乡村建设土地流转 篇1
随着新农村建设和城市化的推进, 农村将有大量劳动力转移出来。这样, 原来农产品的生产者变成了农产品的需求者, 一方面, 减少了农产品供给;另一方面, 增加了农产品需求, 农产品价格也会提高, 农民的收入就能不断增长。因此, 保障农民工就业、促进农村剩余劳动力向城市转移与推进现代农业建设都是新农村建设的当务之急, 而这两方面都需要通过土地经营权流转来实现。
首先, 农村土地流转是农业规模化经营的需要。家庭联产承包责任制的最突出特点就是小规模、分散化的家庭经营方式, 这种方式把土地划分为极为细碎的小块。而其最为不足的方面也有五点:一是家庭经营的抗市场风险能力非常弱。二是严重浪费农业生产资料 (因为包产到户, 家家户户都要花钱购买相同的生产工具, 既是重复建设, 又是闲置浪费, 尤其是农闲的时候) 。三是不利于先进的设备、技术和管理方式的推广和运用。四是土地闲置和短缺的弊端同时并存。一方面, 一些有土地的农民没有愿望或能力从事农业生产;另一方面, 有愿望和经营能力的种田能手或公司却没有土地可供使用。五是不便于提高土地使用效率。正是存在上述问题, 传统的家庭联产承包责任制下的分散化土地制度已经不适应农业现代化的要求, 即农业要素市场化、农业经营集约化、农产品加工和销售产业化。规模化经营可以将整个农业生产的各个要素和环节都纳入到市场自由竞争的框架下, 通过规模化的运作和现代化的管理, 达到农业资源的优化配置、实现农业产业结构的升级换代, 从根本上实现农村现代化。然而, 所有这些现代化的转变都关系到一个最根本的生产要素——土地, 它是“三农”问题的核心, 也是社会主义新农村建设的关键要素。可见, 土地的流转不仅是农业规模化经营的需要, 也是解放农村生产力的关键。
其次, 农村土地流转是拉动内需、转移农村剩余劳动力和新农村居民点建设的需要。就目前而言, 我国的发展, 拉动内需是关键。而在城市需求相对饱和的情况下, 农村的需求还存在很大的空间, 可以说, 扩大农民需求的根本办法就是将巨大的农民群体由原来的生产者转变为消费者。这是最直接有效的办法, 而流转土地是实现这个目的的前提条件。除此之外, 扩大内需的另一个办法就是大力发展小城镇和鼓励农民集中居住。将农民由原来分散居住转变为以中心村、镇为基础的居民点居住。这样既便于集中统一管理, 又便于集中修建道路、商店、学校、医院以及水、电、气、光纤、通讯等公共设施的配套, 让农民真正享受到改革开放的成果。这一系列的工程都可以极大地拉动内需促进发展。农村居民点的统一规划和建设, 不仅提高了农民的居住质量, 实现了乡风文明、村容整洁的新农村要求, 而且可以将原来农民的宅基地退出来, 变为新的耕地, 从而有效地增加土地的存量。可见, 新农村建设需要实行土地流转制度。所以, 新农村建设的起点和落脚点都是“三农”问题, 但问题的解决绝不仅限于农民、农业和农村, 而是统筹城乡两个市场, (1) 协调农业工人与非农职业两个关系, 发展小城镇和居民点两个增长点, 突破口就是土地的流转要加快实行。
总之, 建立和完善土地流转制度, 有利于促进农村土地资源在经营者之间的合理流动, 优化土地资源配置, 加快农村土地规模化、集约化的进程, 克服小规模家庭经营的局限;有利于促进农业结构的调整, 加快农业产业化进程, 充分发挥土地的作用;有利于吸纳各种社会资金投入农业生产和农业的综合开发利用, 促进农村经济的发展。 (2)
二、土地流转中存在的法律障碍
首先, 土地流转的相关法律规定不协调, 产权界定不明晰, 从根本上损害了广大农民的流转利益, 而产权明晰是所有市场交易和流转的前提。然而, 我国有关土地制度的法律规定很多, 专门规定土地流转的法规却要么不健全, 要么不协调, 并涉及到土地流转的主体、期限和限制等问题。关于权利主体问题, 我国《宪法》和《土地管理法》都规定了农村的土地所有权属于集体, 即村集体、乡镇集体和农村集体经济组织, 农民只能拥有土地的承包经营权, 即土地使用权。这就是农村土地的两权分离。以前没有土地流转这种形式, 因而土地制度也没有任何问题。但是, 土地一旦流转, 则出现了谁是流出人 (出卖方、转包方等) 的问题。按照土地流转的概念, 应该是农民流转土地的使用权, 而现实中却是基层政府和村组织这些土地所有权掌握者拥有土地流转的绝对权力, 如何流转、流转价格和流转的决定权等都是由基层政府说了算, 农民的流转积极性和流转权益都受到了极大的伤害。