房地产监管八篇

房地产监管 篇1

本期文章重点讨论市场的维护者应该如何引导经纪人和经纪行业, 或者说如何对房地产经纪行业实施监管, 重点在于对监管思路和原则的探讨。

我们经常会提到法治和德治这两种监管思路, 在房地产经纪行业的监管上, 同样应该是法治和德治兼备。

先说德治, 德治的主要方式是教化, 即通过道德教育提高人的道德水平, 从而自觉地约束自己的行为。而德治的施行往往需要长期的文化积淀, 特别是需要以信仰为基础, 因为没有信仰的人往往是“无所畏惧”的。缺乏起码的敬畏之心, 必然胆大妄为。在这种情况下, 即使对其苦口婆心地教育, 往往也收效甚微。也就是说, 德治需要以监管对象自身具有一定的道德水准为前提。

从我国房地产经纪人的现行职业环境所造成的职业特点来看, 作为房地产经纪人往往需要具有非常强的进取精神 (在这里, 进取是一个中性词, 或者说, 当进取心过强的时候, 可能就会做出违反职业道德乃至违法的事情) , 因为房地产属于高额大宗商品, 成交往往是不连续的, 在这种情况下, 损失一单业务就意味着可能丧失了一个月的收入, 而且目前房地产经纪人往往只有很低的底薪甚至完全没有, 当一个人的全部生活都在两只手上 (或者一张嘴上) 的时候, 如果缺乏道德约束, 又没有严格监管, 铤而走险是顺理成章的事。

在这种情况下, 法治就显得必不可少了。

法治的方式又可以区分为准入限制和行为监管两类。我国于2004年7月1日开始实施的《行政许可法》, 对设立市场准入的行政许可行为作了比较严格的规定, 笔者认为, 这是对长期以来我国政府对市场行为干预过多的一种矫正, 无疑是正确的。但我们也应该认识到, 即使在发达的市场经济国家, 市场准入在许多行业里面也是存在的, 比如在很多国家, 酒类是不能随便在一般商店出售的, 卖酒必须有专门的执照。而房地产经纪人的执业资格, 在很多国家 (以及地区) 也都是实行准入制的。比如美国, 每个州都设置了专门的经纪人执照制度, 必须获得本州的执照才能在本州执业;我国香港地区也有专门的地产代理监管局, 负责发放和管理经纪人牌照。本专栏后面几期将集中介绍国外 (地区) 的房地产经纪人管理制度。

但在中国大陆, 为适应《行政许可法》的要求, 建设部于2004年6月29日颁布了《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》 (建办住房[2004]43号, 下称《通知》) , 决定将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师学会 (学会随后更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会, 以下简称学会) , 这实际上表明在国家层面上已经放弃了房地产经纪人的准入制度, 或者说经纪人执业已经不需要经过行政许可。

当然, 《通知》也详细具体地规定了学会及地方行业组织在房地产经纪人注册管理等方面的任务, 即:中国房地产估价师学会要通过房地产经纪人执业资格注册工作, 将房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理结合起来;大力推动房地产经纪行业诚信建设, 建立房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案;开展房地产经纪机构资信评价, 建立房地产交易信息共享系统, 促使房地产经纪人和房地产经纪机构为居民提供行为规范、诚实信用、信息准确、高效便捷的服务;制定房地产经纪执业规则, 探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度。

《通知》还规定:各级房地产行政主管部门要充分发挥房地产经纪行业组织的作用, 已经成立房地产经纪行业组织的地区, 要按照《行政许可法》等法律法规和国发[2004]16号文件的有关规定, 将房地产经纪人执业资格注册工作转交房地产经纪行业组织, 确保房地产经纪人执业资格注册工作平稳过渡。尚未成立房地产经纪行业组织的地区, 各级房地产行政主管部门要按照原有方式继续做好房地产经纪人执业资格注册的有关工作, 确保房地产经纪人执业资格注册工作的正常进行, 并积极组建房地产经纪行业组织, 尽快形成政府监管、行业自律和社会监督相结合的房地产经纪行业管理机制。

前面说过, 市场准入管理只是监管的手段之一, 监管的另一重要手段是对市场行为的监管, 这也是《行政许可法》的另一个核心要旨, 即政府要加强对市场违法行为的查处。针对房地产经纪行业的监管, 《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》同时规定:各级房地产行政主管部门要按照国家的有关规定, 加强对房地产经纪行业的监督检查, 规范房地产经纪行为, 不得因房地产经纪人执业资格注册管理方式的改变, 影响房地产经纪人执业资格考试和注册等工作的正常进行, 确保房地产经纪人执业资格制度的深入推进。

按照这个文件的规定, 房地产估价师与房地产经纪人学会主要负责经纪人的注册管理工作, 并以这个工作为依托, 通过建立信用档案——推动诚信建设———加强行业自律, 来实现对行业的管理。同时, 各级房地产行政主管部门仍然要加强对房地产经纪行业的监督检查, 规范经纪行为。

房地产监管 篇2

《通知》要求各地市、县国土管理部门加快住房建设用地供应计划编制, 特别是保障性住房用地供应计划。要严格控制大套型住房建设用地, 严禁向别墅供地。各地对列入年度供地计划的保障性住房用地, 要应保尽保、及时供地。保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地, 应以划拨方式供应。保障性住房建设项目中配建的商服等经营性项目用地, 应按市场价有偿使用。

严格规范商品房用地出让行为。一是严格土地出让条件。二是严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%, 竞买保证金不得低于出让最低价的20%。三是严格土地竞买人资格审查。对存在的违法违规用地行为, 要严肃查处。四是严格土地出让合同管理。土地出让成交后, 必须在10个工作日内签订出让合同, 合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款, 余款要按合同约定及时缴纳, 最迟付款时间不得超过一年。受让人逾期不签订合同的, 终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的, 必须收回土地。

坚持和完善土地招拍挂制度。要按照提高土地开发利用效率的原则, 探索综合评标的具体方法。在确定土地出让最低价的基础上, 将土地价款交付、开发建设周期等影响土地开发利用的因素作为评标条件, 科学量化标准, 细化评标规则, 规范运作, 依法依纪严格监督。

《通知》要求切实加强房地产用地监管。一是实施住房用地开发利用申报制度。从2010年4月1日起, 用地者应当在项目开工、竣工时, 向国土资源管理部门书面申报, 各地应对合同约定内容进行核验。二是加强土地开发利用动态监测。市、县国土资源管理部门必须将每一宗土地的出让合同或划拨决定书, 通过网络在线上报, 经部统一配号后方可作为正式文本签订, 并将出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的要件。三是强化保障性住房用地供后监管。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发, 因城市规划调整需要改变的, 应由政府收回, 另选地块供应。对没有按约定配建保障性住房的, 要按照出让合同或划拨决定书约定处理。对违法违规的企业, 要依法查处。四是严格依法处置闲置房地产用地。各市、县国土资源管理部门要利用监测网络系统, 加强对每个房地产项目开工到期申报情况的监测核查, 防止产生新的闲置土地。五是加强房地产用地开发利用诚信管理。

《通知》重申要开展房地产用地突出问题专项检查。一是明确房地产用地专项检查的重点是:房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途, 违规供应土地建设别墅, 违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。二是结合出让合同清理制定专项检查方案。三是严肃查处房地产用地中的违法违规行为。四是切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。

