拆迁工作十篇

拆迁工作 篇1

一、“类居民”的提出

近年来, 随着经济的深入发展, 城市化水平不断提高, 大量的外来人口涌入城市, 成为城市建设大军中的一员。随着这种趋势的不断加剧, 外来人口向城市的流动呈现出家庭化的趋势。部分人背井离乡, 通过自己的辛勤劳动, 在城市里买房定居。但是, 由于城市房价太高无力负担, 加之他们并未完全摆脱原来的生活方式, 所以大多数人的房子都是通过私下交易的方式, 从城郊或是城中村的农民手中购买的自建房。不过总的说来, 他们已经习惯了城市生活, 并从心理上认为自己已是城市的居民, 理应享受居民的待遇。可是在我国城乡二元体制的影响下, 这部分群体却并未被城市所接纳, 他们没有当地户口, 没能享受到当地居民的待遇, 因而成了一个特殊的群体。这一群体与流动人口相比, 其生活和工作的地点没有太大的流动性;与城市居民相比, 他们除了因为体制原因未能享受到城市居民的待遇外, 其工作以及生活等已与城市居民没有太大差别, 甚至可以说他们是一个似居民而又非居民的群体。“类居民”也就由此诞生。

从上述情况来看, 可将“类居民”定义为在城市定居且拥有自建房, 但没有当地户口, 因而未能享受当地市民待遇的这一类群体。

二、“类居民”在拆迁安置过程中遇到的问题

根据上述定义, 不难发现“类居民”所购买的房屋是自建房, 就我国现行的法律法规来看, 只有拥有农村户口且拥有宅基地的人才可以修建自建房, 因此这部分人群的房屋都是通过私下交易的方式, 从村民手中购买村民在自己宅基地上修建的房屋或直接购买宅基地使用权自己建房。但是, 由于现阶段我国对于宅基地的相关法律法规尚不完善, 这使得“类居民”在拆迁安置过程中必然面临诸多问题。本文将以贵阳市A片区的改造为例, 对“类居民”在拆迁安置中所存在的问题进行阐述。

贵阳市A片区位于贵阳市西北侧, 地处白云区、金阳新区、高新沙文园区的结合部, 属于城市郊区。现在由于历史和管理体制等原因, 该片区规划管理无序, 布局结构混乱, 基础设施缺失, 极大地降低了本地居民的生活质量, 影响了城市的整体面貌, 因而政府准备对A片区进行改造。但另一方面, 由于A片区地处城郊, 交通便利, 生活成本以及房屋价格较低, 因而有许多“类居民”定居于此。据A片区所在的区政府统计, A片区的“类居民”共计2856户, 10045人。但从目前有关征地拆迁的措施来看, 其并没有涉及此类群体的拆迁安置措施, 因而使“类居民”的拆迁安置工作呈现出了一系列的问题。

1. 房屋产权认定不清晰

由于“类居民”所购住房为农村宅基地的自建房, 根据我国相关法律规定, “农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农村集体所有;宅基地和自留地、自留山, 也属于集体所有”。因而, 宅基地不得私自转让他人, 因而当地政府将其视为非法建筑。但是随着人民公社的解体, 原来所谓的“集体”已没有一个真正的实体, 这使得在宅基地的所有权的处理上存在着漏洞, 因此关于宅基地能否转让的问题出现争议。加之当初在建房之时A片区的政府并没有告知他们不能在此建房, 而建好之后也并未采取相关措施, 应作为历史遗留问题看待, 政府应该尊重他们对自己所建房屋的产权。因而导致了政府与“类居民”在房屋产权的认定上产生了分歧。

2. 政府对房屋拆迁政策宣传不到位

A片区所在的政府在拆迁之前, 没有对房屋拆迁政策进行有效的宣传, 使得大部分“类居民”不了解A片区房屋拆迁的政策、程序, 导致该群体认为拆迁安置工作不透明。

3. 房屋拆迁补偿安置标准不一致、不公平

A片区在房屋拆迁补偿方面, 对于当地居民, 其房屋拆迁补偿方式主要有产权调换和货币化补偿。其具体政策是房屋面积在240m2/户之内的, 按“征一还一”原则安置。超出的部分按货币化补偿。而货币化补偿则根据房屋的具体情况定为每平方1200到1800元不等。同时, 对当地居民还有房屋搬家费以及临时安置费等补偿费用。而对于“类居民”的拆迁补偿方式只有货币化补偿, 且仅为每平方899元的补偿价格, 也没有其他任何安置费用。像这样在拆迁安置过程中将“类居民”和当地居民区别对待, 不仅会引发“类居民”们的不满, 甚至可能会激发社会矛盾。

4. 存在暴力拆迁行为

在拆迁过程中, 拆迁人员工作方法简单粗暴, 在未达成拆迁协议之前, 拆迁人员利用“类居民”对拆迁政策不了解, 对其进行威胁恐吓, 甚至采取毁路断电等办法逼迫他们搬迁。

5. 未考虑“类居民”房屋拆迁以后的安置问题

就我国现行的拆迁安置政策而言, 对“类居民”的拆迁安置还处于空白状态, 加之“类居民”身份和地位处于一个尴尬的境地, 因而在安置工作中并未涉及到对这一群体的安置, 除了拆迁补偿之外, 便没有其他安置费用以及相应的安置措施。于是他们要么就到别处寻求栖息之地, 要么就离开自己已选择的定居之地去别处谋生, 可不论他们怎样选择, 都会给城市的发展带来不利的影响。

三、对策及建议

首先, 加快城乡一体化建设, 改变城乡二元结构。“类居民”问题产生的根源是由于城乡二元体制的存在, 导致其未被纳入城市居民的范畴, 因而难免其在拆迁安置过程中受到不一样的待遇。随着二元结构的瓦解, “类居民”的尴尬身份与地位也就与当地居民无异, 其现在面临的拆迁安置问题便能得到很好的解决, 因而加快城乡一体化建设, 能使该问题得到根本解决。

其次, 完善集体土地所有制度, 加强对土地的管理。必须对“集体”做出明确界定, 这样才能明确土地的所有权以及使用权的归属, 以减少有关房屋产权问题的争议。

同时, 对拆迁房屋进行市场评估, 制定统一的拆迁补偿标准。关于集体土地房屋拆迁, 就目前而言我国缺少完善的法律法规对其进行规范, 所以造成了拆迁补偿安置标准不一致, 进而造成了“类居民”与当地居民的拆迁补偿存在较大差异, 使得其利益受到损害。为此应引入拥有资质的房地产评估机构对房屋进行估价, 并根据估价来制定统一的拆迁补偿标准, 以减少“类居民”的损失, 从而消除由拆迁补偿不公而导致的社会问题, 利于社会和谐。

第三, 及时发布拆迁公告, 加强对拆迁政策的宣传, 规范拆迁行为。征地方案通过后, 当地政府应该及时在征地范围内发布拆迁公告。公告内容应包括征地的用途、面积以及拆迁补偿标准、人员安置办法等, 使拆迁的各项政策措施得以公开、透明, 并在片区内进行宣传, 以使被拆迁人能够了解。同时, 建立健全拆迁安置机制, 对拆迁工作人员的暴力拆迁行为进行监督, 规范拆迁行为, 杜绝暴力拆迁。

最后, 出台安置措施, 对“类居民”进行合理安置。就目前而言, 我国还没有有关“类居民”的安置措施。可是“类居民”作为一个新的特殊群体, 其工作生活已融入城市之中, 为城市的发展建设做出了巨大贡献, 在拆迁安置过程中必须考虑对他们的安置。政府不仅通过筹建廉租房, 为他们提供长期住房, 还可以利用现有的住房资源, 完善房屋租赁市场以及启用二手房市场等多种方式来对“类居民”进行安置。

总之, “类居民”的拆迁安置是拆迁安置工作中出现的一个新问题, 涉及到经济、政治以及社会体制等多个方面, 如若处理不好, 将在很大程度上影响社会发展。因此要想在新形势下解决好这一问题, 就必须始终坚持以科学发展观统筹城乡发展, 不断创新, 才能促进城市化进程的稳步发展, 维护社会稳定, 才能实现跨越发展。

摘要：随着人口流动的加快, 大量的外来人口涌入城市, 其中部分外来人口在城郊附近通过私下交易的方式, 在当地购买宅基地建房定居。但就目前而言, 我国对农村集体土地的管理体制还存在诸多不完善之处, 加之这部分人也没有当地的户口, 因而在房屋面临拆迁时, 出现了一系列的问题。因此, 要解决好此类拆迁安置中出现的问题, 必须对这类群体在拆迁安置中所遇到的具体问题进行分析, 并在此基础上, 通过完善体制、健全土地所有制等措施加以解决。

关键词：类居民,拆迁,安置

参考文献

[1]崔明明.北京市城乡结合部城中村改造问题探究[J].农业经济, 2012 (05) .

