西安市房地产价格 篇1
1 成本因素
1.1 土地
地价是房地产成本的重要组成部分, 在房地产价格中, 地价一般占有五至六成的比重, 其走势直接影响着房价。随着国民经济和城市建设的发展, 相关土地的出让价格会上涨, 尤其是随着我国城市化进程的推进, 城市土地资源日渐稀缺。房地产总量的有限性主要体现在土地总量的有限性上, 土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性, 必然会导致土地价格的上涨, 从而使房地产价格偏离资产的实际价值。
土地价格是房地产的成本之一, 如果土地价格增加, 那么房地产开发企业的成本必然增加, 则利润率随之降低, 这势必引起房地产投资规模下降, 房地产市场的供给相应减少;相反, 如果地价下降, 企业利润率提高, 则房地产供给相应增加, 这势必影响房地产价格的涨跌。
1.2 建筑安装成本
从房价的构成看, 房价=地价+建筑安装成本+各种税费。建筑安装成本是房价的主要部分, 是生产建设住宅时的原材料费用和人工费用, 即由建筑房屋时的原材料消耗和建设人员工资支出等构成。根据调查的情况, 大多数城市的建筑安装成本占房价的比重略高于地价, 土地费用占房价的比重约为30%, 而建筑安装成本占房价的比重约为32%。建筑材料的上涨, 尤其是钢材、水泥等主要建材价格的上涨, 必然推动建筑安装成本的提高, 从而导致房价的上涨。
2 经济因素
2.1 GDP对房地产价格的影响
一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平较高、资金充裕, 从供给方面来看, 国民生产总值总量较大, 用于投资的部分也会相应较大, 用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加, 相关行业的配套服务能力也较强, 能够满足不同时期、不同层次、不同结构的房地产需求。
2.2 城镇居民人均可支配收入对房地产价格的影响
城镇居民人均可支配收入是影响住宅价格的一个重要的因素。购房者在购房时, 面临的重要问题就是是否有足够的收入去支付购房所需的款项。如果是采用抵押贷款购房的形式, 那么购房意愿就会受到贷款额度和偿还能力的影响, 而这两个因素都与城镇居民人均可支配收入密切相关。目前银行审核批准抵押贷款申请的一个重要依据是申请人的住宅负担能力, 也就是购房者的购买能力, 而衡量这个能力的标准就是家庭年收入。由此可见城镇居民人均可支配收入对影响住宅需求与价格的重要性。
2.3 利率对房地产价格的影响
利率的变化对已购房者的影响是:由于我国的住房抵押贷款采取的是浮动利率支付方式, 也就是说, 央行加息即利率上升后, 已购房者将按照上升后的利率支付利息, 因此, 央行加息增加了已购房者的月供。另外, 加息在一定程度上挤出了房地产价格泡沫, 因此, 已购房者所持有的住房发生了贬值。而对持币观望者的影响是:由于央行加息会增加购房者的月供, 也就是说增加了购房者的成本, 即使央行加息的幅度不大, 购房者的成本不会高出很多。但是, 却增加了持币购房者对房地产市场和利率的风险意识。因此, 持币观望者在购房时一定会把自己所面临的风险考虑在内。也就是说, 央行加息改变了这部分人的预期, 这部分人可能继续持币观望。对购房者而言, 由于受收入的限制, 购房者在购房时, 需要通过金融机构进行融资 (住房抵押贷款) 来突破自己的预算约束。当利率提高时, 对投资性购房者而言, 购房的机会成本增加, 购房需求降低, 在供给不变的情况下会降低房地产价格。
3 社会因素
3.1 人口因素
房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时, 对房地产的需求就会增加, 房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时, 对房地产的需求就会减少, 房地产价格也就会下落。
3.2 房地产投机
房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售 (或再购买) 而暂时购买 (或出售) 房地产, 利用房地产价格的涨落变化, 以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的, 关于房地产投机对房地产价格的影响, 普遍认为它会引起房地产价格上涨。
4 政府行为因素
影响房地产价格的行政因素, 是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素, 主要有房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策。
4.1 房地产制度
房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。例如, 在传统土地使用制度下, 严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地, 可能使地租、地价根本不存在。对住房实行低租金、实物分配, 必然造成住房的租金、价格低落。而改革土地使用制度和住房制度, 推行住宅商品化、社会化, 就使房地产价格显现出来, 反映客观的市场供求状况。
4.2 房地产价格政策
房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。政府对房地产价格干预的方式, 可能是直接制定价格, 也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。房地产价格政策抽象来看可以分为两类:一类是高价格政策;一类是低价格政策。所谓高价格政策, 一般是指政府对房地产价格放任不管, 或者有意通过某些措施来抬高房地产价格;低价格政策, 一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此, 高价格政策促进房地产价格上涨, 低价格政策造成房地产价格下落。但值得注意的是, 低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下;同理, 高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
4.3 城市发展战略、城市规划及土地利用规划
城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响, 特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定。就规定用途来看, 不同用途对土地条件的要求不同;反过来, 在土地条件一定的情况下, 规定用途对土地价格有着很大的影响, 具体表现在两个方面:①就某一块土地而言, 它会降低地价;②从总体上看, 由于有利于土地的健康协调利用, 因此有提高地价的作用。
4.4 税收政策
不同的税种、税率及其征收环节, 对房地产价格的影响是不同的。可将税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外, 考察税收政策对房地产价格的影响, 必须注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的课税可以通过某种途径部分或全部地转嫁出去, 那么它对房地产价格的影响就小, 甚至不起作用。直接或间接地对保有房地产课税, 实际上是减少了利用房地产的收益, 因而会导致房地产价格下降;相反, 降低甚至取消对保有房地产课税, 会导致房地产价格上升。
参考文献
[1]李立, 李永辉.论当前影响房价的因素及变动趋势[J].东岳论丛, 2002 (6) :36-38.
[2]沈悦, 刘洪玉.房地产价格与经济指标的关系研究[J].价格理论与实践, 2002 (8) :20-22.
[3]沈悦.房地产价格与宏观经济的关系研究[M].北京:知识产权出版社, 2006.
[4]李春吉, 孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J].产业经济研究, 2005 (6) .
