前期物业管理服务合同标准版

前期物业管理服务合同标准版（共8篇）

前期物业管理服务合同标准版 篇1

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。

三、环境卫生

1、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运。

2、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

四、安全管理：

1、 内容：

协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。

公共区域安全值班、监督和间歇巡视。

对大件物品搬运进行登记、检查。大件物品指：体积超过0.5立方米或重量超过25公斤的物品。

2、责任

严格管理安全管理员队伍，工作规范。

及时向公安部门通报发生在公共区域内危及住户安全的情况。

乙方不承担甲方人身与财产保管、保险责任。

五、交通秩序与车辆停放

1、内容

引导机动车、非机动车行驶与停泊。

定期维护停车场各项设施。

2、责任

负责车辆行驶与停放秩序维护。

维护停车场设施的运行。

乙方不承担甲方车辆及车内财物的保管、保险责任。

六、房屋装饰装修管理

根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规和双方签订的《装修管理服务协议书》提供管理服务。

第三条 物业管理服务质量

一、房屋外观：

1、房屋整体外观统一、完好、整洁。

2、对公共区域违章、私搭、乱建现象依法进行管理。

二、设备运行：

1、设备良好，运行正常，无事故隐患。

2、特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程。

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1、共用部位、共用设施设备完好率达95%，保养、检修制度完善。

2、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患。

四、环境卫生：

1、整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清。

2、定期杀虫灭鼠。

五、绿化：

1、花草树木长势良好，修剪整齐、美观。

2、定期消杀除虫。

六、交通秩序与车辆停放：

1、车辆停放、行驶有序。

2、主要干道和消防通道交通顺畅。

七、安全管理：

1、公共区域内文明有序。

2、可能危及住户安全处，依照国家有关规定有明显标识。

八、消防：

1、各类消防设施完好，有效。

2、发生火警及时通报，并协助消防部门救助。

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

小修：小修小补按计划进行。

急修：水电急修在接到报修通知后30分钟到达现场。

第四条 物业管理服务费(不含应从专项维修资金支出的房屋共用部位共用设施设备大中修或更新改造的费用)

一、甲方或物业使用人应于每月15日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的万分之五收取滞纳金。

二、物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准如下：

1、住宅：

多层(不带电梯)：￥0.90 元/平方米·月。

小高层(带电梯)：￥1.50元/平方米·月。

情景HOUSE(情景洋房)：￥2.00 元/平方米·月。

趋优HOUSE：￥3.50 元/平方米·月(含附属车位的车位服务费)。

优尚HOUSE：￥3.50 元/平方米·月(含附属车位的车位服务费)。

2、商业用房：￥3.00 元/平方米·月。

3、会所：￥3.00 元/平方米·月。

4、其他不同类型的房屋，其管理服务费标准由乙方同开发商另行约定并在销售现场公示。

特别提示：除小区物业管理处办公及生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费(共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费)不包含在以上物业管理服务费中，由全体业主按政府规定另行分摊。

三、物业管理服务费自房屋交付使用通知书约定的交付时间起计收，甲方未按约定时间办理房屋交付手续的，应交纳的物业管理服务费计收时间不变。

四、因甲方原因空置房屋，由甲方全额交纳物业管理服务费。

五、甲方出租物业的，物业管理服务费由甲方负连带交纳责任。

六、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。

七、乙方采取酬金制方式收取服务报酬。乙方根据物业服务资金(物业管理服务费、车位使用服务费、车位服务费、特约服务费、装修管理费等)应收费总额的10%每月计提酬金，作为乙方服务收入。

八、年度物业服务资金有结余时，结转到下一年度，如发生亏损，选择以下第 c 种方式处理。

a、由开发商补贴不足部分??? b、由乙方承担????? c、由全体业主在下年第一季度内按房屋建筑面积分摊

第五条 其他有偿服务费用(本条款包括但不限于以下费用)

一、车位服务费用：

本物业内车位权属依照法定或甲方与开发商签订的商品房买卖合同约定。

停车场收费分别采取以下方式：

小车(指载重2吨及以下、载客20座及以下的各种机动车)：

1、车位属于全体业主共有或开发商所有的，车位使用人应按政府主管部门批准的收费标准向物业管理公司交纳车位租用服务费。

2、车位属于开发商所有的，业主和物业使用人有优先使用权，甲方应按标准向物业管理公司交纳车位服务费。

3、车位所有权或使用权由业主购置的，业主应按标准向物业管理公司交纳车位服务费。

4、临时停车应按政府主管部门批准的收费标准向物业管理公司交纳车位租用服务费。

(特别提示：收费标准如有变更，以物价部门批准的最新收费标准为准。)

5、收益分配方式：

A、临时停车收入，按临停车位所有权的比例分配。

B、 属于开发商所有的车位收入，由乙方按总收入的10%提取酬金、扣除车位服务费后，剩余部分返还开发商。车位服务费纳入物业服务资金中。

C、 属于全体业主共有的车位收入，乙方按总收入的10%提取酬金后，剩余部分全部纳入本物业的物业服务资金(不重复提取酬金)。

D、 业主个人购置的车位服务费收入，乙方按总收入的10%提取酬金后，剩余部分全部纳入本物业的物业服务资金(不重复提取酬金)。

二、甲方专有部分的维修、养护及其他特约服务，服务收费标准由乙方向本物业全体业主和物业使用人公布。

三、甲方同意，在不损害业主共同利益的前提下，乙方有权利用除车场、会所外的物业共用部位、共用设施设备进行经营，乙方按照总收入的10%提取酬金后，其余部分纳入物业服务资金或专项维修资金中。

四、装修管理费

装修管理费由甲方或物业使用人在办理装修申报手续时，根据申报装修天数按5元/天交纳，如有延期则按延期天数补交。

五、会所收费

由会所经营单位根据具体情况另行确定会所经营收费项目、收费标准，并向全体业主公布。如乙方接受委托经营会所，在乙方按总收入的10%提取酬金、扣除经营成本后，盈亏均由会所产权人承担。会所产权依房屋买卖合同中的约定。

第六条 代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费等有关的代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定，甲方或物业使用人应于每月 15日前交纳上述费用。

第七条 专项维修资金的管理与使用

一、专项维修资金用于房屋共用部位、共用设备设施、属业主共有的公用设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修或更新改造费用开支。

大中修或更新改造的范围：本物业范围内除专有部位外的非市政道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等;文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚);共用设备、共用部位。

大中修或更新改造的标准：本物业范围内道路路面、路基严重损坏，造成无法通行;路灯线路需要改造或重新敷设;沟、渠、池、井、井壁(面)出现严重断裂或破损;园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造;文化娱乐体育场所需改造、改建;停车场、连廊、自行车房(棚)需要更新、改建;共用设施设备、共用部位、上下水管道及地下排水管网的大中修、更新、改造等。上述范围之外的由市、区政府主管部门确定。

二、专项维修资金的筹集：由甲方按购房款总额2%的比例向政府主管部门指定的维修资金专用帐户缴交。

三、专项维修资金的续筹：在业主大会成立前,按拥有2/3及以上投票权的业主通过的方案续筹，业主大会成立后，按业主大会决定的方案续筹。

四、在四季花城业主大会成立之前，专项维修资金按照国家和当地政策法规规定的方式使用和分摊。当地政策法规无规定的，按照以下约定使用和分摊：

A、由拥有或涉及相关权益的2/3或以上业主通过可以使用，使用完后，由拥有或涉及此部分权益的业主分摊。

B、 突发情况需要即时处理的，由乙方决定使用，使用完后，由拥有或涉及此部分权益的业主确认和分摊。

五、相关业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由相关业主承担。相关业主批准后，乙方未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。

六、甲方转让房屋所有权时，已交纳的专项维修资金不予退还。

特别提示：上述代收代缴水电费、专项维修资金不属于物业服务资金。

第八条 保险

一、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险在保修期满后由乙方代为办理，纳入物业服务资金年度预算。

二、甲方或物业使用人的人身安全、私有财产、车辆等的保险由甲方或物业使用人自行办理。

第九条 广告牌设置及权益

一、住宅物业不允许随意设置任何广告牌。

二、商业、办公用途的房屋设置广告牌须经政府有关部门批准，并经乙方书面认可，其收益在乙方提取10%酬金后，其余部分分别按50%的比例纳入物业服务资金和专项维修资金。

第十条 违约责任

一、乙方违反协议，未达到管理服务质量的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任。

三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方退还本息并支付违约金。

四、甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方除有权按本协议约定收取滞纳金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，乙方可采取将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布;停止提供物业管理特约服务;将欠费业主房号报本物业所在地房屋管理部门备案，在交清所欠费用之前不予办理转让手续等催缴措施。逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可向人民法院提起诉讼。

五、双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责：

1、 天灾、地震等不可抗力及非乙方能控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害。

2、 在本物业内发生治安或刑事案件(包括但不限于暴动、抢劫、盗窃、破坏、爆炸、火灾等事由)所致之损害，但因乙方故意或过失所致的不在此限。

3、 因本物业内设备或相关设施，本身固有瑕疵所致的一切相关损害。

4、 因甲方或第三者之故意或过失所致，或甲方、物业使用人违反本协议、业主临时公约和物业管理区域内公用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度所致的一切相关损害。

