温州楼市松绑四篇

温州楼市松绑 篇1

今年1月至8月, 温州全市法院委托拍卖的财产共124件。在这些委托拍卖的财产中, 约80%为房产, “其中有断供房, 也有很多因为其他纠纷引发的房屋产权拍卖。”温州市中级人民法院司法鉴定处处长张琛表示, 近两年房屋产权拍卖与其他财产处置一样, 都处在高点。

“弃房”虽由房价大幅下跌引起, 但深层原因却是温州经济不振、本地企业普遍出现经营困难, 导致资金链断裂难以偿还抵押贷款, 被迫“弃房”。与此同时, “抵押+保证”这一担保方式也诱使贷款者“弃房”, 这一担保方式将成银行风险易爆点, 银行信贷风险加大。

温州楼市松绑 篇2

市场反应尤为明显的是成交量暴增。在政策微调前一周，温州楼市成交量为657套，日均成交不足百套，在政策微调后的一周，即8月7日至13日，日均成交约200套。在各大媒体的报道中，“房屋交易大厅人头攒动”、“楼盘售楼处甚至被挤爆”等形容词随处可见。

成交上升但难言“火爆”

“你要听真话，还是假话？”温州市市场营销协会副会长、温州市诚鼎房地产营销咨询有限公司董事长徐良溪笑着对记者说，真实情况是确有影响，但现实交易量也没有到火爆的地步。

从数据来看，温州近期楼市成交量向好。公开资料显示，温州全市自1月份新房成交量近4000套后，2月至6月份一直维持在2000套左右，从7月份开始有所突破，达到了2600多套，到了8月份，新房成交速度不断加快，成交量也明显上升。其中，8月8日一天的成交量就达到388套，创下了今年以来日成交量新高。

“政策出来两三天之后，我到交易大厅特地去看了，一两百个位置都坐满了人，但随着政策热度释放，这段时间明显冷清了。”徐良溪说，判定政策的影响，要看这部分人群究竟占到温州人口多大的比例。

2011年3月，温州出台严格的限购令，本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非户籍家庭，只能新购买一套住房，这一禁令让许多购房人无法实现过户手续。此次政策是在原来的基础上，允许本地户籍居民可以再买一套，所以使得部分改善性人群抓住节点购房过户。

“对于没房的刚需置业者，拥有两套以上房子的高端人群，并没有受到影响。所以说，这个政策的影响并没有外界说的那么大。”徐良溪说，以前温州投资投机性需求大，这部分人是为了赚差价的购房者，考虑周期较短。现在市场上普遍是刚需和改善性购房人群，购房时会全面考虑工作和生活等性价比，这部分人群购房考虑周期要长，因此政策影响还需要一个消化周期。

温州松绑只是个案

针对外界传闻的温州“松绑”限购，截至记者发稿日，住建部及浙江省尚未公开表态。但据温州市住建委主任周守权近期对媒体解释说，此次限购政策微调，只是从原来地方更为严格的“限购令”回归国务院的规定标准而已。由于仍规定新购住房的客户名下不能超过两套房产，有上限控制，还在国务院要求执行的限购标准内。

据周守权表示，目前温州炒房的外部环境已不存在。如果在此背景下，温州继续执行比国务院规定更为严格的房地产限购政策，将会难以满足一些刚性需求和改善性需求。

多名接受采访的业内人士均认为，温州限购放松，主要还是为了救经济、救楼市。高和资本总裁苏鑫表示，由于之前温州楼市投资属性大，目前温州是房价跌幅最高的。其次，温州实体经济尤其是民间资本、个体经济受到较大冲击，因此需要提振信心。

据了解，受到限购及民间借贷危机等影响，大量的民间资金被陷在房产项目里，温州经济下滑明显，今年上半年，温州市GDP增速落后于浙江全省，财政总收入增幅为近8年来最低。

另根据国家统计局7月发布的“全国70个大中城市房价”数据显示，自2011年9月以来，温州房价连续22个月同比下降，也是惟一5月和6月房价均同比下降的城市。

据温州本土最大的房地产商中梁地产集团常务副总经理陈永锋介绍，3年前，温州房价一度快速上涨、领涨全国，最高峰时部分热盘均价达到8万元/平米，高出一线城市的平均房价。现在温州市房价普遍下跌了三四成，影响最大的就是大面积豪宅。“比如2009年绿城的鹿城广场，开盘价4万多，后来炒到七八万，现在最低跌倒三万多。”

