如有误差，需要开发商明确处理方法。

（购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量。从普遍发生的面积事件来看，主要有三个方面：一是开发商增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。事实上，这三种方法都被交叉使用，而这一切，都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合。提请各位邻居注意！主要分摊项目：

1、电梯间；

2、电梯机房；

3、水箱间；

4、楼梯间；

5、消防控制室；

6、一层门厅及值班室。不分摊项目：

1、人防工作间；

2、风井；

三：验收房子。

看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一切物业费用及相关费用，应该在验收好后，再交付费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据！从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前，你已经无数次来看过房子了，但你最好还是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋。如果房子和契约约定的一样，且没有质量问题，你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修，维修后再重新验收房屋。

1、看墙壁。首先仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹，房顶上是否有裂缝（没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题）。包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。

内墙墙面上及房屋顶部是否有麻点。（这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。）墙身顶棚有无部分隆起，用小锤轻敲一下有无空声。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方。

2、看地面。仔细检查地板是否平整，地面有无空鼓、开裂跑砂的情况。如有空鼓，一定要责成陪同验房的相关人员尽快修复。

3、验地平。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现开发商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法也是挺简单的。将透明水管注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。看水管在该处的高度，然后再 3 做一个标志。接着用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。

一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，如果出这个范围，你就得注意了！

4、查渗水。（最好是在房子交楼前，下大雨后的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。）特别是查看一些墙体是否有水渍，特别是一些山墙、厨房卫生间的顶面、外墙等地方，如有水渍，说明有渗漏，务必尽快查明原因。顶层住户更应检查顶层是否渗漏。（特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身、墙角接位有无水渍、裂痕）。

5、试门窗。由于是新房子，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。

查防盗门（要求开发商提供防盗门的质量检测报告！该门与质检部门查处的不合格门—是否同一公司名下的产品）是否太紧或太松（门缝隙是否太大），门插是否太短，门四边、角是否平整，门开关有无特别噪音，门是否有破损，猫眼是否正常，视觉清晰，门铃是否正常，按钮是否牢固，防盗门开关是否有障碍，如碰到墙、消防箱等。内门（如有的话）是否规则。对讲系统是否正常，单元门能否受控打开。

窗户开关是否灵活，是否磕磕碰碰。是否能关严，隔风、隔音的效果如何。窗是否变形，与墙体是否吻合，窗边与混凝土是否无缝隙，锁扣是否正常，能否锁紧，是否灵活，玻璃是否完好，是否平整、干净、明亮，窗台下是否有水渍（如有可能是窗户漏水），查看密封胶条是否完整牢固。阳台护栏是否牢固。

下列部位必须使用安全玻璃：

（一）7层及7层以上建筑物外开窗。

（二）面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边（玻璃在框架中装配完毕，玻璃的透光部分与玻璃安装材料覆盖的不透光部分的分界线）离最终装修面小于500mm的落地窗。

（三）幕墙（全玻幕除外）。

（四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶。

（五）观光电梯及其外护围。

（六）室内隔断、屏风。

（七）楼梯、阳台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板。

（八）用于承受行人行走的地面板。

（九）公共建筑物的出入口、门厅等部位（包括

1、门玻璃

2、安装在门上方的玻璃

3、安装在门两侧的玻璃，其靠近门道开口的竖直边与门道开口的距离小于300mm）。

（十）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。

记住要检查每个房间的门窗噢！

6、测量一下楼层的层高。用5米卷尺即可，看净高是否符合要求（购房合同中的层高减去20公分楼板及面层厚度，再减去2公分允许误差，余数就是房屋的净高。房屋最高、最低处是否相差（是否倾斜），房间是否是长方形，是否两边的长度不一致。

7、上下水。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(新房子应该配给一个简易龙头给业主)。（建议有条件的邻居做水管的试压：水管道是隐蔽工程，为了美观和节省面积，多数屋内的水管都埋在地下，有什么问题很难发现和处理。

