土地的合理流转七篇

土地的合理流转 篇1

一、阳光操作, 维护权益

土地流转是一项法律法规要求特别严格的工作, 所有环节一定要依法办事, 阳光操作。要坚持公开、公正、公平原则, 切实维护农民的土地权益。党的十八大报告明确指出:要“坚持和完善农村基本经营制度, 依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权”。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》再次强调, 要依法维护农民土地承包经营权, 稳定农村土地承包关系并保持长久不变。《农村土地承包法》第33条规定了农村土地承包经营权流转应当遵循的5条原则, 其中第一条就是“平等协商、自愿、有偿, 任何组织和个人不得强迫或阻碍承包方进行土地承包经营权流转。”只有在充分尊重和维护农民土地权益的前提下, 通过必要的管理、服务和引导, 让农民而不是乡村组织或干部成为土地流转的主体, 才能有效建立起科学合理的土地流转机制, 从而逐步形成健康的农地要素市场, 提高土地资源的配置效率。对于农村集地土地的征用, 一定要充分考虑和维护农民的切身利益。首先, 要严格界定公益性和经营性建设用地, 逐步缩小征地范围, 防止以“公益”之名随意侵占农民土地。其次, 要改进征地程序, 实施听证制度, 充分听取村集体和村民意见。对非公益性的经营性项目, 在政府协调和规划指导下, 由村集体和村民与开发商直接谈判, 防止背着农民的暗箱操作。再次, 是完善征地补偿机制, 严格按照“同地同价”原则及时足额地给农村集体组织和农民合理补偿, 并切实解决好被征地农民就业、住房和社会保障, 使被征地农民生活水平不下降、有提高, 长远生计有保障。

二、积极稳妥, 合理引导

推进农村土地流转特别是以集中连片为目标的土地流转, 既要积极, 更要稳妥。土地特有的社会保障与就业功能, 加之千百年来所形成的对土地的尊崇之情, 使得农民视土地为“命根子”, 不肯轻易放弃。一些农民对土地流转特别是由乡村组织规划和组织的土地流转存在种种疑虑、误解甚至抵触情绪是可以理解的, 一定要做好耐心、细致的宣传、引导工作。要使农民充分认识到高效农业、规模农业的好处, 让农民主动参与农业发展规划的制订和高效农业项目的引进与开发, 并使农民学会如何在土地流转中维护自己的合法权益。推进集中连片的土地流转切忌为了完成任务和显示政绩而一味贪多求快, 甚至不顾农民的意愿和实际情况而采用强制手段去刮风或搞突击。如果我们在具体工作中, 能够对农民更多一份尊重、更多一些理解, 对农民的利益诉求考虑得更加周到、更加实际一些, 宣传、服务工作做得更加细致、更加扎实一些, 那么许多困难和矛盾都可以迎刃而解。要创新激励机制, 通过奖补结合、政策优惠等多种手段调动各方参与土地流转的积极性。对向集中连片的规划区内流转土地的农户, 在合理补偿的同时, 可给予不同形式和程度的奖励。签订长期土地流转合同的, 要体现收益递增规律, 保证土地流转收益随土地效益的提高而同步递增。鼓励迁入城镇并有固定住所和稳定职业的农户自愿放弃承包地和宅基地, 对自愿放弃者, 给予相应的经济补偿或采取其他奖励措施。

三、科学规划, 适度规模

现代农业是规模农业、高效农业、可持续农业, 因而也应该是规划农业。要结合新型城镇化建设和农业生产结构调整的要求, 切实做好现代农业的布局规划, 科学编制土地利用详规, 优化土地利用结构, 提高节约、集约用地水平。布局规划应以县域为整体, 各镇村相对独立, 各具特色。规划方案的形成要民主、公开、科学, 为绝大多数老百姓认可和接受。规划既要着眼当前, 也要顾及长远;既要保持大稳定, 也要允许小调整。要以招商引资为抓手, 结合发展规划, 优选和培植投资主体, 促进农村土地向农业示范园区、种养大户和龙头企业集中。按照“一镇一特、一村一品”的要求, 打造一批优质农产品生产基地, 推进土地的适度规模经营。土地经营过于细碎、分散不利于现代农业的发展, 但也并不是说土地经营的规模越大越好, 关键是要“适度”。何谓“适度”?有专家认为主要取决于三个方面的尺度, 即技术上的尺度、生产方式上的尺度和社会经济关系承载能力的尺度, 而这些尺度又要视各个地区的具体情况而定, 并没有严格的标准。从根本上来讲, 就是要实现经济效益和社会效益的有机结合。以家庭农场为例, 有人研究, 一般家庭农场以30~50亩为宜, 而上海市家庭农场规模大多在100~150亩之间。只要具备条件, 千亩甚至万亩以上的农业示范园区当然可以搞, 但不可盲目追求, 一味求大。更要防止拔苗助长, 走过头, 搞不切实际的“形象工程”和“政绩工程”。

四、规范管理, 优化服务

让农民成为土地流转的主体, 并不意味着政府和集体经济组织就可以无所作为。事实上, 政府和集体经济组织严格规范的管理和优质高效的服务, 对农村土地流转的健康运行和稳步推进至关重要。当前, 应以实施流转合同制和备案制为重点, 建立健全规范管理的工作机制;以建立流转服务组织和网络为平台, 完善和加强信息提供、法律政策咨询、流转价格评估、合同签订指导、利益关系协调等服务;以依法建立纠纷仲裁体系和调处机制为依托, 确保流转纠纷及时化解。要对土地流转实行扎口管理。凡进行土地流转的, 都必须进入土地流转服务中心, 签订制式流转合同, 明确土地流转的形式、数量、年限、条件和双方的权利、义务, 使土地流出户放心出让, 流入户放手经营。要合理评定土地等级、地价、地租, 建立开放、竞争、公平、有序、规范的土地流转市场, 使土地流转双方能够清清楚楚算账, 明明白白交易。要严格依法监管, 坚决防止改变土地用途的“非农化”、“非粮化”土地流转, 切实维护国家的粮食安全利益。总之, 要将管理和服务有机结合在一起, 通过严格规范的管理和周到高效的服务, 促进农村土地流转健康运行。