[2]刘成.浅析土地征用中房屋拆迁问题[J].铜业工程, 2009 (04) .

[3]蔡元元.城市郊区农村房屋拆迁纠纷现状及思考——以石家庄市裕华区为例[J].社会发展, 2012 (07) .

拆迁工作 篇2

在汤甲村拆迁过程中,根据“社会人”的假设认为,人与人之间的关系的激发机制,我们积极探索新农村建设与拆迁工作有机结合的最佳模式,因地制宜、抓住重点、突出特色、扎实推进,把切入点、着力点和落脚点放在惠民、利民、富民上,扎实稳妥地开展拆迁工作,确保拆迁工作能按时完成。

一、正确认识拆迁可能带来的社会问题

为了加快新农村建设的步伐,按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的目标要求,在科学规划的基础上进行合理的村居改造、房屋拆迁,是必然的也是必要的,但由于各种因素的作用,拆迁也可能带来不少社会问题。其中可能影响农村社会稳定的问题有如下几点:1、拆迁后对农民的公平补偿问题。2、引导农民合理使用补偿款的问题。3、农民拆迁、失去土地并“城镇化”后的就业竞争力问题。4、短期内生活下降等农民困难问题。5、面临生存成本可能增加的压力问题。

二、多管齐下,努力做好拆迁前后的稳定工作

一要统一认识,齐心发展谋稳定。各级领导要就新农村建设中征地拆迁和农民的安置问题,达成共识形成合力。让广大农民在发展中看到希望,克服困难,安民心求稳定。一是各部门必须树立一个观念:“拆迁、征地目的是图发展,是带领农民致富的手段,必须有利于农民的生存和发展。土地受之于民,只有用好征地政策和款项,切实地为农民考虑,才是落实执政为民的具体举措”。二是让农民充分认识到征地拆迁的目的及其美好未来,充分理解政府目前的具体行政行为;教育引导群众忌浮躁,沉心静气谋发展。

二要引导创业,富裕农民促稳定。就业是民生之本。创业是就业的最好选择。为保证拆迁后农民对政府不过度依赖,提高其生存技能,一是从舆论上鼓励农民创业,培育全新的创业文化。二是从产业上引导农民创业,加快市场体系建设。进一步加大投入,着力解决“有市无场”或“有场无市”的问题,为农民投资创业提供发展空间。三是从机制上激励农民创业,培育和发展农村合作经济组织,提高农民创业的组织化程度。四是从服务上促动农民创业,着力推进农村劳动力转移培训,努力造就一批有文化、懂技术、会经营和具有市场开拓能力的新型农民。

三要加强宣传教育,思想政治工作深入细致求稳定。搞好宣传发动,开展深入细致的思想政治工作是做好拆迁工作的前提。因此,要通过各种手段加大拆迁宣传力度,让群众了解拆迁政策,在支持社会主义新农村建设的同时,又依法保障自己的合法权益。在实施拆迁之前,要把政策规定向群众进行反复的宣传解释,努力把思想工作做在前、做上门、做到家、做到位,使被拆迁户主动地配合拆迁工作。在拆迁实施的过程中,对群众反映的困难也要尽最大努力帮助解决。对群众的合法权益要坚决予以维护。

四要坚持公开、公平、公正,规范拆迁保稳定。规范管理是维护稳定的保障。要进一步转变政府职能,推进拆迁管理工作的法制化。政府在拆迁过程中只能起裁判员的作用,不能既是运动员又当裁判员。政府及拆迁主管部门主要职责是要把那些可以通过市场调节、社会中介服务机构解决以及可以通过民事法律关系调整的事项从行政管理职能中剥离出来,要制定切实可行的评估规则、及时公布市场信息、调解拆迁纠纷;要公开透明、规范操作,维护拆迁工作的公正性;要公开拆迁许可证审批程序以及拆迁投诉渠道,对拆迁项目规范管理,建立动态档案,进行全程跟踪服务和监督。

三、拆迁为民,妥善处置拆迁历史遗留问题赢民心

拆迁过程,本质上也是一次利益的调整过程。因此,合理补偿是核心。拆迁时,决不能“拆掉”群众利益。对受损失的被拆迁群众进行合理补偿是必要的,也是应该的。在补偿安置时,一定要考虑群众的各种实际情况和特殊困难。特别是对一些情况复杂、处理难度大、群众反映强烈的历史遗留问题要妥善解决,避免久拖带来的不稳定隐患。在处理问题之前,要进行详细的调查摸底,对历史遗留问题的各个方面、各个环节以及政策保障措施等方面进行全面考虑,以赢得工作的主动权,让老百姓在历史遗留问题上看到破解难题的希望,从而赢得民心。

坚持激励原则,力促提早搬迁。该区积极发挥政策调控作用,制订了若干激励措施,推动拆迁工作。该区规定,对自觉按照公告和方案规定的日期签订补偿协议并按期完成搬迁的,按其补偿金额给予一定比例的奖励;先签订协议的先选房,这样先签订协议的人就可以有较大的选择空间,能够选到自己满意的房源。

四、倾听民意,加强信访息民怨

加强和改进现有的信访工作方式,变“上访”为“下访”。要高度重视拆迁信访工作,坚持领导接待日制度,坚持“关口前移,重心下移”,组织专门力量,对拆迁项目,包括有历史遗留问题的拆迁项目,正在进行和将要进行的拆迁项目,集中进行排查,及时化解矛盾,千方百计把不稳定因素解决在基层,解决在内部,解决在萌芽状态。

加大民主决策,畅通民意反馈渠道。要通过听证和意见征询等形式,让那些拆迁户的代表出来发表意见;建议创立村民参与重大决策制度,获取民心,消除民怨。

为拆迁工作植入廉洁基因 篇3

基层一线高危高发

拆迁工作是一个系统性工程，涉及环节多、发动的社会力量广。城建局、规划局、国土局、党委机关以及基层组织在拆迁工作的规划、审批、执行等环节均可能成为职务犯罪的主体。同时，由于拆迁工作往往由多部门联合行动，人员复杂，犯罪分子往往利用内部职责分工、各自分管工作的职务之便联手作案、集体合谋。在襄阳市樊城区牛首镇王岗村征地窝案中，该村支部书记、主任王某与村报账员张某等多名村委员相互勾结，形成利益同盟，在经营和管理该村土地补偿款过程中，利用职务便利，多次采取收入不入账的手段挪用公款供个人使用。

环节较多易滋腐败

从最初规划、用地分配、审批，到拆迁实施可能出现的争端解决，各个环节均有可能滋生职务犯罪，拆迁活动自身的复杂性导致其发案环节较多。在襄阳市查处的案件中，犯罪易发的薄弱环节主要集中在拆迁补偿面积确认环节，通过虚增补偿面积、虚改建筑性质的方式获取更多补偿款。襄阳市樊城区重点项目建设总指挥部征收安置部长陈某应被拆迁人张某的请托，收取张某财物，违规指使评估公司将张某已坍塌的近300平方米建筑纳入评估，造成国家100万余元的损失。

问题症结

症结一：自由裁量权过大

拆迁领域具体实施规范尚不完善。一方面，现有实施规范存在“真空区”。当下房屋拆迁主要的法律依据为2011年正式实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，而针对城乡结合部等区域的集体土地的拆迁问题，尚无明确的法律依据，这部分的拆迁工作往往仅靠政策解决，相关部门具有较大裁量权，这种情形易使职务犯罪有机可乘；另一方面，各个有关房屋拆遷的部门法规并不统一，缺少协调性，各种规定以及多部门联合规定层出不穷，却多为救场的临时规定，不具有稳定性。

此外，征地拆迁工作复杂艰难，上级主管部门为了动迁工作能顺利进行，赋予了征地拆迁部门较多的职权，且大多数职权都可以自由裁量，易导致因权力过于集中而失控、错用、滥用。征地拆迁安置过程中，相关部门往往为了方便起见，将一些决定性环节交由一个组织来负责，而且往往忽略了对这些关键环节的监督，让相关的成员或者“小集体”形成权力独占的局面。

