城乡新社区集聚建设

城乡新社区集聚建设 篇1

1.1 滑县产业集聚区的基本情况

滑县地处豫北平原, 区域面积1814km2, 耕地13万km2, 辖12乡10镇和1个产业集聚区, 1019个行政村, 总人口133万, 是一个农业大县、人口大县, 被确定为省直管县体制改革试点县和国家扶贫开发工作重点县。2011年全县粮食总产达133万t, 连续20年位居全省县级第一, 蝉联全国唯一粮食生产先进“九连冠”, 素有“豫北粮仓”之称。县产业集聚区2008年12月被确定为首批省级产业集聚区, 省批规划面积24.2km2, 目前建成区面积13km2, 代管37个行政村, 农业人口4.4万人, 从业人员7.2万人。污水处理厂、综合服务中心、质检中心、研发中心、职教中心、医疗卫生和文化教育设施、敬老院以及现代化住宅小区等一应俱全, 完善的配套服务, 初步实现了省委、省政府提出的“四集一转”目标, 被评为全省“最具产业竞争力集聚区”。

1.2 滑县产业集聚区加快新型农村社区建设的背景意义

滑县现阶段虽在农业上尤其是粮食生产取得了明显成效, 但仍然是典型的农业大县、工业小县、财政穷县, 综合经济实力还比较弱。传统农业是一个弱势产业, 对财政贡献率比较低, 对县域经济拉动作用不够大, 特别是农民增收比较缓慢, 还只是解决了农民的温饱问题, 尚未从根本上实现致富奔小康的目标。

“三农”问题较为突出, 城乡差别较大。农业基础设施薄弱, 抗御自然灾害能力不高;单户分散经营, 农机具重复投资, 利用率低, 生产成本偏高;种植模式单一, 农业产业化程度不高, 耕作粗放, 土地整体产出效益偏低。近年来, 农村面貌虽然有所改观, 但还比较落后。村庄规划不到位, 多数住房还比较简陋, 住户分散零乱、一户多宅、空心村等问题比较突出, 环境卫生状况较差。基础设施和配套服务设施严重缺乏, 农民就医、就学、购物难度较大;农民绝大多数对土地依赖性大, 但单靠种地收入甚微。

如何尽快有效解决这些问题, 实现农业增效、农民增收、农村发展, 加快城乡一体化进程, 已成为当前农村工作的重中之重。滑县产业集聚区根据中央和省、市加快推进新农村建设的指示精神, 紧紧结合当地实际, 围绕加快实现农业企业化、农村城镇化、农民市民化目标, 通过整合土地、整合村庄, 规划建设农业园区、工业园区、农村社区, 有效破解“钱从哪里来、人往哪里去、民生怎么办、粮食怎么保”的难题。探索出一条“三化”协调发展的新路子。

2 滑县产业集聚区加快新型农村社区建设的具体措施

2.1 科学规划高起点

坚持用发展的眼光, 强化适度超前意识, 高标准规划、高起点设计、高质量建设, 追求实用性与审美的协调统一。在广泛征求民意、聘请专家论证的基础上, 合理规划房屋建设用地、道路、给排水、公共绿地和其他公共设施、配套设施建设用地。根据农村收入水平的高低差距, 对锦和新城规划设计了独院、多层、高层住宅、廉租房等不同样式、不同面积的居住用房, 以满足不同收入家庭的住房需求。按照统一规划、统一建设、有序合并的原则, 计划用两年的时间, 采取先建设后搬迁的方法, 陆续完成对33个行政村的整体搬迁。

2.2 广泛宣传求共识

采取广泛宣传、深入动员、全民讨论、算账对比、示范带动等方法, 使广大干部群众充分了解、理解、支持和积极参与新型农村社区建设, 让群众充分认识到建设新型农村社区对改善自身居住环境和提高生活质量的积极意义。对村组干部、农村党员从加强宗旨教育、党性教育入手, 消除畏难情绪和怕得罪人的思想, 带头并动员亲属子女提前搬迁, 引导群众自愿搬迁。通过宣传发动使广大群众改变了传统的恋家守旧观念, 认识到将村庄合并、建设新型农村社区的益处, 主动提前拆除自己现住的房屋, 积极支持村庄整合, 全部申请入住统一规划建设的农村社区。