房地产经纪监管的问题与对策 篇3

一、房地产经纪的监管现状

今年3月，上海市消保委率先曝光上海“链家事件”，该事件的出现显示出这个中国最大的房地产经纪机构在经营活动中的诸多不规范行为，引起了监管各方的重视。随之，上海银监局、工商局、住建委等各自对链家公司采取不同的行政手段，如暂停业务办理、罚款。住建部副部长陆克华在2016年5月6日国务院政策例行吹风会上再次强调7个监管措施，并表示住建部正在制定文件。

实践中，房地产经纪纠纷和矛盾的爆发点往往是在交易环节，按照目前的分工与体制，住建部门是房地产交易环节的主管部门（不动产登记职能虽然已经划归国土资源部门，但按照2015年7月10日国土资源部、住建部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》，住建部门仍然保留有交易管理的职责。即在房地产交易的实际操作中，双方当事人须先在住建部门办理交易手续，然后才能办理不动产登记，领取不动产权利证书）。因此，如果产生法律纠纷首当其冲的是交易主管部门即住建（房产）部门。以法院审理的涉及经纪的案件为例，一旦发现因为经纪行为不规范而导致的纠纷，往往也会针对管理部门提出司法建议。从笔者查阅的部分司法建议的发出对象看，大部分针对住房管理部门，也有部分针对经纪行业协会。各级政府、司法部门乃至社会各界自然而然地也将各地的住建部门（房管部门）看作是房地产经纪监管的主要行政责任方。

显然，相关部门及执法部门存在一些认识上的误区。实际上，在现行的法律体制中，对房地产经纪的监管涉及多个部门，如工商（市场监管）、发改、人力资源等，只是目前各职权部门大多各自为政，低调执法，因此监管效果始终显现不出来。

二、房地产经纪监管中的问题

房地产经纪监管主要依据的是三部委制定的《房地产经纪管理办法》，而作为市场监管的主要部门——工商部门（市场监管部门）则不在其内。工商部门监管依据主要是国家工商总局颁布的《经纪人管理办法》，其明确监管对象是普通经纪人，而房地产经纪人作为其中的一类，和演艺经纪人、体育经纪人等一样，也纳入其规范管理之中。但该办法4月份刚刚废止，目前国家工商总局尚无新规出台。总体上看，目前在执法依据上明显存在规范层级偏低、规范和要求不统一等问题。

笔者认为，要达到理想的监管效果，仅依靠住建部门的努力是远远不够的。如对于所谓不领取营业执照的“黑经纪”问题，首先涉及工商部门（无营业执照），也涉及住建部门（机构不办理备案）；人员问题涉及工商部门、人力资源部门、住建部门；经纪收费涉及物价部门（发改委）。其他的还有一些行业协会的监管，如房地产经纪人学会、经纪行业协会、消费者保护协会等，所以要形成规范的房地产经纪市场，需要多部门的合力和市场的自律。

在经纪管理上一直以来存在分歧：一种主张是强化行政监管手段；另一种主张是遵循市场规律，让市场自我调节。但近些年的市场发展证明：单一手段的监管并不能达成市场规范的目的。房地产经纪的业务活动与住建部门发生较多的关联，此外工商行政部门也对房地产经纪行为和与之相关的房地产广告、合同等有监管权。目前监管措施主要依赖处罚，且行政处罚是以罚款为主。就行政处罚而言，在整个查处过程中，有关部门是否互相联系或者通知不得而知。但就笔者所了解的情况，进行沟通合作的情况并不多见。2013年住建部曾经联合发文对房地产中介市场进行整治，其后再无其他共同行动。

三、强化房地产经纪监管的对策与建议

上海“链家事件”的处置提供了一个成功的案例。针对目前监管手段单一、监管效果不理想的状态，笔者建议从多维角度建立规范化的监管体制，才能达到市场逐步规范的目的。

1.实现监管手段的多元化

以上海“链家”事件为例，案件揭露于消保委的活动，后引发强烈的社会反响，接着各有关行政部门开始积极行动，跟进监管，并且以“链家事件”为契机，开展对房地产经纪市场的检查，在此基础上各自在自己的职权范围内采取了最强力的手段进行查处。笔者认为，该案恰恰是近年对房地产经纪违法违规行为查处最有效、手段最多样化的范例。该事件经消保委曝光后，随后住建主管部门首先进行约谈、展开正式调查，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格被暂停。

接着上海市住建委认定链家公司不如实告知购房人产权调查结果，以隐瞒手段诱骗消费者交易的行为违规，按照《房地产经纪管理办法》相关罚则的上限，对链家公司和两名涉案经纪人合计罚款8万元，取消了涉案门店以及相关经纪人员的网上签约资格，并记入信用档案。同时，几个监管部门对房地产经纪市场开展了检查和整治，市工商局依据《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，对链家、太平洋、仁丰、汉宇、我爱我家、佳歆等6家经纪企业，以其虚构房源、虚标房屋价格等方式进行虚假宣传，误导他人，分别处以13万元至20万元的行政处罚。最后，上海银监局决定银行暂停与链家等6家房地产经纪机构的合作，即从4月25日起，暂停辖内各商业银行与链家、太平洋、我爱我家等6家房地产经纪公司的业务合作1个月，对于违反个贷业务受托支付要求的7家商业银行暂停个人住房贷款业务2个月，并进行内部问责。

链家的操作涉及多个违规行为，这是房地产经纪市场近年来处罚力度最大的一次合力行动，上海“链家事件”的善后处理非常得力和迅速，是几个部门共同努力的结果。同时，链家公司也迅速做出正面回应，接连发表对事件的态度，并全力配合处理，当事人的问题很快得以解决。

住房城乡建设部《关于房地产经纪行业违法违规典型案例的通报（一）》（建房函〔2016〕112号）共通报了7起案件，主要采取的行政手段是罚款、警告、限期整改（责令整改）、暂停签约资格（一起为取消签约资格）、记入黑名单等。 “链家事件”及其行政主管部门的处理，在房地产经纪市场引起了很大的震动，也提供了多个监管部门、多种行政手段合力规范市场的范例。

在未来的监管中，有关部门除行政处罚外，对于违反规定的经纪机构和从业人员，情节尚不严重的，可以不予处罚，而可以从规范市场的角度进行约谈，提出整改要求等。当然，约谈情况应该公开，记入信用档案。对于违法、违规情节严重的经纪机构和从业人员，应该按照有关规定，责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以罚款。特别是处理结果需要公示，如北京市住房和城乡建设委员会网站对房地产经纪机构和经纪人员建有信用档案公示栏。

应该改变单纯依赖行政手段的思维定式，推进市场自我规范和调节。发挥行业协会和消费者保护组织的作用，行业协会可以定期发布经纪机构和经纪人员的信用信息，并通过公开有关处罚信息提示消费者注意，形成不规范的经纪机构和经纪人员无法在市场中生存的氛围。

2.建立多部门联动监管机制

上海对“链家事件”的处理为各监管部门协力规范房地产经纪市场提供了很好的范本。建议在接下来的房地产经纪管理中将这种多部门检查、处罚的做法规范化、常态化，并建立起职权部门之间的定期检查制和检查结果的通报制、处罚通报制。如住建主管部门在日常交易管理中发现无营业执照经营的房地产经纪机构，或发现经纪机构违反《房地产广告发布规定》的，应该将有关证据、证明材料移交工商管理部门查处，工商部门不得推诿。房地产主管部门发现房地产经纪机构违法收取服务费等价格违法行为，应当及时将案件移送价格主管部门查处。对严重侵害消费者权益、扰乱市场秩序的经纪机构和从业人员，有关主管部门应该会同相关的监管部门共同查处，情节严重的，应当提请工商管理部门吊销其营业执照。工商部门接到提请吊销营业执照的建议，应当进行调查处理并将结果通知有关部门。