5、 非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害。

6、 乙方书面提出需完善专有部分、共用部位、共用设施及共用设备的合理建议或措施，对方未采纳所致之损害。

7、 自甲方迟延交付物业服务资金至清偿日期间(含票据未兑现部分)产生之任何损害。

8、 非因乙方违反本协议义务，本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃之损害。

9、 甲方或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害。

10、 除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由。

第十一条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十二条 在本协议执行期间，如遇到不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十三条 本协议内空格部分的手写体文字与打印体文字具有同等法律效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十四条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决不成的可向本物业所在地的政府主管部门申请调解，或向本物业所在地人民法院起诉。

第十五条 本协议一式叁份，每份共9页，甲乙双方各执一份，政府主管部门备案一份，具有同等法律效力。

第十六条 本协议自甲乙双方签字(单位盖章)之日起生效，至本物业业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。

甲 方(单位盖章)：

证件号码(自然人)：

受 托 人：

证件号码(受托人)：

年 月 日

乙 方(单位盖章)：深圳市万科物业管理有限公司佛山分公司

乙 方 代 表 人：

年 月 日

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前期物业管理服务合同标准版 篇2

一、现实生活中前期物业管理的乱象

案例1 N年前的前期物管合同已难满足业主要求

北京顺义区某别墅区1994 年预售, 1996 年进入现房期, 之后3 年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工, 但业主是分批入住。所以从1996 年到现在, 小区一直没有成立业主委员会, 现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至今的近10 年中, 开发商更换了三任物业管理企业, 但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。

由于是10 年前约定的合同, 一些标准, 如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另外还有一些前期没发现的问题, 如社区维修资金没在前期物业合同体现出来等问题, 现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管理水平较入住时有所下降, 物管公司利用和会所开展经营活动创收益时, 也直接影响到了社区服务质量, 故要求降低物业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主, 因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认为, 依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。

案例2 前期物业服务协议通常存在霸王条款

北京朝阳区某商品房小区一期业主张先生准时入住, 在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字, 并交纳1 年的物业服务费后, 才能拿到钥匙。张某因急于收房, 没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少, 空地都是黄土, 没有草坪, 绿化率极低, 门口很少见到保安, 外人可以随意出入, 装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理, 要求物业公司改进。物业公司经理称, 小区属分期开发, 要等后期工程全部建成后, 才能整体绿化, 目前出入小区人员较多, 不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费, 但物业公司不答应。

回家后, 张先生仔细查看前期物业服务协议, 发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第二年物业费时, 张先生予以拒绝。目前张先生跟物业公司的纠纷已走上了司法程序。

以上只是本文写作时使用的两个案例。现实中发生的乱象五花八门, 难以尽数。例如, 偶尔可见的前期的物业企业的财务报告一律亏损, 当业主让它亏损就别干了时, 它却赖在你的小区“学雷锋”;小区的车库收入与业主无关;小区的公共设施是哪些业主都不知道, 它的收益更与业主无关;开发商、物管企业将架空层占用或出租;小区的人防工程连必要的防卫大门都不合格, 业主不知道;小区的物业管理用房在哪儿, 业主不知道 (因为多数时候, 开发商的前期物业服务企业都是将架空层改建为房屋做管理用房) 。物业服务企业利用掌控小区的便利, 总是在阻挠召开业主大会和业主委员会的成立。小区的业主甚至受到黑衣人的直接砍杀。甚至发生了已经成立的业委会、业主大会找所谓的前期物管企业签合同但人家就是不和你签合同, 继续、永远实施所谓的前期物管服务合同的事情。

为什么会这样?

因为这是我国前期物业管理服务合同的法律性质不明且又缺乏必要的强力规制造成的必然结果。

二、我国现行法律对前期物业管理服务合同的规范

我国对前期物业管理服务合同的规范主要在《条例》的第三章 (共11 个条款) 中。总结这11 个条款, 我国对前期物业管理服务合同的规范是通过如下方式实现的。首先, 由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同, 并由建设单位起草制订临时管理规约;其次, 要求购房人在与建设单位的物业买卖合同中包含前期物业服务合同约定的内容, 同时书面承诺遵守临时管理规约。当然, 《条例》也规定了临时管理规约不得侵害买受人合法权益、前期物业服务合同在业主委员会签订的物业服务合同生效之后失效, 实为不定期合同。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》也对前期物业服务合同做出了规定, 其中第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同, 以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同, 对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的, 人民法院不予支持。”司法解释明确, 业主虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者, 但其是合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者, 物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。因此, 只要前期物业服务合同合法有效, 其对业主即应具有约束力。

三、对前期物业管理服务合同法律性质的研判

(一) 物业服务合同的内容

为研判该合同的法律性质, 有必要明确该合同的主要内容。要明确物业服务合同的内容, 就必然涉及建筑物区分所有权的内容。应该说, 物业管理的出现是随着建筑物区分所有的出现而出现的。由《物权法》第七十条至第七十二条的规定可知, 我国将建筑物区分所有权规定为:专有部分所有权、共有部分共有权和共同管理权 (或叫成员权) , 最重要的是, 共同管理权既是权利也是义务, “不得以放弃权利不履行义务”。而物业管理实际上正是对共同共有的部分的管理、维护, 它既是全体业主对共有部分行使管理权的行为, 也是履行管理维护义务的行为。

在一般性 (即业主委员会签订的) 的物业服务合同中涉及的主体有三:单个业主、业委会合法代表的全体业主团体、物管企业。由于物业管理实际涉及的是业主团体共有物的管理, 单个业主不能成为物管服务合同的主体, 只能以团体集体的意志为意志。这也是我们通常见到的在物管企业向单个业主追讨物业管理费时, 业主以自己非合同当事人、合同内容非自己平等协商之结果而抗辩的原因。在一般物业服务合同中, 平等的当事人双方主体分别是业主团体、物管企业。

(二) 前期合同不是委托合同、不是涉它性合同也不是权利义务概括承受的合同

前期物业管理服务合同 (以下简称前期合同) 从签订到履行, 涉及的主体有四:建设单位、单个业主、全体业主团体、物管企业, 而且是由建设单位与物管企业签订、由单个业主分别履行合同最主要的缴费义务。《物权法》第八十一条有业主可委托他人管理的字样, 有人提出包括前期合同也是属于委托合同性质。物管服务合同不属于《合同法》规定的15种有名合同的任何一种, 基本是业内共识。所谓委托合同说的根本疏漏在于, 委托合同的最大法律特点在于委托人有权随时撤销委托而不存在违约责任之说。事实上, 法律是不允许建设单位随时撤销对物管企业的委托的。

我国关于涉他性合同实际只有两种:为第三人利益合同、由第三人负担合同。为第三人利益合同是不能为第三人设定义务的, 然而前期合同为单个业主设定了缴费的义务。由第三人负担合同在未得第三人的同意、履行时, 是由合同当事人中的债务人向合同中的债权人承担违约责任的。在业主不履行缴费义务时, 我们没有看到物管企业向建设单位追讨的案例, 法律也不支持。因此说, 前期合同也不是涉他性合同。

有人认为前期合同是权利义务概括承受的合同, 即是业主在入伙后将合同中的权利义务从建设单位概括承受的合同。该说法的重大疏漏在于, 忽视了业主团体意志。物管服务合同主要内容是针对业主团体共有物的保养维护等, 其相对人是业主团体而非单个业主, 作为共有人的单个业主是无权也不能就共有物的管理事项单独做出意思表示的, 能且只能做出此项意思表示的是业主团体。单个业主的单独意思表示的集合不等于业主团体的意思表示, 单个业主的单独行为的集合不等于业主团体的行为。这是共有法律关系的基本特征。概括承受说将物管企业的意思表示推定为默认同意建设单位的权利义务转由业主承受时, 根本忽视了业主团体意志的缺席。单个业主不能成为物管服务合同的相对方主体, 作为物管企业相对方的能且只能是业主团体, 然而在概括承受说中, 我们没有见到业主团体的意思表示。一个当然主体没有做出任何意思表示, 就认为权利义务由其概括承受了, 这种观点显然是不妥当的。

(三) 前期合同是法律强制规定的“拟制代表”合同

基于物管服务主要针对业主共有物的认识, 我们认为, 前期合同是在单个共有人还没有出现、共有人团体还没有形成时, 法律为将来必然出现的共有人的必要利益, 授权建设单位强制代表共有人团体与物管企业签订的合同。它是将来的共有人团体 (当然及于各单个共有人) 被强制代表了的合同, 在此作者将之命名为“拟制代表”合同。此种法律安排, 其性质类同于法律规定父母亲是未成年子女的法定监护人的安排一样。法律做出此种安排的本意是从为维护将来业主的合法权益目的出发, 就建设单位本身天然的方便地位而做出。从我国法律中关于前期合同的安排中可以看到, 无论是什么样的单个房屋买受人、单个业主对建设单位代表自己及将来自己的团体签订的前期合同, 在自己的团体未合法成立前, 是没有任何意思表示的资格的, 就更谈不上意志自由、参与协商讨价还价了。简单地说, 就是业主们被强制代表了。如果不做此种理解, 就像作者当年所困惑的那样:业主在物管服务合同中的平等民事主体地位去哪里了, 莫非民法的基本法律原则在此被颠覆了不成?理解了被强制代表的法律安排才能理顺这其中的法律关系。