五、多管齐下, 培育主体

充满活力的农村市场主体是土地流转得以顺利进行的最重要因素, 必须大力培育。一是要着力培育各种专业大户。以推进特色农业、生态农业、设施农业、高效农业建设为契机, 采取灵活多样的流转方式, 引导农民把土地向种田能手集中, 逐步培养种养大户, 并在资金、技术、信息等方面给予必要的辅助指导, 提高他们的生产经营能力。二是要鼓励和支持发展家庭农场。家庭农场是近年来备受关注的新型农业经营主体, 是中国未来土地规模化经营的主要模式。政府要在示范引导、政策支持、服务支撑等方面多下功夫、更多作为。三是要积极扶持农村专业合作社和涉农企业。按照“民办、民管、民受益”的原则, 鼓励同业农民组建专业合作社, 探索“农户十合作社十龙头企业”等多种产业化经营模式。制定更加优惠的政策, 鼓励和引导工商资本、民间资本、外商资本进入农产品加工、流通业, 发展壮大龙头企业。同时, 要积极提升政府工作效能, 在宣传、管理、服务等方面创新工作思路和工作方法, 不断提高农民组织化程度, 加快新农村建设步伐。四是要大力加强对农民的培训和教育, 加快培养新型职业农民和家庭农场主。通过多种途径和方式, 根据农民所需, 进行业务技能培训和思想文化教育, 切实提高他们的生产技能和综合素质, 一方面, 为土地的适度规模经营提供人才支持;另一方面, 帮助和促进农民向非农产业转移, 为土地的适度规模经营提供更多的土地来源。

六、形式多样, 鼓励创新

目前, 比较普遍的承包土地流转形式有代耕代种、出租、转包、转让、互换等。这些流转形式, 方法比较简单, 操作难度不大。但正是由于其简单方便, 因而口头协议多, 签约率不高, 容易产生纠纷矛盾。所以, 要进一步加强规范、引导工作。此外, 要因地制宜、因势利导, 积极鼓励有关各方创新土地流转方式, 使需要流转土地的农户转得出、收益高, 使规模农业和高效农业的发展有条件、少障碍。近年来一些地方出现了诸如“大户 (企业) 承包+反雇农民”、“村统建统调, 户分包”、“土地托管”、“双置换———以土地承包经营权置换城镇社会保障, 以农村宅基地使用权及其房屋产权置换城镇社区住房”以及“内股外租+合作经营”的股份合作制等多种土地流转形式, 这些新的流转形式各具特色, 富有创造性和生命力, 政府应进一步加大组织, 引导力度, 使之健康有序发展。同时, 要建立健全服务平台, 加强以土地流转专业合作社为主导的流转中介组织建设, 积极鼓励社会团体和社会能人开展土地流转中介服务, 打破区划地域限制, 发展多种形式的土地流转中介和服务组织。要积极探索龙头企业带动型、主导产业带动型、科研单位带动型、合作组织带动型、集体经济带动型、种养大户带动型、流通市场带动型等多种规模经营形式, 综合运用各种土地流转方式, 推进农村土地规模经营, 集约利用。

土地的合理流转 篇2

【关键词】土地流转 存在问题 解决对策

土地是人们赖以生存的物质条件,是农业生产的基础。从古至今,我国进行了多次土地改革,每一次都提高了土地生产效益,加快了农业生产的发展。特别是党的十一届三中全会以来,农村实行了家庭联产承包责任制,极大地调动了广大农民的生产积极性,农民对土地的依赖性更强。特别是农村实行费税改革后,那些不愿种地的农户又开始重视土地,上访告状讨要土地,由此带来的有关土地经营权的案件越来越多,这些问题如果解决不好,不仅会影响农业生产的发展,也会影响农村的稳定。因此,合理引导土地经营权流转工作就越来越重要。

1.现阶段农村土地流转存在的问题

1.1 缺乏政府部门的有效指导和监管

现在双辽市农村土地经营权的流转还处在初级阶段,大多是农户之间自发进行的。流转行为不规范,多数是口头约定,没有书面合同。即使有书面合同,从内容到形式也过于简单,双方的权力义务约定不明确,没有农经部门的鉴定,很容易发生纠纷。而且一旦发生纠纷,缺乏解决的依据,很难裁定,致使近几年因土地问题的纠纷上访不断,影响了农业生产和农村的安定环境。

1.2 集体土地发包不公开、不公平、不合理

村集体经济组织预留的机动地、荒山、荒坡及林地在发包过程中,存在不公开、不公平、不合理的现象,以很低的价格发包很长的时间,减少了村集体经济组织的收入;给有些干部为政不廉开了方便之门,造成了干群关系紧张,群众上访告状不断发生。

1.3 集体土地发包存在盲目性

村集体土地在流转中,往往只顾眼前利益不顾长远的社会效益和生态效益。擅自改变土地用途,乱垦乱伐,导致了土壤沙化、退化,影响整个生态环境。

1.4 土地流转机制不健全

1.4.1土地流转信息不畅通现阶段农村土地流转多数是在本社与本村农户之间自发进行的,要想扩大土地经营规模,形成大量流转必须具备及时有效的供求信息。而现在的情况是出包方不能及时找到承包时只好请人代耕或低价转包,而那些种田大户又找不到愿意流转的土地,无形中阻碍了土地经营权的流转速度。

1.4.2 没有相对准确的价格评判标准农户往往根据上一年土地经营的收入来确定流转的价格。如果上一年收益好,就会出现流转难,转让方竟相抬高价格方,反之,就会竞相压价。损害农民的利益,损伤农民对土地流转的积极性。

