住房拆迁 篇1
一、我国城市住房强制拆迁问题的现状
近些年来, 中国楼市日趋火爆, 土地资源日渐紧张, 城市中房屋拆迁问题也随之浮出水面。我国城市房屋拆迁中的强制拆迁问题, 可以说是近10年来最容易引发纠纷和冲突的一个领域。据相关资料显示2007年1至8月, 建设部受理来信共4820件次, 上访1730批次, 集体上访123批次, 其中反映拆迁的分别占70%、83.7%。
在我国的城市房屋拆迁中, 一般有两种拆迁途径:一是民事拆迁;二是强制拆迁即行政拆迁。
根据2001年6月13日国务院颁布并于同年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称《管理条例》) , 规定房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人, 不得接受委托进行拆迁。但是在我国的部分地方, 当地政府的行政部门却常常以保证建设项目的顺利进行为由, 强行介入平等主体之间的拆迁交易活动, 实施所谓的“强制拆迁”。
强制拆迁的本质是政府单方面收回土地的使用权, 但这种土地征用是在“社会公共利益”的名义下进行的。政府作为城市改造的主导者, 又以社会管理者的名义实施强制拆迁, 使“公权”强制介入到本属于公民自己“私权”范围内, 从而产生侵权, 侵害了公民的合法权益。
二、强制拆迁中“公权”与“私权”的冲突
我国是一个有着浓厚的行政干预色彩的国度, 在城市房屋拆迁中, 强制拆迁横行其道。建设部一位副部长曾明确指出有的地方政府个别领导为了追求“政绩工程”、“形象工程”, 不顾当地的经济实力, 盲目扩大城市建设和拆迁规模, 造成了拆迁补偿不落实, 拆迁安置方案不落实, 侵害了拆迁户的利益, 引发了一些恶性事件。在房屋强制拆迁事件中, 政府往往出动公安、房管、工商等部门, 几十、几百甚至上千人到拆迁现场维持秩序, 并由有关领导坐镇指挥。这种房屋拆迁完全是在政府的高压下完成的。
在城市房屋的强制拆迁中, 行政权力对公民私权的侵犯主要表现在以下几个方面:
(一) 侵犯了公民的自由权
城市房屋的强制拆迁中, 行政权力对公民私权的侵犯主要表现在侵犯了公民的自由权。这种自由权主要是交易自由权, 包括选择交易对象的自由权、缔结交易合同的自由权、决定交易内容的自由权、变更或解除合同的自由权以及交易方式的自由权等。
(二) 侵犯了公民的财产权
城市房屋的强制拆迁中, 行政权力对公民私权的侵犯主要表现在侵犯了公民的财产权。财产一般包括动产和不动产, 不动产由于价值巨大, 对财产所有人来说意义更为重大。所有权包括占有、使用、收益和处分等基本权利。
在城市房屋拆迁中, 私权一般在两方面遭到公权的侵犯:一是政府利用公权剥夺了房屋所有人的所有权;二是公民获得合理安置和补偿的权利受到了极大的限制。
(三) 侵犯了公民的生存权
城市房屋的强制拆迁中, 行政权力对公民私权的侵犯主要表现在侵犯了被拆迁房屋所有者的生存权。生存权是任何国家都重点予以保护的基本权利, 生存权也是私权中其他权利的前提和基础。
但是, 在有些地方的强制拆迁案件中, 由于政府滥用执法强制力, 从而导致政府与被拆迁房屋所有人之间相对抗、冲突的事件时有发生。其结果往往是政府利用公权剥夺被拆迁者的生存权, 以达到实现强制拆迁的目的。
三、“公权”与“私权”相冲突的原因分析
(一) 利益冲突引发的公权与私权冲突
在强制拆迁的利益博弈中, 公权的享有者和行使者是政府的房屋拆迁管理部门。由于政府行政权力具有侵袭性, 公权与私权具有此消彼长的关系, 公权的膨胀势必造成私权的萎缩。因此, 利益冲突必然引发公权与私权的冲突。
(二) 公权与私权在法律配置上不合理
