土地产权交易十篇

土地产权交易 篇1

关键词：农村土地,产权交易市场,制度创新

一、农村土地产权交易市场建立的必要性

(一) 规范交易行为

农村土地产权交易市场建立之前, 土地产权交易主要集中在农户之间进行小规模、分散的流转交易, 流转交易的方式包括土地租赁、土地入股等, 存在流转行为不规范、政策保护不全面等问题, 导致流转交易后发生的土地纠纷很多, 农民的土地收益得不到有效地保护。十七届三中全会明确指出通过建立农村产权交易平台规范农村产权交易, 明确了分散、小规模性的流转交易向集中、规模性的流转交易转变的方向。农村土地产权交易市场的建立, 规范了农村土地产权交易行为, 可以有效减少土地流转纠纷的发生, 从源头上保护农民的土地权益。

(二) 保障农民收益

农村土地改革的重心是加大保护农民的土地权益。建立农村土地产权交易市场既深刻落实了土地改革的要求, 又全面保护了农民的土地权益。依托农村土地产权市场进行的交易, 是以市场主导的交易模式, 有效减少了政府的干预, 交易平台不仅可以向农户和会员提供较为全面、具体的市场信息和咨询服务, 还接受社会大众的监督, 强调信息公开、透明, 达到保障农民土地收益的目的。

(三) 市场化需求

分散的产权交易已经不再适应社会对农村土地资源的需求, 政府主导的土地产权交易暴露的弊端也面临迫切的改革困境。规模性交易必须凭借产权交易市场的建立, 这是土地产权交易的必然发展方向和农户的广大呼声。

二、农村土地产权交易市场的构建

(一) 交易平台一体化

农村土地产权交易市场的建立首先必须依托于专业产权交易平台的搭建, 该交易平台完全受市场进行调节, 政府退出主导地位转变为监督主体。截止到目前为止, 全国各经济发展地区, 纷纷设立产权交易中心, 统一进行农村产权交易, 为产权交易搭建了专业化、一体化的交易平台和服务机制。交易平台履行交易程序的制定, 并报有关部分进行核准实施。交易平台应制定相关的交易机制:网站信息发布系统、综合业务审批系统、网络竞价系统等, 研究制定相关交易程序。交易平台在土地产权交易市场中发挥了重要的作用。

(二) 交易规则统一化

农村土地产权交易市场的构建必须制定统一的交易规则、交易程序等, 以满足市场交易的软件环境需求, 加快土地产权的高效、安全、有序流转。交易规则由土地产权交易平台制定, 通过该平台进行土地产权交易都必须严格执行该交易规则。如北京市制定了《北京农村产权交易管理办法》 (施行) , 《北京农村产权交易所交易规则目录》等交易规则。

(三) 交易方式多元化

应根据不同类型土地的性质特点, 设计不同的农村土地产权交易方式。我国农村土地主要包括农村承包经营地、集体建设用地、农村宅基地, 三种农村土地产权的流转方式、法律限制、流转程序都有明显的差异, 并且其承载的社会功能也有差异。在对其进行产权交易方式创新改革时, 需充分考虑不同土地类型的差异性, 形成多元化的交易方式。

(四) 交易费用补偿化

农村土地产权交易市场脱离政府主导, 其市场化运营需要向农户收取一定的中介服务费用。过低的中介费会导致农村土地产权交易市场无法正常运转, 过高的中介费会导致交易成本的加大, 减少农户交易的积极性。农村土地产权交易的中介费用可以按比例由政府进行补偿, 补偿的比例根据交易平台的规模、发展状况进行确定, 即保证交易市场正常运转即可。这样既保证了产权交易的正常运转, 又促进了农户交易的积极性。

(五) 会员主体丰富化

会员制是大多数交易平台的普遍制度, 会员一般情形下为企业法人。交易平台通过发布流转交易的信息, 促成土地产权在会员与集体经济组织间交易。但是土地产权不仅应该促进外部流转, 还应该保留一定比例的内部流转, 如以土地流转目的成立的土地流转合作社。基于对外部流转和内部流转的平衡, 农村土地产权交易的会员应该多元化, 而不局限于企业法人, 具体而言包括:1.企业法人;2.村集体组织;3.农民经济组织;4.农民个人。

(六) 交易信息共享化

目前我国农村产权交易市场的构建还处于积极探索阶段, 相关附属制度还存在诸多不成熟、不严谨的地方, 如土地改革不彻底、政策宣传工作不到位、市场监管缺位等问题, 为了有效避免产权交易过程中出现的问题, 必须通过搭建全国交易信息共享平台, 交流土地创新改革、土地产权交易等经验体会, 完善我国产权交易市场的构建。

三、农村土地产权交易市场的监管

在农村土地产权交易市场中, 政府充当主要的监管职责, 主要从以下几个方面着手进行:

(一) 制定监管法规

政府或相关农业部门应当针对农村土地产权交易所的交易模式和发展状况, 制定相应的法规或规范性文件, 制定的法规或规范性文件的内容包括监管的主体、监管者的职责、监管的范围、监管的方式、违反监管要求的处罚等内容。制定的法规或规范性文件在其管辖范围内实施, 规范所有的交易服务机构, 并作为政府履行监管职责的主要法律依据。

(二) 明确监管重点

政府对农村土地产权交易履行监管的职责, 主要监管重点为交易流程的合法合规性、信息披露的履行。农村产权交易平台提供的产权交易必须保证交易程序、交易信息的公开透明, 完全处于市场调节下促进交易的成交。交易程序、交易的信息应该在各交易平台进行公布公示, 使各当事人明确知晓。交易公开的信息不仅包括产权交易前、中、后的信息, 还应该包括转让方、受让方的主体信息。政府的职责不仅仅是对农村土地产权交易市场备案材料的审查和监督, 还包括对产权交易的全过程进行监督。

(三) 履行监管的职责

政府作为农村土地产权交易的主要监管主体, 主要履行以下职责:1.监督农村土地产权交易行为的合法合规性;2.督促产权交易市场的相关主体履行信息公开的义务;3.对市场交易的工作人员、受让方、转让方的违法违规交易、未履行信息公开义务等行为进行处罚, 并将处罚的相关情况进行公示, 接受社会大众的监督;4.配备专门的监管人员, 并对其进行定期培训和考核。

参考文献

[1]常玉春, 魏志伟.产权市场是开展农村土地产权交易的最好平台[J].产权导刊, 2009 (2) :35-37.

[2]智源.亟需建立农村综合产权交易平台[J].产权导论, 2009 (9) :32-34.

[3]陆剑, 彭真明.农村产权交易的制度建构—基于成都、武汉农村产权交易所的实证研究[J].农村经济, 2010 (9) :12-15.

土地产权交易 篇2

一、科斯产权理论局限性的实例分析

根据科斯的产权理论, 商品或资产的产权界定越清晰, 排他性越强, 交易成本就越小。但是, 这一理论对于土地这一特殊的商品或资产, 有时, 并不适用。先看两个例子。

第一个例子是关于美国最牛“钉子户”的。2006年, 美国西雅图有开发商想开发一个五层的商用大厦, 需要拆迁多栋民房, 其中涉及80多岁的屋主伊迪丝·梅斯菲尔德的90多平米的小房子。虽然开发商为这栋小房子开出了几倍于市价的百万美元补偿, 但老太太就是不肯搬。根据政府评估机构的测算, 老太太破旧不堪的房子只值8 000美元, 其所在的地皮也差不多只值10万美元。然而, 开发商几次提高报价, 最后提到100万美元, 老太太还是不肯搬。按照她的说法, “我不关心钱, 再说, 那么多的钱对我有什么用?”最后, 由于开发商无权强拆她的房子, 西雅图地方政府也没有帮忙的意思, 开发商只好修改了图纸, 三面围着她的小房子, 建起凹字形的五层商业大楼 (见图1) 。

第二个例子是关于日本最牛“钉子户”的。1966年7月4日, 当时的佐藤荣作内阁做出决定, 在千叶县成田市三里冢买地拆迁, 建一座“三里冢机场”, 也就是后来的成田国际机场。由于事前没有充分沟通, 建机场的决定遭到了当地农民的强烈反对。农民们结成了名为“三里塚·芝山联合空港反对同盟”抗拆联盟, 联盟组织了包括青少年、老人、妇女在内的许多抗议团体, 阻止机场的建设, 全国各地还来了许多学生支援。来自各方对农民们的支持, 以及持续不断的抗议, 使得机场建设无法进行, 为此当时的日本政府甚至出动了武力。从当时拍摄的一些视频中, 时常可以看到农妇扑向防暴警察的盾牌, 以及头戴安全帽的农民与警察拳脚相向等场面。

最为严重的一次冲突发生在1971年, 约5 300名执法者与几乎同样数量的反对强拆者在千叶县发生冲突, 3名警察死亡, 150多人受伤。事件发生后, 还有一名反对者自杀。成田机场建设初期正是日本左翼运动风起云涌的时代, 在左翼政党的支持下, 反强拆运动曾十分激进。抗议者们搭起了妨害飞行的铁塔, 甚至占领管制塔, 袭击土地征收方负责人并致其死亡。这些激进做法一度受到日本舆论诟病。

20世纪90年代初, 农民与政府之间的冲突在“第三方”的调和下有所缓和。包括东京大学名誉教授隅谷三喜男在内5名专家结成调查团, 多次举办成田机场问题论坛和圆桌会议, 为这场拆迁拉锯战寻求“双赢”的方式。他们得出的结论认为, 政府和机场建设方不能强行征地, 只有通过对话才能解决。于是, 1995年, 在冲突和流血的近三十年后, 时任首相村山富市因强拆向民众“谢罪”, 这一举动让对峙局面有所软化, 随后部分农民同意卖地搬迁。

成田机场修建的土地上原有325家农户, 到1978年还剩下17户钉子户。四十多年过去了, 成田机场已经成为日本最大的国际航空港。年客流量居日本第二位。不过, 到2012年11月, 还有8户钉子。因为钉子户, 它至今仍处于“未完工”状态, 机场的设计与应用也受到极大的影响。原设计应该有ABC三个跑道, 但1978年开港时只有1条跑道投入使用。2002年, B跑道一半才“非正式”地开始使用, 跑道的一头, 就是一位“钉子户”, 有他的房子、农田和手工作坊 (见图2) 。

