房产税改革研究 篇1
2011 年, 国家选取上海和重庆这两个城市作为部分个人住房征收房产税改革试点, 并出台了房产税征收的暂行办法, 开创了我国住房制改革以来向个人拥有住房征收财产税的先河, 是我国房产税改革历程中的重要进展[1]。为期5 年多, 房产税改革试点的效果如何?是否能实现目标?暴露出哪些问题需要改进? 这些都是房产税改革今后需要思考和回答的问题。
1 房产税改革的理由
在房产税改革方面, 普通百姓最关心的往往还是房价过高问题, 市场视房产税为抑制高房价的“杀手锏”。 但实践证明, 房产税并没有对降低房价起到多少效果, 将房产税与抑制高房价划等号, 不仅掩盖了房产税的本来面目, 也使其存在的意义大打折扣。 因此, 顶层设计至关重要, 房产税改革必须先弄清其原因。
(1) 缩小贫富差距。 税收的性质决定其为调节收入分配最有效的政策工具之一。 因此, 调节收入分配, 缩小社会贫富差距, 使广大人民能够共享经济发展的成果, 是房产税改革的首要目标。 研究可知, 收入分配差距的扩大, 实际上是和我们财产分布状态的差距扩大如影随形而且相互激励的[2]。 因此, 房产税在收入分配方面起优化作用。 再者, 收入属于流量, 而财产属于存量[3]。 在现行的税制中, 主要是对流量进行调节的调节, 对存量方面存在一定的缺失, 因此力图用税收工具调节贫富差距的效果不尽如人意。 所以, 房产税改革可以填补我国现行税制中的空缺, 发挥税收的调节作用, 从而达到缩小贫富差距的作用。
(2) 健全税制。 在现行的税制结构中, 直接税比重偏低。 而流转税这种“雁过拔毛”式的税种, 大部分都会转嫁到最终消费者的头上, 使其成为税负的实际承担者, 而高收入者的实际税负可能会低于低收入者的实际税负, 这显然与税收的公平原则相违。 现在中国财政总收入里面, 90%以上来源于税收, 而税收里面70%左右来源于间接税。 随着百姓纳税意识的提升, 百姓对税负问题的认识也日益深入, 矛盾也就慢慢突出出来了。 因此, 改革税制结构, 加大直接税在税收中的贡献程度刻不容缓。 房产税作为财产税中具有代表性的税种一直处于弱势地位, 对房产税进行改革, 有利于完善直接税制, 提高直接税占有率, 从而有利于税制可持续发展, 对下一步深化分税制具有重要探索意义。
(3) 增加地方财政收入。 自从中央和地方实行分税制改革, 经过20 年的实践, 该政策最为人所诟病的就是地方财力的匮乏。 因此, 构建地方税体系、补充地方财力成为当前亟待解决的问题。 房地产作为地区性公共产品, 发达国家普遍以房产税作为地方政府的主要收入来源, 既符合公平原则, 又可以增加地方财政收入。 房产税这个税种具有很强的稳定性, 受经济波动和时间变动的影响较小, 属于地方政府一个稳定的收入来源。 随着房地产市场的发展, 房产税收基数也会逐渐扩大, 这就为地方政府维持当局的各项支出、完善公共设施和为民众提供“从摇篮到坟墓”的良好福利奠定了财政基础[4]。
2 房产税改革对策
(1) 普遍征收基础上, 适当地进行税收优惠。 房产税作为财产税的一种, 在性质上应更偏重于公平方面。 现行的房产税对住宅免征, 从课税范围来讲造成了住宅和其他类型房地产间的不公平, 也大大限制了房产税的税收规模。 从税收公平角度, 本人认为各地方政府应根据本地区的实际情况设置统一税率对各类房地产进行普遍征收。 只有这样才能够最大限度保证税收公平, 并且获得足够的税收, 从而为地方政府提供一个长久稳定的财政来源。 但是, 由于有时候存在房产税的税额与纳税人现金收入不匹配的可能, 加之近年来房地产市场快速发展带来的房地产价值的大幅上涨。 因此, 政府还需通过一系列的税收优惠和限制措施来避免纳税人税负过高。 本人认为对政府所建公租房、经济适用房的税负应实行减缓免。 此外还应对农村自住房实行免税。 对空置房、豪华房应分类从征, 。对由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产, 或经财政部批准免税的其它房产等, 应当依旧免税。 对住宅, 应当对符合一定居住标准的房产予以减免, 同时, 针对超过一定居住面积的高收入人群, 从房地产投资投机获取财富的家庭征收累进税收。 如若纳税人存在经济困难, 可由省级人民政府确定, 定期限征或免征房产税。
(2) 健全房产税税收征管机制。 税收征管是税法执行中的重要环节, 是国家取得财政收入的必经程序, 同时也是在税法实践中容易暴露问题和需要着力改进的部分。 从税收效率的原则来看, 房产税改革首先加强征管信息共享机制的建设。 通过不动产登记系统的建立, 与我国“金税工程”相结合, 使税务、公安、房管、银行等不同部门实现有效联网, 实现资源共享, 建立中央、省、市的三级房产信息系统网络和基础数据库。对房产税的各个征税环节实现动态、全面的管理和监控, 从而保证税收征管部门能全面掌控税源信息, 提高税收征管效率。
(3) 健全住房保障体系。 高房价下征收房产税, 可能加重政府与纳税人矛盾, 使得广大纳税人产生双重埋怨, 从而不利于房产税的进一步推行。 从和谐社会的角度出发, 遵循“人人有房住”而非“人人有房产”的目标, 应健全住房保障制度。 李克强总理也提到, 要下决心再建1000 万套保障房。 通过保障房让更多的住房困难群众住有所居, 逐步改善居住条件, 使广大社会成员共享经济发展成果。 同时有助于平抑房价, 缓解因房价高涨而房产税税负陡增造成的社会矛盾, 从而为房产税改革创造良好的外部环境。
4 结语
综上所述, 我国在房产税改革的过程中将会遇到诸多的难点与阻碍。 根据目前我国实际情况来看, 房产税推广至全国, 还存在条件不成熟的情况。 房产税的改革不是简单的税种改革, 它涉及各方利益的再分配、税制结构的调整, 是经济全局持续健康发展的一个大问题。 从物业税酝酿7 年难产, 到借道房产税试点, 其中经历了太多的坎坷[5]。 因此, 房产税改革是一个渐进式的过程, 还有很长的路要走。
摘要：2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实施。这就意味着房产信息将全国联网, 一旦联网就能查清房产, 这将对房产税改革的进一步推进起到实质性的作用。对于如何使房产税在全国范围内推行, 学术界还存在着很多的争议。本文深度剖析房产税改革中遇到的难点及问题, 提出了相关的对策和建议。
关键词：房产税,改革,难点,对策
参考文献
[1]刘洪玉.房产税改革的国际经验与启示[J].改革, 2011, 204 (2) :84-88.
[2]贾康.房产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨[J].北京工商大学学报 (社会科学版) , 2012, 27 (2) :1-6.
[3]张德勇.进一步完善房产税的几个问题[J].税务研究, 2011, 311 (4) :10-15.
[4]贾康.房产税改革的方向[J].中国建设信息, 2012, (5) :34-35.
