中小房地产公司十篇

中小房地产公司 篇1

1 房地产企业财务风险评价模型的构建

本文以和讯网行业排名在80 ~160位中筛选出的30家上市房产公司为样本, 采用因子分析构建财务风险评价模型, 具体过程如下:

1. 1 财务风险评价初始因子的选取

本文借鉴国内外学者成果拟定12个财务指标: 流动比例 ( X1) 、超速动比例 ( X2) 、资产负债率 ( X3) 、固定资产周转率 ( X4) 、销售净利率 ( X5) 、销售毛利率 ( X6) 、总资产报酬率 ( X7) 、主营业务增长率 ( X8) 、总资产增长率 ( X9) 、现金流量债务比 ( X10) 、现金总债务比 ( X11) 、现金流量总资产比 ( X12) 。其中资产负债率为适度指标, 与财务风险最小化程度呈负相关, 采取取倒数对其正向化处理, 使12个指标具有可比性。

1. 2 财务风险评价的因子模型

设原始p个变量为X1, X2, …, Xp, 要寻找的k个因子 ( k

2 中小上市地产公司财务风险评价的因子分析过程

2. 1 实证分析的适用性检验

玻璃球度检验如下, KMO值 = 0.602, 大于临界值0. 5; Bartlett值为340. 099, P < 0. 0001, 适合作因子分析。

2. 2 财务风险评价模型因子变量的构造

一般来说, 当公因子的累积方差贡献率达到80% 以上时, 即可确定所需公因子个数。前四个因子的累计方差贡献率达到83.112%。说明这4个指标提供原始数据83. 112% 的信息, 足以解释原数据。

2. 3 因子变量的命名

经过因子旋转得到的12个变量与4个因子的关系如下: 因子1的流动比率 ( X1) 、超速动比率 ( X2) 、资产负债率 ( X3) 的载荷系数为0.983、0.990、0.938, 它们反映偿债能力, 故称偿债能力指标; 因子2的现金流量负债比 ( X10) 、现金总债务比 ( X11) 、现金流量总资产比 ( X12) 的载荷系数为0.952、0.957、0.956, 它们反映现金保障能力, 故称现金保障能力指标; 因子3的固定资产周转率 ( X4) 、销售净利率 ( X5) 、销售毛利率 ( X6) 、总资产报酬率 ( X7) 反映中小房地产公司的赢利能力和效率, 故称赢利效率指标; 因子4的主营业务增长率 ( X8) 、总资产增长率 ( X9) 成长能力, 故称成长能力指标。

2. 4 因子得分

运行SPSS因子分析过程, 笔者得出任一样本每个因子得分方程 ( 式1) , 据此计算每个样本四个因子得分。

3 基于聚类分析的财务风险等级评价和防范措施

笔者以样本的四个因子为聚类变量, 对30家公司进行系统聚类分析, 将其分成四类风险等级: 几乎无财务风险、较小财务风险、较大财务风险和财务风险很大, 其中1个样本几乎无风险, 1个样本较小风险, 3个样本较大风险, 其他25个样本很大风险, 具体评价和措施如下:

( 1) 几乎无财务风险的南国置业, 四类指标均优于其他公司, 但其现金流量能力有待提高, 原 因是扩张速度较快导致现金能力较弱。对此, 笔者提出风险防范措施是放慢投资步伐, 对不必要资产予以出售。

( 2) 财务风险较小的是丰华股份, 其四类指标均相对合理, 但有一隐患, 其赢利能力和运营效率很低, 对此笔者提出措施为: 第一, 管理者需进行资产重组, 出售其不赢利部分, 提高资产赢利能力; 第二, 企业毛利率很高, 但净利率很低, 说明企业营业外支出过多, 导致净利润为负。因此, 企业亟须查明导致不明支出过多的原因, 降低不必要支出。

( 3) 财务风险较大的有银润投资、津滨发展和保利地产, 导致其财务风险较大的源泉是经营情况较差。对此, 笔者提出措施为管理当局应该重审主营业务, 通过市场调研抛售不好项目, 同时需要重新制定信用评级, 减少赊销比例, 降低财务风险。

( 4) 剩余25家各个方面均比前五家要差, 主要是企业存在重大亏损。对此, 笔者提出以下措施: 第一, 建议资产重组并重新调整企业组织结构、经营战略; 第二, 企业应当提高资产的运营效率, 包括提升赊销信用级别, 加强不良资产管理; 第三, 应建立内部审计工作和实施财务预警措施。

4 结 论

本文以行业排名80 ~160位的其中的30家上市房产公司为研究对象, 采用因子分析和聚类分析实证分析了其财务风险情况。结果显示: 30家公司中财务风险几乎没有和较小的企业各只有一家, 25家中小地产公司都面临了较大的财务风险。进一步分析发现, 这25家中小地产公司的财务风险都有一定共性, 即是多方面、互相交叉引起的财务风险。这就要求中小房产公司从改善经营项目、提高资产赢利能力、合理利用财务杠杆进行负债经营和建立完善内部审计四个方面进行风险评价和管理。

摘要：本文基于2012年截面数据, 设计由12个指标构成的财务风险评价体系, 采用因子分析法和系统聚类法对行业排名在80160位的其中的30家中小房地产上市公司进行研究。12个指标经因子分析提炼成偿债能力、现金保障能力、赢利效率和成长能力4个主成分, 并依此为聚类变量, 按财务风险几乎无、较小、较大和很大进行分类, 并且依据聚类结果提出中小房地产上市公司财务风险的防范措施。

关键词：中小房地产公司,财务风险,因子分析,聚类分析

参考文献

[1]Altman E, haldman R, Narayann P.Zetaanalysis-a new model to identity bankruptcy risk of corporations[J].Journal of Banking and Finance, 1977 (3) :58-65.

[2]种镇国, 莫中杰.基于因子分析的中国房地产上市公司绩效评价[J].经济研究, 2010 (36) :74-75.

[3]周英.国家持续宏观调控下中小房地产企业财务风险控制[J].科技视界, 2012 (34) :154-155.

中小房地产公司 篇2

一、从财务角度分析中小房地产企业的生存环境

目前, 中小房地产企业的生存环境十分严酷。在此, 我们从财务角度简要地分析中小房地产企业的生存环境问题。

1. 房地产企业涉及的税收和规费繁多。

取得土地时, 除交纳地价款、国土出让金以外, 还要交纳契税、产权交易手续费。取得土地以后, 要交纳土地使用税, 土地使用税交纳期限是自取得土地使用权后至将土地使用权分割给买受人的期间。另外要交纳印花税、车船使用税、房产税。取得预售许可证、开始进行销售时要预交营业税、城建税、教育费附加、价格调控基金、土地增值税和企业所得税等, 其中土地增值税和企业所得税在项目结束时汇算清缴。

除税金之外, 还要向地方政府交纳各种规费。如报建费、新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金、异地绿化建设费、防空地下室易地建设费、专项维修基金等。

除此之外, 涉及规划、报建、施工和取得预售许可证以及产权初始登记的事项, 要向指定单位交纳一定的费用。

2. 与房地产企业相关的税收政策复杂、多样。

房地产企业开始预售房屋时, 要预交营业税金及附加、土地增值税和企业所得税等。《营业税暂行条例实施细则》规定, 纳税人转让土地使用权或者销售不动产, 采取预收款方式的, 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。除营业税金及附加以外, 房地产企业负担较重的税项是土地增值税和企业所得税。关于土地增值税的相关规定有《土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发[2006]187号) 、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 (财税[2006]21号) 等。国税发[2006]187号文强调了土地增值税的清算管理, 规定了税务机关可以要求开发单位进行土地增值税清算的情况。财税[2006]21号文规定了要预征房地产企业土地增值税:各地要进一步完善土地增值税预征办法, 根据本地区房地产业增值税水平和市场发展情况, 区别普通住房、非普通住房和商业用房等不同类型, 科学合理地确定预征率, 多退少补。

有关房地产企业所得税的规定主要有《企业所得税法》和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]31号) 等。房地产开发企业首先要遵从《企业所得税法》中关于收入、支出以及应纳税所得额和适用税率的相关规定, 同时, 政府出于对房地产企业特性的考虑, 在国税发[2006]31号文中规定, 房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品, 在其未完工前采取预售方式销售的, 其预售收入先按预计计税毛利率分季 (或月) 计算出当期毛利额 (预计毛利率一般不低于20%) , 扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额, 待开发产品结算计税成本后再行调整。

3. 房地产企业的资金管理相当复杂。

首先, 房地产是高投入、高风险行业。对于开发商来说, 最主要的支出———土地成本和建安成本都是不可控的。土地是垄断资源, 开发商的选择只能是被动的, 即出高价或者不出高价。一般情况下, 楼面地价低于每平方米的建安成本, 这样的项目可能相对安全, 但是目前情况是楼面地价高于每平方米的建安成本一倍或两倍甚至是好几倍, 一旦市场波动, 房地产企业面临的风险极大。土地出让方一般不承担任何责任, 还规定房地产企业一定期限内不开工、不销售, 其有权无偿收回所卖土地。敢于出高价购得土地的开发商, 必定对商品房有较高的价格预期。产品 (商品房) 由市场调节, 而生产产品的基本要素———土地不能进入市场自由买卖, 产生的结果就是商品房价格失控, 资本通过垄断获取暴利。

对开发商而言, 营销费用、管理费用、财务费用是可控的, 取决于资金、用人计划以及市场推广计划。从土地成本、建安成本、开发费用这三大项来看, 土地成本和建安成本在整个开发成本中占到90%以上, 而且合约一旦成立, 必须按约定支付, 否则要承担违约责任。

其次, 企业现金流极不稳定, 很容易出现资金短缺, 导致项目失败。取得土地阶段, 要支付土地成本、交易费、契税等, 支付的金额大小取决于土地成交价的高低, 这个价格有着不断攀升之势, 随着土地资源的减少以及国家对土地管控的加强, 从长远来看, 土地价格是不会下降的。进入产品设计及报建阶段, 设计费和报建费这两笔费用是在项目销售前必须支付的。过去, 房地产市场是卖方市场的时候, 开发商的现金流出到这里可以告一段落, 建安成本由建筑商垫付, 取得预售许可证就开始卖房子, 售房款开始流入企业。但现在情况已经发生了变化, 商品房的抢购风潮不再重演。开发商要垫钱建房, 甚至可能房子建好后仍卖不掉。这时, 开发商的资金压力陡增。为了让房子更快地卖出去, 要采取一些营销手段, 这类支出取决于开发商的资金实力以及对市场的预期。