各行政监管部门如发现房地产领域的违法、犯罪行为，应该立即向有关部门和司法机关反映，并及时移交相关的材料。同时，为规范政府行政程序，各相关部门之间应该制定案件查处移送的程序性规范，明确各自的责任。

3.建立房地产经纪纠纷解决平台

房地产经纪机构和从业人员与委托人发生的纠纷大多数表现为民事纠纷。实践中，一旦发生纠纷，作为受害人往往会到监管部门（尤其是房地产交易管理部门）进行投诉。对此，监管部门作为行政机关直接介入民事纠纷，或者直接出手解决房地产经纪活动中的民事纠纷并无法律依据。但是行政机关如果对老百姓的投诉不予理睬，或者直接建议当事人走司法途径解决纠纷，则很多当事人不仅不理解，而且十分反感政府的这种不干预、不介入的态度。不仅如此，这种处理方式还可能有违于建设服务型政府的要求。对于监管机构来讲，这样做肯定会面临强大的社会舆论压力。

为解决这类两难问题，建议有关部门可以出台房地产经纪纠纷调解的有关规范，并在房地产经纪行业协会中成立纠纷调解委员会，既可以处理房地产经纪机构、房地产经纪人员之间的执业纠纷，也可以为日益增加的房地产经纪机构和经纪人员与委托人之间的纠纷提供非诉讼解决纠纷的平台。当房地产经纪机构或者从业人员和交易当事人之间发生矛盾或者纠纷到主管部门投诉，如果监管部门发现是纯粹的民事纠纷，则监管部门可以引导双方到行业协会进行调解。行业协会可以针对房地产经纪纠纷制定投诉受理与处理办法。当然如果其中有行政违法行为，作为监管部门仍然可以进行处理。实践中，房地产经纪纠纷往往是既有民事争议，又可能有行政违法。这种情况下，行政机关首先受理投诉，然后对纠纷的类型进行甄别、分类，将民事争议问题交付行业协会处理，行政问题可以继续处理。

房地产主管部门可以指导行业协会建立纠纷处理平台，通过投诉处理、纠纷调解等多种手段规范经纪行为。2016年5月《最高人民法院关于人民法院特邀调解的规定》规定的特邀调解对于建立经纪纠纷处理平台有一定的指引意义。法院所指的特邀调解是指人民法院吸纳符合条件的人民调解、行政调解、商事调解、行业调解等调解组织或者个人成为特邀调解组织或者特邀调解员，接受人民法院立案前委派或者立案后委托依法进行调解，促使当事人在平等协商基础上达成调解协议、解决纠纷的一种调解活动。参考此做法，可以在房地产经纪行业协会中建立纠纷调解平台，聘请专业人员作为调解员，建立规范化的调解程序，为日益增多的房地产经纪纠纷与诉讼提供一道屏障，同时也可以减轻当事人负担，快速化解纠纷。主管部门如交易管理部门对于交易过程中出现的房地产经纪机构和人员与交易人之间的纠纷（如网签合同产生的纠纷问题、资金监管的纠纷问题）也可以直接交付行业协会调解。但同时也需要建立一套与行政处置对接的程序。

建议在建设政府信息平台的同时，建立与行业协会信息平台的链接，将有关信息互通共享。如对于网上投诉，可以通过链接提供当事人选择解决纠纷的路径，引导多元化纠纷解决机制的适用。当然，纠纷处理平台也需要做好信息公开工作。

四、结语

笔者曾经参加了政府主管部门和行业协会召集的征求意见会，一直关注主管部门和行业协会在规范房地产经纪方面的政策与实际举动。而目前的相关文件和措施仅仅停留在某一部门的监管角度（如住建部门），其他部门呼应并不明显。在笔者看来，单靠一个部门（特别是住建部门）监管，操作起来可能有许多实际问题，查处手段有局限性，相应的规范也欠缺。

建议按照上海此次处理“链家事件”的模式，建立起监管部门的查处链接，能够多管齐下整治房地产经纪市场的混乱。更关键的是需要建立房地产经纪市场的法律规则，使得房地产经纪发展能够进入法制轨道。

房地产交割监管合同 篇4

出卖人（甲方）：

买受人（乙方）：

监管人（丙方）：____________房地产投资管理有限公司

为保障甲、乙双方房地产交易安全，根据中华人民共和国法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方共同委托丙方对甲、乙双方买卖的房地产交割进行监管，三方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。

第一条　甲、乙双方签订了房地产买卖合同（合同编号：______），买卖的房地产坐落于______市______，房地产权证书编号：______，房地产转让价款人民币（小写）______元，（大写）______。

第二条　甲方已经以该房地产向______（银行）和（或）______市住房置业担保有限公司设定了抵押权，抵押担保的主债权为人民币（小写）______元，（大写）______。

乙方购买该房地产的价款中，向______（银行）申请贷款总额人民币（小写）______元，（大写）______。其中：申请商业性贷款人民币（小写）______元，（大写）______；个人住房公积金贷款人民币（小写）元，（大写）______。

第三条　甲、乙双方授权丙方对下列行为进行监管：

（一）甲、乙双方房地产买卖的转移登记及房价款支付；

（二）甲、乙双方因房地产买卖、抵押应当交纳的有关税、费；

（三）乙方以该房地产设定抵押权；

（四）甲方申请注销该房地产已设定的抵押权；

（五）甲方提前归还商业性贷款和（或）个人住房公积金贷款。

第四条　甲、乙双方授权丙方监管的价款为人民币合计（小写）______元，（大写）______，其中：甲方支付的监管价款（小写）______元，（大写）______；乙方支付的监管价款（小写）______元，（大写）______。监管价款明细详见补充条款。

甲、乙双方实际支付费用有增加的，双方同意在丙方规定期限内解交监管帐户。

第五条　本合同第四条甲、乙双方约定的监管价款中，甲、乙双方同意在规定期限内将应承担的价款解交丙方设立的以下监管帐户：

收款人名称：____________房地产投资管理有限公司

收款帐户：______________________________

开户银行：____________（银行）

第六条　甲、乙双方应当在以下规定的期限内将应当承担的监管价款解交丙方设立的监管帐户：

一、______年______月______日前甲方将人民币（小写）_____元，（大写）_____解交监管帐户；

二、______年______月______日前乙方将人民币（小写）_____元，（大写）_____解交监管帐户；

三、乙方向_____（银行）申请的商业性贷款人民币（小写）_____元，（大写）_____和个人住房公积金贷款人民币（小写）_____ 元，（大写）_____授权_____（银行）划入丙方设立的监管帐户。

第七条　甲方确认应收价款（小写）_____元，（大写）_____，应收价款的收款帐户如下：

收款人名称：

收款帐户：

开户银行：_______________（银行）

第八条　甲、乙双方均不可撤销地授权丙方在本合同第三条约定的监管行为完成后对监管价款进行结算。甲方已设定抵押权，丙方在甲方确认的应收价款中扣除甲方提前归还商业银行贷款和个人住房公积金贷款本息等费用后将余款划转至本合同第七条甲方确认的收款账户。

