控制项目投资十篇

控制项目投资 篇1

一、项目投资的前期阶段

1. 正确可行的项目决策。

项目投资企业应认真做好建设项目的可行性论证。依据建设项目的发展规划、财力及物力情况, 对项目的建设标准、规模、投资来源、筹资的可行性、费用估算及产生的效益进行综合性分析, 设计出最优的投资方案。

2. 完善的项目设计。

项目投资经企业管理层决策后, 完善建筑工程设计就成了控制成本的关键。首先, 项目投资企业应设计项目工程建设的规模、方案、结构形式、建筑标准和使用功能等形成设计概算, 确定投资的最高限额。其次, 要明确投资目标、设计标准及限额化优细设计浓度。最后, 应精心挑选有相应设计资质的公司和建筑师。

3. 合理的工程造价。

合理详尽的工程造价是保证工程质量的必要条件。项目投资造价的确定、分析及控制是一个全过程, 是项目价值的合理体现。如果造价偏高, 势必会直接影响到建设方利益;如果造价偏低, 施工单位没有合理的利润空间, 优秀的工程单位也很难积地极参与建设。

4. 优选的工程招标。

一支技术高、有竞争实力的施工队伍是保证工程顺利进行的关键。因此, 通过投标竞争来择优选定承包商, 不仅有利于确保工程质量和工期, 还有利于降低工程造价。另外, 招标合同的签订在工程造价管理中起着至关重要的作用。它可以保障合同双方的各项利益, 对彼此义务的实现具有约束力。

二、项目投资的施工阶段

1. 明确项目投资工程的控制目标, 建立有效机制, 强化责任制的落实。

(1) 要建立一个技术经验丰富、凝聚力高的管理团队。

(2) 要建立健全管理体制, 各岗位的职责、责任和权利要明确落实到个人。

(3) 要时刻督促工程的进度、监督其质量, 依据施工 (概) 预算、施工图纸等对工程成本进行控制。

(4) 对管理人员在成本核算中所做的工作进行考核, 考核结果与其收入挂钩, 真正地实行过程控制。

(5) 核心负责人要协调各方关系, 使各个部门密切配合, 发挥整体控制优势, 确保工程的质量, 有效地节约成本, 避免不必要地浪费, 使其发挥最大地投资效果。

2. 确保工程的质量, 把好材料、设备质量关。

项目投资工程材料品种、规格众多, 价格差异较大, 这就需要资深的材料员深入施工现场, 对所用的各种材料、设备进行严格检验、试验和审查, 记录有效数据, 合格后方可使用。严禁使用不合格产品, 杜绝以次充好、偷工减料等现象发生, 避免材料的丢失和浪费。对于价格变动较大的建筑材料, 购买时必须征求甲方的同意, 确定价差后方可购买。

3. 质量控制细化到每道工序。

以工序质量控制为中心, 设立质量控制点, 推行各工序的样板制度, 进行专项技术交底, 制订专项监督实施细则, 要求每一道工序都必须进行严格的质量检查。工程的关键工序实行交接、交叉互相检查制, 且每道工序的开始必须是建立在经交接、交叉工序的检查验收合格后, 才能进行下一道工序的施工, 并进行复核性检查、成品保护的质量检查。

4. 按照施工进度计划表进行施工, 争取缩短项目工期。

缩短项目工期不仅可以使建设项目提前交付使用, 而且可以使参建单位提高经济效益。要缩短项目工期, 首先, 施工方应按照流水方法做出详尽可行的施工进度计划表。其次, 建设方应组织参建各单位熟悉图纸设计和现场场地, 综合考虑进度计划表对技术质量、工程造价的影响。再次, 施工方应在方案与工序上进行研究, 选择安全、节约、切实兼顾的设计与施工方案。第四, 建设和监理方在要求施工方按照施工进度计划表依次施工的同时, 也应考虑筹划建设资金不到位对工期的影响。最后, 材料供应、机械设备是否完好及水电供应情况等都会影响工程的进度。

5. 谨慎处理设计变更, 重视工程签证和资料管理。

由于项目工程建成比较复杂, 建设方需要在造价控制范围内结合项目价值, 分析出项目是否需要提高或降低造价。另外, 工程的签证需要秉承科学性和公平性原则, 做到签证内容公平、有效、合理。在整个项目施工过程中, 专职人员则需要管理、收集竣工资料, 归类存挡。如果资料遗漏或丢失, 必将影响到竣工验收和项目结算, 甚至影响整个项目工程的综合控制。

6. 扎实的安全管理。

安全管理不仅是施工方的管理, 也是建设方的管理。安全工作做不好, 一定会影响工程全程的控制和参建各方的利益。因此, 建设单位要按照规定给施工单位计算出安全费用;参建各方要监督、检查安全资金投入, 杜绝安全事故和现场的脏、乱、差现象, 提倡创建安全文明工地。

三、项目投资的结算阶段

控制项目投资 篇2

(一) 工程项目投资控制内涵

工程项目投资控制是指项目在投资、决策以及实施阶段, 对工程建设项目投资行为进行控制, 使其在合理投资限额内发生, 及时纠正可能出现的偏差, 确保工程项目投资管理目标的实现, 并力求整个工程建设项目中优化配置人力、物力、财力, 以获得良好的投资收益和成本效益。

(二) 工程项目投资控制目标

随着工程项目建设实施过程开展, 各个阶段的投资控制目标也应该在各个分阶段设定控制。在工程建设项目设计阶段应有投资估算控制目标, 即预算整个项目建设设计包括技术设计和施工图设计的控制目标;设计预算或建安工程承包合同价是工程建设项目施工阶段的投资控制目标。在设定各阶段的投资控制目标时, 要确保控制目标具有实际性和可控性, 能够有效控制工程项目阶段投资。一般情况下, 在工程设计阶段, 影响项目投资收益的比率为75~95%;在技术设计阶段, 对项目投资的影响程度为35~75%;在施工图设计阶段, 对项目投资产生的影响相对较低, 为5~35%。因此, 工程建设项目投资控制的关键点在于施工的设计阶段和投资决策行为的正确性。

(三) 工程项目投资控制的基本理念

(1) 动态控制。在工程投资控制过程中, 投资决策是控制的前提, 工程项目实施过程是投资控制的具体对象, 通过不断比较预算投资值与实际投资值, 及时纠正可能的偏差, 调整并修正设计方案, 从而将投资实际值与预算值的差控制在允许的限额范围内, 即工程项目建设投资的动态控制。

(2) 全过程控制。全过程控制就是指对工程建设项目实施的全过程, 主要包括投资决策阶段、施工设计阶段、招投标阶段、项目实施阶段以及竣工验收阶段。建设项目的投资控制主要集中在前四个阶段。

(3) 主动控制与被动控制相结合。工程项目投资控制应以主动控制为主, 并将主动控制与被动控制相结合, 以切实减少工程项目投资出现偏差。主动控制是指主动减少可能出现的投资偏差行为, 具体表现为将控制的重点放在投资决策和设计阶段, 在制定投资控制规划及目标时, 明确分析各环节对投资控制可能影响因素及影响程度, 以准备把握投资风险, 并采取积极主动的预防措施, 以降低干扰因素;被动控制则是指减少偏差情况, 从而避免偏离投资控制目标, 如将已经发生的投资实际值与预算投资值之间出现的偏差控制在允许的范围之内, 一旦出现实际值与预算值的偏差超出限额范围, 则采取适当的调整措施。

二、工程项目建设各阶段投资控制关键环节

(一) 项目投资决策阶段的工程投资控制

工程建设项目的经济决策行为对项目的工程造价和投资具有重要的影响, 特别是工程建设实施标准的制定、生产工艺的选择、设施设备的选用等方面, 都关联到项目工程投资额的高低和投资收益。通常在工程项目建设各阶段, 工程的投资决策阶段对工程造价的影响程度最高。因此, 要积极做好项目投资的准备工作, 特别是关于项目工程造价资料和信息的收集, 以及项目国家法律法规、政策的了解, 以掌握当前国内外行业的最新动态信息;切实执行项目建设的可行性分析报告, 科学合理地确定项目投资限额和规模;同时, 对于工程的项目收益进行分析, 根据企业的实际情况编制项目投资估算。

(二) 项目设计阶段的工程投资控制

工程建设项目的设计质量, 直接关系到项目投资收益水平和建设质量, 对于工程项目投资回报和效益影响不容忽视。在制定工程项目投资规划时, 要明确项目投资目标, 在保证工程建设项目设计质量的基础上, 对工程造价给予重视, 设计切实可行的工程投资控制目标和考核指标;在技术工艺与经济合理的基础上, 确保项目投资合理化和可行性, 以满足市场发展需求为出发点, 合理控制项目的投资限额, 优化项目设计, 确定理想的规模水平和投资收益, 以实现工程建设项目的成本效益最优。同时, 加强对项目投资概预算的审核, 并对审核结果提出合理化建议。在施工设计阶段, 预算要求要全面、客观、准确, 预算中的各项价格要贴合市场实际情况, 并充分考虑各种影响价格的因素。

(三) 项目招投标阶段的工程投资控制

项目招投标阶段是工程项目投资控制的重要组成部分, 其中, 标底的编审工作是招投标管理工作的核心, 因而, 科学合理的标底是决定工程承包合同价的基础和关键, 是控制和判断投标报价合理性和可靠性的标准。在定标时, 要严格执行工程招投标的管理规定, 按照国家建筑行业相关法律法规的规定, 组织工程施工招投标工作, 委托有资质的工程造价咨询机构来组织工作, 规范参与工程项目箭头的各方主体行为, 以准确把握标价的合理性和竞争性, 确保整个招投标工作的规范性和公正性。

(四) 项目实施阶段的工程投资控制

工程项目的实施阶段是建筑产品具体落实执行阶段, 也是大量投资资金逐步形成固定资产的过程。在此阶段专业技术人员要对现场施工技术、质量、进度等情况进行检查, 设备、原材料、半成品等需要进行质量检验, 对于施工单位编制的设计方案、费用、设备选用等审核, 严格控制工程项目质量, 通过各种措施坚决抵制重大质量事故和工程建设风险。同时, 工程造价咨询机构应在工程实施过程中按约定办理协助业主分析索赔事项, 分清责任关系, 并依据合同规定, 及时调整造价变动, 严格控制工程施工进度和成本费用。

三、工程项目投资控制加强对策

(一) 提高工程建设项目的可行性研究及投资决策的科学性

为提高工程建设项目的可行性及投资决策的科学性, 需要合理准确地确定工程造价。工程造价是评估具体一个工程建设项目并建设实施项目工程的关键环节。对建设项目从技术和经济上加强科学地论证和分析, 为实现工程项目给予真实可靠的评估依据。及时为决策者提供工程造价调整等相关动态信息, 确保编制的工程限额指标符合客观、真实、可靠, 又贴合实际市场环境的水平, 加强工程造价的动态管理, 从而实现工程项目建设投资的可行性和投资决策的科学性, 达到有效控制项目投资目标。

(二) 以设计阶段为核心, 加强工程建设项目的勘察设计阶段控制

设计人员要客观地反映建设工程概貌, 较好地落实限额指标, 除了按有关规定、标准、定额执行外, 还要及时补充新技术、新材料、新工艺项目的计价依据, 深入了解市场动态, 进行必要的动态运作, 才能使所编制的工程造价更贴切于建设的实际。项目投资控制活动贯穿于整个工程项目建设的全过程, 在控制过程中有必要对关键环节加大控制力度, 其中, 对项目投资影响最大的阶段为技术设计阶段。