西安市房地产价格 篇2
房地产价格, 是指获得他人的房地产所必须付出的代价。房地产所以有价格, 是因为具备有用性 (utility) 、稀缺性 (scarcity) 、有效需求 (effectivedemand) 3个条件。房地产的有用性是指能满足人们的某种需要或欲望;稀缺性是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望, 是相对稀缺, 而不是绝对;有效需求是指人们希望并有能力购买房地产。
当一个家庭选择一个具有吸引力的住所来居住和生活时, 他消费的是住宅的舒适属性, 这里的舒适指的是带有积极的或消极的作用特征。享乐分析法为确定各属性的价格结构 (建立享乐价格模型) 提供了一套方法。利用这些价格可以进行需求分析, 从而可以估测出把属性视为商品时的需求体系。城市住宅享乐价格函数可以理解为城市在提供一定的收入水平的情况下, 城市所提供的各个住宅的各种享乐属性的价值。
本文运用享乐分析理论 (又称特征价格理论) , 通过对西安市住宅相关属性及住宅价格进行实证研究, 解释目前西安市不同住宅在价格水平的差异, 进而探讨这种差异, 以及探索影响城市住宅价格的关键性因素。其中, 住宅属性因素由住宅的区位特性、建筑特性和邻里特性组成包含的相关指标组成。
二、理论基础与相关研究
(一) 理论基础
Waugh (1928) 最早研究了商品质量与价格的函数关系, 并分析了波士顿蔬菜质量差异与价格变动的关系, 估计出了每种属性的隐含价格。Lancaster (1966) 认为商品 (特别是住宅、汽车等异质商品) 拥有一系列的特征, 人们对所用商品的需求不是根源于商品本身, 而是根源于这些商品所体现的特征要素上, 这些特征结合在一起, 形成影响效用的特征包, 商品是作为内在特征的集合来出售的。他采用一系列价格来对应表示产品所包含的特征, 我们把它称为特征价格, 产品的价格由特征价格构成。此时, 对于产品而言特征价格形成一个价格结构, 学者们把这种确定各属性价格结构的方法称为享乐分析方法。
(二) 研究现状
古德曼 (1978) , 林内曼 (1980) 等建立了不同的住房“享乐价格函数”;克罗珀等利用对来自实际城市区域住房储备数据, 并通过变动家庭效用函数的参数模拟了住房市场均衡;Friedman (1981) 运用居住选址模型分析了城市舒适属性, 并建立了影响家庭在旧金山海湾地区对居住社区选择因素的模型;国内学者利用享乐价格模型分析了上海、北京等城市的房地产价格。
三、城市住宅Hedonic模型
(一) 模型的具体形式
选择一个时间点, 在能够得到足够多住宅价格和住宅属性变量数据的基础上, 我们可以建立享乐价格模型, 其具体形式为一个计量经济学模型:
其中Pi为住宅i的价格水平, Xij为住宅i的第j个属性 (共J个) 。其中住宅属性包括:区位特性、建筑特性和邻里特性包含的相关变量。利用城市大量住房相关数据, 可以估计方程中各个系数的估计值, 并且这些系数的大小就是这些变量对住房价格的边际贡献。
(二) 数据描述
本文实证的数据为:2010年2月西安市118个主要楼盘的价格以及相应的住宅属性两部分。住房价格及属性数据来源于“西安搜房网”及“西安房地产网”提供的相关数据 (包含地图) 。表1列出了住宅属性及其量化。
(三) 方程的回归分析
在此运用spss软件对实际数据用stepwise方法 (逐步回归法) 进行回归分析。逐步回归方法是对全部自变量, 按它们对Y贡献的大小进行比较, 并通过F检验法, 选择偏回归平方和显著的变量一个一个引入回归方程, 同时每一步都考虑从已引入方程的变量中剔除作用不显著者, 直到没有一个自变量能引入和没有一个自变量能从方程中剔除为止。表2列出了逐步回归分析的结果。
经逐步回归分析剔出六个不显著变量, 得到包含七个自变量的住宅属性与住房价格水平的回归方程:
其中, pi为城市i的房价水平, X1, X2, X3、X4、X5、X6、X7分别表示行政区域、生活设施、主干道数目、占地面积、教育配套、CBD距离、住宅景观。
区位特性中的三个变量行政区域、主干道数目、CBD距离均进入了回归方程, 并且其系数绝对值大于其他属性系数, 说明区位特性对住宅价格的边际贡献率要大些。CBD距离系数为负, 说明住房CBD距离属性与住宅价格水平负相关, 即住房CBD距离的增大会降低住房价格, 其他住房属性与住房价格正相关, 表明这些属性的存在以及属性变量值的增加会提高住房价格。占地面积和住宅景观系数为正, 说明居民已经开始关注住宅的环境质量水平。R2显示, 这一回归方程可以解释住宅价格差异的80%以上, 效果比较好。这也意味着西安市不同楼盘间价格差异的80%可以由楼盘所具有的行政区域、生活设施、主干道数目、占地面积、教育配套、CBD距离、住宅景观因素决定。
四、结论及相关启示
本研究可以得出以下几个结论及相关启示:
第一, 在西安市住房价格中, 区位因素对住房价格的贡献度是最大的, 是消费者最重视的因素。这是因为, 目前, 中国的城市规模急剧扩大, 而城市的轨道交通却不够发达, 远没有与城市规模相匹配, 城市居民在交通方面花费的成本相对是比较大的。因此, 由于工作、生活的需要, 购房者购买房产首先要考虑的便是住房的便利性, 因此也最愿意为地段付钱。
注:*, **, ***分别表示在90%, 95%, 99%的显著水平下显著
第二, 随对生活水平的提高, 人们对生活质量的要求越来越高, 在购买房产时则表现为购房者对小区及周边环境的要求, 因为良好的环境代表着舒适的生活, 较大的楼盘占地面积能够给消费者提供更多的绿化及相关的小区配套。因此住宅景观的存在、大的占地面积可以有效的增加住房价值。
第三, 在住宅建筑属性中, 购房者目前最关注的是住房能够提供的生活设施, 因为良好的生活设施能够直接给消费者提供便利的生活条件;而由于中国家庭对于孩子教育重视的特殊性, 使得教育配套一直是楼盘营销的亮点, 另一方面教育配套也代表着较好的区域环境。因此, 教育配套也是住房的重要价值体现。
但是, 不同时期不同城市消费者对于住房的需求偏好是不一样的, 房地产企业经营者不仅要了解城市目前的购房者需求偏好, 还要对未来的需求偏好变化进行预测, 使企业在产品开发中更加理性。住房投资者则要根据投资方向, 充分考虑未来市场对自己所投资的房产的需求, 确保自己的投资能够保值增值。
参考文献
[1]、Waugh.F.V.Quality as a Determi-nant of Vegetable Prices[M].Columbia Uni-versity Press, 1929.
[2]、Lancaster, K.A new approach to con-sumer theory[J].Journal of Urban Economy, 1966.
[3]、Linneman, P.Some empirical results on the nature of the hedonic price function for the urban housing marker[J].Journal of Urban Economic, 1980.
[4]、郑其敏.通过非参数可加模型回归估计的享乐价格函数[J].统计与决策, 2006 (20) .
西安市房地产价格 篇3
关键词:房地产;Hedonic;回归分析;西安
一、引言
房地产价格,是指获得他人的房地产所必须付出的代价。房地产所以有价格,是因为具备有用性(utility)、稀缺性(scarcity)、有效需求(effectivedemand)3个条件。房地产的有用性是指能满足人们的某种需要或欲望;稀缺性是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望,是相对稀缺,而不是绝对;有效需求是指人们希望并有能力购买房地产。
当一个家庭选择一个具有吸引力的住所来居住和生活时,他消费的是住宅的舒适属性,这里的舒适指的是带有积极的或消极的作用特征。享乐分析法为确定各属性的价格结构(建立享乐价格模型)提供了一套方法。利用这些价格可以进行需求分析,从而可以估测出把属性视为商品时的需求体系。城市住宅享乐价格函数可以理解为城市在提供一定的收入水平的情况下,城市所提供的各个住宅的各种享乐属性的价值。
本文运用享乐分析理论(又称特征价格理论),通过对西安市住宅相关属性及住宅价格进行实证研究,解释目前西安市不同住宅在價格水平的差异,进而探讨这种差异,以及探索影响城市住宅价格的关键性因素。其中,住宅属性因素由住宅的区位特性、建筑特性和邻里特性组成包含的相关指标组成。
二、理论基础与相关研究
(一)理论基础
Waugh(1928)最早研究了商品质量与价格的函数关系,并分析了波士顿蔬菜质量差异与价格变动的关系,估计出了每种属性的隐含价格。Lancaster(1966)认为商品(特别是住宅、汽车等异质商品)拥有一系列的特征,人们对所用商品的需求不是根源于商品本身,而是根源于这些商品所体现的特征要素上,这些特征结合在一起,形成影响效用的特征包,商品是作为内在特征的集合来出售的。他采用一系列价格来对应表示产品所包含的特征,我们把它称为特征价格,产品的价格由特征价格构成。此时,对于产品而言特征价格形成一个价格结构,学者们把这种确定各属性价格结构的方法称为享乐分析方法。
(二)研究现状