第九条　甲方同意授权丙方向甲方贷款银行__________（银行）申请提前还款，确认提前还款的计算日为_____年_____月_____日。

第十条　甲、乙双方同意因本合同约定的房地产买卖的转移登记以及与此相关的抵押权的设定、注销，在房地产登记机构作出不予登记决定时，乙方授权丙方直接将监管帐户中收到的乙方商业性贷款和个人住房公积金贷款退还_____（银行），贷款和还款期间产生的利息授权丙方依据_____（银行）的通知在乙方解交监管帐户的其他款项中直接抵扣，丙方不承担因此产生的任何法律责任。

第十一条　有下列情形之一的，丙方有权中止本合同的执行并通知甲、乙双方，由此引起的纠纷与丙方无关：

（一）甲、乙双方未在本合同规定期限内将监管价款解交监管帐户的；

（二）乙方贷款申请未获贷款银行批准或者批准贷款额低于申请额，且乙方未在买卖合同约定期限内以现金补足的；

（三）甲方或乙方委托丙方按照本合同约定代办的有关手续所需资料不全的；

（四）本合同第三条第（一）项中的房地产转移登记和第（三）项至第（五）项行为不被房地产登记机构核准或者商业银行同意的；

（五）其他造成丙方不能有效实施监管的情形。

第十二条　发生本合同第十一条情形之一的，甲、乙双方应当在接到丙方通知之日起三日内协商一致并经丙方同意后可以另行签订监管合同的补充协议；未达成一致的，经丙方同意后甲、乙双方约定解除监管合同，乙方商业性贷款和个人住房贷款本息授权丙方退还_____（银行），余款由丙方退还乙方。丙方将监管价款处理结束后，本监管合同终止。

第十三条　甲、乙双方约定解除本合同第一条约定的房地产买卖合同，要求丙方解除监管合同的，应当征得丙方同意，由此造成的损失由甲、乙双方承担，与丙方无关。丙方同意解除监管合同的，乙方同意授权丙方将乙方商业性贷款和个人住房公积金贷款本息退还_____（银行）后，余款由丙方退还乙方。

第十四条　甲、乙双方同意：由丙方比照人民银行规定的活期存款利率计算被监管价款的利息。甲、乙双方的房地产转移登记申请经房地产登记机构核准登记的，被监管的房价款利息由丙方向甲方支付；房地产登记机构经审核不予登记的，被监管价款利息由丙方向乙方支付。

第十五条　丙方同意在本合同第四条约定的监管价款全额解交监管帐户之日起二十个工作日内完成约定的监管工作，因甲、乙任何一方原因或因行政、司法、不可抗力及其他非因丙方原因导致丙方未能及时完成本协议委托事项的，丙方不承担由此引起的任何法律责任。

第十六条　丙方对本合同第三条约定行为进行监管并不意味丙方对乙方付款义务承担保证责任。

丙方对本合同第三条约定监管行为的合法性以及与此相关的任何问题不承担任何法律责任。

甲、乙双方在履行房地产买卖合同中所发生的与本合同无关的任何争议应当由甲、乙双方自行协商或者通过法律途径解决。

第十七条　本协议经甲、乙、丙三方签字盖章并在乙方按规定将第一笔监管价款解交监管帐户之日起生效，自丙方完成本合同第八条约定的结算行为后终止。

第十八条　本合同未尽事宜三方另行协商。本协议一式四份，甲、乙双方各执一份，____________房地产投资管理有限公司执二份。

补 充 条 款

甲方

（一）：

【身份】【 】

证号：

【居住【注册】地址：

邮政编码：

代理人：

联系电话：

【本人】【法定代表人】

（签章）

甲方

（二）：

【身份】【 】

证号：

【居住【注册】地址：

邮政编码：

代理人：

联系电话：

【本人】【法定代表人】

（签章）

---年 月 日

乙方

（一）：

【身份】【 】

证号：

【居住【注册】地址：

邮政编码：

代理人：

联系电话：

【本人】【法定代表人】

（签章）

乙方

（二）：

【身份】【 】

证号：

【居住【注册】地址：

邮政编码：

代理人：

联系电话：

【本人】【法定代表人】

（签章）

年 月 日

丙方：____________房地产投资管理有限公司

代理人：

联系电话：

【代理人】（签章）

房地产监管 篇5

一、监管是市场平稳发展的保证

改革开放30多年,房地产不仅成为重要的生产和生活资产,而且是国民经济重要组成部分。其中,新建商品房和存量住房是房地产市场流通的主要部分,也是反映区域房地产市场是否健康、平稳发展的晴雨表。在实行房地产市场宏观调控政策之前,由于城市人口增长过快,普通商品房供不应求,投资投机需求得不到抑制等问题存在情况下,商品房和存量房呈现量价齐升,市场呈现虚假繁荣,房地产市场发展像一匹脱缰的野马快速前行。买卖双方出现较多的冲突和矛盾,房地产管理部门不能有效的进行管理,只能被动的解决出现的问题。究其原因,主要是发展速度不符合国情,管理部门只做促发展的工作,忽视重要的监管职责。实现房地产市场又好又快发展,建立对房地产开发企业、房地产中介机构监管制度是唯一正确的方法。只有管理部门高度重视此项工作并积极开展监管工作,才能从根本上消除影响新建商品房建设、流通过程中出现的问题,消除存量住房信息发布虚假,房地产中介机构违规开展业务等行为。以实际行动解决房地产市场平安发展中存在的障碍,使得监管工作成为房地产市场平稳发展的坚定捍卫者。

二、监管是依法治市场的具体体现

监管工作是按照现行的法律、法规、政策规定,根据工作特点制定具体的工作流程和要求,组织具备一定政策水平和专业知识的人员对监管相对单位开展的专项监督工作。对房地产开发企业监管内容包括:售楼处公示资料、销售房屋的公示信息、销售人员的公示信息、代理销售中介机构公示资料、公开发放的与销售项目有关资料。对房地产中介机构监管内容包括:店面公示资料、持证经纪人员公示信息、居间合同示范文本公示及使用、信息发布平台。为保证开发企业、房地产中介机构公示内容真实、有效并符合新建商品房销售、存量房交易、租赁和有关信息发布规定,房地产市场监管工作尤其重要。天津市区县房管局监管队伍要在设定时间内对全部在售新建商品房销售现场、房地产中介机构门店公示内容进行周期性检查。在检查过程中确保一般性问题随时发现随时纠正。对违反政策规定的问题均下达责令整改通知书,对整改情况进行复查至整改完毕。对严重违反政策损害购房人利益,扰乱房地产市场秩序的行为,在调查取证的基础上转执法机关依法查处,同时关闭商品房销售合同、存量房交易合同网络打印功能。监管工作具有长期性、稳定性,而监管对象处于不断变化的情况中,违法违规现象随时发生,使得监管工作要不断适应变化的环境,坚持现场监管的传统,不断把法治的理念及时传达到监管对象,使其时刻尊法、守法,按照各项规定从事相关工作,真正实现依法管理房地产市场的目标。

三、监管是改进管理模式的有效途径

房地产市场管理部门在日常管理中,较为注重制定政策、程序和研究问题的解决方法,注重事物发展的过程,在意形成的结论是否可控。较为忽视事物形成的原因调查,忽视运用规范标准分析构成事物组成成分准入要求合规性的审查,使得管理的措施、办法、解决问题的效率呈现明显滞后性。在商品房销售、房地产中介、房屋租赁等方面出现许多违反市场经济公平、公正、公开、依法等原则的典型案例,使得相关管理部门疲于应对,在不能及时解决出现的问题情况下,使得信访、投诉、聚众维权等事件高居不下。解决这些问题的有效途径在于从根本上转变管理方式,由注重事中、事后管理变为注重事前、事中、事后全程管理,建立体制机制完善的房地产市场监管制度成为唯一选择。通过管理部门将必要的人力、物力及相关资源配置前移,最大限度实现用无形的手调控,处理、化解房地产市场发展中出现的各类问题。用监管的方式形成管控房地产市场的重要手段,使得房地产开发企业、房地产中介机构的执业行为始终处于市场管理部门法眼内。监管部门通过不断改进监管工作,公开监管规范、程序、标准及处罚办法,形成透明度高的工作模式。同时,要使开发企业、房地产中介机构清楚,出现违法、违规行为必将受到处罚、信誉受损的结果,真正实现监管工作在维护房地产市场健康发展中的正能量。