在房屋强制拆迁过程中, 对公权与私权进行法律配置的主要是宪法。新修订的《中华人民共和国宪法》总则第13条规定“公民的合法私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了社会公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿。”但是依照这一条款, 并没有规定私有财产神圣不可侵犯, 而是规定国家具有对私有财产实行征收或征用的权力。
由此可见, 现行《宪法》在公权与私权的配置上更倾向于公权。《城市房地产管理法》和《管理条例》等法律法规中均规定了公权的优位权, 对私权的重视和保护完全不够。由此可见, 公权与私权在法律上配置的不合理, 引发了两者的必然冲突。
(三) 对“社会公共利益”名义的滥用
在强制拆迁中, 政府是城市改造的主导者, 地方政府经常自负地认为:强制拆迁尽管给一部分人造成了不便和损害, 但最终有利于整个社会的公共利益。然而孰不知, 利益的得失只能由构成集体的个人来衡量。地方政府的所谓“公共利益”, 无非就是在公正规则下, 各方所获得的利益总和。
在强制拆迁中, 如果当事人各方严格地按照公正的规则进行讨价还价, 而政府仅作为公正的裁判, 对利益冲突做出不偏不倚的裁决, 由此得到的结果, 理所当然地属于公共利益。但遗憾的是, 许多强制拆迁的行为名义上是为增进“社会公共利益”, 实质上是为满足“某些政府官员的一己私利”。
四、保护公民“私权意识”的思考
对于绝大多数的中国老百姓而言, 房子是他们一生为之奋斗的目标, 是安身立命的港湾。房子不仅是最重要的私人财产, 也是保护自己人身安全乃至其他人权的重要载体。可以说, 房子就是公民的“奶酪”, 谁都不可以随便去动它。
然而今天的城市房屋拆迁中的被拆迁人在处理自己最根本的财产权——房屋时却不得不面对来自政府行政权力的干预, 政府通过发放拆迁许可、单方确定补偿价格和进行裁决甚至直接强制等手段损害了被拆迁人最根本的财产权。政府强行干预必然造成拆迁人的力量和利益远远大于被拆迁人的严重失衡状态, 并进一步引发严重的拆迁纠纷。
众所周知, 拆迁的真正目的是要取得房屋及其附属物下的土地使用权, 而并非房屋本身。相当一部分拆迁户在取得自身房屋土地使用权的同时已经支付了相应对价。同时, 土地作为一种不可再生资源, 经过一段时期的开发, 价值已升高, 且被拆迁地点一般地势较好, 城市土地级差产生的效益也非常显著。因此, 作为拆迁的主要目的, 土地使用权不予补偿显然是对公民财产权的侵犯。同时, 也不利于培育发展市场经济所需的公平、合理之竞争秩序。
我国近来的几次修宪非常引人关注也关系每个人切身利益的, 就是把保护私有财产权写进宪法。我国《宪法》把“公民的合法的私有财产不受侵犯”、“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”明确载入其中, 从而使公民私有财产权保护制度在我国宪法中得以确立。
改革开放三十年来, 中国特色社会主义市场经济体制的逐步确立, 已经开始鼓励人们用市场的手段和方式追逐财产和利益了。一个人让出自己的住宅, 应该是谈判和诉讼的结果, 是市场主体自由交易的结果, 无论对方是政府还是开发商。
回顾我国公民“私权”保护的历程, 就不难发现《宪法》以及《城市房屋拆迁管理条例》的修改只是万里长征中走出的第一步, 我国城市房屋拆迁中还有许多问题亟待解决。但愿私有财产权写入宪法能够唤起政府、社会对公民私有财产权的重视, 使政府在城市房屋拆迁中的职能得以重新界定, 将应当由市场和社会中介组织自行解决的事务回归市场和社会中介组织, 从而实现“行政的归行政, 市场的归市场”, 只有如此, 公民最基本的自由权、财产权、生存权才会得到真正保护。
住房拆迁 篇2
一、制定完善和适当细化居民住房作价补偿标准的必要性