图2中圈起的就是机场内的“钉子户”, 飞机每天在他们头顶起降, 他们的存在也让这些滑行道“支离破碎”。

很多人将以上两个例子中的纠纷上升到吓人的政治高度, 比如对于第1个例子, 中国的《京华时报》在报道中就用了这样的标题:捍卫钉子户权益是捍卫进步。这有点像中国20世纪六七十年代那场政治浩劫中的政治口号。第2个例子更是在日本演变为某些政治组织的政治运动 (见下页图3) 。但是, 在笔者看来, 这是极其不理智的行为, 这种纠纷, 只是土地产权交易过程中的民事纠纷, 而且是在任何国家、任何地区的任何时期, 都有可能遇到的纠纷。当然, 这种纠纷很是复杂, 很是难以处理, 但是, 绝没有必要搞成政治运动, 乃至浩劫与“革命”。

当然, 如何处理以上的纠纷, 是非常复杂的问题, 暂不系统论述。这里, 想通过这两个例子, 来说明科斯理论的适用范围及其局限性, 并借此推动土地产权理论的进一步发展。

二、科斯产权理论在土地利用中的适用范围

美国和日本都是土地私有的国家, 以上的两个案例中, 土地产权的界定是非常清晰的。根据科斯的理论, 在产权清晰时, 交易成本应该较小, 交易容易实现。但是, 这两个案例中, 交易成本都非常大。比如第二个案例, 成田机场的建设者和作为钉子户的农民, 都付出了巨大的交易成本, 包括双方都花费了大量的时间乃至生命, 进行谈判、交涉和斗争, 特别是双方都要承受长达几十年的土地利用过程中的诸多不便, 可以说, 这样的交易成本, 已经远远超过了土地的价值。

显然, 利用科斯的产权理论, 无法解释这两个案例, 这并不说明科斯的产权理论不对, 只是说明科斯的产权理论是有其适用范围和局限性的。在科斯的文章中, 科斯经常使用土地、环境等例子, 但必须注意的是, 不能简单地判定科斯理论适用于土地或者是不适用于土地。根据我的经验, 有时是适用的, 应用科斯定理, 就能得出正确的结论, 有时是不适用的, 就得出错误的结论。许多经验不足的人, 要么疑惑不解, 要么干脆被其蒙蔽, 错把鸡毛当令箭。这里, 需要更为深入地分析一下科斯理论的适用范围。

尽管科斯是以土地、环境或者其他商品为例, 他所分析的是普通的市场交易, 其基本的特点是商品的数量比较多, 买方或卖方也比较多, 在这种情况下, 如果产权清晰, 买方和卖方都具有排他权, 也就是可以自己说了算, 不受另外人的干涉, 纠纷就少, 交易容易达成, 交易成本就小。于是, 得出结论, 产权越清晰, 交易成本越小。这里, 很多人容易犯一个错误, 只记住了这个结论, 而忘了其前提条件, 也就是理论的适用范围。其实, 这个前提条件是非常重要的, 因为正是因为市场上的商品数量较多, 买方或卖方较多, 对于任何一个买方或者卖方, 都存在激烈的市场竞争, 只要价格合理, 交易就很容易达成, 交易成本也就小。用经济学的语言, 可以表述为, 当商品具有可替代性时, 产权界定清晰, 可以降低交易成本。

但是, 在本文前面介绍的两个案例中, 土地作为交易的商品, 显然不具有可替代性, 也就是说, 交易土地的买方和卖方都是唯一的, 尽管土地的产权是十分清晰的, 但交易成本并不小, 相反, 是无穷大。这时, 如果不顾适用范围, 机械地应用科斯理论, 就会得出错误的结论。

以上分析说明, 他的理论只适用于交易商品具有可替代性的情形, 不适用于不具有可替代性的情形。然而, 在土地开发的项目中, 不具有可替代性的土地交易大量存在, 这就有必要充分认识科斯理论的局限性, 推动土地产权理论的进一步发展。

三、结论

基于以上分析可以得出以下三点结论:

1. 当土地作为商品, 具有可替代性时, 产权界定越清晰, 交易成本越小, 市场配置效率越高。这种情形包括:单宗的房地产和经营性农用地交易等。

2. 当土地作为商品, 但不具有可替代性时, 产权界定越清晰, 交易成本却并不一定就小, 市场配置效率也就不一定高。这其中的缘由很简单, 由于买、卖双方都具有唯一性, 都可以凭借自己唯一性的地方, 敲对方的“竹杠”, 乃至漫天要价, 或者由于对方具有唯一性, 又当对方是所谓强势方时 (如政府或开发商) , 容易产生心理失衡, 认为对方在欺压自己, 产生对抗情绪, 给多少钱都不卖。如果发生这些情况, 产权越清晰, 交易成本可能会越高。上面的两个例子充分地验证了这一点。因此, 在土地开发过程中, 经常会碰到钉子户, 土地交易很难实现, 需要采取一些政府强制性的措施, 如土地征收或征购等。当然, 强制性措施又会产生新的问题, 在中国这些问题已经很是普遍, 这里也暂不论述。

3. 对于同一块土地, 在长期的利用过程中, 可能遇到具有可替代性的交易, 也可能会遇到不具有可替代性的交易, 而且, 由于土地关系的复杂性, 土地产权界定的成本也很高, 因此, 土地产权不是界定得越清晰越好, 究竟清晰到什么程度, 得具体情况具体分析, 根据实际的需要而定。分析不同国家、不同时期的土地产权制度, 可以发现, 土地产权界定的清晰度是不断变化的。通过分析这种变化规律, 本文提出了土地产权位移理论[3]。

参考文献

[1]吴易风.产权理论:马克思和科斯的比较[J].中国社会科学, 2007, (2) :4-18.

[2]尹德洪.科斯定理发展的理论述评[J].制度经济学研究, 2007, (1) :134-158.

从土地融资看农村土地产权制度 篇3

摘要：本文讲述了农村经济发展与土地融资的问题，分析了土地融资渠道的政策障碍，并提出了解决法规障碍的构想。

关键词：集体所有权；融资；政策；物权法；土地法

三农问题的存在，并不是中国特有，农业发展问题依然是国际性的难题。虽然目前有一种说法：“看三农，到华西”，可是华西村并不具备中国农村代表性，华西村也绝非是通过农业脱贫致富的。再看另一个农村改革代表小岗村，小岗村以大包干著名，30年来虽然变化很大，但从整个发展过程来看，单纯的农业生产本身却难以推动小岗村走上小康之路。“无农不稳，无工不富，无商不活”。农村想要走上致富路，单靠农业是很难实现的。除了要建立一流的农业，还要加大工业和工商业的比重，彻底的改变农村的产业结構，建立农工商一体的农村经济

一、农村土地与融资

改变农村产业结构，要办好农村集体企业，鼓励农村家庭从事非农产业的生产经营活动。但是农村集体企业要做大做强，农民家庭生产经营要形成规模并不断发展，往往会遇到资金瓶颈。解决资金短缺问题，招商引资无一是一个很好的办法。但是，招商引资不能从根本上解决现在中国农村普遍存在的融资困难问题。现阶段中国农村金融制度建设还不健全，乡镇企业、农村家庭和农民个人的融资渠道非常有限。

土地是人类之母，他养育着全世界不同肤色的人类，在中国的广大农村，土地养育着8亿勤劳勇敢的中国农民。土地是农村最重要的资源，是农民集体拥有的巨大财富。如果允许集体土地进入市场进行交易。农民就有了获取农村经济发展需要资金的重要保障。然而现实情况却是集体土地不能进入市场进行交易。如果农民能用土地作抵押物进行抵押贷款。也可以从银行获得一定数额的经济发展资金。然而现实情况却是银行不仅不允许农业用地和宅基地使用权作抵押进行贷款，也不愿意接受用集体建设用地使用权作抵押物进行贷款。

二、农村土地融资的政策障碍

农村融资渠道不畅的因素很多，笔者认为关键因素是存在着土地政策障碍。

1.集体所有权主体不明

现行法规没有明确规定农民集体所有权主体的构成要素和运行原则，没有赋予权利主体的法人地位。《土地法》规定“农民集体的土地，依法属于村民集体所有的，有村集体经济组织或村民委员会管理；已经分别属于村内两个农村经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)，由乡(镇)农村经济组织经营、管理。”对农民集体经济组织也只做了原则性的表述。由于农民集体经济组织多变，常常出现权利主体的缺失。

由于集体所有权主体不明，常常出现主体缺失，不仅影响了招商引资的效果，也打击了银行对农民贷款的信心。

2.集体土地不能在市场上流动

由于土地产权的二元结构，集体土地不具备国有土地享有的商品权利，不允许在土地市场上合法流动，这就从法律上剥夺了农村通过集体土地流转，从土地市场上获取生产发展资金的权利。农民为了融资，不惜违背国家政策规定，进入土地隐形市场进行土地交易。于是“画家村”、“演员村”十分显眼的出现在农村的土地上。小产权法也屡禁不止。

三、解决法律障碍的构想

要解决上面的二个问题，温州模式和义乌模式虽然值得借鉴，但分析其实质也就是将集体土地先征为国有土地，再按国有土地相关规定办理土地流转。但是上述模式基本上只解决了部分宅基地，也就是城郊结合部农村宅基地的流转问题。其实质也就是头痛医头，脚痛医脚的办法，而且兼顾不了公平，没有从根本解决农村土地的流转问题。为此可考虑从以下两个方面考虑：

1.彻底实现土地国有化

土地的二元产权会产生了很多难以解决的问题，进行集体土地国有化是符合中国国情的，也是将中国土地二元产权制度转变为一元产权制度的最佳途径。集体土地国有化后，土地的所有权由政府行使，不仅从根本上解决了农民集体土地所有权主体虚空缺位的问题，也可使农民的农用土地使用权和宅基地使用权得到充分的保护，并且实现农村土地使用权的利益最大化，为农村的产业结构调整和经济发展都能起到很大的推动作用。

2.建立宅基地流转制度，赋予农民宅基地的处置权

土地产权交易 篇4

成都农村产权交易鉴证书（介绍与办理流程）1.定义：

“成都农村土地经营权流转交易鉴证书”是成都农村产权交易所（以下简称成都农交所）审查交易资料规范性、真实性，引导农村产权规范入场交易的重要方式；是对规范交易行为的权威认定，对交易双方合法权益的保护。

2.作用：

规范办理交易鉴证书具有十分重要的现实意义，主要体现在以下四个方面：

2.1根据成都市农业委员会关于印发《成都市农村土地承包经营权登记管理办法》等三个办法的通知(成农办〔2015〕39号)的具体要求，办理交易鉴证书是申请办理成都市土地经营权证的核心条件之一。即凡申请办理农村土地经营权证的业主，必须按规定前往成都农交所办理农村土地经营权交易鉴证书；