四、监管是实现源头治理的重要手段

房地产市场监管工作始于商品房项目销售许可审批,房地产中介机构初始备案、房地产中介机构营业门店达到“四统一”标准化等起步阶段,终于商品房项目销售完毕,房地产中介机构备案注销。其工作特点是过程时间很长,监管对象很多,监管内容随政策调整不断变化,现场检查频率很高,从始到终要保证运行全过程的计时(以月为周期)跟踪管理。天津市管理部门通过制定全市统一的新建商品房销售现场公示资料、存量房屋买卖、租赁信息发布标准、发布方式,实现法律、法规、政策要求在开发企业、房地产中介机构得到贯彻执行。自2011年开展房地产市场监管工作以来,通过区县房管局房地产市场监管人员的努力工作,实现不断发现问题,不断解决问题,不断斩断违法、违规行为滋生的土壤。基本杜绝开发企业捂盘惜售、无证售房、乱涨价、销售房屋信息不透明、一房多售、销售人员故意违规售房等行为。基本杜绝房地产中介机构发布虚假信息、聘用无执业资格人员从业、超标准乱收中介费、不签订房管与工商部门共同制定的中介代理业务合同等行为。实现管理部门管理职能的前移,实现发现的问题在监管工作中得到解决,实现源头治理各类突出问题的基本目标,为天津市房地产市场始终处于平稳发展创造了良好的环境。

五、监管是反腐倡廉的强大武器

房地产监管 篇6

《通知》要求各地切实负起责任, 加大查处力度, 强化房地产市场监管。一是明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后, 未取得预售许可的商品住房项目, 房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格, 并严格按照预售方案申报价格, 明码标价对外销售。二是要求对已经取得预售许可, 但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售, 以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为, 进行严肃查处。三是明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为, 包括炒卖房号, 在代理过程中赚取差价, 通过签订“阴阳合同”违规交易, 发布虚假信息和未经核实的信息, 采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。四是要求各地健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开;房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。五是明确各地可结合当地实际, 制定商品住房现售管理办法, 鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。

《通知》要求完善商品住房预售制度。一是要求各地严格商品住房预售许可管理, 合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求, 预售许可的最低规模不得小于栋, 不得分层、分单元办理预售许可。二是强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。预售方案中主要内容发生变更的, 应当报主管部门备案并公示。三是要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度, 明确预售资金要全部纳入监管账户, 确保预售资金用于项目工程建设。四是明确商品住房要严格实行购房实名制, 认购后不得擅自更改购房者姓名。

《通知》强调要加强预售商品住房交付和质量管理。强化预售商品住房质量保证机制, 鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。

《通知》要求健全房地产市场监督管理机制。各地要通过房地产信息网络公开等措施, 加大对违法违规行为的查处力度, 尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目, 要重点核查。积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面, 信用档案作为考核企业资质的依据。

深圳市房地产市场监管办法 篇7

自2010年9月1日起施行。

第一条 第二条 本办法适用于本市行政区域内房地产开发经营、经纪和估价活动及相应房地产市场管理行为。

第三条 房地产开发经营、经纪和估价，应当遵循合法、平等、公平、自愿、诚实信用的原则。

房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当妥善保管在业务活动中获悉的交易当事人的资料，保守当事人的个人隐私和商业秘密，不得违法利用其所获取的信息。

第四条 市政府房地产主管部门（以下简称主管部门）依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。

发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管。

第五条 主管部门应当根据房地产市场监管的要求，建立房地产信息系统，作为房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台，实现对房地产市场的动态监控。除依法公开的信息外，使用房地产信息系统应当进行数字认证，以获取相应的操作权限。信息系统的管理和使用办法由主管部门另行制定。

第六条 鼓励和引导房地产开发企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织。房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规、规章和行业组织章程，实行房地产行业自律管理。

房地产行业组织应当积极组织房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的业务培训和继续教育。

房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。第二章 房地产开发经营

第七条 从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质证书。禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。

第八条 房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。商业银行办理项目资本金存储手续后，应当向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。

房地产开发项目建设资金包括项目资本金，项目资本金不符合国家有关规定的，发展改革部门不予核准立项，建设部门不予颁发施工许可证。

第九条 房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。

商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

第十条 房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。

第十一条 房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。

房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

第十二条 商品房预售应当符合下列条件：

（一）已付清地价款，并取得房地产权利证书；

（二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

（三）七层以下（含本数）的商品房项目已封顶，七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；

（四）确定施工进度和竣工交付日期；

（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；

（六）项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；

（七）法律、法规规定的其他条件。

房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。

第十三条 取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。

第十四条 房地产开发企业销售商品房，应当将下列材料在营业场所公示：

（一）购房指引；

（二）营业执照和资质证书；

（三）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

（四）采取预售的，应当公示商品房预售许可证；

（五）建设用地使用权出让合同书；

（六）商品房买卖合同示范文本及附件；

（七）商品房项目总平面图和测绘报告；

（八）商品房能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期；

（九）商品房销售控制表；

（十）业主临时管理规约；

（十一）前期物业服务企业名称、收费标准和物业服务合同；

（十二）法律、法规、规章和主管部门要求公示的其他材料。

第十五条 房地产开发企业应当为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。

第十六条 房地产开发企业应当通过房地产信息系统使用主管部门提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本。

房地产开发企业和购房人经协商一致，可以依法对示范文本的条款进行变更或者增减条款，但不得违反法律、法规强制性规定以及建设用地使用权出让合同的约定。

房地产开发企业预售商品房，应当在商品房买卖合同签订之日起10日内，将签订的合同通过房地产信息系统报主管部门备案。第十七条 房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。

房地产开发企业应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格等信息以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。房地产开发企业未提供样板房说明，样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明未予说明、明确的项目，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

第十八条 在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。

第十九条 房地产开发企业使用预售款缴纳法定税费、行政罚款的，应当凭法定税费计税依据、凭证或者行政处罚决定书向商业银行申请提取使用；使用预售款支付工程进度款（含工资及社会保险）或者建设材料、设备款项的，应当凭经监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业或者材料设备供应企业收款账号向商业银行申请提取使用，款项直接支付至施工企业或者材料设备供应企业。商业银行收到预售款拨付请求后，可以就工程进度进行现场查验。经查验认为申请使用款项与进度明显不符的，商业银行应当拒绝拨付。商业银行不按本办法第十八条、第十九条规定拨付预售款的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

第二十条 房地产开发企业应当将预售款申请使用和拨付情况如实即时载入项目手册。

房地产开发企业应当按照有关规定，在房地产开发项目竣工验收后及时办理工程结算手续，向施工企业支付工程结算款。房地产开发企业应当在工程款（含质量保修金）全部依约支付完毕后方可在开户商业银行办理预售款专用账户注销手续。

第二十一条 房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房，应当在其发布的商品房销售广告中同时载明受托房地产经纪机构的名称和备案编号。