安阳市新东产业集聚区是经国家批准建设的“安东新城”，是安阳市的附属中心城市，是河南省和安阳市的重点工程项目；政府机关、石武高铁及安阳东站、安阳汽车客运东站等均设在此地；是集政治、经济、文化、交通于一体的新型城市。该集聚区主要分布在安阳县境内的白璧镇，目前拆迁补偿安置工作由安阳县人民政府及安阳市新东产业集聚区安阳县指挥部负责实施。
本文所称“拆迁评估作价补偿”是指评估机构以政府制定的补偿标准为依据，结合被拆迁范围内评估对象（主要指房屋）的普遍现象制定完善的适当细化的补偿标准，并针对被评估对象的具体情况进行分析对比，作出科学合理的价值判断，而后由委托方负责实施兑现补偿的一种经济行为（不包括产权置换评估）。
所涉安阳市新东产业集聚区拆迁评估的补偿标准依据是安阳县人民政府安县政（2010）51号《安阳县人民政府关于安阳市新东产业集聚区居民住房拆迁补偿安置的意见》制定的标准。也许有人认为拆迁补偿工作有政府制定的政策，有章可循，好操作，不复杂，“对号入座”就行了，其实不然。在实践中本人认为，政府制定的标准只是模拟的，粗线条的，不可能面面俱到，事无巨细，操作中大部分很难“对号入座”。
对此标准笔者曾感到困惑，扪心自问：“570元/㎡应该是什么样的静态状况呢？”实际运作中房屋高低不一，状态各异；从建筑材料，施工质量到装饰程度均相差甚远。如果按照某些人“就粗不就细”的观点，一概而论，千篇一律，只要是砖混结构，就按570元/㎡，怎能客观公平反映被评估对象的自身价值呢?这不仅有悖“投入成本”原则，即好房优价，差房低价，而且会造成隐患，让民户在相互攀比中形成与评估机构和拆迁实施部门的对立，阻碍拆迁及评估工作的正常进行，影响社会和谐和地方稳定。所以，以政府制定的补偿标准为依据，进一步制定完整的和适当细化的作价补偿标准势在必行。本评估机构经与政府权威部门沟通同意，原则上在不违背政府制定的补偿标准框架前提下，利用评估准则规范和专业技能，制定完整的和适当合理细化的作价补偿标准。
这里应当指出，作为权威部门的地方政府有权制定拆迁补偿政策，并拥有对其进行解释的权利，在宏观上起着主导和绝对程度上的控制作用；评估机构有按照文件规定认真执行其补偿标准的义务，维护文件的尊严，并有权按文件规定适当细化补偿标准，结合被评估对象的具体状况作出合理的价值判断，同时有对评估结果进行解释的责任和义务。
二、实践中对制定完善和适当细化拆迁评估作价补偿标准的探索和尝试
笔者经常与本所评估团队深入农村家庭院户勘察、丈量等经详细调查研究，结合农村居民房屋普遍状况，运用评估准则和专业技能，听取业内专家建议，在不违背政策规定前提下，拟定了《安东新区民房拆迁评估作价指南》，得到政府权威部门的认同，有利推动了拆迁工作的顺利进行，促进了城镇建设步伐。
（一）两项原则
1．房屋拆迁货币补偿基准价原则：以安县政（2010）51号文件制定的补偿标准为依据，侧重保护被拆迁人利益，同时兼顾各方利益，保证房屋拆迁工作顺利进行。
2．本项目评估作价原则：结合安东新区的实际情况，以“标准定位，以质论价，制定规范，适当细化，承认差别，缩小差距”作为该项目的作价原则。
（二）细化作价补偿标准
1．房屋作价定位标准（模型）
笔者曾经思索良久，对房屋定位标准感到困惑，以砖混为例，570元/㎡到底该是什么概念？政府文件中并未详述。文件规定的标准是2010年5月份制定6月份开始进行实施的。经市场调查并与专家分析，以2010年5月31日作为作价基准日，在安阳农村自建房，按重置成本考虑（不含宅基地）单方造价一般在500元/㎡左右可以建成，但受具体房屋情况不同，如台高、层高、墙体系数、空间大小、建筑材料、施工质量等因素影响，不能一概而论；如果从市场法角度考虑，由于受地理位置、市场环境，交易活跃程度等因素的影响，单方造价比重置成本不同程度要高一些（但并不尽然）。所以认为，单方造价570元是介于成本价和市场价的中间价，大约要高于工程造价的10%左右，况且按规定时间予以拆迁的还可享受到安置过渡费、搬迁费和搬迁奖金257元/㎡，从本质上体现了“让利于民、优惠于民”的政府理念。