这是我国大陆对前期物业服务的法律安排。在我国台湾, 其《公寓大厦管理条例》不是因为建设单位的方便地位而给予其代表资格, 相反, 而是直接将前期物管的义务、责任配置给了它。《公寓大厦管理条例》中称建设单位为“起造人”, 其第二十八条第三项规定:“起造人于召集区分所有权人召开区分所有权会议成立管理委员会或推选管理负责人前, 为公寓大厦之管理负责人。”第三条第十项规定:“管理负责人:指未成立管理委员会, 由区分所有权人会议推选住户一人或依第二十八条第三项、第二十九条第六项规定为负责管理公寓大厦事务者。”

而在大陆法系的源头——德国的法律安排中, 则将管理人 (一般为物业管理服务企业) 赋予了双重机构地位。即一方面, 在一定范围 (即业主共有人团体具有权利能力的领域, 例如采取正常维护和修缮共有物等) 内, 它是业主共有人团体的执行机构和代表机构;在另一方面 (即业主共有人团体不具有权利能力的领域) , 其直接作为业主共有人团体的机构和代理人。也就是说, 在一定程度、一定方面上, 业主共有人团体也是被直接代表了的。

无名合同的有名化是合同法律发展的必然。根据法律直接赋予某一特定主体当然代表另一主体, 这一最主要特征, 可以将前期物业管理服务合同命名为“拟制 (强制) 代表合同”。

四、“强制代表”的可能结果

众所周知, 建设单位、物业服务企业都是以追求利润为最终目的的企业。在业主及其团体被建设单位强制代表的情况下, 建设单位有动力与物业服务企业“合谋”向业主及其团体赚取正常利润之外的收入, 就是不难想像的。尤其在现实中, 物业服务企业是建设单位的子公司、关联企业的情况下, 这样的“合谋”就是不可避免的。因为在这样的强制代表关系中, 几乎所有的费用都从业主这里支出, 而作为合同一方的建设单位几乎没有义务, 其制定的前期合同的义务基本都是由业主来承担。不仅如此, 为了保证这种“合谋”利益的最大化, 巩固这种“合谋”并使之一直继续下去, 也就必然成为双方的选择。“合谋”可以有花样非常多的“创造性”的举措, 业主们可能难以预料和想像。例如:服务费的定价很高, 而服务质量低劣;法律规定建设单位在移交小区时应当移交的资料就是不移交, 但物业服务企业却也能去建设单位进行一定的查询;双方都不愿看到业主团体的成立 (因为业主大会一旦成立, 就有权签订新的服务合同, 也就标志着建设单位“强制代表”权的终止, “合谋”的利益也将终止) , 并极大可能去阻止业主团体的成立;入伙时预售1 年甚或几年的物业服务费;小区的各种公用设施都被用来创造利润等等。

现实中, 我们看到了本文开头列举的种种乱象, 正是这种可能性变为现实性的表现。

五、对前期物业管理服务合同规制的建议

前期物业管理服务领域出现了如此多的乱象, 其根源实际就是一个, 即由于前期物业管理服务合同的法律特性——拟制 (强制) 代表性而又缺乏对它的严格规制所决定了的。

作为建设单位的开发商可以合法地直接代表了自己开发小区将来入住的全体小业主选择物管服务企业、决定物业费的价格, 实际上也决定了业主们享受物业服务的质量。如此方便、实用的权力, 对于以追逐利润为目的的开发商来说, 不把它用好、用足, 那就真对不住自己了。于是我们就见到了开发商对小区业主权益的侵害行为, 总是被它聘请的所谓前期物业管理服务企业遮掩、协助甚至是自己亲自实施。我们也就不难见到开发商聘请的所谓前期物业管理服务企业根本就是自己的子公司。正是基于前期物业管理服务合同的性质及现实中的种种乱象的理由, 必须对前期物业管理合同及相关事项进行严格的规制, 否则愈演愈烈的乱象将没有停止的一天。

对前期物业管理合同及相关事项进行规制, 可以考虑从选择物管企业、前期合同内容及文本、进驻小区交接事项的明确、协助业主团体成立之义务等方面进行。

(一) 限制选择前期物业管理服务企业

由于开发商实际是在代表别人 (业主) 选择“管家” (前期物业管理服务企业) , 必须要进行限制。国家《条例》第二十四条第二款规定:“住宅物业的建设单位, 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3 个或者住宅规模较小的, 经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准, 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”该条的前半段虽然规定了住宅物业的招标要求, 但是后半段的规定在实践中基本消解了前半段的规定, “屈理申恩, 吞舟是漏”也。记得在国家《条例》起草制定时期, 就有“前期物管服务合同必须全部招标”的观点, 但是被修正成如今的样子。要限制开发商选择前期物业管理企业, 有两个原则必不能被突破。其一, 开发商不得选择自己的子公司、关联企业 (我们称之为“非关联原则”) ;其二, 必须进行招投标 (即“招标原则”) 。 “非关联原则”旨在杜绝实际为一个利益主体利用分身法, 行侵害业主权益之实。上述国家《条例》后半段的规定正是在所谓的“不现实”的理由 (即一些地区甚至找不出三家物业管理服务企业, 不可能实施非关联原则) 的劝诱之下规定的。而这实际上仅仅是方便了开发商。因一步法规而发展壮大一个行业的事情比比皆是, 怎么就不现实了呢?远的不说, 开发商这一行业不就是在国家房地产政策的影响之下产生和发展的吗?为什么不可以因此发展更公平、更透明、更规范的物业管理服务行业呢?招标原则, 是对替别人 (业主) 选择时必要的程序性限制, 甚至可以考虑将招标事务专项由某个政府部门或某类专门性商业服务机构实施, 规定开发商必要的提交材料、委托招标的时限等等, 对开发商的此项选择权进行明确具体的限制。总之, 不能让开发商在自家后院就替未来的几百、几千乃至几万业主选择了“管家”。类似深圳等地明确了包括前期物业合同在内的主要物管合同的招标原则, 但是缺乏明细的限制, 招标变成“围标”等等, 还是流于形式。此种限制若不细化, 反而给“拟制代表”穿上似乎更“合法”的外衣。

(二) 对前期物业管理服务合同内容及文本的规制

合同是规制当事人之间的权利义务最广泛、最详细的文本。基于合同内容及其文本的重要性, 必须对合同内容及其文本进行限制。在这之前, 曾经有部分地区搞过前期物管服务合同的示范文本, 但既没有坚决实施, 也因其规范的效力层级较低, 实际上也就似乎不了了之。必须由一定的政府主管机关主持制定前期物管服务合同示范文本, 并强制要求所有开发商必须使用该文本。而负责主持制定示范文本的政府部门在起草文本时必须听取一般业主的意见, 进行听证, 甚至可以将文本的起草工作委托给某些专业机构都是可行的路径。示范文本中必不可少的内容应包括:服务的具体内容与标准、价格与服务质量的对应原则与比例、物管服务企业财务账册公布之义务与责任。总之, 必须尽量详细、周密、具体, 并对应可为一般业主方便实施的手段。例如, “管家”有哪些没有做到, 一般单独业主有哪些制约手段、物业费相应可以如何折扣, 直至可以拒交物业费等。文本中必须明确, 拒交物业费是业主合法的抗辩权, 否则等于“管家”没有违约责任。这些具体内容, 只要认真起草制定、发挥社会积极性、创造性都是不难有极好的示范文本的推出的。重要的是, 文本的内容中必须要有开发商、“管家”明确具体的“前、后合同期义务”, 下节详叙之。

(三) 开发商、前期物业管理服务企业的前期合同义务及后期合同义务的特别规制

前已提到, 前期物业管理服务合同的示范文本中一个重要的内容是需要明确开发商、物管服务企业在合同前期、后期的义务。这里所谓的合同前期义务, 主要是指这二者对小区基础资料的点验与交接义务及其责任。小区基础资料是对小区进行管理服务的物质性的前提与基础, 然而国家《条例》第二十九条虽然规定了资料的交验义务, 但却不具体, 无责任后果条款。这也是我们所见到的, 开发商在将小区交由自己的关联公司管理时, 基本不履行该条款规定的义务, “管家”甚至在维修需要时才找开发商“借用”一下资料。更有甚者, 在小区业主团体合法成立后, 对该资料的讨要即使形成诉讼后的有效判决都得不到, 必须要对此现实作出适当的反映。比如可以规定, “管家”未收齐规定、约定的全部小区基础资料有权拒绝接收、进驻小区, 没有“管家”的小区, 入伙后的业主有权不交物业费, 物业服务职责全部由开发商负责。甚至可以规定, 没有“管家”同意或确认已经交接入驻小区的书面文件, 楼盘不得开售。而“管家”一旦实际入驻或书面确认完成了交接验收, 则其对该小区基础资料的保管、转交负完全的责任。该责任既包括行政处罚上, 还应包括对一般单独业主、业主团体的民事责任上, 例如业主重新获取资料的费用的负担等等。不如此规制, 源于前期合同的乱象同样不能平息。