1.4.3 政府部门对土地流转工作缺乏有效的引导监管 没有建立依法有序的流转渠道,没有合乎規范的合同文本。

2.解决的对策

2.1 提高广大干部群众对土地流转工作的认识

要从农村安定的大局出发,严格按照《农村土地承包法》和科学实践发展观的要求,认真做好农村土地使用权的流转工作。农村土地使用权的流转要有利于农业生产要素的合理配置和优化;要有利于农业生产结构的调整和布局;要有利于农业机械化的使用和发展;要有利于提高农民的经济收入。要科学、合理、有序依法进行。

2.2 发挥乡(镇)村级农经部门的作用

建立监管机制,村级组织是我国农村最基层的村民自治组织,是执行党的各项农村政策的最基层部门。要由他们做好政策宣传、业务指导和监督;农户在转让土地经营权时村级要有登记、备案,乡镇农经部门要有审批鉴证合同;要建立内容详细、责任明确,条款完备的土地流转台帐。这样发生纠纷时才能有据可裁。

2.3 要建立土地流转信息库,把土地流转工作纳入市场调节

随着社会的发展,城乡的一体化,将会有越来越多的农村剩余劳动力转移到城镇就业,从事农业的人口将越来越少,这些转移出来的人口所承包的土地就需要流转出去,因此土地流转工作将是一次长期的动态工作。为此要建立土地流转的信息资料,包括土地的位置、等级、价格等信息;要培植土地流转市场,通过市场的调节机制发挥作用,加快土地及时有效地流转。

2.4 要发挥县级农经部门仲裁机构的作用

农村土地流转一旦发生纠纷,仲裁机关要本着依法、公平、公正、公开、合理的原则进行调节和仲裁。维护当事双方的合法权益,把土地纠纷解决在基层。

2.5 土地流转要本着农民依法、自愿、有偿的原则进行

不能违背国家的土地承包政策,不能擅自改变农业土地的用途。集体的荒山、荒坡、林地等土地可以采取公开招标、拍卖、公开协商的方式进行承包。

2.6 要积极引导,创造条件推动土地流转工作

土地的合理流转 篇3

集体土地使用权

有形市场流转

合理规范流转

在当前市场经济条件下，土地资源作为一种特殊商品，必然受到市场机制的调节，如城镇国有土地使用权以有偿使用的方式进入市场流转后，在社会经济活动中发挥了巨大的作用。但作为与城镇国有土地使用权并存的农村集体土地使用权，其在使用制度上如何改革，进入市场流转，是当前需要从法律上、政策和制度上加以研究、探讨的问题。这个问题解决好了，对今后农村经济乃至于整个市场经济都将产生深远的影响。

一、现实中农村集体土地使用权的流转已普遍存在近几年，随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，具体表现在：

(1)

农村集体组织以集体土地使用权作价入股、联营的方式兴办乡镇企业；

(2)

乡镇企业间的兼并、合并、重组和股份制改革而发生使用权人变化；

(3)

因农业结构调整，致使农村土地承包经营权发生转移；

(4)

近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变动。现实证明，农村集体土地使用权的这种转移已普遍存在并且符合市场经济的客观需要。

现行的土地法律和政策对于农村集体土地使用制度特别是集体建设用地使用有较多限制，行政干预也多，但一味的禁止和限制而忽视客观存在的实际要求，不但难收实效，也对市场经济的发展不利。在当前市场经济发展日趋成熟的条件下，正视农民集体土地所有权，推行集体土地有偿使用制度的改革，建立健全农村集体土地使用权合理、规范的流转途径已迫在眉睫，需要在法律法规和政策制度方面予以创新。

二、集体土地使用权

“

流转

”

中存在的问题

现行的法律制度在确定农村集体土地所有权的权力内容的行使上有明显的不完全性。如在集体土地使用权方面，规定集体土地只能用于农业生产或农民宅基地建设、光办乡镇企业或者乡

（镇)

村公共设施、公益事业，而对能产生巨大经济效益的房地产开发经营活动，法律明令禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了如下规定：

“

农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移的除外。

”

造成实际操作性差。在收益权方面，由于集体土地不能直接参与市场经营活动，如房地产开发，使得农村集体组织丧失了这部分土地收益，农村集体经济实力难以壮大。此外，由于国家征地的强制性，集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位。

高新区处于城市规划区范围，其外环生态圈以北区域处于城郊，具有良好的基础设施和投资环境区位优势，是高新区乡镇企业主要分布区域，也是集体土地建设用地产生流转的主要区域。分析高新区集体土地使用权

“

流转

”

现状，存在以下问题：第一、产权关系不明晰，使用权

“

流转

”

难以规范。表现为农村集体经济组织内部的产权关系不明晰，村民小组与村民委员会法律关系不明确，权力主体行使上较模糊；土地与地上建筑物分属不同的主体，即农民集体组织将土地租赁给企业使用，地面建筑物、构筑物由企业自建或与本村集体组织联合修建。这就造成在产权关系上由多个法人实体共有，一旦发生经济纠纷或因企业倒闭破产，各方利益难以得到保证。这也是农村集体土地建设用地使用权不能合理规范流转的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的历史原因，即高新区是在老区基础建设新区，所以对原有乡镇企业用地难以从源头上做到统一规划、合理布局。对新增的乡镇企业用地虽然明确规定到规划的乡镇企业工业园中发展，但由于种种利益关系难以完全做到，致使违法占地行为履禁不止。第三、闲置土地处置难。乡镇企业一旦经营不善，停产倒闭后，因债权债务关系使本集体经济组织难以收回出租的土地，或收回后又难以及时出租等，造成建设用地闲置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，农村集体经济发展受到制约。随着高新区城市化进程的加快，致使规划区内农村集体经济和乡镇企业的发展受到限制，被拆迁的乡镇企业难以新

“

占地

”