如关于土地流转的期限问题, 主要依赖于土地的承包期限, 即流转的期限只能在土地承包期限内, 而且越长越有利于流转。承包期越长, 承包权越稳定。也就是说, 稳定是流转的前提, 承包权越稳定, 土地流转的推动力越强。我国《农村土地承包法》中规定耕地的承包期为三十年, 《物权法》也明确规定承包期届满可以继续承包。而实践中的基层政府却经常利用《宪法修正案》第22条“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或征用, 并给予补偿”来强制性地限制公民的土地承包经营权。由于“公共利益”和“给予补偿”的具体法律规定空缺, 基层政府为了地方利益就任意扩大征收或征用土地的范围或降低补偿的标准, 从而从根本上剥夺了农民的土地承包经营权。又如关于土地转让的限制性规定, 我国《物权法》128条重申了《农村土地承包法》第37条的规定, “采用转让方式流转的, 应当经发包方同意”, 这实际上就限制了农民在土地流转中的主体资格, 挫伤了他们流转土地的积极性。
其次, 农村社会保障制度缺乏, 导致土地对农民的社会保障功能凸显, 制约了农民流转土地的积极性。对于农民而言, 拥有土地和土地经营, 不仅是一种生产方式, 而且是一种生活方式, 同时还是一种积累财富和财富可以继承转让的方式。 (3) 所以, 土地是农民的生活内容和生活依靠, 它深入农民的血脉, 是他们的命根子。从经济学和社会学看, 农民是否愿意流转农地的使用权依赖于三点:一是土地的租金;二是土地的重要性;三是农民的观念转变。由于土地租金的多少取决于土地带来的价值的多少, 即土地流转带来的剩余的多少, 剩余多, 租金自然高, 剩余少, 租金就低。此外, 农民放弃土地, 意味着有另外的收入来源或者放弃土地所得到的补偿足够高。因此, 要想让农民流转手中的土地, 必须使他们有足够高的土地流转租金或者土地流转之后有可以替代土地收入的其他的生活来源, 否则, 就只有一条路, 那就是转变农民的观念, 让他们放弃土地到城市去。但是, 目前我国的城乡二元化结构, 严格区别城乡居民的身份地位, 城市居民有稳定可靠而且门类齐全的社会保障系统, 而农民除了土地则一无所有。所以说, 土地是农民的最后依靠和全部保障, 一旦失去土地, 他们就会处于既失去农村又被城市所不容的两难困境。只有把农民全面纳入和城市一样的社会保障系统, 剪断农民与土地的脐带, 放开农民进城工作和生活的所有的限制, 农民才会自愿地流转土地。 (4)
第三, 土地流转的市场化运作制度不健全。市场化运作制度包括这样几个方面:一是土地流转的中介服务组织不健全, 人员素质有待提高。目前, 正在四川省和重庆市试点建立的农村土地流转中介组织, 如农村产权交易中心、农村土地银行等机构就既没有健全组织章程和程序, 又缺乏专业化的人才。而且从全国来看, 中介组织的建立健全也需要一个很长的时期。二是土地流转的信息不畅通。有关流转的土地其使用者、位置、性质、肥瘦、参考价格等都是影响土地流转的重要信息资源, 必须及时、准确、合法的公开。三是土地流转的估价问题。目前, 我国还缺乏农村土地价格评估的权威机构和评估标准, 各地各自为政, 主要在基层政府的领导下, 参照当地的经济发展水平来弹性地给农民的土地定价, 相当程度上伤害了农民的利益。四是缺乏一整套科学有效的土地流转运作机制。包括土地流转的登记制度不落实, 土地市场 (主要是二级市场) 的建立不完整, 土地市场的交易规则和监管机构不明确, 土地金融机构不健全和融资渠道不畅通;土地流转程序不明确, 流转形式不规范, 如口头流转协议等。
三、对今后土地流转的制度改革