这里所谓的合同后期义务, 主要是指这二者对小区业主成立业主团体的通知、协助义务。我国法律规定前期物业管理服务合同是一个不定期的合同, 其效力自业主团体自行与某主体签定的新合同生效日而失效。而只要业主团体不能成立, 则前期合同永远有效, 所谓“万年前期物管”“永久牌”物业管理是也。它已经像李敖曾经讽刺的台湾政党轮替前国民党时期的“万年国大代表”一样存在着。深圳的有关条例也规定了开发商、“管家”在业主团体的成立上的通知、协助义务, 但是极不详细具体, 也没有责任后果条款。示范文本中必须对此进行明确, 开发商、“管家”在何 (情况下) 时、何种期限内、向何主体履行通知可以成立业主团体的义务、以何种方式通知, 如何具体协助业主团体的成立, 通知义务在何种情况下 (一定期限内依法依约完全履行了若干次) 而得免除, 未履行的责任、后果, 都是应当考虑与规制的内容。如果从事前期物管服务是有利可图的, “管家”们就没有动力使其作为获利依据的合同失效。这样的常识可以让我们无需重复规制前期合同的理由。至于具体的规制内容, 还是以发挥社会整体的积极性、创造性的方法妥当。作者可提供的具体思考有, 例如, 开发商或“管家”未在一定条件下、一定期限内按一定顺序履行通知义务, 一般单独业主在取得何种事实证据的情况下可以何种方式方便地督促其履行该义务;而开发商或“管家”履行了义务, 而负责成立业主团体的主体就是不采取行动时, 该通知义务的完成、后果的承担、义务的转移等等。具体地说, 比如在类似深圳将成立业主团体的职责直接给了政府部门的地区, 可以考虑, 在开发商或“管家”履行了通知义务, 而政府部门就是不去成立业主团体时, 应当明确该政府部门行政不作为的行政法律责任甚或民事法律责任 (例如单独业主因此拒交物业费时, 由该政府部门承担, 否则就别把这样的权利揽过去) 以及开发商或“管家”通知义务的完成。当然, 在示范文本中只能规定开发商、“管家”及业主的权利与义务, 但类似深圳这样的情况也是需要在不同的层级的规范上予以考虑的。

有一点必须特别强调, 示范文本中必须要有明确具体的责任、后果条款, 不能像部门立法那样只见权利没有责任后果。尤其要注重的是, 责任后果条款必须要为作为普通消费者的单独业主可以方便、有效实施与使用, 否则一切归零, 全无意义。所谓前期合同, 就是在业主团体未成立时使用的合同, 如果不能让一般单独的业主方便有效地行使对相关主体责任后果的制约行为, 则对其任何规制都是虚妄的。这一点即足可以成为上述特别强调的理由。

六、对前期物业管理服务合同规制的实施路径

前期物业管理服务合同标准版 篇3

关键词：合同标准化；管理；项目法律；风险

建筑施工企业推行合同标准化，加强分包单位“四证一书”等主体资格审查，采用网络评审与会议评审相结合的方式，认真审核合同评审意见的落实情况，确保将合同评审意见落到实处，避免了合同评审流于形式，一定程度上提升了评审的质量，降低履约法律风险。但对照合同管理标准和风险控制要求来看，仍存在较多问题，譬如先施工后签订合同或先签订后评审；分包方资质与实际施工内容不符或资质证照未年审、过期；授权委托书授权期限、范围和内容不明确或不规范；超权限评审、参评部门不全、人员意见不明确；对参评人员在合同评审过程中形成的评审意见未落实到位。合同交底格式不规范、内容不全面、不及时；评审意见落实不到位。项目部对外签订合同现象还部分存在；合同文本使用不规范；合同履行过程中，履行记录、履行签证不全，对方违约没有书面凭证，诉讼中无法形成有力抗辩。本文对此作一探讨和研究。

一、法律风险的主要体现

（一）诉讼案件中的法律风险

一是有些案件缺乏基本的、证据资料保管不善。比如合同、结算、付款、有权签字人、授权委托书、公章等。

二是未进行工程结算或结算不及时，导致案件风险加大。有的诉讼案件，工程竣工验交已两三年，对协作队伍的结算仍然没有完成，只能在诉讼程序中解决。而由于原项目经理、工程技术人员、预算管理人员等关键岗位人员的变换，增加了难度。往往会走上工程造价司法鉴定的程序，在合同为敞口合同的情况下，鉴定的结果往往对公司非常不利。

三是超付工程款造成的损失很难挽回。因为包工队伍几无例外地都不是以单位的名义开立账户、进行资金往来；包括房产、小汽车等也多为个人产权。按现行的民事诉讼法、合同法及相关司法解释，直接追索个人尚欠法律依据。另外，在超付工程款的情况下，项目部的管理必然存在严重漏洞，这点往往被协作队伍充分利用，导致越是超付，协作队伍拖欠民工工资、拖欠货款、拖欠租赁费等现象反而更多、更严重，并常常伴随着民工上访和群体性闹事，法院的协助执行通知书也经常送达到公司。这类诉讼案件，即使赢了案子，往往也只有一个账面上的意义，对公司来说损失已经很难挽回。

（二）合同签订履行中的法律风险

1、存在对外挂靠资质，违法转包等情况。转包或大包提点的合同，在公司工程分包合同中占据一定的比例，但此类属于无效合同，是国家有关等法律法规和最高院司法解释所明令禁止的，各级建设行政管理部门对此也进行重点查处，且此类合同中约定提取的管理费和利润，按规定可予以没收。分包单位履约能力有限而造成的工期拖延、安全质量事故等违约行为，会直接导致公司对业主承担经济和法律责任。并且，该分包单位与其他有关单位的纠纷也往往导致公司被列为共同被告或第三人而承担连带责任。

2、分包单位主体资质不符，分包合同属于违法转包和违法分包。一是使用虚假资质的单位（如该单位未在当地工商部门进行登记）；二是使用没有施工资质的单位；三是分包单位的资质与实际施工工程不符（例如单位A仅具有房建资质；却实际施工了高铁项目中的无砟轨道工程）；四是单项合同额严重超过分包单位注册资本金（一般指5倍）。导致的法律风险，一是如果分包单位的下家起诉分包队伍，公司务必承担连带责任，并且法院在执行阶段首先划拨公司款项（因为现实中法院倾向于执行他们认为有资金实力的国有企业）。即便公司后期向分包单位追偿，可能性也极小（因为部分分包单位是皮包公司）；二是分包单位主体违法也将导致农民工案件处于被动；三是导致合同无效，甚至因分包产生的收入也将被没收。

3、分包单位先进场、后签合同。特别是项目施工计划不周，策划不强，因抢工期，项目本身因征地拆迁断断续续、资金不到位、图纸不全等原因，造成工期不连续极易产生高额机械费和误工索赔，索赔不成造成阻工、围攻项目部和有关政府部门。法律风险主要是，因未对合同价款及工程量等重要事项作出书面约定，极易发生纠纷，且在纠纷发生时也加大了解决问题的难度。分包单位会想方设法地要求按对其有利的单价和工程量等计价支付，有的要求直接按照公司与建设单位的约定验工计价，甚至于对公司在投标时因不平衡报价而不能从业主方面验回的部分价款也要求对其进行调差。在协商无果的情况下，往往选择诉讼方式，很多情况下只能以司法鉴定的方式对工程造价进行确认，而司法鉴定所采用的单价往往是当地的定额或市场价；或采单位投标时的报价。总的来说，对单位非常不利。同时，如果分包单位发生安全质量事故，不服从安排，单位很难予以清退出场，甚至发生施工队伍聚众闹事的严重事件。为解决问题，往往被迫对分包单位支付较高的补偿款，在经济上蒙受很大的损失，工作上十分被动，社会上造成很大的负面影响。

4、合同条款约定不明确、不具体。如合同约定质保金占工程款的一定比例，但此处所指的工程款是包括甲供材料部分约定不明确；又如约定在支付工程款时对甲供材料予以扣除，但合同未附材料价格表，甲供材料的价格如何认定无明确的约定，极易产生纠纷。

5、提供信誉担保。部分项目部为了赶进度、抢工期或其他紧迫原因，为分包单位买卖材料或租赁周转料及大型设备提供担保，且一般情形是项目部在分包单位与第三方的合同担保方位置直接加盖项目部印章。存在的法律风险是，公司对项目部的对外担保行为承担连带责任，且此时若发生纠纷法院一般直接划拨公司款项，而公司向分包队伍追偿可能性极小。

6、授权不明。对外单位人员及临时聘用员工出具授权委托书，但没有注明具体权限；或者只是出具一纸聘令，有职务但没有权限和授权期限。法律风险表现为，授权不明，如果被授权人超越权限对外签订合同、出具相关书面文件，属于表见代理的范畴，公司应当承担相应的责任。另外，如果所聘用人员被解聘或辞退后，对当初给予其的书面授权，并没有予以书面解除，也不通知相关业务单位，则该人员仍以公司名义对外签订合同或者出具其他可能导致公司承担责任及风险的书面资料，则公司极有可能被诉（裁），除非证明第三人恶意或与该员工恶意串通。