二、中小房地产企业会计预案应考虑的因素

中小房地产企业目前处于极为艰难的生存环境中, 在项目启动以前, 在会计核算上应认真思考, 做好预案。中小房地产企业会计预案应重点考虑的因素有:开发资金需求、税收政策规定和房款收入核算。

1. 收入确认适时延后, 争取多种销售形式。

为减轻税负, 会计在核算上要尽量配合销售部门, 在收入确认的金额和时间上争取企业利润的最大化。比如, 按照国税发[2006]187号文的规定, 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等, 发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认: (1) 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; (2) 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

当然, 房地产开发企业还可以创造其他的视同销售形式。视同销售情况下, 相对来说销售价格和收入确认时间有一定的自由度。可以运用这一规定, 将视同销售延后至项目清算时确定, 所达到的效果是可以延迟交纳营业税金及附加、预征的土地增值税及企业所得税, 为企业争取到更多的资金使用时间。另外, 在价格上也存在一定的空间。

2. 按不同物业形态分类核算收入, 注重增值额。

为了满足市场需求或者是规划的要求, 大多数房地产项目会有车库、商业用房 (会所) 、住宅等不同物业形态, 对每一种物业形态的收入应该分开核算, 这样做不仅是为了满足管理上的需要, 更重要的一点是为土地增值税的预交和清算打下基础。同时, 注意住宅面积是否在规定的普通住宅面积范围以内, 有超过规定面积的一定要和没有超过规定面积的分开核算, 目的是满足土地增值税的相关规定。

如果项目推出的是精装房, 建议最好把装修收入和房款收入分开核算, 将售房合同和装修合同分开签订。这样做的好处是: (1) 避免因增值额上升、增值率过大而多交土地增值税; (2) 把装修质量和房屋建筑质量分开, 不要让两个不同事项相互影响, 导致延迟交房或者交不了房。当然, 把装修款和房款分开核算并不是绝对的, 还取决于销售策略和成本的比较。比如, 为了在销售上取得一定的市场优势, 对外宣布每平方米赠送一千元装修费, 那么一定是把装修费包括在房价中的。这样做是不是就多交了土地增值税呢?不一定。因为按土地增值税的规定, 房地产开发企业没有取得金融机构利息证明时, 开发费用按开发成本加上土地取得成本再乘以10%作为扣除项目, 开发费用和开发成本正相关, 将装修成本计入开发成本, 开发费用会随之增加。

3. 按收付实现制原则确认收入, 尽可能不代垫预交税金。

按照相关规定, 房地产开发企业没有取得预售许可证之前以排号费、诚意金等任何形式向客户收取费用都是违规的。但是在现实中, 以各种名目收取费用既是企业的销售策略, 也是快速回收资金的手段。对于各类收入, 要按照收付实现制原则进行确认。同时在核算中, 一定要结合公司产品的设计规则、物业形态、营销方案进行, 并注意遵守会计制度和税法的规定。

4. 按配比原则确定期间费用。

由于项目的现金流极不稳定, 取得销售收入前有大量的现金流出, 其中包括运营费用和广告费用。按照一般的会计习惯, 费用在发生时计入当期的管理费用或者是销售费用, 但这种核算方法没有考虑国税发[2006]31号文对房地产开发企业的影响。

国税发[2006]31号文中关于未完工开发产品的税务处理问题这样规定:房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品, 在其未完工前采取预售方式销售的, 其预售收入先按预计计税毛利率分季 (或月) 计算出当期毛利额, 扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额, 待开发产品结算计税成本后再行调整。经济适用房项目必须符合建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》 (建住房[2004]77号) 等有关法规的规定, 其预售收入的计税毛利率不得低于3%。房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时, 必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的, 一律按销售非经济适用房的规定计缴企业所得税。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定: (1) 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的, 不得低于20%; (2) 开发项目位于地及地级市城区及郊区的, 不得低于15%; (3) 开发项目位于其他地区的, 不得低于10%。

以上规定表明, 项目一旦开始销售, 就要按20%的毛利率预交企业所得税。那么就有可能会出现这样的情况:如果项目在今年六七月份开始投入, 而到第二年的三四月份才开始销售, 那么为项目正常运行而在前期投入的运营费用作为期间费用计入管理费用、销售费用, 在年末作为亏损转入未分配利润, 但是到第二年有了房屋预售收入时, 没有费用用于抵扣按20%预计毛利率预交的所得税, 对企业来说是一个损失, 虽然在项目结束后要进行汇算清缴, 但是对企业来说至少是损失了资金利息。因此, 会计核算上应按照配比原则, 将项目开始销售以前所发生的运营费用, 先行计入待摊费用中, 在取得预售收入时转入管理费用, 抵消国税发[2006]31号文的规定对企业预交所得税的影响。

5. 按权责发生制核算开发成本。

土地增值税和企业所得税是企业最为沉重的负担, 在这场利益的博弈中, 处于有利地位的自然是税务机关。房地产开发企业唯一可做的就是仔细研究税法, 分析项目所在地的市场, 将成本费用控制在一个具有可行性的水平上。土地增值税以及企业所得税的多少取决于收入和开发成本、开发费用的大小。那么我们就应该从收入和成本费用两个方面来考虑核算要求, 在收入基本确定的情况下, 开发成本的大小起着决定性的作用。

土地增值税的主管税务机关是地方税务部门, 为了征管方便, 一般情况下税务部门要求开发企业对所有建安企业实行代扣代交建安税。一个开发项目从设计到最后交房会涉及十几个甚至是几十个单位, 税务部门无力对每一家单位的收入进行核实, 而是抓住开发企业这个源头进行征管。这个时候, 会计上要把开发成本的支出按照“总包”和“分包”进行分类, 出于对税收政策要求的考虑, 应该按权责发生制核算成本, 不低估费用。

开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用, 企业所得税允许在税前列支的部分和土地增值税的规定有所不同。要注意确定开发成本和开发费用之间合理的比例关系, 并关注土地增值税的有关规定。

根据土地增值税的相关规定, 利息支出如果不能提供金融机构的证明, 房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发成本规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。中小房地产企业目前很难获得银行贷款, 因此可以说对利息支出提供金融机构的证明几乎不可能。所以, 取得土地使用权所支付的金额、开发成本规定计算的金额之和就成为允许扣除开发费用金额的决定性因素。取得土地使用权的成本在项目开始前就已经支付了, 只有开发成本是在项目建设过程中陆续支付, 按照“总包”和“分包”进行核算。在这个过程中, 一定要注重权责发生制原则, 否则, 不仅在土地增值税清算上要多交税, 而且在企业所得税的核算上也会出现多交税的情况。

参考文献

[1].国家税务总局.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.国税发[2006]187号, 2006-12-28

[2].财政部, 国家税务总局.关于土地增值税若干问题的通知.财税[2006]21号, 2006-03-02

中小房地产企业转型迷思 篇3

关于转型的方式，媒体、培训机构、各路大咖等都提了很多，其中炒的最热的就是金融创新、轻资产和多元化。

金融创新的目的是解决房地产资金长借短融的矛盾，为企业取得长期、低价的资金，但无论是哪一种创新，其融资成本实质上取决于企业的偿债风险控制能力。

万科的小股操盘和绿城的代建模式是最近被热炒的轻资产转型案例，利用合作伙伴的资金可以迅速扩大开发规模，管理费用的收入还可以作为新的利润增长点，如绿城的管理费可以收到销售额的5%-7%。但他们一个是规模老大，一个是品质塔尖。

对中小企业而言，盈利能力的低下使得融资成本往往要超过开发利润，金融创新无异于饮鸠止渴。如果没有合作伙伴不具有的核心竞争力，小股的结果反而将操盘权拱手让出，无品牌支撑的代建不仅竞争激烈，收入也只能维持项目管理团队的工资，企业没做强之前，金融创新和轻资产都是一句空话。

转型升级首先要提升自己的能力短板，全面追赶行业大鳄，中小企业缺少足够的规模去分摊研发和后台支持机构运营的成本，是不可能也没必要的。但在产品、开发节奏、品质管理几个关键点上的升级，拉近与标杆企业的距离，可以取得事半功倍的效果

幸运的是，中国房地产的大规模扩张只有20多年的历史，地产大鳄们无论产品还是管理的精细化程度都没有达到高不可攀的地步，房地产区域内竞争的特点也使得跨区域模仿和跟踪不再受时效的制约，对成熟产品的模仿与微创新就成为提升产品力的最便捷方法。

无论什么类型的产品，模仿都无处不在，谷歌的安卓操作系统，界面就模仿自苹果，模仿能够减少很多盲目性，少走很多弯路，缩小与标杆企业在项目形象和品质感的差距，提高客户接受度，况且作为公共工程的地产开发，从报批报建到销售推广，中间有大量技术资料外流的机会，抄袭并不困难。但每个项目的客户和资源优势有一定的差异，为适应这一差异就要在模仿的同时有一定的创新。

微创新首先要对模仿的产品进行深入的剖析，每一个成熟产品都有自己特有的设计逻辑，产品经过无数次磨合后，各专业的平衡与妥协已经做到极致，牵一发而动全身；同时对自己的客户也要有充分的认识，在继承产品逻辑的同时，又能拟合客户的需求，才是最好的微创新。

产品研发的转型升级仅仅是产品升级的起点，剧烈的市场变化、越来越成熟的客户、日渐微薄的利润，都要求房地产企业加快开发节奏、提升施工品质、压缩成本。

一个项目从策划到交付，都必须有个合理的工期，传统“三边”（边勘测、边设计、边施工）工程抓进度，不仅会造成大量的返工浪费，搞不好还要拖延。策划设计阶段决定了项目产品是否适销对路、品质成本是否均衡，虽然期间成本投入不多，周期占用却很长（压缩时间一定牺牲质量），如果这个阶段前置到取得土地前，开发节奏就能大大加快，利息和风险就会相应缩小。

品质管理是个老生常谈的问题，中小企业需要解决的是管理团队品致观与客户不一致的问题，传统的品质管理更关注于可测量、可检测的实体质量，而客户更关注是视觉、舒适度等可以体验到的质量。

此外，中小房企转型还要采取与行业大鳄差异化的开发策略，即使在大鳄的“抢逼围”之下，也很少有项目的土地出让金超过中小企业的融资能力，被边缘化更多是因为无力承受失败的风险。当产品、开发节奏和品质能与标杆企业比肩之后，中小企业一方面可以专注于城市成熟地域被大鳄们冷落的边角地块，做“短平快”项目，通过多项目分散开发风险；或者直接参与一级开发，通过一、二级联动开发的模式，提升利润空间；另外养老、文化旅游、教育、母婴、产业园区等新的开发领域大家都处在市场探索阶段，盈利模式不成熟，竞争尚未白热化，中小企业可以在这里去寻找新市场空间。