第二十二条 房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。

房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。第二十三条 房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：

（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；

（二）订立虚假合同；

（三）违反价格备案制度出售商品房；

（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款；

（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品，强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；

（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第二十四条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列价格违法行为：

（一）以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；

（二）通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；

（三）捏造、散布涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；

（四）在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；

（五）法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。

第二十五条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列不正当竞争行为：

（一）擅自使用他人的企业或者项目名称以及代表其名称的标志、图形、代号，使人误认为是他人的商品房或者经营活动；

（二）伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，对商品房质量作引人误解的虚假表示；

（三）以销售商品房为目的，利用财物或者其他手段对项目建设、通讯、质检、供水、供电等企业、事业单位以及房地产经纪、估价等中介机构进行贿赂；

（四）以不正当手段获取他人的商业秘密或者披露、使用、允许他人使用以不当手段获取的商业秘密；

（五）捏造、散布虚假事实，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉；

（六）从事法律明文禁止的有奖销售行为；

（七）利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传；

（八）法律、法规、规章禁止的其他不正当竞争行为。

第二十六条 房地产经纪机构、估价机构及其从业人员不得为房地产开发企业实施本办法第二十三条至第二十五条规定的行为提供服务或者便利。第三章 房地产经纪

第二十七条 本办法所称房地产经纪人员包括房地产经纪人及辅助人员。本办法所称房地产经纪人，是指依照国家规定考取房地产经纪人执业资格证书并经注册的人员。

房地产经纪机构设立的分支机构应当以所属房地产经纪机构的名义对外开展业务。

第二十八条 房地产经纪机构（包括依法设立的分支机构，下同）在本市开展房地产经纪业务的，应当在取得营业执照后30日内或者本办法施行后30日内持以下材料到主管部门办理备案：

（一）营业执照；

（二）法定代表人或者负责人的身份证明；

（三）房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；

（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。

主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续。工商、劳动等部门应当为主管部门核查房地产经纪机构备案材料提供便利。

第二十九条 房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案（以下称执业登记）。

房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具有一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能，辅助房地产经纪人开展业务。房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。

第三十条 房地产经纪机构及其从业人员应当按照《城市房地产中介服务管理规定》参加主管部门组织的检查。检查不合格的，在按要求整改合格前，不得继续从事房地产经纪业务。

第三十一条 主管部门应当将在本市开展房地产经纪业务的房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。

房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内到主管部门办理变更手续。

第三十二条 房地产经纪机构应当在其经营场所公示下列信息：

（一）营业执照和备案证书；

（二）房地产经纪人员姓名及其执业登记信息；

（三）主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本；

（四）行业组织制定的交易指引；

（五）服务项目、内容、标准和流程；

（六）收费项目、计费依据和标准；

（七）信用档案查询方式；

（八）投诉方式和途径；

（九）主管部门要求公示的其他事项。

第三十三条 房地产经纪机构接受委托开展业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本与委托人签订房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪人签字，并附有参与该经纪业务的房地产经纪人员姓名和执业登记信息。

第三十四条 房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，应当告知委托人下列事项：

（一）执行该业务的房地产经纪人员姓名、执业登记号；

（二）应当由委托人协助的工作、提供的必要材料和文件；

（三）房地产交易的一般程序；

（四）交易过程中涉及的税费；

（五）法律、法规、规章规定的其他事项。房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。

第三十五条 委托人应当向房地产经纪机构提供房地产经纪业务所必需的材料，并对所提供材料的真实性和合法性负责。

第三十六条 房地产经纪机构接受委托代理或者提供居间服务的，应当对房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验。

第三十七条 房地产经纪机构对外发布的房源信息应当真实有效，并附有相应的信息编码。房地产经纪机构应当通过房地产信息系统与当事人签订书面经纪服务合同，取得系统自动生成的房源信息编码。

任何单位和个人可以凭房地产经纪机构发布的房源信息编码，通过房地产信息系统对相应的房源信息进行查验。

第三十八条 房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。第三十九条 未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。

经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。

第四十条 房地产经纪机构发布广告，应当载明其机构名称和备案编号。房地产经纪机构不得进行虚假广告宣传。

第四十一条 房地产经纪机构不得有下列行为：

（一）聘用或者指派未办理执业登记的人员以房地产经纪人员名义或者其他方式从事房地产经纪业务；

（二）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展业务；

（三）对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价；

（四）为法律、法规、规章禁止交易的房地产提供代理、居间等经纪服务；

（五）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；

（六）强制或者变相强制服务并收取费用等不正当竞争行为；

（七）为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利；

（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。第四十二条 房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）同时在两个或者两个以上房地产经纪机构中执业；

（二）以个人名义承揽房地产经纪业务或者收取服务报酬；

（三）以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经纪业务；

（四）索取、收受经纪合同约定以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；

（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。第四章 房地产（土地）估价

第四十三条 本办法所称房地产（土地）估价人员包括房地产估价师、土地估价师及辅助人员。

本办法所称房地产估价师和土地估价师，是指依照国家规定取得房地产估价师执业资格证书或者土地估价师资格证书并经注册的人员。

符合国家规定的资质等级要求的房地产（土地）估价机构可以设立分支机构，分支机构以所属房地产（土地）估价机构的名义对外开展业务。

第四十四条 房地产（土地）估价机构在本市开展房地产（土地）估价业务的，应当在取得资质证书或者开展估价业务之日起30日内持以下材料到主管部门备案：

（一）营业执照；

（二）资质证书；

（三）房地产（土地）估价人员的资格证书、注册证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；

（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。

主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续。

第四十五条 房地产（土地）估价机构的分支机构在本市开展业务的，应当在开展估价业务之日起30日内持下列材料到主管部门备案：

（一）分支机构营业执照；

（二）所属房地产（土地）估价机构的资质证书；

（三）分支机构房地产（土地）估价人员的资格证书、注册证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；

（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。

主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理分支机构备案手续。第四十六条 房地产（土地）估价人员执业的，应当加入房地产（土地）估价机构（包括依法设立的分支机构，下同），并按规定在主管部门办理备案（以下称执业登记）。房地产（土地）估价辅助人员应当具有一定的理论知识和实务操作技能。房地产（土地）估价师应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。第四十七条 主管部门应当将房地产（土地）估价机构备案信息以及房地产（土地）估价人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。房地产（土地）估价机构备案信息以及房地产（土地）估价人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内，到主管部门办理变更手续。

第四十八条 房地产（土地）估价机构应当在其经营场所公示下列信息：

（一）营业执照；

（二）资质证书；

（三）房地产（土地）估价人员姓名及其执业登记信息；

（四）主管部门发布的房地产（土地）估价委托合同的示范文本；

（五）服务项目、内容、标准和流程；

（六）收费项目、计费依据和标准；

（七）信用档案查询方式；

（八）投诉方式和途径；

（九）主管部门要求公示的其他事项。

房地产（土地）估价机构发布广告，应当载明其机构名称和备案编号。

第四十九条 房地产（土地）估价机构接受委托开展房地产（土地）估价业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产（土地）估价委托合同的示范文本与委托人签订书面委托合同。

第五十条 房地产（土地）估价机构及执行房地产（土地）估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。

