小区管理十篇

小区管理 篇1

1 场址选择

小区 (场) 应建在地势高燥、背风向阳、排水方便、交通便利的地方。场址距其他畜禽饲养场、干线公路、村镇居民区、水源保护区等区域1km以上。

2 小区布局

2.1 按常年主导风向或侧风方向的上风向, 依次摆布管理区、生产区和附属配套区, 各区之间间隔不少于10m, 周围筑围墙或栽植绿化带。管理区包括办公室、值班室及饲料库等。生产区包括鸡舍、更衣室、消毒室、隔离设施等。附属配套区包括兽医室、病鸡隔离舍、贮粪场、无害化处理间和污水处理池等。

2.2 小区出入口设消毒通道, 同时设置与大门同宽的水泥结构消毒池, 消毒池两边为缓坡。生产区门口设更衣消毒室和车辆消毒池。

2.3 小区内道路布局合理, 净道和污道严格分开, 人员、鸡和物品运输采取单一流向, 防止污染和疫病传播。

3 鸡舍建筑

鸡舍采取座北朝南方向位, 相邻两舍间距不少于8m。建设上墙体和屋顶最好加泡沫板保温层、屋顶用钢梁和彩钢瓦建造, 建成标准化全封闭鸡舍。同时窗户配设防鼠、防鸟设施, 门口设消毒通道。

4 配套设施

配套自动通风、自动控温、自动饮水、自动清粪、自动供料和电子监控系统, 降低劳动强度, 提高现代化程度和养鸡效益。

5 饲养管理

5.1 实行全进全出制, 规模较大的实行分单元全进全出制。

5.2 引进鸡苗时, 从取得《种畜禽生产经营许可证》的种鸡场引进, 省外引苗时, 执行引种申报制度, 引入后严格落实隔离、观察和防疫措施, 防止疫情传入和传播。

5.3 高温季节采用纵向通风、湿帘降温等防暑降温措施。

小区管理 篇2

1.1 前期物业管理是后期管理的基础

通过前期管理, 物业服务企业对物业质量和功能有了全面了解, 可以保证维修质量, 提高工作效率和工作质量。而且, 在前期管理中, 业主和物业服务企业建立了密切的联系, 经过一段时间磨合, 物业管理的观念逐步深入人心, 建立了顺畅的服务渠道。此外, 经过一段时间的管理, 物业服务企业初步建立了同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门之间的关系, 外部环境逐步理顺, 这也有利于物业后期管理工作的进行。

1.2 方便业主顺利入住

在业主入住时, 房地产开发企业和物业服务企业均需向业主提交有关楼宇交付使用后的法律文书和资料, 还有要求业主签字承诺的回复文件, 大量的文件审阅不可能在入住时一次完成。在业主未验收物业之前, 物业服务企业还应履行委托方授予钥匙监护权。所以, 物业服务企业应从方便业主的角度出发, 事先准备有关材料交予业主, 使业主正式入住时能顺利办理有关手续。

1.3 前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序

物业服务企业唯有做好前期物业管理与服务工作, 才能取得业主们的信任, 才有进一步合作的可能, 这是每一个物业服务企业不断拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。

2 前期物业管理的特点

2.1 主体关系的复杂性

在物业管理阶段, 做出在着开发商、业主以及物业服务企业等三个相互联系的利益主体。开发商与业主之间是买卖合同关系。同时, 由于开发商是物业管理合同中的委托者, 但委托的物业的产权又往往不是属于它的;开发商决定物业管理合同的标的—管理费用, 但不需要它自己支付这些费用。业主是产权的主人, 没有自己物业管理的决策权, 却又要承担此法律关系的后果, 支付物业管理的各项费用。物业服务企业与不是业主的房地产开发商签订物业管理合同, 但在实施前期管理的过程中, 需要代表业主的利益, 仔细地发现保修阶段物业的各种缺陷, 并督促开发商进行改正, 物来服务企业又担心与开发商关系搞僵, 影响其日后参与开发商开发新楼盘的机会。这些反映了这一阶段主体关系的复杂性。

2.2 管理工作的基础性

前期物业管理工作的基础性既反映在它的硬件上, 同时又反映在它的软件上。新房屋特别是设备设施, 问题多发阶段是运行的初期。在前期物业管理阶段, 物业服务企业必须对所有房屋、设备、设施的运行进行仔细的检查、调试, 并对发现的问题及时进行修正, 对一些在接管验收中未能发现的重要问题, 通过开发商要求施工单位解决。只有通过这种严格仔细的工作, 才能为今后十几年以至几十年的正常运行奠定良好的基础。前期管理阶段各项管理制定及严格实施, 也为今后的长效管理奠定基础。

2.3 管理矛盾的集中性

在前期物业管理阶段, 工作的头绪繁多, 工作量大, 而且由于各个分散业主的个人的素质、习惯、爱好以至个体利益的不同, 在此阶段会发生大量的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商及施工企业之间的各种矛盾, 这些矛盾的集中性、突发性以及要求处理的及时性, 对物业服务企业提出了极大的挑战。

2.4 管理合同的短暂性

前期物业管理是一种过渡阶段的管理, 必将随着业主及业主大会的正式就位并实施选聘物业服务企业权利而终止。一般前期物业管理合同的期限都不超过两年。

3 前期物业管理的主要内容

3.1 管理机构的设立和人员培训

前期物业服务合同一经签订, 物业服务企业则应立即落实该物业的管理机构以及管理人员。应根据招手管理服务的内容以及物业的用途、面积等确定机构的设置;人员的配备除考虑管理层人员选派外, 还要根据实际管理定位情况考虑, 如果对该物业定位是包揽管理层与操作层为一体的管理模式, 还要考虑维修养护、保安绿化等操作层人员的招聘。管理人员与操作人员一量确定, 则根据各自的职责进行培训, 以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。

3.2 建立管理制度

前期物业管理的基础性的特点, 要求物业服务企业在实施管理的一开始就有一整套行之有效、切实可行的管理制度和实施细则。所以, 物业服务企业要结合新接物业的特点和要求, 对公司现有的规章制度资料进行修改确认、颁布施行。

3.3 物业的接管验收

物业的接管验收是根据住房和城乡建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成的物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验, 是物业服务企业在接管物业前不可缺少的重要环节。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设施, 道路、场地和环境绿化等诸多内容, 对综合功能的验收应特别重视。[4]