2.3 民主决策聚民心

集聚区管委会专门成立了村庄合并安置办公室, 从逐村调查、登记造册、住房规划设计到制订奖励办法等, 坚持公开透明、民主协商, 采取自上而下和自下而上的工作方法, 多方征求意见, 反复论证, 充分保障群众的知情权、参与权、监督权、决策权, 确保村庄整合工作顺利有序实施, 组织人员对33个行政村逐村调查摸底。通过大量的调查研究, 根据上级新农村建设的要求, 结合集聚区实际, 制订了《村庄合并奖励办法》 (以下简称《奖励办法》) , 并邀请县村镇规划建设指挥部领导和县建设、规划、土地、房管、新农办等有关部门对《奖励办法》进行系统论证, 确保其注重民生上更具可操作性;同时, 通过召开村支部书记会、村两委会、村民代表会、信访听证会等不同层次的会议, 从村支部书记、村两委班子扩大到村民小组长、党员代表、群众代表, 对房屋拆迁、奖励办法、安置与建设、入住办法等方面广泛征求意见。《奖励办法》经过多次修改完善, 最终得到广大群众的认可, 并得以通过实施。

2.4 政策鼓励促进度

切实制定优惠政策, 引导、鼓励农民积极响应农村社区建设, 主动入住多层、高层楼房。先后有69%的农户申请入住多层、高层楼房, 有31%的农户申请入住连排独院。对主动拆迁的农户, 按原宅基和房屋面积给予一定的资金奖励。对主动拆迁的农户在子女就业、医疗保险、养老保险等社会保障方面均可享受区内优惠政策。住房安置坚持“一户一宅”的分配原则, 新批未建的宅基地, 按多层住宅安排;一户有两处以上宅基且不够分户条件的安排一处住宅, 多余宅院评估后现金支付给农户;对应安置宅院, 而主动入住多层、高层楼房的农户, 按标准给予一定奖励。对先行拆除的农户, 给予3元/m2的拆迁过渡费, 过渡期为6个月。为了让被拆迁户在生活上不受大的影响, 为他们购买了45万余元的生活用品。

2.5 村地整合上规模

产业集聚区所辖的33个村进行拆建合并, 对农民按户承包、分散耕作的土地通过流转实施规模经营。为加快土地流转的速度和力度, 由政府主导成立新鑫田园开发公司, 按照“公司化运营、企业化管理、市场化运作”的模式, 对区内1700km2土地全部流转, 实行规模经营, 高标准规划建设现代农业示范园区, 重点发展设施农业, 植入农业旅游业, 适当发展生态养殖业, 与集聚区的农产品加工园相互衔接, 形成完整的产业链条。现代农业示范园区总体布局分为核心区、粮食改革试验区、花木产业带、养殖区四个部分。核心区由生产观光区、生态休闲区、管理服务区组成, 规划面积167km2;粮食改革试验区规划面积960km2;花木产业带规划面积480km2;养殖区规划面积60km2。该示范园区预计总投资5.8亿元, 国家农发行支持现代农业示范园区发展的资金已到位4亿元, 园区核心区建设全面启动, 预计两年内可全部建成。

2.6 多元筹资破瓶颈

农村社区建设需要大量资金, 钱从哪里来成为最大难题。在实施过程中, 通过建立政府引导、市场运作、多方投入、上下联动的运作机制, 多方整合筹集资金。

2.6.1加大政府资金投入。县委、县政府出台了《关于进一步加快产业集聚区发展的决定》, 赋予产业集聚区独立行使县级管理权限, 财政独立, 封闭运行, 对区内形成的税收、土地出让金等财政收入全部用于集聚区建设。同时, 县财政还努力调整支出结构, 全力筹集资金支持锦和新城建设。截至目前, 县、区财政共直接投入资金6.9亿元。

2.6.2 千方百计争取上级支持。通过大力实施土地、建设、交通、林业等项目资金整合, 共筹措各类项目资金1.6亿元。

2.6.3 积极争取银行贷款。主动与银信部门沟通协调, 积极申报项目贷款, 到位银行贷款4.07亿元。

2.6.4 统筹使用电力、通信、广电、天然气等国有企业资金1.5亿元。

2.6.5 吸纳社会投资2.57亿元。

2.6.6 农民自筹住宅建设资金4.26亿元。

2.6.7 其他渠道筹资5.85亿元。

2.7 增加收入为根本

2.7.1 保障群众土地收益不减少。

新鑫田园开发公司对流转的土地以每公顷每年8250kg小麦的市场价格支付农民租金, 保障了农民的土地收益不减少。

2.7.2 增加农民就业机会。

2.7.2.1鼓励农民到区内企业就业。依托裳华职业技术学院, 实施专业技能培训, 安排在区内企业上班, 实现就近就业。对在区内企业就业的社区农民, 前6个月除企业发放工资外, 集聚区为每人每月再补助200元。