进行发展，造成农村集体经济组织经济总量的减少。由于受到市场机制的调节和政府征地资金的限制，对农民的就业安置以及对农村集体经济组织的财产补偿难以从根本上解决农民失去土地后的经济来源和基本生活保障。

此外，由于现行法律对农村集体土地所有权主体的设定概念模糊，“

农民集体

”

没有明确的法人代表，在行使具体权力时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，使一些村、组干部利用其地位，充当所有权代言人，为自己牟取利益。在收益分配上，由于没有完善的制度，村务难以真正公开，一些村、组干部利用制度缺陷侵占了大多数农民的利益。上述现象的存在已严重阻碍了农村集体土地使用制度的深化改革。

三、对农村集体土地使用权流转的思考

1、在法律和制度方面进行创新。农村集体土地所有权的不完全性从根本上讲是国家意志在立法上的表现。它体现了国家对土地资源以及土地市场的垄断。但垄断是不宜于市场经济发展的。因此，在当前社会主义市场经济条件下，应在法律上重新确立集体土地在各项权力上的内容和赋予更完善权力行使能力，在倡导国家在土地市场占主导地位的同时，将集体土地使用权纳入有形的土地市场。这些都有待于在法律规范、政策制度方面进行创新。

2、科学的界定农村集体土地所有权主体，在此基础上建立严谨的组织结构和明晰具体的产权形态、完善的收益分配制度，这是推行农村集体土地

“

资产化、产业化

”

政策的前提，是农村集体土地有偿使用、合理流转的前提。

3、对农村集体土地推行

“

资产化、产业化

”

制度，实行

“

公司化、企业化

”

管理模式。壮大农村集体经济实力，对集体土地实行资产化、企业化，有利于农村经济的总体发展，有利于缓解因征地拆迁带来的社会矛盾和社会问题，使农民的现实利益和长远利益有保障。从而，从根本上给农村经济组织和广大农民相对稳定的出路。

4、在农村集体土地使用权进入有形市场流转的具体方式上可以借鉴和引用城镇国有土地使用权有偿使用的模式，即实行所有权与使用权分离，构建农村集体土地使用权有偿、有限期、可抵押、可流动的法律制度和政策制度，并规范程序。

具体做法本人从以下几个方面简谈：

(1)

根据土地利用总体规划，严格控制土地用途、用地规划，并建立报批，逐项审查的“

流转

”

程序；

(2)

显化集体土地资产价值，对加入

“

流转

”的特别是城市规划区内的农村集体土地非农建设用地应权属清楚、四至明确，并进行土地评估，制定出参考地价标准；

(3)

允许农村集体经济组织以企业公司或股份公司的形式，以土地资本入股的方式投入国家基础设施建设，如高速公路建设，与旧城改造相关的房地产开发等按所占股分的份额，享受收益分配和其它权益；

(4)

在城市化进程中国家对集体土地具有优先购买权。即政府对农村集体土地不再实行

“

征用

”，改为

“

购买

”，对农民不再进行人员安置，只转变户口。具体的安置由壮大后的农村经济组织进行；

(5)

对村土地流转的调查 篇4

对村土地流转的调查

田野的希望--对花果山乡人和桥村土地流转的调查

花果山乡人和桥村地处资水南岸，全村有12个村民小组、1135人、825亩耕地。依历史习惯，该村形成了两个特征明显的耕作区，即临河种蔬菜、依山种水稻，两片面积基本相当。从3月开始，该村相继有偿出租土地450余亩，建成了1个苔韭基地和3个果园，其中由益阳人刘治安于3月租用蔬菜用地200亩，建成了苔韭基地；12月，由邻村金家仑村民租地30亩建起了葡萄园；4月，由益阳人贾正明租地150亩种植桃、李、梨、枇杷等果树；3月，由金家仑村民租地30亩种桃树；村民内部流转40余亩种蔬

菜。至此，全村已有55%的土地实现了有偿流转，流转土地年租金分别为蔬菜地228元/亩、稻田200元/亩、荒地100元/亩。

一、主要做法

人和桥村土地流转采取“土地返租——连片开发——规模经营”的方式进行，由村支部、村委会组织协调，引进投资者和投资项目，在群众自愿的基础上，由村上每年支付一定的租金，向农民租回承包地，统一规划，统一进行水、路等基础设施建设，再连片向投资者发包，发展高产、优质、高效农业，建立无公害蔬菜生产基地和名优特新品种示范区和花果生产区。为促进土地流转，村级组织主要做了三个方面的工作：一是连片整理土地。该村在3月的责任田调整中，针对过来承包地调整后出现的农户经营田块分散、面积小，不利于耕作和规模经营的现实问题，村支部、村委会在广泛征求农户意见，召开村民代表大会后，决定以组为单位，将责任田

收回集体，再按照利耕作、便水系，适合规模经营的原则，将责任田土按照政策进行重新调整分配。条件成熟地方，村委会再按照投资者的要求，向农户连片租赁土地，予以发包。对规划连片区内不愿出租土地的农户，由村上出面在村民组内或相邻的组进行调剂置换。二是改善基础设施条件。从1998年开始，该村通过争取上级资金和组织群众人平投工30个，对水、路等基础设施进行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，连片开发的土地做到了交通便捷，水利畅通。三是提供优质服务。为使经营者安心投资创业，该村在引进项目后，非常注重做好服务工作，并以规范的合同形式予以确定。

1、村委与投资方一起协商，建立了规范的劳务市场。投资者何时用工只需将用工数量、时间、工种、计价方式通知村组，村组便会按照要求组织劳力，并且从不误事，也不漫天要价。苔韭基地的投资者刘治安刚到村上时，由于人生地不熟，在请工等

方面遇到了不少困难，村支部、村委会得知情况后，主动与其联系，共同商订劳务价格，帮助组织劳力，并代发工资，村上经手为刘治安的苔韭基地请工5000余个，代发工资10万余元。