2.3交易鉴证书上所载的土地经营权流转价格亦是金融机构在办理农业贷款、农业保险认定价值时的重要依据。

3.政府扶持政策： 3.1完善金融扶持政策。积极引导金融机构对进入公开市场流转交易的农村产权项目给予融资支持，鼓励各类涉农银行、融资担保、资产评估机构参与农村产权流转交易的相关配套服务工作。

3.2加大财政支持力度。将农村产权流转交易纳入市、区县两级政府购买服务范围。对采取企业化运营的交易平台、中介服务机构，实行规费优惠政策，按照中央和市政府相关规定执行。

3.3制定鼓励农村产权进场流转交易的配套政策。规范涉农融资、涉农补贴项目申报程序，探索实行财政支农政策与农村产权流转交易项目联动，将农村建设项目招标、产业项目招商和转让、高标准基本农田建设先建后补项目、涉农融资、涉农补贴项目等纳入公开市场招投标；项目申报、申请补贴、农业设施用地、抵押融资等需要农村产权权属证明材料的，可以使用农村产权流转交易平台出具的交易鉴证书作为规范凭证。

4.申请人需提交的资料

4.1《农村产权流转交易申请书（意向受让方）》按要求填写相关内容，加盖公章或个人手印。

4.2公司或个人有效身份证明文件及内部决策资料 4.2.2法人或其他经济组织需提供：

（2）组织机构代码证副本复印件（加盖公章）；（4）法定代表人身份证明文件（加盖公章）；

（5）公司章程及股东会或董事会同意受让土地经营权的决议，决议中须包含土地经营权流转面积、流转期限、流转价款等内容（有效股东签字、加盖公章）； 4.3受让方的资信证明材料 4.4其他

4.4.2转让方及农村产权交易机构需要提交的其他文件。

5.鉴证书填写要点（成都土地交易所范文）： 5.1标的物名称

必须填写准确无误的实际标的物地址及面积 5.2申请人

签字且加盖公章 5.3法人或授权代表

法人签字且加盖公章 5.4意向受让方承诺

必须填写准确无误的实际标的物地址及面积

成都农村产权流转交易申请书（意向受让方）

标的名称：

XXX县XXX镇XXX村XXX亩农村土地经营权流转项目

申请人（签名、盖章）：

申请人名称并在此处加盖公章

法定代表人（负责人）或授权代表（签名）：法人签字并加盖法人章

申请日期：

****年**月**日

重要提示

1、意向受让方在填表前，应认真阅读相关交易规则。

2、意向受让方在填表前，应认真阅读本申请书内容及有关说明和注解。

3、意向受让方应了解相关的法律、法规及政策规定，依法行使所享有的权利并履行应承担的义务。

4、意向受让方申请受让本项目，应接受产权转让公告中的全部条件，并已履行必要的内部决策程序并取得相应批准。

5、意向受让方应对所填写内容及递交材料的真实性、完整性和合法性承担责任。

土地产权交易 篇5

关键词：马克思土地产权理论,终极所有权,占有权,使用权,转让权,土地流转

伴随着中国的城市化进程,城乡二元经济问题日益突出,其中最重要的一个部分就是农村土地问题———包括土地荒废问题、流转性不足、农地征用过程中的腐败问题等,究其根本是现阶段我国农地产权不明确,农民所有权主体地位不稳定。接下来,本文就以马克思的土地产权理论为基础,通过分析我国农地产权的变迁,来进一步研究现行土地制度及其产权问题,并提出政策建议。

1 马克思的土地产权理论

马克思并未将土地产权作为完整明确的理论提出,而是将其隐含于《资本论》《剩余价值理论》等著作中。洪名勇学者在其《论马克思的土地产权理论》(1998)一文中将土地产权概括为“由终极所有权及所有权衍生出来的占有权、使用权、处分权、出租权、转让权、抵押权等权能组成的权利束”。本文同意这种观点,并重点介绍终极所有权、占有权和使用权(在第三部分介绍转让权),并以此为基础分析中国农地产权制度的历史变迁及现行土地产权制度缺陷和改革方向。

首先,土地终极所有权是马克思土地产权理论中最基本的权利,它是指“土地所有权主体把土地当作他的意志支配领域而加以保持,排斥他人并得到社会公认的权利”。其定义包含了两个重点,即土地受其所有者的自由意志支配且这种所有权具有排他性,两者缺一不可。同时表明了土地无论从法律上还是意志上都归土地所有者所有,这点是土地终极所有权与权能理论权利束中其他权利的最大区别。

其次,土地的占有权是指“经济主体实际掌握、控制土地的权利”。土地占有权是权能束中最容易与土地终极所有权混淆的权利。这里马克思就给出了解释,他认为占有是一种“现实的、能动的关系”,即占有权更多的是一种占有者与土地的现实关系的表现(但这并不代表占有权不具有法律层面上的意义),所以,从这个角度来看,土地的占有者一般也拥有土地使用权。

最后,土地使用权是指“土地使用者依据一定的规则对一定土地加以实际利用的权利,是土地产权中最重要的权能”。

2 中国农地产权制度的历史变迁

新中国成立后,中国农地产权制度随土地制度的变迁而改变,主要经历了四个阶段:土地改革时期的农民土地私有制、农村合作化时期的农地产权制度、人民公社时期的农地产权制度、中共十一届三中全会后的农地产权制度(现行的农地产权制度)。下面本文就通过分析不同时期土地终极所有权、占有权和使用权的产权主体来研究土地产权制度的历史变迁,各时期产权制度详见下表。

2.1 土地改革时期的农民土地私有制(1949—1952年)

新中国成立初期,为获得广大农民对于政权的拥护,废除“地主所有,租佃经营”,实行“农民所有,个体经营”的农民土地私有制在解放区内建立起来。在这一土地制度中,土地的终极所有权、占有权和使用权三权高度统一,权利归农民所有,这一变革从很大程度上稳定了农民对土地的预期,解放了农业生产力。这一时期,地租被农民平分,虽然“50年代前期的农业税率已达到总产量的11%”,但这一部分远远不足以支撑新中国成立初期的工业化积累,国家还需从地租中获得农业剩余,土地产权制度也在国家的干预下开始发生变革。

2.2 农村合作化时期的农地产权制度(1953—1957年)

正如上文所述,落后的小农经济无法满足国家工业化原始积累的需求,农民土地私有制无法满足国家对地租占有的需求。1953年,农村生产合作化时期正式到来。这一时期,国家通过控制生产指标、农产品统购统销、严禁自由贸易等方式一步步侵入农民土地所有权,从而获得除了农业税以外的另一部分农业剩余———地租,租税在中央集权的国家手中,整合为一体,直至农民私有权彻底被消灭。

农村合作化时期共分为三个阶段,分别是农业生产互助组阶段、初级社阶段和高级社阶段。在这一时期的任何阶段中,从国家对农产品生产和经营的控制看,土地是不能完全受农民的自由意志所支配的,土地的终极所有权归国家。在互助组阶段,由于农业生产中农民只是表现为互助合作的关系,所以其占有权和使用权仍归农民所有,没有发生变化;在初级社阶段,土地占有权主体依然是农民,但使用权归集体所有;直到高级社阶段,土地的占有权和使用权均归集体所有。

2.3 人民公社时期的农地产权制度(1958—1982年)

1958年人民公社制度的实行,标志着我国社会主义公有制的正式建立。这一时期的产权结构与高级农业生产合作组时期类似,终极所有权归国家所有,而土地占有权和使用权主体是公社。这时,集体经济的低效率也淋漓尽致地表现出来,这主要是由于国家对土地的终极所有,剥夺了大部分的劳动剩余,打击了劳动者的生产积极性;而集体占有和使用,滋生了部分“搭便车”行为,进一步导致劳动者生产积极性不足从而造成效率损失。

2.4 十一届三中全会后的农地产权制度(1983年)

1979年,产生于安徽凤阳的农民联产承包责任制是一种集体占有、农民以户为单位承包经营的效率较高的生产方式。这种新型的土地关系自产生以来迅速在农村发展起来,并得到了国家的重视。家庭经营方式不但提高了农民的劳动积极性,并且节省了监督费用,其表现出来的高效率启示了集体经济改革的方向———当家庭经营劳动激励带来的效率增加大于集体经济降低规模引起的效率损失时,家庭经营模式开始逐步替代人民公社。1983年的《当前农村经济政策的若干意见》全面肯定了家庭联产承包责任制。自此,家庭联产承包责任制正式在全国范围内实行起来。

在这个过程中,国家通过缩减计划收购、改统派购为合同收购、宣布农副产品完成收购量后允许自由贸易等政策调整逐步放开对土地终极所有权的控制,从而“在农民自发的制度创新推动下承认了农民自有资源的私产制度”。农地的终极所有权主体回归集体,而占有权和使用权则通过包产到户的方式回归到农民手中,土地产权终于在国家、集体、农民三者的博弈过程中取得了暂时的平衡。

3 中国现行土地产权制度改善及存在的问题

3.1 中国现行土地产权制度的演变

自1983年家庭联产承包责任制确立以来,我国农村土地产权制度主要经历了以下几个方面的演变。

第一,农民作为土地所有权主体地位的提升。根据马克思的产权理论———当除土地终极所有权以外的其他产权权能从土地产权内分离出来并集中在一起,由另一个产权主体行使时,马克思则称之为经济意义上的土地所有权或者事实上的土地所有权,可知1982年家庭联产承包责任制确立以来,农村土地的终极所有权归集体所有,但事实上的所有权是归农民所有的。

家庭联产承包责任制确立以来,中国农村土地政策的演进使得农民作为土地所有权主体的地位不断上升,1982年确立了包产到户、包干到户的农地产权制度,到《宪法》规定了:农村实行以家庭承包经营为基础的统分结合的双层经营体制,到《农村土地承包法》“赋予农民长期而有保障的土地使用权”———以法律形式确立了家庭联产承包责任制中农民的所有权,并保障了农民对于土地的使用权、占有权和收益权。

第二,土地承包期的延长。家庭联产承包责任制确立初期,由中共中央第三个头号文件确立的农民土地承包期限为15年;为了稳定农民对于土地的预期,到1993年的11号文件,承包期限延长至30年;而2003年,《农村土地承包法》正式在法律明确了“耕地的承包期为30年,草地的承包期为30~50年,林地承包期为30~70年”。农地承包期的延长在一定程度上稳定了农民预期,提高了农地生产效率。