2.7.2.2扶持农民自主创业。通过发展第三产业、运输业、建筑业等措施, 进一步拓宽农民的收入渠道。

2.7.2.3充分利用商业一条街和增设公益岗位, 积极为农民提供就业机会。

2.7.2.4组织外出务工, 实现农民增收。

2.7.2.5引导农民到农业园区承包经营或就业。支持农民到现代农业示范园承包经营高效农业;鼓励有种植经验的农民优先在现代农业示范园就业。

2.7.3 增加社会保障项目。

集聚区为全体社区农民参加城乡养老保险, 出资承担农民应缴纳部分, 还为区内女满55周岁、男满60周岁老人每人每月再发放200元的养老补贴。为全体农民参加城镇居民医疗保险, 出资承担农民应缴纳部分;每年为区内老人免费体检一次。投资16600万元, 高标准规划建设了3所中小学和2所幼儿园, 保障了农民子女就近入学并接受良好教育。2011年起对在县内职高、普高就读的社区农民子女, 每人每年资助500~1000元, 对新入校大学生一次性奖励2000~50000元, 对考入高校的困难家庭子女, 优先就高享受“金秋助学金”。

2.8 管理创新是动力

新型农村社区建成后, 面临由分散居住的农村到集中居住的社区管理模式的转变, 如何实现规模管理, 只有不断创新、大胆探索。在对社区党务政务管理上采取城市社区化管理模式, 设立1个社区党总支, 以小区为单位分设6个党支部, 党支部下设片区党小组、楼宇党小组、商业网点党小组和行业协会党小组等;民主选举产生居委会, 参照“四议两公开”工作法, 凡涉及社区党员群众切身利益的重大事项, 建立了党支部联提, 党工委、党总支联审, 党总支、支委、居委联席会联议, 党员代表、农民代表联定的“四联共议”决策程序和办法。同时完善妇联、计生、志愿者、红白理事会等群团及民间自治组织, 通过村民自治实行日常管理。在对社区公共服务和社会保障管理上。建立社区服务中心, 设立民政救助、信访稳定、培训就业、社会保障、综治民调等便民服务窗口;对供水、供电、安保、保洁、绿化和公共设施维护等物业管理引入竞争机制, 实行市场化管理服务。集聚区成立社区建设协调工作领导小组, 按照优势互补、资源共享、活动共建、工作共担的目标要求充分发挥驻区单位、社区民间组织、物业管理机构、专业合作经济组织的作用, 实现社区服务联动、管理联抓、治安联防、卫生联管、环境联治, 形成了社区和社区内各单位共驻共建的良好格局。

3 滑县产业集聚区新型农村社区建设取得的成效

3.1 土地资源有效集约

村庄整合建成新型农村社区, 由原来的占地633km2减少到262km2, 节约土地372km2, 既为产业集聚区发展提供了空间, 又有效控制了农村宅基地的无序扩张, 实现了用地集约、居住集聚、效益集显。

3.2 农民收入明显增加

土地整合后, 通过土地流转, 实行市场化运作、公司化经营、企业化管理, 提高了土地经营的规模效益, 使农民从传统的农业生产方式彻底解放出来, 由过去的单一种地收入转变为从事多行业、多渠道的增收, 区内农民人均纯收入由整合前2009年的4910元提高到2011年的11000元。

3.3 农民生活质量不断提高

锦和新城完备的城市功能、齐全的基础设施、全方位方便快捷的社区服务, 让农民不出社区就可满足就近购物、就医、就学、休闲娱乐等生活需求, 富足的收入让农民衣食无忧、生活愉悦。

3.4 树立农村新风尚

新型农村社区打破了原有的村庄建制和居住格局, 因土地、宅基纠纷和宗族派系引发的矛盾基本消除, 构建了新的邻里关系。管委会专门成立提高公民道德素质办公室, 社区文明意识和文化氛围日益浓厚, 农民的整体综合素质不断提升。