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7、分包单位拖欠农民工工资。现实中，分包单位拖欠民工工资，民工往往不是去法院而是去当地的建设单位和政府，处理不好，对公司的资质、信誉及市场开发也会产生不良影响。另外，如果分包单位未与民工签订劳动合同、雇用合同，而代付的手续上再存在一些瑕疵，则随着时间的流失，伴随着其他纠纷，极有可能出现大量民工要求确认正式员工身份的现象，使工程风险转为劳动人事管理的风险。最高人民法院发布了拒不支付劳动报酬刑事案适用法律的司法解释，认定拒不支付一名劳动者三个月以上劳动报酬且数额在五千至二万元以上，或拒不支付十名以上劳动者报酬且数额累计在三万至十万元以上的为 “数额较大”，最高可判三年。建设主管部门将给于“通报驱除本地建筑市场和停标，降低企业资质和信誉评价，严重的取消企业资质”的处罚。

8、不注意安全警示标志维护和更新、工程产权移交不及时。一是在施工关键位置未设置警示标志或设置的警示标志不明显；二是部分项目部工地附近发生可能与施工有关的事故之后，未及时收集项目已经设置警示标志和防护措施的有力证据；三是有的项目部设警示标志和防护措施的电子、书面证据因工程交接或竣工移交而删除、丢失或毁弃。导致的法律风险，根据相关法律法规规定，道路施工有关事故案件的归责原则实行过错推定原则，即施工单位如果不能证明已经设置警示标志、采取防护措施，则对事故发生承担责任。

9、对新工艺和新材料的使用和应用避免侵权，应注意验证有无专利权证书或专利实施许可合同等。

二、法律风险产生的原因

针对存在的上述风险，经分析其主要成因如下：

一是法律风险意识淡薄，依法经营思想不强。《建筑法》、《合同法》、《产品质量法》和《安全生产法》等法律法规、条例、办法是建筑施工企业进行工程施工管理的重要依据，也是解决经济纠纷，维护自身利益的有力武器。实际管理工作中，有的管理人员对这些法律法规掌握不全面、理解不深入，对出现的问题不善于从法律的角度去思考和把握。如在某项目中，由于甲方不按合同约定及时拨付资金造成工程工期延误，但项目部仅仅以口头方式向甲方反映，却从未报送书面资料。在此情形下，公司就要承担工期违约的责任。再如对甲方增加的合同外施工项目和工作量，有的项目部碍于情面或过于相信对方，没有找甲方、监理及时签认，结果在清算索赔中遇到很大困难，即便诉诸法律也缺乏有效的证据。

二是责任意识不强。工程项目管理是全过程、全员的管理，任何环节、任何人出现问题，都可能给整个项目带来无可挽回的损失。所以，管理人员的责任意识对项目成败和管理目标的实现具有重要影响。但在实际工作中，有的管理人员怕麻烦、怕承担责任，随意简化管理程序，致使项目管理始终在低水平上徘徊。如在成本控制上，工程开工一段时间后仍没有分项和阶段施工预算，造成成本管理失控；在工程分包上，既不严格执行招议标制度，也不对分包单位资信情况进行全面调查，造成施工进度、项目效益受到严重影响；在施工管理上，常因对实施性施工组织方案研究的不深入，缺乏新技术、新材料的应用等，造成工程成本居高不下。

三是制度认识、执行力不到位。随着项目管理的不断深化，公司围绕项目安全、质量、成本、资金管理，以及工程分包、材料采购和文明施工等，逐步建立健全了一整套规章制度和办法。

三、做好法律风险管理的措施

（一）增强法律风险意识，提高项目控制法律风险的能力

通过聘请专家讲课、典型案例警示、法律法规及司法解释的宣讲、日常工作交流等各种方式，提高广大员工特别是管理人员的法律风险防范意识。项目部主要领导和从事经营、项目、核算、工程技术管理、财务及物资设备管理等负有重要管理职责的管理人员，在提高风险防范意识的同时，更重要的是将风险意识融入到项目管理的全过程中，在工程分包、合同管理、清算清欠、外部审计等具体的管理工作中有意识地预防和控制各类法律风险。即使风险发生，也能本着积极的态度、及时采取有效措施加以化解，从而最大可能地避免、减少或挽回各种损失，提高项目的盈利水平，提高公司的经济效益和社会效益。

（二）着眼规范法律事务的运作，加强法律事务制度建设

制定或完善法律事务管理办法、合同管理办法、合同风险管理办法、诉讼案件管理办法、外聘律师管理办法等制度，做好相关落实和制定实施细则的准备工作，推动公司的法律事务工作更加趋于理性化、规范化、系统化，从而增强企业整体防范和化解法律风险的能力。

（三）以防范和控制法律风险为目标，强化合同管理工作

合规管理是法律风险防范工作的一条主线，主要做好以下几项工作。

一是坚定不移的贯彻合同管理标准化工作。

二是严格合同评审程序。无论公司直接组织评审的，还是项目部组织评审的，合同评审均应如实形成评审记录。参评部门要签署具体的意见与建议，不能简单地签“同意”、“无异议”等，避免流于形式。积极推行网络评审，并严格落实评审意见。

三是禁止转包、大包提点和出借资质。已经签订合同的，必须加大监管力度，把好民工工资的支付、工程结算、资金的回收及基础资料的收集等关口。无论采取何种分包模式，不准授权分包单位及其员工以公司的名义开展活动、签署合同等，更不得将印章直接交给其使用。

四是杜绝先进场、后签合同的现象发生。禁止以项目部的名义，对分包队伍的买卖、租赁等行为进行各种担保。

（四）将法律工作融入公司经营管理，特别是项目管理全过程

一是加强项目的法律风险评估与防范工作。定期对在建项目和已完未清算、未清欠项目进行法律风险评估，确保有效防范、控制、化解项目风险。

二是加强分包商的资质审查与资信评估，加强对分包队伍进行定期动态考核，确保准入制的标准。进一步加强分包单位资信管理，防止实际施工人冒用资质或伪造、变造证照、印章，或超越资质分包工程，防范资质不符带来的法律风险。

三是做好项目实施过程中各种基础性资料的编制、收集、整理、保存工作。按照项目管理标准的流程，就工期、质量、安全、价款支付、验交、审计、委托付款、指定分包、不可抗力、变更设计、单价调整等，注意编制相关资料，保存好各方往来的函件、传真、文件、会议记录、纪要、工程日志等基础资料。该类资料既是工程结算的依据，又是纠纷发生时的重要证据。

四是及时做好验工计价、结算、付款工作。及时核验工作量，防止账目不清、数量不明，避免对方以诉讼方式申请对工程造价进行司法鉴定，出现对公司不利的情况。

五是严格制度，确保农民工工工资及时足额地发放到位。日常对分包队伍要加强监管，随时掌握其作业人员的动态情况，采取各种方式确保发放到位，防止引发农民工上访或闹事的事件。

作者简介：高兴文，男，（1971.12—）， 中建交通建设集团有限公司，高级会计师，财务与税务方向

前期物业管理服务合同 篇4

2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

3、环境卫生

4、保安

5、交通秩序与车辆停放

6、房屋装饰装修管理

7、管家服务

8、委托经营服务

第三条物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)

1、乙方交纳费用时间：自接收房屋通知之日起，首付三个月的物业管理费，以后按季缴纳，在每季的前一周交清下季费用;在2005年购房者可免交当年的物业管理费，因乙方原因不装修、不入住的空置房按半价收取物业管理费用(计算单位：按月计算);

2、住宅建筑面积：别墅：每月每平方米3.6元;

3、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳;

4、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用;

5、物业管理服务费用标准按市物价局批复调整;

第四条维修基金的管理与使用以《xx省物业管理条例》为参照，按出台的《本市物业维修基金管理办法》执行。

第五条违约责任

1、甲方违反合约，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任;

2、乙方违反合约，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任;

3、甲方违反合约，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金;

4、乙方违反合约，不按本合约约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金并承担违约责任。

第六条在本合约执行期间，如遇不可抗力，致使合约无法履行，双方按有关法律规定处理。

第七条本合约内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合约未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第八条本合约在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的，可向黄山市有管辖权的人民法院提起诉讼。

第九条除本合同及补充协议约定条款外，任何口头承诺无效。

第十条本合约一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十一条本合约自双方签字盖章之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代表人： 代表人：

前期物业服务合同 篇5

甲方：

法定代表人： 法定地址：

乙方：陕西省榆林市亚欣物业管理责任有限公司 法定代表人：曹忠宝

法定地址：陕西省榆林市神木县大保当镇亚欣商务宾馆 联系电话：

根据相关法律、法规和政策的规定：以及本物业服务区域《临时管理规约》的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方先聘乙方对________(以下简称本项目)提供前期物业服务事宜,订立本合同。

第一章

物业服务区域概况

第一条 物业服务区域基本情况

物业名称： 物业类型：住宅

坐落位置：陕西省神木大保镇

总销售面积:_______平方米，其中住宅_______平方米（高层_____平方米、多层_______平方米）商业_______平方米，配套______平方米。

容积率：_______ 绿化率：_______ 上述指标，最终以陕西省大保当镇相关部门对项目工程竣工验收后的备案数据为准；如相关指标变化，不影响本合同各项条款的履行（后附委托管理的物业构成明细）。