首先, 明晰土地产权关系, 界定土地的所有权与使用权的区别, 明确土地流转的流出主体是拥有使用权的农民, 并将之上升为国家意志。此外, 还应该进一步增强承包人流转土地的自由度, 取消转让土地应当经过发包方同意的规定。《物权法》既然已将土地承包权归于物权, 按照物权法的一般原理, 作为物权的土地承包经营权, 权利人可以按照自己的意愿自由处分而排除他人的干扰和阻碍。同时, 转让需得到发包方同意, 实际上是将土地转让过程的终极处分权赋予了发包方, 现实生活中更容易被发包方用作借口, 限制土地流转。不仅如此, 明确农民的土地流转主体资格, 还有利于防止地方政府将农用的耕地变为建设用地。按照《土地管理法》的规定, 集体土地建设用地的获得必须来自现实的建设用地而非规划的建设用地。农地要转为建设用地, 必须事先经过论证和权力机关的两次批准。第一次批准是将农地转化为规划的建设用地, 第二次批准是将规划的建设用地转化为现实的建设用地。法律规定如此严格的程序, 就是要保护有限的耕地。“如果将规划建设用地作为流转对象, 纳入流转范围, 那么, 大量非法用地行为便会在土地使用权制度改革、加快小城镇建设、增加农民收入等口号下, 名正言顺地得以实施。在目前有关法律制度不完善的情况下, 其结果必然是加快农地向非农业建设用地转化的速度, 耕地保护将遇到更大的挑战。” (5) 可见, 加快制定土地流转制度的法律势在必行。
其次, 明确政府角色, 将政府由原来的土地流转关系的主体转变为土地流转关系的管理者、组织者和监督者。具体而言, 基层政府主要应做好以下几个方面的工作。一是做好土地权属的登记:农地所有权主体 (村集体) 资格由县级土地管理部门负责登记确认并发证;土地承包使用权主体 (以家庭为单位的农民) 资格由农业主管部门登记造册, 土地管理部门核实后发放使用证。农民的宅基地、自留地、自留山、林地等的权属则由相应的房管部门、农业部门和林业部门予以登记发证。二是做好土地资源的规划、调研和整理工作, 包括土地的合理规划、集中整理以及其用途、性质和发展方向的说明等。尤其是要做好农田水利基础设施的投入和建设。三是做好土地价格的科学论证和权威发布工作。当然, 土地流转的具体价格应当由流转双方主体在自愿、协商和公平的基础上达成合意, 政府公布的土地价格只能是参考价。四是组织建立有关土地流转的中介组织, 完善土地流转中介组织的服务程序和章程。此外, 还应建立相应的土地流转市场和信息、咨询、评估等服务系统, 收集和发布土地流转信息。同时, 政府也应培训和组织具有专业水平的中介队伍, 包括地价评估师、土地拍卖师等。鼓励并引导农民向中介组织获取流转信息和流转土地。五是整理土地资源, 创造条件促成土地的适度规模化经营。六是宣传土地政策和法律, 执行国家的土地政策和法律以及监督土地流转过程中的违法行为。包括设立专门的土地纠纷调解委员会和土地仲裁委员会等, 以解决土地权属和流转中的纠纷。
第三, 建立健全农村的社会保障制度, 让农民从对土地的依赖中解放出来, 自由、自愿与合法的流转土地。以往农村之所以社会保障制度不完善, 一个重要的原因就是没有巨额的资金来源来保障, 而现在, 农民的土地就是巨大的财富, 只要把这个财富存在的方式转化为社保的资金方式则已。即是说, 通过农地流转的方式, 就可以既解决农民参加社保的资金问题, 又可以增强土地流转, 实现土地的规模经营。因此, 应尽快建立城乡一体化的社会保障体系, 多渠道地筹措社会保障资金, 尤其要引导农民用土地折价入股或折价换社保的方式建立社会保障制度。按照统一的市场经济原则, 建立以低保、失业、养老、医疗为主的多元化保障体系, 扩大社会保障在农村的覆盖面, 提倡和鼓励“以土地换社保”, 通过政府、集体和个人三方投入, 健全社会保障体系。 (6)
第四, 建立农村土地银行 (代理) 制度和农村产权交易中心, 规范农村土地流转的程序与机制。土地银行是土地的金融中心和信用机构, 它既可以为土地市场的发展提供资金, 又可以整理闲置的土地资源, 为土地的规模化经营准备条件。在具体的操作上应将农民所享有的土地都在土地银行登记备案, 包括土地的面积、四至、性质、用途和拟流转的意向等信息。农民可以将自己的土地先租赁给土地银行, 收取银行给予的租金。土地银行承租了土地, 经过优化整理后, 或者进行规模化开发利用 (只能从事农业生产) , 或者再转租给种田能手或农业开发公司从事规模化经营。可见, 实行土地银行制度也包括两种操作方式, 要么是农地使用权人自己与土地银行签订租赁合同收取租金, 然后由土地银行经营土地, 农民自己就不再管理土地的经营而只从事非农产业;要么是农地使用权人将自己的土地“存”到土地银行之后, 一旦有种田能手或农业经济公司想要租赁土地从事农业生产的, 就可以在土地银行查询资料, 而后由银行与种田能手或农业经济公司签订租赁合同。这两种方式都可以既实现土地的有效流转, 又可以实现农地的规模化经营, 还可以让农民比较彻底地从土地上解放出来却又没有后顾之忧——他们可以长期而稳定的收取租金。