房产税改革研究 篇2
近年来, 我国各地房价上涨幅度较大, 尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头。与往年有所不同, 最近这一轮房价飙升的最主要原因是:在流动性相对过剩的背景下, 大量投资投机性需求涌入楼市, 造成部分城市房价短期内迅速抬升。其结果是:一方面, 大量有居住需求的人望房兴叹、无力购买;另一方面, 不少炒房客以极低的持有成本囤房待涨。
为遏制部分城市房价过快上涨, 2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》, 明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。
在我国, 房产税并非一个新的税种, 有关房产税的改革也由来已久。房产税在我国最早出现在上世纪50年代。原政务院在1950年颁布的《全国税政实施要则》中规定开征房产税, 1951年政务院公布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》, 将房产税并入城市房地产税。上世纪80年代, 鉴于城镇土地属于国家所有, 使用者没有土地所有权, 我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种, 并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。同时, 城市房地产税仍保留, 继续对外商投资企业、外国企业、外籍个人征收, 直至2009年1月1日我国宣布废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》, 对内外资企业和个人统一征收房产税。
房产税是以房产为征税对象, 按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入, 向产权所有人征收的一种税。根据我国现行房产税暂行条例, 在城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人均为纳税人, 但条例同时规定, 个人所有非营业用的房产免纳房产税。
按照现行的房产税暂行条例, 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳, 税率为1.2%, 没有房产原值作依据的, 由房产所在地税务机关参考同类房产核定;房产出租的, 以房产租金收入为房产税的计税依据, 税率为12%。
但在当前一些城市房价过快上涨的情况下, 按照原值征收房产税难以体现房价波动, 且难以起到调控作用。而房产税由原值征收改为按评估值征税后, 则可以解决这一个问题。房产税改革的重点应放在现有征税范围内对计税依据的调整。改革应将原先按房产原值计税改为按评估值, 也就是市值计税, 从而更好发挥房产税调节贫富差距的作用。
要正确理解当前推进房产税改革的目的和意义。作为我国深化财税体制改革的一项重要内容, 房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场。“房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争, 调节收入分配。”
二、房产税改革短期利空、长期利好
房产税一旦开征, 短期内对市场无疑是利空, 它将增加住房持有成本, 持房者将会对成本和收益进行审慎权衡, 一部分炒房者将会被迫抛售房源, 这将增加市场供应, 并给价格带来更大的下行压力。
而从另一个角度说, 房产税将会减少楼市的投机和非理性成分, 逐渐挤出房地产市场的价格泡沫, 使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来, 促进楼市长远平稳健康发展。
房产税的长远利好还在于:它不仅着眼于房地产业自身的调控, 更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。
从世界各国的情况来看, 有的国家的确因此较好地控制了房价, 以加拿大为例, 所有的房地产征收1%的物业税, 为地方财政服务。而二套房以上者交易必须缴纳资本利得税, 为全社会服务, 这样的措施让炒房者望而却步。买房后, 无论是别墅还是普通住宅, 每年都必须向政府缴纳住宅总估价1%的房产税。房产税随每年房子的评估价格浮动。如果所购房屋的价格是30万元加币, 每年需支付3000元加币的房产税, 如果十年后房子增值到100万元加币, 每年就需要支付1万元加币的房产税。
根据我国1986年施行的《房产税暂行条例》规定, 对于营业性用房征收房产税的计算办法, 一幢原值100万元的房子, 按余值计算, 一次扣除30%, 年税率1.2%, 根据公式:年应纳房产税=房产原值× (1-扣除比例) ×1.2%, 则年应纳房产税=1000000× (1-30%) ×1.2%=8400 (元) , 每年要缴纳的房产税是8400元。如果房产购买价格为200万元, 每年缴纳的房产税就是16800元。如果将原先按房产原值计税改为按评估值即市值计税, 住房持有人每年缴纳的房产税更多, 税负更重, 这样房产税对于打击炒房就会有明显作用。
国家逐步推进房产税改革旨在保证居民基本居住需求的同时, 合理引导住房消费, 抑制房地产市场中的投机、投资需求, 遏制房价过快上涨, 这对市场中投机性等需求打击压力很大, 也将对投资、投机者的心理产生很大影响, 并将影响楼市预期。
三、对居民个人征收房产税有技术难度
对于房产税改革的执行, 面临不少困难, 例如需要建立一套大型的全国性资料库, 统计每户家庭到底拥有多少套房。征收的税率若以价格作为标准, 更要开展繁复的估价工程。
房产税改革“牵一发而动全身”, 高度敏感, 改革须慎重。目前只能先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点征收, 积累经验后逐步扩大到全国。
在具体实施上, 可以对居民第一套自有住房免征, 对第二或第三套以上住房或独立别墅、豪华公寓征收, 而且税率要有差别, 超过一定面积普通住房或独立别墅、豪华公寓可实行高税率。同时针对投资炒房客设置门槛, 无户籍或无居住证, 不能提供几年以上工作纳税记录, 购房也将征税。
四、“一税”无以除“百弊”
房产税等相关税收所起的作用是有限的, 不能过高估计房产税在房市调控中的作用。楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”, 并着力推进保障性住房建设、供应, 从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象, 从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。
其一, 要与“调供应”形成合力。随着近期“房产税之剑”的高悬不下, 一些处在观望中的开发商纷纷推迟开盘时间, 其中部分已达到开盘条件甚至申领了预售证的楼盘, 也不见有房源推出, 这说明需要进一步加强市场监管和打击捂盘惜售的力度, 增加楼市实际供应;同时, 要在加大土地供应的同时, 督促房企开工, 增加预期供应量。
其二, 要和“调银根”密切配合。各大银行近期发布压力测试报告显示, 银行能够承受房价下跌的范围在20%~40%之间。目前市场对房价合理回调的预期正在强化, 此时面向投机投资者的信贷渠道必须严卡, 防止过量资金流入楼市。
其三, 要大力推进保障性住房建设。对于大量中低收入者来说, 即使目前的房价下跌两三成, 仍然超出他们的承受范围。他们的住房需求必须由保障性住房、政策性住房解决。必须要严格确保保障房计划“落地”、开工, 加快供应。
摘要：近年来, 我国各地房价上涨幅度较大, 大量投资投机性需求涌入楼市。为遏制部分城市房价过快上涨, 2010年国务院把房产税改革列入今年深化财税体制改革重点内容之一。房产税改革短期利空、长期利好, 但对居民个人征收房产税有技术难度, 而且“一税”无以除“百弊”, 改革须慎重。
房产税改革研究 篇3
关键词：房产税；改革；经验 ；启示
一、国际房产税改革的经验
经济发达国家由于房产经济起步早，经历了数次房产税改革，目前大都建立了完备和成熟的房产税制度，并且对房产经济起到了一定的调节作用。
1.德国：“多管齐下”，保持房价稳定
德国是西方发达的资本主义经济大国之一，通过建立多管齐下的房产税制度实现了近些年房价不涨反降。因为，自1977年来，德国房价上涨60%，而同期人均收入增长则高达300%。其调控房价的具体措施表现为：首先，保障性住房制度完善。在实施保障性住房制度以来，德国的保障性住房率占58%，并且约70%的年轻人拥有保障性住房。这在很大程度上显著的调节了住房供求。其次，住房信贷政策完备。再次，多环节的税收调控制度。房产交易税具体有不动产税、交易税、盈利税复合构成。最后，法律保障制度严厉。
2.美国：房产税调控政策顾及低收入者
美國作为世界第一经济大国，为了保障住宅市场的健康发展，在房屋购买、租赁及建造方面实施多税收调控，对低收入者实施特别的优惠政策，以保障其有房住。具体优惠表现为个人所得税抵扣政策、廉租房所得税抵扣政策等。
3.波兰：灵活运用税率差别调控房地产市场并照顾贫困群体
波兰政府通过灵活的房产税和地产税税率调控房产市场。对不同权属、不同用途、不同位置的房屋实行有差别的税率征税。与此同时，政府还提供只租不售的公共房屋、甚至地租或免租的公共房屋来保障低收入家庭有房住。
4.印尼：灵活的房产税制度与廉租房制度并行
印尼政府一方面通过税收调节房屋需求，具体表现为在对房屋征收房产税，附加税及奢侈品税以外，还通过政府评估征收房产税，对低价值的房屋征收低房产税，对高价值房屋征收高房产税。另一方面鼓励社会保障性住房建设。为鼓励廉租房建设政府给予政策优惠：第一，交由开发商建设，建成后5年内住户免交房产税由开发商承担；第二，5年后产权移交开发商。通过这两方面的做法，调节房地产供求市场并保障低收入群体有住处。
二、国际房产税改革经验对我国房产税改革的启示
我国房产税改革的下一步思路是：在符合我国财政管理体制改革和税制改革总体目标的前提下，以鼓励房地产行业和房地产市场健康发展、合理有效利用房地产资源、充分保障民生为出发点，统筹好政府、企业与个人之间的利益关系，逐步减轻房地产转让、出租环节的税收，适度增加房地产持有、使用环节的税收，促进房产税收体系不断走向规范和完善。我国房产税改革具体可以考虑以下几个方面：
1.惠及低收入群体是房产税改革的应有之意
上述国家的房产税改革和调控有一显著共同点，那就是让低收入群体有房住和买得起房。因此，我国当前房产税改革应当保证和不伤及中低收入群体的住房利益，对个人自有自住非营业性用房征收房产税更应如此。因为“民安”才能社会稳定和发展经济。为了保障低收入群体有房住，具体可以采取以下做法：
从我国现状看，商品房与保障房发展极不平衡，保障房由于需求量大而存在极大缺口。国家提出“十二五”时期要建造3600 万套保障性用房，其中不少地方的计划任务所需的资金难以如期落实。因此，运用税收优惠、动员全国力量、掀起全民建造保障性用房高潮，是解决民生住房问题最佳选择。
2.建立浮动的、差别化的税率体系
房产税不应是固定税率，而应采取浮动税率制，在经济不景气的阶段，可以通过退税来刺激经济；而在房地产出现泡沫的阶段，则可调高税率，抑制需求，给市场降温。同时，房产税在实施中可以分几步走，首先对商业物业提高税率，再对多套住房和豪宅征收物业税，然后，再逐步过渡到所有住房。在初期，针对商铺、高档住宅、多套住房以及普通住宅等不同性质的房产，要实现由高到低差别化的税率。税率设计要使结果符合“二八”原则，80%的税收来自于20%的纳税主体，居住条件低于当地平均水平以下的居民无需纳税或只需交纳很少的税。
3.多渠道是解决政府建造保障房的重要渠道
无论发达国家还是发展中国家，中低收入群体均占 70% 以上，仅靠政府一己之力难以满足庞大的住房需求量，必须借助社会各方力量。美国利用私人公司和印尼利用开发商建造政府公寓的做法值得借鉴。房产税改革对推进保障房建设是大有作为的，不能眼睛只盯在对个人自有自住非营业性用房的征税上。
4.通过立法稳定房产税各项政策
房产税及其改革涉及千家万户，处理不好易引发社会问题。因此，上述国家都是通过立法稳定各项房产税政策，比如美国对低收入群体的优惠政策就通过立法成为永久性法令。我国本轮房产税改革及其试点应当启动立法程序后再实施，上世纪 80 年代出台的《房产税暂行条例》，应当尽快启动修订程序，“十二五”末期应当升格为《中华人民共和国房地产税法》。
参考文献：
[1]程 辉：美国：提供税收优惠让低收入者买得起房，中国税务报，2011年2月16日.
[2]华 文：波兰：用差别税率调节房地产市场，中国税务报，2011年2月16日.
[3]杜 婕 周 丽：推进我国房产税改革的基本思路[J].价格理论与实践，2011（11）.