在充分调查分析的基础上，经与政府权威部门初步沟通形成如下定位标准：
例1：砖混结构，570元/㎡
空心板或现浇顶，台高0.5m以上，有踏步，层高3m以上，或总高度不低于3.5m，四周砖墙，外墙水泥粉，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，房顶端四周出檐0.3-0.5m，有圈梁，地圈梁，钢筋混泥土梁、柱，内水泥粉，墙顶刷一般涂料，水泥地面，有内隔墙和普通木制门，房顶四周有群墙并有落水管，屋面、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。
例2：砖木结构，550元/㎡
大型木梁、木檩、木椽，木扇顶（或等同材料），台高0.5m以上，有踏步，层高3m以上或总高不低于3.5m，四周砖墙，外墙水泥粉，局部涂色开缝，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，内水泥粉墙并刷一般涂料，水泥地面，有内墙和普通木制门，房顶四周有群墙并有落水管，房屋、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。
2．操作要点解释
（1）房屋总高度低于3.5m以下，每少10cm每平米下调5元；房屋总高度（含院内台基部分）超过4.5m，每超10cm每平米增补5元，20元封顶；若内外台基高低悬殊较大，以外墙台高连同房屋高度扣除4.5m后（剔除院内房屋超高已补部分）按“系数法”补偿房基加深，每平米（以1米深度为系数1）补偿50元，最大补偿深度系数为1.5（公式=房基面积×深度系数）。
可以肯定地说，用同样的材料建一个房屋高5米与房屋高2.5米的房子，其成本是不一样的，故适当调增调减符合投入成本原则。
（2）现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量明显偏差，适当调减补偿价值；对于近来强行建造的房屋，要根据该房建筑材料及施工质量，遵循重置成本原则，适当降低补偿价格。（这是主要针对因出于利益驱动偷工减料而造的违章建筑而言，后有叙述。）
（3）其他结构房屋按本次及相关文件规定结合被评估对象具体情况科学判断评估。
（4）围墙根基加深补偿：内外墙高度之差超过1米部分为补差高度，最多补1.5米，按面积计算。
（5）对于建造历史较长的砖木结构房屋，实行保护价。凡至今住人房屋，一般层高不低于3米每平米净价不低于330元；其他未住人简易砖木房可适当下调，但每平米净价不低于200元。
（6）房屋空间过大或隔墙和窗户明显偏少、应有未有，应适当调低补偿价值。
一般认为，建筑面积与墙体面积系数为1:2.5左右，试想，建一个房屋空间10平米与100平米内无隔墙，它们的单方重置成本相差多少？故适当修正核减符合“客观性”和“投入成本”原则。
（7）房屋成新系数确定采用权重法和百分制，原则上实际建造年限占40%，现场打分占60%。
3．未完工程修正（元/㎡）
（1）主体建成（未顶板） 190
（2）主体建成（有顶板） 290
（3）内粉墙顶（水泥粉且上一般涂料） 100（涂料25）
（4）水泥地面（含夯实基础） 20
（5）木制门窗（安玻璃加防护网） 50 （内门20）
（6）外粉水泥 60
（7）屋面处理 30
（8）水电齐全 20
注：以上由未完工程至已完工程（达到可正常居住状态）共570元/㎡
4．室外装修补偿
政策文件中未述及室外装饰补偿问题。有人错误认为：“外装饰属于居民的自愿行为，不应补偿”，试想假如不予补偿是否损坏了被拆迁户的切身利益？按照物权法的有关规定，作为评估师有权维护居民合法权利，于是经与政府权威部门沟通增加了室外装饰补偿内容（见下表，供在本评估项目作价时参考使用）。