如果说土地银行是解决土地流转的租赁、抵押和承包方式的话, 农村产权交易中心则是解决土地流转的转让方式。且前者主要是针对耕地, 后者主要是针对集体建设用地或村民的自留地、自留山、林地和宅基地等。交易所将为林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农村经济组织股权等农村产权流转和农业产业化项目投融资提供优质高效的专业服务。今后, 农民流转一块土地让别人经营, 只需进行简单的确权、评估等步骤就能面向全国发布信息, 吸引外来投资了。而交易所的最大优点就是使土地流转规模化与高效化。以前不少土地流转都是分散的, 不具有规模效应。交易所则可以将单一散户、多个生产队的土地进行整合, 统一向全国发布信息, 吸引实力单位参与项目交易。笔者认为, 随着市场化程度的提高, 农村土地流转的中介组织将会获得巨大的发展, 因此, 除了完善土地银行和农村产权交易所 (中心) 外, 还应逐步完善配套农村土地流转担保公司、农村土地流转咨询公司、农村土地流转保险公司等。应该相信, 土地流转制度的完善将会在我国社会主义新农村建设中发挥巨大的作用。
注释
1 统筹城乡发展和统筹区域发展是《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出的五个统筹兼顾的要求之一, 是实现小康社会和促进经济可持续发展的重要举措。统筹城乡发展的最终目标是要使农村居民、进城务工人员及其家属与城市居民一样, 享有各个方面平等的权利、均等化的公共服务和同质化的生活条件。
2 周颂红:加快土地流转 建设好社会主义新农村, 《企业家天地》, 2007年10月号。
3 张红宇:中国农地调整和使用权流转:几点评论, 《管理世界》, 2002年第5期。
4 虽然近几年我国的改革开放一直在进行, 但城乡二元结构和严重影响城乡差别的户籍制度改革却举步维艰, 进程缓慢。到目前为止, 农民进城仍然面临许多制约因素, 比如就业中的地区和身份歧视、就医难以及子女就读须交赞助费, 包括农民的疾病和养老保险等都不健全或者额度很低等。甚至农民进城工作都得不到应有的尊重!所有这些都是严重制约农民流转土地的因素。
5 李延荣:集体土地使用权流转中几个值得注意的问题, 《法学杂志》, 2007年第5期。
乡村建设土地流转 篇2
关键词：农村土地流转,问题,对策
中国作为一个传统的农业大国, 土地是广大农民最基础的生产资料, 是其生产、生活必不可少的载体, 农业、农村的发展、农民的增收都离不开对土地的利用, 这就说明土地是“三农”问题和建设新农村的核心。党和中央政府历来都高度重视农村土地问题, 2008年10月, 党的十七届三中全会审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出“要稳定和完善农村基本经营制度, 健全严格规范的农村土地管理制度, 建立健全土地承包经营权流转市场[1]。”做好土地流转工作, 事关农业发展、农民持续增收、新农村建设的大局, 是促进农业市场化、规模化、产业化的必由之路, 在我国现有的国情下具有重要的现实意义。
1 农民土地流转存在的问题
1.1 重视程度不够, 农民认识不足, 相关法律法规不完善
一是目前部分基层干部对农民土地流转重要性的认识不足, 重视程度不够, 对土地流转工作积极性不高, 采取放任自流的态度, 认为土地流转是农民自己的事, 在土地流转过程中缺位, 对土地流转政策、法律宣传不够, 没有为土地流转提供指导与服务, 造成流转行为无人监管。二是部分农民群众观念陈旧, 小农思想根深蒂固, 对土地承包经营权流转在认识上有误区, 存在“惜地”、“守土”、“恋土”的认识偏差, 怕失去土地, 不愿参与土地流转。三是目前有关农村土地流转的法律、规章、制度等还不完善, 尚缺少一部专门规范农民土地流转的基本法, 这与农村土地流转的现实需求存在着相当大的差距, 导致农民土地流转的运作和走向完全处于一种自发、无序的状态。
1.2 土地流转程序不规范, 市场化程度低, 服务体系不健全