验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利（注水，打开地漏，水是否迅速漏下），通球试验：是检查下水道内是否有杂物。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管，如果这些水泥较大的话，就会在弯头处堵塞，造 4 成排水困难。

8、验防水。这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厨卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厨卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厨卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

9、查电路。关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。用万用表测量各个强、弱电路是否畅通。强电、弱电是否分开走且相距一定距离，无交叉。

电器户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。户内的，应检查闸具是否控制户内电器。控制闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具，空调的插座应与其他线路分开。

距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座；

检查开关、插座的牢固程度；电话、电视线路应用力拉一下，看是否虚设。插座是否正常通电，有无防护措施？电灯是否都亮？开关是否正常？有线电视线是否通？电话线路是否通？网络线是否通？

10、燃气管道是否安全，要开发商明确如何测试漏气报警装置。

11、安装中央空调是本楼盘有别于其他楼盘的地方，验收时同样不能忽视。空调主机、管路安装是否符合设计要求等。

四：核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。总体上应做到室内清扫干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。燃气表、电表、水表三表到户，能正常使用（燃气可能要迟一些，入住率达到一定比例才能通气）。在全部检查结束后，将水表、电表和燃气表的读数看清楚，记录下来，一般读数不大，还是让物业人员记一下的好。同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

五：对公共环境的验收。

楼盘的交付，必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施的同时交付，如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有完工，除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定，否则该楼盘肯定不具备交付条件。合格的楼盘须做到“五通一平”，即燃气、上水、电、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。

注意查看电梯箱体本身、电梯门是否正常，楼道、楼梯有无质量问题。应该装修完毕并能正常使用。

住户的邮政信箱如何设置需要开发商明确。

各位邻居应当提高对公共部位的关注程度，特别是对本楼层的公共部分。

如果有不认可的房屋质量问题，应当书面向物业管理公司说明有关情况，必要时请随同的物业管理人员签字认可，以作为业主已经履行验收义务的证据。

四、关于物业管理

验收入住涉及的一大问题是物业管理公约。完成了房屋的验收检查工作，若有问题，需要同 5 物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。如果没问题的话，准备签字收房，交纳一定的物业费用。在缴钱之前，会被要求先签很多“不平等”条约，请切勿偷懒，定要逐字逐句看清。

包括物业提供的《装修开工证》是否要缴纳不合理的收费。业主需要交纳物业管理费（通常为半年，在公共环境条件未达标之前应减半收取）、房屋装修押金和建筑垃圾清运费（通常按2.5元/m2标准收取），而其他费用，通常是不需要业主交纳的。业主交纳的房款中已经包含了水、电、气、智能化设施的费用。南京市物价局也两次发文，禁止开发商肢解房价的违规做法。只要业主和开发商在契约中并没有约定收取上述费用以外的其他费用，业主就有权拒绝交纳。而物业管理单位收取相关费用，应出示物价局的批复文件，物业管理费详细价格，并应当使用正规收费发票。

如为避免日后起纠纷，在今后签订《物业管理公约》时，要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，同时考察一下物管的资质，是否具备管理标准。明确地下室如何分配，公共水电费如何收取，请大家关注公共水、电表的基数是多少，管理费用如何收取。

水电周转金是开展正常物业管理的必要条件，因此物业企业预收一定的周转金，也是合理的。但是，物业收费应当规范、透明，且应得到物价部门批复，否则，在行政许可之外的收费，尽管其存在合理内核，但仍属于违规收费。

入住的费用一直是业主关心的话题。业主在办理房屋验收入住手续时，不可避免地将遇到入住的费用问题。当然在正常情况下，如果物业管理公司能够出示经物价部门审核的收费依据，业主仍应当交纳相应费用。但是物价部门审核的收费标准只是一个收费的上限，而且视物业服务内容和到位的情形，在物管初期的实际收费应当是低于这个标准的。值得注意的是：购房时签署的物业临时公约有没有物业收费标准的约定