古德曼(1978),林内曼(1980)等建立了不同的住房“享乐价格函数”;克罗珀等利用对来自实际城市区域住房储备数据,并通过变动家庭效用函数的参数模拟了住房市场均衡;Friedman(1981)运用居住选址模型分析了城市舒适属性,并建立了影响家庭在旧金山海湾地区对居住社区选择因素的模型;国内学者利用享乐价格模型分析了上海、北京等城市的房地产价格。
三、城市住宅Hedonic模型
(一)模型的具体形式
选择一个时间点,在能够得到足够多住宅价格和住宅属性变量数据的基础上,我们可以建立享乐价格模型,其具体形式为一个计量经济学模型:
其中Pi为住宅i的价格水平,Xij为住宅i的第j个属性(共J个)。其中住宅属性包括:区位特性、建筑特性和邻里特性包含的相关变量。利用城市大量住房相关数据,可以估计方程中各个系数的估计值,并且这些系数的大小就是这些变量对住房价格的边际贡献。
(二)数据描述
本文实证的数据为:2010年2月西安市118个主要楼盘的价格以及相应的住宅属性两部分。住房价格及属性数据来源于“西安搜房网”及“西安房地产网”提供的相关数据(包含地图)。表1列出了住宅属性及其量化。
(三)方程的回归分析
在此运用spss软件对实际数据用stepwise方法(逐步回归法)进行回归分析。逐步回归方法是对全部自变量,按它们对Y贡献的大小进行比较,并通过F检验法,选择偏回归平方和显著的变量一个一个引入回归方程,同时每一步都考虑从已引入方程的变量中剔除作用不显著者,直到没有一个自变量能引入和没有一个自变量能从方程中剔除为止。表2列出了逐步回归分析的结果。
经逐步回归分析剔出六个不显著变量,得到包含七个自变量的住宅属性与住房价格水平的回归方程:
In(pi)=8.089+0.141InX1+0.096InX2+0.104InX3+0.034InX4+0.068InX5-0.101InX6+0.082X7
其中,pi为城市i的房价水平,X1,X2,X3、X4、X5、X6、X7分别表示行政区域、生活设施、主干道数目、占地面积、教育配套、CBD距离、住宅景观。
区位特性中的三个变量行政区域、主干道数目、CBD距离均进入了回归方程,并且其系数绝对值大于其他属性系数,说明区位特性对住宅价格的边际贡献率要大些。CBD距离系数为负,说明住房CBD距离属性与住宅价格水平负相关,即住房CBD距离的增大会降低住房价格,其他住房属性与住房价格正相关,表明这些属性的存在以及属性变量值的增加会提高住房价格。占地面积和住宅景观系数为正,说明居民已经开始关注住宅的环境质量水平。R2显示,这一回归方程可以解释住宅价格差异的80%以上,效果比较好。这也意味着西安市不同楼盘间价格差异的80%可以由楼盘所具有的行政区域、生活设施、主干道数目、占地面积、教育配套、CBD距离、住宅景观因素决定。
四、结论及相关启示
本研究可以得出以下几个结论及相关启示:
第一,在西安市住房价格中,区位因素对住房价格的贡献度是最大的,是消费者最重视的因素。这是因为,目前,中国的城市规模急剧扩大,而城市的轨道交通却不够发达,远没有与城市规模相匹配,城市居民在交通方面花费的成本相对是比较大的。因此,由于工作、生活的需要,购房者购买房产首先要考虑的便是住房的便利性,因此也最愿意为地段付钱。
第二,随对生活水平的提高,人们对生活质量的要求越来越高,在购买房产时则表现为购房者对小区及周边环境的要求,因为良好的环境代表着舒适的生活,较大的楼盘占地面积能够给消费者提供更多的绿化及相关的小区配套。因此住宅景观的存在、大的占地面积可以有效的增加住房价值。
第三,在住宅建筑属性中,购房者目前最关注的是住房能够提供的生活设施,因为良好的生活设施能够直接给消费者提供便利的生活条件;而由于中国家庭对于孩子教育重视的特殊性,使得教育配套一直是楼盘营销的亮点,另一方面教育配套也代表着较好的区域环境。因此,教育配套也是住房的重要价值体现。
但是,不同时期不同城市消费者对于住房的需求偏好是不一样的,房地产企业经营者不仅要了解城市目前的购房者需求偏好,还要对未来的需求偏好变化进行预测,使企业在产品开发中更加理性。住房投资者则要根据投资方向,充分考虑未来市场对自己所投资的房产的需求,确保自己的投资能够保值增值。
参考文献:
1、Waugh.F·V·Quality as a Determinant ofVegetable Prices[M].ColumbiaUniversity Press,1929.
2、Lancaster,K.A new approach to consumer theory[J]. Journal of Urban Economy,1966.
3、Linneman,P.Some empirical results on the nature of the hedonic price function for the urban housing marker[J]. Journal of Urban Economic,1980.
4、郑其敏.通过非参数可加模型回归估计的享乐价格函数[J].统计与决策,2006(20).
5、朱妍.享乐价格理论及其在住房市场上的应用[J].区域经济与产业经济,2008.
*本文属陕西省社会科学基金资助项目(08D004)。
西安市房地产价格 篇4
03年7月国务院八部委联合发布了“关于城镇供热体制改革试点工作的意见”，停止福利供暖，实行用热商品化、货币化，从此我国城镇供热体制改革进入了实质性阶段。05年7月国家发改委提出了“煤热价格联动机制的指导意见”，同年12月 八部委又联合发布“进一步推进城镇供热体制改革的意见”，在社会主义市场经济条件下，供热从福利转变成商品成为国人的共识。集中供热这种商品在减少环境污染、提高居民生活质量等方面起到了重要作用。只是，我个人认为在这次供热价格调整听证会上，我们更应重视这种商品的社会公益性特点。
发改委和建设部07年发布的“城市供热价格管理暂行办法”提出“合理补偿成本、促进节约用热、坚持公平负担。”的供热定价原则。国内相关专家在定义供暖价格时也提出：“供暖价格应使供暖企业的生产经营成本得到补偿，保证生产经营者的正常生产，还要有利于激励企业技术创新，提高产品和服务质量，降低生产经营成本，促进供暖事业的可持续发展。”同时，西安市集中供热价格还关联着下述几点因素：
1、西安市集中供热起步晚、综合能耗大、常年热负荷少（大多供热企业年生产时间仅120天）、供热整体管理水平不高。例如：统计数据表明（2010年西安市集中供热锅炉台数61台，供-1-
热能力4755蒸吨/小时，供热面积4698万平方米，平均每吨蒸汽供1万平方米）西安市现有集中供热建筑物平均每平方米综合耗热量估算值达70w，远高于JGJ26-2010【严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准】的要求。按既有建筑采暖设计热负荷指标约40w对采暖供热系统进行节能改造，工作量评价为任重而道远并不过分。
2、西安市集中供热能力发展赶不上城市发展的步伐，集中供热产品供不应求。按西安市2008-2012年住宅建设规划，2011-2012年规划新增住宅建筑面积2700万平方米，而2011年西安市集中供热新增供热面积计划为630万平方米，发展趋势看供求关系反而会越来越紧张。西安市2020年要初具国际化大都市规模，与之相适应的城市集中供热体系建设怎样进行，我个人认为无论政府招商引资扩大供热能力还是现有供热企业扩大生产能力，其工作量也是任重而道远。
3、2010年西安市城市空气质量良好天数304天，环境空气中二氧化硫年均值较上年下降10.4%，这是市政府持续实施蓝天工程的成果，64.29%的集中供热锅炉实现了烟气脱硫排放，对蓝天工程起到了重要作用。进一步提高集中供热锅炉烟气脱硫排放数量和质量，按GB13271-2001【锅炉大气污染物排放标准】要求，着手考虑烟气脱除氮氧化物排放，为建设绿色城市、宜居城市做出更大贡献，是供热企业应尽的社会责任。
4、供热企业为低碳城市建设应尽的社会责任还有很多。例
如协助政府落实国务院颁布的【公共机构节能条例】、【民用建筑节能条例】，落实【陕西省节约能源条例】、[西安市城市集中供热管理条例]、JGJ173-2009【供热计量技术规程】等一系列节能规定，学习外省市经验，制定省市级别的供热综合能耗限额标准，等等。概括的说，集中供热事业的可持续发展是低碳城市建设保证措施之一。
政府、供热企业、热用户共同努力，为西安市的供热企业建造一个适于发展的市场环境，还是有必要的。基于以上考虑，我个人基本同意市物价局提出的，调整西安市集中供热价格的调价方案。在此基础上提出调价方案修改意见和几点建议：
1、居民按面积收费的调价思路，是在鼓励采用分户按热量计量并有利于采暖节能的计费方式下提出的，希望适当提高按面积收费的收费标准，加快既有建筑热计量方式改造。但是因为既有建筑节能改造及分户计量方式改造牵扯面较广，并非采暖家庭自行可以进行改造的，因此建议将按面积收费的调价幅度适当减小，我个人认为上调5%---8%比10.4%更合理。
2、建议相关政府管理部门加强对供热企业的管理，合理规划，防止热源厂和供热管网的重复建设；防止供热企业各方面的垄断经营；提高供热企业的产品质量和服务质量。
3、建议增强对热电联产供热方式的支持力度，新建热源优先支持热电联产；支持有条件的供热企业将现有供热系统改造成热电联产供热系统。
4、建议政府相关管理部门制定更有效的管理措施，激励既有建筑的节能改造和热计量方式改造，使热用户得到更舒适的采暖服务、更合理的采暖支出。
中联西北工程设计研究院G M