第二章 物业服务事项

第二条 乙方提供的公共性物业服务服务的主要内容为：

1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理：包括：楼盖、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础承重结构部位、外墙面、共用部位门窗玻璃、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；

2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务：包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱；共用照明、共用用水设

施、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷电系统、安全设施、室外照明、信报箱、水表、电表和给商业供电的自管变电室及小区监控设备设施等；

3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理：包括：道路、强弱电网、热网、换热站、渠、池、井、自行车棚、停车场等。

4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（建筑垃圾和装修垃圾的收集和清运另行收费）及公共场、房屋共用部位的排水管道、污水管道的疏通；

5、绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；

6、维持本物业区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理但不含车辆及财物的保管、保险义务和责任；

7、维护共公秩序，包括门岗服务、本物业区域内巡查等，并配合协助公安部门进行安全防范及预防、救助等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保障义务和责任；

8、装饰装修管理服务；

9、物业档案资料管理（包括住户档案及与物业相关的工程图纸）；

10、停车场、配套商业设施等公共物业的经营的经营与服务；

11、停车服务费和本合同规定的其他费用的收取；

12、法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项。

第三条 业主委托乙方对其物业专有部分进行维修养护时，乙方可接受委托，服务价格由双方商定。

第三章 服务质量

第四条 本合同对乙方服务质量方面的特别约定为：

乙方必须具备物业管理资质，乙方聘用的管理人员也必须具备从业人员资质，乙方按照IS09001质量管理体系和IS014001环境管理体系，对本物业实施物业服务并提供综合性服务。第五条 乙方须按下列约定，实现目标管理

1、房屋外观：整洁完好：乙方负责制作本物业管理服务标识（包括但不限于服务类、绿化类、工程类、小区内的车位划线和标识等）。

2、房屋建筑共用部位检修记录和保养记录齐全；监理共用设施档案（设备台账），设施设备的运行、检查、养护等记录齐全，设3、4、5、6、7、8、施设备标志齐全、规范。责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通，设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障应备方案。

公共环境：定期收集和清运垃圾废物，经常打扫，楼道、室外及垃圾生活垃圾每日至少清运1次；小区道路、广场、停车场、绿地等每日至少清扫1次；楼道每日至少清扫1次；夏、秋季每两天拖1次、春冬季每星期拖1次，必须保持楼道清洁；共用部位玻璃每季度至少清洁1次，如有特殊情况，需及时清洁，保持干净；路灯、楼道灯每半年清洁1次；及时清除区内主要道路积水、积雪；区内公共雨、污水管道每年通疏通1次；雨、污水井随时检查，并视检查情况及时清掏；随时检查化粪池，并视检查情况及时清掏。

绿化：乙方配合绿化公司按市园林局规定的标准实施绿化养护管理，草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；定期喷洒药物，预防病虫害。

交通秩序：良好，对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。保安：协助公安机关维持小区公共秩序，实行24小时治安巡逻，对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并及时采取相应措施。急修：公共区域的急修问题，自接到之时20分钟维修人员到达处理，户内的急修问题，自报修之时起20分钟起维修人员到达现场处理，如保期已过，则向物业使用人提出处理意见，及时解决问题。

小修：公共区域的小修由乙方定期巡视；并及时通知保修单位进行维修或自行维修；户内的小修问题，如在保修期内的，自

接到报修之时起3小时内给报修人员予以回复，疑难问题3天内给予答复，如保期已过，则给报修人提出合理建议及时解决客户的疑难。

第四章 服务费用

第六条 本物业区域物业服务费选择包干制。

本物业区域物业服务费标准如下：

1、住宅（多层）：______元/平方米·月

2、住宅（高层）：______元/平方米·月

3、商业用房：______元/平方米·月

上述收费标准最终以乙方向相关主管部门审批标准为准，在审批的收费范围内乙方自行调整。以上费用由乙方自行向业主及物业使用人收取。

4、其它专项服务费由乙方直接向业主或使用人收取。

5、小区绿化在施工期内，所发生的水费由绿化公司负责，乙方已经支付的，由甲方负责协调返还；自绿化移交之日起所发生的费用由乙方承担。

6、小区物业排污工程由甲方负责与市政协调解决，接入市政排污网。

7、该项物业服务费用由业主按其物业的产权建筑面积缴纳，主要用于支付以下开支：（1）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业服务区域清洁卫生费用；（4）物业服务区域绿化养护费用；（5）物业服务区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税金；

（10）企业合法利润；（11）其他支出。

8、业主向乙方缴纳物业费用后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第七条 第一次物业服务费收缴日期以业主签定购房合同日期之日起计算，由乙方自行业主收取，业主在办理入住手续时，乙方一次性收取一年的物业服务费，以后物业服务费用接一年期缴纳，业主或物业使用人应在每个交费周期前一个月内履行交纳义务。对业主和物业使用人途期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用的万分之五加收违约金。

第八条 停车服务费（包括地面和地下停车位）的收费标准执行当地政策由乙方自行确定，但需经甲乙确认。

第五章 甲方承但的费用

第九条 根据本项目情况，甲方每年向乙方补贴物业管理费人民币_________（￥________），支付方式为甲方于每月25日向乙方支付当月的物业管理费用，前11个月为__________（￥________），最后1个月为_________（￥________），具体支付金额按双方约定的考核标准分数兑现后予以支付。

甲方迟延支付每日向乙方支付应付款的千分之三的违约金，甲方连续两个月拖延不支付的则乙方有权解除本协议，同时甲方应向乙方承担赔偿责任，但乙方不按要求标准实施物业服务的，甲方不承担违约责任且有权不支付此项费用。

第六章 双方的权利义务

第十条 甲方的权利和义务

1、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位，共用设施、设备进行查验，甲方应保证本物业服务区域具备以下条件：（1）所有建设项目按政府批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求；（2）物业服务区域内道路平整，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化建成，围墙、大门建设完毕（各出入口和相关部位设置闭路监控系统），具备封闭式管理的要求；（3）VI标识系统完备，负责设计制作安装本物业内设施、设备、房号、楼层号、栋号、地下停车场及首层电梯厅内外的各类警示牌、指示牌、告示牌等。（4）机动车停车场，按照交通要求，对停车场出入口及相关部位安装闭路监控系统，安装好限速器，通道指示牌等设施，并

协助乙方办理停车场使用许可证。（5）为本物业每栋每层及公共区域配置垃圾箱（桶），并有本物业合适位置设置垃圾中转站（垃圾房）。（6）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、消防等设施都能保证供应并达到正常使用。（7）小区单套住宅或商铺应设置供电一户一表，如一时不能到位使用临时专用变压器时，须优化变压器的运行，本物业内的所有变压器之间应相互联络。若不能联络而导致空载运行的费用由四方承担，同时临时专用变压器电费标准与住宅及商铺电费标准的差价部分由甲方承担。

2、乙方承接物业时，四方应向乙方移交下列资料：（1）竣工总平面图、单位建筑、结构、设备竣工图、配套产、地下管网竣工图等竣工验收资料。（2）设施设备的安装，使用和维护保养等技术资料。（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

3、交付使用物业符合国家竣工质量标准（取得《建设工程竣工验收备案表》），按国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，在保修责任期内，如发生质量问题经四方确认属实后，由甲方负责通知保修单位返修；保修单位未能返修的，甲方可委托乙方维修，由此所发生的维修费用由甲方向保修单位追偿，或从施工单位质量保证金中扣除支付乙方。

4、协助乙方制订物业公共部位和公共设施设备的使用，公开秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。

5、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。

6、竣工交付后因维修物业或者公共利益，需临时占用，挖掘道路，场地的，应征得相关业主和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状。

7、具备法定条件时，与业主代表共同负责业主大会的筹备工作。

8、有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实。

9、依据本合同规定向乙方无偿提供适应本物业档次的物业服

务用房。

10、审定乙方制定的物业管理规章制度。

11、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

12、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。

13、对乙方工作进行考核。

14、法律、法规及政策规定由四方承担的其它权利和义务。第十一条 乙方的权利和义务

1、按照本合同约定的物业服务事项和服务质量标准提供相应的服务，乙方在本项目物业配备的管理及操作层人员不少于40人，并视具体情况进行人员增加，但不准减少，特别是操作层人员必须满足物业需要。

2、乙方有权按照本合同约定的收费项目、标准和方案向业主及使用人收取物业服务费和其他费用。对业主和物业使用人违反物业公司制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，有权采用批评、规劝、警告、制止、以全体业主物业使用人名义或以自己的名义代表全体业主和物业使用人提起法律诉讼等措施。

3、在本物业按甲方审定的物业服务方案组建完善的项目物业服务并正常运作，物业服务处代表乙方发行本合同的权利和义务。

4、承接物业时，应当对物业共用部分、共用设备设施进行查验，和好书面记录和签认工作。、5、有权将物业服务区域内的专项业务委托给专业性服务企业，但不得一物业的全部物业服务一并委托给第三人，且必须保证服务质量。