房产税改革研究 篇4
一、论文选题的理由和实际意义
学术界对中国房产税改革的研究呈现出百花齐放的局面，各自侧重点有所不同，取得了一定的研究成果，但也存在质量不高、研究深度不够、对税收实务的指导性不强等问题。因此，有必要对有关问题进一步深入研究，为我国房产税改革提供更好的指导。
本研究的实际意义主要在于以下两点：
（一）进一步研究房产税改革的理论问题，进一步提高房产税改革的公正性。由于社会现实生活的复杂性、多样性和不断的发展变化，房产税改革也必然存在着与时俱进的问题。尽管法学理论界和法律实务界对房产税改革做了一定的研究，但也有一些理论基础不扎实、研究不够深入等问题，非常有必要做进一步的研究，促进房产税设计和征收上的公正合理，更好实现房产税改革的预期目标。
（二）深入研究房产税改革的实践问题，为房产税改革和征收实务提供指导。尽管房产税改革已经开始试点，但房产税改革具体如何操作依然争议较多，成为困扰理论界和实务界的一大难题，导致在试点中出现税收责任承担不合理、不公平等问题。本研究希望通过总结有关研究成果，在借鉴西方国家房产税改革经验的基础上，对我国房产税改革的发展趋势进行探析，促进我国房产税改革的规范操作。
二、国内外研究现状和趋势
随着我国房地产市场的快速发展和房地产价格的不断上涨，买房难、买房贵、空房多等房地产市场的一系列问题引发高度关注。2010年6月1日，国务院同意国家发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确提出要逐步推进房产税改革。随后，经国务院同意，上海和重庆从2011年1月28日起开始对个人住房征收房
产税改革试点，具体征收办法由试点省份人民政府制定。作为我国调控房地产市场发展的杀手锏，我国房产税的改革一直受到了社会各界的持续高度关注。2012年5月5日，从百度以“房产税改革”为关键词进行搜索，查找到相关结果约312万个。
与社会对房产税改革的高关注度一样，学术界和实务界对我国房产税改革的相关研究也一直热度不减，呈现出多彩纷呈的研究格局。具体说来，对房产税改革进行研究的专著不多。经卓越亚马逊网以房地产税为关键词进行搜索，发现有关图书36本，其中多为纳税操作指南之类的房地产税务操作知识介绍或者教材，属于房产税知识普及的教材，专门进行房产税研究的书籍10本左右。例如，汪昊：《房地产市场税收调控研究:基于中国现状的分析》，中国税务出版社2009年版；罗涛、张青、薛钢：《中国房地产税改革研究》，中国财政经济出版社2011年版；杨继瑞、马永坤等：《房产税征收对区域经济的影响:以新都区为例》，西南财经大学出版社2011年版；李波：《2006中国地方财政发展研究报告——房地产税与地方财政建设研究》，中国财政经济出版社2007年版；蔡红英、范信葵：《房地产税国际比较研究》，中国财政经济出版社2011年版；杨小强、吴玉梅、程佩：《房地产税法之国际比较:应税、免税与估价》，中山大学出版社2011年版等。涉及房产税的研究还散见于有关物业税的书籍当中，如巴曙松、刘孝红、尹煜等：《物业税改革对房地产市场的影响研究》，首都经贸大学出版社2011年版；北京大学中国经济研究中心宏观组：《中国物业税研究:理论、政策与可行性》，北京大学出版社2007年版；张青、薛钢等：《物业税研究》，中国财政经济出版社2006年版等。
经中国知网知识资源总库以房产税为关键词在论文题目中检索到文献记录1939条，其中中国期刊全文数据库文章842篇，分布在各类期刊中；中国优秀硕士学位论文数据库论文9篇，其中8篇都是2011年的硕士学位论文，只有1篇是2007年硕士学位论文；中国重要报纸全文数据库找到相关文献1088篇，主要是房产税及其改革进行报
道和评析的文章；没有找到题目中包含房产税的博士论文。这些丰富的研究成果对于我们研究房产税改革有一定的参考意义。总体上说，中国房产税改革是学术界和实务界十分关注的研究题目，很多期刊文章和硕士学位论文都有研究，呈现出集中在同一题目而各有侧重的现象。从论文作者看，房产税改革研究者既有科研院所、大专院校等理论界的科研人员，也有在一线税收实务工作人员，研究者群体较为广泛，为深入房产税改革研究提供了有力的人力资源保障。
从论文内容上看，中国房产税改革主要有以下两个研究方向：
（二）从总体上开展中国房产税改革研究。例如，罗涛、张青、薛钢：《中国房地产税改革研究》，中国财政经济出版社2011年版等。该书针对我国房地产税制存在的突出问题，充分借鉴国际经验，在充分汲取国内外有关研究成果的基础上，对房地产税政策目标和改革路径、税制模式和计税依据、征税税率、税收优惠、税收评估、税收征管和税权划分等房产税改革有关问题进行了较为全面的研究。
（二）从某个角度开展中国房产税改革研究。具体说来，主要有以下六大研究角度研究文章。
1.对中国房产税改革理论问题的研究。这方面的研究主要集中在房产税改革的合法性、合理性、影响改革的因素等问题上。例如，韩康的《房产税法理研究》（载《广西政法管理干部学院学报》2011年第6期）对房产税的合法性和正当性的问题进行了研究，指出通过房产税来降低国内房价显然是不太现实的, 要做到国民住有所居, 政府就应该担当起自己的责任,大规模建设保障性住房, 为买不起房的人提供住所。冯海波、刘勇政的《多种目标制约下的中国房产税改革》（载《财贸经济》2011年第6期）认为，房产税改革既要遵循税制优化的一般原理, 也要考虑当前经济社会体制改革的现实需要, 这客观上决定了中国房产税改革要受到多重目标的制约，对我国房产税的决定模型
和房产税改革涉及的基本要素进行了研究。
2.对中国房产税改革存在问题及改革对策的研究。这方面的研究主要集中在房产税改革的立法问题、公平问题、评估问题、合理问题、可操作性问题、设想目标能否实现等问题上。例如，胡曼军的《我国房产税改革面临的主要问题及解决方案》（载《财政监督》2012年第1期）认为，我国房产税改革存在房产税立法、房屋类型复杂、计税依据评估、税负确定、征收监管等问题，需要相应采取措施加以解决。刘宁、徐红的《我国房产税改革的相关问题及建议》（载《经济论坛》2010年第9期）认为，我国房产税改革存在税理依据不充分、税制设计体系不完善、房产税与其他房地产税费关系不清等问题，需要采取完善房屋产权制度、合理确定房产税的税基和税率、培养房地产价值评估人员等措施来解决上述问题。
3.对中国房产税改革影响的研究。这方面的研究主要集中在房产税改革对房地产市场的影响上。例如，吴其伦：《重庆开征存量房产税的四大影响》（载《经济参考报》2011年9月28日）认为，重庆率先对存量房开征房产税表明房地产调控升级，表明中央打压高房价的决心，将会大大限制房地产投机行为，并影响房地产开发投资和地方政府的财政收入来源。贾学智的《房产税改革的经济效应分析》（载《北方经济》2011年第7期）分析了房产税改革对不同类型的购房者、房地产开发商、地方政府、收入分配改革的影响，并针对不同类型的房产税改革提出了政策建议。
4.对中国房产税改革试点及其扩大的研究。对上海、重庆房产税改革试点的研究较多，主要集中在房产税改革立法、改革试点的比较、试点的经济效应等问题。例如，王锲夫的《重庆房产税改革立法探究》（载《公民导刊》2011年第3期）对重庆房产税改革的立法进行了研究，结合美国房产税的征收经验，提出了扩大征税面、提高税率、加强保障性住房建设等房产税改革建议。张洪铭、张宗益、陈文梅的《房产税改革试点效
应分析》（载《税务研究》2011年第4期）对上海和重庆房产税改革试点的效应进行了分析，指出两地的房产税改革有利于调控房价和打击投机行为，是财税制度的一大进步。同时，两地试点存在征税范围、计税依据、税率、免税范围等方面存在不足，需要采取相应措施加以解决。
5.对中国房产税改革国外经验的研究。由于我国房产税改革试点的开始，我国对国外房产税改革经验的研究也在不断增加，有不少学者专门进行了研究，也有一些学者在研究中涉及到国外房产税改革经验的介绍。专门研究房产税改革国外经验的文章主要有刘洪玉的《房产税改革的国际经验与启示》（载《改革》2011年第2期）、杭东的《欧美等国的房产税征收》（载《上海房地》2011年第4期）、陈锋和陈宝卫的《日韩两国的房产税及其启示》（载《西部金融》2011年第5期）等，对美国、日本、韩国等国家的房产税改革情况进行了介绍和分析，并提出了对我国房产税改革的启示。
6.对中国房产税改革目标和制度设计的研究。这方面的研究主要集中在房产税立法问题上。例如，乔一慧的《我国房产税改革的目标定位和制度框架研究》（载《青春岁月》2011年第24期）认为，我国房产税改革的目标应该是调节财富和收入差距，我国房产税制度应当进行扩大征税范围、科学确定计税依据、设计税率、合理确定免征额等需要改革。陈小安的《房产税的功能、作用与制度设计框架》（载《税务研究》2011年第4期）对房产税的功能和制度设计进行了研究，认为房产税改革在取得财政收入、调节收入分配和调控房地产市场三方面作用中应以为地方政府筹集资金为主，提出了房产税改革在定位、综合性、整体性和阶段性方面的政策建议。
以上这些研究成果为本研究的进行提供了资料来源和理论借鉴，是本研究得以开展的前提和基础。
三、研究计划
（一）研究目标和内容
本研究拟运用文献法、比较分析法和实证分析法等研究方法，以中国房产税改革为研究对象，通过深入分析我国房产税改革中存在的问题，借鉴西方国家房产税改革的先进经验，提出完善我国房产税改革的对策，在保障房产税改革公正的基础上，充分发挥房产税改革对经济发展的推动作用和收入分配的调节作用，最终为我国房产税改革提供正确的理论指导。
（二）拟突破的难题
在梳理我国房产税改革有关研究成果和借鉴国外房产税改革经验的基础上，针对我国房产税试点中存在的不足，试图提出我国房产税改革的政策建议，希望解决以下主要难题：
1.房产税改革的合理性问题。当前中国的房产税改革有其必要性，但是也有种种争议，其中一个非常重要的问题就是对中国房产税改革合理性的质疑。学术界对中国房产税改革的合理性问题进行了一定研究，但很显然不够深入。
2.房产税改革的可操作性问题。对上海和重庆两地房产税改革试点的研究不少集中的房产税征收操作问题上。很多学者指出，当前房产税改革试点存在计税依据不科学、税率确定不合理、房产评估不准确、征税范围不全面、免税标准不具体等操作上的问题，需要通过改革进一步解决。如何解决房产税征收的可操作性问题，是扎实推进我国房产税改革的核心问题之一，需要在前人研究的基础上进一步深化研究，为我国房产税改革和征收实务提供有力的指导。