2、为投资者的人身财产安全提供保障。村上在与投资者签订的合同中明确承诺：甲方必须做好村民的思想工作，尽量预防针对乙方人身、财产以及租赁物、公共设施等的各种治安案件。对乙方要求处理的有关偷盗、哄抢、扰乱、破坏、妨碍销售等事件，甲方必须及时受理并在24小时内组织人员处理。如有违反，乙方有权随时解除合同，并由甲方承担乙方的直接经济损失、可得利益损失和间接损失。苔韭基地建立两年来，投资者基本上是一个人在村上经营、管理，由于服务到位，没有发生一起偷盗事件。

3、给投资者以村民待遇。该村明确规定，对外来投资者生产经营所需的排渍、抗旱等费用，享受当地村民同等待遇，并按时、全面满足其要求。

4、全程代理有关

手续。对投资者在基地的临时建筑及有关税费等方面的手续，该村负责全程代理，并承担部分手续费用。

二、效果及启示

从调查的情况看，人和桥村土地流转带来的效果是比较明显的。一是拓宽了就业门路，群众收入明显增加。该村人平纯收入为元，为2300元。收入的来源主要有以下几个：①出租土地的租金收入。村民从流转土地获得的租金收入为万元，为7万元，今年为9万元。据该村浮谷庵组昌阳春介绍，连片出租1亩地的收入和自己种1亩地的收入基本相当，并表示，自己愿意将稻田出租，希望村上进一步搞好土地流转工作。昌阳春一家种亩水田，除去生产性费用和农业税及附加，每亩收入在140元左右，而出租1亩土地给基地的租金除去农业税及附加后，收入也是140元左右，还可空出劳力从事其它工作，很划算。但如果不是连片出租的土地，租金要比这低得多，有的甚至要倒贴。依该村及附

近村的行情，出租1亩稻田给其它农户，最多是每年100斤谷/亩，折价为50元左右。②土地流转后农户的打工收入。一方面是流转土地上的打工收入。全村流转的400余亩土地上的600余人，除学生和无劳动能力的300人外，有150余人为已流转土地服务，去年，在流转土地上打工收入最多的一户达元。、该村农民在流转土地上的打工收入达23万元，仅此项就远远高于原来自己种田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流转后，出租了土地的农户中有180余人常年在外打工。花木栏组昌放明一家四口人，有土地亩，已出租亩，去年他妻子和女儿外出打工的收入有8000余元。③在家从事其它职业的收入。摆脱田土束缚后，群众都想方设法寻找致富门路，或外出打工，或经商办厂。，该村新办凉席厂6个、竹帘厂3个，新发展瘦肉型猪养殖户10户，新发展母猪86头，新增的投入近500万元。该村有一瘦肉型猪养殖户去年出栏中猪300余头，获利

近10万元。与此同时，外来投资者带来的先进技术和引进的优质品种，也使群众开阔了眼界，纷纷学习效仿。苔韭基地建成后，带动该村群众种植苔韭50余亩；今年建成的优质果园也让群众获益不浅，有30余户农户从基地购进了优质果苗。二是改善了干群关系，增加了村级集体经济收入。据该村负责人介绍，在开始做群众工作动员流转土地时有一定的阻力，现在群众看到土地流转后带来了实实在在的好处，愿意配合村上的工作，村支部、村委会的威信也得到了提高。一些外出户、刁难户原来的税费收缴难度很大，现在这个问题也迎刃而解了。村上从流转出的土地中收取了一定的管理费，壮大了村级集体经济势力。收取的标准为蔬菜用地每年20元/亩、荒地每年10元/亩、鱼塘每年5元/亩。三是土地流转在给农民和承租者带来可观效益的同时，进一步打响了人和桥的品牌。比较明显的表现是到人和桥村租赁土地的投资者纷至沓来，一方面是现在 的投资者纷纷要求扩大租赁面积，如贾正明在承包200亩地后，今年向村委会提出要求再包200亩扩大生产；另一方面是不少新的投资者到该村联系租赁土地，目前已有益阳等地的3名投资者到该村向村委会表示要承包土地搞花木种植，就连相邻的金家仑村民也舍近求远，多人要求在人和桥村租地创业，村委会出于多方因素综合考虑，目前暂未同意。

人和桥村土地流转的初步成功可以给我们带来三点启示：一是土地流转离不开基层组织的协调运作。作为基层组织，在土地流转中找准位置，积极发挥中介作用，充当农户和投资者之间的桥梁和纽带，是推动土地有序有偿流转的关键，在目前情况下，其作用至关重要。二是土地连片、基础设施配套是搞好土地流转特别是稻田流转的一个重要前提。只有这样，才会有投资者来，才可能产生规模效益。这两项工作是乡村两级在土地流转工作中的着力点。三是耕地作为一种重要的生产资源，要参与

市场配置，必须与一定的技术、资金、市场联结起来。只有这样，土地的价值才能充分发挥出来，才能实现农户和投资者的“双赢”。

三、问题及建议

人和桥村开展的土地流转是目前土地流转诸多形式中的一种，虽然取得了初步成功，但也还有一些需要探讨和完善的地方。一是该村的土地流转方式存在一定的政策风险。由于投资者需要连片土地进行规模经营，在目前土地租赁市场尤其是稻田租赁市场还不完善的情况下，不通过村级组织积极协调，有力参与，靠投资者与多个农户协商，租赁连片土地经营的可能性不是很大，因此该村采取先由村委会将承包到户的农地通过租赁的形式集中到集体，再由村委会统一规划和布局，然后对外发包。此种方式类似目前中央禁止的“返租倒包”土地流转方式。11月《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》中明确指出，这种由乡镇政府或村