症结二：拆管不分角色错位

根据我国现行的相关法律法规，拆迁应该由负责地块开发的建设方进行。并且，具体拆迁行为应该由依法成立的具有拆迁资质的房屋拆迁公司实施。但由于未对基于商业开发和基于公益目的的拆迁进行明确区分，导致政府在拆迁中的职能定位较模糊。本只需政府承担协调职能的基于商业开发的拆迁工作，实践中却往往通过成立拆迁指挥部并由其中负责的政府公职人员负责，其主体资格尚存在争议。以襄阳市为例，市级部门主要负责监督城区的拆迁工作，而县、区一级里，其相关部门往往既充当政策的制定者、执行者，又“兼任”裁判者，其受到的监督相对薄弱，若遇法律意识不高的工作人员，则较易滋生职务犯罪。

对策建议

对策一：明确角色定位

明确区分商业开发和公益使用而引起的拆迁行为，将政府拆迁权限定在公益使用范畴内。程序上，公益拆迁在颁发拆迁许可证之前，要举行听证会论证公益目的和拆迁补偿安置方案。商业拆迁拆迁应当首先由开发商与房屋所有权人协商达成补偿协议，再申请土地使用权，政府原则上不承担拆迁任务。

政府角色定位方面，在公益拆迁中政府应当依法行政，切实代表公共利益，可以在房屋管理部门中设立专门的机构从事公益拆迁的立项、制订方案、落实补偿安置等工作；非公益拆迁中，政府应发挥宏观调控作用，退出拆迁第一线，不再参与补偿价格制定、拆迁谈判等具体事务，让市场充分发挥资源配置作用。同时，作为监督者，应加强对拆迁工作的监督、调控和保障，重点解决好困难群众安置问题。

对策二：程序公正，过程公开

严格保障拆迁工作全程的程序公正。首先，在拆迁前，应当征询被拆迁人的意愿，尽量实现参与式开发和参与式拆迁。在政府负责拆迁工作的情况中，政府应当做好对被拆迁人的动员、安抚和安置工作，在拆迁补偿环节等充分尊重被拆迁人的合法权益。在拆迁过程中，无关人员和单位不得肆意干预拆迁工作。对被拆迁人的物品进行登记造册，给被拆迁人足够的搬迁时间，对于具有时节性的物体可以酌情进行搬迁或者给予合理补偿；最后，拆迁后，被拆迁房屋的拆迁物要通过合法的渠道进行处理，禁止拆迁人员对相关物品进行私人交易。当然，对于一些因拆迁而进行敲诈勒索的被拆迁人要进行有效控制和打击。同时，还要严厉打击官商勾结、滥用职权以及严重不作为等行为，严格防止在房屋拆迁过程中职务犯罪的发生，切实保障被拆迁人的合法权益。

对策三：多管齐下，网状监督

政府应加强部门内部监督体系的建设和完善，尤其是对各级房屋拆迁办公室以及国土资源局、城市规划局等有关部门的特殊监督。对分管领导明确责任，形成责任问责机制，严格落实到具体事件和相关责任人。此外，在具体工作中明确各人的具体分工和责任义务，从而形成自上而下和自下而上的相互监督制约体系。检察机关可在拆迁重点环节派驻预防联络员，一方面通过预防咨询、预防宣传和行贿犯罪档案查询等形式积极主动为拆迁提供法律服务，一方面接受群众举报，及时受理并查处测量过程中“人情房”和补偿过程“人情钱”等问题的举报与投诉，做好矛盾排查化解工作。

栏目编辑：施杨 shiyang0915@126.com

拆迁办加强拆迁工作人员培训力度 篇4

为进一步推进拆迁工作规范化、制度化、法制化建设，规范拆迁行为，提高拆迁工作人员业务水平，更好地推进我旗2011年城镇改造建设步伐，1月6日拆迁办组织全体拆迁工作人员，就拆迁工作人员对拆迁政策的理解程度不准、认识程度不深、拆迁补偿计算标准不统一等问题进行特别强调提醒，并就拆迁补偿安置计算办法及如何做好群众工作进行再度培训。

办主任薛外锁同志亲自分析拆迁补偿安置案例，手把手教授大家拆迁补偿安置资金、拆迁置换的计算办法，与拆迁工作人员共同探讨安置补偿工作中发现的新问题，寻求切实可行的解决办法。针对以往拆迁工作中出现的补偿标准先后把握失衡现象，他再一次郑重强调后拆户的补偿绝对不能超出先拆户，决不能让先拆户吃亏，拆迁补偿安置只有做到公开、公平、公正，拆迁工作才能顺利推进。他希望大家对拆迁工作要报有坚定地信心，坚信我们的政策是最大的让利于民政策，广大居民通过拆迁一定会得到实实在在的实惠，拆迁工作走过坎坷拨清迷雾一定会取得成功。

拆迁工作 篇5

一、构建取信于民的政府主导拆迁模式

城镇化已成为社会发展不可抗拒的时代潮流。但近年来, 伴随着城中村改造和新区开发, 拆迁矛盾日益突出, 导致矛盾的原因很多, 其中政府主导作用没能很好地发挥是一个不可忽视的重要因素。构建政府主导的拆迁模式这是地方政府在拆迁工作中的职能之一。

据调查, 裕华区在城中村拆迁改造工作中准确界定政府职能, 创建了“政府主导的拆迁模式”, 做到不“缺位”、不“越位”、不“错位”。

1. 在群众工作方面不“缺位”。

拆迁中的群众工作其实就是一个“攻心”的过程, 裕华区委、区政府从领导到一般机关工作人员, 在“攻心”的过程中创造就了“五功工作法”。

2. 在规划设计方面不“缺位”。

依据石家庄市政府对裕华区“城市副中心”的定位, 坚持“改造一个村庄, 引进一个项目, 形成一道景观, 打造一个商圈”的指导思想, 构筑了“三圈两线”的总体城中村改造拆迁规划, 在对接市规划中实现创新。

3. 在开发回迁建设方面不“错位”。

坚持回迁楼不封顶商品楼不批建, 区政府把回迁楼建设作为“政府一号工程”。政府做媒, 按照“1+1”的组合模式, 实现大集团与城中村“联姻”。坚持回迁楼在满足规划强制标准的前提下, 严格按照群众的要求设计房型、户型以及配套设施, 对回迁楼除按常规办法监督项目外, 还由村民选派代表对项目用材、工程质量、工程进度等实施全程监督。

4. 在拆迁安置上不“越位”。

裕华区区委、区政府会同街道、村干部对已启动改造的各村及住户的基本情况进行全面了解, 并吸纳群众的合理化建议, 制定了既有共性又具有个性的城中村改造实施方案———“一村一案”。“一村一案”经村民代表大会表决, 80%的代表通过后, 再进行全村村民表决, 90%的人通过后, 再报区政府审核同意后张榜公布。

笔者认为, 裕华区在拆迁工作的实践中, 坚持政府主导的拆迁模, 做到不“缺位”, 不“越位”, 不“错位”。“五功”群众工作方法, 使被拆迁人对城中村改造的态度由对立转变为配合, 为平稳推进城中村改造打下坚实的群众基础;政府主导拆迁模式既保障了城中村改造规划科学, 又保证了参与开发企业的档次和水平, 撑起了百姓利益的保护伞, 赢得了民心, 使老百姓实实在在得到了实惠, 从而提升了老百姓对政府的信任度和政府自身的公信力, 为破解拆迁难题提供了的根本保障。

二、制定让利于民的拆迁利益分配政策

在如何促进地方经济发展这个重大课题面前, 一些地方政府将经营土地作为扩张地方财政收入、拉动经济增长的一条捷径, 将公共管理商业化, 把管理城市等同于经营城市, 以商业头脑精明算计土地等生产要素的经营价值。在“城市经营”理念指导下的拆迁, “政府追求的是土地利益, 忽视民生”成为必然, 这成为产生拆迁矛盾的根源之一。如何合理分配拆迁利益是地方政府在拆迁工作中的职能之二。

据调查, 裕华区在城中村改造过程中坚持“让利于民的拆迁理念”, 注重保障和改善民生, 区政府明确提出“三个最”, 即把最好地段的楼盘做回迁楼、最先盖好的房子给回迁群众、最优惠的价格给回迁村民。

1. 政策让利。

裕华区区委、区政府在严格落实市委、市政府关于城中村改造的“回迁楼建设城建配套全免, 用于商品房开发的部分, 土地出让收益扣除土地成本和国家规定用途资金后90%返还村集体”等一系列惠民政策的基础上, 又有针对性地出台了在回迁期间给每户每月增加50%过渡费, 并结合各城中村的拆迁进度, 分不同时段按拆除面积每平米给予20—50元的奖励等优惠政策。2008—2010年, 区财政共投入2.5亿元用于支持城中村拆迁改造。