3.房产税改革的目标确定问题。房产税改革有调控房地产市场、调节收入分配等多种目标，需要合理确定不同目标之间的关系，合理协调不同目标的实现方式，从而促使房产税改革更加顺利的推进。研究者对通过房产税改革来调控房地产市场的目标研究较
多，对调节收入分配等房产税改革目标的研究较少，亟待进行深入研究，以协调好不同目标之间的关系，以改革目标来引导我国房产税改革的方向和具体实施方案。
（三）论文的创新点
对照我国房产税改革的现有研究成果，本研究的主要创新点在于：
1.通过改革决策程序来保障房产税改革的公正。本研究认为，中国房产税改革不能闭门造车搞试点，更不能在试点经验没有充分总结的情况进行推广，而是必须广泛征求民意和充分论证的基础上提出我国房产税改革的方案，通过房产税改革试点总结经验教训，从房产税改革的决策程序和决策内容上实现房产税改革的合理公正。
2.通过经验积累逐步解决房产税改革的可操作性问题。我国房产税改革试点才一年有余，有关经验尚在不断积累当中。尽管我国房产税改革的试点存在不少操作上的问题，但是这个方向是正确的，必须在不断深化改革中逐步解决房产税改革的操作性问题，一点一滴地积累经验和操作技巧，逐步提高房产税改革的可操作性，为日后房产税改革的推广提供前提。
3.合理协调不同改革目标来保障房产税改革的正确方向。要综合考虑我国房产税改革的不同目标之间的关系，促进调控房地产市场和调整收入分配等目标之间的协调平衡，通过目标协调来促进我国房产税改革沿着正确的方向前进。
（四）写作计划
1.收集和分析研究资料，明确研究重点，起草开题报告（2012.4.15—2012.5.5）2.草拟论文提纲，根据提纲需要进一步收集资料（2012.5.6—2012.5.15）3.起草论文初稿并请导师提出修改意见（2012.5.16—2012.6.15）
4.对论文初稿进行修改完善后提交答辩（2012.6.16—2012.6.25）
四、研究方法
（一）文献法。我国房产税改革虽然启动较晚，目前还处于地方试点工作阶段，但学术界和实务界对房产税改革进行了大量的相关研究，取得了较为丰富的研究成果。本研究将对我国房产税改革的有关文献进行梳理和分析，充分借鉴和吸收有关研究成果，在此基础上深化对房产税改革工作的认识，提炼出房产税改革的观点。
（二）比较分析法。通过比较不同西方国家在房产税改革方面的做法和成效，总结西方国家房产税改革的具体成效，从而提出西方国家房产税改革工作对我国房产税改革工作的启示，为促进我国房产税改革工作的深入提供重要借鉴。
（三）实证分析法。本研究试图从我国房产税的有关法律规定出发，通过对上海和重庆房产税改革试点工作的描述和分析，探寻房产税改革的难点，总结出房产税改革的发展趋势，为深入推进我国房产税改革工作发挥指导作用。小清新文章来源——海内论坛:
五、主要参考文献目录
（一）著作类
1.汪昊：《房地产市场税收调控研究:基于中国现状的分析》，中国税务出版社2009年版。
2.罗涛、张青、薛钢：《中国房地产税改革研究》，中国财政经济出版社2011年版。3.杨继瑞、马永坤等：《房产税征收对区域经济的影响:以新都区为例》，西南财经大学出版社2011年版。
4.李波：《2006中国地方财政发展研究报告-房地产税与地方财政建设研究》，中国财政经济出版社2007年版。
5.蔡红英、范信葵：《房地产税国际比较研究》，中国财政经济出版社2011年版。6.杨小强、吴玉梅、程佩：《房地产税法之国际比较:应税、免税与估价》，中山大
学出版社2011年版。
7.巴曙松、刘孝红、尹煜等：《物业税改革对房地产市场的影响研究》，首都经贸大学出版社2011年版。
8.北京大学中国经济研究中心宏观组：《中国物业税研究:理论、政策与可行性》，北京大学出版社2007年版。
9.张青、薛钢等：《物业税研究》，中国财政经济出版社2006年版。
（二）论文类
1.韩康：《房产税法理研究》，载《广西政法管理干部学院学报》2011年第6期。2.冯海波、刘勇政:《多种目标制约下的中国房产税改革》，载《财贸经济》2011年第6期。
3.胡曼军:《我国房产税改革面临的主要问题及解决方案》,载《财政监督》2012年第1期。
4.刘宁、徐红的《我国房产税改革的相关问题及建议》,载《经济论坛》2010年第9期.5.吴其伦：《重庆开征存量房产税的四大影响》,载《经济参考报》2011年9月28日.6.贾学智：《房产税改革的经济效应分析》,载《北方经济》2011年第7期.7.王锲夫：《重庆房产税改革立法探究》,载《公民导刊》2011年第3期。8.张洪铭、张宗益、陈文梅：《房产税改革试点效应分析》,载《税务研究》2011年第4期.9.刘洪玉：《房产税改革的国际经验与启示》,载《改革》2011年第2期）。10.杭东：《欧美等国的房产税征收》,载《上海房地》2011年第4期。
11.陈锋、陈宝卫：日韩两国的房产税及其启示》，载《西部金融》2011年第5期。12.乔一慧：《我国房产税改革的目标定位和制度框架研究》，载《青春岁月》2011年第24期。
13.陈小安：《房产税的功能、作用与制度设计框架》，载《税务研究》2011年第4期。
14.程乙颖:《房产税的可税性分析》，载《法制与经济》2011年第12期。15.潘明星、王杰茹：《财产税属性下房产税改革的思考》，载《财政研究》2011年第8期。
16.孙瑞玲：《城市住宅房产税改革研究——基于社会福利保障水平增进的视角》，载《现代物业》2011年第9期。
17.刘长春：《从税收法定原则谈我国房产税改革》，载《产业与科技论坛》2011年第6期。
18.石济海：《对房产税改革的几点看法》，载《中国税务》2006年第3期。19.杨红旭：《对推进房产税改革的六点建议》，载《东方早报》2012 年3 月6 日第A23 版。
20.李静敏：《对我国房产税改革的思考》，载《社会科学家》2010年第9期。21.于明娥：《房产税改革:一个长期渐进过程——基于纳税人收入能力的视角》，载《税务与经济》2011年第2期。
22.钟际平、蔡顺富：《房产税改革对局中人利益影响研究》，载《中国证券期货》2011年第7期。
23.沈理平:《房产税试点立法与税收立法权的法律规制》，载《特区经济》2012年第1期。
24.漆亮亮、陈莹：《房产税改革应有新思路》，载《中国国情国力》2011年第3期。25.詹国枢：《论“房产税改革”应当缓行》，载《经济》2011年第3期。26.杨璞：《论我国房产税税制改革》，载《现代经济信息》2011年第23期。27.吴腾：《浅谈我国房地产市场税制改革——基于税负转嫁与税负合理分配的分析》，载《新疆财经》2010年第4期。
28.余婷婷、付翠莲：《中国当前房产税税制改革思考》，载《经济研究导刊》2011年第25期。
29.贾绍华、曹明星、孟 杰：《房产税：困惑中的改革与立法中的民意》，载《税收经济研究》2011年第3期。
30.李孟然：《房产税没有想象那么美》，载《中国土地》2010年第6期。31.胡能灿：《房产税改革待破土地方面四大难题》，载《资源与人居环境》2011年第10期。
32.李晖：《房产税改革当以“黄宗羲定律”为戒》，载《生产力研究》2010年第12期。
33.卫祥云：《房产税改革厘清三大问题》，载《新经济导刊》2011年第7期。
（三）学位论文
1.杨灵龙：《我国开征物业税相关法律问题研究》，吉林财经大学2011年硕士学位论文。
2.钱丽丽：《我国房产税立法分析》，河北大学2011年硕士学位论文。
中国当前房产税税制改革思考 篇5
一、中国热衷于投资房地产的原因分析
(一) 2008年金融危机对中国的冲击———制造业危机
社会各界普遍认为, 2008年的金融危机抑制了中国的房价, 但是实际上, 它却是加速中国房地产泡沫的元凶之一。2008年金融海啸的袭来, 给中国制造业带来了巨大的冲击。在金融危机的冲击下发达国家进入经济的萧条期, 对产品的需求下降, 这就使得发展中国家促进出口的外部需求急剧减少。而发达国家的产品市场需求是中国主要的出口方向, 外部需求的降低, 必然导致中国出口规模的下降。
金融危机对于实体经济的冲击, 使中国的进口规模也会大幅度下降。中国的民营企业一般处在产业链的最低端, 通过最简单的加工出口来获得微薄利润 (占售后总利润的10%) 。而大部分外资企业处在产品设计、原料采购、物流运输、订单处理、批发经营、终端零售这六大真正获利产业链环节 (占售后总利润的90%) 。因为中国制造业的局限性和对外资企业的高度依赖性, 加上金融危机给中国银行拉响了警钟, 银行对企业的借贷更为谨慎, 使得中国企业难以抵挡金融危机而纷纷倒闭。民营企业的生存环境进一步恶化。
中国为了渡过2008年的金融危机, 投资4万亿来拉动内需, 缓解金融危机对中国的影响, 这项政策的出台表现中国对抗金融危机的积极性, 但是从另一方面考虑这项政策也存在很大局限性, 大量资金用在建设公路、铁路方面, 使得中国已经饱和的铁路网变得过饱和。中国依靠大量投资建设铁路和公路从而带动相关企业生产和就业率增长, 造成了中国短暂时间内GDP升高的“假象”。金融危机对中国真正的冲击是对民营企业的冲击, 民营企业承载着中国近80%的就业人口总数, 而大量的资金流入公路、高铁等建设, 必定会使中国财政出现巨大坑洞, 而地方政府为了填补资金的漏洞, 唯一的办法就是增加税收, 导致中国的民营企业经营环境更加恶化, 从而使大量热钱从投资民营经济领域转向投资房地产, 造成了中国内部经济的恶性循环。
(二) 产能过剩和通货膨胀
后金融危机时代, 由于出口贸易的严重萎缩, 市场供给和市场需求之间的矛盾日益突出, 使中国存在着严重的产能过剩的危机。产能过剩是指在一定时期内供大于求的表现, 在市场需求不足的情况下就形成了产能过剩。中国经济已进入通货膨胀已是不争的事实。最近, 国务院印发的一份通知中, 钢铁、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅、风电设备六大行业被确定为产能过剩调控和引导的重点。电解铝、造船、大豆压榨等产能过剩问题较为突出的行业也被点名, 各行业的产能过剩, 又摆在我们的面前。中国的产能过剩不仅是由于金融危机遗留的后遗症, 中国本身的国有企业垄断的经济体制, 也是造成中国产能过剩的一个重要原因。
2010年, 由于中国发行9.59万亿信贷资金, 造成了人民币的购买力严重下降, 加上人民币汇率的上升, 使得中国企业在接受金融风暴的冲击下雪上加霜。巨量信贷产生通货膨胀现实。2010年第二季度由于翘尾因素影响, 物价指数大幅上升, 引起市场恐慌, 导致国内炒家大量入市, 引起住房市场剧烈波动。而信贷的波动, 按照现行商业银行制度, 第一季度是贷款的高峰期, 尽管银监会一再强调加强监管, 这些信贷资金仍通过其他渠道大量进入炒家手中。同时国际投机客看准中国楼市, 人民币升值预期, 中国经济的良好增长, 中国关于住房发展的政策, 导致国际热钱的流入[2]。