新的开发主题，就需要有更大胆的产品创新，如高层汽车直接入户概念或者绿色生态可持续建筑概念。

自从坚持专业化的万科也开始多元化后，多元化就成了各路高人们的必讲话题，然而多元化有成功的，如万达依托商业地产向文旅地产扩张，万科从住宅地产向住宅商业配套商转型；也有失败的，如恒大的冰泉、粮油、乳业、新能源、文化、健康等。中小企业的盘子小，能不能经得起折腾，值得怀疑。

从转型成功和失败的案例看，了解自身的特殊优势，在自己熟悉的产业链中寻找新的商业机会，成功的概率就要搞许多；反之，转型的跨度过大，在不熟悉的行业中摸索，失败的可能性就更高，中小地产企业的转型，仍旧要依托自身优势，在地产全产业链中拓展。

早期的商业地产开发，开发者一方面无力运营，一方面能够预支成熟之后的价格，再加上贷款周期的限制，直接销售的居多。然而，众多失败的案例使得投资者开始成熟起来，都需要开发商运营来证明商业的价值，虽然各大商业巨头在大型城市综合体已经把门槛做得很高，但如众创空间、主题公寓、教育城、影视、餐饮娱乐等主题地产一些规模小、布局分散的商业地产大家都是零起点，中小开发商还是有机会再这方面的运营做出突破。

历经过度开发和电商冲击，商业地产过剩的程度远超住宅，就会有大量运营管理的需求。一个拥有商业地产运营能力的成熟团队，对过剩的商业地产就会是一个“香饽饽”，到时候无论是小股操盘，还是代建，或者是完全轻资产的“二房东”，都是水到渠成的事。

中小房地产公司融资探讨 篇4

重庆金万科房地产开发有限公司 唐多全

房地产是一个资金密集型行业。国务院2003?121号文《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台后，中国房地产界关于融资的话题空前升温。一些大的房地产企业自身实力较强，可以充分和优先利用非银行融资渠道如上市、信托、基金、债券等创新融资工具获取开发资金，而中小房地产企业的资金营运却雪上加霜，从而导致这些企业举步维艰。中小房地产企业如何在逆境中求生存求发展，如何突破资金瓶颈的困惑，应当值得同行的重视和研讨，以图共谋发展。

一、宏观调控后中小房企的资金日趋紧张

1．中央121号文件出台后，中小开发企业向银行直接取得开发贷款的渠道基本被封锁。使开发企业的主要资金供给断炊。

2．2004年8月31日土地供给大限，即日起，国有土地使用权全面采取“招拍挂”的方式出让，抬高了取得土地门槛，进一步加大了中小开发企业资金供给上的矛盾。

3．2004年11月4日《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与银行按揭贷款的严重关联性，使银行对个人按揭消费贷款的政策加杠，从而影响房地产开发企业的资金流转。

4．2005年国务院出台调控房地产业的老“国八条”、新“国八条”和2006年出台的“国六条”，不仅从土地、信贷、税收等各方面对房地产业进行调控，而且对房地产开发的全过程进行控制引导。特别应引起房企关注的一点是，宏观调控不仅对房企资金供给的主渠道——信贷进一步加大了调控力度，还从土地、税收等方面增大了房企的资金压力，而且从控制房价、抑制消费需求、提高预售条件等方面对房企资金回笼的主渠道——房屋销售进行了调控。可以这样说，中小房企的资金已到了有史以来最紧张的时候，甚至已使部分房企渐入绝境。

二、中小房地产企业的融资渠道

综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产资金市场按期限长短划分，可分为短期货币市场和长期资金市场。短期货币市场一般包括贷款（拆借）市场和贴现市场。

长期资金市场又称资本市场或证券市场。主要是向市场公开发生股票及债券等有价证券。企业的资金融通，包括了企业内部融资和企业外部融资两部分。

1．企业内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资的方法很多，其中包括了用抵押、贴现股票和债券的方式获得现金，以及期房预售、收取购房定金等方式在内。

（1）期房预售。期房预售是开发商内部获取资金最佳的融资方式。一方面物业得到了市场的认同，实现了买卖，实现了物业价值；另一方面达到了资金回笼的目的，解决了资金链的困难。但是，期房预售取决以下因素。

一是开发商的信誉程度，在当地市场的影响力；

二是项目的定位，是否适销对路；

三是项目的地段，是否受购房者的青睐。

（2）施工方带资承建。国家虽然三令五申制止工程垫支，但现实工作中，施工方垫支承建工程相当普遍。开发商利用工程发包，提出带资承建，缓解项目前期开发资金的不足。该种办法在实际工作中得到了行业充分认可。

（3）公司员工内部集资。开发公司内部员工对公司比较了解，对项目的经济效益、风险程度的内情明白。通过内部集资，一方面解决项目资金的不足，另一方面可以更进一步增强员工的工作激情，增强主人翁责任感，有利于公司的全面发展。

（4）转移贷款用途。开发商利用其他经营范围或关联公司向银行融资贷款后，将其贷款转

借或划转用于开发项目，以获取开发项目的资金需要。

2．企业外部融资主要渠道有：

（1）发行股票。随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。

（2）发生债券。分为政府发行、金融界发行和企业发行三种。

（3）银行贷款。包括信用贷款和房地产抵押贷款。

（4）其它融资机构贷款。目前我国参与房地产金融活动的金融机构主要是银行。但国外还有其它形式的房地产金融机构，如房地产保险公司、房地产抵押公司、房地产投资基金管理公司、房地产财务公司等等。这些都可以作为借鉴。

（5）合作开发，包括合资开发。这种方式可以减少自己所需投入的自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多且可行的方式之一。

（6）前沿货币合约。这是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式。与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。

（7）房地产辛迪加。是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。

（8）房地产信托。即以房地产作为主要资金用途的信托产品。信托公司通过向开发商贷款（信托贷款）或直接参与投资（信托投资）等方式运作。

（9）租赁融资。即拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

（10）回租融资。即开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来经营。拥用某项物业的开发商既出让了该物业的所有权，又保留着对该物业的使用权，以达到既能减少资金的占用，又能从经营此项物业中获得收入的目的。

（11）回买融资。即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款将该项物业买回来。开发商不仅可以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可能得到物业的产权。

三、对国家宏观调控政策的几点建议

1．要尽快放松银根，出台配套融资政策。因房地产投资并不是导致固定资产增幅过大的主要原因，房地产投资只占固定资产投资增长率的28%左右，远小于水泥、钢铁、电解铝等行业固定资产投资增长率100%或200%的比例。房地产行业存在一定的投资过度的现象，但房地产市场的消费是真实的，房地产开发投资增长率远远高于GDP增长率；商品房的面积与竣工面积基本趋同。鉴于紧缩已取得明显成效，应尽快放松银根，防止经济硬着陆，重回通缩。

2．推进银行系统改革是当务之急。银行改革到位，自然会建立起一套符合市场运行的机制，对房地产企业和银行的发展都有好处，国家也不用担心金融风险了。如果改为股份制银行，银行就会以企业的管理方式进行管理，金融风险只有银行自己承担。

3．宏观调控要实事求是、区别对待。虽然在这次调控中，各类文件都强调仅是局部调整，但是许多地产商都感到有“一刀切”的感觉。由于我国地域不同，经济发展水平差别较大，企业间的情况也不一样，统一要求势必拉大地区之间的差别，贫穷的城市会越加贫穷。所以在制定土地、金融等方面政策时，应当有所区别。

4．政府在地产开发中的作用和功能要很好的定位。政府不要直接参与到地产的开发投资中，因为商业的发展基本上算是竞争性的行业，在市场竞争中会出现不公平和不透明的行为。现在很多地方在进行重复建设，而且很多是行政性的建设，造成了投资规模过大。政府应当真

正调整到为企业服务的职能上来，搞好规划，公开、透明信息，把房地产的基本信息如供求关系、供求情况告诉给投资者，让他们做出一个理性的分析和决策。

中小型房地产企业品牌建设研究 篇5

品牌是依附在产品身上的符号, 代表的不仅仅是一个名称, 更直接的给予消费者的是一种信任、满足和实用。良好的品牌形象是消费者和开发商之间建立起的一种关系, 这种关系对消费者而言是一种信任, 对开发商而言则是一种承诺。它不仅代表了功能和利益, 更具有心理的和情感的价值, 这实质上是企业文化、楼盘价值提升的整合过程。

1 中小型房地产企业的特点

市场适应性强, “小、快、活”是中小型房地产企业在经营管理上的优势, 能够随着经济环境的变化及时调整自己。产品创新能力不足, 创新需要大量的投入, 由于中小房地产企业实力不是很强, 所以在产品创新方面的投入明显不足。市场竞争弱, 中小型房地产企业很难与大型房地产企业从正面抗衡。资金缺乏, 几乎是所有中小型房地产企业都会遇到的普遍问题。目前, 多数中小型房地产企业缺乏长期发展的经营理念, 市场中项目公司占了多数, 短期行为十分明显。对于中小型房地产企业来说, 开展品牌建设可以在中短期内建立起一个良性的循环, 中小型房地产企业通过开发房地产项目来树立开发企业的品牌, 用优良的产品来验证企业的良好形象, 再用品牌的效应来促进新项目的推出。这是一个互动的过程, 二者相辅相成, 更有利于中小型房地产企业的发展和壮大。

2 中小型房地产企业品牌建设的重要性

目前在我国房地产市场上, 品牌作为消费者购房决策的重要因素, 已经成为不可阻挡的趋势。

2.1 品牌建设是满足消费者的需要。

买房, 在个人消费品中, 不动产的地域性最强, 价格最为昂贵, 交易过程、使用过程和增值过程都比较长, 消费者的不安全感亦随之增加。而品牌正是对消费者品质和其他要求的一种承诺, 是消费者对房地产产品或服务口碑相传的购买和使用体验。

2.2 品牌建设是企业间竞争的需要。

品牌是市场竞争的强有力手段, 随着房地产行业集约化程度越来越高, 房地产产品同质化程度也随之越来越高。企业在产品、价格、渠道上越来越不能制造差异来获得竞争优势的时候, 品牌文化正好提供了一种解决之道。