(三) 主动积极控制投资, 深入开展工程建设项目招投标工作

可以引用系统论和控制论的理论成果应用于项目管理中, 积极主动地采取措施控制, 减少工程实施过程中控制目标值与实际目标值的偏差, 因而, 项目建设的投资控制不仅要体现投资决策, 还要充分反映工程项目设计、投资目标等, 通过合理有效的投资管理来积极主动控制投资。另外, 通过对招投标工程计价方式的改革, 实现了按规定编制工程量, 使“控制量”的工作得到进一步的落实;通过系统的投资管理模式, 形成了切实可行的“指导价”, 指导着企业的价格自律。企业根据自己的能力和优势自主报价, 形成进入市场的“竞争费”, 这样通过对招投标工作价格的严格控制, 形成积极主动控制工程项目投资的环境。

(四) 提高对建设工程竣工结算的控制力度

建设工程竣工结算是如实反映建设项目的产品价格, 也是工程造价管理的重点工作, 对于加强项目工程建设投资控制具有重要的影响。根据工程建设各阶段的影响因素, 制定、设计、修改各种市场变化引起的造价变动, 及时调整合理准确的项目造价标准, 以确保建设工程项目的总造价真实合理, 维护当事双方的合法权益。同时, 关注相关的工程造价市场信息和政策导向, 为项目投资管理和控制提供重要的参考依据。

(五) 技术与经济相结合, 共同控制项目投资

工程建设项目投资控制分析 篇3

关键词：工程建设项目投资控制

近年来，我国的建筑市场方兴未艾，建设单位需要从各层面进行投资控制，既要建成精品工程，又要控制费用，用好每一分钱。工程建设项目投资要求在不影响工程进度、质量、安全的情况下，将工程项目的实际费用控制在总投资预算内。项目投资控制以总投资预算为基线，在实施工程建设管理过程中对投资进行动态跟踪与控制。

1项目规划阶段的投资控制

项目规划在工程建设中起着统揽全局，指导建设单位从宏观上把握项目进度的重要作用。规划作为一项综合性工作，不但与其使用功能有关，而且还与建设单位的文化内涵、所在地的城市规划、人文风俗等有关。工程建设项目的各项技术经济决策，对该项目的投资有着重大影响，特别是建设标准的确定直接关系到工程投资的高低。工项目规划决策阶段的造价控制是决定项目投资控制的基础，对后阶段建设工程造价的科学控制起着直接影响。为此，需要做好以下工作：

11做好调研分析工作

深入研究、调查分析，认真搜集有关资料。要注重对同类投资项目案例的分析，从各个层面找出其投资成功或失败的原因，并在本投资项目中认真加以借鉴，积极做好项目规划决策前的各种准备工作。进行经济性评价和科学论证，使所投资的项目在技术上先进，投资回报合理，并具有较强的实施性。

12 做好可行性研究报告

切实做好项目的可行性研究报告，并根据使用功能要求及发展前景的空间预留，合理确定工程的规模及标准。可研报告对控制投资有着决定性作用，是做好投资决策的重要依据。

13科学编制投资估算

科学进行工程项目的效益分析、编制工程投资估算。投资估算的准确与否直接关系着后续设计概算、施工图预算及项目整个建设期的投资。要控制好工程建设投资就必须做好项目建议书，要根据项目总体规划、建设周期，合理地编制好投资估算。

只有加强项目决策深度，采用科学的估算方法以及详实可靠的数据资料，合理细致地做好投资估算，才能控制其它阶段的造价，实现投资控制目标。

2项目设计阶段的投资控制

近年来，一些建设项目为了抢时间，使项目能早建成投入运营使用，从决策到交付仅有半年多的时间，常常出现边设计边施工边更改的现象，建设单位虽然也重视了项目实施阶段的预决算、合同价的审查，却往往对项目设计阶段的投资控制不够重视。据研究表明，设计阶段对工程建设投资影响极大，往往可能性占75%～95%。因此，控制工程建设项目投资必须加强对项目设计阶段的重视。此外，工程建设项目设计质量的好坏对工程建设的质量、投资回报以及效益有着直接影响。因此，我们要着重做好以下几点：

21采用设计招标及设计方案竞选

通过设计招标，引进竞争机制，促进设计单位采纳先进技术，降低项目造价，缩短施工工期，提高投资效益。设计方案竞选可以有效的优化设计方案，有利于多方案的选择与竞争；而从中选择最佳的设计方案，也有利于控制工程建设项目投资，因为选中的设计方案一般都能较好将投资估算控制在规定的投资范围内，并能集思广益，博采众长。

22实行限额设计与平行设计

限额设计要求设计单位按经批准的设计任务书以及投资估算控制初步设计总概算，再按经批准的初步设计控制技术设计与施工图设计。与此同时，各专业（水电、弱电、通风、消防等）在满足使用功能的前提下，按照分配的投资限额来控制设计，以确保总投资额不被突破。另外，对工程量较大、技术要求高的工程项目可采用平行设计，另外选择具有相应能力的设计单位，在不改变使用功能和整体方案的前提下，进行科学的分析、计算，并比较分析中标设计单位的设计结果。这从而防止出现重大设计失误，杜绝重大损失，也能预防设计单位重安全，轻经济而增大项目投资。条件具备的还可增加设计监理，确保设计的科学性。

23采用标准化设计

标准化设计是指经国家或地方政府所批准的建筑、结构以及构件等整套标准的技术文件、图集等。采用标准设计可以加快设计速度，保证设计质量，提高工程建设质量；并有利于采用新技术，节约建设

材料，降低建设工程造价，提高投资经济效益。为此，设计中应尽量采用标准化设计。

3项目实施阶段的投资控制

尽管项目实施阶段项目总价的影响较小，只有约10%，却是资金使用最多的阶段（总价90%左右），做好该阶段的投资控制至关重要。这要求项目实施阶段要做好相应的管理工作，要有相应的工程技术人员，成立专门的工程项目部。编制招标文件时，明确甲供材及暂定价的类别，要通过公开招标选择优秀的施工队伍，合理计划安排资金，严把质量关，避免施工中新增工程费用，减少因停工或返工带来的损失，有效地控制项目投资。

31做好招标工作

项目实施阶段首先要通过严格的招标，选用精干优秀的施工队伍。选择一支好的施工队伍，不但能够保证工程施工质量，缩短工期，而且还能通过科学、严格的管理为工程建设项目投资控制打下好的基础，起到事半功倍的效果。目前我国建筑市场上有着相当数量的个人老板，挂靠建筑公司，这些公司（个人）技术力量薄，管理水平低，有的根本不具备相应的资质等级与能力，只能靠层层转包分包甚至拉来“施工游击队”完成任务，不仅难以保证工程质量，也给管理现场施工带来了很大难度。因而在选择施工队伍时，一定要对其项目经理、资质、信誉、技术装备水平、主要施工管理人员的素质能力等多方面进行认真的调查和考核，通过招标市场公开招、评标，选择最佳施工队伍。建设单位还应加强对招标过程的监督，设立专门的监督部门，对招标全过程进行跟踪监督，杜绝围标等各种形式的不法行为，把有不良企图的单位拒之门外，挑选有实力能做事的施工隊伍。

32做好项目施工过程管理

项目施工过程中要做好以下几点：

（1）工程技术人员要严格审查施工技术方案及措施，加强技术管理与质量监督。施工图纸中发现的问题要求设计单位要及时解决，争取做到不因图纸和设计问题而影响施工，减少不必要的工期延误，避免因此而产生的投资损失。

（2）要做好预案，采取各种措施以杜绝重大质量安全事故，减少一般质量安全事故。避免因质量安全事故返工误工带来不必要的经济损失。

（3）在工程项目的具体施工过程中，因一些不可预见因素的影响，会产生设计变更及工程签证。设计变更与现场工程签证一般都会影响工程造价，从而增加工程费用，因此准确把握施工细节，做到有增即有减，严格控制设计变更与现场工程签证。

项目实施阶段的投资控制，是把计划投资额作为控制目標，充分考虑资金的时间价值，通过在施工过程中编制资金计划，细分投资控制目标，合理安排资金，减少资金占用成本。定期对实际投资额与计划投资额进行比较，找出偏差，分析其产生偏差的原因，并且采取相应措施对策加以控制，从而实现投资控制目标。

4项目竣工后阶段的投资控制

项目竣工后是建设工程项目投资控制的扫尾阶段，此时工程已竣工，有的已投入使用。该阶段的重点在于对工程结算的审核，并做好工程决算的审计，这也是项目竣工后阶段控制工程建设项目投资的重要手段。

41专业技术审核

负责项目的工程技术人员要及时收集工程相关原始资料，按照承包合同条款约定，以国家、地方颁布的定额标准、现行费率及政策文件为依据，对工程量及材料、设备的数量与价格进行全面的审核，把施工单位在结算中重复取费、高估冒算、多列项目、增加数量、提高单价等增大结算造价的部分审查出来，剔除相应水分，反映真实的项目造价。

42专业公司审计

工程技术人员审核后，还要请专业审计公司对施工方送审决算中的工程量进行逐项审查，检验计算是否准确，有无错算、重算、漏算、多算，得出准确的工程量；审查结算书上所列的各分项的名称、规格、计量单位与双方约定的及定额中规定的项目是否一致，定额套用是否准确，从而调整决算单价使它回到正确的位置上来。通过专业公司审计后，可以挤干工程造价水分，从而控制工程建设项目投资。

此外，项目完工以后，还应及时地办理竣工验收交付以及资产移交手续，避免项目因后续投入使用产生的运行费用继续占用工程建设项目资金，虚增项目投资额。

5工程建设项目投资控制需注意的其他问题

51充分用好优惠政策

目前工程建设项目须缴纳的规费较多，如人防异地建设费、基础设施费、白蚁防治费、散装水泥资金、新型墙体材料资金、教育地方附加等，规费占基建投资额的比重越来越大。根据相关政策，按照资金来源、使用功能、地方项目引进等不同情况，缴纳的规费也不相同，有的可以全免或部分减免，还有的可以部分返还。在项目投资建设时，要根据相应优惠政策，充分加以利用，尽量减少相关规费的缴纳，节约投资资金。关于这一点要特别注意的是，项目相关规费在建设前要提前了解，哪些可以享受到优惠政策，如何享受这些优惠政策，具体流程如何办理等等。对于项目投资返还款，在项目完工后要及时收集整理相关资料，办理相应退款手续，避免因时间过期或资料不齐全而不能办理退款造成不必要的投资损失。

52对部分建材招标采购

项目开工后，应对市场价格差异较大或要求较高的大宗建材如瓷砖、石材、洁具、门窗等进行招标采购，通过比选，与厂家或供应商直接谈判，可以减少中间环节。通过招标不仅能够保证材料的质量，而且还因批量大、中间环节少，能较好地降低材料价格，从而有效地控制工程建设项目投资。在这里要注意的是一定要有前瞻性，能够较好地把握工程建设进度，提前做好招标工作，并与总包方做好供应时间上的衔接，避免因甲供材或分包项目影响整体工程进度。

53发挥审计监督职能

项目过程实行全过程、全方位审计，使审计的监督职能得到充分发挥。要想实现工程建设项目的投资控制，就必须重视审计的监督职能。建设单位审计部门不能只重视工程预决算造价的审计，忽视规划设计、工程质量、造价形成过程的控制以及投资效益评价，要建立起工程建设项目的过程审计和跟踪审计制度，对工程建设项目实行事前、事中、事后审计，要做到关口前移和全程监管，才能有效地遏制工程建设项目中的违法违规行为，从而有效地控制工程建设项目投资。

总之，投资控制是工程建设项目管理的重要环节。投资控制与规划设计、计划管理、质量管理、安全文明管理、施工现场管理、材料设备管理等一系列工作密不可分。只有切实做好各项相关工作，才能确保投资控制尽可能到达所期待的最佳状态。工程建设项目投资控制的关键是要由较高水平、内行的、有着丰富实践经验的专业人员组成高素质的管理团队，并制定实行严格规范的管理制度。通过这些措施，才能够使得项目投资实现更好的控制。