综上所述, 中国的民营企业在自身无法盈利的状态下, 只能改换投资方向。而现今社会, 中国在通货膨胀等的压力下, 只有房地产行业依然是供不应求, 从而导致大量热钱涌入中国房地产。由于受到通货膨胀的影响, 尽管百姓的真实需求比较稳定, 但是缺乏理性, 加上受到炒房客和舆论的影响, 产生非理性消费, 这些都将加速房地产市场的需求。再者由于人民币的升值, 使得国际上一些金融机构的热钱涌入中国楼市, 造成中国“房产盛世”的假象。
二、中国房产税的征收情况
房产税, 又称房屋税, 是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆, 加强对房产的管理, 提高房产使用效率, 控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整, 合理调节房产所有人和经营人的收入[6]。
(一) 中国征收房产税的原因及现状
房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐, 均属房产税性质。1949年中华人民共和国建立后, 政务院发布《全国税政实施要则》 (1950年) 将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》, 规定对城市中的房屋和土地征收房产税和地产税, 税种名称定为城市房地产税, 并在全国范围内执行。1973年简化税制, 把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税, 保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制, 国家决定恢复征收房地产税, 将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》, 同年10月1日起施行, 适用于国内单位和个人。2008年12月31日国务院发布了第546号令, 宣布自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》, 外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人, 依据《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税[6]。
房产税改革试点从短期来看, 政策效应一定会对楼市造成心理冲击, 房地产市场成交量也有可能下降, 从而有助于抑制投机, 稳定房价。在一般均衡分析以及严格的假定下, 从需求层面来看, 房产税改革直接增加了购房者的持有成本, 压低了部分需求, 因而带来房价的下降;从供给层面来看, 多套住房的持有者将会倾向减少持有房屋的数量, 市场上房屋实际供给量增加, 价格也就有所下跌。因此, 从供需层面来讲, 房产税的推出会导致房价一定程度下跌[3]。
据上海市统计局公布的数据显示, 今年第一季度, 上海市商品住房销售面积同比下降23.5%。其中, 140平方米以上的商品住房销售面积下降超过30%。在价格方面, 据《文汇报》报道, 今年第一季度, 上海市商品住房成交均价为每平方米22 237元, 环比下跌3%, 同比上涨12%[4]。这说明, 政府房产税出台后房价的成交量虽然有所下跌, 但是房价并没有如政府和百姓的预期。同时房价的上涨和房产税的征收使得房租上涨, 百姓不但没有从房产税中得到好处和保障, 反而大部分买不起房的租房者陷入更困难的境地。
(二) 房产税征收时存在的问题
1. 征税范围过窄抑制了房产税收入的正常增长。
根据房产税条例规定, 房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收, 农村不开征。这样, 农村就被排除征税范围。随着中国经济的不断发展, 在农村和城市交界处开办的工商企业越来越多, 其问题日益突出, 过窄的征税范围抑制了房产税的正常增长。
2. 计税依据不尽合理, 影响地方财政收入。
现行房产税的计税依据采用从价计税和从租计税, 从价计税是按房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳, 这种计税依据暴露出来的矛盾是房产原值很难核算清楚, 而且减除比例的确定没有合理依据。
3. 项目繁多的收费扰乱了房产税功能的正常发挥。
当前中国房地产业面对的税费数量与日俱增, 在一些城市各种税费和地价约占总房价比例50%左右, 多达百余项, 其中重复与不合理收费约占总房价30%[5]。
四是房产评估与财产登记不够健全。现行房产评估制度不够完善, 影响了房产税税额的正确计算。主要表现在法规之间衔接不够, 统一管理协调难, 评估机构相互扯皮, 部门干预, 使评估机构独立、客观、公正地开展评估受到影响, 继而影响了对税基的正确核定和税收政策的恰当执行。另外, 中国的财产登记管理制度不够健全, 尤其是私有财产登记制度, 还没有明确的法律规定, 缺乏权威性的申报和登记档案, 房产管理部门与税务部门的协作配合不够, 造成房产税税源大量流失。
(三) 中国征收房产税的自身问题
从中国征收房产税与美国征收房产税目的区别来看, 一般认为征收房产税的情况是基于美国等发达国家房产税的执行, 但是很重要的一点在于中国和美国的房产税征收有着本质的区别, 美国房产税征收是为了提高房价, 藏富于民。而中国房产税的征收则是为了压低房价, 控制房价上涨。中国房产税征收的目的和美国背道而驰, 而从中国现如今的国情和经济局势来看, 因而中国的房产税在本质上存在很大的局限性。中国房产税和其他税种的区别在于纳税人在没有创收的条件下, 收取税费。
目前, 房产税征收人群存在不合理性。首先, 房产税征收对象存在误解, 中国征收房产税真正的目的在于打压房价, 中国的炒房人群是房产的短期持有者, 而房产税的征收人群却是房产的长期持有者, 这样就对房产税的征收对象产生误差, 真正炒房的人没有受到房产税的限制, 房产的长期持有者, 即住房人群却无辜牵连。其次, 房产的长期持有人包括一部分的富有人群, 还有绝大多数的工薪阶级和退休阶级, 房产税对富有人群的打击并不大, 因为那部分人可以通过提高房地产租赁费用等方法, 平衡房产税征收的损失。而剩下一部分不富裕人群才是房产税的真正打击对象。
国家运用房产税也存在不合理性。国家在运用房产税方面存在严重的问题, 怎样去合理使用房产税, 真正缓解房地产紧张的局势, 才应该是政府首先要考虑的问题。房产税的征收可以给政府带来巨大的财政来源, 以杭州为例, 中国房产税的征收年平均率是0.8%。照这样去计算, 杭州一年的房产税收入将超过该城市一年的预算, 总额在400亿~500亿左右。面对如此惊人的税收总额, 如果政府可以真正落实运用到百姓身上, 才能体现税收的真正意义, 但是面对中国目前存在的“三公”现象以及将大量资金流入到建高铁等领域, 显然公民想得到真正的利益还遥遥无期。
老百姓要自己承担土地增值和房价折旧之间也存在矛盾。在国外因土地增值要收地产税, 国外土地是私有化的业主拥有所有权, 业主自己的土地增值了, 国外的业主非常高兴, 当然愿意交地产税。中国也准备征税, 但问题是住房每年都在折旧跌价, 中国的土地全部都是国家所有的, 老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值, 增值部分也是国家的土地增值, 增值部分的物业税政府不可能向自己征收, 因而转向老百姓, 但老百姓的房在折旧贬值, 为此, 这部分价值只有转嫁去抬高房的价格, 造成房价暴涨。征收房产税会使国家会更加强大, 国富民弱会更加突出。
三、房产税并非解决中国高房价问题的良药
改革开放以来, 伴随着住房制度改革的深化, 中国基本建立了与经济体制改革进程相适应的住房新体制, 并逐步建立了多项配套制度。城镇住房以及居住环境都发生了翻天覆地的变化。但是, 由于住房制度体系仍处在逐步完善的过程中, 长期看来, 中国住房在许多方面存在着不少问题, 而这些问题的解决也有不少挑战。这使得城镇居民的住房问题逐步演化成为中国经济、社会生活的焦点问题:不仅中低收入和贫困家庭的住房十分困难, 而且大多数居民难以承受不断上涨的房价[2]。面对如此紧张的住房现状, 政府应该立即采取措施, 抑制房价升值。
1.加快住房保障建设既是民生目标, 又对稳定住房市场, 扩大住房投资, 促进经济增长具有重要作用。中国政府应采取多种方式, 来不断丰富和完善住房保障制度。比如采取长期的税收优惠、住房贷款担保等形式, 提高居民的住房可支付能力;采取公共经济租赁房、经济适用房先租后售, 同时扩大保障性住房的消费范围等形式, 加大住房保障的保障范围。
2.改革完善住房公积金制度, 提高居民的住房可支付能力。一是加强公积金制度的推广力度, 应扩大其范围, 涵盖弱势群体, 加大中低、低收入居民的住房货币保障。二是促进公积金联名卡的推广, 简化公积金提取程序, 促进公积金的异地互贷, 提高公积金的使用效率。三是加强公积金管理, 增加公积金收益及其分配。同时, 增加概念股基金的收益及其分配, 对中低、低收入居民另外实行公积金存款补贴利率, 以此提高居民的住房可支付能力。
3.完善经济适用房的经营管理模式。建立强制性的经济适用房回购制度。政府应控制经济适用房在二级市场上的流动。加强经济适用房的监管, 严格控制经济适用房的面积, 严审消费资格, 定期进行经济适用房使用情况的监督, 以免出现经济适用房分配不到位的情况。进一步完善廉租房制度。确保廉租房建设的资金来源, 在扩大廉租房制度建设资金来源的同时, 地方政府应严格按照相关规定将公积金增值收益和一定比例的土地收入投入廉租房的制度建设[2]。
4.只有政府更多更快的建设经济适用房和廉租房, 减少在建设和分配过程中的贪污腐败现象的发生, 才能有效实现中国中低、低收入人群对房屋的需求, 从而使得人人有房住, 这不但解决了房价问题, 也使得人民生活更加幸福, 是达到社会和谐的重要保障。
参考文献
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[4]位宇祥.房产税政策试行3个月沪渝两地房价依然坚挺[N].中华建筑报, 2011-04-30 (2) .