2.3 品牌建设是迎合市场发展的需要。

拥有品牌的房地产能有效地消除和地域之间的壁垒, 轻易横跨多个地域, 而没有品牌的房地产将为此付出昂贵的“进场费”。因此, 为了顺应市场和行业的发展趋势, 房地产企业之间的竞争从产品层面上升到品牌层面, 将成为必然。中小型房地产企业要想在激烈的市场竞争中求得生存空间, 必将要进行品牌建设。

3 中小型房地产企业的品牌建设要点、建议

加强中小型房地产企业的品牌建设, 笔者认为主要是做好以下几个方面的工作, 即立观念、准定位、求创新、重质量、促服务、育文化、广传播。

3.1 立观念:

中小型房地产企业的领导首先应该树立长期发展的经营理念, 确立品牌的重要性, 正确理解品牌的内涵并付诸实践。这样才能增强创建品牌的凝聚力和创新力, 成为企业集体行动的方向指南, 这也是企业开展品牌建设的基础和必要条件。

3.2 准定位:

找准目标客户群。房地产项目同其他产品的开发一样, 在推向市场之前首先要找准产品的切入点, 即所要开发的产品是针对哪一类消费群体。企业在开发项目之前必须做好充分的市场调查和分析, 鉴别并满足现在的和未来买主的需求。企业把目标消费者定位在什么样的消费层次上, 那么品牌就会成为他在这个层次的形象代表。

3.3 求创新:

房子不仅要讲求人性化, 更应追求个性化, 随着房地产产品的同质化程度越来越高, 中小型房地产企业必须重视产品的创新, 不断追求物业功能的科学合理。企业围绕市场转, 市场围绕顾客转, 顾客围绕品牌转, 品牌围绕创新转, 因此只有掌握了创新的制高点, 使开发的楼盘具有第一性、唯一性、先导性, 才能使品牌长盛不衰。当产品缺乏创新时, 同质化的产品竞争会降低品牌竞争力。

3.4 重质量:

质量是树立品牌的基础, 也是品牌的生命。一个品牌的建立是消费者最终认可的结果, 必须要由市场来检验。对房地产企业来说, 高质量的楼盘是企业品牌的体现, 是企业品牌建设的直接成果。品牌的价值是需要由市场来认可的, 因此品牌的建立根本上也必须以房地产质量为后盾。产品质量是企业品牌的标杆, 可以外化为一个企业的质量价值观、质量理念和准则。

3.5 促服务:

服务是品牌价值的延伸。我国的消费者协会对全国14个大中城市进行的抽样调查结果显示:售后服务已成为人们购买高档耐用消费品的重要条件, 在同一类商品的质量基本相同的条件下, 消费者选择品牌时, 有60%的人看重售后服务。对消费者来说, 完善的服务可以弥补住宅建筑中的缺陷, 是优质生活的保证;对企业来说, 服务又是另一个锻造品牌的途径。服务是优良品牌的延伸, 能提高商品的附加值。对中小型房地产企业来说, 完成开发、实现销售仅仅是品牌建设的开端。

3.6 育文化:

培育优秀的企业文化。企业文化与企业品牌是相辅相成的, 一方面鲜明合适的企业文化有助于塑造品牌鲜明的个性形象, 企业文化的不断丰富可以保证品牌的长盛不衰;另一方面品牌也是企业文化的载体, 在品牌建设的过程中也对企业文化起到了促进、提升和完善作用。因此, 企业文化的建设对于品牌建设起着至关重要的推动作用。

3.7 广传播:

品牌信息的传播、扩散。品牌信息的扩散贯穿整个品牌创建的过程, 是品牌所有者通过各种传播手段持续地与目标受众交流, 最优化地增加品牌资产的过程。品牌传播的目标是在消费者心中建立起来消费者品牌关系和品牌形象, 即将企业的品牌定位变成消费者心目中对品牌的认知。将品牌信息经过多种信息媒介, 进行多渠道广泛传播, 增加消费者对品牌的认知和接受。

另外, 还要重视人才的使用和培养。企业由各种要素组成, 人员是第一位的, 规划要有人来制定, 战略要有人来实施, 品牌要有人来创建。中小型房地产企业品牌建设是一项系统工程, 需要具有丰富实践经验的各种专门人才的通力合作。中小型房地产企业要创出知名品牌, 还在于汲取广大员工的智慧, 重视员工的积极性与创造性。

现代房地产企业的竞争已不单是价格、质量、规模层次的竞争;而是品牌层次的竞争。房地产市场发展到今天, 住房消费的选择标准中已经不仅仅只是产品质量和价格, 其所附加的品牌价值日益受到消费者的重视, 品牌价值将成为中国房地产企业在行业集中度提高进程中“大浪淘沙”的重要标准。土地、资金和客户等资源将逐步向有品牌、有实力的房地产企业聚集。因此, 加强品牌建设、提升品牌价值对于中小型房地产企业在未来竞争中取胜显得尤为重要。

摘要：近几年, 国家对房地产行业的调控也越来越紧, 中小型房地产企业面对竞争日趋激烈的市场现状, 必须依靠项目和服务走品牌建设之路。分析了中小型房地产企业的特点, 探讨了中小型房地产企业进行品牌建设的必要性, 通过大量的调研提出了中小型房地产企业进行品牌建设的建议及要点。

关键词：中小型房地产企业,品牌建设,竞争

参考文献

[1]李兆允, 吴青海.浅谈我国房地产企业的品牌建设[J].中国集体经济, 2008, 4.[1]李兆允, 吴青海.浅谈我国房地产企业的品牌建设[J].中国集体经济, 2008, 4.

[2]吴晓俊等.基于竞争优势的房地产企业品牌建设研究[J].内蒙古农业大学学报, 2007, 6.[2]吴晓俊等.基于竞争优势的房地产企业品牌建设研究[J].内蒙古农业大学学报, 2007, 6.

对中小型房地产企业的风险思考 篇6

关键词：中小型房地产,风险,防范

随着我国经济体制改革的不断深入, 以中小型为主的房地产企业在全国各地不断涌现。它们在增加就业机会、技术创新、活跃市场, 以及促进经济增长中发挥着巨大的作用。然而中小型房地产因为自身规模的限制, 受风险影响程度大。因此, 有针对性地对其投资风险进行防范, 对中小型房地产企业的长期平稳发展至关重要。

一、中小型房地产企业面临的主要风险

中小型房地产企业具有市场化水平高, 经营机制比较灵活;资产不大, 流动资金不充足;银行负债少, 但信誉低, 融资能力有限等特征。其面临的风险较多, 对房地产开发的影响程度各不相同:

1. 内部风险。

内部风险是受到企业自身因素影响而使房地产投资不能达到预期收益的风险。主要是投资者的主观风险。如房地产投资者个人知识结构欠缺、对房地产投资和开发理论和基本知识缺乏全面了解, 实践经验不足;在综合分析能力、应变能力、决策能力、创新能力等方面欠缺;在价值取向、敬业精神、道德品质及为人处事等方面欠缺, 而带来的主观上预测错误或管理不善造成的资本流失。

2. 政治风险。政治风险是政策变化给房地产开发商带来不同形式的经济损失或机会, 主要有:

(1) 土地使用制度改革风险。土地使用制度改革会对房地产项目的价值产生影响, 如果使这种价值降低, 房地产项目开发者就会蒙受损失。比如土地使用年限的减少、补偿费用的增加。土地使用制度改革风险还体现在政府改变使用土地的一些具体政策上, 如土地用途、土地使用付款方式、付款时间、建筑密度等规定的变动, 从而带来损失。

(2) 环保政策变化风险。如果政府为了加强环境保护, 制定和改变一系列环保政策, 对房地产项目都会产生较大的影响。当环保政策发生变化时, 有些房地产项目将因此而迁移或改建或增加环保功能以符合新的环保政策, 这一切都将增加经营和建筑成本, 而从政府那里得到的补偿将是非常有限的。

(3) 金融政策变化风险。政府改变金融政策如利率调整等会对整个房地产市场产生很大的影响, 一般房地产项目开发者都会因此面临赚取利润的机会或亏损的风险。

(4) 审批手续变化风险。审批过程风险是指由于各种审批过程拖延或发生其他情况而导致建设期限延长、交易期延长、交易活动减少等行为给房地产开发商带来损失。

3. 融资风险。

我国房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款。随着一系列紧缩政策的出台, 国内房地产开发“门槛”提高, 银行贷款难度加大, 最终导致房地产企业紧绷起了资金链条, 特别是对中小型房地产企业无疑是雪上加霜。具体表现为贷款难的风险。由于我国中小型房地产企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等观点的影响, 使得这些企业在办贷款时招拒的频率相当大, 导致中小型房地产企业融资变得难上加难。

二、风险防范对策

1. 加强内部监管。

中小型房地产企业应加强内部监管, 提高风险意识, 培养风险管理团队精神, 避免主观风险。首先, 中小型房地产企业要建立合理的组织机构体系, 权力制衡;其次, 加强风险意识的培养及风险相关知识的传授;再次, 要建立符合风险管理要求的激励机制, 以最大限度地降低风险。

2. 关注政策变动。

政策的变化无论对一国的经济发展, 还是对投资者的预期收益都将产生重大的影响。我国房地产业起步较晚, 市场不够规范, 且受国家宏观调控程度比发达国家要深。因此, 我国的房地产业受政策影响就更大。中小型房地产企业应时刻关注国家各项方针政策变化, 特别是政府对房地产开发的态度、政策动态, 如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。及时了解并掌握各项政策, 既有助于房地产投资者确定正确的投资开发方向, 又有利于其根据政策变动及时调整投资策略, 有效控制政策风险。

3. 扩大融资渠道。

在经济日益货币化、信用化和证券化的进程中, 外源融资已成为企业获取资金的主要方式。外源投资又可划分为直接融资和间接融资, 而随着政府宏观调控力度的加大和银行“门槛”的加高, 中小型房地产企业必须摆脱对间接融资的依赖, 大力发展直接融资, 如增大民间借贷融资、增资扩股融资、股权出让融资等, 使企业有充足的资金来应对风险。

综上所述, 房地产投资是风险投资, 中小型房地产企业要想长期在房地产市场中平稳发展, 必须增强风险意识, 充分认识房地产投资的特性, 了解房地产投资的风险形式, 对投资风险的大小进行理性的判断并进行风险管理。这样, 可以有效地在一定程度内防范风险的发生, 在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的程度, 以获得尽可能多的收益。