3.4 进户管理

所谓进户, 是指业主或使用人收到书面通知后, 并在规定期限内办理完相应手续并实际入住。进户管理工作方案的内容主要有以下几方面。

按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的合理配备, 岗位的设定, 工作的要求, 到岗到位的具体时间安排等。

根据物业区域的实际情况以及委托管理服务的内容、标准等拟定具体实施细则, 并确定落实执行时间表。

安排物业管理办公、接待、值班门岗等必要工作场所。

根据前期物业管理启动工作所必须配备的物品、工具、设备等物资, 拟定分步购置计划。

3.5 装修搬迁管理

装修是物业管理中必不可少的程序, 业主或使用人有权对其房屋进行装修, 由于装修是受业主或使用人个人意志支配的, 往往给物业和其他人带来很多不良影响, 如在装修过程中, 业主往往自觉或不自觉地随意改变建筑结构、改变设备管线走向, 擅自改变门窗规格及外墙面装饰, 使用不符合消防规定的装修材料, 堵塞消防通道造成火灾隐患等, 加之有些装修队伍随意倾倒建筑垃圾, 不规范作业导致管道堵塞、楼板和墙体受损、停电停水, 施工不注意作息时间, 产生机械噪声、震动及化学乞味挥发、交通不畅等;由此说明, 规范房屋装修管理是十分重要的。

4 前期物业管理中存在的问题及其预防措施

4.1 前期物业管理中存在的问题

鉴于上述前期物业管理的特殊性和复杂性, 故前期物业管理存在诸多问题:首先是前期物业服务合同不规范, 建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确;第二是物业承接验收制度不完善或移交不完整;第三是共用设施设备不明确;第四是业主临时公约未建立或未约定;第五是前期物业管理招投标制度不规范;第六是物业服务和收费“质价不符”;第七是物业管理用房配置不完善;最后是物业维修资金管理制度不完善

4.2 解决前期物业管理存在问题的措施

尽管前期物业管理存在诸多, 还是可以通过一些措施来避免的, 首先要规范前期物业管理招投标行为, 其次是制定前期物业管理业主临时公约, 最后是规范前期物业管理服务合同, 通过这些手段来避免和解决上述棘手问题。

摘要：由于居民小区前期物业管理具有一定特殊性, 现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段, 认真研究前期物业管理中的问题, 对规范前期物业管理、保障前期物业管理活动当事人的合法权益, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 增强前期物业管理透明度, 加强前期物业管理具有十分重要的意义。

关键词：居民小区,前期物业,物业管理,主要内容

参考文献

[1]徐京妮.前期物业管理存在的问题[J].现代物业, 2007 (02) .

[2]廖传铭.前期物业管理中的三大要素[J].现代物业, 2007 (02) .

小区物业收费管理系统 篇3

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

小区物业管理-小区物业管理系统 篇4

物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。

小区物业管理系统的主要功能有以下方面：

第一，人事管理子系统，从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。

第二，房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目(小区、写字楼、别墅等)基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。

第三，客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。

第四，租赁管理，提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。

第五，租赁合同管理，对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计。

第六，工程设备管理，建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息;对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备。

第七，收费管理，在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。

第八，保安消防管理，消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。

第九，保洁环卫管理，环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。

小区物业管理信息系统设计分析 篇5

1 小区物业管理方面的问题

1.1 管理的混乱

城市小区住宅的管理的安全性是居民入住小区首先要考虑的问题。虽然小区门口有门卫但形同虚设, 小偷仍可进入小区, 有的小区的门卫其实是退休的工人, 根本不能同小偷抗衡, 有的小区也组织日夜巡逻但效果不明显, 居民家被撬, 东西被盗的现象时有发生。

1.2 服务质量较差

物业管理单位接收物权人、使用人的委托对小区的公用设施、卫生、安全、治安等进行维护和提供与居民生活相关的服务就是物业管理服务, 它可以分为三项服务即, 公共、专项和特约, 有的小区对这三项服务做得非常到位, 但有的物业公司连最基本的服务都达不到, 导致了小区物业服务水平差。

1.3 收费不合理

在当今社会物业管理单位提供有偿的物业服务是可以理解的, 但是在收费时要遵循合理原则, 并且要与使用人的能力相适应, 有的物业管理公司处理让住户缴纳应该的水电气之外还要额外收取管理服务费, 与住户买房时所承诺的完全不一样。

2 小区物业管理信息系统的内容

1) 居住居民的档案资料数据库的建立和管理;

2) 小区住户的档案资料管理;

3) 对小区居民水电费、煤气费、物业管理费的计算与收取;

4) 建立小区集群、住户集群、单位集群等共享企业资源;

5) 小区住户的家庭档案管理, 水电气数据库, 报表、网络传输等, 是数据信息的重要提供源, 为了保证住户信息的安全, 其他用户或个人单位不能以任何理由访问该数据库。

3 小区物业管理信息系统设计

小区物业管理信息系统的建立应该以小区的实际情况出发, 对小区进行全面的了解, 实现小区管理的程序化、自动化, 改变传统的管理模式, 减少人力物力的投入, 提高管理的效率。

3.1 数据库的设计

管理信息系统大都是对数据库的应用, 在整个信息管理系统中起着非常重要的作用, 其设计的好坏将影响着管理信息系统的使用效果, 它有着统一的管理机构与操作规程, 对数据库能进行统一管理。要满足用户对各种数据的保存、更新和查询要求, 就要保证数据库能对各种数据进行输入和输出。运用数据库原理把住户的信息以及其他信息录入, 这样的方式不容易发生信息混论的情况。

3.2 系统功能设计

小区物业管理信息系统功能设计主要包括以下几个模块, 对住户户籍的管理, 对新住户信息的输入以及老住户信息的修改都是这一模块的功能。收缴费的管理, 主要是对住户水电气的收取和记录, 住户可以对自己缴费情况进行查询, 保证收费的公开、公平。

3.3 系统代码设计

设计出有效地代码对系统开发者能顺利开展工作十分有利, 这是一个科学管理的方法, 用代码来代表住户的信息, 这样管理起来就会容易很多。

4 小区物业管理信息系统设计的原则

4.1 提高对小区物业管理信息系统的认识

人们对传统的小区物业管理模式根深蒂固, 一时很难接受信息化的管理模式, 主要是住户对物业管理信息系统的认识还不够, 在管理模式和管理思想上都有一定的抵触情绪, 这就要求管理者提高住户对物业管理信息系统的认识和对小区实施信息管理系统的重要性和必要性的认识, 这样才能让住户接受信息管理系统。