5．室内装饰指标分解（元/㎡）
（1）政府制定的室内装饰补偿标准
（2）指标分解
被评估对象(房屋)的室内装饰状况并非定位在规定标准的格局内，是各具形态千变万化的，很难“对号入座”。为便于操作结合实际情况对补偿标准（包括墙、顶、地等装饰材料）进行了指标分解。（略）
（3）说明
在选择分解指标时，一是要慎重考虑局部装饰对房间整体作价产生的影响，谨防偏差；二是室内装修以180元/㎡封顶。
需要特别说明的是，尽管对补偿标准适当进行了细化，也不能说补偿价值等同于被评估对象的实际投资价值，所以在报告中必须披露。
三、房屋拆迁评估作价要促进社会和谐稳定
拆迁评估是在特定的环境下通过评估作价补偿手段，配合政府需要，维护国家利益，起到打击违章建筑，制止私搭乱建行为的作用，让老百姓感受到“老实人不吃亏，投机人不沾光”的精神慰藉，最终实现社会稳定、人际和谐。
安东新区一些居民，在政府公告“不得违章建筑、私搭乱建”及三令五申后，仍置若罔闻、我行我素，房屋下（指一层）标有“拆除”字样，上面（指二层）却大兴土木；有的把院落盖成了“院中房”、“院中楼”、“院外房”；有的偷工减料，不用水泥仅用“砂浆王”取代；甚至有人抛出“我给政府做交易”的论调，旨在拆迁补偿中大发横财。对此，政府多次责成并提醒评估机构按成本价评估，让这些居民“无利可图”，不能通过评估助长私搭乱建的歪风邪气。
本来，按照政策文件规定，凡违章建筑一律无偿拆除，不予补偿。尽管如此，在实际中政府还是作了必要的让步，使私搭乱建户得到的是“成本补偿”而不是想像的“预期收益”。“榜样”的力量是无穷的，评估价值具有“风向标”的作用，许多等待观望的居民看到这些人没有捞取到什么“油水”也就放弃了私搭乱建的念头。
其实大多数私搭乱建房的建筑材料（如院中房很少有自身承重结构和墙体）、施工质量（如用“砂浆王”代替水泥）都很差，有的未建成就摇摇欲坠，按照好房优价，差房低价补偿也是符合客观公平原则的。
四、几点体会
（一）实践是检验真理的唯一标准
实践是检验真理的唯一标准。委托方认可了你的评估报告，被拆迁户接受了补偿并如期实施了拆迁就说明评估是成功的，采取的举措是可行的。
（二）沟通是让各方当事人认可评估结果的基石
沟通按时间可区分为事前沟通、事中沟通、事后沟通；按层面可区分为与政府部门沟通、与拆迁户沟通。
拆迁评估不同于其他评估不受委托方的干预。拆迁评估是按照政府制定文件开展的，同时又直接接受政府或其指派机构的委托。事前沟通便于了解掌握纲领性重大信息（如执行政策、政府思路），便于指导评估补偿健康有序进行；事中沟通则是针对评估中遇到的重大问题（或许文件未能涵盖的）需要形成共识的或需要调整修改的；事后沟通主要是对报告结果进行解释，使各方对结果能够认可。当然沟通并非事事沟通，要分清主次，区别对待，避免事无巨细。
特别需要强调的是，在实施兑现补偿中，评估机构需要针对拆迁户提出的种种疑问进行现场解释，做到耐心细致，这样不仅会减少不稳定因素，也为政府卸下了“包袱”，使拆迁户理解和支持评估工作，同时也提升了评估机构的对外形象。
（三）关于对基准日和勘察日的看法
按照评估学原理，基准日应是作价基准日，即被评估对象在某一时点所反映的公允价值，而拆迁评估所作出的价值则是文件制定的标准所规定的执行日。拆迁评估涉及千家万户，不可能在一朝一夕或某一天进行完毕，需要常年累月进行现场勘察和计算，而使用的补偿标准则是同一文件规定的执行日的标准。比如2011年3月份进入现场评估作价时使用的补偿标准仍是2010年5月份文件中制定的标准，在此期间假如价格发生重大波动，需提请政府重新制定文件修正标准后方可使用新标准，否则评估机构无权更改。为此，在评估报告中不再描述“评估基准日”而改为“现场勘察日”，否则就有些“生搬硬套”了。报告在特别事项中说明：“评估值反映的是被评估对象在现场勘察日所表现的静态状况且按照政府文件制定的补偿标准所规定的执行日所作出的价值判断，对于评估对象在文件制定标准规定执行日及现场勘察日之后发生的动态性变化本评估机构概不负责”。