级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的做法，“不符合家庭承包经营制度，应予制止。”同时，这种方式在去年8月通过、今年3月1日开始实施的《土地承包法》关于土地流转的规定中也被列入其他方式，未作明确规定。由于缺乏法律政策的支持，如果农户在投资者经营期限内要求收回出租土地的使用权，在协商无效的情况下，村委会和投资者便会无计可施，农户如果起诉，则败诉的必然是投资者和村委会。另外，该村流转出的一部分基本农田种植了果树，与国土法规的规定相悖。二是村委会承受了较大的压力，不利于土地流转规模的进一步扩大。目前除政策风险带来的压力外，还有来自两个方面的压力，其一是经济风险带来的压力。从表面上看，土地流转后的经济风险由承包经营者承担，但在实际操作中，与村委会息息相关。由于村民是将土地出租给村委会，没有与经营者直接发生关系，村委会与村民之间合同的履行完全取决于经

营者项目的成败和个人素质，如果发生意外，付不出租金，则这部分经济风险必然转嫁到村委会；其二是村民就业带来的压力。由于目前该村的非农产业还不发达，背井离乡外出打工的预期收益也不可能全部实现，出租土地后农户的充分就业就成为了土地成片流转能否成功的重要因素。基于以上考虑，该村对剩下的近400亩土地的流转持谨慎、观望态度，今年在有多人主动上门租赁的情况下，也没有同意。三是与投资者签订的合同需要进一步完善。该村在与投资者签订的合同中，出于降低门槛、吸引技术、资金、人才的目的，对土地的租金约定和合同期满后的土地恢复问题规定得较为笼统、含糊。租金是以现金方式约定支付，并且一定就是几年，甚至上，没有考虑将来如果物价波动幅度大的因素。合同期满后租赁土地的恢复对投资方没有约束条款，存在着风险，这个风险有可能由村委会和农户承担而损害农民利益。

申论：土地流转的困境与出路 篇5

土地流转是改善土地资源配置效率的重要引擎，是激活农业剩余劳动力的转移，实现农业规模化、集约化、高效化的重要保障。但我国耕地保护不力，流转不规范，毁约弃耕现象严重，传统的农业耕作模式已经不能适应农村经济社会的快速发展，“谁来种地”、“怎么种地”和如何提高农地利用率，成为土地流转中急需解决的问题。

推进农户承包土地经营权流转，发展农业适度规模经营，既是优化农村土地配置、保障粮食安全的战略选择，也是推进新型城镇化、加快农业现代化的必由之路。土地是农民的命根子，土地问题涉及亿万农民的切身利益，确认土地权属，综合土地整治，创新土地承包经营权流转模式，是当前我国农村土地制度改革的重点，具体可从以下几个方面着手：

稳定农村土地承包关系，引导农村土地经营权有序流转。由于农民法律意识淡薄，私自流转土地的现象十分普遍，流转全凭一张纸一句话，没有明确双方的责任权利关系，出现纠纷难以解决；一些人根本不懂农业、不会经营，只是觊觎国家的政策，钻政策的空子，更有些地方土地流转后，成千上万亩都荒废了，令人痛心。要防止这样的悲剧，可以借鉴湖南益阳等地先进经验，发展农村土地流转信托，将农村土地承包经营权在一定期限内委托给信托公司，并签订信托合同，再由信托公司把土地出租给第三方经营，信托公司在获取收益后向作为受益人的农户分配；同时完善承包合同，健全登记簿，颁发权属证书，健全土地承包经营权登记制度；建立风险保证金制度，政府、业主、农民按出资比例建立农村土地流转风险基金，防范单方面毁约给对方造成的损失。

优化农村土地经营，鼓励创新土地流转形式。目前我国农村土地过于分散、组织化程度太低，不利于规模化经营，要加快农村土地确权登记，在自愿有偿的基础上引导农民采取转租、转让、入股等方式进行土地流转，使分散的土地向家庭农场、专业大户、农民合作社等新型主体集中，加速培养家庭农场和种粮大户以及农业合作社，加大扶持力度提升其规模化经营水平，保障其种粮收益；吸引大量社会闲散资本投向农业，促进了先进生产技术、装备、管理在农业领域的运用和推广；发展互联网农业，把农业的产前、产中和产后诸环节连结成紧密的产业链条，解决农户小生产与社会大市场的矛盾，架起传统农业向现代农业转变的桥梁。如枣阳市环城东郊村60户农民志愿加入桃业生产合作社后，流转1500亩土地规模种植桃园，已经形成产、供、销一条龙格局。

制定配套扶持政策，解决土地流转的后顾之忧。大量的农村土地纠纷案由法院受理后不作实体性裁决，而要求政府确权，农民往往不服裁决反复上诉，花费了大量的人力财力而无结论，导致农民“一朝被欺骗，十年怕流转”，同时由于农村养老、医疗、社会救助等社会保障体系不够健全，农民主要还是依靠土地收入来解决就医、上学、养老等问题，普遍把土地作为最基本的生活保障，对于流转土地存在后顾之忧。所以要制定鼓励土地流转的优惠政策，在资金、技术、税费等方面给予重点支持；加快健全农村就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，消除农民的后顾之忧；通过立法，进一步明确农民的土地产权，允许农民拥有土地的抵押权，开拓农村土地规模经营的保险业务等。

木梓乡土地流转的调研报告 篇6

一、农村土地流转的现状

我们木梓乡位于安陆市西南边缘，版图面积86平方公里，耕地面积35575亩，山场、林地面积45000亩，辖23个行政村、1个茶场，207个村民小组，5308户，22882人。近年来，乡党委、政府围绕社会主义新农村建设总体目标，遵循“因地制宜、分类指导、大胆探索、逐步规范”的工作方针，积极采取有效措施，扎实推进农村土地经营权流转，土地流转呈现出规模扩大、主体多元、效益明显的生动局面。截止目前，全乡24个村（场）已完成土地流转面积10693亩，涉及农户1360户，占承包面积和承包户数的的30%、26%。