[5]严忠.房产税税制改革探讨[J].宁夏党校学报, 2003, (6) :54-55.
从房价看我国房产税试点改革 篇6
一、上海、重庆房产税改革政策比较
上海市的征税范围较小, 仅仅针对本市居民新购的第二套及以上住房和非本市居民新购住房征收房产税, 没有包括已购买的存量房, 重庆相对来说征税范围较上海大些;从税率上来讲均是按照成交价来征收房产税, 且税率相对较低 (其中上海税率仅仅0.4%, 重庆从0.5%-1.2%) ;从免税面积上来看, 上海的免税面积为人均60平方米, 重庆仅对高档住宅和独栋别墅规定免税面积, 有失公平;从征税方式上看, 均采用按年计征方式。
二、主要城市的房价状况
从表1可以看出, 自2000年以来, 我国住宅的总体价格呈增长趋势, 由1999年的平均1857元/平方米增长到2011年的4993元/平方米, 增长2.69倍, 2009年的增长率高达24.69%;一线城市的增长速度更快, 上海从1999年的3102元/平方米增加到2011年的13566元/平方米, 增长4.37倍, 2009年的增长速度高达52.36%;北京也从1999年的4787/平方米增加到2011年的15518元/平方米, 增加3.24倍, 最高增长44.56% (2007年) ;重庆也从1999年的1080元/平方米增加到2011年的4492元/平方米, 增加4.15倍, 最高增长23.71 (2009年) 。从2011年1月28日起, 上海、重庆开始房产税试点改革, 从价格上看, 2011年重庆的房价均呈上升趋势 (增长11.19%) , 而上海房价呈下降趋势, 但下降比例不大 (下降5.07%) 。可见, 改革效果不太明显。
三、改革启示
从表1可以看出, 2011年上海的房价与2010年相比有所下降 (从2010年的14290元/平方米下降到2011年的13566元/平方米, 每平方平均下降724元, 下降5.07个百分点;而重庆市2011年房价与2010年相比, 不但没有下降而且呈增长趋势 (从2010年的4040元/平方米上涨到2011年的4492元/平方米, 每平方米平均上涨452元, 上涨11.19个百分点;而没有对房产税试点改革的北京房价也呈下降趋势 (从2010年的17151元/平方米下降到2011年的15518元/平方米, 每平方米下降1633元, 下降9.52个百分点) , 比两个房产税试点改革的城市下降的幅度都大, 不得不让人怀疑, 房产税改革到底是抑制房价还是促进房价的增长。当然, 房价的增与降不仅仅是房产税的原因, 笔者认为发生上述结果的原因主要是上海和重庆的征税范围较小 (没有把存量房纳入征税范围) , 税率过低, 免税面积过大、按成交价计税等原因造成的。特别是重庆对“富人” (即高档住宅和独栋别墅的拥有者) 的优惠幅度过大。
四、改革建议
(一) 征收范围:
要扩大房产税的征收范围, 采用负列举法, 即把不需要征收房产税的住房列举出来, 剩余的都要按照既定的计算方法计算征收房产税, 包括新购住房和已购住房, 也包括个人非经营用房和农村居民住房。
(二) 计税依据:
以扣除免税免税面积后的面积和近期的评估价格的积作为房产说的计税依据。各个地区可以根据自身的实际情况 (如人均住房面积等) 确定各自的免税面积, 但不能超过国家统一规定的免税面积的上限 (如人均住房面积50平方米) 。
(三) 税率:
实行超额累进税率, 即按应纳税房产评估值的数额大小分成不同的纳税等级, 一个等级一个税率, 且税率是依次升高的。具体可以分为三个等级, 第一等级应纳税房地产评估值为50-100万元, 税率为0.5%;第二等级应纳税房地产评估值为100-200万元, 税率为1%;第三等级应纳税房地产评估值为200万元以上, 税率为1.5%。
(四) 征收方式:
采用以家庭为单位按年计征。当然, 税制改革是一个复杂的系统工程, 涉及征税人、纳税人、扣缴义务人等多方面的利益。鉴于本人所学专业和个人能力的限制, 本文仅就房产税改革的部分问题进行了探索, 在研究的系统性和深度方面还不够, 还需要进一步深入探讨。
摘要：随着市场经济的飞速发展, 近年来我国大部分地区的房价都在增长且居高不下, 住房问题再次成为人们关注的焦点。本文通过对房产税试点城市上海、重庆的改革政策比较与主要城市的房价波动状况的分析, 指出未来我国房产税改革的建议。
关键词：房价,房产税,改革
参考文献
[1]于明娥.房产税改革:一个长期渐进过程——基于纳税人收入能力的视角[J].税务与经济, 2011 (02) .
对我国房产税改革的思考与建议 篇7
一、推进房产税改革的重要意义
房产税, 又称房屋税, 是指国家以房屋为征税对象, 对产权所有人征收的一种财产税, 是政府稳定收入来源之一。随着我国经济体制的不断改革和房地产市场的发展, 传统的房产税制逐渐呈现出一些弊端。2011 年1 月, 上海、重庆两市经国务院批准, 颁布对部分个人住房征收房产税试点暂行办法, 率先展开了房产税改革。房产税改革对中国社会、经济发展不可忽视的意义主要体现在以下四个方面:
1.遏制投资性购房。当前, 房价问题依然是社会上热议最多的问题, 而房价的居高不下很大程度上是因为存在大量投机性购房。过热的房地产投资会使房价不断升高, 同时升高了人们对房价的预期, 从而又加大投机, 如此形成正反馈。这种正反馈会拉大居民贫富差距, 持续下去将最终导致房地产泡沫破灭, 对经济乃至社会产生巨大影响。房产税改革的目的之一就是通过扩大征税范围, 提高住房持有成本, 从而降低住房作为投资品的价值。在对住房征税的情况下, 楼市中投机者的热情会有所下降, 导致部分资金从楼市流回商业市场, 降低房价, 并起到调整产业结构的作用, 促进和谐社会的发展。
2.调节收入分配差距。作为财产税的一种, 房产税的主要功能之一是调节收入分配差距。在中国, 房产占居民财富的比重较大, 居民拥有的房产数量和价值能在很大程度上反映出居民的财富和收入, 房产越多、价值越高, 往往收入水平越高。房产税改革通过对税率、面积、套数的设定, 让住房面积大、套数多的家庭多交税, 而让住房面积小、首套房的家庭少交税或者不交税。这在很大程度上区分出了富人与穷人, 在保证人人有房住的基础上, 富人想要多购房或者购好房, 就必须多交税。因此将住房纳入征税范围, 无疑将有利于调节收入分配差距, 促进社会公平。
3.健全地方税收体系。我国现有房地产税税种包括城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、个人所得税、印花税等等。税种较多, 关系复杂, 且一些税种之间存在一定的交叉或疏漏状况。对此, 2009 年5 月25 日, 中央下发文件《国务院批转发展改革委关于2009 年深化经济体制改革工作意见的通知》中已进一步明确:“深化房地产税制改革, 研究开征物业税。”房产税改革试点的推进, 取消了对居民所有房屋征税的免征优惠, 将其部分纳入征税范畴。它在一定程度上改善了原税收体系的不合理之处, 有利于健全地方税收体系, 促进税收职能的有效实现。
4.调整地方财政收入结构。自1994 年分税制改革之后, 中央政府的收入有了较大提高, 中央财政收入比重由原先的20%左右提高至50%左右。而地方政府在收入份额减少的同时, 其支出任务并未发生相应下降。据相关数据表明, 分税制后的70%左右的公共支出依然由地方政府承担。财政收入份额的降低和支出任务的保留使得地方财政捉襟见肘。再加上许多欠发达城市本身缺乏相关的支柱产业, 地方政府迫切需要寻找一种预算外的收入来源。这就形成了“土地财政”, 一些地方政府依靠出让土地使用权的方式来维持地方财政支出。而“土地财政”正是导致过热投资的主要原因之一, 它严重损害了购房群体尤其是刚性需求群体的利益。对个人住房征税改革扩大了征税税源, 能够为地方政府提供稳定的财政收入, 有效调整地方财政收入结构, 代替土地财政, 有利于维护地方政府与购房人群的利益。
二、我国房产税改革面临的问题及挑战
房产税改革对社会、经济的重要意义尤其表现在调节地方财政收入方面, 它成为目前能够替代“土地财政”的重要手段。但是, 当前征收住房房产税的环境并不成熟, 税制的改革面临着诸多的内在问题和外在挑战。
1.税制无法完全反映支付能力。《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定, 从2011 年1 月28 日起对上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新购住房征税。《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》规定, 首批征税对象包括个人拥有的独栋商品房, 个人新购高档住房, 无户籍、无企业、无工作者新购第二套及以上普通住房。从改革试点情况看来, 房产税改革主要针对增量房, 存量房很少考虑在内。而笔者认为居民新购房的多少, 不一定能如实反映其支付能力。房产具有投资品的特征, 随着持有时间的增加, 价值和收益均会有所提升。且通常情况下, 早期购买者比晚期购买者具有更高的支付能力。因此理论上存量房持有者应比增量房持有者更为富有。房产税征收针对增量房的税制显然无法如实反映居民支付能力。
2.难以实现降低房价的预期。由于房价居高不下, 大家普遍认为, 现阶段改革房产税的重点主要集中在降低房价上。但房产税改革是否真的能有效抑制房价, 这个问题存在较多争议。至少, 上海和重庆在改革试点出台后, 房价并未明显下跌。分析其原因, 首先, 房价高低在根本上还是取决于房地产市场的供求关系, 征税无法在根本上使供求关系逆转。且在房地产需求缺乏弹性的前提下, 征收定率税不但无法抑制房价, 还容易使卖方向消费者实行税收转嫁, 反使房价上涨。其次, 上海和重庆实行的改革试点征税范围较窄, 更针对高端住宅和楼市投机者, 对普通住房需求影响不大, 故难以对房价起到根本性的遏制。