第三,农用范围内转让权———农地承包权流转的确立与完善。为了方便下文的探讨,这里补充另一个重要的土地权利———转让权。马克思笔下的转让权主要包括两个方面:一方面是土地所有者的转让权;另一方面是土地其他产权主体的转让权。结合现阶段中国的土地产权制度转让权的两个方面内容,一是土地终极所有者———“集体”的转让权,村集体(发包方)有权将土地转让给农户(承包方)经营使用;二是土地事实所有者———农户的转让权,农户在其土地承包期限内,有权将土地经营权转让(农用范围内)。而这里我们要说明的是后者。

关于农户土地转让权的政策调整如下:1984年明确允许农户承包地可以自愿转包;2001年18号文件对土地流转主体和原则做了明确规定;而2003年《农村土地承包法》以法律形式规定了土地转让权主体、转让形式、转让价格和收益归属等具体内容。但这些政策调整,仅仅保障了农户在农用范围内的土地转让权,却完全没有涉及非农用范围的讨论。

现行土地制度确立以来,农地产权制度得到了积极的调整,但不可否认,现阶段的土地流转市场建立受滞,农民权利受到侵犯或剥夺等问题都是由于产权制度缺陷造成的,下文就具体探讨了现行农地产权制度中存在的弊端。

3.2 现行农地产权制度中存在的弊端

3.2.1 集体所有制始终是农民土地产权的一大挑战

第一,集体人口变动需调整土地承包权。集体人口的变动(如外出务工人员回归村集体要求重新拿回土地经营权、人口增加户向集体索要增加的土地等)造成了农民对土地产权预期的不稳定,打击了农民的劳动积极性,不利于农村土地流转市场的形成。

第二,土地流转过程中村集体的干涉。虽然《农村土地承包法》明文规定“土地承包经营权的流转应当主要遵循平等协商、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权的流转”,现实情况中却存在着村集体为实现土地的规模化经营,强迫和半强迫农民将土地转出的行为。

3.2.2 承包期短

相比城市住宅50—70年的批租期,农村土地的30年的承包年期仍然较短,较短的承包期无法有效地稳定农民对于土地的预期,这样一方面导致了土地生产率的降低;另一方面阻碍了农地经营承包权流转市场的建立。

3.2.3 农地征用制度的弊端

在农地转为非农业建设用地方面,《土地管理法》做出明确规定,其唯一合法途径就是国有化(即国家垄断的方式),“国家为了公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征用”,而《宪法》规定了,由于全部城市土地归国有,所以农地转为城市建设用地必须同时完成国有化。另外,农地转为国有建设用地后,土地的配置问题。我国现阶段采用的是行政配置与出让(出让包括协议出让以及招标、拍卖、挂牌的方式)相结合的方式。关于土地行政划拨和出让范围,相关政策也做出了明确规定。下图就反映了农地征用的全部过程。

注:Ⅰ过程与Ⅱ中的(3)过程属于行政配置,Ⅱ中的(3)(4)属于市场配置。

现行的土地制度下,土地征用过程中存在很多不合理规定,导致在农地转为非农用地过程中,农民的转让权完全被剥夺,以及在土地征用过程中严重的腐败问题等。

第一,Ⅰ过程中农民土地转让权的缺失。土地征用过程中,农民作为土地所有权主体无权参与谈判,而是由集体代理;土地征用补偿按土地产值来核算而非其机会成本(市场定价),造成了农民巨大的利益损失。这都是农民转让权缺失造成的严重后果。

第二,Ⅱ过程中政府行政权力的过度使用。Ⅱ过程中,政府运用行政权力决定土地供给,通过“划拨权”获得高昂的权力租金,导致土地配置过程中的腐败问题严重,配置的低效率。同时,政府通过对征地权的垄断,获得(2)(产值定价)过程与(4)(5)(市场定价)过程中的差额,并使其实现利润最大化。

3.3 土地产权制度改革的政策调整建议

第一,不断弱化集体所有制,并进一步强化农民的作为土地所有者的主体地位,这样才能进一步稳定农民对于土地的预期,保障农民权利不受集体侵犯;第二,延长土地承包期至永久,这样不仅可以提高农民生产积极性,同时为农地承包经营权流转市场的建立打下基础;第三,承认农户承包土地的完全转让权(包括农业和非农业用途),并按照市价对承包农户进行补偿。

除此之外,针对征地制度中的弊端,应打破政府对于城市土地一级市场的垄断,允许集体所有的建设用地进入市场,充分发挥市场的资源配置作用。对于行政划拨进行严格监管和筛选,防止地方政府运用行政权力谋取权力租金,杜绝土地供给过程中寻租、设租等腐败行为。

参考文献

[1]洪名勇.论马克思的土地产权理论[J].经济学家,1998(1).

[2]洪名勇.论马克思的土地产权制度及其变迁理论[J].贵州财经学院学报,1996(4).

土地产权交易 篇6

关键词：国有农场,土地产权,现状,分析

1 我国国有农场土地产权制度现状

国有农场由于其改革方式多样, 其土地产权制度的现状也各不相同, 主要有以下几种土地产权制度现状。

a.实行股份制的国有农场。在经过合理设置股本后, 国有土地作为农场资产的一部分, 可作为股份成为股份公司的资产, 在此情况下其土地所有权归国家, 土地使用权归股份公司, 其土地权利主体明晰、完整。b.转为有限责任公司的国有农场。完全转为公司的农场, 其土地可作为资产转入公司, 也可作为国家所有, 由企业以各种不同的形式取得土地的使用权。在此情况下其土地所有权归国家, 土地使用归公司所有。c.农场整体出售、整体兼并的农场。其土地使用权随着出售或兼并已转让给购买单位或兼并的农场, 在此情况下土地使用权变化了, 农场的资产及职工由购买或兼并者处理及安置。d.破产的国有农场。其资产由国家处理, 土地也由国家收回统一处理, 土地产权要在国家经过改革后才可确立。e.转为乡村管理的国有农场。其土地产权制度现状表现为:土地所有权已由国家所有转变为集体所有, 农场的职工转变为农民, 按照国家农村联产承包责任制对国有农场进行相应的改革, 土地的使用权归转为农民的农场职工所有。

国有农场对于其土地经营方式的改革, 主要有联产承包、建立职工家庭农场、分组承包、土地承租, 另外还有一些土地经营方式, 在此主要对以上几种方式进行分析:

a.联产承包、分组承包。这是在1979年后国有农场首先采用的土地改革方式, 此改革是借鉴农村家庭联产承包责任制在成功经验, 在不改变国有土地的所有权及使用权情况下, 打破原有的“大锅饭”形式, 将农场的土地分连队或者是连队内再分成组进行经营, 各承包组独立核算, 自负盈亏。这样调动了职工的工作积极性取得了一定的效果。在此情况下土地的所有权为国家所有, 使用权为农场所有, 职工并没有土地的使用权。b.职工家庭农场。1984年后, 建立职工家庭农场在国有农场广泛地开展起来, 家庭农场将农场的改革深入了一层, 在此情况下, 土地产权中的土地所有权仍为国家所有, 土地使用权的主体仍是国有农场, 只是农场将土地使用权中的土地经营权转交给了兴办家庭农场了职工, 农场职工没有出租、抵押、转包等其它的权利。并且农场和职工双方就家庭农场的利益分配由合同规定年终核算, 而农业生产的周期性长、风险大的特点又使得双方的利益分配最终会出现各种问题而难以完成。c.土地租赁。俄罗斯在1988年就曾经对其国有农场实行过土地租赁的经营方式。由于之后的政治体制变化而中止, 我国20世纪90年代之后在国有农场推广, 至今有很多农场现在仍在采用此种经营方式。土地租赁的经营方式下土地所有权为国家所有, 土地使用权为企业所有, 但其中的土地租赁权转交给了承租人, 相应地承租人有转租、抵押等权利。d.多种经营方式共存。也就是在国有农场内采用以上几种方式同时经营, 在以上情况下农场的土地所有权由国家所有, 使用权由企业所有, 农场职工有部分的土地使用权。

2 国有农场土地产权制度现状的利弊分析

由上所述我国国有农场土地产权制度包含有三个主体, 土地所有权是国家所有, 土地使用权由企业和农场职工使用。这不同于农村, 农村的土地, 其所有者权是农村集体所有, 使用权由农民所有。土地产权主体的不同就形成了完全不同的土地经营现状。在此可对二者产权进行对比分析:二者的相同点, 其所有权权利主休都十分明确、完整, 就是我国现有的两种所有权模式。二者的不同点:

a.使用权权利主体的不同, 农村土地的使用权是明确和完整的, 即耕作土地的农民具有土地的使用权, 并且以法律的形式确定下来三十年不变化。国有农场的土地使用权有两个主体, 企业和职工, 企业具有农场土地的使用权, 农场职工只是得到了部分的土地使用权。对于产权主体数量最多的农场职工来说其土地使用权并没有得到体现, 这就导致了与权利相对的利益分配不公平。b.利益分配不同。农村土地的利益分配是农民上交定额的国家税收后其收益归农民自已所有。农场土地的利益分配是由国家、农场、职工三者来进行分配的, 这其中国家所得的利益是固定的, 剩余的利益由农场和职工进行分配, 而由于农场具有土地的使用权, 因此其在利益分配上占主导地位, 为支付其生产管理、维护社会职能等费用, 由于农场政企合一的体制使得农场生产费用过高, 生产效率偏低, 最终会导致利益分配的不公平, 使得农场职工所得利益少于其劳动应得的报酬。

农场的土地权利制度是在一定条件下形成的, 农场体制是以企业的形式建立的, 却还承担了社会管理的职能, 因此农场就存在有政企不分的弊端, 这虽然政企合一有利于大规模的现代化农业生产, 但在市场经济条件下, 在国有土地使用权在偿使用及流转的情况下, 农场土地产权在政企合一的体制下就会产生问题。国有农场土地产权的权利主体是明确的, 其国家所有权利由农场来实行, 其使用权也由农场来实行。在实质上是国有农场的土地产权制度是不明晰的, 由于其所有权和使用权的实际上的不分离, 再加上农场职工的所有权得不到体现, 因此农场的土地产权并未体现国家、农场和职工三者的利益。