在业内人士看来，不能把温州楼市新政看做“国家放松楼市调控”的信号。苏鑫表示，这种做法确实对改善型需求有一定的疏导作用，但这并不意味着其他城市可以效仿。早在2012年前后，包括佛山、芜湖，甚至上海等地，都有一定程度对限购政策松绑的举措，但最终因各种原因未见下文，足见宏观调控的大势仍是从严。

房价或延续跌势

两年里，温州房价连续下跌，据温州大学房地产研究中心的监测数据显示，2007年-2011年，温州市区商品房销售均价从9787元/平米一路上涨到34674元/平米，涨了2.5倍；到今年6月底，温州市区新建住房均价已回落至24123元/平米。陈永峰提醒，温州房价在跌，但没有外界想象的那么厉害，不同地段不同时期的项目也不一样。不能把某个楼盘炒作时的最高价和现在的最低价做对比，且不同产品不同时期进行对比，也不科学。在他看来，整体来说，下半年温州楼市会相对平稳。

目前，温州楼市库存居高不下。据温州市商品房网上销售系统显示，截至9月10日12时，公开发售房源为39303套。

去年以来，温州土地供应进一步增加，这将导致商品房供应出现上升，加剧库存压力。公开资料显示，今年上半年，温州共出让商业、住宅和商住类土地102宗，合计3714.47亩，远远超过去年1271亩的出让总量，同比增长454.46%。其中，住宅用地587.92亩，可供应住宅建筑超过70万平米。

随着土地供应的大增，温州楼市下半年库存数量还将进一步增加。温州大学房地产研究所的数据显示，2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平米，再加上去年底80多万平米库存，市场供应量将达160万平米。

温州楼市松绑 篇3

温州楼市限购政策松绑调查：市民挤爆售楼处

“温州松绑限购令”后续

连日来，温州成为国内首个松绑地方楼市“限购令”城市的消息，引发外界高度关注。到底是不是松绑？温州楼市对此反响如何，房价会反弹吗？此做法是不是与国务院限购政策有抵触呢？宁波是否会跟进？昨日，本报记者对此进行了调查。

●市场反应

温州房屋登记大厅座无虚席

记者了解到，温州是8月6日开始调整限购政策的。根据新政，温州户籍居民（家庭）可购两套房。市场对此反应如何？

15日下午，记者来到温州市住建委房屋登记大厅。大厅内人头攒动，800多个座位基本座无虚席。

记者看到一位50多岁的妇女正在向负责发放排队序号的女工作人员咨询：“我家已有一套房子了，现在又看上了一套房子，想买过来给儿子做结婚用房，是否可以登记产权？”该女工作人员表示，“可以啊，从上周开始，一户家庭就可以购买两套房子。”随后，记者接着问：“那从可以购买两套房子开始，每天的交易量是否有上升呀？”工作人员回答：“那个当然啰，现在都下午4点多了，大厅里还有这么多人。”“楼盘展示中心被挤爆了”

以前一户限购一套，现在可以买两套，这会不会导致房价反弹呢？昨天，记者走访发现，最近温州市民买房的热情有回升现象。

一位姓周的企业老板告诉记者：“得知政策放宽的消息，上星期六，温州一企业老板召集多位亲朋好友到乐清一个将要开盘的楼盘看房，买房热情比以前高了。”

正想买房的叶先生则说：“这消息一出来，我马上就知道了。如果有好的房子，我还想买。”

温州一售楼中心工作人员告诉记者：“楼盘展示中心一下来了2000多人，挤爆了！”一房地产老板告诉记者，新政对房地产行业来说是利好，在一定程度上会带高交易量。然而这样的消息有人欢喜有人愁。市民李先生说：“现在房价这么高，虽然温州房价近期下跌很快，但是我看远远没有回到理性的价位，像我们这些经济实力不强的，还是望楼兴叹。如果限购放开后，房价一回升，我们更买不起房了。”

还有一些市民觉得温州这一做法与中央的房地产调控政策相抵触，“这政策还是想靠房价来拉动GDP，对百姓太不负责任了。”