1、流转形式呈现多样化。经过不断探索，目前我乡土地流转已形成出租、转包、转让、代耕代种等多种形式。其中主要的一是转包模式流转面积5256亩，涉及农户808户，占总流转面积的49%,该模式是农户将土地经营权转包给业主,业主一次性或分期付给农户一定的租金,业主享受相关政策和履行相应的义务,它是我乡土地流转的一种主要形式;二是出租模式流转面积4530亩,涉及农户447户,占总流转面积的42%,该模式是农户将土地经营权出租给业主,业主一次性或分期付给农户一定的租金,但业主不享受相关政策和履行相关义务;三是转让模式流转面积273亩,涉及农户37户,占总流转面积的3%,该模式是农将土地经营权完全转让给另一方面,自己与土地承包关系完全分离；四是代耕代种模式流转面积634亩,涉及农户68户,占总流转面积的6%,该模式主要是农户将种不了或不愿种的土地转包给愿意种的农户，这种承包关系多发生在兄弟姐妹、亲戚朋友之间，一般为无偿转

1包，集体与原承包户经营权关系不变。

2、流转机制不断完善。在流转过程中，我们坚持正确引导，把握政策原则，强化所有权、稳定承包权、放活经营权，积极稳妥推进。初步形成一套有效的工作机制：流转前，各村通过调查摸底，搜集土地转包和受让信息，统一上报乡土地流转服务中心，乡中心汇总后在一定范围公开，主动为“供”、“求”双方牵线搭桥，促使双方就流转面积、租金标准、支付方式、流转年限等达成初步协议，最后在乡中心的鉴证下，签订规范的流转合同，建立流转档案。并积极为农户提供合同文本，大力推行土地流转合同制度，明确流转双方的权利和义务，使土地流转进入规范化、制度化、有序化轨道。率先在孝感市成立了第一家乡镇土地流转服务中心、土地流转矛盾纠纷调处中心，指导签订、督促兑现土地流转合同，切实为流转对象提供政策服务和法律保护。同时，积极加强矛盾调处，严格执行国家土地政策，因地制宜妥善解决土地纠纷和矛盾。

3、流转效益初步显现。一是促进了土地适度规模经营。农村土地的有序流转，可以使土地经营权向大户聚集，实现农业向规模化、产业化、企业化经营。今年，安陆禾丰公司在我乡黄鹤冲茶场租赁土地1000亩建成有机稻基地，该基地由禾丰公司免费提供种子、肥料和技术支持，农户实行分散经营，公司负责回收，公司无论收益如何每亩按不低于中稻1500斤产量的市场价支付给农户；又如，我乡天然村依托禾丰公司大力发展订单农业，按照“公司+农户”的模式建成500亩香稻基地和500亩优质稻基地，该基地由禾丰公司向农户按50%的价格提供种子，按高于市场价20%的价格回收，有力促进农业产业化进程。二是加快了农业产业结构调整步伐。土地流转后，种植大户为提高农业质效，加快农业结构调整。近年来，我们引进业主吴以国大

力推广发展双孢蘑菇，目前，已在曾毛村建成20个大棚双孢菇基地，并投资300万元建成食用菌加工厂、食用菌菌种厂和食用菌精品加工厂，实现了双孢菇产业在本地的产业化经营；今年5月份，我乡金档村支部书记孙大育投资120万元兴建淮山药基地。该基地占地面积30亩，位于金档村二组，其中荒岗坡地种植10亩，平畈地种植20亩，该产品同时具有优质、高产、无公害等特点，平均亩产量8000斤，按每斤2.5元的市场价计算，亩产值达20000元，除去稻草、有机复混肥、竹杆等成本和人工管理费5000元外，每亩可获纯利15000元，远远高于传统经济作物的生产效益。三是拉动了劳务经济发展。随着时代的发展，一部分农户即不想丧失土地承包经营权,又想外出务工获取更大的经济收益,面临着种与不种的矛盾,经过土地流转,解决了外出务工农民的后顾之忧,使那些会手艺、头脑活、善经营的农民更好的外出务工，从而使农民不但从土地流转中得到了实惠，同时也促进了农村劳动力的转移，推动了劳务经济的发展，实现了业主农户互利双赢。

二、农村土地流转存在的主要问题。

1、土地流转缺乏市场化机制。土地流转市场尚未形成，缺乏中介服务。我乡虽然成立了农村土地流转服务中心,但缺乏必要的经费和人员保障，规范正常运转较难。目前，我乡土地流转主要依靠自发进行和政府推动，土地流转缺乏中介组织,信息传播渠道的不通畅，在很大程度上延缓了土地流转的进程，影响了土地流转的速度、规模和效益。

2、农村土地流转管理亟待加强。农村二轮土地延包时由于多种原因,仍存在不少问题。个别地方至今未按要求落实二轮土地延包；有的地方土地承包台帐管理不健全,土地经营权证、承包合同、台帐与实际承包地块不一致,有的甚至没有登记台帐,导致承包纠纷时有发生。乡

经管部门虽然制定有规范的操作规程和土地流转合同文书格式,但缺乏完整的政策体系,缺乏现代化的工作手段,加上管理职能弱化，对土地矛盾纠纷缺乏强有力的调解手段，都阻碍了土地有序流转。

3、规模经营程度不高。目前，我乡百亩以上规模经营大户只有5户，20亩以上规模经营大户只有77户，土地流转的范围还比较小，没有形成规模经营，大多数农户还没因为土地流转而获得更多的收益，还没有因土地流转实现土地、资金、技术和劳动力资源的优化配臵，不能很好地适应加快建设现代农业的新需求。

4、土地规模流转难度较大。农村土地能否进行流转，很大程度上取决于农民的就业问题能否得到解决。而当前农村劳动力转移，以外出打工为主要方式，只是一些有一定文化知识和劳动技能的青壮年，其他家庭成员大多仍居住农村并从事农业生产，这部分人依靠承包地收入维持基本生活，在一定程度上土地还是他们赖以生存的唯一要素。所以，如果没有良好的、稳定的预期经济收益保障，实现大规模的土地流转在短时期还无法实现。