3.5 促进“三化”协调发展

农民集中入住新型农村社区, 推动了农民由农村向城镇转移, 加快推进了新型城镇化进程;土地的集约、劳动力的解放, 为企业的发展和产业集聚奠定了基础、提供了条件, 加快推进了新型工业化进程;土地的有序流转、规模经营, 促进了农业产业化的集群发展, 加快推进了新型农业现代化进程。

4 滑县产业集聚区新型农村社区建设存在问题与建议

4.1 建设用地指标偏少

尽管上级领导及有关部门对滑县产业集聚区建设用地给予大力支持, 但缺口仍然较大, 特别是新型农村社区建设用地指标偏少, 无法满足城镇化提升需要;国有土地和集体土地在政策上、价格上不同步, 集体土地出转受限较多;没有形成统一的城乡土地交易市场, 农村腾出的建设用地指标不能进入市场拍卖, 农民利益受损, 减缓了城镇化进程;集体土地不能交易、抵押、融资, 土地要素没有激活;土地增减挂钩政策不够清晰、具体, 操作性、针对性不强, 拉动农村社区建设乏力;建议上级对新型农村社区建设增加用地指标, 建立规范的土地交易市场, 明晰土地增减挂钩政策, 有效制止乱占土地违法行为。

4.2 建设资金匮乏

新型农村社区建设是一项庞大的社会工程, 尤其是滑县产业集聚区新型农村社区规模较大, 需要巨额资金投入。滑县属国家级贫困县, 自身财力严重不足, 用于新型农村社区建设的资金微不足道;信贷政策所限, 对农村社区建设融资支持较少。建议上级政府加大对农村社区建设资金投入, 协调整合各种项目资金向农村社区倾斜, 调整信贷政策, 放宽对农村社区建设信贷投资规模。

4.3 体制机制尚不健全

产业集聚区目前享受副县级规格, 与有关职能部门协调乏力, 尤其是与市里有关职能部门在上报项目审批上不对口、不衔接, 影响办事效率。机关管理人员编制数额较少, 引进高端管理人员难度较大。建议上级提高产业集聚区管理机构规格, 提高与有关职能部门的协调联系能力和办事效率。同时增加机关管理人员编制, 协调推进高科技人才引进工作。

4.4 管理模式有待创新

新型农村社区在管理上尚无成熟的经验可取, 目前对一期工程结束后迁入的部分村民所采取的一些管理办法, 也只是处于初步探索阶段。二期工程建成33个村全部迁入后管理面临诸多难题, 管理模式需根据实际情况不断创新。集聚区将对农村社区管理继续探索, 认真总结经验。建议上级政府研究出台农村社区管理办法并及时莅临指导, 以全面提升农村社区科学管理水平。

摘要：农村的发展出路何在, 建设社会主义新农村如何建更合理, 怎么管更科学, 城乡一体化如何加快实现, 农民的幸福指数怎样进一步提高, 这些一直是各级党委和政府特别关注寻求破解的“三农”课题。河南省省委书记卢展工亲自命名的滑县产业集聚区新型农村社区——锦和新城共整合33个行政村12747户, 总投资33.04亿元, 规划建筑面积209.7万m2, 可容纳5.4万人居住。流转土地1700km2, 建设了现代农业示范园区。社区内规划建设了教育、医疗、商贸、餐饮等配套设施。在两年多的建设实践中他们克难攻坚, 大胆创新, 做了许多有益的探索, 并取得初步经验。

城乡新社区集聚建设 篇2

第一条 为加快推进城乡融合,改善人居环境,提升城市品位,根据国家有关法律、法规和规章,结 合义乌实际,现就做好城乡新社区集聚建设制订本办法。

第二条 本办法适用于中心城区规划建设用地范围内的所有村庄,具体为《义乌市域总体规划(2006-2020 》的远景规划建设区范围,以及需要规划控制的范围。

第三条 本办法所称城乡新社区集聚建设是指按照价值置换方式, 实行多村集中联建, 采用高层公寓 加产业用房、商业用房、商务楼宇、货币等多种形式置换,推动农村向社区转变,农民向市民转变。第四条 城乡新社区集聚建设遵循 “ 政府主导、农民自愿,科学规划、统筹推进,集约用地、提升品 位 ” 的原则。