参考文献

[1]樊利:浅析房地产投资及风险防范[J].四川建材, 2007, (2) :168～169

[2]王斯亮:房地产投资风险的识别与控制[J].法制与社会, 2007, (04) :28～30

[3]阎庆民:控制房地产投资过热降低房地产信贷风险[J].中国金融, 2005, (12) :23～27

[4]宋民刚:房地产投资风险识别与防范[J].价格理论与实践, 2007, (7) :36～39

中小房地产公司 篇7

股权激励是目前国际通行的一种长期激励方式, 作为上市公司必不可少的公司治理内容之一, 经市场检验后得到了投资者的高度认可。股权激励也是深化国有企业改革的重要内容, 对正确引导企业经营行为, 提高国有企业的竞争力, 将公司管理层持有股权或期权与其承担的责任紧密结合起来, 充分调动高级管理人员及科技骨干的积极性, 促进公司长期持续稳定发展, 实现国有资本保值增值具有重要的现实意义。2005年证监会发布《上市公司股权激励管理办法 (试行) 》, 随后又颁布了两个备忘录, 股权激励正式拉开序幕。在股权分置改革的基础上, 2006年国资委与财政部出台《国有控股上市公司 (境外) 实施股权激励试行办法》、《国有控股上市公司 (境内) 实施股权激励试行办法》, 有力推动了国有控股上市公司和资本市场的健康发展。

按照《关于企业实行自主创新激励分配制度的若干意见 (2006) 》的规定, 涉及到国有及国有控股企业实行激励分配制度的实施方案, 应当按国家有关规定报经批准。当前, 部分国有企业还没有进行股份制改造, 仍然存在诸多体制机制方面的问题。在2008年CPI周期上行、经济周期下行的背景下, 如中粮地产在2009年3月终止了原股权激励计划。随着市场回暖, 江中药业、方圆支承、远光软件、烽火通信与诺普信五家公司提出了股权激励的董事会议案。对于中小型非上市的国有房地产企业更需要进行内功的修炼, 作为长期激励方式的虚拟股权计划的实施可以缓解短期低迷房地产市场的冲击问题, 并为进一步股改做好过渡工作。

二、虚拟股权的相关内涵

(一) 虚拟股权的定义

公司通过经营目标责任制基本确定高管、关键技术人员等的基本年薪、效益年薪, 而虚拟股权激励是一种在此基础上的中长期激励 (奖励年薪) , 虚拟股权是以股票期权为蓝本设计的一个变通方案。非上市公司实施股份期权激励, 首先将公司的所有权划分为若干个虚拟股份, 然后根据特定的契约条件, 赋予经营者在一定时间按照某个约定价购买公司一定份额公司虚拟股权的权利。这种内部价格型的虚拟股票激励机制的优点, 是在股票市场效率不高和股份异常波动时仍能发挥很好的激励作用, 它可以在企业高成长阶段最大限度用好企业的“内部因素”。它的弱点是计算和管理稍微复杂, 难点在于对公司的虚拟股票的价值进行客观而准确的评估, 它主要是靠专家意见来取代股票市场对股价的评判。因此, 考虑采用更为简单的变通方式, 在虚拟股权的基础上, 选用敏感性指标设置一个公式计算发放的激励基金数额。

(二) 激励对象

一般来说虚拟股权激励计划只针对高管层及骨干层实施, 特殊情况下, 也可以认股权证的方式给所有员工。上市公司的股权激励对象原则上限于上市公司董事、高级管理人员以及对上市公司整体业绩和持续发展有直接影响的核心技术人员和管理骨干。《股权激励有关事项备忘录1号》、《股权激励有关事项备忘录2号》 (2008) 规定:上市公司监事、独立董事以及由上市公司控股公司以外的人员担任的外部董事, 暂不纳入股权 (首期) 激励计划。

(三) 激励条件

实施股权激励需要比较完善的市场经济体制, 包括健全的资本市场、规范的公司治理结构、完善的监管体系以及透明度较高的公司信息披露制度等。因此实施股权激励必须与深化国有企业改革结合起来。一是建立规范的公司治理结构。建立真正代表所有者利益、能够对经理人进行有效约束的董事会, 董事会、经理层分工明确, 各负其责, 协调运转, 有效制衡。二是企业发展战略明确, 资产质量和财务状况良好, 经营业绩稳健;近三年无财务违法违规行为和不良记录, 具有持续发展能力。三是企业内部机制改革比较彻底、基本做到了人员能进能出、收入能高能低、职位能上能下, 同时业绩考核体系健全、基础管理制度规范。

(四) 考核标准及确定的方式

上市公司设定的行权指标考虑公司的业绩情况, 原则上实行股权激励后的业绩指标 (每股收益、加权净资产收益率和净利润增长率等) 不低于历史水平, 同时采用市值指标和行业比较指标。从已推出股权激励计划方案的上市公司情况来看, 上市公司普遍采用净利润增长率和加权平均净资产收益率作为股权激励的考核标准, 并以扣除非经常性损益后的净利润孰低者作为计算净资产收益率的依据。也有部分公司选取了主营业务收入增长率、利润总额增长率、每股收益等财务指标, 这些指标一般用于确定股票期权行权和限制性股票授予的条件。

(五) 考核周期和行权时间限制

《股权激励有关事项备忘录1号》 (2008) 规定:分期授予问题。股权激励计划的授予数量应与股本规模、激励对象人数等因素相匹配, 不宜一次性授予太多, 以充分体现长期激励的效应。在股权激励计划有效期内, 每期授予的限制性股票, 其禁售期不得低于2年, 行权限制期内不得行权。禁售期满, 根据股权激励计划和业绩目标完成情况确定激励对象可解锁 (转让、出售) 的股票数量, 解锁期不得低于3年, 备忘录还规定:自股票授予日起12个月内不得转让, 激励对象为控股股东、实际控制人的, 自股票授予日起36个月内不得转让。有的企业在行权条件方面还规定, 激励对象除在上一年度考核合格外, 其还需在前一年度公司归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润较其上年增长不低于6%时方可行权。

三、中小型国有房开公司虚拟股权设置

参考其他企业的股权激励计划, 结合企业负责人年薪制、国有产权代表经营业绩考核办法实施的情况来看, 通过净利润与净资产两个指标, 基本可以体现绩效与资产增值保值的关系, 因此就以该两个指标为基础设置一个虚拟股权激励基金的计算公式。考虑到房地产开发的周期性, 体现以奖为主、奖罚分明、风险同担的原则, 设置一个资金池, 来平衡考核期内的奖罚资金, 并且设定奖励最高 (处罚最低) 的限制条件。在正常经营状况下, 一般不会出现资金池到行权期结束仍为负数的情况。

首先设定授予数量, 控制在公司注册资本金 (1000万) 的10%以内, 即总股数100股, 每股金额1万元。高级管理人员所持虚拟股权占总股数的50%, 并且以1∶2 (风险抵押金:所持虚拟股权) 的形式拥有。关键技术人员根据岗位设定所持股权, 股权总额为50股, 占总股数的50%。虚拟股权持有者在其任职期间不得转让自己所持有的股份。遇调出、辞职、除名、退休、死亡等情况, 公司根据个人所持的股权数, 参照上年度股权激励基金计算当年股权激励基金, 并发放累计形成的股权激励基金, 而购回股权, 当股权激励基金为正时, 退还风险抵押金。公司解散和清算时, 虚拟股权持有者不具有按其持有的股份比例分配剩余财产的权利。为保证业绩目标的设定应具有前瞻性和挑战性, 激励对象行使权利时的业绩目标水平要在授予时业绩水平的基础上有所提高, 虚拟股权行权的条件是近3年税后利润形成的净资产增值额占基准年净资产总额35%以上。行权期与经营责任期同周期 (以3年为一周期) , 奖励的虚拟股权激励基金在经营责任期满后予以匀速变现, 即每年可获得奖励的虚拟股权变现金额为激励基金总额的1/3。

(一) 股权激励基金的计算公式

股权激励基金 (F) =|当年净利润 (I) ×综合业绩评价指标 (R) |×调整系数 (S)

只有当年净利润 (I) 与综合业绩评价指标 (R) 均为正数时, 股权激励基金 (F) 取正值, 否则为负值。

1、综合业绩评价指标 (R)

其中:R1=净利润增长率= (该年净利润/去年净利润) ×100%-1;R2=净资产增长率= (该年净资产/去年净资产) ×100%-1;R3=净资产收益率=该年净利润/该年末净资产×100%;

2、调整系数 (S) (见表1)

(二) 奖励最高 (处罚最低) 的限制

奖励金总额最高不得超过利润总额的8%, 处罚金总额最高不得超过利润总额的4%。

(三) 罚金的提取

若提取比例为负值, 则说明公司经营者没有完成经营任务。此时, 由董事会按照审计结果, 计算处罚金额, 从激励对象的激励基金池中扣除。

(四) 股权激励基金的计算

以某符合激励条件的小型国有房开公司近5年的财务报表为依据推算, 如表2所示:

四、结论性评述

作为激发高级管理人员积极性的企业负责人年薪制、国有产权代表经营业绩考核制度一直还在各地实行, 但这种方法忽视了一般员工的利益, 并且考核公式计算的难度相当大, 考核的程序也比较复杂, 没有考虑各指标之间的关系。本文通过设置一个简单的虚拟股权激励基金公式, 激励基金 (F) =净利润 (I) *ab, 就某非上市小型国有房开公司的财务数据进行验证, 结果发现:

第一, 从股权激励基金总体来看, 本激励方案基本上符合一个3年期的房地产开发建设周期, 2003年是上一轮的项目结算期, 净利润为正, 股权激励基金亦为正, 2004年、2005年为项目投入开发期, 净利润为负数, 股权激励基金亦为负数, 2006年又是项目完工结算期, 净利润为正, 股权激励基金亦为正。

第二, 从每年得以行权的激励基金来看, 按照中小型房开公司经理层3人计算, 经理班子各人每年平均获得激励基金为20多万, 接近于《中小板公司2007年度董事、监事、高级管理人员薪酬及股权激励状况分析》中的房地产中小板上市公司股权激励的低限, 即可以达到一个市场化的水平。

第三, 结算期的奖励基金不仅抵消掉了投入开发期的处罚金额, 还有大量盈余, 促使被激励对象从一个建设周期去考虑得失, 并且给予足够长的时间让其进行各方面工作的调整, 有利于公司内部治理结构的完善和业绩的进一步提升, 从而促进国有资产的保值增值。

由于数据的原因, 本文并没有涉及到其他房开公司的公式验证, 但从本文所发现的特性来看, 显然值得我们进一步研究, 也许能够发现一条适合所有中小型非上市国有房地产企业的股权激励公式, 并逐步合并、取代企业负责人年薪制度和业绩考核制度。实行股权激励是一项重要的制度创新, 政策敏感性强, 操作难度大, 对公司治理要求较高。需要按照市场化原则同步推进公司薪酬、考核、用人制度等方面的配套改革, 在新的治理结构和机制下实施新的办法, 谨防不变体制、不转机制片面实施股权激励。股权激励制度的建立是整个改革进程的一部分, 需要在实践的过程中不断探索与完善。

参考文献

[1]、倪小林.股权激励最怕念歪了经[N].上海证券报, 2008-06-04.