目前土地流转基本为自发性, 农户间土地的转包、出租没有遵循一定的程序和履行必要的手续, 多为“口头协议”, 没有通过流转合同来规范双方的权利和义务, 势必会引发诸多矛盾, 不利于土地流转和农村稳定。即使有少数农民签有合同, 条款也不规范, 内容过于简单。此外, 目前大部分农村地区尚未形成统一规范的土地流转市场, 没有建立专门的土地流转服务机构, 导致土地流转市场化程度低, 影响土地的流转规模和速度。
1.3 农村社会保障体系不完善
农村社会保障体系不完善是当前推进农村土地流转中的一个重要瓶颈。长期以来我国农村社会保障机制缺失, 除了“新型农村合作医疗”社会保障体系外, 虽然也有“农村养老保险”, 但是保障率很低。因此, 多数农村居民将土地视为生存之本及最基本的养老保障, 从而使得农民对土地流转有很大的顾虑和畏惧, 因而农民宁可粗放经营甚至撂荒, 也不愿轻易转让和放弃土地, 这是当前农村土地流转中存在的现实问题。
2 对策
2.1 加强领导, 提高重视, 完善相关的法律法规
一是加强组织领导, 提高重视。推进新农村建设, 搞好土地流转, 离不开政府的支持和重视。因此, 各级党政、政府要从思想上高度重视土地流转工作, 切实增强做好土地流转工作重要性和必要性的认识, 切实加强对土地流转工作的领导, 保证土地流转健康、有序进行。二是宣传到位, 提高农民的认识水平。充分利用广播、电视和农民朋友喜闻乐见的宣传方式, 大力宣传国家土地政策, 让土地流转政策家喻户晓, 人人皆知;切实做好土地流转的示范工作, 积极启发和引导农民转变观念, 鼓励村、组干部、能人大户、专业合作社法人带头参与土地流转, 带动农民积极参与, 消除流转农户的后顾之忧。三是要完善相关的法律法规。相关部门应尽快制定一部专门的关于农民土地和土地流转方面的法律法规, 进一步明确集体和农民之间的权利和义务, 对土地流转双方的权利和义务进行规定。
2.2 规范土地流转程序, 建立和完善土地流转服务机构
集体土地的发包、出租必须由村级集体组织统一进行, 农户不得私下进行。土地流转双方必须签订书面流转合同, 合同签订后由村委会备案, 并在乡镇管理部门进行鉴定、登记、备案。流转合同中要明确双方当事人姓名、住址、流转土地种类、面积、流转的形式、面积、流转期限、土地用途、流转费、双方权利义务及违约责任等[2,3,4]。此外, 完善的服务机构在土地流转中是必不可少的, 要尽快建立和完善县、乡 (镇) 土地流转服务中心和村级土地流转服务站, 为土地流转提供市场信息、咨询、预测等服务, 使土地流转进入有序的市场化轨道。
2.3 进一步改革和完善农村社会保障体系
现阶段只有进一步改革和完善农村社会保障体系, 弱化农民对土地的依赖, 才能减少农民的后顾之忧, 使得农民更自主地选择土地流转。农村社会保障体系包括农村社会养老保险、社会救济、社会福利、优抚安置以及发展和完善农村合作医疗制度等, 各地可以根据农民自愿的原则, 因地制宜建立多层次的农村社会保障体系, 逐步缩小城乡差距;并尽快把已经放弃经营土地、进入城市就业的农民纳入城镇社会保障体系, 实现与城镇社保的对接。
3 结语
农民土地流转实质是土地使用权的流转, 是家庭联产承包责任制进一步发展的产物。农村土地流转是市场化经济行为, 通过推进农民土地有序、规范、稳定流转, 使得土地适当集中和规模化经营, 对于提高土地利用率, 推动农业产业化发展、提高农民收入、改善广大村民的生产条件和生活水平、促进农村经济发展、促进劳动力转移等都有着重要的现实意义[5,6]。
参考文献
[1]中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定[N].人民日报, 2008-10-20 (1) .
[2]农村土地承包经营权流转管理办法[EB/OL]. (2005-03-15) [2013-02-10].http://www.southcn.com/law/fzzt/marfljd/marflfgqw/200503150719.htm.
[3]孟勤国.中国农村土地流转问题研究[M].北京:法律出版社, 2009.
[4]王忠林, 韩立民.我国农村土地流转的市场机制及相关问题探析[J].齐鲁学刊, 2011 (1) :105-108.
[5]杜朝晖.我国农村土地流转制度改革——模式、问题与对策[J].当代经济研究, 2010 (2) :48-52.