在经过多年的改革之后, 国有农场的现状使得农场的土地产权制度各不相同, 从农场体制来说主要有以下几种类型, 各有其优缺点:

a.股份制公司。国有农场整体转为股份制公司, 其土地作为转为公司股份, 土地产权体现在土地资产上.其优点是所有权及使用权已相当明确, 在明确了国家、农场、职工三者的股本之后, 农场的土地收益可按三方的股本进行分配。缺点是农场的生产经营在股份制公司的管理之下, 农场职工缺少生产经营的自主权。b.有限责任公司。在有限责任公司中土地产权可作为资产体现出来, 也可为国家所有, 由公司租赁或承包使用。其优点是土地所有权及使用权也相对明确, 缺点是农场的社会职能应妥善转交, 农场的职工在农场中所处的地位还有待确定。c.转为乡村管理。此时农场转为集体所有, 可以实行联产承包责任制, 农场的职工可分得相应的土地确保其生产和生活, 优点土地的所有权及使用权是非常明确的, 缺点是农场职工原有的各项保障措施将难以实行。d.维持现有的产权现状。现许多农场都在维持土地产权现状, 在此情况下, 农场可在改革管理体制、转变社会职能、完善社会保障等方面进行改革, 待各项条件都具备的发问下再对土地产权制度进行改革。

就国有农场的土地经营方式的发展阶段来说, 土地产权制度有以下几种, 各有其优缺点:

a.最初的联产承包。其产权制度是国家具有所有权, 农场具有使用权, 职工的土地产权并没有得到体现, 农场管理着土地所有权及使用权, 所有权及使用权并未完全分离, 在此情况下工的生产积极性调动不起来, 农场经营水平取决于其管理水平的高低。b.在联产承包后又建立了职工家庭农场。职工家庭农场实行的是双层经营体制, 其土地经营权与土地所有权分离, 农场职工获得了土地经营权, 国有农场仍旧作为土地所有权的实行者并且拥有土地的使用权, 土地的所有权和使用权并未分离。此时农场的职工获得了一定的土地权利, 其生产积极性调动起来, 农业生产效率有所提高。但其土地产权却有些混乱, 农场和职工的土地收益分配难以做到公平、合理。c.土地租赁。土地租赁经营, 充分体现了马克思的地租理论, 使土地经营权商品化, 实现了土地所有者在经济上的利益。但是这只是考虑了国家和国有农场在经济上的利益, 而忽视了在主体中占有最重要地位的农场职工的经济利益。现在我国法律规定要有偿获取国有土地的使用权, 因此农场职工租种国有农场的土地是要支付土地租金的, 但是国有农场自改革开放以来已经不再支付给农场职工工资了, 农场职工在没有收入来源的情况下还要支付土地租金, 这是不公平的。另外土地租赁经营的承租人可以是农场以外的单位及个人, 这就使得农场土地利益分配又增加了一个主体, 在此情况下农场的土地产权关系更加复杂。d.有一部分国有农场或者农场内部的连队仍在使用分组承包的经营方式, 在此情况土地产权基本上维持了原有的现状不变, 只是其在经营管理采取了比较好的管理方法, 在利益分配上采取了国家、农场和职工三方均可获利的利益分配。这就与现在俄罗斯的改革方式有些类似, 虽说现在俄罗斯采取的是土地私有的所有权形式, 但是到1994年未, 保留下来的集体农庄和国营农场仍占了30%左右, 这说明农场可根据其具体情况对其土地经营方式作出合理的选择。

总的来说, 现在国有农场的土地产权模式是各有利弊, 各地根据其具体情况采取了不同的土地产权模式。

参考文献

[1]深化农场改革规范改制行为[J].中国农垦经济 (企业改革类) , 2002, 3.

[2]国务院批转农业部《.关于进一步办好国有农场的报告》的通知[Z].1991, 8.

土地产权交易 篇7

(一) 世界土地产权实现方式。

产权是经济所有制关系的法律表现形式, 它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。产权的性质主要表现为主体存在的实体性, 产权运行的独立性, 产权全能的可分性, 产权价值形式的流动性。土地作为一种不动产也是一种产权, 是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和, 因此土地具有所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。由于国情及历史原因, 世界各国的土地产权制度不尽相同。在西方大多数国家的土地产权实现方式主要表现为土地私有制, 土地权利受法律保护且可以自由交易, 然而土地所有者必须依据国家相关法律规定的土地用途对土地实施合理开发。

(二) 我国土地产权实现方式。

在我国土地实行的是公有制, 城市的土地属于国家所有, 土地的所有权由国务院代表国家行使, 农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外都属于集体所有, 因此我国土地实施国家所有和集体所有两种产权形式。我国土地的所有权和使用权是相分离的, 所有权归国家或者集体所有, 城市土地的使用权可以通过土地有偿使用进行交换, 从而实现土地使用权的排他性、流通性和可分割性, 进而实现土地产权的价值。而农村集体土地所有权属于农村集体组织而不属于个人, 集体产权对资源各种权利的决定就必须由一个集体做出。

二、土地价格及其对住房价格的影响

(一) 土地价格组成分析。

对于我国的城市所有土地和集体所有土地的开发主要通过一级土地开发市场和二级土地开发市场来完成。土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业, 对一定区域范围内的城市国有土地 (毛地) 或乡村集体土地 (生地) 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿, 并进行适当的市政配套设施建设, 使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件 (熟地) , 再对熟地进行有偿出让或转让的过程。根据《中华人民共和国土地管理法》 (2004) 第四十七条规定, 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准, 由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。以上费用就构成了土地基本成本。而在土地市场中的“招拍挂”中是以土地的最后拍卖的价格来定价而非土地的本身基本成本费用作为土地的出让价格。因此, 土地价格可以理解为由以下三部分组成:一是真正的地租 (包括绝对地租和级差地租) ;二是土地投资的折旧;三是土地投资的利息。第一部分的真正地租主要是由土地自身特性决定的, 受土地位置固定不能移动的影响, 区位因素将起到了决定性的作用。而第二、第三部分的土地投资折旧主要受时间因素的影响, 由于地价是未来若干年地租的贴现, 是一个面向未来的动态概念, 因此未来社会经济形势和土地使用者心理预期对第二、第三部分的土地投资折旧和土地投资利息起着决定性的作用。

(二) 从土地供需平衡角度分析土地价格。

从供给角度讲, 由于土地是一种特殊的商品不能无限生产出来, 土地供给数量和土地的总数量是固定的。因此, 土地的自然供给无弹性, 经济供给弹性也相对较小、短期内也是无弹性的。这会导致土地市场受土地供给的数量影响导致土地价格远离土地的征收成本费用。另外, 在我国由于土地一级市场是由国家垄断控制的, 土地的供给数量一定程度上变得相对更少, 土地二级市场采取“招拍挂”的方式竞争拿地, 属于买方完全竞争的市场。更进一步加剧了土地使用者以更高的费用拿地。由于土地使用者大部分是房地产开发商, 其购买土地主要是用来开发房地产。因此, 从需求角度来看, 土地是作为一种引致需求, 所以土地价格受到土地产品价格变动的影响。对于特定地块而言, 拥有者供给的数量是一定的, 一般而言, 土地的价格通常按照土地潜在使用者的最高出价实现交易。如果对于土地产品市场前景看好、土地需求强烈、众多需求者竞价激烈, 将有可能出现非理性出价大大抬高土地的最终成交价格。这也充分说明了地价的不确定性和易受需求影响的特点。

(三) 土地价格与住房价格关系分析。

从以上土地价格的供需平衡分析可知土地属于引致需求, 土地作为一种住房产品的生产要素, 住房的需求情况和价格水平必然在短期和长期都对土地的需求和价格产品很大影响。在房地产市场中不考虑投机行为, 住房价格主要由供给和需求决定的。2009年我国的城镇化率为45.68%, 随着我国城镇化进入加速时期, 农村人口大量向城市转移、毕业大学生落户到城市等必然加大住房的刚性需求, 因此在短期时间内, 我国住房价格仍然是稳中有升, 从而导致土地价格上涨。

根据《西方微观经济学》均衡理论, 从长期来看, 商品的供需均衡发生在边际收益等于长期边际成本和平均成本。房屋作为一种特殊的商品在长期均衡状态下的房屋供给量水平不仅是边际成本等于价格下的生产规模, 也是长期平均生产成本最低点代表的生产规模。当土地成本作为生产成本中的很大一部分费用发生变化后必然带来长期平均成本和边际成本发生变化, 从而导致均衡产量和最优生产规模也发生改变。因此, 从长期均衡角度可以反映出住房的长期供给量会受到土地成本的影响。由于房屋建设量的增加引起了土地生产要素需求的增加, 一定时期内土地的供求量又已定, 将导致土地的价格上涨, 从而提高房地产开发的生产成本, 这也说明了房地产业是一个成本递增的行业。从长期看, 房价不仅受到市场供求关系的影响, 还受到土地价格等住房建设成本的约束, 然而土地价格只是作为住房建设成本中的一部分来影响房地产的价格的。

由于房地产的价格上涨、行业利润率较大, 导致大量资源向房地产业转移, 从而带动了土地等生产资料价格的上涨;而土地等生产资料的上涨从长期来看又会影响到房地产市场的供需曲线的变化, 从而导致房地产价格的上涨。因此, 土地价格和房地产价格是相互影响、相互作用的关系。

三、降低土地价格对住房价格影响的思路

从土地价格和房地产市场上有效合理的控制房价必须要考虑我国土地的二元产权结构、土地交易市场“招拍挂”以及房地产市场的高利润率等因素。

(一) 统筹城乡用地。

我国农村大多数都是采用独门独户的住房方式, 宅基地耗用土地数量大, 造成了农村土地的浪费, 因此应加快农村宅基地的利用效率, 寻找合理有效的农村土地流转方式。改革农村集体土地转为城市用地的土地制度, 减少农村集体土地的流转环节, 降低农村集体土地的流转成本, 从而增大我国建设用地的供给量。

(二) 改革土地交易方式。

采取“招拍挂”的方式加大了我国土地二级市场的恶性竞争, 导致房屋建设成本增加, 从而使得这部分增加的成本转嫁到购房者的身上。因此, 应积极改革现有的土地交易方式。比如, 采取“双限双竞”方式, 即在限套型、限房价的基础上, 采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让土地。

(三) 加快廉租房建设。

为缓解由于城镇化的加速发展所带来的城市人口增加、住房刚性需求增大的局面, 政府应加快廉租房建设, 增加房屋的供给量, 一定程度上降低行业的利润率。

四、结语

虽然土地是一种引致需求产品, 房地产行业的繁荣发展必然带动土地的价格升值。但是, 土地作为一种特殊的商品受政府的政策影响较大, 并且土地作为房地产开发的重要生产资料, 其成本占房地产开发费用很大的比例, 土地的价格又会影响到房地产的价格。因此, 为了合理健康地发展房地产行业, 必须加快改革土地相关政策, 加强对房地产业利润率的控制。

参考文献

[1]林阿其.不同土地出让方式下地价与房价之间的关系[F].开放潮, 2006.3.