参考文献：

[1] 闫寒2010-9-1建筑学场地设计中国建筑工业出版社

[2] 杨明亮2010-8 建设工程项目全过程审计案例 中国时代经济出版社

[3] 冯彬2009-8-1工程项目建设实施中国电力出版社

[4] 王洪2007-8-1建设项目管理机械工业出版社

项目投资控制缺陷与建议论文 篇4

1.1建筑承包市场的问题

建筑市场权力寻租、部门分割、行业垄断、地方保护现象严重。建筑企业往往不是凭实力、信誉夺标，而是比“手段”，招标制度有名无实。建筑市场劣者不死、强者不胜，严重影响投资效率。

1.2开发商主体市场的问题

开发商在投资控制中处于有利的地位，在投资控制中起到关键的作用，这就使得业主的控制能力受到了很大的限制，从而影响了投资的有效控制。在设计方面，由于开发商不熟悉土建，不能有效监督设计过程的投资控制，设计单位受到的国家或地方建设管理部门的监督也很薄弱，条例不健全导致定额数据不准确。在与承包商的关系方面，大量的投资来自于国家或地方政府，业主自身产权约束不严格，相关负责人面对金钱的诱惑，没有把投资收益最大化目标放在首位。在招投标方面，过程受到政府部门的干预，开发商不能择优而录承包商。

2建设项目投资控制对策研究

要想从根本上解决投资失控问题，必须要对建设体制、建筑业体制、企业体制等进行综合改革。具体如下：

2.1建立现代企业制度

现代企业制度以适应市场经济要求，产权清晰，政企分开，科学管理为特征，核心是产权清晰，就是清晰界定所有者和经营者的产权。在一个竞争的市场当中，清晰界定的产权更便于自由交易，资本自由流动，资源实现有效配置。一套科学的约束机制和激励机制，有助于提高设计单位的设计的效率、有助于确立为业主着想的设计理念。建立现代企业制度可以使建设承包单位自担风险、自我约束，规范的企业行为可以提高施工项目管理效率，提高整个建筑行业的素质，提高建设资金的利用率。建立现代企业制度，可以改善业主负责制存在的委托—代理不确定性的弊端，从源头上遏制寻租的产生，迫使建设单位更多的关注投资效率。

2.2严格规范招投标招投标制度是建筑市场的主要交易方式，通过合理的招投标程序和办法，既可以避免出现逆向选择，规范各种交易行为，同时也可以在总体上降低交易成本，提高投资效益。然而我国的招投标市场存在许多诸如规避招标、肢解发包、黑白合同、串标、围标、监管无力、政府干预等问题。为此应从以下几个方面采取措施严格规范招投标行为：首先是招投标制度法规的完善和监督执法力度的强化，其次是信用体制的建设和媒体披露信息自由，第三是政府观念的转变，要树立为市场提供方便的指导思想，完善各种规章制度，提高和改善工作效能，给招投标活动一个合理的平台。而且有形市场不仅仅包括招投标，其他比如专业分包、劳务分包、建材采购、都可以纳入有形市场来公开交易，从而使建设资金的利用透明化，有利于投资的控制。

2.3规范各方行为，加强自身管理

在工程建设市场中，勘察设计、承包施工、投资开发是主角，其中投资开发方是核心，投资的有效控制不仅在于三者各自加强自身的管理，同时也需要三者之间管理的合理互动与协调。笔者认为，在项目实施的整个过程中，可以运用控制论原理，把整个投资控制的过程看作如下图所示的控制回路，三方在这个回路中，互相制约，互相协调，实现对投资主动的有效的控制。要使该回路起到控制作用，必须注意以下几点：第一，为了避免信息的不对称，需要一个公平、公开、公正的市场环境，以使得合适的设计与施工单位被分配到合适的工程项目上；第二，确定总目标、分目标与细目标的目标值，以作为比较和控制的依据；第三，为了促进各方参与者积极进行信息交流，需要一个合理的建设流程，以确定实现各目标的措施，收集汇总各种费用数据和干扰因素，及时做出调整措施，并做出对费用支出的预测。这就需要市场、政府、企业共同努力，建立制度。设计单位应加强对前期工作的分析和研究，对于投资开发方的要求、用地规划、基地及其周边条件要有清晰认识，掌握各种资料和数据，以免造成“摸石头过河，走一步算一步”的状况，破坏了设计程序的逻辑性和合理性，造成项目投资上的浪费。为此，首先要加强与施工单位的交流合作，充分听取施工单位的意见，避免设计方案与施工技术脱节，同时要在施工过程中进行监督与管理，提出合理的施工方案。其次，推行专业技术资格制度，明确各等级的职业资格所能承担的设计内容、设计范围和设计权限，一定的项目必须有一定资格的人设计。

房地产开发项目投资控制研究 篇5

1.1 系统论

系统论认为整体性、关联性、等级结构性、动态平衡性、时序性等是所有系统的共同基本特征。系统论的核心思想是系统的整体观念。任何系统都是一个有机的整体,它不是各个部分的机械组合或简单相加,系统的整体功能是各要素在孤立状态下所没有的性质。系统论的基本思想方法就是把所研究和处理的对象,当作一个系统,分析系统的结构和功能,研究系统、要素、环境三者的相互关系和变动的规律性,并优化系统观点看问题。系统论的任务,不仅在于认识系统的特点和规律,更重要的还在于利用这些特点和规律去控制、管理、改造或创造一个系统,使它的存在与发展合乎人的目的需要。也就是说,研究系统的目的在于调整系统结构,协调各要素关系,使系统达到优化目标。

1.2 控制论

控制论是一门研究动态系统在变化的环境条件下如何保持平衡状态或稳定状态的科学。在控制论中,“控制”的定义是:为了“改善”某个或某些受控对象的功能或发展,需要获得并使用信息,以这种信息为基础而选出的、于该对象上的作用,就叫作控制。控制论系统的主要特征:第一,要有一个预定的稳定状态或平衡状态;第二,从外部环境到系统内部有一种信息的传递;第三,这种系统具有一种专门设计用来校正行动的装置;第四,这种系统为了在不断变化的环境中维持自身的稳定,内部都具有自动调节的机制,换言之,控制系统都是一种动态系统。

1.3 层次分析法

层次分析法(Analytic Hierarchy Process简称AHP)是一种定性分析与定量分析相结合的多目标决策分析方法,指将一个复杂的多目标决策问题作为一个系统,将目标分解为多个目标或准则,进而分解为多指标的若干层次,通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序和总排序,以作为多目标、多指标、多方案优化决策的系统方法。它将决策者对复杂对象的决策思维过程系统化、模型化、数学化,可用于求解多目标、多准则的决策问题。特别是它将决策者的经验判断予以量化,使评价更趋合理。

1.4 目标成本法

目标成本法是指企业在成本经营活动中,把成本目标从企业的目标体系中提取和突出出来,将目标成本作为管理对象,指导、规划和控制成本的发生和费用的支出。目标成本法中的目标成本是根据公司市场部门在市场调研与预测基础上提出新产品的价格与财务部门根据企业预算提出的利润率反向计算出来的,即目标成本=销售价格-目标利润。研发部门根据这个事先确定的目标成本来实施产品的设计,利用价值工程实现产品的设计成本能够达到目标成本的水平,进而生产新产品。

1.5 价值工程

价值工程法(Value Engineering,简称VE)是一门新兴的管理技术,是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程,指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析,使目标以最低的总成本(寿命周期成本),可靠地实现产品或服务的必要功能,从而提高产品或服务的价值。

1.6 挣值管理

项目的挣值管理(Earned Value Management,EVM),是用与进度计划、成本预算和实际成本相联系的三个独立的变量,进行项目绩效测量的一种方法。它比较计划工作量、WBS的实际完成量(挣得)与实际成本花费,以决定成本和进度绩效是否符合原定计划。

2 现行房地产开发项目投资控制现状及问题

2.1 影响房地产开发项目投资控制的因素分析

土地因素。对房地产开发项目来说,土地是确定性因素,对房地产开发项目的投资控制有决定性的影响。

市场因素。房地产市场的影响因素主要是市场需求量和房地产价格,它们是预测投资项目收益的基本因素。市场价格上涨速率大于投资决策时预期的上涨速率,才能使投资收益期望值增大,反之,意味着投资收益减少,投资风险增大。市场因素不受项目管理者控制,但是项目管理者可以根据市场因素的预期,合理地对房地产开发项目的设计方案、融资方案等作相应的调整,通过缩减范围或者节约成本等途径来对市场因素做出适当的反应。

产品策划与方案设计。产品策划源自对市场调查分析后的准确项目定位,方案设计是对产品策划的具体实施。产品策划与方案设计是房地产开发项目投资控制的重要影响因素,其优劣性一方面决定了项目预期的资金流入,即销售量、销售速度和销售价格;另一方面决定了项目预期的资金流出,即开发成本。

开发周期与融资方案。开发周期决定了资金占用过程,由于房地产开发项目的特殊性,在取得土地时开发规模已经确定,因此,不可能依靠财务杠杆来调整资本金收益率。开发周期长、融资规模大就意味着利息支出和财务费用高,因此原则上对于房地产开发项目投资控制来说,应当尽可能缩短开发周期与融资规模,并加快资金回收以偿还债务。但是在实际操作过程中,往往还要考虑房价上涨所推动的收入增加因素,以利润最大化原则来综合考虑开发周期与融资方案。

项目实施过程偏差。影响房地产开发项目实施阶段的投资控制因素主要是偏差,以及项目由于进度原因、市场原因、组织原因或不可预见的风险原因等偏离原定投资方案的现象。对应措施主要有预防、监控、绩效审查以及采取纠偏措施等。

风险因素。风险主要有政策风险、市场风险、组织风险、不可抗力风险等,无论哪一种风险出现,必然对房地产开发项目的投资控制产生影响。风险不可控制,但可以对风险发生的概率和影响进行分析,从而采取有效的预防和应对措施。

2.2 房地产开发项目投资控制现状及方法研究

为了解我国现行房地产开发项目投资控制现状,笔者先后对“明源”、“金蝶”两家国内知名房地产ERP软件开发商的信息化系统进行调查分析,研究我国现行房地产开发项目投资控制的理论框架,所得结论具备一定的普遍性,但并不代表所有房地产开发项目均如此。

对投资控制的研究层面目前还普遍局限在“成本控制”层面,某些公司的成本职能部门甚至只负责工程直接费的成本控制。成本控制的实施方式主要通过定期的数据报表来实现,动态成本的管理一般以对应财务口径的成本科目为维度,监控“目标成本”、“已发生成本”、“待发生成本”等各项指标。

成本控制理论的基本框架公式为:动态成本=已发生+待发生≤目标成本。其中“已发生成本”等于“有效签约金额+累计变更金额+非合同金额”,“待发生成本”是指包括未签订的合同及预计发生的变更洽商、索赔、按合同约定和法律法规预计发生的成本调整等相关内容。

2.3 房地产开发项目投资控制现状及问题

从宏观来看,仅从“成本”角度考虑投资控制的视角过于单一,没有从系统的角度考虑成本与收入、利润之间的动态关联,缺乏逻辑清晰、简单直观的投资控制指标,不能全面反映投资控制的动态效果。成本数据在时间序列上的动态变化是通过本期报表与前期报表之间的指标数据变化来体现的,对动态成本变化的表现效果不够直观。

以成本科目为维度进行动态成本的管理,优点是投资结构清晰并且与财务口径相一致。缺点是如果科目细化到二级以上,由于大多数合同的跨科目性质,将导致大量的成本数据拆分工作。其实,项目实施过程中动态成本的控制与纠偏才是重点,对成本的结构性问题过多投入将导致工作重心偏移,弊大于利。