土地流转背景下的新农村建设 篇3
关键词：农业产业带；土地流转；新农村建设
新农村建设作为当前城乡统筹发展的核心，关于其建设模式的研究表现出多元化趋势.重庆作为城乡统筹的改革试验区，在 “大城市带到大乡村”背景下，重庆新农村建设模式对全国农村发展具有示范性和指导性.土地流转背景下的新农村建设模式在重庆得到很好的实践，并逐渐探索出一条“土地流转式的新农村建设”道路.
“北碚区江东花木及旅游农业产业带”是重庆新农村建设的三大示范区之一，也是“土地流转式”新农村建设的典型代表。它沿交通线分布，根据当地不同地域资源条件差异及传统耕作优势形成的的带，块状区域.而“土地流转式”新农村建设，是通过土地流转的途径，合理调整农用地利用方向，采用土地集约经营的手段进行农业化或非农化生产活动，实现农用地规模经营，进而改善农民的生产方式、生活方式的新农村建设.
一.“土地流转式”新农村建设的特色
（一）错位规模发展，建立“特色乡村”
过去江东片区的农户基本上是单家独户分散经营，虽有花木种植等传统优势，但分散的农耕活动难形成规模效应。江东花木及旅游农业产业带的开发，通过“农民主导型”、“政府主导型”、“业主带动型”和“专家助推型”四种经济发展模式，集中分散的种植生产活动，构成“政府搭台，企业唱戏，农民增收”的增收格局。同时改变了农业产业结构，实现产业多样化：从原来的农林牧渔业逐步扩展到加工制造业以及第三产业；乡村多功能化：由单一的产品生产功能拓展到经济社会功能、生态环境功能和文化休闲功能.各个区域实现错位发展，形成“一村一品”，既增加花木种类，又改善作物品种，提升花木的利用价值.
（二）深度优化发展，建立“产业乡村”
该产业带的特色产业是生态农业旅游，其产品加工都是以其为核心发展起来的。因而该产业带资源的利用和产业的升级起着重要作用.农业产业带宜多“依靠资源”，少有“依托资源”.以突破1.5次产业为重点， 增加产品的附加价值.该地区产业振兴的重点宜在1.5次产业， 这是因为要把农产品生产的一次产业直接提高到加工业的二次产业是相对困难的， 但是把农产品略作加工， 提高一次产品的附加值则是可行的.腊梅博览园的开发后，单一的旅游仅体现了腊梅的观赏价值。腊梅还具有食用价值和药用价值，这就需要对优种腊梅进行加工和制造，依托食用价值，生产腊梅茶；依托药用性，将干腊梅作为枕芯的组成部分，拓展了腊梅的纵向产业链，同时也带动了农业产业带向二、三产业延伸。
（三）保障维护发展，建立“和谐乡村”
农业产业带的建设，使分散居住的农民向社区集中，但打破了原村域完整的社会网络结构。这种社会网络结构，不仅限于村域内各村民间相互联系所建立的社交网络，更深层次的是村域内农户行为和心理的变化。将农户集中在楼房中居住改善了居住环境，但现今留守在农村的多为儿童和老年人，对年长的农民来说，他们有明显的“安土重迁”思想以及地方认同，即使是空守土地，他们也会有一种满足感和归属感。而搬迁入楼房，往往会给这些老年人带来许多心理问题，形成孤僻寡言甚至是抑郁焦虑的心理倾向。宜适当保护原有村庄的社会网络，为农民提供职业教育，保障农民生存发展最根本的利益.