[2]关静, 温泉.我国房地产价格持续快速上涨的原因及对策[F].改革与开放, 2008.5.

土地制度改革本质在于完善产权 篇8

所谓土地制度改革，本质上是完善产权制度的过程。现有的农村土地制度规定的产权结构规定，其所有权在集体，经营权及相关的收益权在农户，但实际上，无论是所有权还是使用权，都有严格管制。

首先，无论是使用权人还是所有权人，都无法主动提出邀约并自由转让土地所有权，只能被动依赖于政府单方面发起的征收，农村土地才能上市成为建设用地。而征收也并非市场行为，地方政府只按“最高不得超过所占耕地前3年平均产值的30倍”的标准进行补偿，在城市地价高企的背景下，政府转手就能以补偿价9倍以上的土地出让价转售给开发商。

其次，土地的用途也受到严格管制。已有的一些土地流转的试点，也明确规定“不得改变土地集体所有权性质和土地的农业用途”，这意味着，即便使用权人可以绕开地方政府，通过更加主动的有偿方式进行土地使用权变更，但相关土地依然只能在农村部门内部发挥作用，无法带来跨部门资源配置的超额收益。

土地制度改革的症结在于，土地产权属性及用途变更而产生的巨额级差地租如何分配。

一方面，市场将土地与房产的真实价值不断展示出来，让农村权益人越来越看清自己手中土地的潜在价值，而不愿被低价剥夺土地；另一方面，地方政府的收入已经高度依赖于级差地租的摄取，一些地方甚至不惜放任強拆现象，造成农民与地方政府之间矛盾日益尖锐。

三中全会之后，安徽省政府迅速作出决定，在全省20个县（区）开展农村综合改革示范试点，其中关于土地流转的规定表明“允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等”，相当于在用途方面放松了部分管制；而“探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制实施土地整治、城乡建设用地增减挂钩腾出的建设用地指标，可按有关规定有偿调剂使用”，则意味着在产权转移和上市等方面也将具备更大的灵活性。

这些试点都是边际上突破原有制度的有益尝试。

纵观我国市场化进程的大势，土地要素不可能持久独立于市场配置机制之外。

未来土地制度的改革，势必要从特定部门一言而定，逐步转向更多兼顾所有利益主体的诉求来协商而定，让市场机制来决定巨额级差地租在土地产权所有者集体、让渡经营与使用权益的农户、提供公共基础设施与服务的公共部门、开发土地的企业、受到开发项目影响的其他市民等之间的分配。

规范土地交易市场方案 篇9

关于印发《淅川县规范土地使用权交易市场工

作方案》的通知

各国土资源所、局机关各股室、局属各二级单位：

为进一步规范国有土地使用权交易市场和行为，根据“两整治一改革”工作安排，县局研究制定了《淅川县规范土地使用权交易市场工作方案》，请你们严格按方案中确定的目标任务、整顿内容、实施步骤和工作要求开展工作，结合实际情况，切实做好土地使用权交易市场的专项整治工作。

附件：《淅川县规范土地使用权交易市场工作方案》

二〇一〇年十一月十日

淅川县规范土地使用权交易市场工作方案

一、指导思想

坚持围绕中心、服务大局，突出重点、抓住关键，标本兼治、惩防并举，统筹兼顾、系统治理的方针，有效规范土地使用权和出让行为，切实落实最严格的耕地保护制度，努力维护社会主义市场经济秩序，维护人民群众的根本利益，进一步促进反腐倡廉建设，确保全县国民经济持续健康发展。

二、目标任务

认真对照国土资源部<关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的通知>（国土资发[2006]114号）的要求,深入治理土地使用权交易市场存在的突出问题。着力解决国有建设用地出让中规避招拍挂，违反规定设置出让条件的问题；着力解决领导干部违反规定插手干预土地出让的问题；着力解决擅自调整修改土地出让条件的问题；着力解决建设用地长期闲置的问题；着力解决土地储备、土地供应和土地信息不公开、不对称的问题。国有土地使用权出让必须进入有形交易市场，积极推进网上交易和网上监管；将土地出让纳入政府公共资源交易平台。同时，要进一步加大对土地出让后的监管力度，对土地使用权招标拍卖挂牌出让后，擅自调整修改容积率等土地出让条件的，必须重新招标拍卖挂牌出让。确保土地使用权出让公开、公正、公平、有序、规范。

三、主要内容

（一）进一步完善和细化土地使用权出让工作制度，有效规范土地使用权出让行为

要严格执行国土资发[2006]114号政策规定,进一步完善、细化招拍挂制度，从公布出让计划，确定供地方式到资料归档全过程。要从每个细节做起，建立起招拍挂文件的审批、发布、保密等一系列制度，以制度约束人，以制度管理人，以制度规范人。利用股是土地出让（划拨）主管部门，坚决杜绝多股（室）供地。要切实加强招拍挂文档的资料管理。针对招拍挂文档资料多而杂，储备中心要确定专人负责整理，对确定归档的相关内容要逐一归类、整理，并限期移交，在档案资料管理上做到出让一宗，整理一宗，归档一宗。要建立健全影像跟踪服务资料。对公开出让的每宗地从公布出让计划，确定供地方式开始，建立一整套集现场竞价、开发前后、直至竣工的建设进度跟踪影像资料，便于做好对用地单位的跟踪服务管理工作。自土地出让公告发布起，邀请纪检监察部门对整个出让过程进行监督指导，增加国有建设用地招拍挂工作的透明度，强化法律责任。

（二）建立健全土地使用权出让信息公开制度 要切实加强土地市场动态监测与监管工作，按照土地出让业务“流程规范化、数据标准化、信息公开化”的要求，进一步提升土地出让公开的透明度，做到统一出让信息和出让结果公示、统一出让文件规范、统一开评标标准和程序、统一土地审批和出让推广信息系统应用，并严格履行土地出让招标拍卖挂牌的规范。

（三）土地储备机构管理

土地储备中心在收购土地遴选价格评估机构应坚持公开、公正的选择方式，选择有资质单位进行评估，土地前期开发必须按规定通过招标方式选择工程实施单位。土地储备中心不得直接从事土地一级市场开发。

（四）严格依法清理处置闲置土地

要全面掌握本地区闲置土地的查处情况，特别是房地产用地项目查处情况。按照国土资源部《关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》（国土资发[2008]178号）要求,加大清理闲置土地力度,对未查处的闲置土地,实行挂牌督办,依法依规处置。对政府及政府有关部门原因造成闲置土地且未查处的,要及时向人民政府提出整改意见,限期依法查处。要利用监测网络系统，加强对每个用地项目开工到期申报情况的监测核查，防止产生新的闲置土地。

（五）强化土地出让供后监管措施 要建立健全各部门有效联动、密切监控的监督机制，形成制度。对擅自改变土地用途、未按合同约定缴纳价款、未按合同约定开竣工的等违规行为，各职能监管部门之间，应采取有效措施，坚决纠正。一是完善规章制度，强化约束制约。针对监管出现的漏洞，完善相关配套的政策法规，特别是经营性土地出让供后改变土地用途的，要制定详细、明确的标准和操作程序，使部门在处理此类问题时有法可依、有章可循。二是延伸监督链条，强化后续监督。建立健全土地出让的跟踪管理制度，对经营性土地出让供后开发情况实施有效监督，防范开发商高价竞得土地后改变土地用途、产生新的闲置土地等违规行为的发生；同时要加强土地开发过程中的监管，将监督的链条向后延伸。国土执法监察大队负责供后监管。三是实施专项清理，强化查处力度。对通过招标、拍卖、挂牌出让的经营性土地开发情况进行专项清理，把好市场准入关，对房地产企业建立诚信档案，对供地后不及时签订成交确认书或出让合同、未按合同约定缴纳土地价款、未按合同约定开竣工的，要依法依规处理，并向社会公布，计入诚信档案，作为土地竞买人资格审查的依据。确保土地使用权出让市场更加规范、更加完善、更加透明。

四、方法步骤 这次整顿土地市场秩序从2010年11月15日至2011年4月底结束，分四个阶段进行，主要采取学习准备阶段、自查自纠阶段、建章立制阶段、强化监管阶段的步骤实施。

（一）学习准备阶段（2010年12月底）

为进一步规范土地使用权交易市场，加强对我县土地使用权交易市场规范工作领导，经研究，我局决定成立以局长、党委书记彭硕为组长，班子成员为副组长、相关股室及二级单位负责人为成员的淅川县规范土地使用权交易市场工作领导小组，负责开展规范淅川县土地使用权交易市场、强化土地使用权交易法制观念、落实细化各项制度建设、促进市场管理规范有序、查处严重扰乱土地市场秩序行为为重点的土地市场秩序治理整顿工作。

（二）自查自纠阶段（2011年1月至2011年2月底）

对2008年以来土地使用权出让行为专项工作进行逐宗进行自查，找出存在的突出问题，分析原因，提出治理对策。自纠就是对排查出的问题，梳理分类，建立台帐，逐一制定和完善整改措施，落实整改责任，及时进行纠正，不能马上纠正的，要列出时间表限定时间纠正。

（三）建章立制阶段（2011年3月）

全面清理相关规章制度，分类作出处理，不适应的予以废止，不够完善的及时修订，需要新出台的抓紧研究制定。加强对重点部位和关键环节的制度建设，注重制度之间的配套衔接，增强制度的针对性、系统性和有效性，建立长效机制工作制度。（此阶段工作完成后，新修订的规章制度汇编，要在2011年5月底前，向领导组办公室提交书面报告）

（四）强化监管阶段（2011年4月）

依照有关法律法规和职责分工，落实对工程建设项目各环节的监管责任。深入推进权力阳光运行和行政审批电子监察建设，强化部门内部机制建设，建立运行综合监管平台，健全各部门有效联动、密切监控的监督机制。加大行政执法力度，查处各个环节的违法违规行为。要及时把专项治理工作中的有效措施转化为法规制度，进一步提出需要完善的法规制度和加强日常监管的工作措施，建立健全长效监控机制。

五、工作要求

（一）积极主动作为。要深刻认识这次治理整顿土地市场秩序工作的重要性，增强工作的自觉性和主动性，加强领导，周密部署。要抽调一批政治强、业务精、作风正的工作人员组成专门的领导机构和办公室，切实做到人员落实、任务落实、责任落实，确保治理整顿工作的扎实进行。