6、根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定之外的服务项目，服务报酬由乙方与业主协商约定。

7、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益。

8、及时向全体业主通告本区域内有关物业服务的重大事项，及时处理投诉、接受甲方、业主和物业使用人的监督。

9、结合本物业服务区域的实际情况，编制物业服务方案、物业规定、年度管理计划、维修保养计划、维修保养计划、年度

财务预算报告及相关文件，报告经四方同意后乙方实施执行。

10、制止本物业服务区域内违反有关秩序维护、环保、物业装饰装修和使用等方面的规章制度的行为人，对违反法律规定的行为人及时向甲方有关行政管理部门报告。

11、协助做好物业服务区域内的安全防范工作，发生安全事故时，应按紧急预案采取应急措施，并及时向甲方和有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

12、非经甲方和相关业主许可，不得懔自改变公共区或建筑和共用设施设备用途，不得擅自占用、挖掘本物业服务区域内的道路、声地，如有需要应办理有关手续后才能进行。

13、与装饰装修房屋的业主或物业使用人签订书面协议，并事先告知业主和物业使用人装修装饰中的禁止行为和注意事项，并向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；要求每天巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公区利益现象的，及时劝阻并告知有关主管部门。

14、本合同终止时，应当将物业服务用房及甲方提供的办公家具和物业服务相关资料及时移交给甲方或业主委员会。

15、可以根据物业的实际状况和管理工作之需要，选择合适险种投保，保险费在管理费中支出。

16、接受甲方的考核。

17、法律、法规及政策规定由乙方承担的其它权利和义务。第十二条 根据《临时管理规约》在物业服务中授予乙方以下权利

1、制定必要的规章制度，并能效方式督促业主和物主使用人遵守。

2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《临时管理规约》及公众管理制度的行为。

3、在物业服务区域内公布违约业主的姓名及违约情节。

4、对欠费业主依法进行催缴直至其履行缴费义务。

第七章 物业服务设施

第十三条 甲方应按照有关规定向乙方提供进行基本装修（地面铺

砖、墙面刷白、吊顶、电源、电灯、卫生间设备、办公家具等）的物业服务用房，如提供的用房达不到乙方使用要求，则应双方协调解决。

第十四条 物业服务用房属甲方所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途，本合同终止，乙方应将物业服务有度及甲方购置的办公家具等交还给乙方。

第八章 合同期限

第十五条 本物业服务期限自________年______月______日起至________年______月______日止，本物业业主委员会与物业公司签定的物业服务合同生效时，本合同自行终止。

第九章 违约责任

第十六条 乙方在合同期内未经甲方同意不得单方终止服务，如乙方在服务期限内擅自撤出，则应当在撤出前1个月将甲方购置的办公家具、相关资料和甲方补贴的本年度物业管理费归还甲方，并支付甲方补贴给乙方的本年度物业管理费用总额10%的违约金。

第十七条 业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方可按每日千分之二的标准向业主追究违约金，拖欠费用三个月以上，乙方可对违约方提起诉讼。第十八条 甲方违反本合同相关条款约定的义务，直接导致乙方经济和名誉损失的，乙方有权要求四方给予经济补偿。第十九条 乙方违反本合同相关条款约定的义务，未能在本合同约定的期限内达到本协议约定的管理目标或无法达到物业服务质量标准要求，甲方有权要求乙方在一定期限内整改、整改仍不能达到目标的，甲方有权解除本合同，造成甲方经济和名誉损失的，甲方有权要求乙方给予经济补偿，甲方有权根据本合同约定的物业管理标准对乙方的物业管理进行评估，物业交付使用之后，甲方第三个月评估一次，乙方违反合同的约定，未能达到管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的情节严重的由乙方支付20000元的违约金给予甲方，同时甲方有权解除合同，造成甲方经济损失的乙方应予赔偿，乙方的服务不到位导致业主投诉的，乙方应限期整改，乙方的服务遭到50%业主投诉的，甲方有权解除本协议。

第二十条 房屋建筑、附属设施、设备发生重大事故时，应提请政府有关主管部门进行鉴定，按鉴定结论各自承担相应的责任。第二十一条 甲方无正当理由在维保期内拒绝或拖延履行维修义务的业主，物业使用人可以自行或委托乙方修复，但造成的其他损失由甲方承担。

第二十二条 双方约定，以下条件所致的损害，可构成对乙方的免责事由：

1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；

2、因物业本身的瑕疵造成的损害；

3、因维修、养护的共用部位、共用设施设备而暂时停水、停电或共用设施、设备的使用，但乙方应提前12小时通知业主及物业使用人。

4、在乙方责任造成的供水、供电、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。

第十章 其他事项

第二十三条 本合同的效力及于物业服务区域的全体业主及物业使用人，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，由业主承担连带责任。第二十四条 本合同未尽事宜，双方可以另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。第二十五条 本合同是主合同的一部分，与主合同具有同等法律效力。

第二十六条 本合同正本共10页，一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力。

第二十七条 本合同自双方签字盖章之日起生效。

甲方（签章）

乙方（签章）法定代表人：

法定代表人： 或授权代表人：

或授权代表人： 经办人：

经办人：

签订地点：

前期物业服务合同 篇6

甲方：昌邑市城市建设综合开发有限公司

法定代表人：尹光勋

地址：

邮编：

乙方：昌邑市城建开发物业管理公司

法定代表人：陈维涛

地址：

邮编：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对新南苑商城提供物业管理服务事宜，订立本合同。

一、物业基本情况：

物业名称：赋海世家

物业类型：商住

座落位置：金马路和福寿街交叉口西北角

建筑面积：16.98万平方米

二、服务内容与质量

在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理。

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通。

4、公共绿化的养护和管理。

5、车辆停放管理。

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。

7、装饰装修管理服务。

8、物业档案资料管理。

9、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务

内容和费用由双方另行商定。

三、服务费用

1、物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅：0.5元/月/平方米；

商铺：1元/月/平方米；

公共区域水电费：0.22元/月/平方米；

二次供水费：0.12元/月/平方米；

电梯运行费：0.4元/月/平方米；

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域绿化养护费用；

（4）物业管理区域卫生费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业管理企业的利润；

（11）其他业主同意的费用。

2、业主应于房屋交接之日起交纳物业服务费。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每年元月5日和7月5日前履行交纳义务。

四、物业的承接验收

1、对于本合同签订后承接的物业共用部位，共用设施设备，甲乙双方应按照接管验收确认书，界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

2、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

物业质量保修文件和物业使用说明文件

3、甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

五、物业的使用与维护

1、乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要的配合。

2、乙方可采取规劝、罚款、停水停电等必要措施，制止业主、物业使用人违反本公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

3、乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

4、乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，应允许施工的时间、装修垃圾的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

5、甲方按有关规定向乙方提供物业管理用房。

六、违约责任

1、甲方违反本合同第四条约定，致使乙方的管理服务无法达到质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

2、甲方、业主或物业使用人违反本合同第三条约定未能按时足额交纳物业服务费的，应按每逾期一天按交费金额的千分之一的标准向乙方支付违约金。

3、乙方未按合同约定，未经物价部门批准擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。

4、以下情况乙方不承担责任：

1）因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共

用设施设备运行障碍造成损失的。

七、其他事项

1、本合同期限自2010年 月 日起至 年 月 日止。

2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

3、业主可与物业使用人就本合同的权利和义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

4、本合同未尽事宜，双方可另行协商解决。

5、本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向当地人民法院提起诉讼。

6、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人法定代表人

前期物业管理服务合同标准版 篇7

受当前经济形势以及各国相关政策的影响, 项目融资作为国际资本运作的一种重要方式, 因其能够降低投资者的风险、有利于投资主体超越现有筹资能力进行大型项目的投资、有利于投资主体充分利用东道国的税收优惠等特点, 在过去的几十年中, 在世界上许多国家的大型建设项目中得到了普遍应用[1]。但是, 相比于现汇项目, 融资项目受到政策、经济环境以及项目各参与方自身实际等影响较大, 因此融资项目从合同签约到最终合同生效, 其周期一般较长;同时, 相关分包商通常在项目合同生效之前已基本选定, 这就使得国际工程项目合同生效前期对分包商的管理变得尤为重要。良好的前期管理有利于承包商在项目合同生效之后的履约, 能够取得事半功倍的效果。本文将就国际工程火电融资项目合同生效前期对分包商的管理进行着重讨论。

2 完成项目移交、合同交底之前对分包商的管理

在国际工程项目管理中, 合同被视为最重要的依据, 被誉为“圣经”。同样, 分包合同也是管理分包商的核心。分包策划、分包招标以及分包合同签订应具有前瞻性并站在项目整体的高度, 结合成本、进度、质量、HSE四个目标综合考虑[2]。

当前, 放眼国际各知名承包商, 由于分工细化、人员调动等原因, 分包合同的签订部门或团队 (市场部) 与最终实施该项目的部门或团队 (项目部) 一般不同, 这就要求在同分包商签订分包合同的过程中, 市场部应适时地站在项目部最终实施项目、保证良好履约的角度, 全面分析合同条件在项目实施过程中对项目部的影响, 除了要本着尽量将风险降到最低的原则外, 还应本着对承包商自身以及对分包商负责的态度, 充分考虑到各合同条款在日后项目实施过程中的可操作性, 避免因一味追求降低成本致使利益分配过度不均最终导致项目实施停滞的情况发生。鉴于我国实际情况, 分包商队伍普遍缺乏海外项目实施经验, 在实际项目执行中难觅出现生搬硬套、自以为是的情况;同时, 相比于其他工程项目, 火电项目难度较大、实施流程较为复杂、技术标准繁多, 这就要求市场部要尽最大努力对分包商成员的思想认识予以纠偏, 帮助分包商明确国际工程项目按合同办事的原则, 确保项目部在实施项目的过程中自始至终都能够保持对分包商的有效管控。