三、加强农村土地流转的对策。

1、大力培养农村土地流转市场。要积极探索建立土地使用权转让机制，通过市场机制形成合理的土地转让价格，逐步建立以市场调节为基础的土地流转价格体系。培育和发展各种类型的土地流转服务中介组织，健全乡、村两级土地流转服务网络，切实搞好土地流转信息登记、传递，为土地流转双方提供便捷、高效的服务。

2、加强土地流转规范管理。强化农村经营管理机构职能，确保包括农村土地承包和流转管理在内的行政管理职能的有效履行，同时要建立健全协商、调解、仲裁、司法保障的农村土地承包纠纷调处机制,尽快出台《农村土地承包纠纷仲裁规则》，强化农村土地承包纠纷

仲裁机构职能，建立土地承包纠纷仲裁机构，为依法搞好土地纠纷仲裁提供有力保障

3、制定鼓励土地流转的政策措施。促进农业生产要素优化组合，大力发展农业专业合作组织，支持专业户、专业村的发展，推动农业产业化经营，要建立土地流转扶持资金，对于全部转出土地的农户要给予一定的补助，扶持其进城务工创业，对通过采取土地流转合作方式集中农户土地进行规模经营，并能切实带动农户增收的龙头企业和种养大户进行奖励，并从扶持资金、税收政策和技术指导等方面给予倾斜。

4、加快农村富余劳动力转移。以转移农民、减少农民促进农村土地流转。继续坚持招商引资，加大项目建设力度，扩大企业数量和规模，增加就业岗位，鼓励企业更多地吸纳当地农村劳动力就业，使农民能够从土地上脱离出来。同时切实加强农村劳动力职业技能培训，整合培训资源，提高农民转移就业能力，继续加大劳力输出力度，健全劳务协作机制和信息网络，引导更多的农民在输转中实现劳务移民。

土地流转工作汇报 篇7

按照县委、县政府的工作部署，我镇以“规模经营、增收增效”为目标，加强政策宣传引导，完善服务体系机制，扎实推进农村土地规模经营，土地流转工作取得良好成效。现将土地流转工作汇报如下：

一、土地流转现状及特点

全镇共有17个行政村、195个村民小组、6733农户、2.9万农业人口，3.5万亩承包耕地。全镇外出务工人员8000余人，其中常年外出有3400余人。截止2011年4月底，全镇流转耕地2700亩，完成计划数3000亩的90%；其中规模经营面积2700亩，占耕地总面积的7.7%，占流转土地面积的100%。全镇土地流转工作呈现出以下特点：流转速度加快。目前，我镇土地流转总面积达到4200亩，占耕地面积的12%，较去年同期增加1500亩，增加180%。全镇2010年9月至今的流转面积，超过以前数年流转面积总和，流转土地规模经营面积达2700亩，较去年同期增加180%。流转产业集中。在各方面的引导下，流转土地集中在肉鸭养殖、核桃、烟叶、苗木花卉、药材等产业。其中：从事肉鸭养殖400亩、温棚蔬菜100亩、烟叶种植500亩，苗木花卉种植1000亩，药材种植380亩，韭菜种植300亩，肉鸭养殖、烟叶、苗木花卉、药材等四个产业占流转耕地面积的

业示范园。涧河村通过招商项目，支持外地客商姚清浪在涧河村承租土地600余亩，建成苗木花卉基地农业示范园。通过社会力量投入典型的带动，拓宽了农村土地流转渠道，促进了全镇农业产业升级，有力的推动了全镇土地流转。

（三）强化项目建设。以政府职能部门为主导，积极向上争取资金项目，实施农业产业开发和科技示范，建立中药村、烤烟、苗木花卉、核桃基地、肉鸭养殖等试验示范基地，拉动项目区土地集中高效经营。依托土地整理、农业综合开发项目及烟水配套工程的实施，发展烤烟规模种植，着力打造集中连片基地，推动了土地流转，涧河村利用改滩造地项目整理出的土地，流转给盐镇烟农李北斗种植烟叶，种植面积500亩，规模收入达到110万元。

（四）强化产业拉动。按照“壮大畜牧、烟叶、核桃主导产业，培育中药材、林果、苗木花卉、温棚蔬菜等特色产业”的发展思路，根据资源优势和产业基础，着力优化产业区域布局，通过生产扶持补贴和优势品牌建设支持，扶持种植大户通过土地流转进行规模化种植，不断扩大主导产业规模优势，全面扶持肉鸭养殖、烟叶产业做大做强；继续强化涧河、上涧苗木花卉、养马核桃、礼曲韭菜的品牌建设力度，增强特色品牌优势，大力发展特色农产品加工营销，延长产业链条，提升产业效益，促进了土

规模的扩大。四是当前短期流转、粗放经营较多，土地流转的综合效益不高。今后，我们将针对存在问题与农业经济发展需求，着力做好四方面工作：

（一）采取“宣传引导、示范带动”的办法，加大宣传力度，让群众熟悉政策，打消顾虑，积极投身土地流转；加大奖扶力度，建立农村土地流转和规模化经营奖励制度，整合支农资金，重奖土地流转大户、企业和专业合作组织，促进农村土地加快流转。

（二）积极鼓励有资金、懂技术、会管理的农村人才和经营主体建立农产品基地，开展规模经营，使其成为专业大户；强化流转大户扶持措施，提高规模经营水平，巩固扩大土地流转成果。

（三）指导各村土地流转服务中心健全管理制度，规范运行规则，搭建信息平台，及时掌握土地流转的热点难点，包装推出一批土地流转项目，实现对外招商。同时强化经营实体监管，确保其履约能力，减少低层次、短期性、掠夺式流转。