（二）落实工作责任。要对这次整顿行动的各项任务逐一细化分解，明确具体负责领导及对口相关业务科室，将各项任务落实到人，进一步强化责任，确保专项行动取得实效。

（三）强化督促检查。要加强督促检查工作，掌握工作进度，督促工作落实，并适时听取各阶段工作情况汇报，确保工作任务圆满完成。

（四）搞好协调联动。在这次专项整治行动中，要多向党委、政府汇报，积极与纪检、检察机关沟通联系、协调联动、积极配合逐步建立常态化的协调联络机制，形成齐抓共管、整体推进、形成合力。

淅川县规范土地使用权交易市场工作

领 导 小 组

组 长：彭 硕 局长、党委书记

副组长：张均祥

成 员：石永立

刘景昌李 健景占清周沛江贾亚峰石宝山赵平茹张宗林李 黎耿晓波陈金瑞李振伟王胜军魏淅桥候耀辉副局长、地质管理处处长 副局长 主任科员 副主任科员 副主任科员

地质公园管理处副处长 副主任科员 办公室主任 财务审计股股长 用地股股长 规划股股长 地籍股股长 市场股股长 政策法规股股长 储备中心主任 交易所所长 测绘大队队长

秦振福 监察大队队长

王 茹 评估所所长

杨青山 市场股副股长

领导小组下设办公室，办公室主任由陈金瑞担任、王胜军、杨青山任副主任，具体负责此项整治日常工作。

淅国土资 [2011]65号

淅川县国土资源局

关于印发《淅川县国土资源局土地收储

工作制度》的通知

各乡镇、街道国土资源所，各股室，局属各二级单位：

现将《淅川县国土资源局土地收储工作制度》印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一一年十月二十七日

淅川县国土资源局土地收储工作制度

为进一步加强土地储备中心工作，完善土地储备运行管理，特建立以下制度：

一、国有存量土地的收储

1、经办人接到被收储方材料后，立即着手审查，符合收储条件材料齐全的，立即受理。符合收储条件但材料不齐全的，一次性告知需补充的材料，材料收齐后方可受理。不符合收储条件的，退回材料并说明理由。

2、受理材料后，储备中心会同土地勘察测量队和地籍股到现场进行四至确权，并对地上建筑物、构筑物、附着物、地下附属设施进行核实。

3、通过规划部门规划设计后，储备中心与被收储方协商拟定土地收储合同，报县局联审会审议。从受理到送联审会审议原则上二十个工作日完成，但特殊情况除外。

4、局联审会通过后，会同财政部门编制收储成本预算并制定项目收储实施方案,呈报县政府审批。

5、县政府批准收储方案后，储备中心开始收储土地，按“征地协议”上的补偿金额和付款方式，向被征土地方给予各项补偿拔付，并建立土地储备台帐和土地供地台帐。

6、经办人整理好相关办证资料后，送达有关股室办理《国有土地使用权证》。

二、已办理农用地转用、土地征收手续的国有土地收储

1、经办人收到规划股转来宗地报批材料后，会同勘察测量队和地籍股到现场进行定界和确权，并对现状进行核实。

2、根据已签订的征地协议制定收储方案，会同财政部门编制收储成本预算后，报县国土局联审会审议。

3、将收储方案及预算上报县政府审批。

4、县政府批准后，储备中心开始收储土地，按“征地协议”上的补偿金额和付款方式，向被征土地方给予各项补偿拔付，并建立土地储备台帐和供地台帐。

5、经办人整理好相关办证资料后，送达有关股室办理《国有土地使用权证》。

三、编制年度土地储备计划

储备中心根据本县经济和发展需要，每年年末编制下一年度土地储备计划，在符合土地利用总体规划和城市规划的情况下，优先储备闲置和低效利用的国有存量土地。

四、储备中心财务管理制度

1、各类财务经费由财务人员统一管理，做到日清月结，按时编制财务报表。

2、土地收购、储备、安置、补偿等大额资金的拨付，由具体承办人员和财务人员出具具体说明，经中心主任审核后，报局领导和县财政领导审批。

五、档案管理、日常监管

1、土地收储后，经办人把各地块资料分类登记，整理后建档，交由专人保管。

2、土地收储后，会同国土所对收储土地进行定期巡查，发现有侵占土地和改变原土地使用性质的情况，立即制止并报县土地执法监察大队进行查处。

六、责任追究

1、以上各项业务工作由土地储备中心支部书记负总责；

2、有关责任人及股长不按正常程序办理业务，造成工作失误，但未引发严重不良后果的，责令作出书面检查，取消其年终评优评先资格，并视具体情况扣除100—500元阳光工资；

3、有关责任人及股长不按正常程序办理业务，造成工作失误，在一定范围内引发较大不良影响并受到上级部门严厉批评的，在全局干部职工大会上通报批评，年度考核评定为不合格；

4、有关责任人及股长不按正常程序办理业务，造成工作失误，并引发严重后果的，按《行政机关公务员处分条例》中的相关规定予以处罚；

5、有关责任人及股长为达到个人及其它目的，主观故意不按正常程序办理业务的，一经发现，由局纪检组查处或移送相关机关处理。

淅川县国土资源局

关于健全评估机构和土地储备机构管理制

度工作情况的报告

市国土资源局“两整治一改革”办公室：

根据省市“两整治一改革”工作部署，我局认真组织开展了健全完善评估机构和土地储备机构管理制度工作。现将工作开展情况报告如下：

一、健全完善评估机构工作机制，深化土地、矿业市场管理

（一）土地评估管理

根据土地估价管理规定，我局按规定健全和完善了土地评估机构管理措施，加强了对土地评估机构的监管，维护了土地估价市场的健康秩序。主要体现在四个方面：一是实施了从事土地评估的机构和土地估价师与行政事业机关的彻底脱钩工作，确保了估价机构及人员独立开展土地估价业务活动；二是建立了备案制度。土地估价报告和业绩清单以及机构年检相关材料报国土部门备案，接受监督；三是是加强了对土地估价机构的执业资质等的严格审查，对不符合要求的不予备案，并对评估报告进行不定期抽查，对发现虚假或失实报告，一经查实，严肃查处；四是建立了土地交易等信息的公示和查询制度，并及时公布包括城镇基准地价和地价修正系数表，为评估机构开展土地评估业务提供了方便。

（二）矿业权评估管理

目前我县境内无矿业权专业评估机构，凡涉及矿业权评估的一律委托经市局备案的矿业权专业评估机构进行矿业权的评估，并在市局备案。

（三）矿产资源储量评审管理

目前我县境内无矿产资源储量专业评估机构，凡涉及矿产资源储量评估的一律委托经市局备案的矿产资源储量专业评估机构进行矿业权的评估，并在市局备案。

二、健全完善土地储备机构服务地方经济社会发展 根据土地利用总体规划、城市总体规划和市场需求，我县建立了土地储备机构管理制度，有效抑制了土地投机，增强了土地调控力度。主要工作体现在四个方面：一是科学制定收储计划，将储备土地和由县政府依法收回的违法用地、闲置抛荒地、无主土地（即无合法使用权人的国有土地），纳入政府土地储备库；二是做好储备土地的前期开发和公开出让的前期准备工作，并根据市场需求，定期向社会发布土地储备信息和供应信息；三是拟定好收储土地拆迁补偿安置方案，并提出拆迁补偿工作计划；四是通过建立土地储备制度，盘活了存量土地资产，优化了产业结构，保障了我县土地市场平稳健康发展；五是对收回土地补偿价格的确定以及前期开发选择工程实施单位问题上，我局严格按照国有土地储备办法和工程招投标管理办法等相关规定，拟定补偿方案和工程招投标方案，经县政府办公集体研究审批后执行。

三、强化土地监管，严禁从事土地开发业务

我县土地储备机构无下属机构，拆迁等工作由县拆迁办负责实施，现另外，按照国土资源部的要求，我局从未从事过土地一级市场开发。

下一步，我局将根据省市“两整治一改革”专项行动要求，加大工作力度，狠抓落实，进一步完善制度，规范行政行为，深入整纪纠风，促进干部队伍廉洁从政，确保“两整治一改革”专项行动的目标任务全面完成。

特此报告。

土地产权交易 篇10

关键词：农村产权交易市场,地票,效益模糊评价

一、相关概念

农村产权指在农村范围内的财产权利,其主体是农民或农村集体经济组织,主要有农村土地产权、宅基地使用权、大型农用设施使用权或租赁权、农业类知识产权等。其中农村土地产权是农村产权的核心,指有关土地财产的一切权利的总和,包括土地所有权及由其派生的各种权利,如土地所有权、承包经营权等。从目前来看,农村产权交易主体的供给方主要为农民和村集体,需求方主要有企业、专业大户和普通农民;交易客体包括农村土地产权(包括耕地和林地)、宅基地使用权等。

二、农村产权交易市场现状

(一)重庆市农村土地交易所

2009年1月,国务院发布《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》,明确“设立重庆农村土地交易所,开展土地实物交易和指标交易试验(地票交易”。重庆市农村土地交易所在运转过程中重点推进5项工作。一是做好确权发证工作,夯实地票制度运行基石;二是开展农村建设用地复垦,提供有保障的地票来源;三是强化制度建设,指导地票试验有序推进;四是规范组织交易,保障地票市场稳健运行;五是与相关工作联动,促进统筹城乡综合配套改革。经过5年的探索,重庆市基本形成以“自愿复垦、公开交易、收益归农、价款直拨、依规使用”的地票制度体系,扭转了农村建设用地点多、面广、量大的格局,探索了用市场化方式完善农村土地价格,开辟了城市反哺农村新途径。截至2013年年底,重庆累计交易地票13.15万亩、267.26亿元,已有8.21万亩地票陆续落地使用;办理地票质押贷款5.22亿元(质押土地3859亩)。

(二)梁平县农村产权交易中心

2013年1月,梁平县在完善原有农村产权交易的政策体系基础上,正式成立了重庆市首家农村产权交易中心,其主要职责是组织开展本县农村产权交易活动,提供对农村土地承包经营权、农村林权和农村房屋所有权等权属交易鉴证服务。鉴证分为“必须入场交易确认鉴证”和“自愿入场交易鉴证”两种。“必须入场交易确认鉴证”是指产权的交易必须进入梁平县统一的农村产权交易平台交易,交易成功后由县农村产权交易中心出具确认书或交易鉴证书,包括农村集体建设用地使用权(含宅基地使用权)的转让、互换、作价入股和抵押;农村房屋所有权的转让、互换、作价入股和抵押;农村林地和“四荒”地经营权转让、互换、转包、出租300亩及以上的;农村土地承包经营权转让、互换、转包、出租100亩及以上的在县农村产权交易中心进行交易和鉴证。目前,该中心已鉴证农村土地承包经营权92宗,面积8000余亩,交易额近6000万元,其中5宗抵押贷款,涉及土地400余亩;6宗林权,涉及面积1400亩;94宗农村房屋所有权,涉及建筑面积近15000平方米。