第二章 职责分工

第五条 城乡新社区集聚建设在市委、市政府的统一领导下进行。成立市城乡新社区集聚建设领导小 组,下设办公室(以下简称社区建设办。设立城乡新社区投资建设有限公司,承担城乡新社区建设 项目融资、工程管理、开发建设等工作,接受社区建设办管理。

第六条 市城乡新社区集聚建设领导小组主要职责:(一审议城乡新社区集聚建设重大政策;(二审定城乡新社区集聚建设计划和项目;(三研究解决城乡新社区集聚建设工作中遇到的疑难问题;(四研究决定城乡新社区集聚建设的其他重要事项。

第七条 社区建设办主要做好政策制订、统筹协调、规划建设等工作,具体为:

(一 负责城乡新社区集聚建设的宣传教育, 牵头拟订城乡新社区集聚建设的有关配套政策和细则, 制订城乡新社区集聚建设工作总体规划、计划和阶段性任务,会同相关部门对任务完成情况进 行检查考核;(二指导、协调、督促各街道和市城乡新社区集聚建设工作领导小组成员单位的相关工作;(三负责编制集聚建设项目的实施方案、规划方案、建筑设计方案,负责集聚建设项目的全过程 监管;(四统筹相关职能部门做好集聚建设项目的选址定点、土地管理、房产管理等工作;(五会同相关部门、街道梳理城乡新社区集聚建设过程中出现的各类疑难问题,并及时帮助协调 解决;(六承办市委、市政府及市城乡新社区集聚建设领导小组交办的其他工作。建立城乡新社区集聚建设工作联席会议制度,社区建设办根据需要及时召集召开会议,分析和研究 解决城乡新社区集聚建设过程中遇到的疑难问题。

第八条 住建、规划、国土、财政、农办、发改、行政执法、环保、民政、农业、供电等单位按照各 自职责,认真做好行政审批、监管服务、政策扶持等工作。

第九条 街道主要做好分户审批、土地征迁、房产分配以及与村级组织和农户的对接工作,具体为:(一宣传落实城乡新社区集聚建设有关政策;(二负责制订本街道集聚建设的计划,并报社区建设办备案;(三负责审批分户置换权益面积,审核确定分户置换方式,并报社区建设办备案;(四负责集聚建设项目用地的土地征迁;(五全程参与城乡新社区集聚建设项目的监督管理;

(六负责做好与项目相关的农户、村级组织的对接工作;(七负责制订集聚建设房产的置换分配方案,报社区建设办备案,并组织实施;(八承办城乡新社区集聚建设的其他事项。

第十条 村级组织主要做好群众发动、组织旧房拆除等与农户的对接工作,具体为:(一向广大村民宣传落实城乡新社区集聚建设工作的有关政策,收集、整理建议和意见;(二负责初步确定集聚建设对象、置换权益面积和置换方式,并报街道审批;(三负责组织拆除本村建设用地上的原有房屋,做好奖励资金的统筹安排;(四负责处理本村有关城乡新社区集聚建设中出现的矛盾和问题,确保社会稳定;(五认真做好街道交办的其他工作。第三章 规划编制

第十一条 市规划部门依据城市总体规划和土地利用总体规划, 组织编制城乡新社区集聚建设专项规 划,指导城乡新社区集聚建设计划和集聚小区规划。专项规划要体现功能区块清晰、人口集聚适度、服务半径合理、功能配套齐全要求,体现地理位置优化、尽量予民于利的选址原则。

第十二条 市规划部门依据已经批准的城市总体规划、城乡新社区集聚建设专项规划, 组织编制集聚 小区控制性详细规划。详规编制应充分利用地形地貌和历史文化资源,凸现自然、和谐的人居环境, 合理配置社区管理、商业服务、教育卫生、文体活动等公共配套设施,并组织相关部门论证,征求 相关部门意见,按规定程序审批。

第十三条 市规划部门依据已经批准的城市总体规划、城乡新社区集聚建设专项规划、产业发展布局 规划,结合城市功能分区定位和产业发展需要,在规划建设集聚小区的同时,统筹编制全市产业用 房、商务楼宇等专项规划。

第十四条 社区建设办向规划部门申请项目规划设计条件, 组织编制城乡新社区集聚建设项目的修建 性详细规划和建筑设计方案。

第十五条 城乡新社区集聚建设规划要做好有纪念意义的建筑物、军事设施、测绘标志、宗教场所、文物古迹、名贵古树等遗存保护。社区建设办和规划部门在编制规划时必须事先征求相关部门的意 见。