“已发生成本”等于“有效签约金额+累计变更金额+非合同金额”,从此公式可以看出,合同签订后即被认定是已经发生的成本了,没有考虑合同执行的动态进展情况。一般企业会引入一个“已实现成本”的概念来反映货币和资本的转化情况,而“已实现成本”并没有参与动态成本的管理,多重概念使成本定义较为复杂,与国际通用项目管理成本概念差别较大。

“待发生成本”是指包括未签订的合同及预计发生的变更洽商、索赔,按合同约定和法律法规预计发生的成本调整等相关内容。从定义可见,“待发生成本”包含的范围很大,既包含可以人为预见的因素,也包含无法人为预见的因素。由于该成本控制理论框架的约束(动态成本=已发生+待发生≤目标成本),而目标成本又是考核项目团队管理绩效的重要依据,因此,不排除项目管理团队刻意高估“待发生成本”以提高“目标成本”指标的可能性。

成本控制理论框架存在缺陷,从该成本控制理论框架的逻辑关系可以看出,其监控指标为动态成本与目标成本的差额,笔者依据该逻辑关系按时间序列模拟制作了一个研究模型,如图1所示。

目标成本由于一般情况下不可调整,也没有时间序列的分解要求,因此是一条水平的总控制线。

已发生成本曲线没有从零开始,因为定义中合同签约就等于已发生了,没有考虑合同内容实施的动态过程。随着合同的逐项签订以及变更金额与非合同金额的发生,已发生成本曲线是一条递增的曲线。

待发生成本在图形上表现为曲线3与曲线2之间的闭合区域,由于待发生成本是未签订的合同及预计发生的成本调整相关内容,在项目初期,不可预见的因素较多,待发生成本按最高的预估量计入。随着项目渐进明细,待发生成本内容逐步转入已发生成本,剩下的不可预见因素减少,预计发生的成本调整内容也逐渐减少,因此待发生成本曲线是一条递减的曲线,终点和已发生成本闭合。

动态成本=已发生成本+待发生成本,因此动态成本也是一条递减的曲线,如图1所示。

由于待发生成本中有很大的人为主观判断因素,缺乏客观统一的判断标准,因此用动态成本与目标成本的差额来监控项目绩效没有实际的控制意义,当动态成本超过目标成本时,很有可能是待发生成本高估的原因。此外,以上三个成本指标始终都是一个总量概念,在项目建设初期,由于待发生成本范围庞大,很可能暴露不出来任何成本超支的原因或者问题,而当项目进展到后期出现动态成本超过目标成本的情况时,很可能为时已晚,已来不及采取有效的纠偏和控制措施。

3 项目全过程投资控制模型的创新与运用

3.1 建立全过程投资控制模型的原则

系统原则。全过程投资控制模型是由项目相互关联的资金运动要素按既定的等级组成的整体结构,并按时序的发展动态平衡。以系统论的整体观念研究投资控制模型的系统结构,协调各要素关系,使系统达到优化目标是建立全过程投资控制模型的基本原则。

控制原则。全过程投资控制模型是一个符合控制原则的动态系统。依托基本的“收入-费用=利润”的会计恒等式,实时监控外部环境传递来的偏差信息,并采取纠偏措施来维持目标利润的稳定状态。

目标分解原则。全过程投资控制模型结合目标成本法和预算成本法,与财务核算统一口径,构建合理的科目设置和核算对象,将投资控制因素层层分解,实施全过程、全环节、全方位和全员参与的投资控制。

渐进明细原则(动态原则)。全过程投资控制模型建立于投资决策阶段,随着项目随时间序列的推进,各种不确定因素随之确定,应持续改进和细化投资控制模型的构成要素。

3.2 项目决策阶段的投资控制

项目决策阶段的投资控制目标就是通过产品策划和方案评价,择优确定最适合于本项目的投资方案。该阶段的工作一般被统称为房地产项目前期策划。由于前期策划的内容不是本文研究的重点,因此以下将项目前期策划的内容予以简化,重点研究项目决策阶段投资控制的方法以及决策依据。

3.2.1 融资前分析

市场调查。房地产项目开发何种建筑产品,是以市场为导向的。房地产项目市场调查的主要内容包括:投资环境分析、区域商业调查分析、项目自身情况分析、客户群分析、竞争对手分析、SWOT分析等。

产品策划。在市场调查的基础上,确定开发项目的整体定位。从而拟定产品的规划设计方案,包括产品类型、风格、功能、档次、相关配套设施等内容,明确拟定方案各项经济技术指标。

开发规模与时序。受资金限制、融资限制以及预期的房价上涨等原因影响,绝大部分房地产项目在开发时都不会将整个地块一次性开发,而是将整个地块拆分成适当规模,形成若干个开发周期滚动开发。

收入预测。价格定位是房地产项目营销的重要环节,对项目盈利能力有着决定性的影响。目前,大多数房地产开发公司在项目前期策划阶段预测收入时均使用静态的“销售收入预测表”,即先用可售面积乘以预测单价计算各核算对象的预测收入,最后累加汇总计算整个项目的预测总收入。而按本文所提出的全过程投资控制模型动态原则,收入预测应按项目开发周期的时间轴分解形成收入基准。收入基准应符合渐进明细原则,在模型建立初期的主要依据是组织过程资产中的类似开发项目的历史经验数据,并结合当前开发项目的价格定位、价格策略制定,在项目开发过程中随项目进展的确定因素动态调整。

成本与费用预测。当收入基准确定后,成本与费用就是影响项目盈利能力的决定性因素。与收入预测一样,目前房地产开发公司预测成本费用时使用静态的“项目开发成本与费用估算表”,而按本文所提出的全过程投资控制模型动态原则,成本与费用预测应按项目开发周期的时间轴分解形成成本基准。成本基准应符合渐进明细原则,在模型建立初期的主要依据是组织过程资产中的类似开发项目的历史经验数据,并结合当前开发项目与类似开发项目的技术指标差异、材料结构差异、开发时点的价格指数差异等因素采用修正系数修正后确定,在项目开发过程中随项目进展的确定因素动态调整。

多方案互斥评价。如可选的规划设计方案有两个以上,就需要进行多方案比选。融资前只进行营利能力分析,并以投资现金流量分析作为主要手段,即项目投资现金流量表。可用于评价的指标有项目投资回收期、项目投资内部收益率、项目投资净现值等。除上述财务评价指标外,还应综合考虑各备选方案的市场因素、环境因素、风险因素等一些有代表性、相对独立、对房地产投资决策影响较大的因素。方案比选的方法主要为层次分析法(AHP),按照选择比选因素、构建层次结构模型、建立各层因素判断矩阵、求解各判断矩阵的特征向量与最大特征根、一致性检验、计算组合权重系数等步骤进行。

3.2.2 融资后分析

项目资本金的投入除应满足国家规定的最低比例要求外,其投入数量及投入时点应由企业根据项目组合或项目集的管理战略确定。项目资本金投入相对于项目投资的不足部分需要通过项目融资来解决。融资后分析主要包括盈利能力分析、偿债能力分析、财务生存能力分析以及用来评价风险的盈亏平衡分析及敏感性分析。可用于评价的指标有总投资收益率、项目资本金净利润率、偿债备付率、资产负债率、盈亏平衡单方销售价格以及不确定性因素临界值等。具体的实施操作方法在本文的研究范围中不是重点,在此不再详述。

3.2.3 建立投资控制模型

依据最终选定的产品策划方案,构建项目投资决策阶段的投资控制模型。投资控制模型由“二维数据表”和“时间—累计曲线图”组成,“二维数据表”是模型的基础,而“时间—累计曲线图”是模型数据的表现形式,更加直观和具体。构建大型的项目投资控制模型可以开发ERP系统,从而实现多部门、多级别的无缝工作平台,小型项目可由Excel等数据库软件进行操作。投资控制模型的系统构成要素有:

科目与基准。二维数据表行系列的表头为科目,科目设置以“收入-成本=利润”的恒等式框架建立,其具体一、二级科目的设置应与财务科目口径保持一致,二级科目下不再增加下级科目,直接建立合约规划体系。与传统的成本控制理论框架以科目为维度进行动态成本管理的理念不同,笔者建议在二级科目下以合约规划为维度进行动态成本的管理。

所谓“基准”即经项目集管理者批准的按时间段分配的销售目标或成本目标,用于测量、监督和控制项目阶段销售或成本的绩效。对投资控制者来说,销售基准和成本基准都是符合渐进明细特点的间接动态指标,只有项目利润才是监控项目投资控制的直接动态指标,从而简化了监控指标体系,也更符合高层决策者统筹全局的决策依据需求。

核算对象。二维数据表列系列的表头左侧为核算对象。设置核算对象是投资控制模型与传统前期策划投资效益分析方法的主要区别。设置核算对象的主要目的是用统计学的方法将各开发周期的不同产品类型加以分类,以便于指标数据的统计和财务成本的归类,提高按时间序列分解目标并建立基准的准确性,为规划设计阶段的合约规划做好铺垫。核算对象的分类原则是:不同的开发周期分别统计,不同的建筑类型加以区分,可销售的配套单元(如会所、车库、幼儿园、配套商业等)应单独设立核算对象,不可销售的配套单元及基础设施(如人防、市政场站、市政基础设施、环境景观等)在已分配的核算对象上采用适当的方式合理摊销。核算对象的指标数据统计工作应随项目进展渐进明细,最终形成组织过程资产,为组织日后类似项目投资决策提供参考依据。

开发时序。二维数据表列系列的表头右侧为项目开发时序,以月为时序单位,贯穿项目生命周期。

项目决策阶段的投资控制模型通过如下步骤建立。

第一步,在选定的策划方案基础上按上述投资控制模型系统构成的三要素建立模型框架,如图2所示。

第二步,项目决策阶段收入预测。以产品策划中预测的不同开发周期销售均价乘以销售面积。

第三步,项目决策阶段投资估算。项目决策阶段投资估算的方法主要是类似工程估算法。类似工程可以源自组织资源库或咨询顾问公司资源库的数据指标,且注意采用合理的估算单位,如主体结构工程以建筑面积为单位进行估算,入户门、燃气炉等则以户数为单位进行估算。类似工程与拟建工程的方案及规划指标应尽可能相近,并且采用时应考虑设计差异及市场变化用修正系数加以调整。对于主体建筑安装费这样的复杂科目,可以采取自下而上法分级估算。

第四步,按开发周期时间序列分解销售收入与投资估算,将各科目在时间序列上预估的发生比例填在数据下方,然后做公式链接填充数据,在总金额一定的条件下,使用比例拆分数据更加直观,而且便于估算数据的调整。

第五步,按时间序列累计销售收入、其他收入数据形成收入基准,按时间序列累计土地费用、开发成本、开发费用形成成本基准,建立链接公式让利润总额=收入基准-成本基准。其中税金等二级科目也可使用建立公式链接的方法予以解决,以便于调整时自动生成数据。为简化示意,本文示例模型中暂以利润总额为投资控制决策指标,未考虑扣除企业所得税,但实际操作中应以税后净利润作为投资控制决策指标。

第六步,建立投资-时间曲线图,使数据模型更加直观,如图3所示。收入基准与成本基准的交点就是融资前的盈亏平衡点。

第七步,融资决策,将项目可投入的资本金按时间序列标注在图表中,资本金投入与收入基准相加仍低于成本基准的差值部分就是项目融资需求,是项目融资的基本决策依据,但具体的融资方案仍需企业考虑项目组合或项目集的战略并考虑适当的风险因素予以确定。融资方案确定后,将财务费用按时间序列填入图表中,形成融资后的成本基准,项目盈亏平衡点被重新确定。

第八步,保本点分析与敏感性分析。由于模型的数据框架内建公式链接,数据分析工作变得相对容易,在成本基准确定的条件下,可以调整销售均价,使利润总额等于零的销售均价就是保本点。将各种预期风险因素输入表格,如销售价格增长10%或者建设成本上升10%等,可直接在图表中观察项目对预期风险的敏感性和抗风险能力。