二.土地流转式新农村建设的对我国新农村规划建设的启示
（一）提高农户投资收益率是“新建设”核心。在传统农业中农民对原有生产要素增加投资的收益率太低，导致农户对储蓄和投资的吸引力小。因而，构建现代农业的关键是要引进新的现代农业生产要素，提高农民新增投资的收益率。政府和企业应起到引导和辅助作用，更多得是让农民作为主体参与进去，提高他们的投资收益率，这样方能提高农民的积极性。例如土地流转中的土地入股和股份合作的方式。农户以土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社等，合作社根据政府和企业相关建议及要求，从事经济作物的规模化、产业化生产，最终按入股收益分红。这样所得到的投资收益率更高，农民的主动参与也会激发农户更多得投入与经营，形成现代农业发展的良性循环。
（二）保障耕地与农村发展并行是“新建设”保障。在北碚区江东花木农业产业带建立过程中，政府及企业通过土地流转，实行农户宅基地换住房、土地利用集约化等方案，节约了大量土地用于发展旅游农业产业带。但节约土地不是节约耕地。这些节约的土地大多用来种植果木、饲养鱼类、发展旅游，使原本许多耕地改变了土地利用类型，成为园地或旅游用地。实现城乡统筹的过程中，也应注意耕地的保护与开发，做到旅游化，生态化和现代化农业发展与耕地保护并行。
（三）改善农户生活水平是“新建设”关键. 农业产业带的建成，主要依靠土地流转实现。在土地流转过程中，政府及企业会对农户进行各种补偿，例如宅基地换住房、培训换就业等，农民的生活水平和居住水平较过去得到提高。“置换”的楼房，其居住面积更大，居住环境更好；配套基础设施的建设，也给农户的购物、医疗、教育等带来便利。既缩小了城乡生活水平的差距，实现城乡统筹，又形成了农民职业化和就地市民化。
参考文献：
[1]李小建.2006.经济地理学.北京：高等教育出版社
[2]刘彦随.2007.中国东部沿海地区乡村转型发展与新农村建设.地理学报
[3]龙花楼.2006.中國宅基地转型的理论与证实.地理学报
[4]中共北碚区位党校课题组.2011.统筹城乡发展的有益探索---以北碚建设区江东生态旅游现代农业产业带带为例.重庆行政
[5]乔娟.2004.论农业产业带建设与提升农产品竞争力.农业经济问题
乡村土地流转调研报告 篇4
全村有耕地2507亩、林地2450亩、草地2571亩。水浇地966亩，机井13眼，全部为管灌，以蔬菜、甜菜种植为主。20xx年人均收入2200元，是20xx年省级重点贫困村。
一、村土地流转现状
目前，该村土地经营权流转的主要形式为转包和出租，均为外出务工农户与村留守种植农户之间的土地经营权流转，到20xx年底，全村土地经营权流转1880亩，占全村耕地总面积的75%，流转土地农户183户，占全村总农户数的63%：其中较大宗土地经营权流转3起，流转土地农户32户，占流转土地农户17.5%，流转土地面积320亩,占流转耕地17%;其余为农户之间零星的土地经营权流转。
二、村种植专业合作社规划及运行情况
20xx年初,村支部书记组织村里种植大户、回乡创业能手等人，在三家种植合作社的基础上组建了“建鑫种植专业合作社联社”。
合作联社通过积极争取县土地综合治理资金支持，建60平米育苗大棚10个，铺设膜下滴管。目前共接收入社农户35户，入社农户基本为村留守种植农户，共流转土地1247亩。采取自愿入股的形式，每亩交纳股金500元,合作联社统筹建设育苗棚,购买化肥、农药等。
种植专业合作社采取集中连片种植，统一管理、销售，收益分红，风险共担，调动了部分有想法，想致富的农民积极性，给全村种植户做了表率，能够有效带动全村经济发展，并增加农民收入。合作社形式的土地的.流转，对土地进行平整和水、电、路、沟的综合整治，以及高效农业设施的引入，对土地的投入不断加大。同时打破了一家一户的经营模式，促进该村传统农业开始向现代农业迈进。
三、存在的问题
少数村干部对《中华人民共和国农村土地承包法》理解不彻底，在流转过程中引导不力，方法不当。农户对土地流转政策不够熟悉，思想认识不足，心存顾虑，怕土地流转会失去承包经营权，影响自己的利益，加上农民的恋土情结，宁愿粗放经营，也不愿转出去。
农村土地流转还处在自发阶段，各方面的利益关系缺乏调整的法律依据。政府部门要制定、完善和出台指导土地流转的政策性文件和农村土地流转管理办法实施细则，使基层在实际操作中有规可依，有章可循。
乡村建设土地流转 篇5
关键词：农村集体建设用地,基准地价测算,土地流转,应用
农村的土地建设体系的实际应用性开展主要分三种, 第一种是直接的农业用地, 第二种是农村的房屋建设, 而第三种, 也是在当今的经济体系建设下尤为关键的一种, 那就是农村的建设用地, 这一部分涉及到实际发展的层面有很多, 因此需要结合当下的实际经济情况对这一建设体系进行较为系统的分配。而其中最为重要的就是农村集体建设用地的地价测算问题, 这一问题的合理解决与土地接下来的流转机制的确立有较为严密的联系, 因此需要对这一用地分配机制有一个全方位的了解, 进而使以此为基的应用环节得以进一步展开。
1 农村集体建设用地基准地价概述