房屋验收前的准备

商品房质量纠纷是当前投诉较多的问题。为帮助业主顺利收房，本章给大家讲讲验收房屋的要点。

1.免除收房伤痛，从签合同开始

为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。

签合同时应明确各有关细节，包括收房时间，收房程序(如先验房，无异议后再收房等)；验房时从配套设施到房内各项交付物指定的具体详细验收标准，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收房时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易造成歧义的条款陷阱，免除收房时的麻烦。

越来越多的准业主们即将面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房标准吗？是否是开发商发了入住通知就算交房了呢？当然不是，下面就是一些收房入住必须了解的一些问题。

2.切记查看“两书一表”

向开发商索要两书——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。一表是《竣工验收备案表》，同时要求开发商提供国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。

一些开发商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。像消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故，对于业主来说，人身安全才是第一位的。业主验房时不能只看开发商有没有这张《竣工验收备案表》，同时一定要仔细查看各个分项有没有都备案，有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。

提示：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

3.检查房屋结构及面积

首先业主应检查售楼合同中的附图与房屋实际情况是否一致； 房屋结构是否和原设计图相同。其次应查看房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

4.先验房后收楼

先验房再缴费、办理入住手续是收房的正常程序。但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收房文件上签字，要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权dai 办费等费用，方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋。业主进得房去，发现房屋质量有问题，申诉起来也很被动。负责任的开发商会积极善后，无良心的则会实施拖延战术，让业主劳心劳力，这对业主来说是不公平的。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收房文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。

二、毛坯房验房程序

屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做“毛坯房”，虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前，需要对毛坯房的验收标准有所了解。按照通常的标准，交付房屋时，毛坯房需要对以下方面进行验收：

(1)全部外饰面、外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

(2)公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。

(3)各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。

(4)检查墙面、顶层应无渗漏痕迹。

(5)户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整，色泽基本均匀，线角顺直的标准。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实、黏结牢固、无裂缝。

(6)有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行24小时蓄水试验，做到无渗漏。

(7)地漏与泛水坡度符合设计要求，不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

(8)各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

三、验房时的注意问题及简单操作方法

(1)检查厨房烟道

用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

(2)检查卫生间通风情况

卫生间若没有窗户，则应有通风孔，同样用上面的方法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。

(3)窗边与混凝土接口不能有缝隙

窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。窗台下面如有水渍则可能是窗户漏水。

(4)验电

①打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。

②检查插座。五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭。频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，应立即修复，否则日后误触电时无法及时断电，将危及业主生命。如果条件允许，插座还应用万用表测试对地绝缘情况是否良好。

③开关箱内的各分路开关应有明显的标示，如果没有或不明确，应立即纠正。

④开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动进行检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中接触不良出现打火现象时，会造成更大危险。

⑤检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。用电话机检查电话线路是否有信号；用天线检查工具(或小电视)检查电视天线的信号； 用网络检测设备检查内部网线是否畅通。

⑥检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

⑦检查入户门门铃：带两节5号电池测试门铃，是否不响或响个不停。

⑧卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。

(5)检查房屋有无倾斜

用盒尺检查房顶，取4〜5个点进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5米说明房顶没有水平倾斜。同时可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其垂直倾斜程度，一般来说误差3厘米以上应该警惕。这方面的问题也能反映出建筑质量的高低。

(6)检查有无渗漏情况

业主要注意查看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等，这些都是渗漏的迹象。如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨 8 水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工的要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。还应查看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。

(7)检查保温墙面是否滴水

冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。

(8)检查房屋有无裂缝

①首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，存在结构性质量问题。

②看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题，有漏水的隐患。

③看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能存有侥幸心理。

④房间与阳台的连接处是否有裂缝，如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位。

(9)检查乳胶漆质量

墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻可以通过光线阴影看出。如果不平，要提出重新补腻子刷漆；如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