4.2 公司领导的重视

企业领导者对信息管理系统的重视是整个信息管理系统得以顺利实施的重要保证, 领导者决定了信息管理系统的内容和形式, 因为领导决定了企业的发展方向, 领导对信息管理系统的认识越全面越透彻, 物业管理信息系统的开发利用也就越好。

4, 3提高信息管理系统的技术含量

有些企业技术力量薄弱, 开发的信息系统根本无法运行, 技术的更新是系统功能不断完善的保证, 软件开发企业要做好售后服务和对使用人员进行技术培训, 保证软件能正常使用和操作人员会使用, 充分发挥信息系统的功能。不断提高系统开发的技术含量, 使信息系统能更好的为物业管理者服务。

5 结论

小区物业管理信息系统能够对物业的信息进行收集、传递维护和使用, 在高速变化的信息时代, 管理的自动化已成为一种趋势, 小区物业管理也正在朝着自动化的方向发展, 这样不仅可以提高效率还能保证质量, 但在物业管理信息化方面我国还处于一个初级阶段, 所以要不断完善技术, 在探索中发现问题解决问题。

参考文献

[1]陈晓芳.物业管理信息系统的分析设计.福建教育学院学报, 2008 (1) .

[2]石义霞.我们住宅小区物业管理问题之分析.中国房地产金融, 2009 (4) .

[3]宇宏军, 赵冬艳, 智能卡技术全书.电子工业出版社, 2010 (5) .

居住小区绿化工程施工及管理探讨 篇6

人们是否拥有良好的生态和生活环境, 可从其居住园林绿化效果窥知一二。为创建更加舒适的居住小区, 在绿化施工过程中, 施工人员首先应明确园林的设计要求, 进而采取科学的规划, 严格控制各施工工序, 确保施工质量, 在其基础上提高施工后期的养护管理工作, 以便能够提高植物的存活率。

2小区园林绿化施工管理的主要内容

2.1停车库顶板设置疏水层

随着社会经济的飞速增长, 人们生活水平也在不断的提高, 交通亦变得愈加发达, 汽车拥有量空前的增长, 刺激着人们对停车位的需求;现代住宅小区的地下停车库就是针对这一问题而采取的措施。然而它的存在给绿化带来了相应的阻碍, 由于大规模的建设地下停车库, 直接导致了只能在车库顶板上进行绿化种植, 而建设车库顶板的材料多为钢筋混土结构, 所以只能依靠在车库顶板上设置疏水层来弥补其不能自然渗水的漏洞, 以确保绿化苗木不至于因长期浸没在水中而无法存活。

(1) 疏水层, 顾名思义, 提供水疏导。若是地下车库顶板的承受能力足以满足园林造景, 那么为了避免绿化苗木长时间的遭受浸泡, 可以考虑采用具有较强疏水性能的材料回填疏水层, 如碎石和陶粒就是不错的选择, 在此基础上, 还可以在回填材料上层铺上土工布。这样一来, 土工布可发挥着过滤的作用而不致会使疏水层堵塞, 而过滤后的水经渗透最终会由排水系统排走, 有效地处理了这一问题。

(2) 当地下车库顶板的承受能力不能满足园林造景的荷载时, 那么可以考虑采用疏水板或复合疏水板对疏水进行处理。另外, 在用较强透水性能的材料进行回填时, 为了能使透水管网被全面覆盖, 应着重注意材料回填的厚度, 厚度不应低于100mm。

2.2回填土的处理

由于种种条件的束缚, 所以只能在车库顶板上来进行绿化, 而这恰恰就决定了种植土方的选择———回填客土;而客土中适合植物生长的养分和水分的含有程度直接影响着绿化苗木的生长。这往往是园林绿化工程实际操作过程中最难以操控之事。对于绿化植物而言, 潮湿松软的土壤则是其必不可少的生存条件, 土壤中的营养成分则是其不可或缺的成长条件, 且提供良好的排水系统是不容忽视的。更重要的是, 土壤中不要富含物理及化学垃圾。

如果种植时选择了透水透气性能差的粘性土种植绿化植物, 那么就需要先对土壤的结构进行改造, 可以在种植前, 对土壤进行深翻, 在这过程中也可以加入适量的沙或肥料;如果选择了石砾土、重砂土等类似土质的土进行种植, 那么在种植时可以适量地添加一些有机肥。

2.3地形的塑造

在绿化工程施工的过程中, 原地形往往不能满足各功能设施的需要, 因此地形的塑造变的尤为重要。例如, 若是建筑的话, 则要求地形平整;若是水体占地面积, 那么就需要控制调整好各标高了;对于园路而言, 则需要掌控好地势, 依据地形要素调整好最大纵坡、最小排水坡度等系数;此外, 若要进行地形堆设, 宜在清洁干净的地面上实施。若为了在保证标高、坡度走向的前提下拥有畅通的地形, 这就要求施工时不仅要依据地形来设计图纸, 更要结合现场实际情况和给排水的设计要求进行充分的整顿。

2.4苗木的选择, 运输

规划设计和施工过程的质量控制决定着小区园林绿化工程的成败, 而选苗更被视为绿化工程中质量控制的首要环节。

首先应明确设计图纸中苗木的规格要求, 在此基础上再选择优秀合格无损伤的苗木。乔木的选择要考虑到现场的实际情况, 苗木的选取要与之匹配, 其次选取的主景树的苗木应该拥有美观的树形和饱满的树冠, 才会让人赏心悦目。类似于靠边的鸡蛋花等, 可以选择具有向水中飘的倾向的苗木。而对于丛植或群植组团式的苗木的选择, 就不必局限于图纸规格了, 只需保证其错落有致即可。但若是选取行道树苗木, 就应该注意其高度的选则, 不能呈现出凹凹凸凸的模样。

3植物配置

植物配置图为小区绿化工程提供了必要的依据。 栽植也应按照先高后低的原则有序的进行。可以先挖好圆形或方形的坑壁垂直的种植穴, 其直径依据土球大小而定, 但每边距土球应不低于30cm (大型树木不低于50cm) 。若在挖穴过程中发现建筑垃圾应及时清理干净, 若发现其土壤质量比较差, 可以选择换客土或是加入适量的有机肥料, 搅拌均匀。