2. 补偿让利。

裕华区区委、区政府规定商业门脸原则上不允许开发商出售, 推出了“住房+商业门脸”的补偿安置模式, 确保选择产权调换的村民每户享受到总面积不超过300平方米的住房补偿, 同时每人还得到25平方米商业面积的商业补偿, 仅此一项每户每月即可保证几千元的稳定收入。为了提升城中村居民的就业技能, 区政府“买单”, 从2008年起, 为城中村农民开办各类职业技能培训班93期, 推动城中村2万劳动力就业。区政府返还的土地收益首先用于村民的养老及医疗保险, 为12个城中村2.8万村民加入了城镇职工基本养老保险, 6.8万名村民加入了城镇居民基本医疗保险。城中村居民享受到动态管理下的“应保尽保”。

笔者认为, 裕华区拆迁工作中制定的“土地出让金返还村集体、过渡费补贴、拆迁奖励”让利政策、“住房+商业门脸+应保尽保”的补偿安置模式、区政府“买单”的就业培训及有情操作等政策, 在和谐拆迁中保障被拆迁人的利益, 为破解拆迁难题打下了坚实基础。

三、创新致富于民的拆迁配套体制机制

一些地方的政府在城中村拆迁改造中注重有形的拆旧建新, 而忽视了配套体制机制改革和创新, 导致拆迁和民富不能同步, 这正是许多地方城中村拆迁改造工作乏力的主要原因。如何使拆迁和民富同步, 城中村拆迁改造工作积极有效, 这是地方政府在拆迁工作中的职能之三。

据调查, 裕华区在推进拆旧建新的有形改造中, 坚持“改制助推, 致富于民的拆迁目标”, 同步推进配套体制机制改革, 顺利实现了村民转市民, 村委会转居委会, 集体土地转国有土地, 集体企业转股份制企业的“四个转变”。

1. 积极推进配套体制机制改革创新。

在大马村股份制改革榜样的引领下, 裕华区的方北、东岗头、槐底等7个村先后完成了村级社区股份制改革, 2.6万城中村居民成为股东, 居民可以从集体资产的保值增值中获得稳定收益。并将村民的医疗、养老、教育等同市民待遇接轨。

2. 自主开发, 强化了村集体经济的根基。

区政府鼓励改制后的股份制企业对规划预留的商业和现代服务业发展用地, 自主进行开发建设。其中槐底村级可支配收入由2007年的1.3亿元, 增加到2010年的2.2亿元。

笔者认为, 完善拆迁配套机制体制, 真正地夯实了村集体经济发展的基础。受自身条件限制, 在拆迁中, 人们普遍看重个人、眼前利益, 而忽视集体、长远利益。裕华区委、区政府兼顾村民的眼前和长远利益、集体利益所进行的股份制改造及规划预留的商业和现代服务业发展用地的自主开发, 大大拓展了村集体经济发展空间, 扩大了发展规模, 提升了发展水平, 增加了就业岗位和经济收入。可以说, 拆迁改造为城中村集体经济插上了腾飞的羽翼, 使人们可获得长期稳定的收入来源, 使拆迁户变成“拆迁富”, 这是裕华区成功突破拆迁瓶颈, 实现和谐拆迁的根本所在。

四、掌控造福于民的拆迁对接战略

一些地方政府在城中村改造中, 注重“拆”而忽视了“建”, 拆建不能实现有效对接。这不仅给群众造成经济上的损失和生活上的不便, 而且严重影响区域经济发展, 成为导致拆迁矛盾重要的原因之一。如何在城中村拆迁改造中实现区域经济的跨越式发展, 这是地方政府在拆迁工作中的职能之四。

据调查, 裕华区在城中村改造中, 坚持“拆建对接造福于民的拆迁战略”, 坚持“拆、建不留空档, 项目快速跟进”。把引进、建设一批战略支撑类项目作为工作的重点, 以项目建设带动产业升级, 以产业升级促进结构调整, 以结构调整增强发展后劲, 坚持把城中村拆迁改造作为转变城市发展方式、提升城市品位、实现产业升级的有效载体。

1. 实现了拆迁腾地与项目建设的“无缝对接”。

裕华区提出“项目谋划于拆迁之前、项目跟进于拆迁之后”, 从城中村改造一开始, 他们一路人马集中精力搞拆迁, 一路人马走出家门跑招商, 该区主要领导50%的时间抓项目, 主管领导70%的时间抓项目。

2. 谋划启动了精品项目群。

裕华区按照“高起点规划、大手笔建设、规模化运营”的思路, 同时结合自身的区位条件、产业基础和功能定位, 谋划启动了精品项目群。该项目群由三大板块组成, 回迁楼项目群、商贸服务业项目群、基础设施建设项目群。

3. 建设提升区域城市品位的载体。

裕华区把文化项目建设作为调整经济结构、刺激消费需求、提升城市品位的重要载体, 提出“落地一个项目, 形成一道景观, 弘扬一种文化。”目前, 裕华区文化项目总投资17.9亿元, 包括河北科技大学新校区、河北师范大学新校区和河北省体育中心和河北日报报业大厦项目。

笔者认为, 就全国而言, 伴随城镇化的提速, 拆迁的规模在不断扩大, 拆迁的难度也不断增加, 拆迁已成为制约全国许多城市和地区经济建设及社会发展的瓶颈之一。而裕华区将城中村拆迁改造作为契机, 通过进行一个个城中村的规划和改造, 将其纳入了城市的统一规划和管理, 不仅使基础设施完善、居民的居住环境改善, 而且在大项目的带动下使该区城市功能得以完善, 整体竞争力得以提升, 实现了产业的升级和经济的跨越式发展。

摘要：破解城中村拆迁改造中的矛盾是地方政府义不容辞的职责。石家庄市裕华区政府在城中村拆迁改造工作中坚持取信于民的政府主导拆迁模式, 制定让利于民的拆迁利益分配政策, 创新致富于民的拆迁配套体制机制, 掌控造福于民的拆迁对接战略, 成功破解了拆迁难题, 实现了和谐拆迁, 促进了地方经济的发展。

拆迁工作 篇6

关键词：被拆迁人,功利主义,社会公平正义

随着城市化进程的加快, 大规模的房屋拆迁快速跟进, 在改变城市面貌的同时, 拆迁纠纷数量也不断上升, 冲突中被拆迁人不惜采取跳楼、自焚、以刀相向等激烈手段以命相搏, 致伤、致死等恶性拆迁事件此起彼伏。相关事件对民主法制建设与巩固、社会和谐都构成严峻挑战。从实际情况看, 被拆迁人在拆迁过程中处于弱势地位, 合法权益缺乏充分保障和救济是引发类似恶性事件的重要原因。在更新改造的利益分配上, 由于缺乏应有的调控机制, 开发商获利丰厚, 拆迁户未能得到应有的补偿, 导致社会不公平问题的产生。

一、房屋拆迁中的社会公平问题

(一) 房屋拆迁中被拆迁人合法权利受损的主要表现

1、官商合力。

借“公共利益”之名行商业利益开发之实, 滥用强制拆迁权, 严重侵犯被拆迁人的财产权和人身权, 根据我国宪法和物权法等法律规定, 只有出于公共利益目的, 才能对公民个人房屋及其依附于上的土地实行征收征用, 并有权在法定条件下强制拆迁。实践中, 开发商为降低补偿费用, 加快拆迁速度, 常常利用法律漏洞, 打着“公共利益”旗号实施违法、野蛮拆迁甚至暴力拆迁, 对被拆迁人的人身和财产安全造成严重损害。除城市化的要求之外, 房地产开发能在短期内迅速拉动当地GDP增长, 能凸显以GDP为主要考核指标的官员政绩, 成为政府的形象工程和政绩工程是其重要原因。加之目前土地出让金全部划归地方政府自行支配, 致使许多地方将土地出让金作为预算外收入的“第二财政”, 因而助长了违法拆迁的势头。当政府权力与商业交易纠缠在一起, 本应是平等主体间的私权利与私权利的较量就变为有政府背景的一方私权依靠政府权力来限制甚至剥夺另一方私权, 使得弱势一方的财产权、人身权应受的尊重几乎荡然无存。