第四章 置换方式 第十六条 集聚建设对象。

1.村级集体经济组织实有在册成员;2.服兵役前属本村级集体经济组织成员的现役义务兵、士官;3.入学前属本村级集体经济组织成员的全日制大中专院校在校学生;4.在服刑、劳教前属本村级集体经济组织成员的正在改造人员;5.拥有合法产权房屋的非村级集体经济组织成员。

其中第2、3、4款人员享有与村级集体经济组织成员相同的权益。夫妻双方均为本村级集体经济组织实有在册成员,且已领取独生子女光荣证的家庭,可以增加一人 标准安排。

第十七条 置换标准。

集聚建设对象以户为单位申请(年满 20周岁人员可以单独立户 ,按以下标准确定置换权益面积: 1.村级集体经济组织成员以合法住宅建筑占地面积为基数(每户最

高不超过 140平方米 ,按 1:5确定置换权益面积,其中 3/5为高层公寓面积(土地性质为国有出让,下同 , 2/5为产业用房面积(土地性质为国有出让,下同。

村级集体经济组织成员也可选择按每人 175平方米建筑面积确定置换权益面积,其中 3/5为高层公 寓面积, 2/5为产业用房面积。

2.非村级集体经济组织成员以合法住宅建筑占地面积为基数(每户最高不超过 126平方米 ,按 1:5确定置换权益面积;其中 3/5为高层公寓面积, 2/5为产业用房面积。

3.因分家立户或离异分户时旧房分配不均造成集聚建设对象拥有的合法住宅建筑占地面积人均少于 35平方米的,以实际拥有的合法住宅建筑占地面积为基数,按 1:5确定置换权益面积(不得选择 按每人 175平方米建筑面积确定置换权益面积 ,其中 3/5为高层公寓面积, 2/5为产业用房面积。第十八条 置换方式。

集聚建设对象可根据实际情况,在选择高层公寓的同时,剩余可置换权益面积还可以在相应地段继 续选择产业用房、商业用房、商务楼宇、货币等一种或多种方式置换。产业用房一般指全市统筹规 划建设的多层厂房和仓储物流用房等,商业用房一般指高层公寓集聚小区的裙楼商业用房,商务楼 宇一般指全市统筹规划建设的商务办公用房。高层公寓用于保障集聚建设对象基本住房需求,产业 用房、商业用房、商务楼宇用于增加集聚建设对象的财产性收入。村级集体经济组织成员选择高层 公寓的面积最少不低于人均 30平方米。

高层公寓、产业用房、商业用房、商务楼宇之间可以按比例置换,其中: 高层公寓置换产业用房的比例为最高不超过 1:2;高层公寓置换商业用房的比例为最高不超过 1:0.6;高层公寓置换商务用房的比例为最高不超过 1:1;产业用房不得置换高层公寓;

产业用房置换商业用房的比例为最高不超过 1:0.3;产业用房置换商务楼宇的比例为最高不超过 1:0.5。

集聚建设对象也可以选择货币置换方式,由政府按高层公寓权益保护价格给予补偿。

第十九条 跨区块置换。在同一街道范围内选择跨区块置换的, 由属地街道根据土地级差确定不同的 置换标准,报社区建设办核准。在全市范围内选择跨区块置换的,由社区建设办根据土地级差确定 不同的置换标准,只允许由价值低的区块向价值高的区块置换。鼓励可置换权益流转交易,方便集 聚建设对象筹集建设资金,打破村域概念,优化集聚新社区居住人口结构。

第二十条 置换价格。村级集体经济组织成员的房产置换价格分别采用优惠价、项目综合成本价(含 建安成本、财务成本、公建配套等和市场评估价,高层公寓面积按人均 30平方米享受优惠价(为

项目综合成本价的 80%置换,其余部分按项目综合成本价置换;因户型关系超出部分(最高不超过 置换标准的 8%按市场评估价置换。产业用房、商业用房、商务楼宇按照项目综合成本价置换。非 村级集体经济组织成员的置换房产按项目综合成本价置换, 因户型关系超出部分按市场评估价置换。第二十一条 优先置换顺序。

符合以下条件的村庄,优先参加集聚建设:(一重点工程项目涉及需整体搬迁的村庄;(二城市建设规划即将开发建设的村庄;(三土地已基本被征收的村庄;(四其他确需部分予以置换的村庄。