职工住房拆迁安排调研报告 篇3
由于时间仓促，以上只是和同志们实地调研时的一点思考。有的问题考虑得还不周全、细致和深入，其可操作性尚需进一步论证，将进一步深入调研，广泛听取意见，以期为我市企业改制工作提供参考。
一、问题的提出
市企业改制工作正进入攻坚阶段，当前。市委市政府已初步形成了以改制企业土地“打捆融资”进行职工身份置换的总体思路，这一举措的实施，将不仅有效解决改制企业职工身份置换的资金“瓶颈”而且可以避免因单个企业改制在土地出让时容易出现的城市规划刚性约束力受到侵
打捆融资”只是解决企业改制资金的搭桥”问题，害（把规划作为城市基础设施或公益事业的用地改为经营性用地出让）城市建设品质降低（片面追求土地增值而提高规划条件）城市土地整合效益下降（某区块土地同时盘整尚不具备条件的情况单独出让其中的改制企业土地时产生的城市国有资产流失（土地市场供大于求的情况因急于筹措改制资金而不得不“贱卖”土地）等不利结果。然而。融资后的还本付息以及解决改制企业的其它困难最终还是有待于打捆的土地进入土地供应市场，通过市场变现来实现其价值。要进入土地供应市场，就必须使改制企业的土地形成“净地”那么，妥善处理好改制企业土地上现有的职工宿舍拆迁安置问题就成为一个很重要的问题。如果处理不好，不仅“打捆融资”难以顺利进行（金融机构会因为考虑用于抵押的改制企业土地市场变现的程度和时间的风险而对抵押土地的预估值降低）而且也可能形成即使融得了资金而无法分配下去（改制企业职工因对职工宿舍拆迁安置政策的担心而在职代会表决改制方案时不“举手”使得改制方案不能顺利通过，置换身份也就不能实现）还可能因改牛牛文库海量资料分享
制企业职工在不明晰其职工宿舍拆迁安置政策时阻挠企业土地打捆，致使“打捆融资”一开始操作就搁浅。
带着这个问题，深入学习实践活动的过程中。与有关同志一道，深入到市属国有企业一建公司进行调研，希望与同志们一道能共同破解这道难题。
二、市一建公司基本情况
拥有建筑工程施工总承包一级等多种工程施工资质，市一建公司成立于1952年。一家大型国有建筑企业，职工总数2909人，其中，职职工1698人，离退休职工1211人，拥有土地197亩，职工宿舍面积79000m2住户1600户，其中房改宿舍30000m2448户，未房改宿舍49000m21150户。建造年代分别为60年代以前建的约46000m2占58.2%70年代建的约3000m2占3.8%80年代以后建的约30000m2占38%户型面积分别为：30~40m2占25%41~50m2占31%51~60m2占22%61m2以上的占22%这其中，前进东路有2万m2属典型的棚户区，居住条件极其恶劣，职工盼求改善住房条件的愿望十分强烈，前几年多次要求集资建房，但未获市政府批准。经济适用房和廉租房的政策出台后，一部分人符合廉租房条件的职工因受到中签比例的限制，难以及时享受到廉租房的实物配租，还有一部分符合经济适用房条件的因自身经济状况的限制，又无力申购经济适用房。因此，解决好这部分职工的住房问题，争取他支持企业改制的前提条件，必须切实解决好。
三、改制企业职工住房拆迁安置方案
要解决好改制企业职工宿舍拆迁安置问题，根据市委书记关于把保障性住房（廉租房、经济适用房）建设和城建项目拆迁以及改制企业职工宿舍拆迁安置统盘考虑的指示精神。必须首先考虑争取纳入纳入廉租房、经济适用房的范畴，其牛牛文库海量资料分享
次是要充分注意到已享有公房租赁权的职工的既得利益，还要努力降低安置成本，保障改制企业土地的净收益能最大限度地满足置换身份的资金需求。为此，提出如下方案：
按城市房屋拆迁管理办法进行安置，1对于拥有100%产权的房改房职工。按市场比较法对房屋进行评估，采取产权调换（实物安置）和货币补偿任选其一的办法，这与现行的拆迁安置政策一致。