3.税收征管难度较大。通常, 财产税的建立和征收需要强大的税收征管系统作为支撑。房产税税源广, 很多税源较为隐蔽分散, 给征收工作带来很大不便。且由于房产税课税对象的特殊性, 征税需要依靠地理信息技术、计算机技术的支撑, 这就需要引进大量的专业人才。同时, 房产税征税管理需要的信息量大, 征收过程中需要物业、街道等各方面部门的合作把关, 手续复杂。在试点初期, 计税依据暂定为住房的市场交易价格, 征税难度相对较小。但是随着改革的进行, 之后也许会将房产的市场评估值作为计税依据, 这又涉及到房地产估价成本和估价的权威性问题, 征税工作更是难上加难。
4. 计税依据尚欠合理。我国房产税计税依据有房屋余值和租金收入两种, 其中房屋余值为房屋原值减去10%~30%之后的余值。在改革试点过程中, 上海市办法规定, 试点初期, 以应税住房的市场交易价格作为房产税计税依据;重庆市办法直接规定应税住房的计税价值均暂按房产的交易价格计算。原值即交易价格, 为历史成本, 无法体现房产的时间价值, 与经济增长状况脱节。而相比之下, 以租金收入为计税依据则可以体现时间价值, 造成了两种计税依据差异较大。一种税有两种性质不同的依据, 可能导致一宗房产因经营行为的不同而承担不同的税负, 这显然违背了税收的公平性原则。同时, 按照交易价格为计税依据, 房产后期阶段增值的部分就无法有效纳税, 政府也就不能参与增值部分的分配, 使效率降低。
5. 缺乏高素质房地产估价行业人才。房产税的评估通常交给房地产评估机构完成, 此环节中, 房地产估价人才显得尤为重要。而我国在这方面出台政策较晚。1994 年通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”, 第五十八条规定“国家实施房地产价格评估人员资格认证制度”, 这两条规定赋予了房地产估价的法律地位。此后, 1998 年8 月20 日建设部发布了《房地产估价师注册管理办法》, 2005 年10 月12 日建设部发布了《房地产估价机构管理办法》。房地产估价行业在中国的发展大约只有十余年。截止2011 年, 全国获得房地产估价师职业资格证的人员仅有约3.8 万人, 房地产评估机构仅6000 余家, 这些数字相对于待评估的房产数量还远远不够。
三、我国房产税改革的对策和建议
1.扩大征税对象, 将存量房纳入征税范围。由于收入较高的居民普遍购房较早, 他们无需再购房, 因此增量房难以体现居民的财富或收入, 针对新购房征收房产税的做法不能很好地实现公平分配。所以我们在征税过程中必须考虑存量房, 最好地对存量房和增量房同时征税。同时, 对存量房征税可以加大住房的持有成本, 促进存量房的使用 (卖或租) , 减少空置率, 这样还可以增加二手房市场的供给, 进一步抑制房价。另一方面, 扩大征税范围也使得税收规模增大, 总量增加, 房产税作用增强。
2.建立完善的税收征管系统。征管问题是一个综合性问题, 由于房地产是一个综合性很强的行业, 房产税必须以综合的税收体系为依托, 征收房产税必须依靠建设、物业、财政、街道等各个部门协作收集信息并进行监督。因此, 需加快推进各部门协调工作, 建立有效的信息共享机制。另外, 需强化房产产权登记制度, 并且在地理信息技术和计算机技术的基础上建立包含房产登记、房产估价、房产区位等全方位信息的资料库, 强化信息管理效率, 减少征税成本以达到更高的效益。
3.以市场评估值作为计税依据。根据发达国家的经验, 房产税一般按照市场评估值作为计税依据。以市场评估值作为计税依据, 可以反映一宗房产在市场上的真实价值, 更能体现税收的公平性, 并使得税收与经济发展得以同步。另一方面, 以市场评估值作为计税依据对房地产市场发展也起到一定的调节作用。比如, 当房价上涨, 房地产市场评估值升高, 税收相应增高, 持房居民负担加重, 导致其经济状况下降, 购买力降低, 房地产需求有所减少, 导致房价回跌。这个过程可以看作是一个房地产市场的自动稳定机制。
4.加大力度培养高素质房地产估价行业人才。征收房产税以市场评估值为计税依据最为合理, 在征收范围扩大后, 待评估的房产量相应增多, 房地产估价方面工作量加大。由于房地产行业综合性较强, 评估一宗房地产往往需要多方面因素, 因此对估价师的专业素质要求极高。所以教育部门应当加大力度培养房地产行业人才, 并实行定期考核筛选制度, 完善房地产估价师职业资格制度和考核制度。同时政府应当实行鼓励政策提升房地产估价专业人员的就业率, 推进房地产估价行业发展。在培养专业能力的同时, 也应当注重房地产行业人员的思想道德教育, 培养良好的职业操守。同时政府应加大监管力度, 出台一些相关的法律法规, 严厉禁止刻意扭曲房产估值等行为。
5.发展实体经济, 引导资本流向。房地产市场投资过热是导致房价虚高的原因之一, 中国楼市因此聚积了大量资本。要使得房价真正降低, 还需对滞留的资本进行疏导。这就好比治理洪水, 建立大坝固然可暂时止住洪水, 但建立疏导的渠道才是长久之计, 如果建了大坝不去疏通, 只会致水面不断高涨。如今物价上涨, 很大一部分原因其实要归为随着房地产调控的压力, 大量资本涌入了一些投资门槛较低的商品市场。在中国, 实体经济利润不高, 投资渠道较窄, 造成了实体经济资本外流。对此, 政府应当利用税收机制, 一方面扩征房产税, 一方面减轻实体企业的税负, 引导资本流进实体经济。也只有构造了疏通的渠道, 房产税改革才能够更长远、顺利地实施。
参考文献
[1]谷成.房产税改革再思考[J].财经问题研究, 2011 (4)
[2]高波, 王斌.中国大中城市房地产需求弹性地区差异的实证分析[J].当代经济科学, 2008 (1)
房产税改革中的若干要领 篇8
我们的管理部门应该更开明地披露一些相关信息。有关部门对于房产税前期的探索情况讳莫如深，如搞了很多年的模拟空转情况当作机密只字不提。我认为如果不涉及具体数据，仅就评估方法等问题完全可以公开探讨，而且渐进改革本身就允许实验。
另外，要鼓励不同利益诉求都做出理性的意见表达，不能陷于意气用事低水平互相攻击别人观点甚至叫骂泄愤。理性讨论非常必要。
还有，有的同志说到现在应该停止两地改革试点，由人大牵头做房产税立法，审批通过后，各地同时实施改革。我很认同要积极促进充分发挥人大的作用，要依法治税、提升法律观念，建成法治国家。但在现实中，立法审批还有个基本问题：以中国目前的状态，人大牵头立法解决房产税改革问题，不知要多少年才可以审批通过。人大内部存在种种争议，做法也往往令人尴尬。预算法修改中关于地方政府举债的问题，在一审稿中已经有了一系列正面表述的内容，但二审稿又被通通取消，完全退回到现行的预算法一句话的表述，这实际上是立法的不作为。所以以中国现阶段的情况看，要通过立法程序形成房地产税法再一起动作，过程将长得无法想像，等于封杀了这项改革的空间。我认为现在还需要援引和学习邓小平的改革智慧，有些东西不能陷于太多争论，而要大胆试、大胆闯。虽然顶层设计和积极立法需要强调，但是先行先试是不可避免的，要给出弹性空间，允许有弹性空间中的探索。
我国房产税征收的研究论文 篇9
日前我国财政部财政科学研究所所长贾康接受媒体采访时表示，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段，今年年底将会对上海、重庆两地的房产税试点情况做总结，今后可能会出台扩大试点的方案，但扩大试点城市名单尚未确定。
从上述采访中可以看出国家积极改革房产税的决心，进一步推动房产税改革试点的范围及程度，同时对如何在中国进一步改革财产税进行了思考，如何使房地产调控在制度建设方面得到更多实质性推进及如何改革完善地方税务体系。如何推进财富分配机制及如何抑制房地产泡沫等。
正因为当前我国房价虚高，有关专家提出要多占有多套房产的人征收房产税，希望通过征收房产税来遏制炒房，投机性购房现象。
征收房产税的目的。财政部2010年9月曾就为什么要进行房产税改革做出公开回答，提出是对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，主要目的有四点：一是有利于调节居民收入和财富分配；二是有利于健全地方税体系；三是促进经济结构调整及土地集约利用；四是引导个人合理住房消费。
（一）利于调节居民收入和财富分配。房产税的征收有利于社会资源的公平、公正分配。众所周知，地球的资源是有限的，土地资源尤为有限。随着人口大爆炸时代的到来，人类赖以生存的土地越来越少。人人有所居是人类生存的合理需求，如果让少数人一人占有多套住房，导致闲置空房，则是对资源的`滥用。因此，对自住房以外的房产征收房产税，以减少少数人对自主需求以外的房产的占有，是有利于资源的合理利用和分配的。而且近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。社会不稳定的根源在于社会财富分配不合理所导致的。征收自住以外房产的房产税，有利于少数人占有财富的表现形式，从而增加其他社会成员的财富占有显示，这将有利于调节居民收入和财富分配，促进社会稳定。
房产税改革研究 篇10