不过，在温州市房屋登记中心主任黄齐看来，新政不会导致房产价格反弹。他说，从6日开始，成交登记的数量和以前基本差不多，每天也只50套左右。

●部门回应

“仍在国务院限购政策框架内”

这几天，关于温州“松绑”限购令的消息引发热议。15日下午，黄齐向本报记者表示，温州楼市限购政策一直以来都在国务院规定的限购政策框架内严格执行，目前的变化主要体现在市区购房不再有时间节点限制，限购措施和其他城市相同。“这绝不是松绑！”黄齐强调。

温州市房管局副局长余跃彬介绍说，之前是比其他地方都严格，限制了不少改善型的需求，现在是调整到和其他城市一样，符合购房资格的本地居民可以购买两套住房，但名下所有房产最多只能是两套。

谈到此次政策调整的背景时，黄齐告诉记者，2011年国务院出台了房屋限购令，当时温州的房价畸高，投机投资的现象普遍，为了遏制这一局面，温州出台了全国最严的限购令。通过这几年的调控，温州的商品房价格与当时相比降了20%多，基本回归理性，以前一套房子随便转一下，几十万就到手的机会没了。

政策调整是否和GDP有关？黄齐说，他想都没有想过这个问题。

昨日，有媒体称，浙江省住建厅正对此事进行调查、了解，不排除叫停的可能性。不过，在昨天的采访中，浙江省住建厅并未向本报证实上述消息。

●宁波影响

宁波暂无“松绑”消息

地产商充满期待

宁波是否会成为限购松绑的“潜力”城市呢？昨日，记者询问了宁波市住建委，相关人士向记者表示，对于宁波是否会松绑限购政策目前还没有任何消息。

不过，地产商及改善型购房者则对“松绑”充满期待。

“如果宁波也会跟进的话，对地产商那就是重大利好。”荣安地产董事钟卫民向记者表示，一旦宁波也松绑，购房者有可能继续购买，房价会继续上涨。

温州楼市松绑 篇4

在限价限购限贷的严控政策下，在保障房与商品房双轨供给模式稳步发展的趋势下，以房地产开发为主营业务的企业经受考验的同时，正面临着艰难的抉择。其中开发企业经营模式的转型命题，正成为业内热点话题。是否转型，如何转型？本文作者针对目前房企现状，提出四种转型模式，并认为“革新式转型”或许是较为合适的选择。

日前，上海市政府发布的《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》被中央强制叫停，同时责令对宁波市象山县的取消限购政策进行严查。自去年以来，全国有18个城市对限购政策进行了微调，意在放松房产调控，然而这些措施也相继被中央叫停。不久前，温家宝在政府工作报告中指出，要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。对于合理的房价，温总理在3月14日的答记者会议上给出了明确的答案，那就是房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理利润相匹配。从2012年中央领导的表态与住建部的做法来看，今年楼市的政策面将依然坚持调控不放松，房价将继续调整。

限购令问世 促使房企止步自省

自2010年中央推出“國十条”(简称：限购令)的背景下，率先受到影响的是一些中小房企；然而随着限购令的持续与限购政策的不放松，以万科、保利为代表的一些大型房企也受到了一定的影响。根据2011年各大房企的半年报数据与7月份的销售数据来看，包括万科在内的龙头房企们的状况不容乐观。就7月份的销售业绩来看，保利地产的跌幅达到47%，中海地产达40%，万科也超过30%。在销售业绩普遍下滑的压力下，以万科、恒大以及招商为主的房企开始走上了转型的道路。目前，国内房地产企业的经营模式普遍分为两派，第一派为以万科、恒大地产等为代表的快速开发、快速销售模式；另一派为以招商地产和金地集团为代表的中高端精品模式。其中，在限购政策的刺激下，万科的快速开发、快速销售经营模式发挥了有效的作用。从2010年到现在，万科的开工、销售速度是国内企业中最快的，资金周转得很快。而且，如2008年领头降价一样，如今，在情急之下，万科也选择了降价，这都是加快资金流转的反应。当然，万科的这种经营模式也是不可复制的，这与它企业自身的管理水平与资金的控制能力有着密切的关联。