3.3 项目规划设计阶段的投资控制

3.3.1 项目规划设计阶段投资控制影响因素分析

规划设计阶段影响投资控制的因素众多,从引起无效成本的设计问题分类角度,影响投资控制的设计因素主要有:设计进度拖延、设计深度不足、缺乏系统与专业设计、镀金与范围蔓延、范围缺失与设计缺陷等。

3.3.2 项目规划设计阶段的投资控制方法

限额设计。限额设计是房地产业一直倡导的做法,但是实际实施过程中却收效甚微。原因在于我们不缺乏概念,但缺乏具体的操作方法。现代主流的设计宗旨被定义为“经济、适用、美观”,经济性排在第一位,可目前国内的设计单位一般概算能力较弱,很多设计公司甚至不设概算部门。很多企业认为限额设计就是设计单位提交图纸的同时提交一份设计概算,概算额不超过企业的投资总额预期就是达到标准了。而笔者认为,限额设计应以目标成本法为基础,目标成本等于预期的销售收入减去目标利润反向计算,然后根据具体的产品策划方案和投资控制模型框架进行目标成本的分解,设计单位根据上述经分解的分项目标成本来实施产品的设计,设计成果由专业的造价咨询服务公司进行成本审核,对不符合限额的分项要经过论证分析才能确定调整限额还是驳回设计。

价值工程。如何合理确定目标成本的分项构成比例,需要引入价值工程理论,在产品功能和成本之间寻求最佳比较价值。价值工程在实践中已形成了一套科学的实施程序,通常是围绕7个合乎逻辑程序的问题展开的,即选定对象,收集情报资料,进行功能分析,提出改进方案,分析和评价方案,实施方案,评价活动成果。

方案创造。方案创造是价值工程的延伸部分,也可以独立发挥作用。笔者认为在工程项目中,方案创造具有更普遍的实施价值。在工程进展的任何阶段,任何的项目参与方均可对项目的某一设计问题提出建议性的替代方案,由于提出建议者可能在某一领域具有专业的技能或经验,往往可以以独特的视角给设计者提供有价值的建议。作为开发商可以采取组织专家审查、奖励、节约成本分成等方法来推动方案创造,从而节约成本、增加投资产出效果。

3.3.3 项目规划设计阶段投资控制模型的运用

第一步,创建WBS。当产品策划方案确定后,项目管理者应在二级科目架构创建WBS(工作分解结构Work Breakdown Structure)。创建WBS是把项目可交付成果和项目工作分解成较小的,更易于管理的组成部分的过程。在房地产项目管理中,开发成本的WBS主要是合约规划工作,即决定项目的发包形式以及每个标的的具体范围,合约规划应以合同为管理单元,规划时要重点考虑合同与科目及核算对象的结构关系,跨科目的内容(如室内、外燃气工程)或跨核算对象的内容(如高层和别墅)应尽可能分别签订合同,如不便于拆分过细,也必须在合同中增加二级分类汇总体系,对数据统计工作来说,累加总是比拆分要容易,一份结构合理的合约规划是开发成本统计指标数据的基础。对于开发费用和一些收费性质的前期工程费用,创建WBS主要是通过设立预算二、三级科目来完成。

第二步,计算目标成本。首先用预期的销售收入减去目标利润反向计算目标总成本,然后根据WBS拆分为各分项组成单元的目标成本。

第三步,控制限额设计。以拆分后的各分项组成单元目标成本为限额,委托设计方开展设计工作,对设计成果的分项成本进行核算,并与目标成本对比进行控制,对超出目标成本的分项或者设计提出限额内不能实现具体功能的情况,应采用价值工程方法进行论证,根据论证结果考虑提高限额还是削减功能。

第四步,审核设计成果与方案创造。初步设计文件完成后,采用专家审查法、因素分析法、经验分析法等科学方法对设计成果文件进行审核,修正设计成果中的矛盾或错误,探讨能进一步节约成本、提升价值的替代性方案,研究设计方案中潜在的风险,由设计方在方案中予以规避,不能规避的列出风险清单及应对建议。通过上述审核程序的设计成果文件可确定为施工图纸,是组织招投标以及项目实施的依据。

第五步,根据最终确定的施工图纸在WBS框架下修正成本基准,对应开发成本部分形成设计概算,对应开发费用部分形成费用预算。

3.4 项目实施阶段的投资控制

3.4.1 项目实施阶段的投资控制影响因素分析

项目实施阶段影响投资控制的主要因素是偏差,即项目实际的绩效未按照计划或者预期的绩效进展,形成正偏差或者负偏差。形成偏差的原因有进度原因、市场原因和风险原因等。

3.4.2 项目实施阶段的投资控制方法

项目实施阶段的投资控制方法就是监督项目状态进行偏差分析以及趋势分析,监控项目绩效并与基准进行对比,对已发生的偏差要采取纠正措施,对趋势分析中预期的偏差要采取预防措施,对重大的偏差要根据具体原因考虑是否变更基准。此外,还需要按项目当前的绩效和发展趋势预测项目最终的投资效果,为决策者提供依据。

3.4.3 项目实施阶段投资控制模型的运用

第一步,招标与修订成本基准。对应科目下的WBS框架以及各分项在时间序列上的插入点组织招标工作,招标工作在插入点基础上应预留合理的招标组织时间。通过市场竞争,科目下的WBS分项转变为具体实施的合同,按合同金额和工期指标修正项目实施期间的成本基准,形成开发成本部分的投资预算,作为施工阶段投资控制的依据。这里需要注意两个问题。第一,是拆分原科目项中的不可预见费,为已知风险预留的准备金作为应急储备进入各分项合同中的“暂列金额”(甲方预留金),为未知风险和材料设备涨价风险预留的准备金应作为管理储备暂时计入项目利润。项目实施阶段,不可预见费科目经过拆分后不再存在,拆分后的应急储备和管理储备以风险责任进行分类,对项目的成本绩效具有更加明确和直观的意义。第二,是按合同中约定的进度计划修正成本基准在时间序列上的分布,可结合合同中的清单报价直接在经监理工程师批准实施的横道图或时标网络图上计算分部分项工程的月进度投资额,然后累加形成月度投资计划。

第二步,建立支付基准。在现行的项目管理理论中没有支付基准这个概念,系本文作者站在房地产开发方项目管理的角度创建。在房地产开发项目的投资过程中,货币转化为资本的过程并不是同步的。具体反映在各分项合同的付款条件上,一般合同签订后要支付预付款,月进度款支付过程中要扣除保留金,在项目进行到一定程度预付款要进行抵扣。还有一些合同按约定的里程碑节点进行支付,节点中间月份不进行支付。成本基准与支付基准最终在量上是等同的,但是从财务角度来说,成本基准属于权责发生制,是项目投资控制、指标统计和盈亏分析的基础,而支付基准属于收付实现制,对财务的融资方案、资金计划以及资金平衡等方面有指导性意义。如果项目采用实际支付与计量支付不同步的双轨模式,还可以将项目实施过程中实际支付数据标注在模型图标中,以监控应付款偏差。此外,一般房地产开发项目中销售和回款也并不是同步的,同样将项目实施过程中实际回款数据标注在模型中,以监控应收款偏差。

第三步,监控项目实施进展情况,按时间序列将项目实际完成的投资额数据标注在模型图表中,形成香蕉图对比图型。项目监控的主要管理方法为挣值管理方法,检测PV、EV、AC三个动态指标计算某一时点的进度偏差与投资偏差,并采取适当的预防、纠正等措施保证项目计划目标得以实现。与传统房地产成本控制理论框架不同的是,目标成本不再是一条总控制线,而是在时间序列上分布的成本基准;动态成本从真正意义上反映了合同的动态执行情况,反映了从货币到资本的转化程度,与统计工作所要求的“产值”概念接轨;没有待发生成本,在很大程度上消除了人为的主观偏差。而以时间序列为基础研究动态偏差的意义在于可以及时暴露项目存在的问题和风险,为项目管理者提供决策依据。

第四步,趋势分析及项目投资绩效预测。在项目进展的任一时点,可基于项目当前的绩效信息进行趋势分析。趋势分析以当前实际的投资绩效为基础,如果偏差不典型(即预计偏差不会对项目后续投资产生影响),那么将项目截至目前的实际绩效与后续的基准相加,即可预测项目后续的投资绩效。如果目前的偏差比较典型(即偏差会持续影响后续的投资),那么以目前的偏差趋势调整后续的基准,即可得到项目后续的投资绩效。项目决策者应监控模型中的利润指标,只有在对项目投资影响比较大的不可预见风险发生时,才可向项目集管理者申请动用管理储备。当管理储备耗尽且利润指标趋于零或负值时,由项目组合或项目集的管理者决策项目是否终止或者在亏损状态继续进展。

3.5 项目结束阶段的投资控制

很多项目管理理论将项目结算阶段列为房地产开发项目投资控制的重要阶段,目前国内大部分房地产开发项目实际情况亦如此。但是笔者倾向于支持另外一种对立的理论,即所有的管理和控制工作都应该在项目进展过程中实施,在项目结束阶段,与投资控制唯一相关的工作就是整理项目投资控制模型的各项数据,并汇总分析形成指标体系。这些经验文档既是对该项目投资控制效果的总结性文件,也是企业的组织过程资产,对企业未来类似的项目投资具有重要的参考价值。此外,对于项目集的管理者来说,项目结束阶段还需要对该项目投资控制管理团队的绩效进行评估。

参考文献

[1].魏宏森.系统论.世界图书出版社.2009

[2].余源鹏.房地产项目精确定位与前期策划实务.机械工业出版社.2011

[3].刘正山.房地产投资分析.东北财经大学出版社.2004

浅析政府投资项目造价控制 篇6

一、政府投资项目造价控制存在的问题

(一)设计阶段存在的问题

初步设计阶段主要编制概算,此阶段的勘察设计深度不够、前期准备不充分、周期短,导致勘察设计与实际地形不符,造成施工过程设计变更多。目前,建筑市场发展十分活跃,建筑材料的品种、价格日新月异,施工工艺多种多样,工程造价自然也水涨船高,概算编制调整不及时,不能如实反映建筑市场发展状况。已批准的初步设计及初步设计概算是施工图设计的依据,在施工图设计中,无论是建设项目总造价,还是单项工程造价,均不应该超过概算。但在实际项目的设计中就存在着设计单位重视功能、效果,不够重视造价控制,有的项目施工图预算就超概算。

(二)招投标阶段存在的问题

前期准备不充分,招标控制价有些项目违反基本建设程序,在初步设计阶段就进行工程施工招投标,项目控制价编制差错、漏项,工程建设成本计算不准确,不能真实反映工程造价。造价咨询等中介机构编制的工程标底不够全面、详细,清单中工程量与实际出入较大,甚至漏项,为中标后支付工程款和办理工程结算埋下隐患。评标专家小组对投标文件评审不到位,未能测算出恰当的工程成本价,对合理低价评审缺乏依据,无法识别、判断不合理的低价投标,也造成不合理低价投标中标机会加大。投标单位通过围标、串标操纵投标,哄抬中标价,会加大工程造价。

(三)施工阶段存在的问题

在实际项目建设中,各种各样的设计变更层出不穷,有建设单位要求变更的,有设计单位要求变更的,更多的是施工单位要求的,主要集中在桩基工程、材料替换等项目上,结果使设计变更增加的造价远远超过招投标节约的造价,造成造价失控。若监理单位管理不到位,将不利于施工现场管理。监理单位中标后,有的单位无法兑现承诺到位的监理工程师,监理质量必然受到影响;有的监理单位对隐蔽工程监督严重失职或涉嫌与施工单位串通,做出虚假签证或变更,造成工程造价虚增。