房地产价格分析 篇5
一、房产本身的价值
价格是价值的货币表现, 货币表现商品的价值, 就是用货币价值去衡量商品价值的大小, 看商品的价值中包含多少单位的货币价值, 包含多少, 商品的价格就是多少。在其他条件不变的情况下, 商品的价格与商品自身的价值成正比, 与货币的价值成反比。
房地产价格可以表述为在房地产开发、建设、行销的过程中, 所耗费的社会必要劳动时间所形成的价值与土地使用权价格的货币形式。在其他条件不变的情况下, 成本会左右房地产的价格, 这些成本因素是土地价格、建筑材料、人工费用等。由于土地资源的不可再生和稀缺性, 土地在房产本身中占有较大部分。房产本身的价值也体现在房产本身的形式上, 如格局、楼层、朝向等。同时, 房地产的价格也取决于周围环境上, 如房地产楼盘处于旅游风景区旁, 或者依山傍水等自然环境好的地点, 其价格自然较高。反之, 如果楼盘处于某化工厂、某药厂旁, 楼盘的价格就相对较低。环境还应包括楼盘周围的对人们的生活有直接影响硬件设施上。良好的教育条件、医疗条件, 是人们选择房产的一个重要因素, 这些就会使这一地区房地产价格上涨。各个城市的校区房都会比附近的非校区房要高很多, 有的竟然要高一倍。而交通便利、小区基础设施和公共设施配套完整可以为人们的生活提供方便, 有利于人们的日常生活和工作。如建在新开发地区的楼盘, 在售楼广告中首先要告之交通情况, 将有多少公交车经过本楼盘, 某著名小学在附近将盖分校, 某著名医院将在此处建立分院。处在商业中心的房产因其具有各种便利, 所以房价要比出去城市边缘的房产高很多。同时, 随着人们精神需求的增长, 房产周边的人文环境也是影响房价的重要因素。如南京市某楼盘的广告语是“南大以南, 东大以东”。良好的人文环境和可以代替公园的大学校园都可以提升房产价格。最后, 房地产企业的品牌效应, 也应列入房产价值之中。具有良好声誉的房地产企业, 在购房者心中就代表良好的房屋品质及信誉。因此, 能够取得购房者的认同。同时, 进入某楼盘或小区就成为代表自身层次的象征。在其他成本一定的情况下, 品牌就会决定房产价格。因此, 楼盘品牌也应计入房产本身价值之中。
二、市场供求
简单说来, 当商品供不应求时价格上涨, 供过于求价格就会下降。随着我国人民生活水平的提高及城市化进程的加快, 使住房需求大大增加。价格受市场调节, 市场需求的增加, 必然导致价格上升。
在其他情况一定的基础上, 即当房地产本身价值保持不变时, 房地产的价格则取定于房地产的供求情况。在房地产供给一定的情况下, 如果需求相对旺盛, 房地产价格就水涨船高;如需求萎靡, 其价格就会下降。同时, 在房地产需求一定的情况下, 如果供给增加, 供大于求, 房地价格就会自然下降;反之, 房地产价格就会上涨。因此, 可以说影响房地产价格的两个最基本的因素是房地产的供给与需求, 而其他因素都影响房地产的价格是通过影响地产的供给和需求而产生的。同时, 需求本身也会造成房地产价格的不同。一般而言, 房地产的需求, 按从低到高的顺序可分为:首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。需求的高地与房价本身成正比, 即置业型需求的房产价格最低。目前, 开发商新建的商品房求大、求新、求异, 房屋总价较高, 一部分居民无力消费, 转而购买小户型、总价低而位置还较好的二手房, 致使二手房供不应求, 房价急剧上升, 从而带动房地产整体价格上升。同时在中国现有体制下, 房产可以决定子女上学, 自身的医疗等, 房子对中国普通百姓来说具有重要意义。因此, 房地产具有很好的保值增值功能。目前, 人民生活水平不断提高, 收入日益增加, 渴望改善居住条件的心愿使其不断卖旧买新、卖小买大, 同时, 城镇化进程的加快, 城市人口的增加, 使得住房供应还不能满足消费需求。供不应求导致房地产价格上升。随着房地产市场的升温, 许多投资商把资本转入到房地产市场上来, 购置囤积房屋, 使市场供应量减少;同时, 投机者也趁机入市, 实行房地产炒作行为, 使得房价不断上升。从供给本身来说, 如果政府加大保障性住房的投资, 普通购房者减少房价大幅上涨的担忧, 就会减少投机性需求, 房价的上涨空间就会有限。这些都说明, 供求关系直接影响了房产价格。
三、国家的调控政策
市场经济条件下国家不制定价格, 市场形成价格。但国家的经济政策对市场价格有一定的影响。比如说税收政策的变化, 对商品价格的涨落就有一定的影响。为了调控房地产市场, 国家在不同的时期出台不同的财政政策和货币政策, 以刺激或抑制住房需求, 影响其价格。
虽然目前的房地产调控政策效果还不明显, 但在理想情况下, 这些调控政策是有效的。这些政策是从房子成本和影响供求开始的。
房产的价格是以货币的形式出现的。如果货币发行超过流通中实际需要的货币量, 就会在某种程度上增加人们的购买欲望和购买能力, 既增加需求。在供给不变的情况下必然引起物价上涨。在流通中所需要的货币量一定的情况下, 货币的流通速度越快, 价格水平越高。也可以证明, 纸币发现量增加, 就是增加流通中的货币量, 也会使价格水平提高。
因此, 国家增加存款准备金率, 提高存款利息, 这样可以抑制需求, 减少流通中的货币, 同时, 提高买房贷款首付, 提高贷款的利率。以减少货币流通。从而抑制房价的上涨。甚至将房价降到房产成本附近。国家出台保障性住房的措施, 增加中小套型的供应量, 解决中低收入居民的住房问题。这样也会抑制房价的上涨。同时, 一些城市出台限购令, 即已经拥有两套房子的家庭, 不能购买第三套房子, 从而抑制投机性购房。
参考文献
[1]、李清立.房地产开发与经营[M].北京:清华大学出版社, 2004。
[2]、施建刚.房地产开发与管理[M].上海:同济大学出版社, 2004。
我国房地产价格高涨根源探析 篇6
我国房地产需求和供给分析
(一) 房地产需求。
房地产需求是指消费者在特定时间, 按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。影响我国房地产需求的因素主要有:
1. 城市化进程加快推进房地产市场的发展。
城市化进程加快带来的刚性需求、城镇居民改善住房条件的需求、城市拆迁改造带来的被动需求, 促进了房地产业的发展。
2. 居民收入提高。
随着经济增长, 居民收入水平提高, 2003年GDP突破1000美元。个人可支配收入上升以及恩格尔系数的下降, 意味着住宅支出在增长, 使住宅需求上升。
3. 消费者对价格走高的预期进一步助长了投机, 刺激了房地产价格上升。
由于房地产不同于一般商品, 当价格上涨
时, 人们预期价格将还要上涨, 需求量则增加, 房地产持有人惜售, 供给量反而减少, 价格定会走高。所以, 价格预期一旦形成, 就可能影响供求关系, 消费者预期在一定时期内能够主导房地产价格。
4. 房地产自身发展规律也使我国居民的住房需求进入快速增长阶段。
5. 房地产金融的发展, 尤其是住房消费信贷扩展, 增加了居民购房的支付能力, 直接拉动了住房需求。
(二) 房地产供给。
房地产供给是指房地产开发商和拥有者在特定时间, 以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。根据经济学理论, 需求膨胀会带来价格的上涨, 但供给会随之增加, 从而使价格回复到一个合理的水平。但房地产市场是一个特殊的市场, 具有稀缺性和不可分性, 接近于一个垄断市场的特性。影响房地产供给的因素主要有:
1. 成本是推动房价上涨的内在因素。
首先, 土地交易价格不断上涨, 城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的重点, 地价与房价相互推高土地是一切经济活动的载体。随着工业化和城市化建设的推进, 大量的土地资源被占用, 土地交易价格不断上涨, 这也受到了地方政府的利益驱动。土地的收入是地方政府财政的支柱。房价、地价的上涨, 有助于地方政府获取更多的收入, 房地产膨胀得越大, 地方政府的收益就越大, 在这一过程中, 地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考虑, 地方政府缺乏抑制房价上涨的动力;其次, 建材价格上涨较快。从建材成本来看, 由于我国目前正处在重工业化和消费结构升级阶段, 投资需求旺盛, 生产结构偏重于重工业化, 对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大, 而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段, 这就导致了能源、原材料价格涨势较猛;再次, 劳动力成本大增, 我国加强了对房地产企业的管理和监督, 为了保护农民工利益, 国家出台了许多政策, 导致生活成本提高。生产成本增大, 必然导致房价提高。
2. 结构因素。
我国房地产供给结构不合理, 这也是影响我国房地产价格上涨的重要因素, 主要表现在: (1) 住房二级市场和房屋租赁市场发展缓慢, 房屋租赁市场、住房梯度消费、住房资源配置还不完善; (2) 在一级市场中, 中低档住房比重偏低, 高档商品房比重偏高, 住房超前消费现象十分突出。
3. 供给销售的人为紧缩是房价持续上涨的罪魁祸首。