在种植前, 要仔细观察苗木的根部是否存在损伤, 为避免因根系损伤而影响苗木的生存状态, 可以依据各种苗木的自然形态特点和生物学特性对其进行适度的修剪。种植时, 坑底种植土应该施足基肥, 为了防止由于深度的不适而造成多次搬弄, 洞穴的深度应与土球高度保持一致, 种植前可以拆除苗木的各种包装材料, 以免影响苗木生长。此外, 应注意土球放置位置, 以种植穴中央为宜。苗木的朝向应格外注意, 宜将苗木美观面呈现在人们面前。在种植地被和花带时, 中心地带的种植密度应比边缘的密度高, 分布要自然而有层次感, 保证其拥有流畅的平面积线形。在经过足够平整压实后的地面上铺好草皮, 同时确保土壤适当湿润, 铺装后应该立即透淋水, 用专用工具拍平。种植完乔灌木, 要固定支撑好苗木防止其倾倒。特性各异的苗木支撑方法也各不相同, 然而它们却拥有着共同点, 那就是保证支撑到受力点上;支撑完毕后, 为预防苗木缺水, 要给刚种的苗浇定根水, 而乔灌木的种植穴则需灌满水, 让苗木与种植土粘结, 使其能够从土壤中吸收足够的水分。

4绿化养护

俗话说“种三管七”, 不仅仅是设计与施工影响着小区园林景观绿化效果, 后期的绿化养护也与之密切相关。绿化种植物往往都具有生命, 然而不少单位往往只注重高标准的规划设计, 而忽略了其施工养护工作, 以至于园林绿化呈昙花一现之势。这就要求应在了解种植物类型及其特性的前提下加强绿化养护管理工作。 在栽植后的绿化养护中, 因为不同品种的苗木有着不同特性, 在不同的季节里对水分的需求量也各不相同, 所以需充分把握好这些才能更好地给苗木补给水分。主要以保湿为主, 表土干而不白, 另外为避免烂根应做好雨后排水防渍工作。另一方面, 肥料也是养护过程中不可忽视的存在, 在苗木栽植一段时间后, 需要给苗木施肥, 施肥过程中应注意:施足基肥、合理追肥, 以氮为主, 磷钾结合, 群施薄施, 剪后必施。必要时还要进行根外施肥。

参考文献

[1]覃静静.中小型住宅小区绿色设计初探:以清远市某居住小区绿化设计为例[J].绿色科技, 2011 (10) .

[2]张伏忠.提升居住小区绿化品质的必要性探讨[J].绿色科技, 2011 (6) .

住宅小区车辆出入管理系统的设计 篇7

1有源RFID系统组成

一套完整的RFID系统如图1所示, 它由标签 (应答器) 、读卡器和系统应用软件组成。其工作原理是读卡器发射特定频率的电磁波给应答器, 应答器将内部数据送出, 读卡器再将接收到的数据报给相应的应用程序进行处理[2]。

2小区车辆管理系统结构

本智能住宅小区的车辆出入管理系统由RFID设备、CCD摄像头、计算机和控制器组成, 如图2所示。其中, 摄像头具有很好的灯光补偿作用, 保证该系统在夜间及恶劣天气条件下正常工作。

3系统工作流程

由于本系统同时以汽车牌照和车上配置的有源电子标签共同作为车辆识别的依据, 在小区出入口车处采用CCD摄像头作为图像拍摄主体。当车辆以20-30km/h的速度驶入地感线圈车牌识别区域时, RFID读卡器发射信号捕捉车辆标签信息, 同时摄像机抓拍图像进行单帧车牌识别, 由系统判断已经存储的车牌信息和RFID标签信息是否一致[3], 若一致则道闸抬起, 车辆通行, 这样可以有效防止其他车辆代卡进入本小区。

4功能实现

本管理系统实现功能有车辆出入管理、小区车辆登记、临时车辆收费管理和实时监控这四个部分。其中, 对外来车辆实施严格监管。其中, 车辆出入管理是本系统的核心部分, 其功能界面如图4所示。

5结束语

本小区车辆管理系统采用有源RFID进行的通信, 可识读距离大10米, 进出小区车辆无需停车就可识别, 提高了车辆进入的速度, 可以很好解决上下班高峰期由于停车造成的交通阻塞;同时采用CCD抓拍车牌识别技术, 有效防止外来车辆带卡进入。大大地提了小区内车辆管理的水平, 极大地减轻了物业管理人员的劳动强度。

摘要：车辆管理一直是住宅小区物业管理的一个难题。本系统采用有源RFID技术对出入车辆进行管理, 实现内部车辆进出小区时无需停车, 读写器根据车载标签信息与已有数据进行比对;同时快速抓拍和识别车辆的车牌号码, 判断其与车子标签的信息是否一致, 避免其他车辆代刷卡进入。

关键词：有源RFID,车辆管理,车牌识别,My SQL5.6

参考文献

[1]李旗.超高频RFID小区车辆管理系统[D].天津:天津理工大学, 2014.

[2]桑世庆.UHFRFID技术在医药物流管理中的应用研究[J].计算机应用与软件, 2013 (1) :229-231.

生态住宅小区的建设与管理探讨 篇8

一、生态住宅小区是一个崭新的概念。它是一个技术与自然达到充分融合，各种资源的利用最有效，环境清洁、优美、舒适，大大降低了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等影响而产生的各种风险，有利于提高小区文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合系统。生态住宅小区具有下列特征：

1.高效益的转换系统。

2.高效率的流转系统。

3.高质量的环境状况。

4.多功能、立体化的绿化系统。

5.高素质的人文环境。

6.高水平的管理功能。

二、小区生态问题的产生可归结于两个根源。其一是人口导致对资源的过度利用及环境超负荷承载而产生的生态问题；其二是人类活动产生的环境污染问题。相应的，生态建设也包含两大部分内容：一是资源利用，二是环境整治。前者着重研究在资源利用问题后者着重研究解决、治理环境污染问题，从广泛意义上而言还应包括社会等领域。具体来说，小区生态建设的内容主要有：

1、确定人口适宜容量。一个小区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数，是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。

2、研究土地利用适宜性程度。不同的土地利用方式对生态系统有着深刻的影响。在土地开发利用的过程中不仅要考虑经济上的合理性，而且要考虑与其相关的社会效益和环境效益，要分析环境条件对土地利用方式所产生的制约。