(10)检查室内门上下是否油漆

用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门顶部和底部过早腐烂损坏。

(11)检验墙地砖

查看厨房卫生间以及其他部位的墙地砖有无变形开裂，检查墙地砖有无空鼓，用一个小金属锤随意地敲敲瓷砖就可以了，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了瓷砖可能会开裂和脱落，遇到这种情况应重新铺设。如果空鼓率超过5%，说明存在质量问题(空鼓率是指100块瓷砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。厨房和卫生间的瓷砖要铺到顶，阴角阳角要达90度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角)。

(12)检查门窗的密封情况

可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方需离地面1.5厘米。

(13)检查窗户

推拉窗上的纱窗和窗扇，应推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃进行清洁，否则以后不易解决。

(14)检查管道安装、通畅和密封情况

用手使劲晃动暖气管和上水管，看是否固定牢固，如果松动，应重新固定。打开水阀看厨房卫生间的排水是否流畅(下水管可能被建筑垃圾堵塞)。需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部看有无渗漏。如精装修房内已装有各种设备，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。(15)闭存水试验

①检查卫生间地面是否渗漏。可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户一起进行，这样可同时检测自家卫生间的地面和顶部是否有渗漏现象。

②检查卫生间地面是否存水。也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面坡度是否合理，绝不能往门口处倾斜，是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为地漏应安装在卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

(16)水表空转试验

关闭房屋内各水阀开关，观察水表是否空转，如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏。

(17)检查厕、浴具有无裂痕

检查浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象，裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

(18)检查供暖设备

①暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。

②暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度应与两根支管的长度成正比，否则影响采暖。

③供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2〜3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。

(19)检查建材的品牌与合同是否相符

建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建材的品牌。据了解，一些精装修楼盘业主在验收时发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。建材产品和设备品牌被更换，意味着住宅品质的改变。业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别，小心被更换了档次下降的建材产品。

(20)检查室内有害气体是否超标

如果业主担心房屋的环保问题，可选择放心的室内空气质量检测机构进行检验，正规检测机构一般在5至10个工作日内出具检测报告。

四、验收不合格的处理对策

在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：

(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，也应由建设单位负责处理。

(2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。

五、签收《房屋验收单》不留隐患

在业主查看了房子后并准备签收《房屋验收单》之前，一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后引起纠纷。业主要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些费用组成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下所在小区物业管理公司的资质，是否具备所要求的管理标准。

住宅质量保证书 篇9

一、建设工程概况：

号楼工程位于北京市区号平方米，地上层为普通商品住宅，地下层为设备用房采用天然地基，钢筋混凝土筏板基础，主体结构为钢筋混凝土剪力墙，外墙装饰涂料屋面为坡屋面，SBS改性沥青防水，装饰屋面瓦。