二、政府投资项目造价控制措施

(一)项目前期的造价控制措施

1.加强可行性研究报告的审核工作

可行性研究论证的深度不够、方案选择缺乏科学性、估算不严谨都将会使造价控制的总目标难以确定。所以,应认真做好政府投资项目可行性研究报告的审核工作,对减少决策的盲目性,合理控制项目的投资是十分重要的。如委托具有相应资质的咨询单位对原可行性研究报告进行评估、制定详细的控制指标、聘请专家审核等方法,来加强对政府投资项目的可行性研究报告审核工作。

2.加强对设计文件的审核工作

科学及完善的工程设计文件是编制项目总体建设经济技术指标的充分依据,是决定工程造价合理性的必要条件,应加强对建设项目设计文件的审核。设计文件总体上包括初步设计、技术设计、施工图设计文件等。控制工程造价的关键在于设计阶段,通过运用价值工程原理分析设计经济技术指标,制定不同设计阶段的造价控制目标,推行限额设计等方法审核设计文件,都将有效地控制整个工程造价。

3.推行清单招标,严格招投标管理

工程量清单计价是指在建设工程招投标中,按照国家统一的工程量清单计价规范,由招标人提供工程量,投标人自主报价,通过市场竞争形成价格的工程造价计价模式,相对于传统计价模式它降低了政府投资项目的工程造价,减少了招标工作的盲目性和随意性,规范了招投标行为,避免了招标过程中的暗箱操作行为,有利于合理控制造价和企业的公平竞争。因此,在政府投资项目的招投标、工程施工、工程结算等工作中,积极推行工程量清单的计价模式,对降低工程造价、提高政府投资项目的投资效益是非常有益的。另外,要严格政府投资项目招投标管理,对应进行公开招标而未招标、肢解工程发包的建设单位,应加大查处和处罚力度。

(二)施工阶段的造价控制措施

建立严格的设计变更、签证审批制度。杜绝不负责的设计变更和“先干后变、先干后算”的现象。尤其是重大设计变更、签证,应当组织相关部门共同参与论证,造成超概算的按规定程序调整概算。建立分级审批和先报后批实施的制度。签证必须达到量化要求,要先算账后变更,强化变更价款审批程序,以便在符合工程实际需要的前提下,从经济效益角度衡量其利弊。另外,要加强合同的跟踪管理,做好工程施工记录和日常的文件资料积累工作,根据合同正确处理索赔。由于施工阶段双方对合同条款理解上的差异,加上施工环境因素的变化,合同纠纷经常出现,各种索赔事件不可避免。在承包商提出索赔时,应认真分析索赔方案是否合理、合法,依据是否齐全,计算是否正确,妥善处理索赔事项。并能根据相关合同条款,对承包商进行反索赔,积极地利用合同内容,达到有效控制项目投资的目的。

(三)竣工验收阶段的造价控制措施

竣工结算是施工单位向建设单位结算工程价款的依据,是对工程造价的最后确认。应加强对工程竣工结算审查,一是应审核竣工工程内容是否符合合同条款要求,工程是否竣工验收合格,只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算。逐条审核合同中的各个条款,熟悉双方合同中约定的结算办法、计价定额、取费、主材价格和优惠条款;二是结算的工程量应以竣工图、招标文件和承包合同中的工程量为依据,考虑变更工程量,特别是要考虑对施工签证单的符合性和合理性进行详细的审查。审查时要熟悉图纸、掌握工程量计算规则,并对整个工程的设计和施工有系统的认识;三是结算单价应按合同约定或招投标规定的计价定额与计价原则,应符合实际情况,对定额缺项不得任意高估,要结合实际折算,以此来有效地控制工程造价。

三、结束语

控制项目投资 篇7

这几年一直从事基建评审工作,对工程建设项目的成本控制有一些自己的想法和看法,现在分多个阶段进行简要的分析。

2 可行性研究阶段

一般情况下我们工程造价评审人员参与可行性研究阶段很少,但是作为应尽职责应该提出一些建设性的意见,例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质状况、冬雨季时间、工期等等,这些情况一般作可行性研究的人是不考虑的,但这些因素都会对工程造价产生影响,一旦你提出来不管人家采纳与否,以后发生相关问题你都会有预控,况且可行性研究中预备费和不可预见费都与造价有关;我们认为此阶段占成本控制的5%。

3 设计阶段

一般的资料都说设计可以控制工程造价的70%,可我分析认为这基本是不可能的。第一,设计单位不可能去作什么限额设计,他们设计的出发点都是安全可靠合理耐用,而节约造价是次要的。第二,即使建设单位造价人员实力比较强,可以对图纸快速做出反映,发现超过限额很多,那么设计单位修改图纸也需要一个心理承受过程和技术检验过程,况且重新出一份图纸需要时间,对建设单位接下来的招标、监理、施工等过程都会有所影响,财务成本也会逐日提升,所以限额设计对大多数建设单位来说都是一句空话,倒不如踏踏实实的告诉设计单位需要设计什么标准档次来的实惠。

另外根据市场实际情况,造价人员可以提出新材料新工艺新技术的使用限制,这个阶段能控制造价的比率至多5%。

4 审图与设计的完善

国家已经开始注意这个过程了,国内安徽做的就比较好,由于大的设计院一般工作比较忙,建筑结构安装设计人员不可能做到百分百准确的衔接,甚至可能出现某些错误,所以需要政府审图机构进行可靠的审查,审图机构对图纸上一些错误和疏漏会进行修改和补充,这些都会作为图纸的组成部分一起提交给建设单位,建设单位用它进行招标会减少很多图纸设计风险、减少一些不平衡报价所带来的损失,我们造价人员要积极参与这个过程,即使不能参与也要对专家提出的意见和建议把握清楚,理清头绪;此阶段占5%。

5 招标文件与合同的编制

这个阶段应该是所有阶段中最重要的,也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响,工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工等等都应该做出最清晰的说明,另外对合同中“等”字的运用要慎重,对甲供甲限甲指甲定材料要明确,对变更索赔签证洽商的处理方法要写明时间实效、结算方式、量度标准等,质量标准评定等级或评杯评优要合理,工期推算准确,奖惩条款要实际等等。另外正常情况下我认为不要搞大宗建材的甲供料,如钢筋水泥等,后果一是自身的财务压力,二是领料结算超省的难以控制,还有就是水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等。这个阶段最少占成本控制的20%。

6 施工单位的选择与合同签订

对于一个工程项目来说,工程质量的好坏决定建设单位的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等等,所以选择一个好的施工单位是很重要的,不要选择什么“……县施工公司”或“……分公司”,而且要注意了解有些公司是不是挂羊头卖狗肉,对于不入流的公司,一定要在准入机制上做好文章,在资质上一定要把好关,另外对其注册资本、公司财务情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等都要做出详细限制。合同形式采用哪种都可以,不过其中风险范围、奖惩、结算调整范围等一定要写清楚。此阶段由于一般造价人员可操作的范围比较狭窄,但影响巨大,所以占造价控制的10%。

7 施工组织设计的审定

一般造价工程师不怎么注重施工组织设计或施工方案,基本是交给监理审核工程部二审之后批准。

可是在施工组织设计中施工单位会隐藏一些结算时可以索赔的东西,比如马镫筋、温度筋、钢筋定尺,钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、运土距离、模板、摊销周转等等,另外,如果施工组织设计中提出的施工方法与国家强制实行的标准或规范有矛盾或冲突,一旦未详查而批准,你可能就吃个哑巴亏了,这种事情屡见不鲜。

在施工各阶段中投入的人员和机械是不是与施工组织设计中预期的一致。倘若施工方拖期交工,是否在人员和机械上打了埋伏?不过一般情况下施工方也希望早点把工程结束以缓解自身的财务压力,所以只会多投入提前交工,不过这时你也要看看他采取的赶工措施是不是和施工组织设计吻合,一般情况下如果施工组织设计中没有写明赶工措施,你必须要求他补充赶工方案。这个阶段虽然控制造价的方法比较难以把握,可是一旦出错,会使以后的结算发生很大麻烦,所以施工组织设计的审定,造价人员必须参与,因为他可控制造价5%。

8 图纸会审

一般由监理方主持,建设方、施工方、设计方一起坐下来,对图纸上一些疏漏错误矛盾笔误等等进行核对并出正式文件,作为设计变更的一部分直接进行结算。它与审图不同,审图是由专家进行的,而图纸会审是由具体实施人员进行的,所以更具有实际意义。

作为控制理论的事前控制,这个阶段比限额设计实际多了,而且对造价人员来说相当重要,一是可以修正审图时未发现的错误,对预算的正确性有很大帮助;二是图纸会审基本都是施工方提出的问题,你也可以借此看看施工方和监理方技术水平如何,而且要慎重看待施工方提出的设计变更建议,因为在图纸会审时施工方会提出一些对其施工有利的建议和变更,作为造价人员必须进行判定是否对公司有好处,否则造成的损失都是你的;在图纸会审中要注意一点:因为只是大家坐在一起研究出来的,时间精力都有限,所以必须让设计方把图纸会审拿回去仔细计算后才可出正式文本,否则之后再进行变更就事倍功半了。此阶段占5%。

9 设计优化

基本就是甲方提出的设计变更或现场签证,施工方没有提出设计变更的权力,设计方提出的设计变更多从技术上考虑。

作为造价人员必须知道设计变更的优劣对项目建设效益的影响程度,否则就很难把握成本,他的基本原则是技术上可行、法律上允许、经济上合理、质量标准不变,其中经济上合理是指在其他标准不变的情况下,节约成本;不过也可能有另外一种情况:即虽然增加成本,可是会提高房地产的售价、口碑、社会效益等潜在指标,而且往往会提高很大,甚至达到新的层次。设计优化的难点就是在于怎么把握这个量度,这就需要造价人员去分析了。这个阶段占5%。

10 材料市场价格的掌握

一般建筑工程中材料占工程造价的60~70%,而且材料因为产地、运输距离、买卖双方、品牌、生产时间、政策、天气、时间、原料、质量品质等等因素的不同会造成价格差异很大。由于项目建设的周期一般短则一年多则数年,所以在实施中会有材料价格波动情况出现,尤其是装饰材料的价格变动会更大。

政府指导价实行材料价格指派员制度,就是到某特定时间,这些人打听市场行情之后汇报,然后根据汇报结果出价格信息,正确性时效性难以把握。造价人员不应该完全相信政府的价格信息,而应该做到:第一自己走访市场,了解材料各个参数;第二收集整理经销商信息和生产商信息,对比政府的价格信息找出差异;第三深入工地询问小包工头或工人,了解一些综合单价或分解单价;第四就是货比三家不吃亏,多多联系诚信商家。

总之,材料价格的掌握是最烦琐最耗费精力的工作,不过一旦你掌握了,对公司对自己都有极大好处,此阶段占10%。

11 结算审计

最后的阶段,即是施工单位最后的机会也是建设单位最后的努力。造价人员一般应该秉承的原则是:

第一合同协议及造价变更资料的时效性、合法性(是否合同风险范围)、完备性(签字盖章等);

第二矛盾问题解释顺序一致性(所有文件是否统一),即造价书上的九个顺序;

第三事件的责任清理,如果由于施工方说法模糊,一般是按最不利于施工方的解释来处理;

第四熟悉规范标准中强制执行条文,防止施工方无中生有浑水摸鱼;

第五分析总包分包、工艺标准等情况,防止施工方高估冒算;

第六依照造价书中的说法一步步审核。

这样做能基本保证你的结算评审完整并比较正确,一般差额在3%之内就算合理,精度要求越高审计时间越长耗费精力也越大。一般的项目评审单位最后不会在结算上为难施工单位,而施工单位该挣的钱在结算前已经挣到手了,这时也不会为了一点小钱斤斤计较,所以结算评审本着原则去做,对双方均有好处。这个阶段由于处在最后,所以占比例为10%。

参考文献

[1]GB50500-2003.建设工程工程量清单计价规范[S].北京:中国计划出版社,2003.