在销售过程中, 中国房地产商无一例外地采用销控 (控制销售进度、销售量、销售价格等) 的方式, 即每次企业仅拿出待售楼盘的20%左右投入市场销售, 剩余楼盘则等到上一批销售基本结束之后再投入市场。通过销控, 房地产商能够迅速了解市场的需求状况, 从而在消费者能够接受的前提下确定出最高的市场价格。通过销控, 房地产商将质量较好的房子留在后面买, 一方面为价格上涨提供充足的理由;另一方面也给消费者楼盘价格上涨的一种假象, 刺激住房消费。
总之, 房地产的市场价格, 主要表现在房地产的市场需求量与市场供给量趋于平衡时的价格。在当前的经济条件下, 供给与需求同时出现人为放大, 目前的这种双方面的增长 (放大了的增长) 发展到一个相对高的阶段, 无疑其相互作用的结果最终体现在价格上, 在这种供给、需求都相对高峰值情况下, 其价格势必已处于较高位置。
调控房价的对策及建议
目前, 我国房地产市场还不太规范, 房价的高涨已经成为房地产市场健康发展的隐患, 市场机制失灵, 就要通过国家调控来稳定房价。
1.调整住房供应结构。针对目前的国情, 在房地产供应结构方面应增加中低价位普通商品房和经济适用房建设, 控制高档商品房开发, 完善廉租房制度。这首先要各级城市人民政府编制年度用地计划, 科学地确定房地产开发土地供应规模, 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房 (含经济适用住房) 和廉租住房的土地供应;同时, 土地的供应应在限套型、限房价的基础上, 采取竞地价、竞房价的办法, 以招标方式确定开发建设单位;停止别墅类房地产开发项目土地供应, 严格限制低密度、大套型住房土地供应。
2.通过金融工具引导房地产投机。引入机构投资者, 转变目前普通人投资房地产市场的渠道, 其中发展我国房地产投资信托最为重要。把直接投资炒房的行为通过房地产信托投资基金等金融工具加以引导, 有利于稳定市场、提高房地产利用效率, 并且为国民提供了分享房地产市场收益或对冲房价上涨风险的渠道, 有利于缓解潜在的购房需求由于房价上涨的预期而集中释放的压力。
3.健全土地市场运行机制, 完善土地市场。政府应加强城市用地规模控制, 通过改进土地用途分区管制制度, 实现城市用地有序扩展, 来控制增量土地供应。在国民经济发展计划、土地利用总体规划和城市规划等的指导下, 合理分析与预测房地产市场的供求关系与价格水平, 从充分合理利用土地资源的角度, 制定出科学合理的土地出让计划。在土地供应方面, 应根据房地产市场需求, 保持土地合理的供应量和供应比例。
4. 完善房地产市场信息沟通制度。
针对开发商利用信息不对称、虚假造势的现象和消费者盲目的心理预期, 政府要积极组织好供需信息的收集和整理工作, 适时披露土地供应、建设计划、住房供求、价格涨幅等信息, 这样才能够及时给购房人提供真实、准确、透明的信息。规范开发商的宣传, 稳定市场心理预期, 引导消费者适度消费, 使居民住房消费与经济发展水平相适应, 使当前住房消费与经济可持续发展相适应, 从而促进市场理性发展。
5. 重新定位地方政府职能。
在每次房价上涨过快的时候, 中央政府都会出台一些相关房地产政策以期稳定房价。但这些政策的效果很不理想, 房价问题仍得不到有效控制, 究其原因, 地方政府与房地产开发商之间有共同的利益, 是导致房地产政策执行不利的主要原因, 因此应对地方政府职能重新定位。通过重新定位地方政府职能, 打破地方政府与房地产开发商结成的利益同盟, 没有地方政府的支持, 房地产开发商将孤掌难鸣, 有利于房地产政策的有效执行。
参考文献
[1]江小涓.体制转轨中的增长, 绩效与产业组织增长.上海:上海三联书店, 1997.
[2]金雷.我国房地产业市场结构分析.财经界, March.2007.
[3]向颖.我国房价持续高涨原因及对策分析[J].南方论刊, 2006.6.
影响我国房地产价格因素分析 篇7
关键词：房地产,重要性,价格,影响因素,措施
一、房地产行业在国民经济中的重要作用
房地产业在国民经济中起着重要作用, 是促进国民经济发展、改善人民生活的重要产业。由于房地产业的关联度高, 其发展能够带动多个领域的发展, 增加就业, 带动力强, 已经成为国民经济的重要产业。总的来说, 房地产行业在国民经济中的作用主要有以下几点:
(一) 房地产业的发展能够有力带动其他产业, 直接推动国民经济的增长
房地产业是消费、出口、投资这“三大马车”的重要拉动力量。由于房地产业处于国民经济链的中间环节, 具有很强的关联作用。房地产行业的发展, 产业链前能够带动建材、金融保险、机械制造、冶金等领域的发展, 向后则能够带动服务业、装修、家电等领域。
(二) 房地产业的发展能够提高居民生活水平, 改善居民生活条件
房地产业发展的好坏, 直接关系到居民的生活条件与生活水平。近十年来, 全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。虽然房价高居不下, 但政府保障房的建设及商品房市场的日渐规范, 对于改善居民的居住质量、满足人民的物质文化需求, 起到了巨大的积极作用。
(三) 房地产业的发展增加了地方及中央财政收入, 有利于政府更好地发挥职能
政府各项职能的实现, 必须有强有力的财政收入做基础。据相关数据, 我国财政收入的98%以上来自于税收。在一般的地方税收收入中, 房地产业与金融服务业两大领域对税收的贡献就接近当年税收的一半。同时, 在全国大部分地方, 出让土地所获得的收入也成了地方财政收入的重要组成部分。
二、影响房地产价格的因素分析
房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分, 又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性, 是以土地的特性为基础的。与一般物价相比, 房地产价格有其自身的特性。因此, 分析影响房地产价格因素的过程中, 既要结合供给与需求的相关问题, 又要结合房地产的特性, 具体分析影响其价格的因素。
本文结合房地产市场发展的现实状况, 对影响我国房地产价格的因素分析如下:
(一) 社会经济发展水平
从需求方面来说, 一般来说, 社会经济发展水平能够较高的国家或地区, 其居民收入水平也相对较高, 资金比较充裕, 也就有相应的资金购买商品房居住或者投资;从供给方面来说, 一地区的社会经济发展水平高, 其房地产业不仅满足居住的需求, 用于生产性、投资性、消费性等方面的房地产支出也会相应增加, 从而满足不同客户的去求。同时, 社会经济发展所带动的个人收入增加也会导致居民对住房要求的提升, 从而推动房地产价格的上升。
(二) 城市化进程
城市化的发展导致房地产价格不断上涨。城市化的发展必然导致人口的大规模迁移, 城市规模不断扩大、数量不断增加, 人口分布的高密度, 也意味着对房地产的需求数量日益庞大。一个地区的城市化水平越高, 其用于居住、投资等需求的房地产数量就会增加, 价格根据当地的经济发展水平, 就会相应地升高。
(三) 消费者的心理预期
一个地区的消费水平, 受消费者心理预期的影响非常大。消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测, 直接影响到房地产的市场需求, 对房地产业的平稳健康发展具有非常重要的作用。对于普通商品, 一般价格上升, 人们会减少对它的购买, 以至让商品重新降价, 已达到供需的平衡。由于房地产是一种特殊的商品, 集消费、投资等价值于一身, 当房地产价格上升时, 人们预期其价格还会上升, 投资性房地产就会增加, 而房地产持有人也在观望价格再涨, 这样就导致了市场供给量的减少, 进一步刺激了房价上涨。同样, 价格降低时, 投资性房地产如同股票, 遭到抛售, 加剧价格的下跌。
(四) 政府的宏观调控
在社会主义市场经济体制下, 政府宏观的调控一直对房地产业产生着深远影响。房地产作为国民经济支柱产业, 它关系着国民经济的健康稳定发展。房价如果有大的波动, 势必会影响整个国民经济的稳定与发展。进入21世纪以来, 商品房价格在平稳中不断上涨, 进入2007年, 出现了“爆发式”的增长。从中央政策来看, 政策面既不允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力, 也不会让房价波动过大, 影响市场稳定。
(五) 房地产的成本
在利润一定的前提下, 成本是影响价格的最重要因素。房地产的成本, 主要是土地价格和建筑成本。近年来, 城市房地产业可利用土地资源由于人口剧增等因素十分紧缺, 政府出台的一系列保护耕地的政策, 也在一定程度上限制了商业用地、居住用地的增加。土地资源的日益稀缺, 这决定了地产开发商的土地使用权获取的高成本。部分地方政府过度依赖土地出让所获得的收入, 这也使得土地价格居高不下。同时, 建材价格也出现了不同程度的上涨。随着生态、绿色、智能、舒适等观念的引进, 建筑密度的降低, 绿地面积的增加, 公共活动场所的设计, 住宅小区物业管理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高, 使住房建设建筑成本都会不断上升。
(六) 利率的影响
房地产是一种特殊的商品。从金融领域对他的影响来看, 利率上升, 消费者及投资者贷款买房的成本就会上升, 市场需求量会减少, 从而影响到了房地产价格;当利率下降时, 消费信贷的成本降低, 房地产需求会增加, 其价格也会降低。当然, 利率下降, 也会使得房地产商的融资成本降低, 加大房地产投资开发规模, 增加市场供应量, 从而影响价格。