二、编制依据：

《北京市建筑工程质量保修实施办法》（京建质 [1997]92号文）；

《商品房实行“住宅质量保证书和住宅使用说明书”制度的规定》；

《房屋建筑工程质量保修办法》建设部第80号令；

《建设工程质量管理条例》；

北京市建设工程质量验收的相关标准和规范等。

三、质量验收：

1设计单位：本工程为设计，设计资质为甲级，设计单位在施工全过程派遣技术人员进行技术交底，并对本工程验收签字。

2施工单位：完成了主体及分项施工，质量体系健全，确保本工程质量，施工单位自检验收合格。

3监理单位：，全过程对施工进行监理，本楼完全按照设计规范施工，并签字验收。监督部门： 建设工程质量监督站。

本工程的设计、施工完全符合国家建筑法，并在工程质量监督部门进行了竣工备案，开发商郑重声明，对售出的房屋质量符合国家法规规定的各项标准。

四、保修范围及保修期限：

保修期起止时间：建筑工程保修期从工程竣工核定合格之日起开始计算，本工程竣工核定合格日期为：年月日。

（一）建筑工程屋面防水渗漏，保修期为5年。墙面、有防水要求的房间地面、管道渗漏，保修期为5年。因施工责任造成的其他土建项目，保修期为2年。

（二）建筑工程供暖系统不热、漏水、暖气不热，保修期为2个采暖期（采暖期为每年的11月15日至次年3月15日）。

（三）建筑工程电气管线，给排水管道、设备安装工程2年。

（四）建筑装饰工程2年。

（五）房屋建筑工程的地基基础工程和主体工程，在合理使用年限内保修。

（六）其他工程的保修期按国家有关规定或建设单位与施工单位的合同规定执行。

五、非保修范围：用户人为破坏；用户自行装修，损害原结构、管道、配套电器、配件等；因不可抗力的自然灾害对房屋的损害。

六、保修承诺：服务原则：本着“急用户之所急”的态度，坚持用户至上，文明维修的原则。2 服务实效：

⑴ 在用户进驻新楼时，施工单位成立保修小组，实行24小时维修，有物业公司监督。

⑵ 对保修范围中的质量问题，在接到业主保修后，立即组织人员维修。

⑶ 一般性维修不超过2天。因工作量较大，维修有一定难度的，或因业主时间关系，双方协商而定。保修费用的界定：

建筑工程在保修期内，发生的质量问题，由责任房承担相应的质量责任，并承担维修费用。超过保修期的，由物业公司统一安排修缮，费用由责任方承担。因住户装修、改造等原因引起的损失，责成当事方限期修复，由业主承担相应的费用。保修联系方式：报修人可直接去物业公司登记维修内容，由物业公司立即通知维修方进行维修。

七、物业管理：

本公司已委托管理有限责任公司对本商品房进行物业管理。

八、其他：

有关单位人员不按照维修承诺进行及时维修或工程人员对工作推脱、敷衍处理、不负责任等行为时，业主可以向物业公司投诉或直接向我开发商投诉。

物业公司电话：

住宅质量保证书 篇10

一、本住宅工程已经竣工验收，符合天津市住宅建设设计标准，工程质量合格，由本公司负责按规定进行保修。工程竣工验收日期为 年 月 日。

二、本住宅执行《天津市居住建筑节能设计标准》：

□ (db29-1-20xx) □(db29-1-20xx)

三、本住宅所在幢号已按规定办理《天津市新建住宅商品房准许使用证》，批准日期为 年 月 日，批准部门为： ，证号为 。

四、本住宅工程的地基基础和主体结构在设计文件规定的该工程合理使用年限内保修。

五、本住宅的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期至 年 月 日。

六、本住宅交付使用后，在购房人正常使用情况下，凡有以下工程质量缺陷，本公司按如下期限免费保修：

1、供热或供冷系统，保修期至 年 月 日;

2、电气管线、给排水管道，保修期至 年 月 日;

3、墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期至 年 月 日;

4、地面空鼓开裂、大面积起沙，保修期至 年 月 日;

5、门窗翘裂、五金件损坏，保修期至 年 月 日;

6、管道堵塞，保修期至 年 月 日;

7、卫生洁具，保修期至 年 月 日;

8、灯具、电器开关，保修期至 年 月 日;

9、外墙保温抹灰层开裂、脱落，保修期至 年 月 日; 1

10、中空玻璃密封失效，保修期至 年 月 日;

11、关于其它部位、部件的保修约定： 。

七、本住宅交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属结构质量不合格的，购房人有权退房;给购房人造成损失的，本企业依法承担赔偿责任。

八、本住宅用户进住后如因质量问题来信、来访，本公司将于3日内直接或委托 物业管理公司派员予以答复和检修。

九、本住宅交付使用后，因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，本公司不承担保修责任;因用户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。因不可抗力造成的房屋损害，本公司不承担责任。

十、本公司质量保证的其他内容(见附页)。

十一、本保证书在住宅交付使用时由开发企业向购房人签发。 十二、本保证书作为住宅商品房销售合同的附件，与合同具有同等法律效力。

签发单位(盖章)：

法定代表人(签名)：

签发日期：

公司地址：

邮编：

联系电话：