第五十一条 房地产（土地）估价机构接受委托开展估价业务的，应当指派两名以上执业房地产估价师或者土地估价师。

估价师应当对估价对象进行实地查看，做好实地查看记录，委托人及相关当事人应当协助。第五十二条 房地产（土地）估价机构应当通过房地产信息系统出具估价结果报告。

估价报告应当由执行该项估价业务的估价师签字，并加盖其所在房地产（土地）估价机构印章。

在估价报告上签字的估价师应当对估价报告的真实性和合法性负责。

第五十三条 房地产（土地）估价机构应当建立估价报告内部审核、复核制度。委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到估价报告后5日内，向出具估价报告的估价机构要求复核，估价机构应当在收到复核要求后5日内作出答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当作出书面通知并说明理由。

第五十四条 委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可以向房地产（土地）估价行业组织申请组织专家技术鉴定。行业组织应当组织专家进行鉴定，鉴定结论认为估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告；鉴定结论认为估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误并重新出具估价报告。第五十五条 房地产（土地）估价机构不得有下列行为：

（一）聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产（土地）估价人员的名义或者其他方式从事房地产（土地）估价业务；

（二）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展估价业务；

（三）违反房地产（土地）估价规范和标准进行估价；

（四）出具虚假或者不实的估价报告；

（五）进行不正当竞争；

（六）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；

（七）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第五十六条 房地产（土地）估价人员不得有下列行为：

（一）同时在两个或者两个以上房地产（土地）估价机构中执业；

（二）以个人名义承揽房地产（土地）估价业务或者收取服务报酬；

（三）以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产（土地）估价业务；

（四）违反房地产（土地）估价规范和标准进行估价；

（五）签署虚假或者不实的估价报告；

（六）索取、收受委托合同以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；

（七）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；

（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。第五章 房地产行业组织

第五十七条 房地产行业组织是依法成立的房地产行业的自律性社会团体，其组织管理制度及会员的权利义务由章程规定。

房地产行业组织包括房地产开发、经纪、估价协会。主管部门依法对房地产行业组织进行业务指导。

第五十八条 房地产开发企业和房地产经纪、估价机构加入相应的房地产行业组织，成为团体会员。

房地产经纪人员、房地产（土地）估价人员加入相应的房地产行业组织，成为个人会员。第五十九条 房地产行业组织行使下列职能：

（一）制定并组织实施本行业的行规行约，建立行业自律机制和会员信用记录；

（二）对违反行业组织章程或者行规行约、损害行业整体利益的会员，采取相应的行业自律措施；

（三）开展行业培训、交流、咨询、展览等活动，推广应用新材料、新技术、新工艺，提升行业素质以及产品和服务质量；

（四）发布市场和行业信息，推荐行业产品或者服务，提供技术咨询；

（五）宣传房地产法律法规及相关政策；

（六）规范行业行为，客观公正地协调会员之间、会员与非会员之间、会员与政府之间，会员与消费者之间的矛盾纠纷，发挥其维护社会公共利益的作用；

（七）协助政府部门开展行业调查、决策咨询及产业政策制订等活动，向政府有关部门反映涉及行业利益的事项，提出意见和建议，维护本行业的利益及会员的合法权益；

（八）承担主管部门委托的行业管理工作，对行业行为进行检查和评价；

（九）法律、法规、规章授权或者政府部门委托以及行业组织章程规定的其他职能。第六十条 房地产行业组织不得有下列行为：

（一）通过制定行业规则或者其他方式垄断市场，妨碍公平竞争，损害消费者、非会员单位的合法权益或者社会公共利益；

（二）从事营利性经营活动；

（三）限制会员开展正当的经营活动或者参与其他社会活动；

（四）限制、禁止会员依章程行使权利，要求会员履行章程规定外的义务，侵害会员在本行业组织内的合法权益；

（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。第六章 监督检查

第六十一条 主管部门建立房地产市场监管和检查制度。主管部门在履行监管和检查职责时，有权采取下列措施：

（一）进入被检查企业，查阅、摘抄、复制与业务相关的材料；

（二）要求被检查企业和人员提供资质证书、资格证书、项目手册以及其他业务相关材料；

（三）纠正企业和人员的违法违规行为；

（四）法律、法规规定的其他措施。

第六十二条 主管部门在监督检查过程中发现房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员有违反法律、法规及本办法规定行为的，按照以下方式进行处理：

（一）约谈行为人，促其规范并自行改正；

（二）责令停止违法行为并限期改正；

（三）暂停信息系统使用；

（四）依法进行行政处罚或者移送有关部门依法处理；

（五）提请省以上建设管理部门依法降低、暂扣、吊销行为人资质、资格，或者提请工商部门依法吊销营业执照。

第六十三条 主管部门建立完善房地产市场信息网上发布平台，定期发布新建商品房供应和成交信息、存量商品房供应和成交信息、从业主体信息、项目管理信息、房地产监测报告等房地产市场信息，加强行业管理。

第六十四条 价格综合管理部门应当建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行监测。

房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对经提醒告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。

第六十五条 价格监督执法部门、工商部门应当加强对房地产开发企业、经纪和估价机构的不正当竞争、价格违法行为的监管，并依法予以查处。价格监督执法部门、工商等部门发现房地产开发企业、经纪和估价机构的行为涉及价格垄断的，应当移交反垄断执法机构依法进行查处。

第六十六条 劳动部门应当加强对房地产开发企业、估价和经纪机构劳动合同管理、员工社会保险缴纳等执行劳动法律、法规、规章的监管，依法查处房地产开发企业、估价和经纪机构劳动违法行为。

第六十七条 主管部门应当对在本市开展业务的房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员，根据其经营业绩、信用记录等建立房地产行业诚信档案，向社会公示。

房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员违反行业自律规范的行为、违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录、行政处罚及刑事处罚等情况，应当作为不良信用记录记入其诚信档案。

主管部门应当根据本办法制定房地产行业诚信档案的具体管理办法。主管部门可以委托相关房地产行业组织承担房地产诚信档案管理的具体事宜。主管部门可以根据房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的不良信用记录，制定依法限制其从事房地产开发、经纪和估价活动的具体条件和程序。

第六十八条 任何单位或者个人不得强制或者变相强制房地产开发企业、经纪和估价机构参加评比、达标、赞助和展销等活动。

房地产开发企业、经纪和估价机构不得擅自组织或者参加未经依法批准的各类评比、排序。第六十九条 媒体刊载、报道、传播虚假、失实的房地产市场信息的，应当通过本媒体进行公开更正，消除影响。媒体未进行公开更正的，相关部门或者有关当事人可以提请新闻出版主管部门依法查处。第七章 法律责任

第七十条 主管部门和其他相关部门及其工作人员在房地产行业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权或者有其他违法违纪行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第七十一条 房地产行业组织违反本办法，有第六十条规定行为之一的，由主管部门责令改正，拒不改正或者情节严重的，由主管部门移送民政部门依法处理。

房地产行业组织受委托从事公务时有违反本办法或者法律、法规、其他规章规定行为的，主管部门应当责令停止或者改正违法行为，情节严重的，主管部门应当中止委托，责令房地产行业组织进行整改，整改合格后方可恢复委托，其具体承办公务的工作人员不得再次从事房地产行业组织受托的公务。

房地产行业组织及其工作人员违法行为涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。第七十二条 房地产开发企业违反本办法的，按照以下规定处理：

（一）违反本办法，房地产开发项目申请预售前项目资本金账户余额低于项目资本金10%，或者在项目取得规划验收合格凭证前擅自提取使用的，由主管部门责令限期改正，处10万元罚款，不予颁发商品房预售许可证，已经颁发的责令暂停预售；