(七) 投资、投机因素
由于房地产具有使资产保值增值的作用, 近些年一度成为投资者投资的热点;房地产投机则是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润。若投入房地产行业的资金过多, 则会出现房地产业“过热”的情况, 对房地产的炒作就会使得房价升高。如果投入房地产产业的资金中存在过多的投机因素, 则会滋生房产泡沫, 高房价的背后也孕育着房地产业的危机。因此投资、投机因素不仅影响着房地产的价格, 对房地产整个行业能否平稳健康发展也起着至关重要的作用。
三、促进我国房地产业平稳较快发展的建议
房地产业作为影响国民经济的重要产业, 必须要维护其平稳较快发展。促进房地产市场平稳健康发展, 对于改善群众居住条件, 有效应对国际金融危机冲击、保持经济较快增长, 具有重要意义。否则, 则会影响居民生活水平, 甚至影响社会安定。因此政府相关部门必须制定相关政策, 以保证房地产业的平稳较快发展。
(一) 合理规划、集约利用土地, 提高城市土地利用效率
由于人口的增长和城市化的发展, 土地资源变得日益紧张。同时, 城市中的土地利用效率并不高, 在许多地方还出现了土地资源浪费的现象。因此, 应该尽可能做到土地利用的科学有效, 以缓解城市用地压力, 给房地产业的发展提供充分的土地资源, 防止房价过度上升。因此, 科学管理、规划, 加快城市城市产业用地的调整, 加快棚户区的改造, 是增加房地产供应量的重要措施。
(二) 政府加大调控力度, 进行房产税制改革, 抑制投机性购房
房地产业之所以利润丰厚, 是因为它作为一种特殊商品, 即使在价格明显偏高的情况下仍然存在大量的需求。而这样大量的需求有很大一部分来自于投资和投机, 在通货膨胀的情况下, 大家都把房地产当成了一种获利丰厚、稳赚不赔的投资工具。大量投机性资金涌向房地产市场, 成为影响其健康发展的隐患。因此, 政府在继续完善相应的购房政策的同时, 也应该拓宽投资渠道, 引导资金合理有效流动。这样, 一方面抑制相关的投机性购房, 另一方面促使资本的合理有效利用, 促进国民经济的发展。
(三) 增加保障性住房和普通商品住房有效供给, 加快推进保障性安居工程建设, 完善我国的住房社会保障体系
影响房地产价格的宏观因素分析 篇8
房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展, 而居住水平的提高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断改进, 人民的居住条件和居住环境有了较大改善, 人们的生活质量和水平因此得到了大幅提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动, 房地产市场经历了发展、上升、高峰、下降、低潮的过程, 期间产生了一些问题, 例如:市场秩序混乱、住宅空置率上升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展, 一直是上海市政府关注的焦点, 为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策, 以维持上海房地产市场的健康发展, 但如何保持上海房地产市场的繁荣, 稳定上海房地产市场的价格, 仍然还在探索之中, 因此研究房地产市场价格的宏观市场影响因素, 有着重要的现实与理论意义。
一、现实层面宏观调控政策的特点
1、加快住房保障体系建设。2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房, 由中低收入者调整为低收入者。
2、主要通过信贷手段抑制房产投资需求。2007年在投资需求旺盛、房价高涨的背景下, 国家改用信贷政策来抑制投资需求, 把第二套住房首付比例由30%提高到40%, 相应提高按揭贷款利息, 第一套住房的首付比例和按揭贷款利息保持不变。它不仅抑制了投资需求, 还抑制了部分自住需求。
3、由严格控制土地供应调整为加大、加快土地供应。2007年土地政策由严格控制土地供应调整为加大、加快土地供应, 特别是普通商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。增加土地供应的途径主要有两个:一是加大土地推出的数量, 加快土地推出的速度;二是加大土地闲置的处罚力度, 严厉打击囤地行为。
4、存款准备金率和基准利率上调幅度空前。2007年中国人民银行重拳出击, 连续10次上调金融机构存款准备金率, 累计上调5.5个百分点, 调整力度历史少有。紧缩的货币政策并非完全针对房地产业, 但对依靠银行贷款维持经营的房地产企业和依靠按揭贷款购房的个人来说, 成本的增加都是显著的, 起到从供求两方面抑制房地产市场的作用。
5、更加注重已出台政策的执行。在2005年和2006年, 中央实施了一系列全面、严厉、深入的调控政策之后, 近两年虽然延续了对房地产宏观调控的态势, 但只是零散地出台了一些政策, 并没有出台全面的调控政策, 重点在于落实前两年的政策。
二、从理论研究方面得出的四象限模型 (图1)
本文中的模型的建立考虑到的分析指标是变量新建房屋施工面积、商品房价格人均可支配收入以及国内生产总值, 正如图1中的第三象限 (西南象限) , 描述的是房地产价格同新建量之间的关系。从长期来看, 房地产价格应同它的重置成本相等, 因此也就描述了重置资本同新建量之间的关系。这里假设随着新建量的增加, 重置成本将会增加。影响重置成本的其他因素将会导致整个曲线的移动———重置成本升高将使曲线向左平移, 重置成本降低将使曲线向右移动。
该象限对应的方程为:P=f (C)
式中, P为价格;C为重置成本。
三、结合现实数据建立模型并检验修正
现以上海市为例, 运用四象限模型、计量经济学理论以及Eviews5.1软件对上海市房地产市场做出宏观分析, 由计量经济学知识建立线性回归模型1得:
式中:Y为商品房屋平均销售价格 (元/平方米) ;X1为GDP (亿元) ;X2为人均可支配收入 (元) ;X3为新建房屋施工面积 (万平方米) 。
(一) 对模型的稳定性进行检验。对1999～2006年上海市经济基本面数据运用Eviews5.1软件进行简单最小二乘法回归, 得回归模型为:
注: () 内为P检验量的值, []内为T检验量的值。
由回归结果可知, 模型中的自变量X1、X2、X3的P值过大, 不能通过稳定性检验。此时的R2=0.98, Jarque-Bera=0.9150, Probability=0.6329。
由于对变量进行自然对数变换后不改变原序列的协整关系, 并有助于消除时间序列中存在的异方差现象, 所以对原模型中的变量进行自然对数变换, 得到新的估计模型2为:
运用Eviews5.1软件对给定的数据进行简单最小二乘法回归, 可得回归模型为:
注: () 内为P检验量的值, []内为T检验量的值。
由回归结果可知模型2的R2=0.99, 较模型1明显有所提高, 而且变量X1通过了显著性水平在10%下的t检验, 所以模型2相比较模型1来说, 更可取。
(二) 检验模型是否存在多余变量。由于在模型2中的变量X2、X3仍未通过t检验, 所以对模型进行是否存在多余变量的检验。
原假设:X1是不显著的, 进行多余变量检验的Prob.F (1, 5) =0.050975, 在5%的显著性水平条件下, 未通过检验, 接受原假设, 即变量X1对于模型来说是不显著的, 应舍去, 得模型3为:
LOG (Y) =0.9821 LOG (X2) +0.0508LOG (X3) -1.3415 (3)
R^2=0.978217, 接近于1, 说明自变量X2、X3很好地解释了因变量Y, 通过检验。F=134.7214, 通过检验。X2和X3的P值分别为0.0001和0.0687, 接近于零, 在10%的显著性水平检验下也通过检验。
(三) 异方差性与自相关检验和修正
1、异方差性的检验和修正。在模型3的回归结果下, 运用怀特检验法检验异方差性, 得到的结果为Obs*R-squared的p值>0.05, 所以在5%的显著性水平下接受原假设, 即不存在异方差。
2、自相关的检验和修正。在模型3的回归结果下, 运用拉格朗日指数检验法检验自相关性, 得到的结果为, RESID (-1) 的p值>0.05, 所以在5%的显著性水平下接受原假设, 即不存在自相关性。
四、模型检验结果与结论
从上面模型的建立、检验、修正的结果可以看出, 在房地产市场的宏观层面来看, 自变量人均可支配收入和新建房屋施工面积解释了因变量商品房屋平均销售价格的97.82%, 并存在稳定的动态均衡关系, 而且模型不存在异方差性和自相关, 这也正是从现实意义上验证了四象限模型的正确性。实证结果进一步表明, 从长期来看, 上海市的人均可支配收入和新建房屋施工面积对房地产价格的影响显著, 对于房地产价格的涨跌起着决定性影响;人均可支配收入和新建房屋施工面积的波动性有助于预测房地产价格的走势;同时, 房地产价格的走势也反映出了经济的走势。为了进一步促进房地产市场的健康发展, 应把上海市的经济发展速度控制在一个适度的范围之内, 并可根据人均可支配收入和新建房屋施工面积的波动做好房地产价格的预警、调控工作。