签订旧房拆除协议并在规定期限内自愿拆除原有房屋的集聚建设对象,可以优先选择置换房产。对于线性工程建设需拆迁置换的部分农户,或确属 D 级危房、住房困难的,可以实行异地置换,由 社区建设办会同属地街道根据土地级差确定不同的置换标准。

第五章 实施程序

第二十二条 城乡新社区集聚建设按下列程序实施: 1.集聚建设对象、置换权益面积报批。村级组织提出集聚建设对象、置换权益面积的初审意见,报 街道审批;街道审批后报社区建设办备案。

2.初步确定置换方式。根据农户的选择意向,街道负责初步确定集聚建设项目的高层公寓、产业用 房、商业用房、商务楼宇等各类置换面积,以及货币置换金额。

3.制订方案。社区建设办根据计划和参加集聚建设村庄的具体情况,组织编制集聚建设项目实 施方案,具体内容包括集聚建设项目的位置、范围、实施时间、投融资计划等。社区建设办根据具 体项目情况,组织编制项目修建性详细规划和建筑设计方案。城乡新社区修建性详细规划和建筑设 计方案需经过专家、部门认证,并在现场、媒体、政府网站上进行公示,公开征求公众意见。公示 时间不少于 30天。

4.签订置换协议。街道与集聚建设对象签订置换协议。协议需载明:农民以宅基地用益物权置换集 聚建设项目内的房产;参与城乡新社区集聚建设后停止审批农村宅基地;置换地点、建筑面积、付款 方式、交付时间、旧房拆除时间等。

5.项目规划建设。城乡新社区投资建设有限公司负责城乡新社区集聚项目的开发建设,可委托具有 相应资质的单位代建。城乡新社区集聚建设项目规划用地不涉及农房拆除的,可先行启动项目规划 建设。

6.房屋拆除。根据置换协议,在规定期限内拆除原有房屋。相关权证按照法定程序予以注销。

7.收回宅基地。按照全市土地利用总体规划,由政府根据规划需要对参加集聚建设农户的宅基地进 行复垦,或征收为国有建设用地。

8.房产置换。城乡新社区集聚项目完成建设并竣工验收合格后,遵循公平公正公开的原则,由街道 组织房产置换工作。集聚建设对象按优先顺序选择房产,并根据置换协议支付费用。市相关部门按 规定予以登记发证。

9.资产清算,档案移交。项目建设完成后,城乡新社区投资建设有限公司应进行工程决算和资产清

算,经审计后,后续工作按规定程序移交给小区业主委员会,相关档案资料按规定要求分别移交给 业主委员会、物业公司和住建局城建档案馆。

自集聚建设项目实施方案批准后,住建、国土、工商、公证等部门,按照各自职责依法暂停办理改 造范围内的调整规划红线、改变用地功能、新建、改建、扩建及房地产产权公证、土地使用权及房 屋所有权变更登记等手续。

第六章 建设管理

第二十三条 城乡新社区集聚建设项目实行 “ 统一征收、统一规划、统一建设、统一置换、统一管理 ” , 逐步建设一批适度规模、配套齐全的高层住宅小区,以及一批适合工业、物流、电子商务、仓储、商业、商务办公等发展需要的生产经营用房,同步推进新农村建设、产业发展和城市品位提升。集 聚建设项目建筑设计费用由市财政承担。

第二十四条 按照 “ 政府主导、财政补助、企业运作、自求平衡 ” 的原则,社区建设办负责集聚建设项 目的统筹,城乡新社区投资建设有限公司承担集聚建设项目的业主职能和融资平台作用,公司注册 资本由财政以现金或实物方式注入,实行市场

化运作。项目建设资金可采取预收工程款和向金融机 构融资等方式解决,融资成本计入项目综合成本价。

城乡新社区投资建设有限公司统一负责市财政承担和奖补的各项资金的结算。经社区建设办审核后, 市财政将上述费用统一按完成的建筑面积(换算成高层公寓面积 , 一次性给予城乡新社区投资建设 有限公司每平方米 400元的补助,不足部分由公司通过多种途径解决,实现公司收支平衡。