2、拆迁补偿不公平合理。

被拆迁人生活质量大大降低, 侵犯了被拆迁人的公平交易权, 《城市房屋拆迁管理条例》规定我国拆迁补偿方式有两种:货币补偿和实物补偿。其中货币补偿金额应“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素, 以房地产市场评估价格确定”。另外, 《物权法》和《城市房地产管理法》规定, 提前收回土地使用权应“退还相应的出让金”或“给予相应的补偿”, 但这些规定在许多地方的拆迁实践中并没有得到执行。各地政府制定的拆迁补偿标准不一, 很多地方严重偏离市场价格, 且往往不计算对土地使用权的补偿。在实物补偿方面, 依据规定拆迁人要补被拆迁房屋和调换房屋的差价, 由于前者评估价格低, 后者高, 很多被拆迁人无力承受, 只能选择在同样地段获得更小面积的房产, 或者搬迁至房价和生活条件更低及边远的郊区, 导致搬迁居民的生活质量大大下降。很多时候实物补偿中拆迁人为被拆迁人提供的安置房屋质量低劣, 房屋安置迟迟不予兑现等现象也十分严重, 以致被拆迁人居无宁日、居无定所。

3、拆迁程序不公开透明。

被拆迁人的知情权、参与权与表达权被漠视在法律程序中, 纵观我国目前的拆迁过程, 相关环节大多缺失。通常的情形是, 在尚未征求被拆迁人意见的情况下, 行政机关即向拆迁人发放拆迁许可证。拆迁人只要获得拆迁许可, 拆迁双方就负有签约义务。假如被拆迁人对补偿安置有异议, 只能申请行政裁决。一旦裁决做出, 若被拆迁人在裁决期内拒绝执行, 拆迁人即可申请行政机关或法院强制执行。可见, 作为房屋主人与土地使用权人, 被拆迁人对拆迁整个流程应有的知情权、参与权与表达权被逐一弱化, 甚至被剥夺, 这是有违我国的法制精神的。很多拆迁事件中被拆迁户都不能充分行使参与权, 例如, 项目规划这一牵一发而动全局的事情没有听取广大被拆迁户的意见;房屋拆迁基准价的制定没有召开由广大被拆迁户参加的听证会。被拆迁人从起点既输, 终局焉能不输?

(二) 房屋拆迁过程中的伦理审视

1、行政目标的价值定位。

功利主义是一种以人们行为的功利效果为道德准则的基本评价标准, 同时又强调行为效果的价值普遍性和最大幸福的伦理学说。行政是一种执行公共事务的活动, 公共利益应成为其最根本、最首要的价值取向, 其他价值取向都应服从并促进这一目标的实现。即当行政主体目标与公共利益目标发生冲突时, 行政组织和公务员在行政工作中应当遏制其他价值目标, 全心全意为实现公共利益服务。然而事实上公共利益概念的模糊性和行政主体的个体需求导致公共利益的目标往往被功利主义的价值取向所取代。

第一, “公共利益”界定模糊致使政府直接参与商业性目的房屋拆迁, 政府只有为公共利益目的才能作为拆迁人直接参与房屋拆迁活动, 但由于相关法规对公共利益目的的界定含糊、或者有意地将商业性拆迁行为笼罩上一层“社会公共利益”的外壳, 致使政府跨越“公共利益目的”边界, 从事商业性房屋拆迁活动。

第二, 没有区分公益目的和商业目的的房屋拆迁。如果按照公共利益的房屋拆迁标准对商业拆迁的房屋所有人给予补偿, 则是开发商借国家的权力对他人房屋所有权进行剥夺和损害。当然, 这与我国长期以来“重建设、轻补偿”思想有关。

第三, 公共利益概念的含糊还容易导致行政主体以公共利益之名侵犯少数人的利益。功利主义坚持幸福总量的增加和大多数人的幸福, 但是却忽略了少数人的利益, 而这些“少数人”与“多数人”一样, 有权利享受政府和社会所提供的利益 (幸福) 分配, 而不能因为是少数, 就可以被合理合情地剥夺自己的合法权益。

2、行政执行过程中的伦理问题。

行政执行是通过一定的手段去实现行政目的过程, 行政手段是否正当合理, 直接影响到行政目的的正当性和有效性。只有当不仅行政目的正确, 而且执行手段也是正当时, 才能保障行政过程的正当有效性。在行政过程中, 行政主体为实现行政目的所采取的手段往往比目的本身更为重要, 因为它现实、具体, 更易为公众感知, 影响他们对政策的认识以及所采取的态度。若行政人员采用威胁、粗暴的手段强制执行政策, 即使目的合法, 也会引起公众对政策目标正当性的怀疑, 而不愿意配合行政活动, 不支持政策目标的实现。然而, 以功利主义为价值基点的公共政策重视的是“效能”一词, 侧重的是政策目的而不是实现的手段。政府的公共政策选择往往以经济发展为至高原则, 经济发展成了最大的政治, 甚至为了追求经济发展而不考虑实现的手段的正当性。因此, 为了保障工程进度, 拆迁人、受委托的拆迁单位在实施拆迁中不惜采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停气等一切手段, 强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的做法, 可能会尽快实现政策目的, 但是却对被拆迁户的人权和政治民主造成了极大侵犯, 从而引起行政相对人对强制拆迁政策的极大不满, 甚至采取了极端的对抗行为, 不但影响了行政目标的最终实现, 也使政府形象受到了极大损害。

二、行政伦理问题反思下的对策研究

通过以上分析, 我们可以看出, 在我国公共行政实践过程中, 追求效率和利益的最大化已成为行政的最高价值目标, 但是这种功利主义的价值取向对过程的忽略和对公平的无视不可避免地导致了一系列后果。公平正义论至少可在一定程度上弥补功利主义理论上的缺陷。它强调公平, 但并不是强调利益的均享, 而是利益的分享, 追求的是分配的相对公平, 追求各方利益的相似点和相通点, 以缓解、减弱利益冲突, 在满足大多数人利益诉求的同时兼顾少数弱势群体的需要, 避免了功利主义对少数人利益的忽视与掠夺, 它注重过程中人是否得到公平对待以及人性是否得到尊重。因此, 为了弥补功利主义的缺陷, 正如弗雷德里克森指出的:把效率和经济作为公共行政的指导方针是有必要的, 但仅此是不够的, 必须加上社会公平作为公共行政的第三个理论支柱。为此, 需要从以下方面进行完善:

(一) 建立完善的听证程序

公共利益应当是公共行政的逻辑起点和最高宗旨, 但由于概念的抽象性以及法律规定上的模糊性, 妨碍了行政主体有效地实现行政目标。为了避免行政参与人其他价值取向的影响, 最大限度地保障公共利益这一主体价值目标的实现, 使不特定的多数人的利益得到体现。因此, 需要在决策机制上通过民主的共同参与的程序来确保公共利益的目的实现。

(二) 扩大行政诉讼的受案范围

行政诉讼是行政相对人的权益受到行政行为的损害时的一种权力救济手段, 是司法机关对行政机关的行为进行审查监督的一种方式, 因而被有些学者称为我国的“司法审查制度”。根据我国行政诉讼法的规定, 法院受理行政诉讼的范围仅限于对具体行政行为的合法性审查, 而基本不涉及对具体行政行为的合理性审查。行政过程中的公共行政伦理所主要涉及的问题更多指向的是行政行为的合理性问题。因而, 行政行为的合理性如果不能及早成为司法审查的内容之一, 则使违背行政合理性原则的具体行政行为难以得到有效的监督, 公民的权益也没有基本保障。

(三) 伦理教育

公共管理的实践不仅要求公务员具有基本的道德品质, 更重要的是具备公共管理这一特殊活动所要求的品格, 即公共精神和“渗透着仁慈的正义”。公共精神通过伦理道德规范公务员的思维方式和行为特点, 促使每位公共管理人员时时都需要选择与公共利益相一致的行为模式, 而不是被动按部就班的完成上级交待的任务。而渗透着仁慈的正义则要求公共行政人员“将仁慈的品格渗透并揉合于刚直不阿的性格之中”, 既要具备正义的美德, 公正不偏私, 又要以一种感同身受的同情态度进行公务活动。一方面, 公务人员需要通过自我学习和职业教育来培养这种道德情操, 例如, 通过理论学习、课堂教育等形式帮助行政人员分析、解决工作中遇到的伦理问题, 培养实用型技巧, 并在反复的学习过程中形成一种道德知觉, 以便在类似的环境中运用这些直觉性的判断和分析能力。另一方面, 公民对公共管理人员的绩效进行公开评判可以使行政人员的道德直接接受拷问, 成为公务员自我完善的外部作用力量。公民对廉政、勤政、善政的行政人员的褒扬可以起到良好的道德示范作用, 加强行政管理人员对社会核心价值的认知, 激励他们以正确的道德观为行为准则, 追求社会核心价值, 不断自我完善, 成为合格的公共管理人员。

参考文献

[1]、 (英) 约翰·斯图亚特·穆勒.功利主义[M].九州出版社, 2007.