摘要：加强对房地产市场的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为我国集贸易、金融、信息中心为一体的综合性城市, 宏观因素对房地产价格带来的影响尤为明显。本文基于四象限模型理论对1998～2006年上海市的经济基本面数据进行分析, 并运用Eviews5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验, 得出影响房地产价格的宏观因素。
关键词：四象限模型,房地产价格,宏观因素,实证检验
参考文献
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[4]张许颖.计量经济学[M].郑州:郑州大学出版社, 2003.
房地产价格攀升的原因及其对策 篇9
关键词：房地产价格,现状,原因分析,对策建议
1 我国房地产价格攀升的现状
从1998年到2006年, 我国国内生产总值由84402.3亿元增长到209406.8亿元, 扣除物价因素, 年均增长9.2%;城镇居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元, 按可比价计算, 年均增长8.9%。但是收入的增长速度, 不足于支撑日益高涨的房价, 2007年8月中国人民银行发布的二季度中国货币政策执行报告认为:中国住房需求持续旺盛, 虽然房地产开发投资加快增长, 但供需关系仍趋紧张, 房地产价格又出现了加快上涨的势头, 部分城市的房地产价格涨幅依然较高。报告指出, 2007年上半年, 全国房地产开发投资完成额9887亿元, 同比增长28.5%, 增速比去年同期提高4.3个百分点, 高于同期固定资产投资的增速2.6个百分点。商品房销售面积2.8亿平方米, 同比增长21.5%;房屋销售价格涨幅有所回升, 部分城市房价涨幅较高。6月份, 70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%, 涨幅比上月高0.7个百分点。其中, 深圳、北京等城市上涨较快。深圳已连续17个月同比涨幅超过10%, 其中2007年6月份达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%, 其中6月份达9.5%。我国平均房地产价格持续上涨。
2 房地产价格攀升的原因分析
我国当前房地产价格上升的原因主要有:
供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因1.政府为主导的运作体制导致房地产供给的不足。因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因。市场价格围绕价值上下波动, 需求增加并且供给减少时会造成价格的上涨。我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济, 而是以政府为主导的运作体制。土地的国家所有, 使土地供应完全处于国家垄断状态, 土地的相对供给不足, 必然造成价格的上涨。
房地产开发成本不断上升。房地产开发的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等, 土地价格和建材价格的上涨, 使房地产开发成本不断提高, 对房价上涨形成了推动力。 (1) 土地交易价格不断上涨。首先, 土地是一切经济活动的载体, 随着工业化和城市化建设的推进, 产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求, 大量的土地资源被占用, 土地供需矛盾紧张, 土地交易价格不断上涨。其次, 土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动。目前, 土地的收入是地方政府财政的支柱。2003年上海的卖地收入为216亿元, 相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨, 有助于地方政府获取更多的收入, 地方政府缺乏抑制房价上涨的动力, 土地交易价格上涨增加了房地产开发成本, 推动了房屋销售价格的上涨。 (2) 建材价格上涨。我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段, 投资需求旺盛, 生产结构偏重于重工业化, 对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大, 而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段, 这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。2004年, 建材价格指数曾达到105.1, 生产成本增大, 必然导致房价提高。
需求导致房价上涨。商品房是一种特殊的商品:一方面可以用来居住, 是其实用性;另一方面, 商品房可以用来投资, 其价值相对较高, 风险相对较小。
(1) 投资性需求。随着储蓄利率的下降和居民投资意识的逐渐上升, 房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。很多城市出现的房价上升、租金下降的现象, 就是空房比例的上升影响了房屋租赁市场的价格, 这也间接说明了投资用的房产持续不断增加。
(2) 实用性需求。由于我国人口基数大, 新增人口多, 同时城镇居民人均住房面积较低, 所以人们改善居住条件的要求也十分迫切, 对于自住性商品房的需求量很大。
开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡。我国房地产价格在越来越大的程度上由少数开发商决定, 少数开发商凭借其所处的垄断地位, 默契配合, 结成价格联盟, 通过发布虚假广告来夸大需求, 通过囤积房屋、抬价而售等手段制造供给紧张, 从而达到哄抬房价的目的, 炒作的结果必然是房价进一步上涨。
经济适用房所占比例极小, 无法影响供给、平抑房价。经济适用房是国家为照顾中低收入居民购房而实施的优惠措施。由于利益的驱使, 大部分项目投资还是倾向于资本回报率高的商品房项目上, 开发商开发投资中, 住宅房地产开发投资占70.3%, 其中经济适用房开发投资占住宅房地产开发投资的2.9%, 经济适用房所占比过小, 无法通过影响供给消除由于房价过高而导致的不安定因素。
户籍制度间接推动了房地产价格的上涨。现有的户籍制度造成了地域分割, 限制了不同地域间劳动力的自由流动, 由于限制了以劳动力为主的各种生产要素的流动, 降低了社会对资源配置的效率, 在一定程度上间接推高了主要城市的房价。学校周边的房价往往是一个区域、一个城市房价的标志。由于现有的教育制度, 对教育资源, 尤其是小学教育资源的分配也是按户口所在区片划分, 从而产生了对相关社会资金的吸引作用, 进而带动了房价的整体性上升。同时, 在保障性住房购买条件中, 几乎都有户口限制, 这一限制使得众多城市新增就业人员无法买到适合这一购买力层次的保障性住房, 增加了社会压力。同时, 由于现有户籍制度立足于人口和地区的捆绑限制, 公民在不同城市之间的自由迁徙、工作流动都会受到很大限制, 加上中国传统思想观念的原因, 更加强化了国民固有的安土重迁的生活习惯。
3 调整我国房地产价格的对策与建议
调整开发投资结构, 增加低价位住房供应, 控制房地产价格上涨调整房地产开发用地的供应结构, 通过增加普通商品住宅和经济适用住房等建设用地的投放量, 增加普通商品住房和经济适用住房的供应, 提高其在市场供应中的比例, 可以保障城镇中低收入家庭的住房需求。同时, 还要建立与住房供应体系相适应的住房价格体系:一是对限定销售对象的中低收入家庭购买的经济适用住房, 严格实行政府指导价, 限价销售;二是对大多数家庭购买的普通商品住房, 采取由政府定期制定公布指导性价格和浮动幅度, 放开销售价格的管理方式;三是对高收入家庭购买的高档商品住房实行市场调节价, 由企业依开发经营成本和市场供求状况自行确定销售价格。
控制开发成本, 降低房地产企业的期望利润。一是降低建筑工程成本、降低产品销售价格, 使之在竞争激烈的市场经济环境下, 求得生存、求得发展;二是充分发挥房地产企业内部各个部门的作用, 通过有效整合来促使企业提高效率和加强成本控制, 减少管理费用支出, 减少消耗, 降低成本, 既实现企业利润的最大化, 又促使开发商拓展竞争思路, 把期望利润调整到一个合理的水平。
加大对房地产价格的检查与监管力度, 维护市场正常的价格秩序。一是清理整顿房地产的各项税费。管理费和服务费等各种收费项目, 能降低标准的给予降低标准, 能减免的给予减免, 对不合法、不合理的收费项目要坚决予以取缔;对各种基础设施配套性收费, 应结合城市公用事业价格改革和费改税的推行逐步降低收费标准, 直至取消;对涉及住房开发建设过程中的自来水、电力、燃气、电话、有线或光缆电视等垄断行业的价格和收费行为进行全面清理整顿, 严厉打击垄断企业强行推销商品和服务、强制收费的价格违法行为。
是严肃查处房地产价格的违法行为 (如低价出让土地、高价炒卖房地产) 。对短少面积、搞价格欺诈等扰乱房地产市场正常价格秩序的行为要予以曝光和严肃查处, 以维护房地产市场正常的价格秩序。
参考文献
[1]吴艳霞, 王楠.房地产泡沫成因及其投机度测度研究[J].预测, 2006, (2) :12-17.