房地产企业作为典型的资源型企业，在近年来遇到了一些发展瓶颈，严重制约了房企的可持续发展。第一，资源面临枯竭或已经枯竭；自2000年以来，涸泽而渔式的过度开发，使得许多一、二线城市房企赖以维系的资源——土地几近枯竭，使企业发展陷入前所未有的困境。第二，房企在转型过程中，负担沉重；房地产企业转型中面临由于资产专用性强所导致的沉没成本沉重，与此同时，还需要解决由于产业转型、体制转型引起的职工安置问题，这对企业而言，无疑是沉重的负担。第三，不少房企错过了转型的最佳时机；不少房地产企业由于缺少战略眼光，导致当企业发展至衰退期、经济效益下降、企业生产成本远远大于收益的时候，才考虑到转型，此时企业发展面临种种困难，如资金匮乏、适宜产业进入门槛过高等，使得转型步履维艰。万达集团董事长王健林接受媒体采访时曾表示：“我认为他们已经错过了最好的时机，当初主动转型的时候没有抓住，等调控了、限购了才开始被动转型，会造成很多潜在的问题。当然，成功的几率还是有的，但我认为不会太高。因为很多企业是说的比做的多，尽管很多人都喊着转型商业地产，但真正实实在在做的并没有几家。”然而，在目前的房地产调控政策下，房地产企业经营模式的转型又是迫不及待的事情。

企业转型 主推四大模式

企业转型理念是20世纪80年代后引入到经济管理领域中来的，随着企业转型理论的完善与成熟，关于企业转型模式主要体现在以下四种：第一，重组式转型。重组现象最早产生于企业财务管理领域，如：资产重组、债务重组等，后来逐步扩展到企业的组织结构、管理、战略范围。企业重组行为通常发生在企业经营效率低甚至面临破产的危机情况下，对企业进行重组以提高企业经营效率，保证企业生存与发展。因此，企业重组解决的是企业经济效益下滑的问题，因此必须找出企业经济效益下滑的原因，从而针对问题找出相应对策，促进企业发生相应程度的转型。第二，再造式重组。“企业再造”，简单来讲就是以业务流程为中心，重新设计企业的经营、管理和运作方式。第三，革新式转型。是指通过企业革新、学习来提高企业能力，促进企业前瞻性地适应外部环境变化，而且革新式转型更注重企业主体——组织成员，充分体现了“以人为本”的发展观。在这种模式下，转型过程是一个学习的过程、积累的过程和组织成员能力开发的过程，通过对组织成员的认识模式、心智模式的改变来改进其行为模式，从而提高企业员工的主动性、创新的积极性，促进企业转型。第四，再生式转型。与以上三种转型模式相比较，再生式转型在转型内容和转型目标方面更为宽泛，更强调企业的全方位变革和前瞻性的转型，尤其是源自企业自身内生性的自我革新。通过转型，不仅可以阻止企业短期内经济效益下滑，而且可以提高企业长期持续发展能力。所以，通过再生式转型可以实现企业的全面革新并真正转变为“自组织、自适应”的创新型企业。

房企革新 应借低碳为契机

针对房企目前的现状，或许革新式转型是其经营模式较为适合的一种。因为房地产企业不像其他制造业企业，其规模较为庞大，就算是中小房企，在某些地级市已经是当地的龙头企业；因此，进行再造式重组与再生式重组对房地产企业来说，实现的可能性不太大，而且操作性也不强。所以，房地产企业重组转型归根结底还是需要进行革新。那么，在目前的经济与政策背景下，房地产企业应该进行何种形式的革新，或者说哪方面是房地产企业经营模式转型的动力与“催化剂”呢？答案很明确，那就是低碳经济带来的低碳建筑。

目前，我国的房地产开发模式是以土地为原料、以资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型、消耗型、分离型的生产方式。在这种模式下，对土地、资金，对工程进度和销售的关注程度最高，对产品和客户的关注程度较低。在数量上看，由于快速的开发模式，土地快速消耗；在质量上，主要反映在产品价值与土地价值的严重不匹配，产品技术折旧和管理折旧迅速，导致稀缺的城市土地资源严重隐形浪费。同时，产品定位、规划与设计时主要考量销售因素，产品常常被称为销售资源，较少涉及到产品的经营层面及后期管理，对能耗的关注非常少。建筑施工过程因为标准化、产业化程度低，管理水平低，无论是施工过程，还是材料的选用，都造成了较大的能源与材料的浪费。