3.防治污染。通过环境污染的有效治理，形成并维持小区高质量的生态系统，为可持续发展打下坚实的基础。治理的中心环节是在做好环境污染预测基础上，选取适宜的处理方法和处理程序。生态环境保护与治理的工程性对策有：①构筑结构合理、布置均衡、形式多样、功能强大的绿化系统。②建设好饮用水工程、中水工程和污水排放与处理工程，使水质逐步向国际标准靠拢。③实行集中供给能源，采用先进的烟气处置工艺，从根本上减少大气中的有害物质的含量。④改进和完善垃圾的收集系统，争取做到分类收集、封闭运输，让一部分垃圾变废为宝，另一部分经无害化处理后还原到大自然中。⑤采用清洁无害工艺、设备飞产品，减少污染的排放量。

4.提高资源利用效率。小区是资源高强度集中消耗区域，其资源综合利用效率反映和决定了环境质量水平。提高水资源、能源、再生资源、等资源、综合利用效率是改善环境质量的重要措施。

三、住宅小区的环境污染

治理环境污染是生态住宅小区的建设与管理的重要组成部分。虽然住宅区环境污染有很多来自住宅区外，但也有相当一部分来自住宅区内部，物业管理部门对部分污染可以通过法律、技术、经济上的措施进行控制。

1、住宅环境污染的类型。房屋的建设、室内装修、配套设施的运行、区域环境、各种生活习惯等都会对住宅造成污染。污染类型大体分为：①住宅大气污染：油烟污染、燃料废气污染、排水系统臭气污染、吸烟污染、建筑与装修材料等。②水污染：饮用水污染、游泳池用水污染、雨水与污水合流污染。③噪音污染主要有：施工噪声污染、交通噪声污染、机电设施噪声污染、社会噪声污染等。④辐射污染主要有：电磁污染、射频辐射污染和放射性污染。⑤光污染：眩光污染、灯光污染、视觉污染、反光污染。⑥固体废物污染主要指建筑、生活垃圾乱堆，没有及时清理。

2、住宅环境污染的空间分布。由于住宅环境污染源类型较多、分散，虽从总体上归纳出规律有相当大的难度，但还是可以总结出一些特点。在平面上可以用按临街面、临公共场所、邻设施、其他住宅四种位置来考虑。

3、住宅环境污染在时间上的分布。住宅环境污染在长尺度时间上的分布可分为.持久的、临时的两种情况。持久的污染有厨房油烟污染、机电设施噪声污染、交通噪声等，在房屋使用期都存在。 临时性的污染有房屋装修的噪声、施工噪声，在整个使用期只存在较短一段时间。连续污染源有交通噪声、高压输电线污染等，间断污染源有厨房的油烟、备用柴油发电机废气污染等。

4、住宅环境污染的可控性。对住宅的环境污染一般分为住宅内部污染源、住宅小区污染源和住宅小区外污染源。住宅内部污染控制一般可通过设计、物业管理、用户进行严格控制，如设计独立的排烟管、禁止在无污水管的阳台使用洗衣机、规定装修时间和要求等。

四、生态住宅小区管理

物业管理公司可运用生态学理论来建设和管理住宅小区，提高资源利用效率，改善环境，增加小区活力，提高人们生活水平。目前，物业管理公司在生态住宅小区管理中，需重视下面工作：

l、实施ISO14000B叫环境管理体系，提高公司生态环境管理水平，树立生态化的人与自然观、科学价值观、经济观、绿色价值观，提高全体员工的生态环境意识。

2.节约使用资源，不断提高资源的转换率、各种设施的节能率、废弃物的无害化处理率，减少小区中的污染源，并通过法律、技术、经济上的措施加强对它们的控制和防治，积极推进设施的现代化，积极采用绿色和节能产品。

3.必须依法来规范建设和管理生态小区过程中的各种行为，建立科学的生态建设与管理指标体系。但要符合国家、地方有关生态环境质量法规、标准。

小区管理规约 篇9

第一章 总 则

第一条 为加强物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本规约。

第二条 本规约对本物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力，须共同遵守。

第三条 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

第四条 本物业管理项目的基本情况

物业名称：南安市宝龙花园小区；

座落位置：南安市梅山镇竞丰村宝龙花园；

物业类型：高层住宅；

建筑物总面积：60873.48平方米。

物业管理区域：东接梅九公路；西接配电厂；北接中年山宝龙花园北围墙；南接中年山宝龙花园南路。

第二章 业主的权利和义务

第五条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；

（七）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（八）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（九）法律、法规规定的其他权利。

第六条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用等；

（六）在小区进出和其它活动时，应文明礼貌，亲善对待小区邻里。

（七）法律、法规规定的其他义务。

第三章 物业的使用

第七条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：

（一）由单幢住宅内业主或与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面等基本结构部分，走廊通道、门厅、楼梯、大堂等公共通行部分，防空避难层、设备层或其它配套设计等结构部分；

（二）由住宅业主或其与非住宅业主共有的附属设施设备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、邮政信箱、避雷装置、消防器具、消防栓、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能化系统（含安防系统）、消防控制系统等设施和共用设施设备使用的房屋等；

（三）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。

第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第九条 业主应按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等妥善处理与相邻业主的关系。

第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知业委会和物业服务企业。

第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。并按协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为，尽量减少影响邻里生活。

每日施工时间为上午7:30-11:30，下午14:30-17:30，其他时间不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾。

因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用或侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十二条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十三条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守该电梯使用管理规定。

第十四条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守车辆行驶和停车规则，不得停放大门口、占停其它通道，也不得随意占用他人车位。

第十五条 在日常生活中还禁止下列行为：

（一）损坏或擅自占用物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）乱抛垃圾，高空抛物；

（四）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

（五）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；

（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；

（七）夜晚11:00后大声猜拳、酒后闹事等不文明言行；

（八）聚赌、盗窃等法律、法规禁止的其它行为。

第十六条 业主和物业使用人在饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

（一）禁止无证饲养宠物，饲养宠物的业主或使用人须到物业服务企业领取“饲养宠物许可证”，饲养宠物不得制造噪音或威胁他人安全；

（二）不得饲养家禽家畜，严禁制造尿便等臭味，杜绝禽流感根源。

第四章 物业的维修养护

第十七条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第十八条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应予配合第十九条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但未能提前通知相关业主的，物业服务企业应向相关业主说明情况，并在第三方（如、居委会、派出所或业委会委员）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后相关责任人应及时做好善后工作。