[2]管麦初,王绍成.建设工程造价计价工作实用手册[M].北京:中国建筑工业出版社,1998.

施工项目管理与项目成本控制 篇8

摘要：施工项目管理的内窑是以高效益地实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础。对项目进行有效地计划、组织、协调和控制，以组织高效益的施工。使生产要素优化组合、合理配置，保证施工生产的均衡性，利用现代化的管理技术和手段，以实现项目目标和使企业获得良好的综合效益。

关键词：施工项目管理项目成本

1施工项目管理的内容和特点

施工项目管理的内容是以高效益地实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，对项目进行有效地计划、组织、协调和控制，以组织高效益的施工，使生产要素优化组合、合理配置，保证施工生产的均衡性，利用现代化的管理技术和手段，以实现项目目标和使企业获得良好的综合效益。

施工项目的生产要素有劳动力、材料、机械设备、技术和资金，这些要素具有集合性、相关性、目的性和环境适应性，是一种相互结合的o-'~多维的关系。这就说明项目是具有系统性的施工，施工项目管理是具有系统管理的特点的。加强施工项目管理，必须对施工项目的生产要素详细分析，认真研究并强化其管理。对施工项目生产要素进行管理主要体现在四方面：①对生产要素进行优化配置，即适时、适量、比例适当、位置适宜地配备或投入生产要素以满足施工需要；②对生产要素进行优化组合，即对投入施工项目的生产要素在施工中适当搭配以协调地发挥作用；③对生产要素进行动态管理。动态管理是优化配置和优化组合的手段与保证，动态管理的基本内容就是按照项目的内在规律。有效地计划、组织、协调、控制各生产要素，使之在项目中合理流动，在动态中寻求平衡；④合理地、高效地利用资源，从而实现提高项目管理综合效益，促进整体优化的目的。

2项目管理的施工系统

项目管理的施工系统包括技术、社会、经济三个分系统，这三者是施工项目系统的三个不同的侧面，三者密切相关、相互作用、相互影响。

2．1技术系统。技术系统是三个分系统的核心，因为施工项目管理的最终目的是向业主交付低成本高质量的工程产品。施工活动关键是技术性活动。只有采取先进的技术措施，才能做到低投入高产出，并创造优质产品。确定科学、合理的施工方案与施工工艺是技术系统的重要内容。

2．2社会系统。施工项目是由人来操作的，故必然产生人与人之间的联系，即为社会系统。项目管理，人是第一要素。工程施工项目的第一责任人项目经理除必须具备较高的技术素质、具有较全面的施工技术知识、具有较高的组织领导工作能力，而这组织领导工作能力高低的体现关键就在于能否充分调动广大劳动者的积极性，这也是顺利实现项目目标的关键所在。

2．3经济系统。经济系统是项且管理施工系统的关键分系统，工程施工是一种生产活动过程，同时也是经济活动过程。工程施工势必投入”人、材、机”及资金，投入太多会造成浪费，投入不足又会影响施工进度与工程质量。施工过程中的每个环节都要进行投入产生分析，搞好责任成本管理，对所有资源要素按时间节奏进行动态优化组合，以保证以最低的投入获得最大的产生，也就是说。工程项目在施工生产过程中的每一环节就要进行项目成本控制，成本核算过程与施工生产过程同步进行，在时间上保持一致，这样才能保证项目成本核算的准确性和一致性。才能真正做好项目成本控制。

项目成本控制。指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。施工项目成本控制的目的，在于降低项目成本，提高经济效益。

3项目成本控制原则

施工项目成本控制原则是企业成本管理的基础和核心。施工项目经理部在对项目施工过程进行成本控制时，必须遵循以下基本原则。

3．1成本最低化原则。施工项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，不断降低施工项目成本。以达到最低的目标成本的要求。在实行成本最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各种降低成本的能力，使可能性变为现实；另一方面要从实际出发，制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平。

3．2全面成本控制原则。全面成本管理是全企业、全员和全过程的管理，亦称“三全”管理。项目成本的全员控制有一个系统的实质性内容，包括各部门、各单位的责任网络和班组经济核算等等，应防止成本控制人人有责。人人不管。项目成本的全过程控制要求成本控制工作要随着项且施工进展的各个阶段连续进行，既不能疏漏，又不能时紧时松，应使施工项目成本自始至终置于有效的控制之下。

3．3动态控制原则。施工项目是一次性的。成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制。因为施工准备阶段的成本控制只是根据施工组织设计的具体内容确定成本目标、编制成本计划、制订成本控制的方案，为今后的成本控制作好准备；而竣工阶段的成本控制，由于成本盈亏已基本定局，即使发生了纠差，也已来不及纠正。

3．4且标管理原则。且标管理的内容包括：且标的设定和分解，目标的责任到位和执行。检查目标的执行结果，评价且标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环，即PDCA循环。

3．5责、权、利相结合的原则。在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时。享有成本控制的权力。同时项目经理要对各部门、各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行有奖有罚。只有真正做好责、权、利相结合的成本控制，才能收到预期的效果。

4项目成本控制措施

降低施工项目成本的途径，应该是既开源又节流，或者说既增收又节支。只开源不节流，或者只节流不开源，都不可能达到降低成本的目的，至少是不会有理想的降低成本效果。控制项目成本的措施归纳起来有以下三个方面：

4．1组织措施。项目经理是项目成本管理的第一责任人，全面组织项目部的成本管理工作，应及时掌握和分析盈亏状况，并迅速采取有效措旌；工程技术部是整个工程项目施工技术和进度的负责部门，应在保证质量、按期完成任务的前提下尽可能采取先进技术，以降低工程成本；经营部主管合同实施和合同管理工作，负责工程进度款的申报和催款工作，处理施工赔偿问题，经济部应注重加强合同预算管理，增创工程预算收入；财务部主管工程项目的财务工作，应随时分析项目的财务收支情况，合理调度资金：项目经理部的其它部门和班组都应精心组织，为增收节支尽责尽职。

4．2技术措施①制订先进的、经济合理的施工方案，以达到缩短工期、提高质量、降低成本的目的。施工方案包括四大内容：施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。正确选择施工方案是降低成本的关键所在。②在施工过程中努力寻求各种降低消耗、提高工效的新工艺、新技术、新材料等降低成本的技术措施。③严把质量关，杜绝或尽量减少返工现象，缩短验收时间，节省费用开支。

控制项目投资 篇9

摘要：

现代项目经理不仅要有运用各种管理工具来进行计划和控制的专业技术能力，还要有经营管理等其他多方面能力，项目经理必须通过人的因素来熟练运用技术因素，已达到起项目目标。

关键词：项目经理，项目团队，项目计划、项目管理，流程，实施，PMI项目经理圈子

正文：2010年1月，某省工商局视频流通监管系统及相关设备整体外包，以降低硬件购置的成本，提高管理效益，我作为用户方项目负责人，参与了方案制订、项目分析和项目管理等工作。

这个项目包含了通过实施高端监管系统的硬件、软件、系统集成等的整体外包，将企业内分散的各个地方进行有效的监管，达到规模效益，实现综合的成本、质量、服务、效率及社会效益，项目涉及企业的130个子公司、5个工业园、40个外地销售单位，预计投入高端监管设备500台；项目采用融资商向供货商采购设备放在企业内使用，服务商提供整体的运维服务，按使用数量进行费用结算，然后支付给融资商的运营模式。明确了项目的范围、时间、成本，通过公开招标的模式选择了项目的合作各方后，我们将项目整体管理工作的重点放在了项目的质量、人力资源、沟通和风险管理，目的是保证实现项目要求并按时投入使用。在工作中，我根据实际情况，采用了灵活的工作方法，取得了较好的效果。

该项目在2010年5月开始首批设备推进至今运行情况良好。

现代项目经理不仅要有运用各种管理工具来进行计划和控制的专业技术能力，还要有经营管理等其他多方面能力，项目经理必须通过人的因素来熟练运用技术因素，已达到起项目目标。

一.项目管理的产生与发展

项目是一种一次性的工作，它应当在规定的时间内，在明确的目标和可利用资源的约束下，由专门组织起来的人员运用多种科学知识来完成。美国项目管理学会PMI对项目的定义是：将人力资源和非人力资源结合成一个短期组织已达到一个特殊目的。

项目管理这个概念是第二次世界大战的产物（如美国胭脂原子弹的曼哈顿计划）。二战后，美国海军在研究开发北极星号潜水艇的导弹系统时创造出项目时间管理工具——一计划评审技术PERT。后来，美国国防部又创造出项目范围管理工具——工作分解结构法WBS来处理复杂的大型项目。20世纪50年代至80年代期间，项目管理主要应用于军事和建筑领域。这一时期，醒目管理被看作是致力于预算、规划和达到特定目标的小范围内的活动。项目经理仅是一个执行部，他的工作单纯是完成既定的任务——去执行有其他人（如设计师、工程师和建筑师）制定的方案。项目管理的主要内容包括4个方面：

（1）.范围管理——根据项目的目的，界定项目所必须完成的工作范围并对它进行管理，包括立项、项目范围的计划和定义、范围确认、范围变更控制。

（2）时间管理——给出项目活动的定义、安排和时间估计，制定进度计划并行控制。

（3）费用管理——确保项目在预算范围之内的管理过程，包括资源和费用的规划、费用预算和控制。

（4）人力资源管理——确保项目团队成员发挥最佳效能的管理过程，包括组织规划；人员招聘和项目团队的组建。

（5）质量管理——确保项目满足客户需要的质量，主要包括质量计划、质量保证和质量控制。

（6）沟通管理——确保项目相关信息能及时、准确地得到处理，包括沟通计划的制定、信息传递、过程实施报告和评估报告。

（7）风险管理——确保项目能够成功实现，需进行风险的识别、度量、相应和控制。

（8）采购管理——确保项目所需的外界资源得到满足，包括采购计划、询价、资源选择、合同的管理和终结。

（9）综合管理——确保项目各要素的协调工作，包括项目计划的制定和执行、项目整体变化控制。

现代项目管理所包含的9个内容，构成了美国项目管理协会PMI所指的项目管理知识体系PMBOK。目前，PMBOK已被世界项目管理界公认为一个全球性标准。

项目管理(PM)正逐渐被认为是公司管理的有效且有力的管理系统。特别是那些市场导向与技术更新快的公司与组织，用项目方式进行管理不仅是维持与扩大市场份额的明智选择，而且也是公司的生存之道。甚至对那些以运营为主的公司，变化也不可避免，亦需要项目管理使业务不断壮大。现状与发展趋势对项目管理的发展产生巨大影响，项目管理趋向更多的知识。

而我个人赞同这样一种观点：“项目经理是干出来的，不是学出来的；是带出来的，不是教出来的。一个人要成长为一名合格的项目经理主要不是靠学，而是靠干，当然学也很重要。靠干，完全不学，可以出项目经理。但靠学不靠干，是绝对出不来项目经理的。光干不学，有可能会出现的情况是，你的能力

本来可以做一个大项目经理，但现在可能只能做一个中的或者小的项目经理，因为你没有理论指导，有些问题可能处理得不够好，如流程规划与再造。

二、真正理解项目经理的角色

对项目经理角色的理解一定要避免两个极端，一种过分强调项目经理的技术能力，认为项目经理应该是团队中技术最强的人，项目实施中的任何疑难问题最终归集到项目经理，项目经理必须说“Yes”或“No”，否则就无以服众。另一种则过分强调项目经理的领导能力，认为项目经理首要任务是给他的组员端咖啡，协调大家之间的关系等。我认为项目经理首先应是有过类似本项目的项目实施经验，对ERP项目有一个清醒地认识，同时对该行业的相关知识有扎实的基础；对该ERP项目能够做出一个科学的、切合实际情况的实施方案，在必要的时候能够帮助自己的组员解决问题，但并不是说项目经理必须是任何技术问题都非常精通，比如对于项目的网络构架，项目经理可以咨询相关专业人员。但无论如何，项目经理都应该熟悉和了解项目中的每一项技术，只有这样才能全面掌握项目。其次项目经理应具有协调、组织的能力，能够调节整个项目团队的气氛，在遇到挫折时“升温”，在过分乐观时“降温”；同时应具有同项目单位进行沟通、协调的能力，为自己组员的项目实施做好环境的准备；在遇到关键或疑难问题时，能够通过各种途径找到问题的答案。