[2]、 (美) 约翰·罗尔斯.正义论[M].中国社会科学出版社, 1988.

[3]、万俊人.现代公共管理伦理导论[M].人民出版社, 2005.

[4]、李建华.行政伦理导论[M].中南大学出版社, 2005.

[5]、詹世友.公义与公器——正义论视域中的公共伦理学[M].人民出版社, 2006.

[6]、李飞.城市房屋拆迁的性质及法律规范的完善[J].中国房地产金融, 2005 (2) .

[7]、王达.中国拆迁法律理论与实务[M].中国财政经济出版社, 2007.

拆迁工作 篇7

对于房地产开发经营企业来说, 能否对各种拆迁补偿方式进行正确核算, 不但关系到开发产品 (土地或房屋) 的总成本与单位成本, 而且还涉及各项税款的计算与缴纳, 倘若处理不好可能带来涉税风险。因此, 房地产开发经营企业必须重视对拆迁补偿的会计核算与税务处理。一般情况下, 当被拆迁补偿户选择的是货币补偿形式时, 房地产开发经营企业应将该项拆迁补偿支出借记“开发成本———土地 (土地征用费及拆迁补偿费) ”科目中;当被拆迁补偿户选择的是产权调换 (房屋补偿) 形式时, 视同房地产开发经营企业先向被拆迁补偿户支付了一笔货币现金, 然后被拆迁补偿户再从房地产开发经营企业购入等额房屋 (居民住宅) , 对这种产权调换 (房屋补偿) , 房地产开发经营企业要以按公平交易的市场价格或者是当地同期、同类房屋 (居民住宅) 的公允价值或实际市场交易价格测算的金额, 借记“开发成本———土地 (土地征用费及拆迁补偿费) ”科目中。特别注意, 对产权调换 (房屋补偿) 形成的回迁房, 房地产开发经营企业应按公平交易的市场价格或者是当地同期、同类房屋 (居民住宅) 的公允价值或实际市场交易价格测算的金额确定视同销售收入额, 同时按照相同期间、相同类别房屋 (居民住宅) 的实际开发成本 (房屋) 结转视同销售成本额。

下面结合典型案例, 具体说明房地产企业拆迁补偿采用产权调换 (房屋补偿) 形式时, 有关回迁补偿 (房屋补偿) 所得、会计核算和税务处理问题。

案例:

第一种情况:假设AB房地产开发经营企业 (以下简称AB房地产企业) 2009年8月开发某住宅小区项目, 计划占用土地面积约为20000平方米, 实际建筑面积为35090平方米, 可供对外销售面积为31900平方米 (其中:用于被拆迁补偿户的视同销售面积为8000平方米, 用于AB房地产企业自由销售的住宅面积23900平方米) 。

第二种情况:假设该住宅小区项目于2011年8月完工, 同年10月AB房地产企业开始与各被拆迁户办理房屋交接手续。2012年3月1日AB房地产企业正式开始向社会公开销售该住宅小区的房屋, 假如在当年3月30日将该住宅小区的房屋全部售罄, 该住宅小区的房屋的每平方米平均售价为7000元, 共计应确认销售收入总额为16730万元 (0.7万元/平方米×23900平方米) 。

第三种情况:假设2012年2月末该住宅小区的房屋建设项目工程已经竣工决算, 开发成本 (房屋) 总计为7040万元。其中, 土地征用费及拆迁补偿费5600万元【均为被拆迁户的拆迁补偿费 (房屋补偿) , 若不考虑拆迁补偿因素, 土地征用费及拆迁补偿费为零】, 前期工程费770万元, 基础设施建设费1760万元, 建筑安装工程费3520万元, 公共配套设施费220万元, 开发间接费770万元 (其中包括银行借款净利息支出及手续费440万元) 。

一、AB房地产企业回迁补偿 (房屋补偿) 所得的计算过程

第一, 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、配套设施费和开发间接费用等开发成本7040万元。

第二, 土地征用及拆迁补偿费5600万元 (0.7万元/平方米×8000平方米) 。

需要说明的是:这里的5600万元不仅仅是拆迁户8000平方米的土地征用及拆迁补偿费, 而应该是归属于该住宅小区项目31900平方米的, 需要在总可售面积31900平方米中进行分摊。

第三, 视同销售收入为5600万元 (0.7万元×8000平方米) 。

第四, 单位可售面积计税成本为3962.38元/平方米【 (7040万元+5600万元) ÷31900平方米】。

需要说明的是:在计算单位可售面积计税成本时, 应该以总可售面积31900平方米作为分母, 而不能以23900 (31900-8000) 平方米作为分母, 否则就会虚增单位可售面积计税成本, 增加企业所得税的纳税风险。

第五, 视同销售成本为3169.90万元 (0.396238元/平方米×8000平方米) 。

第六, 视同销售所得为2430.10万元 (5600-3169.90) 。

二、AB房地产企业回迁补偿 (房屋补偿) 的会计核算

第一, AB房地产企业该住宅小区项目完工时, 根据回迁时该住宅项目同期同类平均销售价格, 开具销售不动产发票5600万元, 并做视同销售收入处理:

第二, 各被拆迁户 (亦即回迁户) 向AB房地产企业出具拆迁补偿费收据 (共计5600万元, 是AB房地产企业根据与被拆迁户办理回迁手续时开具给各回迁户的《销售不动产统一发票》第一联) 时, 结转视同销售成本:

第三, AB房地产企业回迁补偿 (房屋补偿) 的税务处理

回迁补偿 (房屋补偿) 业务主要涉及企业所得税、土地增值税、营业税和城市维护建设税及教育费附加等。

一是企业所得税。房地产开发经营企业将开发产品 (房屋或土地) 用于对外捐赠、赞助支出、广告宣传、样品、集资、职工福利、职工奖励、对外投资、利润分配、抵偿债务、非货币性资产交换等行为, 应视同销售开发产品 (房屋或土地) , 应于开发产品 (房屋或土地) 所有权或使用权转移 (或者于实际取得利益权利) 时, 确认为房地产开发经营企业收入 (或者利润) 的实现。【《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发[2009]31号) 第七条和《企业所得税法实施条例》第二十五条】因此, AB房地产企业2011年10月开始与被拆迁户办理回迁房屋交接相关手续时, 计算确认的视同销售所得2430.10万元, 需缴纳企业所得税额607.53万元。即视同销售应纳企业所得税额=2430.1×25%=607.53 (万元)

需要说明:房地产开发经营企业用于安置被拆迁户的回迁房, 应根据确认的“视同销售所得”计算缴纳企业所得税款。实践中, 许多企业是以预计毛利率计算所得并缴纳企业所得税的, 这是不对的, 也可能给企业带来纳税风险。

二是土地增值税。房地产开发经营企业用建造的房地产 (开发产品———房屋) 项目安置回迁户的, 安置回迁户的房地产项目 (住房) 视同销售处理, 并按国税发[2006]187号第三条第一款规定确认收入, 同时将此确认为开发项目的“开发成本———土地 (拆迁补偿费) 。【《国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知》国税函[2010]220号】

需要说明:房地产开发经营企业在与被拆迁户办理回迁房交接相关手续时, 需要预征土地增值税 (与企业所得税不同, 不需要立即进行土地增值税清算) 。假定当地主管税务机关规定的预征率为2%, 则AB房地产企业2011年10月应该预缴土地增值税112万元 (5600×2%) 。

由于2012年3月30日已经将该住宅小区的房屋全部售罄 (销售完毕) , 因此, AB房地产企业应该对该住宅小区项目的土地增值税进行清算。

扣除利息后开发成本:5600+7040-440=12200 (万元)

扣除项目金额:12200×130%+16170×5.5%=16749.35 (万元)

土地增值额:16170+5600-16749.35=5020.65 (万元)

土地增值率:5020.65÷16749.35=29.98%

应缴土地增值税:5020.65×30%-0=1506.2 (万元)

应补缴土地增值税:应缴土地增值税-已预征土地增值税=1506.2-112=1394.2 (万元)

三是营业税。

房地产开发经营企业从事城市住宅小区建设, 按照《营业税暂行条例》和《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》 (国税函[1995549号) 的规定, 应当按照其取得的营业额计算缴纳营业税;对补偿拆迁户面积与拆迁建筑面积相等的部分, 由当地主管地方税务机关按照同期同类住宅房屋的成本价核定计算征收其营业税。

拆迁补偿面积 (回迁房) 应纳营业税=3169.90×5%=158.495 (万元) 。

四是城市维护建设税及教育费附加。假如, AB房地产企业所在地的主管地方税务机关规定城市维护建设税及教育费附加的征收率为11.5% (城市维护建设税7%, 国家征收教育费附加3%, 地方征收教育费附加1.5%) , 则拆迁补偿面积应纳城建税及教育费附加=158.495×11.5%=18.237 (万元) 。

参考文献

[1].国家税务总局.房地产开发经营业务企业所得税处理办法[DB/OL].国税发 (2009) 31号.