第二十条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十一条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十二条 全体业主要按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第五章 业主的共同利益

第二十三条 为维护业主的共同利益，经业主大会同意，授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利：

（一）根据本规约配合业主委员会制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（二）以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；

第二十四条 业主要利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续。业主所得收益在扣除相关费用后，按照业主大会的决定使用。

第六章 违约责任

第二十五条 业主或物业使用人违反本规约的，妨碍物业正常使用或造成物业损害及业主利益损失的，其他业主和物业服务企业和业委会有权劝阻、制止；业主拒不改正的，服务企业可暂停为该单元供电、供水，甚至依法向人民法院提起诉讼。

第二十六条 业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。未按规定交付的，业主委员会督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交缴情况，并注明欠交费用的业主房号进行催讨；仍不交付的，业主大会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。

第二十七条 物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第七章 附 则

第二十八条 本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第二十九条 业主转让或出租物业时，应当将本管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人，并自物业转让合同或租赁合同签订之日起5日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

小区管理 篇10

武汉某商住小区规划用地面积6.2万m2,总建筑面积38.8万m2,其中住宅(含公寓14.4万m2)建筑面积31.2万m2,商业及其他面积2.8万m2,地下室(单层)面积4.8万m2(含人防面积2.2万m2),容积率5.5。地下室纵向(南北)长约358m,横向(东西)宽约134m,纵横比2.67。地块西邻某大学围墙,北东南三面均需同期代建市政规划道路。地块规划11栋33层住宅(含4栋公寓),11栋主楼东西向双排布置:西侧从北至南依次为2号、4号、6号、8号、11号楼,其中2号、4号、6号楼均为南北朝向独立门栋点式住宅,8号、11号楼均为(偏)东西朝向板式公寓;东侧从北至南依次为1号、3号、5号、7号、9号、1 0号楼,均为南北朝向横向双单元门栋住宅(或公寓)。三个小区出入口分别设于1号至2号楼间,5号至7号楼间东侧及11号楼西侧;三个地下室出入口分别设于2号至4号楼间、5号至7号楼间及1 1号楼西侧,地下室人防区另设5个口部楼梯间直通室外。北东南三面临市政道路的2号、1号、3号、5号、7号、9号、10号楼裙楼(均2～3层)连接成商业步行外街,北侧1号、2号楼间及东侧5号、7号楼间沿小区两出入口,以及南侧9号、10号、11号楼裙楼规划商业步行内街。室外设置1 1间独立公变配电房及一间开闭所,三间专变配电房分别设于3号、7号、1 0号楼地下室,两生活水泵房分别设于3号、9号楼地下室,消防泵房设于5号楼地下室,消防稳压泵房(水箱)设于11号楼屋面,消防控制室(含保安监控室)设于5号楼首层。

2项目建设情况简介

本项目系边勘察、边设计、边施工的“三边工程”,设计、施工及设备材料采购采用平行发包方式。

(东西各一条22万伏,中间一条11万伏)巡回高压线(含地块内四座高压铁塔)穿越本地块,西侧一条沿3号楼东侧约45m经5号楼中至11号楼东约15m,在高压线(塔)拆除前5号、7号、9号至11号楼均无法正常施工。西侧22万伏高压线(塔)于201 3年1 2月拆除,另两高压线(塔)于201 4年1月拆除。

1 号至4号楼、6号、8号楼(以下简称前六栋)区域多处民房于2012年1 1拆除,拆迁同时于201 2年4月始交叉进行勘察、土方开挖、试桩、地耐力试验及桩基超前钻,经专家论证确定1号、3号主楼采用筏板基础,其它各栋主楼采用冲孔灌注桩承台基础,其它地下室区域设抗拔桩,基坑边坡随土方放坡开挖进行喷锚支护。2号、4号、6号、8号楼桩基工程于201 2年8月开工,经小应变、声波透射、静载试验、钻芯及桩偏位等各项检测后于201 2年1 1月通过2号、4号楼桩基验收。2013年1月对6号、8号楼桩基钻芯检测中发现原桩基超前钻报告显示无溶洞的桩底仍存在溶洞,经桩基全钻芯、增加静载试验后,由专家论证决定自6号、8号楼始剩余各栋楼均改为桩褥垫层复合地基筏板基础。201 3年3月通过6号、8号楼复合地基验收。

东侧高压线入地箱涵土建于201 3年3月完工,外围市政规划道路于201 2年1 1月开工,南侧规划道路于2013年4月完成第一层车道水稳层方便施工通行,201 3年7月完成东侧全段第一层车道水稳层供施工通行,北侧规划道路于201 3年8月完成第一层车道水稳层供施工通行。

1 号至4号主楼于201 3年7月结构封顶,201 3年12月拆除外架(均为多层悬挑扣件式钢管脚手架);6号、8号主楼于201 3年9月结构封顶,201 4年4月拆除外架。1号至4号楼、6号楼地下室顶板于2013年10月前封闭,8号楼地下室因高压塔影响于2014年5月封闭。2014年元月开始进行1号至4号楼地下室顶板土方回填,2014年6月完成前六栋楼所有土方回填。201 4年9月前六栋楼通过各项验收并交付业主使用。11号楼于201 3年9月通过桩褥垫层复合地基验收,2014年8月主体结构封顶;5号、7号、9号、10号楼桩基于201 3年1 2月开工,201 4年4月通过桩褥垫层复合地基验收,于201 4年1 1月主体结构封顶;2014年5月开始进行5号、7号、9号、10号楼区域地下室顶板分段浇筑,于2014年8月除沉降后浇带外地下室顶板浇筑完成。

本项目将11栋主楼及相关地下室区域划分为七个标段,分别由七个标段土建(含部分主楼内水电安装)总包单位施工,另门窗单位三家,栏杆(含百叶窗)单位三家,防水单位三家,公共部分及商铺外立面装修两家,土方、桩基、支护、防火门、入户门、外墙及地下室涂料、真石漆、楼梯扶手及护窗栏杆、地下室照明及压力排水、水泵房、消防、安防、电梯、人防、耐磨地坪及行车标志、室外道路及排水、室外园林景观、市政规划道路及排水、高压线入地、专用电力、燃气、公用电力、市政给水、路灯、电话及宽带、有线电视、信报箱等各一家,钢材、强弱电设备、电缆、外墙砖粘接剂、屋面瓦、健身器材等供货单位各一家,外墙砖供货单位两家,共计施工、供货单位53家。绝大多数施工单位实力较弱,各自为政,现场管理难度较大。