[2]、姚祎.2007年深市主板公司股权激励及管理层薪酬状况分析[N].上海证券报, 2008-06-05.

[3]、钟文芳.中小板公司2007年度董事、监事、高级管理人员薪酬及股权激励状况分析[N].上海证券报, 2008-06-05.

中小房地产公司 篇8

一、我国房地产融资现状分析

1. 直接融资比重偏低是由融资方式单一造成的

我国的房地产资金在过去由自筹资金、国家预算内的资金、预售期房资金、商业银行的贷款、外资贷款、建筑承包商垫资及其他的资金组合而成。但自上世纪80年代开始国有商业银行开始发展房地产领域的贷款, 这种贷款涉及了建筑的施工、房地产的开发、销售等方面融资, 银行信贷成为了长期以来的房地产融资主要渠道。也就是说, 房地产的资金主要是来自银行贷款。

2. 上市融资方式具有一定局限性

房地产企业上市融资是一种方法, 可以比较快速的聚集大量资金, 并且不需要支付利息。对于扩大企业知名度, 增强自身品牌竞争实力等有好处。不过缺陷也比较明显。中小型房地产企业主要是因为创业投资体制不健全, 加之证券市场门槛高, 再者开发商也不愿控制权落入他手;公司债券发行准入障碍, 所以中小型房地产企业难以通过资本市场公开筹集资金.绝大多数企业只有通过金融机构信贷供给, 就债务性资本融资而言, 银行及其他金融机构的信贷投入因受多种因素制约, 国有银行信贷资金收缩战略不利于对中小企业的支持, 国内银行在贷款审批的时候对于房地产企业的项目进行很多监管, 如对开发的程度, 企业所拥有的自有资金方面会具有一定的约束, 而且融资成本高, 手续繁杂, 审批时间长, 往往错失投资良机, 其二中小型房地产企业因自身积累不够, 资信等级低, 规模有限, 缺乏抵押资产, 本身处于高风险行业, 受国家政策影响较大, 这些要求会把多数中小型房地产开发企业拒之门外。

3、法律、法规等客观环境不完善

政府对我国的房地产业虽然已经加以重视, 但是今年来也出台了许多限制房地产金融发展的政策和法规。这些法规未能形成整套的科学体系, 比较缺乏一致性和协调性, 实际操作中困难重重, 这些问题会直接影响到房企业的融资渠道的正常发展。而且, 国内的金融市场不成熟, 许多在国际上实用的融资方式在我国则是无法实施的, 受到各方面的影响, 因此也说明我国的房地产企业的金融创新能力还不够。

二、促进我国中小型房地产企业融资的建议

1. 创新房地产的融资模式, 拓展融资渠道

要积极的探索出一条多元化的融资道路。可以尝试的房地产的信托融资、房地产证券化、租赁融资、也可以用企业间的资金拆借或寻求民间大量闲散资金等方式进行融资。一定要明确的选择真正适合企业发展与企业规模和规模特点的融资方法。可以预见的是, 多元化的融资格局将代替曾经以银行贷款为主的单一融资格局。可以大力展开房地产企业的信托投资。随着国家房贷政策的不断变化, 信托业敏锐地发现了我国房地产市场的一线商机。随之房地产信托会脱颖而出。可以知道的是, 房地产信托投资主要采取以下几种模式运作。直接对项目投资, 参考项目的计划书, 直接对房地产项目的开发商贷款, 对该项目的房地产物业进行成熟的处置, 对土地进行开发整理。可以说, 这几种模式覆盖房地产开发的各阶段。同时也为房地产企业的经营所经历的各个时期提供资金保证。民间融资速度快, 灵活机动, 无须承担逾期利息, 缺点成本较高.对于中小型的房地产企业来说, 可以考虑采用固定回报的投、融资形式进行融资。这种方式的成本会较高, 不过却能解资金的困难。是一种比较实用的融资方式。固定回报的资金来源一般可以是境内外的企业、境外的银行以及私募的股权基金包括财务公司、资产担保公司。

2. 完善我国的法律制度环境, 加快房地产金融立法

房地产金融创新, 其实是离不开我国法律保护的, 尤其是在证券市场发育尚未成熟的情况之下, 房地产金融业法制的建设将更有重要意义。房地产的金融立法应该从两方面入手。一是要出台房地产相关的法律、法规和制度, 如《产业基金法》、《信托公司房地产信托业务管理暂行办法》等;二是要完善与修改现有法律和法规, 如《保险法》、《证券法》等, 使这些法律可以与快速发展的房地产金融相适应, 能够正确的引导我国的中小型房地产企业的各种筹资行为, 让我国的房地产业能够健康、快速的发展。

3. 提高融资效率, 加强资信体系与企业信誉度的建设

在银行的系统中, 要对中小型的房地产企业进行紧缩信贷的政策, 这些主要表现在非常严格的信贷业务审批制度流程上, 企业资信是与信誉度挂钩的。目前我国的房地产业融资来看, 一段时期内我国中小型的房地产企业融资仍是以银行信贷为主的。企业要加强企业信誉和资信体系的建设, 与银行形成一切的相互促进, 良性的关系对我国的中小型房地产企业是非常有利的。

4. 加快推进住房抵押证券化, 建立住房贷款担保机构

要建立住房贷款的担保机构, 促进我国的住房抵押贷款市场形成。加快房地产金融业务的创新, 才是保证我国的房地产金融持续健康稳定发展的保证。要学会借鉴西方国家的成功经验, 由政府出资支持组建我国的住房贷款的担保机构。这样既能降低住房抵押贷款违约风险, 又可以实现多元化服务。

5. 要增强中小企业抗风险能力, 需要加强企业合作

合作开发形式可以多样, 可以是两家, 也可以是多家, 可以长期, 也可以项目短期来合作;可以是紧密型, 也可以是松散型。总之要选择一切有利于缓解我国的房地产企业自身资金压力的方式合作, 也要选择一切有利于企业发展的形式。可以借助我国的资本市场, 也能采取兼并一些现有的中小型企业的形式达到扩张发展, 实现整体的规模效益。还可以通过其他形式的优化资源组合, 最终达到扩大企业规模的目的。

摘要：自从国家对房地产行业采取了宏观调控政策以来, 国家及各地市监管部门相继推出了许多对房地产企业发展不利的法规与政策, 如:预缴税收、限制商品房销售价格、限购、提高贷款利率、一次性交纳土地出让金、对房地产预售条件也变得苛刻.这些政策使得房地产企业资金周转更是雪上加霜。文章就我国的中小型房地产企业的融资渠道来分析, 对现在所处的融资环境, 对我国现在的中小型房地产企业的融资模式进行了解说, 同时提出了一些目前在我国较为适用的多元化融资方式, 并分别对其特性和优势探讨, 最后提出了一些能够解决中小型房地产企业融资的意见。

关键词：房地产企业,融资,策略

参考文献

[1]高聚辉.《城市开发》公告:房地产融资渠道现状与未来发展趋势[J].城市开发, 2006, (03) .

[2]张红娜.社会融资:创新的房地产融资模式[J].城市开发, 2006, (04) .

[3]吴丽瑾.民营房地产企业融资结构优化的思考[J].广东科技, 2006, (03) .

中小房地产公司 篇9

一、房地产代理企业的出现和发展

1. 房地产代理企业的出现

中国的房地产代理企业最早出现是在1992年, 在上海的房地产代理企业的出现、发展过程中, 最早出现的多是港台人士设立的代理公司。由于香港和台湾的房地产代理行业发展比较早, 而同期的上海房地产市场营销代理行业还处于真空状况, 所以上海最早的一批代理公司多是台湾和香港公司。这些公司把他们的业务延伸到上海, 以成立分公司和合资公司或独资公司等形式进入到代理业, 促进了上海房地产代理业的发展。

随着房地产市场的发展, 港台房地产代理公司带来先进的操作经验和手法之后, 本土的代理企业也开始陆续产生并壮大起来。这里主要分为两种, 一种是国有性质的代理企业或有政府背景的房地产代理企业一般都是附属于国有性质的开发商或是国有资产的背景。这类代理公司设立的目的多是为开发商服务, 另外一种国有营销代理公司是在资源整合的基础上成立的, 可以更好地整合各种资源, 市场化程度比较高, 这类代理公司的竞争能力比较强。

同时, 随着市场的发展, 房地产开发商开发项目的积累, 开发商在代理营销上建立起了自己的优势, 很多开发商也成立了自己的营销代理公司。另外, 以“咨询”名义而成立的房地产代理公司也不占少数。这主要是因为房地产咨询和房地产代理同属于房地产中介, 目前我国房地产咨询和房地产营销代理还没有明显的行业划分标准, 企业在工商局注册登记时往往是自愿选择登记为咨询还是营销代理, 因此很多公司虽然登记为房地产咨询公司, 但是它却从事着营销代理的业务。

2. 房地产代理企业的发展

房地产代理企业最初一般都局限于一手房的销售代理。早期代理销售还不为市场所认可, 大部分开发商不到万不得已不会把自己的项目交给代理企业。这一时期的代理行充当的主要是“后期包装”的角色, 但是随着房地产市场的成熟, 卖方市场逐步向买方市场转移, 房地产市场的各个环节楼盘销售专业化水平也相应提高, 开发商只能不断强化自身的优势, 而把一些业务外包出去, 以保持市场的核心竞争能力。房地产代理企业正是在这种背景下, 在业务和组织上也发生了一些改变。

(1) 代理公司内部业务和组织的改变。业务上由销售代理向全程代理的转化, 组织上则由侧重销售部到研展、策划、设计、销售各部门并重的转化。上海的房地产代理公司最初主要是销售环节的代理, 即对开发商一手房的销售进行代理。最初的房地产代理公司主要是以销售部门为主。随着市场的发展, 消费者对物业的要求越来越高, 开发商必须要更好地注重研究消费者需求来确定其产品, 所以这也要求代理行业能够更多地参与到开发商的项目运作中, 从前期的市场调研, 到中期的设计、策划, 一直到后期的销售等各环节都进行辅助和把握。所以房地产营销代理公司也越来越多地体现了一种全程营销代理的精神。另外一方面, 公司的研究、设计、调研、投资等职能不断扩大, 总体上形成了各部门相互支撑、共同协作的局面。比如上海同策房产咨询有限公司的组织结构包括研展部、企划部、业务部、客户服务部等。房地产代理公司发展到今天, 各个环节的专业化水准都在提高, 甚至各个部门独立出去, 从而形成了以销售公司为首, 由调研、研究, 融资等子公司共同形成了集团公司的局面。