第二十五条 积极引进具有综合甲级资质、信誉好、责任心强、经验丰富的品牌房地产开发企业或知 名代建公司参与城乡新社区建设项目代建,建立代建单位成员库。城乡新社区投资建设有限公司根 据相关法规与代建单位签订代建合同,明确代建费率和各自职责,实行合同管理。并通过签订责任 书、设立约束和激励机制等,保障代建项目的安全、高质和价格可控,促进代建市场健康发展。公 共资源办、住建局、发改委、社区建设办等单位对代建单位实施监管。代建费用由市财政承担。第二十六条 建立物业管理长效机制。建立市、街道、社区三级管理制度。社区建设办负责协调处理 集聚建设项目物业管理的相关问题;住建局做好项目物业管理的指导、协调、规范等工作;街道承 担具体指导任务;社区组织发挥主导作用。集聚小区的物业实行市场化运作,通过公开招标引进优 秀的物业管理公司。小区的物业维修基金在业主入住前统一收取,小区的物业服务费和公共能耗费 由业主负担。从置换之日起,业主为村级集体经济组织成员的,其缴纳的物业服务费和公共能耗费, 第一个三年市财政给予全额补助,第二个三年补助 60%,第三个三年补助 30%,形式为先缴后返。以后全部由业主自行负担。鼓励产业用房成立业主委员会进行管理,在镇街招投标中心公开招租。第七章 配套政策

第二十七条 房产入市交易政策。按原政策在农村集体建设用地上建造的住宅不允许入市交易;在国 有划拨土地上建造的住宅,经市政府批准同意可以入市交易,每户可以有一套住宅按市场评估价的 40%补交土地出让金,其余按市场评估价足额补交土地出让金。参加城乡新社区集聚建设的对象按 规定置换取得的高层公寓、产业用房、商业用房和商务楼宇,经申请,国土和房管部门应按照有关 规定颁发相应 的国有土地使用权证和房屋所有权证。其房屋具有完全产权,土地性质为国有出让, 可以直接入市交易。高层公寓入市交易的前提是每户必须保证留有一套自住房屋。

第二十八条 奖励资金。坚持以奖代补，对工作力度大、在规定期限内整村全部拆除旧房的村级集体 经济组织，按村庄规模给予适当资金奖励，最高不超过 800 万元。第二十九条 过渡补助费。在城乡新社区集聚建设项目规划建设中，需占用原有村庄建设用地并拆除 原有房屋的，对拆除房屋的村级集体经济组织成员给予每人每年 2000 元的过渡补助费。第三十条 城乡新社区集聚小区内按标准统一安排社区管理用房后，不再安排产权属村级集体经济组 织的其它配套用房。第三十一条 权益保障。参加集聚建设的农户可享受城镇居民养老、医疗、就业等保险，享有城镇居 民职业培训、就业服务等同等权利，并继续享有原村级集体经济组织除宅基地以外的其他权益。建 立完善社区管理机制，集聚建设农户进入集聚小区后，就近融入当地社区，共同参与社区管理与服 务。深化集体资产股份制改革，鼓励对村级集体经济中的非土地资产进行股份制改革，对土地资产 探索建立土地合作社，按现代企业制度运行，确保资产保值增值。第三十二条 涉及城乡新社区集聚建设的行政事业性收费，本市可以减免的给予减免，不能减免的按 政策规定的最低价收取。第八章 附 则 第三十三条 本办法公布前，已经依法批准实施旧村改造，而且已经拆除旧房、完成定点放样、部分 已开工建设的村庄，可以按原批准方案执行，保持农村集体建设用地的土地性质不变，其中高层公 寓的建设用地可以按规定程序征收为国有土地。第三十四条 本办法公布前，已经依法批准实施旧村改造，而且旧房已部分拆除或已完成部分批次改 造的村庄，积极引导实行全高层改造，审批对象、置换基数、置换面积可以按原批准方案执行，并 可以优先安排新增建设用地指标，土地性质可以转为国有划拨土地。因实行高层改造的节余建设用 地，由政府组织公开拍卖，出让所得按规定计提各项专项基金、资金后全额拨付给街道，街道可以 根据实际情况，对村集体给予补助和奖励，最高不超过拨付金额的 50%，用于小区基础配套设施建 设。条件成熟的村，可以积极引导实行集聚建设。第三十五条 镇区规划建设用地范围内的村庄参照本办法执行。城镇规划建设用地范围外的村庄，继 续实施“空心村”改造、农村综合整治、异地奔小康工程等。第三十六条 本办法公布实施后，本办法规定适用范围内仍按原批准方