3逆工序施工情况

3.1 地下室顶板防水施工

按传统施工工序,地下室顶板浇筑后继续进行上部结构施工,顶板区域用作施工场地,顶板防水需待沉降后浇带封闭后,主楼外架拆除前后将大量现场材料及垃圾外运后施工。但因该阶段正处于室内外装修、门窗及水电等安装高峰期,且因各标段进度不一致,进出车辆频繁,造成清场困难,防水施工的质量、进度和安全均难以保证。

为此,将地下室顶板防水施工调整至纯地下室部分顶板(该部分无外架及模板支撑影响)待初凝后即进行防水及保护屋施工(后浇带及相关施工洞口处暂不施工,下同),待保护层初凝后即可用作施工场地;幼儿园、配电房等附属建(构)筑物区域地下室顶板待防水及保护层初凝后进行上部结构施工;主体结构施工待第一步悬挑外架形成后将下部落地外架及模板支撑拆除,进行该区域地下室顶板防水(含内外墙裙防水)及保护层施工。调整后防水施工的质量、进度及安全控制难度大大降低,减少了现场材料转运次数和现场修补找平、清理难度,并为土方回填、室内地坪及后续室外工程施工的主动创造了条件。

1号至4号楼、6号楼区域于201 3年1 0月完成除外梯、塔吊处外地下室顶板防水卷材及保护层,2014年元月即完成1号至4号楼及6号楼地下室顶板全部防水及保护层,开始进行地下室顶板土方回填及室外工程施工。尽管8号楼地下室201 4年5月才封顶,201 4年6月才完成该六栋楼区域地下室顶板回填,却并未影响绝大部分区域室外工程正常施工。且经现场跟踪检查,地下室顶板防水质量较好,少量渗漏也从容地得到充分修补完善。土方及时回填,大大减少了冬季引起的地下室结构温度裂缝,同时室外工程提前进场,与主体装修及安装交叉施工(后述),保障了室外工程施工质量和进度。

3.2 地下室地坪及排水、照明施工

按传统施工工序,地下室装修及安装施工先上后下,先进行顶棚、墙柱装饰装修,再进行各水电消防等安装,最后进行地坪(含排水沟、集水坑等)施工,以保证地坪施工质量及成品保护。但按此工序施工,地下室施工条件差,一则经常性地反复抽排积水(尤其如本项目,一半地下室露空,露空边线处大量雨水汇集至地下室),施工中反复移动局部照明,材料堆放及加工场地无法保证,通道不畅(尤其是在人防区域存在多处人防门压顶处高低差阻挡),施工难度极大,难以保证施工安全、质量和进度。

为此,经过对地下室金刚砂耐磨地坪耐磨及抗冲击性能的论证,在确定能保证该两性能的情况下,对地下室该施工工序进行了调整:先进行场地清理后完成底层地坪(含排水沟、集水坑)施工,再进行地下室砌体及抹灰施工,接着进行地下室耐磨地坪施工,将排水沟、集水坑内垃圾清理干净后安装沟盖板(通道遇未封闭后浇带设钢板或模板保护),进行地下室正式压力排水系统安装。排水泵需设网笼保护,压力排水系统接室外雨水井,派专人启停排水泵并清理后续施工垃圾,以保证地下室正常排水,地面干燥,通道畅通。然后进行顶棚装修后安装地下室正式照明,照明可据现场施工需要局部或间断开启。然后进行后续装修及安装施工,大大改善施工条件,保证了施工安全、质量和进度,各施工单位也减少了管理难度,节省了人力、物力。

本项目201 3年12月即完成1号至4号楼、6号楼地下室耐磨地坪、压力排水及照明施工。尽管由于3号、4号楼区域地下室砌体滞后造成耐磨地坪完工后又进行砌体(二构)及抹灰等施工,施工中砼、砂浆污染耐磨地坪,后续施工涂料及管道油漆也对耐磨地坪造成污染,后经清扫祛污后基本未造成耐磨地坪破损,保证了地下室外围露空处大量雨水汇集地下室内的极端情况下地下室高低压配电、水泵房、风机房等系统正常施工,并使室内外工程大量交叉施工成为可能(后述)。

3.3 室内电梯安装

按传统施工工序,结构施工完成,外架拆除后即可拆除施工塔吊,而室外施工电梯需待室内电梯投入使用后方可拆除,以满足后期装饰装修及安装工程垂直运输要求,但室内电梯投入使用牵涉全方位多专业配合,难度很大,故室外施工电梯拆除时间均较晚,严重影响该处外立面及室外工程施工。

为此,调整了相关施工工序,使室内电梯较早投入使用,及时拆除室外施工电梯,保证了总体施工顺畅进行。

电梯进场安装的基本条件是电梯机房(含小屋面防水及排水,顶棚、墙面抹灰,地坪,门窗安装,爬梯和护栏)已完工,屋面工程已基本完工,电梯及电气井道砌体抹灰、墙面修补已完成,电梯井底防水、找坡、排水已完成,电梯前室地坪完成面标高已确定。电梯通过特检所验收的基本条件是电梯已完成安装调试,有专用电源供电梯使用,电梯机房空调已装,井底缓冲墩已完成,五方对讲系统已完成,电梯门套已封堵。电梯投入使用的基本条件是电梯已通过特检所验收,电梯轿厢已包板保护,外围及电梯门口通道已形成,电井门已锁(防止电缆被盗),派专人操作电梯及保证井底无积水,确保管道跑水不致流入电梯井道及轿厢。

因此,一方面在各栋主体结构封顶后,加紧进行屋顶电梯机房及主楼屋面(含女儿墙、花架、屋面防水保温排水等)施工,一方面对砌体及抹灰工序进行调整:提前安装室外施工电梯,由传统的结构施工至二十层左右才开始安装施工电梯并进行砌体施工调整为结构施工至十层即开始安装施工电梯并进行砌体施工,确保砌体完工楼层距结构楼层相差六层,结构封顶一个月内完成砌体隐蔽验收开始进行抹灰施工;抹灰施工由传统的每层所有墙体同时施工调整为首先进行与安装相关的外墙(同时进行门窗、阳台栏杆安装)、水电(含电梯)井道及公共走道自下而上层层抹灰施工,再进行其它墙体抹灰施工,在确保外架拆除(因部分外架悬挑工字钢插入电梯井道内,影响电梯安装)进度的前提下,让电梯、强弱电、消火栓箱(含管道)、水电井防火门及公共部分装修提前进场施工。同时进行电梯井底排水、地下室及室外车行通道(含地下室出入坡道)及首层大堂、门厅等人行通道装修施工。