拆迁工作 篇8

6月7日，住房与城乡建设部发布《国有土地上房屋征收评估办法》（下称“评估办法”），这是从修订到出台酝酿两年之久的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（即“新拆迁条例”）最重要的配套规章之一，在此之前，原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》已经运行超过七年，沉疴已久，备受诟病。

补偿价格，始终是“中国式拆迁”中最为敏感的地带，近年来发生的涉及抗拆的恶性事件，其激烈抗拒拆迁的原始动机，无一不是补偿价格与市场价格以及被拆迁人心理预期之间的巨大差距。在原有《城市房屋拆迁估价指导意见》中，关于“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格”的规定，正是补偿价格普遍偏低最重要的政策依据。

如果说原有指导意见下的补偿价格是模糊不清的“类似房地产市场交易价格”与“政府指导价”构成的“双轨制”，那么起码从政策演进本身来看，中国的拆迁补偿价格，正在走上一条艰难的彻底市场化之路。

土地使用权明确入价

事实上，在“新拆迁条例”中，“政府指导价”已悄然隐去，仅规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，而在“评估办法”中，“类似房地产价格”得到了进一步的细化，即第十四条规定的“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”。

舆论对这一进步普遍持赞许态度，这也被认为是“评估办法”最大的亮点，主要原因是“土地使用权”的价值被正式列入了影响房屋价值的因素之一。在 “新拆迁条例”的修法过程之中，“被征收房屋的价值，应当包括房屋所占土地的使用权价值”是北京大学宪法与行政法研究中心提出的重要修法意见，理由为“国有土地上房屋的征收补偿，更多地不是补偿日益折旧的房屋本身，而是房屋所占的土地使用权价值。应该在补偿条款中明确被征收房屋的价值包括土地使用权的价值，从而有利于区别实践中土地使用权形成的不同方式，适当考虑历史因素，进行不同的评估”。

著名拆迁律师王才亮告诉《中国新闻周刊》，据他所知，以前建设部曾经专门请示过国务院法制办：到底土地算不算钱？但始终未获得公文式的确认。

全国律协行政法专业委员副主任袁裕来则对《中国新闻周刊》说，如果忽略土地使用权价值，那么拆迁补偿就是仅仅盯住了“木头与砖头”，此前他已经多次撰文对此进行抨击，因为如果不对被征收人进行土地价值补偿，他们很快就会发现“政府花了几十万元或者几百万元的成本拆迁他们的房屋以后，将地皮拍卖可以获得几千万元甚至几亿几十亿元的土地出让金，而开发商获得土地使用权后的利润可能更加丰厚”。随着公众权利意识的增强，这将有可能成为新一轮矛盾的激发点。

王才亮并不完全认可这一看法，在其看来，即使是在“评估办法”出台之前，拆迁补偿也不可能完全没有考虑土地价值,“只要使用市场比较法而非成本法进行评估，这并不难解决”。矛盾多发的原因是此前的政府指导价多年凝固不动，以北京为例，2003年公布的政府指导价一直沿用到了2010年，“中间八年房价都涨了多少倍了，被拆迁人当然有意见”。在“评估办法”实施之后，他认为“起码从理论上来说”，用市场价来进行拆迁补偿已有明确路径。

但袁裕来提醒，虽然土地使用权入价在定性上已经毫无争议，但如何定量却在操作上存在难度，比如“到底按照新的规划来评估，还是按照原有规划？原有规划可能是一排平房，但新的规划如果是高楼大厦，那价格完全不可同日而语，如果以后成为商用地块，那可能就是几十倍的溢价”。

“只要以房屋而非土地作为征收补偿的切入点，这些纠结就会永远存在。”袁裕来说，这最终将要触及的是土地所有权和使用权的分离问题。

夹缝中的评估机构

在被征收人之外，评估公司以及评估师将是被“评估办法”直接影响的另一个群体，他们也分外焦虑。首佳房地产评估公司董事长高喜善对《中国新闻周刊》感叹：以前说的是《指导意见》，既然是指导意见，就不一定要听它指导的，但现在叫“评估办法”，那就是强制性的了。

高喜善说，虽然以前《指导意见》也说“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”，但事实上这一条很少真正进入操作层面，“都由拆迁方进行招标，然后选评估机构。要说评估过程中的倾向性，他们选的我们，倾向性能完全没有吗？”

现在“评估办法”中则将其明确为“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。虽然看上去形式上更为中立，但是高喜善一方面对能否真正做到存疑，另外一方面还有诸多关于细节的问号：到底是在所有合格公司中海选，还是政府先划定一个小圈子？如果有小圈子，是政府选还是行业机构自己选？小圈子会不会内定，政府会不会给某家更多的亮相机会？最终产生的形式会不会走过场，是不是真的能代表被征收人的意志？即使前面都正常正当地走完了流程，如果区域过大，被征收人众口不一，最终决定权岂不还是在政府手里？

最重要的是，“评估办法”规定“由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同”，即评估费用将由征收方、也就是政府承担，“难道不会出现谁给钱就谁主导性强一点的现象？”即使是在北京这样评估公司已经竞争极其激烈的地区，高喜善也说“在有些区县，大部分评估还是那几个公司控制，这就是说明了政府对他们的认可”，而这样的“认可”，当然很大程度上取决于评估公司与地方政府的关系。

根据现有制度，建设部门对评估公司实行登记制，评估公司和评估师还要面临双重的年检，命脉掌握在政府手中，这也让高喜善坦承“如果政府倾向性很强的话，评估机构和被征收人都会很难受”。虽然不同意王才亮所说“90%以上的评估师都会出具低于市场价的房屋评估价格，以便迎合地方政府降低征收成本的需要”，高喜善还是承认，要评估过程真正不受干扰，结果还有待观察，“只能寄望于政府真的公正”。

王才亮显然没有这样的幻想，他认为“评估办法”的纠错机制设置很难保证公正。根据规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果还有异议的，则可以向所在地评估专家委员会申请鉴定，“复核和鉴定程序都是在内部打圈，政府本身又是征收人，要承担征收的成本，你觉得希望有多大？”

高喜善也认为“评估办法”中的纠错程序在现实中“不够用”。在以往的实践中，事实上已经采取了专家委员会这样的鉴定模式，但是“鉴定和被鉴定的都是同行，同行之间的保护是很难避免的”，他认为应当像医疗事故那样，当事人可以提起司法诉讼，因为“如果医疗事故的认定都是由医生和卫生局主导，没有别的救济途径，你想想会是什么结果？”

拆迁工作流程 篇9

1、乡镇准备前期材料：①征地批准文件和国土部门的委托书或国土部门有关说明②建设用地规划许可证或红线图③拆迁计划及拆迁期限④补偿安置方式及过渡期限⑤安置房源证明。

2、报广陵区拆管办草拟房屋拆迁补偿安置实施方案，再报请区政府批准后予以公示，公示时间不得少于15天。

3、房屋拆迁补偿安置实施方案公示之日起，各拆迁责任单位须在房屋拆迁项目范围内重点地段对房屋拆迁补偿安置实施方案进行上墙公示，并留下影像资料（包含纸质照片和电子档）

4、房屋拆迁补偿安置实施方案发布后，区拆管办聘请一家评估公司，参照国有土地评估办法根据房屋拆迁项目所属地段、现状，按照科学性、适用性原则合理确定项目房屋价值均价。

5、在房屋拆迁项目公示期间，各拆迁责任单位还需准备下列材料: ①拆迁项目总成本测算情况及拆迁补偿费用专户专存、专款专用的银行存款证明②社会稳定风险评估报告③社会稳定风险评估审批表④涉稳工作预案⑤安置房购房合同⑥通过招投标选择征收服务机构的相关材料；通过被拆迁人协商选定评估机构的相关材料⑦与征收拆迁服务机构签订的服务合同⑧与评估机构签订的服务合同⑨确定房屋征收项目工作班子及工作承诺书⑩工作班子及成员廉洁承诺书⑾发布拆迁通告所需的其他要件。