三、农村产权交易特点

(一)家庭承包耕地交易特点

1.经济发达组①交易量比重高。2013年重庆市家庭承包耕地面积3533万亩,其中交易总面积为1358万亩,占承包经营地面积的38.4%,比2012年增加2.3个百分点。分区域看,家庭承包耕地交易面积占承包经营地面积的比重与经济发达程度成正比,经济发达组、经济次发达组、经济欠发达组的交易比重分别为41.6%、38.2%和22.8%。

2.出租和转包为主要交易方式。2013年重庆市出租和转包完成的土地交易面积分别为551.2万亩和440.6万亩;转让、互换、股份合作及其他形式完成交易面积分别为62.3万亩、69.8万亩、136.8万亩和97.0万亩。

3.农户是土地交易的主要吸纳方。2013年,重庆市参与交易的土地中近一半流入普通农户,1/5流入企业,还有近1/5流入农民合作社。

4.土地交易日趋规范。2013年重庆市签订耕地流转合同份数198.7万份,比2012增长21.9%;已签订流转合同的耕地流转面积885.7万亩,占流转面积的65.2%。

5.土地交易渠道多以亲朋介绍为主。调查显示,土地交易主要靠亲朋介绍的村,占被调查村的比重为48.9%,主要靠政府部门牵线搭桥的村占17.4%,主要靠合作组织的村占21.7%。

(二)农村“三资”管理及交易特点

1.多数村“三资”②在100万元以下,且多由村干部管理。有88个村“三资”由村干部管理;有6个村建立了村集体资产管理公司;有11个村对村“三资”进行了量化配股;81.2%的村“三资”规模在100万元以内。“三资”规模的大小随地区经济发展水平不同有所差异,经济发达组的“三资”总体规模明显较经济不发达组的“三资”总体规模大。

2.近1/3的村“三资”进入了市场,集体建设用地是“三资”进入市场的主力军。近3成村的“三资”进入了市场进行流通。其中,发达组和欠发达组“三资”进入市场的调查村所占比重分别为25.8%和25.0%;欠发达组“三资”进入市场的调查村所占比重为36.7%。有19个村的集体建设用地进入了市场;有8个村的其他资源及8个村的资产进入了市场。

3.村“三资”市场以乡镇级为主。绝大部分村的“三资”进入乡镇级平台,大部分有正式且严谨合同;有少部分村“三资”进入市场使用区县级平台或自由市场。其中使用区县级平台交易“三资”的均有正式且严谨的合同。

四、农村土地产权交易绩效分析与评价

(一)土地流转绩效

1.促进了农村分工分业及农民收入增长。随着土地流转不断加快,一产业收入在总收入中比重快速下降,经营性收入不再是绝大多数农户的主要收入来源,越来越多劳动力就业方式由务农转为务工。调查显示,流转前调查户的一产业收入占总收入比重为46.8%,流转后则下降为27.0%;流转前经营性收入和工资性收入是最主要收入来源的家庭数量占调查家庭总数比重分别为77.1%和20.2%,流转后这两项比重分别为39.3%和50.3%;流转前有74.4%、9.2%和14.6%的家庭其最主要劳动力就业方式是本地务农、本地务工和外地务工,流转后3项比重分别为32.7%、32.1%和24.7%。土地流转后,被调查农户的年人均总收入年均增长21.5%,高于调查区县普通农民总收入16.9%的平均增幅。

2.促进了农业现代化。一是实现生产规模化。455个土地转入方平均转入土地近190亩,为实现规模化、集约化经营奠定了良好基础。二是提高综合生产率。土地转入方年劳动生产率为54604元/人,高于2013年18037元/人的全市农业平均劳动生产率;年亩均利润1108元,高于普通种植业生产获得的亩均利润。三是提高机械化水平。其中,转入土地方粮食作物的机耕比重、机播比重和机收比重分别为83.9%、43.0%和51.5%,均高于全市71.6%、5.6%和12.3%的平均水平;粮食作物平均劳动力投入为0.10人/亩,低于普通农户0.14人/亩的平均劳动力投入;蔬菜作物平均劳动力投入为0.09人/亩,低于普通农户0.22人/亩的平均劳动力投入。四是农技人员比例高。土地转入方聘请了大量技术人员从事生产经营(技术人员占所有劳动力的比例为12.9%),提升了农业生产的科技水平。

3.经济发达地区土地流转成效更加显著。经济发达组土地流转后农民总收入年均增长幅度达到28.5%(现价),高于平均水平12.9个百分点,分别高于次发达组和欠发达组11.2个和14.2个百分点。

4.“转让”劳动生产率最高,“转包”亩均产值最高。从不同流转方式看,采取转让形式的年均劳动生产率最高,达93 041元/人;转包类年亩均产值最高,达4766元。

土地流转后,农业生产经营单位对化肥、薄膜和农药的使用量增长幅度较大,均高于普通农户正常生产用量。

(二)地票交易绩效

1.加速了城镇化进程。根据重庆市土地交易所统计,在地票支持下,截至2013年年底,全市已有9.1万户转户居民提出自愿将宅基地以地票方式变现。在被调查的69户有宅基地复垦农户中,有17户农户由于宅基地复垦由村庄转向城镇生活。重庆市城镇化率由2008年的50.0%提升至2013年的58.3%。

2.农村土地实现增值,农民获得现金收益。由于地票交易是在全市范围公开竞拍,使得全市不同区域的农村土地均实现了明显增值,在市场模式运作下,地票成交单价由首场的8万元/亩逐步提升并稳定在20万元/亩左右。地票价款扣除复垦成本后全部收益由农户和集体经济组织按85:15比例分享,提高了农民的现金收益。被调查农户平均获得现金6.4万元,每亩获得现金8.7万元。

(三)基于普通农民和村干部视角的农村产权交易政策评价

在农村产权交易政策效益评价中,有许多与政策相关的指标无法进行数量化,如“生活条件的改善”等,对此,笔者采用效益模糊评价。

基于农民的视角,应重点关注收入、生活质量、居住质量、基础设施及农村生态环境等指标的变化。因此,选取农民重点关注的6个因素组成评价因素的集合:家庭总收入、就业机会、居住条件、生活便利条件、生态环境和基础设施。同时对这6个因素的判断分为A、B、C、D、E 5个等级,分别代表很好、较好、一般、较差和极差。在调查总体的普通农户中,对总收入增长问题,有83人十分满意,占18.4%;有291人比较满意,占64.52%;66人表示一般,占14.63%;11人较不满意,占2.44%;无人表示极不满意。因此,对总收入增长问题的评价向量为(0.1840 0.6452 0.1463 0.0244 0)。同理,对其他5个因素也得出评价向量,得出评价矩阵。

本文采用专家估计法,根据各因素的重要程度将农民总收入、就业机会、居住条件、基础设施、生活便利条件、生态环境等6个因素的权数分别分配为(0.25 0.2 0.15 0.15 0.1 0.15)。即从农民角度判断农村产权交易政策效益,总收入变化占25%,其他分别占20%、15%、15%、10%和15%。依据模糊综合评价模型B=A×R,有B=(0.232 0.562 0.191 0.012 0.003),即23.2%的十分满意、56.2%的比较满意、19.1%的一般、1.2%的较不满意、0.3%极不满意。上述结果显示,十分满意和比较满意比重达到了79.4%,说明大部分普通农民认为政策效果较好;1.5%的较不满意和极不满意,说明还存在一些问题亟待解决。

根据同样方法,可得到基于村干部视角的评价结果=(0.243 0.704 0.049 0.003 0)。结果显示,十分满意和比较满意的比重达到了94.7%,较不满意和极不满意的占0.3%,说明与普通农民相比,村干部更加认同农村产权交易政策。

分区域看,经济发达组的普通农民对政策认可度较高,但也是矛盾最为突出的地域;经济次发达组农民对政策的负面看法最少;经济欠发达组的农民对政策认可度相对较低。经济发达组普通农民视角评价结果=(0.243 0.605 0.128 0.016 0.008),十分满意和比较满意的占84.8%,较不满意和极不满意占2.4%,相对而言两极分化较突出;经济次发达组普通农民视角评价结果=(0.246 0.546 0.199 0.009 0),十分满意和比较满意的占79.2%,与平均水平基本持平;经济欠发达组普通农民视角评价结果=(0.1470.518 0.317 0.018 0),十分满意和比较满意的占66.5%,远低于平均水平。

基于村干部视角,评价结果随经济发达水平降低而降低。其中,经济发达组村干部视角评价结果=(0.250 0.705 0.042 0.003 0),十分满意和比较满意的占95.5%;经济次发达组村干部视角的评价结果=(0.205 0.732 0.059 0.004 0),十分满意和比较满意的占93.7%;经济欠发达组村干部视角的评价结果=(0.250 0.638 0.113 0 0),十分满意和比较满意的占88.8%。

五、建议

(一)建立健全农村产权交易市场

目前重庆市农村土地产权交易市场发育处于初级阶段。其中土地交易市场主要依靠亲朋介绍和政府牵线搭桥,缺乏专业平台规范管理;地票交易在全市具有完善农村产权交易市场之雏形,但其交易物单一;除梁平县外,其余区县均无农村产权交易平台或尚处于规划阶段。即使是梁平县的农村产权交易中心,一些规定和做法也有待现行法律法规和实践的检验。建立规范的农村产权交易市场迫在眉睫。

(二)加强对流入土地的监管

虽然农村土地产权交易的发展在促进社会经济的发展上起着非常积极作用,但也必须清醒的认识到,农村产权交易本质仍是资本在逐利性的驱使下的流动,在此作用下,农业生产所用化肥、薄膜及农药的使用量有较大幅度增长,对生态环境产生一定破坏。应不断提高土地流入方“五位一体”意识,加强对流入土地使用的监管。

(三)有序推进农村产权交易

农村土地产权交易产生成效在不同经济发展水平地区差异较大。经济越发达地区成效越好,农民也越满意,但突出矛盾也越多。农村产权交易进程应与当地经济发展程度相适应,各地绝不能盲目推进,必须根据当地经济水平发展状况有序推动。

参考文献

[1]张红宇等.粮食安全与重要农产品供给[M].中国财政经济出版社,2013.

[2]梁子谦.中国粮食综合生产能力与安全研究[M].中国财政经济出版社,2007.