如房屋拆除后，2对于租赁未房改的企业公房职工。符合廉租房条件的直接在廉租房中安置。
如房屋拆除后其符合经济适用房条件的允许其直接购买经济适用房，3对于租赁未房改的企业公房职工。但考虑其原来租赁公房这一既得利益，向其一次性支付解除公房租赁权补偿金。
如房屋拆除后，4对于租赁未房改的企业公房职工。既不符合廉租房条件的又不符合经济适用房条件的只一次性支付解除公房租赁权补偿金。
四、提出解除公房租赁权补偿金的背景
对城市公房拆迁主要是三种方式，经济适用房和廉租房政策未出台前。一种是先房改，再还房或货币补偿，另一种方式是先还房、再房改，还有一种方式是按被拆迁公房的评估价的90%补偿给租赁直管公房的住户，如继续采取这种方式，一是不能与经济适用房、廉租房政策接轨（按保障性住房的政策规定，享受过房改政策的不能再享受保障性住房）大量的实物安置房建设会冲击房地产
二是增加了改制企业土地收储的成本，市场。不利于最大限度地把改制企业土地出让净收益用来充分保障职工置换身份的资金需求。
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只按拆除后职工是否符合经济适用房和廉租房条件，但是完全忽视职工已租赁企业公房这一事实。仅从经济适用房和廉租房的渠道来解决拆迁安置问题，又会造成一部分由于有多处住房而不具备申请经济适用房和廉租房的职工
还有可能使部分符合经济适用房条件的职工因经济困难无力购买经济适用房也不愿搬迁，因无任何补偿而不愿搬迁。面对这两部分企业职工的阻力，职工拆迁安置工作可能将陷入困境。
五、解除公房租赁补偿金的标准应如何设定为宜
1根据现行住房租赁市场测算。
直管公房的一类地段的租金标准为1.5元/m2月左右，目前。而同类地段私房租金平均在7.5元/m2月，差价为6元/m2月，这就是租赁公房使用权的收益，建议解除公房租赁权的补偿金标准设定为一次性补偿的收益，即720元/m2
2适当考虑职工的接受程度。
已批准的企业集资建房，前几年。集资款大约在800~900元/m2如果租赁公房职工宿舍拆除后得到720元/m2解除公房租赁权补偿金后，再筹集800~900元/m2就可以购买一套价值在1600元/m2左右的经济适用房。经与企业干部和职工座谈，职工心理是可以接受的至于部分不符合经济适用房和廉租房申购条件的人员，或由于住房状况较好，或由于经济收入较好，况且也得到适当的补偿，经过做工作，也可以慢慢接受。
六、改制企业职工申请保障性住房的程序
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市规定了五道程序”四道把关”三榜公示”制度，关于保障性住房的申购（租赁）程序。针对改制企业职工住房的特殊情况，建议改制企业职工申请购买经济适用房和租赁廉租房的可以采取由职工个人申请、车间评议推荐、企业受理初审、主管局复审、市保障性住房领导小组办公室审定的五道程序，车间把好评议关，企业把好初审关，主管局把好复审关，市保障性住房领导小组办公室把好审定关的四道把关”车间公示、企业公示、市里统一公示的三榜公示”制度，保证其公开、公平、公正性，接受企业职工及社会监督。
七、改制企业职工住房拆迁安置建设模式
对外是一个住宅小区整体，虽然改制企业土地上职工宿舍拆迁后有按拆迁还房安置的比如房改房）有按经济适用房安置的还有按廉租房安置的但是可以在一个小区内建设。可以统一进行物业管理，对内根据住房性质区别产权关系。尤其是一个企业的职工安置尽可能在一起，不仅可以不打破现有企业职工相邻而居的情结，有利于企业改制后职工的互帮互助，而且可以使企业改制后党团组织通过社区这个纽带继续发挥作用，这对于构建和谐社区是大有裨益的调研时，市一建公司就很希望按市里的统一规划，一个小区内分类集中安置，无疑对统一职工思想，推进企业改制有很大的促进作用。