项目经理跟一般的职业经理人不同，它具有较强的专业性，一个不懂技术的人是绝对不能做项目经理的，项目经理应该是技术和管理的结合。

三、重视对项目组的管理，奖罚分明。

在ERP项目的实施中，必须建立一套切实可行的项目管理制度，特别是多方组成的项目团队，更是如此。只有这样，才能保证整个项目实施的有序进行。规范化而且切实可行的项目管理制度，必须因企业、因项目而异。一般而言，应是项目管理原理、企业/行业特点和项目规模/性质、企业开发文化/素质等各种因素综合的产物。同时要严格执行制度，做到奖罚及时、分明。在制度建设

上一定要避免两种情况：一是无项目管理制度，仅凭个人经验实施项目管理；二是书生制度，照搬教条，纸上谈兵，束之高阁。

项目管理的核心是‘三角平衡’，即规格、成本、进度三个方面保持平衡。在大部分项目实施中，往往无法确立和实现项目成本的指标、考核和控制，资金的支配权往往不归项目经理，而由公司决定，这样导致公司与项目经理之间的责任不清，对于某些制度也无法贯彻执行，不能很好地实现项目经理负责制。

为了组建一个和谐的团队，项目经理必须充当队员的激励者、教练、活跃气氛者、维和人员和冲突裁决人。

另外，项目经理还必须注重不同岗位的后备人员的开发。在项目的实施过程中一旦出现队员辞职的现象，项目经理能够合理安排人员调动和接替；同时，便于队员在工作过程中形成竞争，以及合理安排期间性休假。

四、项目计划的辩证关系

几乎所有的人都知道项目的实施需要制定计划。制订良好的计划是项目成功的基础，而不是全部。项目经理与项目成员应有能力实施计划，使计划从纸上转成有形的交付品。计划比较好做，因为项目经理通常能控制核心组员及内部信息。项目经理可以让其项目成员通过培训与咨询，得到专业的方法，从而去想、去说、去工作，利用现成的流程与系统文件制订一套好的计划。

但即使对于经验丰富的项目经理，项目的实施也是一个挑战，要与内部人员，合作伙伴、供应商及承包商进行很好的合作。在具体操作过程中还是存在以下几种现象：一是项目计划的制定不够严谨，随意性大，可操作性差，因而实施中无法遵循（如项目计划过于粗略，落实不足），没有做到任务、进度、资源三落实。二是缺乏贯穿项目全程的详细项目计划，甚至采取每周制定下周工作计划的逐周项目计划方式，其实质是“项目失控合法化”。三是项目进度的检查（与进度计划比对）和控制不足，不能维护项目计划的严肃性。

再完美的计划也会时常遭遇不测，但并不表明我们不需要制定计划了。如果没有计划我们就失去了参照物。项目经理应该能够预测变化并且能够适应变化。经常做一些“如果——那么”的假设，避免安于项目现状，在项目发生变化时能够及时作出调整。计划总在变化，计划没有变化快，关键是计划能够跟上变化。

在项目的实施过程中，经常会将整个项目分成若干个小的项目，项目经理应有效的利用好时间，做到各个项目之间的有效、合理衔接，保持整体计划的合理性和连贯性。

项目计划粗细程度，是一个需要小心把握平衡的问题。越细则控制力度越大，但项目管理的成本越高；反之亦然。以国内目前的状况，个人看法，3个月以下的项目应细到人天，至少2～3人天；半年以上的项目，至少应到人周。

上述只是从不同的方面描述自己对项目经理的理解，当然在项目的实施过程中最重要的是实施成功，而不管你采取什么方法。项目经理应该根据项目的自身情况确定适合该项目的方案和实施策略。

参考文献

[1]戚安邦主编：《项目管理学》，南开大学出版社，2003

[2][美]HaroldKerzner 著：《应用项目管理》，电子工业出版社，2003

[3]白思俊主编：《现代项目管理》上中下册，机械工业出版社，2002

浅谈工程项目的投资控制 篇10

1 项目决策阶段

根据拟建工程的规模、用途等进行工程项目的前期准备工作, 对项目建设的可行性、必要性以及建成后的效益进行分析、论证, 对有多个方案的项目, 同时进行方案比较和投资分析, 控制投资范围。编制项目建议书和可行性研究报告, 初步估算投资。经批准后, 作为项目控制投资。项目决策阶段是控制项目规模和投资的关键环节, 决定建设项目的成败。

2 设计阶段的投资控制

设计阶段是决定投资的主要阶段, 投资的缩性较大, 是工程建设全过程投资控制的重点, 应抓好设计阶段的投资控制。通过招投标选择具有相应资质条件、实力雄厚、有类似工程设计经验的设计单位进行工程项目设计。初步设计阶段, 按照有关规定, 编制初步设计概算, 经有关部门批准, 作为工程项目投资的最高限额。施工图设计阶段, 对工程项目进一步分析, 对基础资料进一步核实, 编制工程项目预算。预算的编制应以批准的项目概算为依据, 原则上不能超出概算投资。预算的编制要能动地影响设计、优化设计, 促进合理使用建设资金。设计项目要齐全, 工程量计算要全面、准确, 施工方案要切实可行, 符合工程建设的实际, 尽可能采用新技术、新工艺、新材料、新方法, 增加工程项目的科技含量, 缩短工期, 降低投资。对多方案的项目进行技术经济比较, 通过方案优化来保证技术、经济的合理性。设计过程中, 可聘请设计监理, 协助设计单位确定设计方案, 对设计质量进行把关, 对工程投资进行控制, 确保工程设计不漏项, 减少或避免施工阶段的设计变更, 使工程投资严格控制在概算范围内。

3 施工阶段的投资控制

3.1 招标管理

3.1.1 正确编制工程量清单

工程招投标是正确选择施工单位的有效措施和手段, 通过招投标, 一些实力强、技术水平高的施工单位会脱颖而出。理想的施工单位可以保证工程建设质量, 缩短工期, 降低工程建设投资。工程量清单作为招标文件的重要组成部分, 为施工单位公平竞争提供了一个平台, 有利于建设单位正确选择施工单位, 通过招投标有效控制工程投资。

建设单位在招标文件中提供的工程量清单, 应按照有关计算规则和设计图纸, 考虑到各标段之间的联系和项目划分情况, 遵循客观、公正、科学、合理的原则进行编制。编制人员应具备一定的设计知识、丰富的施工经验和编制工程预算的能力, 保证工程量清单不漏项、不增项、不错项, 条目清晰、简明, 符合工程建设的实际, 确保工程量清单编制的正确性。

3.1.2 公开选定施工单位

工程项目评标过程中, 严格按照招标文件和评标规则进行, 尊重评标委员会的意见, 对需要考察的施工单位作进一步考察, 公正、公平、公开选择施工单位。评标时做到总价与单项报价的综合评价, 施工方案与报价合理搭配, 确保选出报价低、单项报价均衡、技术水平高、自身实力强、有类似施工经验和一定竞争能力的施工单位。

3.1.3 施工合同的签订

施工合同是建设单位与施工单位依法签订的具有法律效力的合同文件, 对合同双方具有同样的约束能力。施工合同签订后, 合同双方必须严格按照合同规定履行自己的权力和义务, 确保合同目标的实现。施工合同是施工单位进行工程施工和投资控制的依据, 在施工过程中, 加强施工合同管理, 严格履行合同, 维护合同双方的利益, 减少合同纠纷, 保证合同投资的合理性、合法性, 采取有效措施, 控制工程建设投资。

3.2 施工阶段投资控制

3.2.1 合理控制材料用量

材料费用在工程建设中所占比例较大, 施工过程中, 严格控制材料的用量, 合理确定材料的价格, 做好工程建设投资控制。水利工程施工合同一般采用单价合同, 根据监理核定的工程量进行结算, 投资控制对工程量的依赖程度较大, 应严格按照合同规定的工程量来控制材料用量, 从而达到控制投资的目的。建设单位要协调好参建各方的关系, 加大监督检查力度。监理单位作为公正、公平的第三方, 严格计量, 使材料用量符合设计及规范要求。施工单位应严格按合同进行施工, 根据合同规定的工程量制定材料总用量和分阶段用料计划, 及时掌握材料的供应情况和市场信息, 适时进料, 不误工程所需, 并使材料价格最低。对进场材料合理存放, 保证材料质量, 减少材料损失, 从各个方面控制材料的用量和费用。

3.2.2 合理调配施工机械

机械设备是完成工程建设任务的必要条件, 建设单位应为工程建设提供良好的施工环境, 施工单位应搞好机械设备的维修和保养, 合理调配施工机械, 合理安排作业方式, 确保机械设备始终以良好的状态投入生产, 做到机械设备不闲置、不窝工, 提高工作效率, 减少机械费用支出。

3.2.3 严格控制设计变更

在施工过程中, 由于种种因素的影响, 往往存在设计变更。设计变更的发生, 增加了投资控制的难度。建设单位应严格控制设计变更的发生, 对不影响工程结构和使用功能的, 一般不予变更;对由于河势变化等引起的设计与实际不符必须变更的, 要严格设计变更手续, 由施工单位申请, 监理审核, 建设单位及时委托设计单位进行设计变更。设计变更必须由参建各方共同签字认可, 并根据工程施工的实际情况, 提前进行变更, 以减少损失, 减少对后续工程的影响, 避免不必要的费用支出。设计变更发生后, 及时进行工程量和投资计算, 及时掌握项目费用的变化情况, 有计划地控制工程建设投资。设计变更应纳入合同管理, 是合同内容的延伸, 必须严格执行, 完整保存, 采取积极的措施, 减少设计变更对工程进度、质量和投资的影响, 尽可能使工程项目的投资控制在合同价款范围内。

3.2.4 搞好施工现场管理

建设单位应加大现场施工管理的力度, 采取多种措施, 督促施工单位严格按照规范、设计图纸施工, 避免或减少合同外费用的增加。施工单位要加强施工现场人员和机械的管理, 合理安排人员和机械, 减少人员窝工和机械的闲置。做好各种施工记录, 隐蔽工程和工程重要部位的计量要详细、准确, 并经现场监理签字认可, 妥善保存, 减少或避免结算时扯皮现象的发生。参建各方共同努力, 从组织、技术、经济等各个方面、各个环节控制施工阶段的工程投资。

3.2.5 严把质量关

工程建设质量是工程投资控制的重要环节, 对投资控制具有较大的影响。参建各方应加强管理, 严格按照基本建设程序、施工合同和设计图纸施工, 加大监督检查力度, 及时组织工程验收, 采取多种措施, 确保工程建设质量, 避免因工程建设质量不合格造成返工、增加工程投资的现象发生。

3.3 结算管理

工程款支付时, 监理和建设单位要严格把关, 注意审核工程项目、单价和工程量, 做到与施工合同和工程建设的实际情况相符。严格按照合同结算, 严格结算手续, 手续不全、质量不合格工程不予结算工程款, 严禁超合同结算和合同外项目结算。竣工决算时, 注重审查设计变更项目, 严格按照设计变更通知和监理核定的工程量进行结算, 审核项目结算是否全面, 资金的走向是否合理、合规, 如实体现工程项目建设的实际投资。

4 保修期投资控制