（二）违反本办法，未建立项目手册，或者未按规定填写项目手册的，由主管部门责令限期改正，处2万元罚款；

（三）违反本办法，商品房销售价格未申报备案，或者调整销售价格未按规定办理备案变更，由价格监督执法部门责令改正，处10万元罚款；

（四）违反本办法，未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款；

（五）违反本办法，未在营业场所公示有关材料的，由主管部门责令限期改正，按未公示材料每项处1万元罚款；

（六）违反本办法，未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的，由主管部门责令限期改正，按未通过预售款专用账户收取预售款的商品房数量每套处5万元罚款；

（七）违反本办法，有第二十三条第（一）、（二）、（五）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，暂停销售，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款；

（八）违反本办法，有第二十四条、第二十五条规定行为之一的，由主管部门责令限期改正；对实施价格违法行为和不正当竞争的房地产开发企业，由价格监督执法部门、工商部门依照有关规定处理。

对因违法行为被依法吊销营业执照或者房地产开发资质证书的房地产开发企业，自营业执照或者房地产开发资质证书被吊销之日起3年内，相关主管部门应当依法禁止其股东、董事、监事、高级管理人员在本市从事房地产开发经营或者取得新出让的土地使用权。

房地产开发项目影响城市规划尚可采取改正措施的，在依法处罚、补办手续前，主管部门可以暂停该项目涉及违法建设的部分或者全部商品房的销售。

第七十三条 房地产经纪、估价机构及其工作人员在明知或者应当知道的情况下，为房地产开发企业实施价格违法或者不正当竞争行为提供服务或者便利的，由工商、价格监督执法部门责令停止违法行为，对房地产经纪、估价机构处5万元罚款。

建设工程监理单位、施工单位及商业银行，违反本办法规定，有出具虚假证明文件、怠于履行监管职责等行为，导致房地产开发企业抽逃预售款的，由建设部门或者银行监管部门责令停止违法行为，处10万元罚款。

第七十四条 房地产经纪机构违反本办法的，按照以下规定处理：

（一）违反本办法，超过规定限额代收或者监管当事人交易款项的，由主管部门责令限期退还超出部分的款项，按超过限额代收或者监管交易款项行为每次处5万元罚款；

（二）违反本办法，未发布或者未按规定发布房源信息编码的，由主管部门责令限期改正，按未发布或者未按规定发布的房源信息编码每条处1万元罚款；

（三）违反本办法，有第四十一条第（二）项至第（八）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。

房地产经纪人员违反本办法的，按照以下规定处理：

（一）违反本办法，有第四十二条规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处2万元罚款；

（二）违反本办法，房地产经纪人执行业务时未按规定签字的，由主管部门责令限期改正，对房地产经纪人按未签字执行业务数量每宗处5000元罚款，对所属房地产经纪机构按未签字执行业务数量每宗处1万元罚款。

第七十五条 房地产（土地）估价机构违反本办法，有第五十五条第（二）项至第（七）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。

房地产（土地）估价人员违反本办法，有第五十六条规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处2万元罚款。

第七十六条 房地产经纪、估价机构违反本办法，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。

房地产经纪、估价人员违反本办法，未经执业登记而在本市从事业务的，由主管部门责令限期改正，对房地产经纪、估价人员处1万元罚款，对实际聘用机构处3万元罚款。

房地产经纪、估价机构及其分支机构违反本办法，机构备案信息、经纪或者估价人员执业登记信息发生变更未在规定时限内办理变更备案手续的，由主管部门对房地产经纪、估价机构处1万元罚款。

第七十七条 房地产经纪、估价机构违反本办法，未在营业场所公示有关材料的，由主管部门责令限期改正，按未公示材料每项处以1万元罚款。

第七十八条 房地产开发企业、经纪和估价机构违反本办法，在发布广告时未载明房地产经纪、估价机构的名称和备案编号的，由主管部门责令限期改正，对违反本办法发布房地产广告的广告主、广告经营者和广告发布者，由工商部门分别处5万元罚款；有其他广告违法行为的，依照相关法律法规依法处理。

第七十九条 依法设立的房地产经纪、估价机构分支机构有本办法规定应予处罚行为的，其所属房地产经纪、估价机构在本市登记注册的，主管部门应当直接对其所属房地产经纪、估价机构作出处罚；其所属房地产经纪、估价机构不在本市登记注册的，主管部门对该分支机构作出处罚后，可以建议房地产经纪、估价机构登记注册地相关主管部门依法进行处理。第八十条 未取得房地产开发资质的单位或者个人擅自进行房地产开发，或者违反国家土地管理法律、法规，擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上建设的，依法予以拆除。对质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用的，依法没收或者征收后用于保障性住房。违反本办法第七条第二款规定，销售违法开发建设的违法建筑的，由主管部门依法没收违法所得，违法所得无法计算的，按照所实际销售的违法建筑经评估的工程造价额计算违法所得；涉嫌非法经营犯罪的，移送司法机关依法处理。

对承建本办法第七条第二款规定违法建筑的施工企业，由建设部门依法予以处理；对违反本办法第七条第三款规定，为违法开发建设的违法建筑销售提供服务或者便利的法律服务机构、公证机构、商业银行等，由司法行政部门、银行监管机构依照各自职责依法进行处理。第八章 附则

第八十一条 主管部门可以根据本办法有关规定，制定具体配套政策，按规定程序批准后实施。

房地产监管 篇8

一、进一步加强房地产市场监管

二、完善商品住房预售制度

三、加强预售商品住房交付和质量管理

四、健全房地产市场监督管理机制

建房[2010]53号

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局），新疆生产建设兵团建设局：

为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，现就有关问题通知如下：

一、进一步加强房地产市场监管

（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。

（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。

（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

（四）加强商品住房买卖合同管理。各地要完善商品住房买卖合同示范文本，积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。房地产开发企业应当将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。

（五）健全房地产信息公开机制。各地要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时准确地向社会公布市场信息。市、县房地产主管部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息，在销售现场清晰明示。

（六）鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。实行现售的商品住房，应符合《商品房销售管理办法》规定的现售条件；在商品住房现售前，房地产开发企业应当将符合现售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。

二、完善商品住房预售制度

（七）严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。住房供应不足的地区，要建立商品住房预售许可绿色通道，提高行政办事效率，支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。

（八）强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。

（九）完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

（十）严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。

三、加强预售商品住房交付和质量管理

（十一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

（十三）落实预售商品住房质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后，有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。

（十四）强化预售商品住房质量保证机制。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容。各地要鼓励推行预售商品住房质量保证金制度，研究建立专业化维修制度。

四、健全房地产市场监督管理机制

（十五）全面开展预售商品住房项目清理。各地近期要对所有在建的商品住房项目进行一次清理和整治。对已取得预售许可的商品住房项目逐一排查，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。直辖市、省会城市（自治区首府城市）、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。

（十六）加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。

（十七）加强房地产信用管理。各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为，应当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。

（十八）严格相关人员责任追究制度。各地要加强对违法违规企业相关责任人的责任追究。对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。对在预售商品住房管理中工作不力、失职渎职的有关工作人员，要依法追究行政责任；对以权谋私、玩忽职守的，依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。

（十九）落实监督检查责任制度。各地要强化房地产主管部门管理职能，加强房地产市场执法队伍建设。省级住房和城乡建设主管部门要加强对市、县（区）房地产市场监管工作的指导和检查。市、县（区）房地产主管部门要建立商品住房市场动态监管制度，加强销售现场巡查；建设、规划等部门要按照各自职责加强监管。各部门要加强协作、沟通和配合，建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。各地要畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。

其他商品房的市场监管参照本通知执行。

中华人民共和国住房和城乡建设部