住房拆迁 篇4
2017法硕考研备考辅导：申请公积金住房抵押贷款手续及房屋拆迁补偿协议
个人申请住房公积金抵押贷款，向承办银行提交以下证明文件：
㈠户口薄，如户口薄未能清楚反映申请人的婚姻情况或配偶情况的，需补充申请人结婚证。
㈡申请购房贷款的，提供有效的商品房购销合同，或房屋买卖契约(二手楼买卖)。
㈢申请大修住房贷款的，提供由规划、土地、建设行政管理部门颁发的规划许可证、用地许可证、建筑施工许可证或有同样效力的文件、批文，工程预算。——建房的参照大修类执行，实施后再明确工作程序。
㈣市外职工在我市申请住房公积金贷款的，需提供申请人缴存地住房公积金管理部门出具的证明，反映申请人住房公积金的缴存情况(包括缴存时间、缴存比例、工资基数、和缴存额)，或受委托银行要求的其他资料。
㈤如共同购房人中存在夫妇以外
凯程考研，为学员服务，为学生引路！
(7)公证人员认为应当提交的其他证明、材料。
凯程教育：
凯程考研成立于2005年，国内首家全日制集训机构考研，一直从事高端全日制辅导，由李海洋教授、张鑫教授、卢营教授、王洋教授、杨武金教授、张释然教授、索玉柱教授、方浩教授等一批高级考研教研队伍组成，为学员全程高质量授课、答疑、测试、督导、报考指导、方法指导、联系导师、复试等全方位的考研服务。凯程考研的宗旨：让学习成为一种习惯；
凯程考研的价值观口号：凯旋归来，前程万里； 信念：让每个学员都有好最好的归宿；
使命：完善全新的教育模式，做中国最专业的考研辅导机构； 激情：永不言弃，乐观向上；
敬业：以专业的态度做非凡的事业；
服务：以学员的前途为已任，为学员提供高效、专业的服务，团队合作，为学员服务，为学员引路。
如何选择考研辅导班：
在考研准备的过程中，会遇到不少困难，尤其对于跨专业考生的专业课来说，通过报辅导班来弥补自己复习的不足，可以大大提高复习效率，节省复习时间，大家可以通过以下几个方面来考察辅导班，或许能帮你找到适合你的辅导班。
师资力量：师资力量是考察辅导班的首要因素，考生可以针对辅导名师的辅导年限、辅导经验、历年辅导效果、学员评价等因素进行综合评价，询问往届学长然后选择。判断师资力量关键在于综合实力，因为任何一门课程，都不是由
一、两个教师包到底的，是一批教师配合的结果。还要深入了解教师的学术背景、资料著述成就、辅导成就等。凯程考研名师云集，李海洋、张鑫教授、方浩教授、卢营教授、孙浩教授等一大批名师在凯程授课。而有的机构只是很普通的老师授课，对知识点把握和命题方向，欠缺火候。
对该专业有辅导历史：必须对该专业深刻理解，才能深入辅导学员考取该校。在考研辅导班中，从来见过如此辉煌的成绩：凯程教育拿下2015五道口金融学院状元，考取五道口15人，清华经管金融硕士10人，人大金融硕士15个，中财和贸大金融硕士合计20人，北师大教育学7人，会计硕士保录班考取30人，翻译硕士接近20人，中传状元王园璐、郑家威都是来自凯程，法学方面，凯程在人大、北大、贸大、政法、武汉大学、公安大学等院校斩获多个法学和法硕状元，更多专业成绩请查看凯程网站。在凯程官方网站的光荣榜，成功学员经验谈视频特别多，都是凯程战绩的最好证明。对于如此高的成绩，凯程集训营班主任邢老师说，凯程如此优异的成绩，是与我们凯程严格的管理，全方位的辅导是分不开的，很多学生本科都不是名校，某些学生来自二本三本甚至不知名的院校，还有很多是工作了多年才回来考的，大多数是跨专业考研，他们的难度大，竞争激烈，没有严格的训练和同学们的刻苦学习，是很难达到优异的成绩。最好的办法是直接和凯程老师详细沟通一下就清楚了。
建校历史：机构成立的历史也是一个参考因素，历史越久，积累的人脉资源更多。例如，凯
凯程考研，为学员服务，为学生引路！
程教育已经成立10年（2005年），一直以来专注于考研，成功率一直遥遥领先，同学们有兴趣可以联系一下他们在线老师或者电话。