房产税, 以前也称之为物业税, 是以房屋为征税对象, 按照其计税价值或者出租所得租金收入, 向房屋产权所有人征收的一种房地产税, 属于财产税。而我国所征收的房产税与国际上通常所说的房产税有所不同。第一, 国外的房产税通常是针对拥有房屋、土地或者其他财产的所有者而征收的财产税, 其纳税人拥有所有权和使用权。而由于我国对土地所采取的政策是社会主义公有制, 即土地属于全民所有和劳动群众集体所有。因此, 我国所征收的房产税实际上是对房产所有人使用权力或经营权力的税收。现行的房产税是按照国务院于1986年颁布的《房产税暂行条例》进行征收, 征收范围主要限定于城镇内的经营性住房, 而对个人非经营性住房实行免征。第二, 国外的房产税主要指的是存量税, 即税收主要集中在房产的保有环节。而我国通常意义上所说的房产税包括房产交易和流通环节。房地产税收比重较大的是在交易税, 如印花税、契税等, 并且在流转过程中所征得税费远远大于在保有阶段所征收税费。当然这种情况的出现也可以归因于中外房地产市场的发展阶段不同。发达国家房地产市场经过长久的发展, 其规模已经到达了一定程度。比如, 近几年美国的年新增住房增长量仅占到美国房地产市场存量的2%~3%, 远不能和中国如火如荼的房地产市场发展规模相比。不过随着中国房地产市场的迅速发展, 在保有阶段进行适当的税收也是我国进行房产税制改革的一个方向。第三, 我国在征收房产税时的计税依据是房产计税价值或者房产经营所取得的租金收入。这里所说的房产计税价值实际上是房产原值在减去10%~30%之后的剩余价值。我国对于计税价值所采取的税率为1.2%, 对于租金所取得的收入采用的税率为12%。而美国是由联邦政府制定房产税征收的基本政策依据, 在实际征收的过程中, 各地方政府可根据地方经济、人口、税收等方面的实际情况, 结合每年度财政支出的需要, 采用不同的税率进行征收, 一般税率可达2.5%以上, 最低的地方仅有0.5 %。房产税在美国地方收入中所占比重较高, 通常达到75%以上。而到目前为止, 据上海市税务局税收统计, 2012年上半年实现税收收入5901亿元, 其中房产税收入为67亿元, 占总税收收入的1.1%。在房产税改革方面, 我国还是有相当大的征收空间可以提升。
2 目前我国房产税改革所面临的一些问题
(1) 房产税与地方政府。
中国房价高居不下的原因与中国的土地制度有很大的关系。作为土地主要供应者的地方政府, 在土地使用权出让的过程中, 所获得的土地出让金, 已经成为地方政府在一般预算收入之外的主要来源。例如, 重庆市2011年土地出让收入达到1344.2亿元, 接近地方财政收入的一半, 而房产税在重庆全年仅征收了一个亿。在如此悬殊的比例之下, 扩大地方财政收入, 减少地方政府对于土地财政的依赖, 这与房产税改革所期盼的实际效果与预期相差甚远。不过随着房地产市场的不断发展, 房地产税收也会逐渐体现出从交易阶段向保有阶段的转变。按照产品的生命周期理论, 商品大多分为初始、发展、成熟和衰退阶段。在房地产市场逐渐由初始发展到成熟阶段的过程中, 土地出让金所带来的收入会在未来房地产市场趋向稳定而逐渐地减少, 而在保有阶段所征收的房产税也会在房屋有增量扩张而到存量扩张的基础上大幅提升。也就是说, 短期内地方政府对于土地出让所带来的收入依赖程度还是比较大的, 但是在未来大部分土地已经转让给房地产开发商, 政府没有大量的闲置土地之后, 建立在房屋使用权基础上进行征税的房产税所带来的税收会大量增加。
(2) 房产税的评估机制。
房产税的征收税额是按照其计税依据乘以一个相应的税率, 那么按照计税价值来征收的时候, 对房屋的价值如何评估, 得出相应的市场价值, 即是摆在我国房产税征收时的一道难题。目前我国缺少针对房产价值评估的专业机构, 在房产税计税价值的确定上究竟选取何种机构, 也是房产税改革亟待解决的一个问题。目前, 我国现有的拥有类似功能的机构主要是建设部、国土资源部和国有资产管理局所附属的评估部门, 相应拥有房产评估资质的人员也比较缺乏。考虑到公信力等因素, 是否相应的设立一个独立于税收体制之外的第三方机构去负责房产价值的评估也是一种可行的选择。另外, 我国目前的个人房产信息系统还不完善, 征收房产税需要在全国建立全面的居民个人房产信息系统, 这需要大量的时间与资金的投入。不过, 目前我国在这方面已经开始了相应的努力。2012年上半年, 40个城市的个人住房信息系统已实现联网, 包括4个直辖市、26个省会城市以及10个其他重点城市。而住建部有关官员也表示在此基础上, 个人住房信息系统联网将逐步在全国范围内其他城市进行推进, 这将为房产税的征收提供重要的征税基础。
(3) 房产税的征收目的。
目前, 随着房产税细则范围的推广, 有关房地产产业发展的预测也随之而来。其中比较热的说法就是房产税的征收对房价有一定的抑制作用。似乎房产税一旦推出, 房地产产业投资投机等需求便会受到致命的打击, 而对民生有重大作用的房价也能够降下来。然而, 房产税与舆论中所宣称的降房价、打击投机、刺激刚需等这些功能没有必然的联系。房产税的征收能够在一定程度上增加房产所有人在持有房产过程中的成本, 但是这与房产本身的价格上升与下降之间没有绝对的因果关系。这就需要我们在关注房产税的时候研究清楚房产税的作用, 进而来确定推出房产税所期望达成的目的。
一般来说, 房产税的功能主要有以下几个方面:增加地方财政收入、调节社会财富分配和稳定房价的作用。而这些也符合我国转变经济增长方式, 调整财政税收结构的国情。不过针对目前房产税能够降低房价的说法, 也是与房产税本身的功能相矛盾的。房产税本身是为了促进当地经济的发展, 改善社区生活环境, 改进公共服务设施, 从而使社区的房价稳定增长, 进而能够征收更多的房产税来保证地方的税收, 是一个良性循环, 而与舆论中所说的恰恰相反。
由于不同国家所处的经济发展阶段不同, 推出房产税所起的作用也不一定相同。美国的房产税定位为财政性, 其所征收的税金主要用于增加地方政府的财政收入, 以提供地方在公共设施方面建设时所需要的资金。如给当地的小区提高绿化、增建小学等公共教育机构或者提升治安水平等, 这些都充分反映了税收取之于民、用之于民的基本特点。房产税本身征收的目的是为了集合当地公众群体的能力, 即个人可能完不成的事情, 由政府统一征集税收来代为完成。比如单独的居民希望在其所居住的房产附近能够拥有一些公园等设施, 但是仅靠个人的力量很难完成, 这就需要政府来进行管理, 通过征收房产税, 来提高当地纳税人的居住需求。
3 我国房产税改革的建议
(1) 完善税基, 扩大房产税征收范围。
目前上海和重庆试点征收房产税的范围, 大部分都是针对增量住房进行征收, 其中重庆对于存量房的征收仅限于独栋别墅, 所涉及的征税范围较窄。随着房产税改革的不断展开, 对于存量房进行征收也可以作为下一步深化房产税改革的方向。过去对居民自住和事业单位的住房实行免征, 而现在随着我国经济的迅速发展, 居民人均收入的提高, 对这些房产进行征税在经济条件上来说也成为了可能。通过税基的扩大, 不仅能够增加税收的总额, 也能适当地抑制投机性需求, 减少闲置住房, 提高土地房产利用率。另外对于农村房产是否征税问题, 也要考虑到不同地区经济发展水平, 因地制宜, 对经济发达, 有纳税能力的纳税人进行征收, 体现税收的公平原则。
(2) 统一计税依据, 建立健全房地产价格评估体制。
我国的房产税目前是按照房产原值在扣除10%~30%之后作为计税依据, 而且对于出租使用的房产则按照租金的收入作为税基。那么在实际操作过程中则可能遇到很多问题, 如租金收入金额的确定, 纳税人很有可能为了逃避税收而在合同与实际交付租金时使用不同的金额, 由此导致一定的监管成本。而对于使用一定比率的房产原值在进行计税时, 由于近年来房价的迅速上涨, 在计税时应该采取何时的价格作为依据, 以及在未来一旦房价发生变化时应如何调整计税价值, 都需要有相关的部门及配套措施来进行管理。因此有必要建立一套完整的房产信息计算机数据库系统, 并且设立独立的监管部门来进行监控, 来为房产税公平有效的征收提供技术上的支持。
(3) 实行房产转让所得税与保有税并存, 稳定房价。
经过国家近年来的房地产调控, 以及房产税试点的实施, 目前国内房价过快上涨的形势已经得到了一定的遏制。实际上, 房价上涨过快这种现象在其他国家已经发生过。韩国在亚洲金融危机之后, 为了促进经济发展, 采取了宽松的货币政策, 放宽了房产转让制度, 结果是房地产价格以每年接近于10%的速度增长。为了遏制房地产泡沫, 韩国出台了非常严厉的房产转让所得税, 对拥有2套住宅家庭在新购房产2年内转让的, 缴纳50%转让税, 3套以上2年内出售的缴纳60%转让税。再结合2005年所出台综合不动产税, 即根据财产价值征收0.75%~2%的财产税, 韩国的房价快速增加得到了很好的控制。我国也可结合其他国家在治理房地产市场的经验与教训, 如采取累进税率, 更加科学地对流通和保有环节适当征税, 从而使房产税更好地为经济服务。
摘要：随着我国房价的持续走高, 国家近几年来不断推出针对房地产市场调控的相关政策。2010年4月17日, 国务院出台“国十条”, 以坚决抑制部分城市房价过快上涨。同年12月份, 财政部表明在“十二五”期间将稳步推进房产税改革。随后在2011年1月26日, 国务院常务会议再度推出“新国八条”, 进一步调控房地产市场, 遏制高房价。次日, 上海和重庆随即推出了房产税征收细则, 热议已久的房产税改革由此拉开了序幕。而在如今全国房价一片高企的特殊时期, 房产税对于抑制房价上涨的功能被人们赋予了太多的关注与期望。那么开征房产税对于房价上涨是否有抑制作用, 以及房产税究竟有哪些作用, 本文将结合国际上在房产税征收方面的经验, 针对房产税的实质、功能及影响等方面展开, 探讨我国在房产税改革过程中所需要注意的问题及相关建议。