本项目花大量心力按上述要求进行了部署和成功落实,前六栋楼于201 4年5月即通过室内电梯验收并投入使用,成为室内外分部分项工程大量交叉施工却轻松顺畅进行并实现整体工程超预期交房的关键。

3.4 室外工程施工

按传统施工工序,室外工程需待小区主楼及附属建(构)筑物内装饰装修及安装工程基本完成后才进场施工,以避免室内外工程施工冲突,保证室外成品保护。但室外工程涉及室外水电气综合管线及室外道路和园林景观工程,受各专业垄断部门报建施工和天气等不定因素影响大,也影响室内水电气系统调试,若不提前进场,与室内工程适当交叉施工,总体完工时间难以保证。

室外工程开工前需首先进行地下室顶板土方回填。土方回填的前提条件是必须保证结构安全,顶板防水及保护层已完工并达到强度要求,绿化工程所需的滤水板和土工布等铺装完成。

本项目前六栋楼区域地下室顶板土方回填时,整体地下室仅完成一半,另一半桩基及大部土方工程尚未开工,前六栋楼区域地下室与后期工程相邻后浇带处除钢管支撑外完全敞露。回填前建设、监理单位均担心回填土方、积水及车辆等荷载影响地下室及主体结构安全,对土方回填提出质疑和反对。为此,甲方项目部同设计单位对结构进行核算,并同相关检测单位对地基基础沉降及结构施工质量进行检验观测及综合论证后,决定逐步进行顶板回填,回填中跟踪进行沉降观测及结构变形裂缝情况,直至完成前六栋楼地下室顶板回填及室外工程完工并通过竣工验收交付使用,均未出现结构安全隐患及结构(微)裂缝。土方回填中车辆必须在回填土体上行驶,不得直接在未回填的地下室顶板上驶轧。

土方回填后需首先选修一条最短较宽的正式道路(含该路段水电气综合管线预埋,道路表层(如沥青砼层)暂不施工)从场外道路直通地下室出入口(坡道),用作室内工程车辆从地下室经室内消防电梯将设备材料送达各楼层施工(当然,前提是如前所述,地下室通道已畅通,室内电梯已投入使用),这样,室内工程施工基本不用与室外工程场地冲突,保证了室内外工程大量交叉施工情况下各施工单位轻松顺畅地进行施工。此后即可进行室外工程施工。

室外工程应首先进行雨污排水系统施工,跟踪进行给水、强弱电管群及燃气箱沟等施工。尤其是裙楼商业外立面装修工期较长,如本项目含大量小区内裙楼商业街(北东两小区出入口及南部内商业街),商业街外立面采用干挂石材及铝板玻璃幕墙,施工工期需半年左右,外立面装修完成后方可进行小区内室外工程施工,故商业街(尤其是小区内商业街或小区出入口商业街)外立面装修需提前开工,在主楼外架开始拆除前两个月进场(须以确保上部主体施工安全为前提),保证商铺外立面装修外架与主楼室外施工电梯拆除时间同步或提前,方不致影响室外工程总体施工进度。商业外立面脚手架搭设前需完成商铺接户水电管线接驳、商铺土方回填及必要的砌体(二构)及内装修、地坪(垫层)等。

本项目于201 4年3月完成北侧小区出入口直通北部地下室出入口正式道路施工,北侧小区出入口商业街外立面装修于201 4年6月完工拆除外架,保证了前六栋楼室外工程施工进度。南侧小区内商业街外立面装修已于201 4年1 1月进场施工。

3.5 水电气报建施工

按传统施工工序,本项目水电气系统基本无法保证分期竣工验收,这也正是当初甲方项目部提出分期施工交房时绝大多数领导表示强烈反对的主要原因之一。一则前六栋交房区域的消防泵房及屋顶水箱、配电房、消防控制室及保安监控室、风机房均位于后五栋区域内,给水及燃气规划总表(接驳口)也位于后五栋区域内,燃气及强弱电线路需穿越后五栋区域方可接通前六栋先期交房区域,后五栋区域施工进度难以保证前六栋水电气供给及消防、安防监控要求;二则水电气主管及施工单位均系专业垄断部门,基本无法按要求进行分期报建施工和水电气供给。

为此,甲方项目部同设计单位对水电及消防分区进行了大量调整,并优先安排5号楼地下室及首层、11号楼结构及装修施工,保证了相关区域设备房提前交付安装单位施工。同时主动与水务、供电局、燃气公司及有线、电信部门沟通,分别采取整体报建分期施工、分期报建施工或调整规划线路等办法,据现场实际为主管单位着想,在保证系统安全,施工可行、不违规的前提下商定解决方案,得到各主管单位的积极配合,圆满完成了报建、设计、现场安装及多部门验收并接通供应,并通过前六栋区域消防验收,是保证本项目成功分期交房的关键。

4结语

笔者此前在深圳某大型房地产开发公司从事项目管理工作二十年,目前在武汉从事相同工作。在工作中发现两地房地产项目开发建设相关建设、监理、施工等单位管理模式、市场环境和人员结构均存在较大差异,具体到现场施工工序安排上也是大相径庭。工作中不能盲目照搬外地做法,以免水土不服。同时,因地制宜,从大处着眼,从小处着手,逐步对不合理的传统工序进行调整,并据落实情况进行修正。尽管如此,建设、监理、施工各方质疑、抵触和反对仍然不少,这就需要做更多细致调研和沟通工作。好在调整后成效显著,施工更顺畅,费用更节省,质疑也变为主动配合和借鉴、推广。

因各单位技术水平参差不齐,习惯不同,某单位的成熟做法对另一单位却是非常规做法。须在保证现场施工安全和质量的前提下,对各专业系统和工序进行全面了解和深度分析,并结合相关施工单位的管理水平和生产技术实力,充分沟通,在部署和决策前须保证具体实施的可行性,以免弄巧反拙,造成现场安全和质量隐患,引起工序交接的混乱。更重要的,一分部署,九分落实,要花大量精力到现场了解落实情况、对安全质量的影响,以及进一步实施的难点,及时分析,必要时进行调整,以确保现场顺畅进行。