6、区拆管办对各园区、乡镇、街道所有申请材料进行审核，5个工作日内报报区政府，由区政府发布房屋拆迁通告。

7、评估公司比选环节

8、征收拆迁服务机构招标环节

9、评估报告或评估表送达环节，并予以公示，公示期不得少于3日，公示结束后，形成正式的评估报告或评估表并送达，并由被拆迁人填写《送达回执》

10、三榜公示工作环节

11、档案资料归集工作环节

12、交拆工作环节

拆迁地块电费结算新模式 篇10

1 传统格局多方受损

传统的拆迁地块电费回收格局是:首先, 建投公司将政府统一规划的市内拆迁地块 (红线图) 交与供电公司;供电公司根据红线图核算出该地块拆迁用电户数, 上交给建投公司;建投公司将用户数分区域交与由其委托进行拆迁的若干个拆迁公司;各拆迁公司等待所属拆迁区域全部搬迁完毕后, 再将已撤除的住户电表统一送往供电营业厅交付表计、结算电费。从上述流程来看, 传统的拆迁地块电费回收格局是一个松散型的管理模式, 相互之间缺乏协调和制约:供电企业只承担着向建投公司提供拆迁地块户数的义务, 没有直接制约拆迁环节的权力;拆迁公司只需向受雇的建投公司负责, 而不必理会供电公司的“干预”;建投公司大多专注拆迁进度, 而缺乏有效保全各方利益的机制。因此, 电费回收环境不佳, 供电企业合法权益常常受到严重损害。

(1) 建投公司主要关心拆迁进度, 有时疏于对供电企业合法债权的保护, 容易导致拆迁区域内破产企业拖欠的巨额电费成为“呆坏帐”。

(2) 拆迁公司采用“清地后再统一结算电费”的方式, 如遇拆迁延期, 会造成拆迁地域电费不能及时回笼, 影响供电企业当年电费回收率。如芜湖某大型超市用地计划交付期为1年, 由于位于黄金地段, 拆迁难度大, 建投公司先后更换了20个拆迁公司, 延至3年才“熟地”交付, 加大供电企业的成本。

(3) 拆迁公司数量庞杂, 成员素质良莠不齐, 其不法行为, 不仅会直接侵害供电企业的资产, 而且还会毁坏供电企业的社会声誉, 其主要损害方式有:野蛮施工造成电力设施严重损坏。如2009年8月11日上午, 某拆迁公司野蛮施工欲强行拆掉中江电脑城垃圾中转站外部低压线路, 多亏供电、公安及时联手制止, 才使这个每天要处理8吨生活垃圾的民生工程在盛夏之际得以顺利运转。

利用拆迁地域混乱的局面, 一方面直接偷盗电力器材;另一方面间接骗取供电企业电费补偿款。2009年6月9日, 芜湖公司就查获长江路一拆迁公司雇佣人员私自打开封铅、倒拨电表字码、重新伪造封铅企图诈骗补偿金的违法事实。

以停电为手段驱赶拆迁户, 嫁祸供电企业。时下不少拆迁公司为加快进度, 不惜采用停电等违法手段赶走“钉子户”, 谎称系供电企业所为, 败坏供电企业的社会形象。

(4) 少数拆迁户鱼目混珠参与窃电。2009年6月22日, 芜湖公司就及时发现、严厉查处了4户居民办理拆迁交表销户手续后又私自安装电表窃电的行为。

(5) 拆迁公司无序的表计送审, 给供电企业正常工作带来巨大压力。一般供电营业大厅正常的业务接待量每天为60个左右, 由于组织无序, 拆迁公司最多一天送审的表计竟高达200多块。

其实, 混乱的拆迁管理模式, 受伤害的不仅限于供电企业, 建投公司拆迁效率低下, 进度难以提速;拆迁公司缺乏稳定, 工程款难以结算;拆迁户用电权益受到威胁, 合法权益难以保障……

2 酝酿突破芜湖先行

拆迁地块的电费回收分为两类, 一类是历史欠费的追缴, 主要是一些业已倒闭企业拖欠的电费;一类是现有用户表计资产的交付和剩余电费的结算。

芜湖供电公司很早就开始着手探索“拆迁地块电费结算新办法”, 其突破口是倒闭企业巨额历史欠费的追缴。在一些大面积拆迁重建区域中, 就不乏已破产的欠电费大户, 拖欠数额少则几十万, 多则上百万。当然, 能够拖欠巨额电费的企业都有两个明显的特点:一是当地很有影响的大型企业;二是政府重点关注和扶持的对象。比如, 芜湖裕中纺织集团作为拥有几千员工的大型企业, 曾风光一时, 也是用电大户, 后由于经营不善陷入困境、改制失败导致破产。如何使这些沦为倒闭和破产的企业电费回收做到“企死债不烂”是一个棘手的问题。

破产倒闭企业最后的“剩余价值”就是待价而沽的土地。因此利用开发的机会, 与政府拆迁相关部门联合办公, 是实现电费债务清偿的最好、也是最后的机会。从2002年起, 芜湖供电公司就组织专人与市建投公司联合办公。联合办公的宗旨很明确:一是为拆迁区域做好停、送电相关的供电服务工作;二是进行拆迁区域的欠费清缴工作。

明星企业芜湖丽光公司倒闭前曾拖欠电费205万元。2007年底, 由于招商引资的需要, 丽光公司用地被纳入镜湖区政府的重新规划中。芜湖供电公司当即与镜湖区政府进行沟通, 并向其提供法院的判决书, 明确阐明自己的立场:一是要求丽光公司土地在变卖之前必须偿还电费。二是由于丽光公司拖欠电费, 依据《电力供应与使用条例》规定, 该区域已停止供电。在没有偿还电费之前, 这块土地在开发使用中, 供电企业将不提供电力供应。由于坚决采取“限制欠费区域基建用电”的措施, 迫使建投公司为其欠账买单, 从而实现了欠费的全额追缴。

在探索出拆迁区域巨额电费有效追缴的途径后, 芜湖供电公司也深刻认识到现有用户电费回收上存在的诸多弊端及对供电企业的损害, 本着“兼顾历史和现实”、“抓大不放小”的原则, 继续积极寻求政府的支持, 努力探索具有约束力的“现有用户拆迁电费结算新办法”, 从而形成涵盖历史和现实的“拆迁地块电费结算全新模式”。

3 全新模式皆大欢喜

随着芜湖城市东扩和城市大建设, 原有拆迁地块电费结算模式已不适宜大规模拆迁需要。为解决城市建设和供电管理之间的矛盾, 芜湖供电公司同芜湖市镜湖区政府就拆迁地块杆线、表计和拆迁电费结算问题进行过多次沟通。双方就关于“如何处理拆迁地块电费结算问题”达成共识并出台了新的管理办法。

新拆迁地块电费回收操作模式是:首先, 建投公司将政府统一规划好的拆迁地块红线图交给供电公司, 由供电公司核算出该地块拆迁用户户数交给建投公司;建投公司将拆迁户数分区域交给由其委托的拆迁公司;拆迁公司将搬迁完毕住户的电表撤除并交给拆迁户, 由住户前往供电营业厅交付表计、结算电费并开据证明;最后, 拆迁户必须凭借由供电公司开据的电费证明才能与拆迁公司结算拆迁补偿款, 拆迁公司必须凭借拆迁区域电费结算清单方可从建投公司处结算工程款。

“拆迁地块电费结算新办法”采用了供电公司与政府拆迁部门统一整合拆迁流程的操作模式, 最显著的特点是供电企业在拆迁流程中有了“话语权”, 可以对实施拆迁行为的参与方进行直接约束。在“兼顾历史和现实”、“抓大不放小”的原则下, 使得先前困扰供电企业的电费回收难题迎刃而解或有效改善。

建投公司开始关注破产企业拖欠电费归还的问题, 明确如果是“熟地”交付, 只要存在破产企业欠费尚未结清的情况, 房地产开发商的基建用电将没有着落。

拆迁公司开始规范自身行为, 与供电企业约法三章, 不再敢用野蛮的施工方式破坏电力设施;不再敢肆意采用停电的手段嫁祸供电企业;不再敢骗取电费补偿款, 相反还会关注其拆迁地块电力设施的保护, 从而使偷盗现象大为收敛……否则, 其不法行为一经查实, 将得不到供电企业出具的证明, 其结算工程款的意愿将化为泡影。

拆迁户合法用电权益受到保障, 其保护自家电表意识得到加强, 否则没有供电企业出具证明, 他将无法领取拆迁补偿款。

对于供电企业而言, 新办法满足了大规模拆迁需要, 支持了政府大建设;有效地预控了拆迁地块的电费流失, 变“拆迁办统一送审”为“用户户结户清”, 使拆迁地块表计、电费得以及时回收;通过有序安排, 减轻了自身的工作压力, 方便了拆迁户办理相关手续。