[2]武康平, 丑婷.从房地产市场看土地需求及对土地政策的建议[J].经济经纬, 2005, (4) :57-60.
西安市房地产价格 篇10
一、房地产价格上涨的原因
1、正常因素
(1)开发成本的提高。随着经济的飞速发展,各种材料、人工费用等都有了很大程度的提高,特别是占房地产成本三分之一的土地使用成本上升,更是拉大了房价的快速上升。另一方面为了抑制房地产泡沫,管理部门出台了一系列政策,提高了开发企业的贷款门槛,造成开发企业融资成本上升
(2)社会正常需求方面。一是近年来经济的持续快速发展,增加了居民的可支配收入,城市居民需要改善住房条件,提高住房水平,用于购房的消费比例越来越高。二是住房制度改革取消福利分房,工薪阶层进入商品房销售市场,相对拉动市场需求。三是城市化进程加快、城市规模扩大,进城农民增多,家庭规模小型化等增加了购房需求。
(3)其他因素。人民币升值促使国际游资大量涌入房地产市场,投资额的巨增带来了房价的上涨。
2、非正常因素
(1)开发商方面。由于房地产需求的错误预期和高收益的诱惑,开发商把大量资金投入到了高档物业的开发之中,盲目追求“大而全”,而需求较高的中低档物业开发不足,供需错位使大量高档物业积压,形成空置,而中低档物业需求得不到满足,价格上涨。
(2)政府方面。房地产业是支柱产业,在很大程度上是各级政府税收的重要来源,特别是土地出让金的财政收入。
(3)囤积土地房产,待价而估。有些人没有房住,而富余起来的部分人却拥有二套及以上房屋,房屋具有保值增值性的特性,使部分先富起来的人把资金投入到房地产市场。
二、房价过快上涨的危害
(1)影响居民的生活水平。居民购房的首付款和月供不断增加,月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出,严重制约着居民消费的持续扩大。
(2)产生经济泡沫。供给方面,在房价上涨时,开发商和银行预期价格继续上扬,从而导致信贷和投资开发增加;需求方面,房价上涨导致投资需求增加,在短期供给缺乏弹性的情况下,需求大幅增加必然会拉动房价快速上涨。由于产业关联性高,房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展,从而产生经济泡沫。
(3)拉大贫富差距,不利于社会稳定。住房既是普通商品又是投资品,房价上涨对不同居民的财富存量会产生不同的影响。对无住房的家庭而言,房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度,使这部分人实现买房的梦想变得越来越渺茫;对有自有住房家庭而言,房价上涨会增加抵押贷款消费;对于有房且用来投资的家庭而言,房价上涨不仅能获取出租和出售收益,而且还可以获得更多的抵押贷款,总的来看,房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大,不利于建设和谐社会。
三、抑制房地产价格上涨的对策
1、正确运用财政税收政策进行调控
在对房地产征税过程中,要区分对不同环节征税可能产生的结果。由于我国房地产市场税负转稼现象严重,开发商可以通过提高售价方式将税负转稼给购房者,若在开发环节课以重税,不仅不能有效打击房地产的过度开发,反而使房价一路走高,因而,在开发环节主要对高档公寓、别墅、写字楼征税即可,应把征税重点放在房地产的持有和转让环节。
2. 遏制政府的短期或既得利益,制定正确的土地政策,加大土地供应调控力度,严格执行土地管理制度
根据中央有关规定在执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下,降低土地出让价格,取消不合理费用,让土地市场化,把土地价格降下来。要对现有的各项行政事业性收费、经营性收费项目、收费标准进行审批,取消一切不合理收费项目,降低收费标准。
3、制定经济适用房和廉租房计划,并保证切实执行
社会保障用房土地价格按国家土地评估价格列入开发的成本。这部分土地不进行市场化的运作,显示社会制度所体现的公正,能住上房,人民充分分享社会改革的成果,可以在城建收费、税收上给予优惠。另外,加强对经济适用房和廉租房购房户的审批力度,要真正把党的好政策落实到老百姓的身上。
4、房地产企业要从需求出发,调整各类房地产项目投资结构
目前空置房基本都是豪华别墅、高档公寓、写字楼等高端房地产项目,说明这些项目供过于求,而中低等价位的房屋紧缺,其供应量远远达不到消费者的购买需求。只有开发企业对市场需求情况有正确的了解,据此加大中低档住房的供给,才能从根本上稳定房价。
5、调整购房者心理。
一方面,作为购房者不要盲从,根据实际需要选择性购房,暂时不需要购房的可以适当等候,不要随大流
一方面,作为政府应采取措施,做好房地产市场供求信息的收集、整理、分析,通过各种渠道向公众发布相关信息,使房地产市场更趋于理性与成熟。另一方面购房者要了解房地产市场的真实情况,形成正确的预期。要相信国家的调控能力,克服从众心理,形成理性的投资习惯,不要盲目从众。对相关信息要学会去假存真,不要受投机怀炒作的影响,把握投资方向,客观上稳定房价。
6. 严厉打击房地产商及部分个人的投机行为。
政府和相关管理、执法部门要认真调查研究,切实加强监管。严厉打击房地产商及个人投机钻营、炒买炒卖、囤积土地、待价而沽等不法行为,采取强有力的措施切实抑制房价上涨。对于投机性购房者征收高比例的“个人交易所得税”加大炒房代价,抑制投机行为。对于投资不准备自住的空房开征不动产闲置税,并不予办理房产证。
7、采取措施控制“热钱”涌入房地产市场。
一方面,要完善外资监管机制,对外资的流入采取监督控制,建立预警机制。另一方面要引导外资流向,使外资尽量流入生产领域,发展这些产业,尤其是供不应求的消费资料的生产行业,不仅有利于挤出房地产市场的泡沫,也可以抑制我国目前的消费品价格结构性上涨。
房价上涨过快,不利于房地产行业自身发展,不利于经济金融的稳定,也与建设社会主义和谐社会目标相背离。因此,房地产市场调控应坚持"稳"字优先,把改善供给和稳定需求作为政策调控的重中之重,既要促进市场的平稳发展,也要促使房价回归至合理水平,使房地产业更好地为国民经济发展服务,为人民生活水平提高服务。
参考文献
[1]、张启振.房地产价格居高不下的原因及其对策[J].价格理论与实践,2006(3).
[2]、谢文蕙,邓卫.城市经济学[M].清华大学出版社,1996.