(2) 代理公司的功能改变。代理公司是一个智力密集型行业, 随着房地产市场的发, 代理公司在产业链的分工中越来越细化, 由销售环节向上端拓展到调研、设计、企划等环节, 形成了目前的所谓全程代理概念, 并且由于外国地产基金的进入, 房地产代理公司多了一些的融资渠道, 这些原本由开发商承担的职能现在更多地过度到了房地产代理公司的手里。在销售的形式上, 很多的代理公司采取了风险包销的形式, 把相当的风险承担到了自己的肩上, 相对而言开发商的功能却在不断缩小, 开发商越来越集中在他的核心功能上, 即对土地的取得上。但是这也在客观上产生了一种可能, 即随着房地产代理公司对房地产产业链整合能力的增强, 房地产代理公司只要再取得土地, 那么它完全可以做一个开发商, 自己拿地, 自己设计, 自己策划, 自己销售, 实现这种功能上的改变。

二、中小型房地产代理企业发展的SWOT分析

1. 中小型房地产代理企业发展的内部优势分析

(1) 中小型房地产代理企业可以填补大企业在区域市场上的剩余空间。一方面, 大型房地产代理企业凭借其自身优势, 多把目标锁定在品牌房地产企业开发的高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等市场, 而多数中小型代理企业只能进入到回报相对低的中低档住宅市场。另一方面, 大型房地产代理企业的代理范围主要集中在直辖市、省会城市等发达城市, 几乎不涉足中小城市、区、县。中小房地产代理企业的存在满足了中小型房地产开发企业的需求。

(2) 中小型房地产代理企业是市场竞争的保障。中小型代理企业的存在, 促进了各种形式的竞争, 在一定程度上能克服垄断造成的一些弊端。虽然在地区房地产市场上, 大型房地产开发企业和大型房地产代理企业是价格的主导者, 但众多中小型代理企业 (包括中小型房地产开发企业竞争者的存在, 使得大型房地产开发企业和大型房地产代理企业不得不考虑由于定价过高而可能引起的顾客分流问题, 从而间接地抑制了房价的过快增长。

(3) 灵活的管理方式和市场适应能力。企业有规模经济的一面, 也有规模但不经济的一面。大型房地产代理企业代理面积大、资金多的项目, 开发商对代理企业的营销策划、品牌推广、销售进度等的要求也必然很高, 因此对大型房地产代理企业而言是很大的考验, 风险控制的难度也很高。相比之下, 中小型代理企业因资金、品牌及实力等因素所致, 只能开发中等规模的项目, 但项目运作的风险更容易控制。另外, 中小型代理企业因规模较小, 具有“船小好掉头”的优势。

2. 中小型房地产代理企业发展的内部劣势分析

(1) 中小型房地产代理企业资金面相对困难。在目前的市场中, 很多房地产开发企业都要求代理企业以垫资、参股或保证金的形式参与项目开发之中。而房地产代理企业往往只能通过银行贷款这单一渠道来满足开发商的要求。这就造成了企业增加了运作项目的财务成本, 盈利水平下降或出现亏损现象, 从而陷入资本运行的恶性循环中。

(2) 中小型房地产代理企业的信誉度不足。一般而言, 房地产开发企业在选择代理企业时, 总是以代理企业的品牌、信誉度为第一考量标准。在这方面, 中小房地产代理企业的劣势暴露无疑。中小型房地产代理企业往往只能以收取低代理费来增加竞争力。

(3) 中小型房地产代理企业人才缺乏。中小房地产代理企业不管是生产规模, 还是人员、资产拥有量, 以及影响力都要小于大型企业, 这使得中小房地产代理企业难以提供高薪、高福利来吸引人才。同时由于中小型房地产代理企业的管理模式多是单一式管理, 不利于企业引进的人才充分发挥作用, 进而导致企业留住所需的人才难。

3. 中小型房地产代理企业发展的外部机遇分析

(1) 国家经济保持快速稳定的增长态势。目前我国正处于经济周期的上升阶段, 连续保持健康发展, 市场经济机制逐步完善。宏观经济环境的稳定为房地产市场的健康发展提供了良好的市场预期。

(2) 房地产行业发展的长期性和重要性无可替代。与世界上成熟的房地产市场相比, 我国房地产市场还处于一个成长时期。目前因我国土地制度改革和住房制度改革而形成的房地产市场不过短短的二十年时间, 房地产行业的长期性和艰巨性是不可避免的。房地产行业是一个国家的重要行业, 是一个关联性很强的行业, 其在国民经济中的重要性是无可替代的。

4. 中小型房地产代理企业发展的外部挑战分析

(1) 宏观调控使得房地产市场整体低迷。2005年开始的宏观调控到了2007年下半年开始显现威力。房地产市场出现了土地大量流拍, 销售量同比快速萎缩, 销售价格浮动空间加大等现象, 购房者也开始了长期观望。中小型房地产代理企业一方面来自开发商的资金回笼压力增大, 另一方面发展业务的机会减少。

(2) 房地产代理企业的兼并、整合进入关键时期。随着中国房地产市场的持续火爆, 越来越多的企业进入到房地产代理行业, 新一轮房地产代理企业的竞争加剧。中小型房地产代理企业在项目开发和城市拓展过程中, 必然要遭遇境内外大型房地产代理企业和新兴代理企业的竞争。据《中国房地产策划代理百强企业研究报告》统计, 2003年销售额在10亿元以下的策划代理企业占百强企业的43%, 销售额在60亿元以上的企业仅占百强企业的6%。而截止2006年, 销售额在10亿元以下的中小企业的比例下降至17%, 而销售额在60亿元以上的大规模企业数量则攀升至39%, 短短四年时间, 增长了33%。这说明中小型房地产代理企业的生存空间正受到巨大威胁, 代理行业的兼并、整合进入了关键时期。

(3) 房地产代理企业间的竞争日趋激烈

随着房地产代理企业数量的快速增多, 企业间的竞争日趋激烈。据统计, 2003年房地产代理企业的代理费率处于3%的较高水平, 2004年下降到2.76%。2005年代理费率下降到1.96%, 已低于近年来代理费率的平均水平——2.25%。2006年这一指标继续下滑, 仅为1.21%, 与四年前相比下降了近2个百分点, 并且降幅逐渐增大。值得注意的是, 房地产代理行业前10名的企业的平均代理费率从2005年的1.79%下降到2006年的1.36%, 降幅为32%, 而房地产代理行业前100名的企业的平均代理费率则从2005年的近2%下降至1.21%, 降幅高达62%, 远远大于前10名企业的降幅。

总体来说, 房地产市场受宏观调控的影响, 从开发商到房地产代理企业都陷入了困境, 但对中小型房地产代理企业来说并不意味着无法生存、发展。为了寻求出路, 中小型房地产代理企业绝对不能固守传统的发展模式和竞争战略, 必须找准自己的定位, 明确自己的发展目标, 制定自己的发展战略, 运用合理的发展手段, 扬长避短, 走出符合中小型房地产代理企业自身情况的发展之路。

三、中小型房地产代理企业的发展战略

中小型房地产代理企业在综合实力不济的情况下, 需要采取积极的、易变通的战略来改变被动、落后的形势。

1. 业务范围的选择:专业化

中国房地产代理行业从单纯的项目销售代理起步, 经历了十几年市场扩容、细分之后, 已经衍生出包括策划、营销、推广、顾问、二手中介、物业管理、融投资、评估在内的等等诸多针对不同机构的服务。因此, 对代理行业更为全面、精准地定义应该是“房地产综合服务行业”, 而代理企业也应相应称为“房地产综合服务商”。

房地产代理企业根据自身的实力和发展战略, 既可以选择其中的一个环节作为自身的业务范围, 为客户提供非常细分、专业化的服务, 也可以使自己的业务范围涵盖所有环节, 为客户提供全面、系统的解决方案。当然也可以选择其中的某些环节组合成自己的业务范围。一般大型代理企业倾向于为客户提供全方位的整合服务。而中小房地产代理企业自身的劣势, 决定了全程化的服务商只能是企业长期发展的目标, 而现实情况下, 更应该倾向于选择更加专业化、细分化的发展道路。

2. 业务区域的选择:异地开拓

房地产代理行业是一种咨询服务行业, 咨询企业不仅应该知道现在, 还要知道过去和未来, 不仅需要了解本地市场, 更需要了解外地市场。而向外地扩展业务, 可以拓展房地产代理公司的知识面和信息面, 从而有助于判断公司未来的业务发展方向。同时, 开展业务的过程也是一个不断学习的过程, 不仅可以学习所在城市的发展历程和人文背景, 而且可以向客户学习, 向当地的其他开发商和代理商学习。这些都有助于丰富公司的阅历, 增长公司的经验。

对中小型房地产代理企业来说, 由于中小城市的房地产代理才刚刚起步, 缺乏行业发展经验, 因而可以避开与大型房地产代理企业的同城竞争, 寻求新的适合自己的发展空间, 通过空间的转换来取得竞争优势。同时, 异地开拓业务更加有利于积累操作经验、发挥操作手段、更新经营理念、锻炼工作团队, 进而树立企业的品牌。当然, 异地开拓业务还对员工的适应能力、沟通能力、合作能力和工作精神都提出了很高的要求, 也要求企业组织结构灵活并具有良好的协调能力。这正好能发挥中小型房地产代理企业管理灵活、市场适应性强的特点。

3. 发展方式的选择:横向一体化

从快速扩大房地产代理企业的规模、提高房地产代理企业的服务能级的角度来看, 企业可以采用纵向一体化的发展模式, 即介入房地产产业链的下游环节和房地产开发领域, 或者是采用合作组建战略联盟的方式来达到目标。但这要求企业要具有一定的专业优势或者是很强的实力。在目前情况下, 对中小型房地产代理企业而言, 采用横向一体化的发展方式更为实际。

横向一体化是指企业收购、兼并竞争者的同种类型的企业, 或者在国内外与其他同类企业合资生产经营, 也就是由同行业内的两个或多个企业合并成一个企业。企业之间的合并一般分为以下两种类型:

(1) 吸收合并。吸收合并是指两个或两个以上的企业合并后, 由其中一个企业吸收其他合并企业而成为存续企业的合并形式。该存续企业仍然保持原来的企业名称, 而且有权获得其它被吸收企业的资产和债权, 同时承担其他企业的债务, 其他被吸收企业的法人地位不再存在。吸收合并中, 继续存续的企业一般实力较大, 其他被合并企业的实力相对较小, 一定意义上是一种“大鱼吃小鱼”的模式。

(2) 新设合并。新设合并是指由两个或两个以上的企业合并设立一个新企业, 原来的合并各方解散, 由新设立的企业接管原来合并各方的所有资产和业务, 同时承担合并各方所有的债权和债务。新设合并中, 原来合并各方的实力相差不大, 合并后整个新企业的实力会大大增强, 是一种“强强联合”的模式。

从对横向一体化概念的描述中可以看出, 对于中小型房地产代理企业而言, 和同行业内其他企业合并是一个谋求成长的好方法。这种方法既可以和其他实力相近的代理企业一起组建一个新的企业, 也可以合并一些规模相对较小的企业, 以达到快速扩张的目的。当然, 中小型房地产代理企业也可以被合并到实力较强的大代理企业中去, 利用大企业的平台和资源实现自身的价值。

四、中小型房地产代理企业发展的关键因素

不管企业选择的发展战略为何, 中小型房地产代理企业要获取成功, 必须要有以客户为中心的经营理念, 把策划能力、销售能力、可持续发展能力等核心业务能力的提升放到企业发展的首要位置, 从而树立良好的企业品牌。

1. 通过信息化、网络化的手段, 建立以客户为中心的经营理念

房地产代理行业在本质上是一种服务行业, 因此认真考虑客户的需求和偏好, 提供满足其需求和偏好的产品和服务是非常重要的。而且, 丰富的客户资源对房地产代理企业的成功经营也是至关重要的。我国的房地产代理企业在经营中应该贯彻“以客户为中心”的原则。

同时, 作为信息密集型的房地产代理行业正逐步走向信息化、网络化。房地产代理企业除了收集各种与房地产相关的资料、数据外, 还需建立、完善自己的资源数据库, 从而加强信息的分类分级管理。例如上海房屋销售有限公司组建的全国规模最大的易居置业会, 会员人数达到十几万人。会员俱乐部主要为客户提供发展商背景咨询、楼盘信息咨询、政策法规咨询, 以及置业时的各种优先优惠服务等等。当然, 中小型房地产代理企业因规模所限, 可能达不到“会员俱乐部”这样的级别, 但会员的累积确是企业发展过程中不可或缺的一项基础工作。

2. 销售、策划、可持续发展等核心业务能力的提升

销售能力决定了企业的发展水平。企业应该努力扩大代理面积和销售面积、提高销售额和销售率, 从而提升其销售能力。

策划能力决定了企业的增长速度。据统计, 2006年策划代理百强企业的策划收入平均水平突破900万元。从近几年的发展趋势来看, 策划收入占房地产代理前100名企业的营业收入比例在逐渐增大, 2006年该项占比提高至10.91%。同时, 房地产代理前10名企业的策划收入占营业收入的比例也在不断增加且速度快于排名前100名的企业。2003年~2006年, 前10名企业的这项比例提高了近10个百分点, 而百强企业仅提高了7个百分点。这充分说明了策划能力在今后企业发展过程中的重要地位。

可持续发展能力决定了企业的未来。销售能力和策划能力主要决定了房地产代理企业的发展现状, 而企业的可持续发展能力则决定着企业的增长极限。因此培育和提升房地产代理企业的可持续发展能力是关系到企业发展模式的关键所在。

3. 树立良好的企业品牌是企业发展的核心

品牌是企业的无形资产, 它对于企业的不可替代的地位及难以衡量的资产价值得到了企业的一致认可。房地产代理企业由于其服务过程中和客户之间存在着信息不对称的状况, 而且其服务标准难以量化评估、服务效果的显现又具有一定的滞后性, 因此, 客户对代理商实力的强弱和专业技能的高低很难通过定量的指标做出正确的判断, 客户在选择房地产代理企业时, 往往倾向于选择具有良好品牌和声誉的代理商。因此, 只有树立良好的口碑、建立中小型房地产代理企业的品牌, 才能吸引客户的初次合作, 才能为以后的继续合作奠定基础, 才能保证企业的成功。

对中小型房地产代理企业来讲, 在一个欣欣向荣的市场中, 企业不但要注重如竞争, 还应该抓住机遇进行合作, 在竞争与合作并存中实现更好的快速发展。而当面对房地产市场的冬天时, 专业化和差异化成为企业生存的良方。只有扎扎实实走好每一步, 中小型房地产代理企业才能逐步实现做大做强的最终目标。

摘要：房地产代理行业做为一个新兴的行业, 在这几年中得到了快速发展。但随着国家宏观调控政策的不断出台, 房地产行业受到了巨大冲击, 代理行业也不可避免地受到波及。特别是中小型房地产代理企业如何在如此环境下生存、发展, 成为代理行业普遍关心的一个课题。本文从中小型房地产代理企业的SWOT分析入手, 利用企业发展战略理论, 对企业的发展战略和关键因素进行探讨。

关键词：房地产代理,SWOT分析,发展战略,关键因素

参考文献

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[2]中国房地产TOP10研究组.2007年中国房地产策划代理百强企业研究报告, 2007.3

[3]栾贵勤:发展战略概论[M].上海财经大学出版社, 2005.9

房地产公司概况 篇10

该公司底资产总额为11162万元，较年初增加1841万元，负债4902万元，净资产6260万元。销售收入为10217万元，公司负债较少，无对外担保业务。

公司现有员工70人，其中大专以上学历的占80%。公司主要经营房地产项目的综合开发与设计及房地产物业管理等业务，实行总经理领导下的分工负责制，下设办公室、财务部、行政部、经营部、开发办等科室。董事会现有成员2人，相关规章制度较为完善。经过近几年的艰苦创业，该公司不断依靠地理位置优势、资质优势、集团化优势等，逐步发展成为临沭县大型房地产开发企业，并成为临沭县近年来民营房地产企业的佼佼者。

临沭县雷华房地产开发有限公司自20成立以来，始终坚持“诚敬守信，拼搏超越”的企业精神，致力于“质量一流，环境一流，管理一流，服务一流”的房地产开发建设。年5月21日，在临沭县政府依照法定程序对用于旧城改造的城中小区两宗土地共计75.27亩的使用权进行公开拍卖时，公司以25.1万元/亩的最高价格一举中标，取得锦华苑小区土地开发使用权。10月24日，公司在临沭县国土资源局对原临沭县粮油加工厂42.6亩土地公开拍卖时，又以507万元竞标成功，取得丰华苑小区土地开发使用权。

锦华苑小区工程自2002年10月破土动工，该项目由临沂市建筑设计研究院一分院进行规划设计和建筑设计，规划占地面积5.03万平方米，绿化面积1.6万平方米，总建筑面积8.5万平方米，其中居住楼16幢，建筑面积6.8万平方米，沿街楼1.7万平方米，工程总投资8000万元，分三期建设。工程施工采用公开招标，由信誉高、质量好的建筑单位施工，实行政府监督、社会监理、建设单位全过程控制的多方位质量管理。

丰华苑小区工程自4月破土动工，该项目规划占地面积3万平方米，绿化面积1.1万平方米，总建筑面积2.95万平方米，其中居住楼10幢，建筑面积

4.85万平方米，沿街楼0.5万平方米，工程总投资5000万元，分三期建设，丰华苑小区除沿街楼外，现已全部交付使用。

雷华房地产开发公司在商品住宅销售中，实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，房屋销售率达100%。

为拓宽企业经营之路，雷华房地产开发公司于在费县投资3400万元，购买土地5.7万平方米，总建筑面积87132平方米。其中一期二期工程共开发住宅楼6栋，建筑面积45875平方米，现已交付使用;三期四期工程与月先后动工兴建，共建设住宅楼11栋，建筑面积43651平方米。

初，公司又在平邑成功竞标，取得平邑丰华苑小区开发项目，总投资约8000万元，土地面积8.1万平方米，规划建设32栋，总建筑面积10万平方米，一期、二期工程24栋已完工，开发面积为7.8万平方米。

年，雷华地产再度发力，在临沭东部倾力打造山水桂华园项目，项目占地13906平方米，规划总建筑面积5.5万平方米，项目规划设计由上海同济大学建筑设计院担纲，整个小区由三栋17层的小高层组成，总户数为382户。秉承“好房子，雷华造”的理念，雷华地产将以更高的品质追求，联合史丹利集团与上海同济大学，携手澳柯玛、盼盼、南山、皇明、海螺等全球顶尖建材品牌，以名牌构筑品质，共同将山水桂华园打造成临沭人居样板工程、形象工程和精品工程。 是雷华地产大发展的一年，费县阳光上城和平邑丰华苑顺利收官，雷华地产强势回归临沭，斥巨资在美丽的苍源河东岸购买了两块土地，两块地占地近200亩，紧邻300亩的苍源河文化公园，是县城不可多得的风水宝地。位于东外环和沭新东街交汇的山水桂华园和二中对过丰华苑二期的书香邻寓也即将公开，四大名盘惊艳临沭，必将引领临沭居住新潮流。

自2002年以来，雷华人相继打造了临沭锦华苑、丰华苑、平邑丰华苑、连云港枫华府邸，青岛嘉华苑、费县阳光上城等精品项目，得到了省市领导的高度肯定。其中，锦华苑、丰华苑先后获得“第三届山东省城市优秀住宅小区”、“山东省级花园式小区”称号。雷华地产也先后被省建设厅评为“特级信誉企业”、被市建设局授予“优秀企业”称号，荣获“临沂房地产行业十强”， “临沂最具影响力品牌企业”。 公司总经理高华也被评为“20临沂房地产行业风云人物”。

作为地产公司，雷华地产的成长过程是一个开发理念逐步完善的过程，是一个产品逐步升级的过程，更是一个逐步走向成熟的过程。开发商不仅是产品的制造者，也是新生活的倡导者，雷华地产不仅强调适应市场，更强调引导消费、创造需求。要站在市场发展的前沿，来研究客户，探索房地产开发的新路子。在雷华地产的开发理念系统中，与其说是推销房子，不如说推销的是一种观念，推销的是一种新的生活方式和价值标准，传播的是责任和爱心。截止目前，雷华房地产开发公司已成功开发房产近50万平方米，经过近十年的努力，在地产领域，雷华人逐渐形成了 “好房子，雷华造”的独特理念。