农村集体建设用地基准地价概念参考城市基准地价定义:地价是土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格, 是土地资产属性的直观反映。而基准地价是在城镇规划区范围内, 对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域, 按照商业、居住、工业等用途分别评估的, 并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格, 是各用途土地的使用权区域平均价格, 对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限, 由政府组织或委托评估, 评估结果须经政府认可。基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格, 是以基地价为基础, 根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子, 通过系统修正进行综合评估而确定。
2 农村集体建设用地基准地价测算及其在土地流转中的实际应用
2.1 促进土地的资源优化配置
农村体系内部的集体建设实际上是一种联产性建设活动, 这一体系的构建有助于将较为分散化的农村个人建设单位集中到一处, 以统一的标准对其施行相应的管理机制, 进而保证农村集体建设的和谐化、有效化发展。而在此建设过程中的用地规划与分配问题就成为了当下的建设难点之一, 因为土地的问题自古以来在我国就是较为复杂的问题, 而在农村集体建设体制内因为有经济元素的参与还涉及到具体的用地基准的价格评估, 进而从经济的角度保障全体农民的整体利益, 因此必须慎重。为了确保集体土地在资源优化配置中的作用必须将强土地市场的管理, 对集体土地使用权流转需满足的条件、流转的范围、流转的原则作出明文的规定, 可从在土地交易进行过程中对过程进行记录、交易完成后对申报、登记、核准、过户手续等一一完善, 防止日后纠纷发生;最后一点:交易方需纳税, 纳税收入可以用于国家对集体建设用地基础设施进行建设。
2.2 保障收益的合理化分配
农村集体建设领域实际上是一个以经济效益的获取为主的盈利性建设机制, 因此其内部的所有环节也就都要以盈利为主旨, 因此对于土地划分这一与经济息息相关的环节也就要以一定的经济角度来看待。而对土地进行基准地价的规划能够有效避免实际土地划分的过程中所产生的权益分配不均的现象发生, 进而在此基础上, 实现相应的收益性保障机制的完善, 并且对地价的规划能够避免某些部门针对土地划分问题进行乱收费等不良行为, 这也在一定程度上促进了相关资源的合理分配。在农村集体建设用的收益中建立农村集体建设用地的基准地价体系的重要性, 它为农村集体建设用地的合理测算, 价格确定的公平、公正性做出保障, 并建立相应的集体建设用地动态监测系统, 实时更新。
2.3 完善相应的调控机制
供求关系在一定程度上会影响到实际的价格, 因此就要时刻注意供求关系的平衡, 进而确保价格的恒定, 进而通过相应品质的提升来获取更高的利润, 这实际上是经济层面的学问。而在农村集体建设活动中的供求关系就显得更加激烈, 因此就需要通过用地基价的核算来确保其能达到一种平衡, 进而是地价能够在得到稳定规划的同时, 始终满足一般经济水平农民的自身经济承受力, 并且还能通过一定的制度基础适当地向那些经济条件不好的农民体系倾斜, 以实现资源的合理化、公平化分配, 从这一角度来全面实现价格的调控性作用。因此, 农村集体建设用地基准地价对土地总量进行控制。对农村集体建设用地的土地使用用途进行规范和管理, 对每种土地审批的数量有年度的计划, 避免供地过程中出现的盲目性, 保障在耕地不减少的情况下, 满足市场的需求。
2.4 确保农民的利益
农民的个人利益在整个农业体系中占据着很大的比重, 因此需要在相应的建设环节对其进行一定的关注, 进而使展开的农村建设性活动能够切实起到即时维护农民基本权益的作用, 而这一作用机制的建设性开展自然要在遵循相关法律的基础上。农村的集体建设所用土地作为非农业建设用地的一种, 在实际的规划体系层面就不能以传统的农业用地规划体系来对其进行相关的建设, 而以传统的共同利益的平均分配方法来进行地价的简要性平均测算也显然不符合当下的经济大形势。现在强调保护农民的权益, 就是要保障农民在土地流转中获益, 使农民从工业化、城市化进程当中所导致的土地价值增值, 农民要得到更多的好处, 分配的比例要占得更多, 就要做到同地、同权、同价。也就是说要跟城市的建设用地平起平坐, 要在市场中公平竞争, 只要按照市场去公平竞争, 农民的权益就能在更大程度上得到保障。
结束语
总而言之, 当下农村集体建设用地的基准地价的测算与确定与农民的生活水平息息相关, 因此要在相应的分配环节切实注意, 并以相应的分配性数据以及实际的土地规划体系作为土地流转进程运行的理论基础, 并在此基础上全面实现当下农村经济的进一步建设, 而这有利于实现农村集体建设用地的方向性转型, 有利于革新人们的整体用地习惯, 同时还有利于实现我国农村建设体系的完善化系统构建, 进而在此基础上来实施进一步的强国战略, 进而推动我国的经济建设体系的进一步发展。
参考文献
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[3]张梦琳.集体建设用地流转的资源配置效应与优化调控研究[D], 南京:南京农业大学, 2010.