当前, 市场部门同项目实施部门完成项目移交及合同交底所需的周期普遍较短, 致使项目部对项目背景的了解不够全面和深入, 因此对于项目移交的时间跨度应视情况给予一定的规范。一般来说, 对于国际工程, 投标团体和施工团体的项目移交周期大概需要一周的时间[3]。项目移交及合同交底完成之后, 市场部门同项目部之间应依然就本项目保持良好的沟通, 不断进行经验的交流, 在项目执行过程中实现市场部门对项目部的指导、项目部对市场部门进行信息反馈, 进而不断完善彼此的项目运作经验。定期的轮岗制度能够在有效帮助公司积累经验并提升工作效率的同时, 更全面地发展员工的素质。

3 项目移交、合同交底之后、项目合同生效之前对分包商的管理

项目部通过编制项目管理策划, 从而首先确定对分包商选择以及管理的总体性方针, 并在经公司高层审批后依照策划内容逐项实施落实。

合同是管理分包商最有力的工具, 项目部应严格审核分包商分包业务, 重点控制分包商的资质和业绩及管理能力, 研究分包商合同履行能力;建立健全对分包商的考核评价体系, 严格管控分包商的行为;同时, 督促相关分包单位建立健全合同管理体系和相应的合同管理制度, 确保合同的顺利履约, 并加强对分包商转让和再次分包工作的管理和监督, 对于违反分包合同规定的行为坚持予以制止[4]。

鉴于国际工程项目实施所在国的人文环境, 项目部应根据实际情况, 不定期地对分包商管理人员进行培训, 包括商务礼仪、文化风俗、项目管理等方面的培训, 帮助分包商人员从思想上树立危机意识, 增强责任感, 同时指导并监督分包商建立健全其内部的相关管理制度。

项目部对项目生效前期同分包商之间往来的技术、商务等各类文件, 应做好及时的备案归档工作。项目部应在保障自身做好文件备案的前提下, 提醒分包商做好文件归档工作, 为日后项目合同生效之后在项目执行的过程中能够做到高效快捷的检索打好基础。变更、调价和索赔是施工企业的三个利润增长点, 规范的文件备案显得尤为重要。对于每一个项目, 无论其最终的实施结果如何, 都将是一笔极为珍贵的财富, 而其中的各类文件就是这些经验的文字记录。

承包商和分包商通过合同联系在一起, 彼此有着不同的利益追求。对分包商的管理应具备一定的弹性, 过于严格或者过于松散都不利于项目的实施。如何在保证对业主履约的前提下最大限度实现承包商自身的利益, 如何在履约和分包商管理之间寻找一个平衡点, 需要每一个人通过换位思考不断去摸索。

4 结论

融资项目因其运作时间较长而使得在项目合同生效前期对分包商的管理显得十分重要, 对分包商良好的前期管控能够在很大程度上保证项目的良好履约。国际工程项目合同生效前期对分包商的管理, 包括市场部门同项目部在完成项目移交、合同交底之前对分包商的管理以及在项目移交、合同交底完成之后项目合同生效之前对分包商的管理。对分包商的管理应通过合同、培训、文档等各个方面展开, 同时, 对分包商的管理应具备一定的弹性。

参考文献

[1]林荣芳, 李杰.国际工程项目融资概述[J].项目管理技术, 2009, 7 (10) :88-91.

[2]张冬, 赵小明.浅析工程分包合同风险控制问题的思考[J].山西建筑, 2008, 34 (29) :270-271.

[3]胡军.国际承包工程项目管理.2013.

社区管理服务标准体系建设 篇8

社区管理指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。社区服务是指政府、社区居委会以及其他各方面力量直接为社区成员提供的公共服务和其他物质、文化、生活等方面的服务。社区管理服务标准就是规范社区的管理和服务行为，规范社区管理服务市场，调整社区管理服务组织与社区成员关系的重要技术支撑，建立社区管理服务标准体系，是推进社区服务体系建设的重要载体，促进社区管理服务可持续健康发展，构建和谐社区、文明社区、安全社区、生态社区、健康社区的重要基础手段，对提升社区管理服务的公共性、服务性，维护社区成员的合法权益，提高社区管理服务的管理能力和服务水平具有重要意义。建立社区管理服务标准体系，对社区的建设发展，打造社区管理服务品牌，增强社区管理服务标准化，加速社区管理服务公共化都非常有必要。

标准体系编制的依据和原则

标准体系编制的依据。社区管理服务标准体系编制主要参考依据有：GB/T 15624.1《服务标准化工作指南 第1部分：总则》、GB/T 24421.1-2009《服务业组织标准化工作指南 第一部分：基本要求》、GB/T 24421.2-2009《服务业组织标准化工作指南 第二部分：标准体系》、GB/T 13016《标准体系表编制原则和要求》等国家标准和有关资料。

标准体系编制的原则。体现社区管理服务特点，突出地域特色，促进社区管理服务健康有序发展；提高社区管理服务质量，规范社区管理服务行为，满足社区成员的需求；重视和谐、文明、安全、环境、卫生、帮扶，维护社区成员的权益；全面协调开展工作，实施统一管理；坚持全社区参与和持续改进。

标准体系编制的过程

全面梳理。对现有的社区管理服务的方针政策、国家、行业、地方标准，有关制度和规范性文件进行全面收集梳理，研究如何以标准的形式将其固定。

广泛调研。按照以社区管理服务需求为导向的原则，通过实地调研、召开座谈会、电话交流等多种形式深入了解社区管理部门、社区工作部门、社区成员对社区管理服务的需求和期望。安排专人搜集国内外有关社区管理服务的标准化文献，系统分析，整理研究标准体系的特点和运行的机制。

科学构建。在对贵州社区管理体制和运行现状进行充分调查与评估的基础上，初步搭建由社区管理服务通用基础标准体系、社区管理服务保障标准体系和社区管理服务提供标准体系三大子体系为支撑的覆盖社区管理和社区服务全过程的社区管理服务标准体系框架。

明确重点。充分考虑标准体系的系统性、合理性、适应性、可操作性和考核性，明确应重点制定的各项标准。标准体系应建立应全面、协调，全面主要是指标准体系要涵盖了社区管理服务的各个方面，协调主要是指其中采用国家标准、行业标准、地方标准和应重点编制本地区的社区管理服务标准做到衔接配套，有机组合。同时，按照控制面的不同科学设定标准子体系，按照控制点的不同和标准之间的相互关系将各项标准进行科学归类，纳入相应的标准子体系，保证了整个标准体系的系统性。

实施改进。标准体系制定、实施后，按照积极探索、循序渐进、持续改进、不断完善的原则，针对标准体系实施过程中出现的标准覆盖面不全，标准动态变化快、个别标准实用性不强等问题，应对社区管理服务标准体系和有关标准进行修订完善，推动了标准体系持续改进，形成一套完整、协调配合、自我完善的标准体系。

标准体系的结构

结构关系图

社区管理服务标准体系包括社区管理服务通用基础标准体系、社区管理服务保障标准体系和社区管理服务提供标准体系。这三大体系，不相互独立，它们之间有着广泛的内在联系，缺一不可。管理服务通用基础标准体系是管理服务保障标准体系、管理服务提供标准体系的基础，管理服务保障标准体系和管理服务提供标准体系是标准体系的核心。管理服务保障标准体系对管理服务提供标准体系起着保驾护航的作用，管理服务提供标准体系对管理服务保障。

社区管理服务标准体系组成

社区管理服务通用基础标准体系。社区管理服务在建立和实施标准体系时应遵循的一些通用的或基础的标准的集合，处于整个标准体系的最上一层，对管理服务保障体系和管理服务提供体系的建立和制定起着技术上的保证和支撑的作用。主要包括标准化导则、管理服务指南、术语与缩略语标准、符号与标志标准、数值与数据标准、量和单位标准、测量标准、机构分类与命名、人员分类与命名等8个子体系，共包含若干项标准。

社区管理服务保障标准体系。支撑管理服务有效提供而制定的标准构成，按其内在联系而形成的科学有机整体，是以安全、环保、健康、节约能源为主，以人力资源、设备、财务、信息为辅的完整的，为管理服务提供的有效开展提供必要的资源。主要包括环境标准、能源标准、安全与应急标准、职业健康标准、信息标准、财务管理标准、设施与设备及用品标准、人力资源标准、合同管理标准、建设管理标准、综合管理标准等11个子体系，共包含若干项标准。

社区管理服务提供标准体系。为满足社区成员需要，规范社区管理服务机构与社区成员之间直接接触活动而建立的体系。主要包括服务规范、服务提供规范、服务质量控制规范、运行管理规范和服务评价与改进标准、其他管理标准等6个子体系，共包含若干项标准。